Постоянное (бессрочное) пользование - вещное право на земельный участок, предоставляемое государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. - 1997. - № 7. - С. 32.. До введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось гражданам и юридическим лицам в отношении земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хотя ст. 270 ГК РФ допускает передачу земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании в аренду или безвозмездное срочное пользование, должна применяться норма ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с правилами, установленными в гл. 36 ГК РФ и ст. 24 ЗК РФ о безвозмездном срочном пользовании, землепользователь не вправе совершать гражданско-правовые сделки с земельным участком, предоставленным ему на праве безвозмездного срочного пользования.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве - М. Статут. 2004. - С. 114.. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное)- М. Юстицинформ. 2006. - С. 153.. Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. - 1997. - № 12. - С. 16..

В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение Кислов Д. В. Продажа предприятия как имущественного комплекса // Главбух. - 2001. - № 12. - С. 33..

Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. - 2001. - № 6. - С. 14..

К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли в ряде специальных случаев ограничено.

Покупателем не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если в предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);

- технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресные ориентиры);

- технические характеристики жилого дома - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных построек;

- сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-продажи (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

Кроме того, договор продажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:

- члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

- поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора продажи жилого помещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.

Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения Бюллетень Верховного суда.-2004.- № 2.- С.20..

Договор продажи недвижимости нежилого назначения - это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначения данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предмет договора), подлежащий передаче в собственность покупателя, является существенным условием договора продажи Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - № 4. - С. 21.. При отсутствии данных о предмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, определяются в соответствии с ФЗ от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519..

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

- арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;

- арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;

- арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды Комментарий к Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постатейный) / Под ред. Вайпана В.А. - М. Юстицинформ. 2004. - С. 48.;

- товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этом товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003. - С. 43..

Договор дарения имущества - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Основу правового регулирования отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582). Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении, ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевом законодательстве Российской Федерации.

Например, отдельные нормы института дарения содержатся в:

- п. 6 ст. 85, п. 18, 28 ст. 217 и других Налогового кодекса РФ;

- ст. 30 ФЗ от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ "О политических партиях" Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 2950.;

Договор дарения обладает несколькими характерными признаками, каждый из которых является в известной степени самостоятельным и необходимым для выделения этого договора из общей массы гражданско-правовых договоров.

Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения со стороны одаряемого. По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 572 ГК РФ, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такой сделке применяются правила о притворной сделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В отдельных случаях одаряемый может быть обременен некоторыми имущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездности договора дарения. Например, согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ дарение в общеполезных целях (пожертвование) должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Исполнение обязательства по использованию имущества в таком случае не является встречным предоставлением, поскольку обязательство по использованию имущества адресовано третьим лицам, а не дарителю (жертвователю). Оно не противоречит безвозмездному характеру договора дарения, поскольку сам даритель в этом случае не получает никакого встречного удовлетворения. Следует подчеркнуть, что обременение одаряемого обязательствами по использованию имущества может иметь место только в случае оформления договора пожертвования, в обычном договоре дарения соответствующие условия установить нельзя. К договору дарения, включающему подобные обязательства, будут применяться правила о притворной сделке, установленные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Некоторые сложности вызывает толкование норм ГК РФ, определяющих признак безвозмездности договора дарения. Так, при анализе положений п. 2 ст. 572 ГК РФ закономерно возникает вопрос о том, считать ли встречной передачу вещи (права) или встречным обязательство, осуществляемое одаряемым вне договора дарения по иным сделкам. Детальное рассмотрение этого вопроса заслуживает особого внимания, поскольку от его решения зависит юридическая судьба соответствующего договора. Кроме того, отсутствие встречного предоставления, наряду с общими требованиями законодательства к соблюдению формы договора дарения, является основным критерием действительности рассматриваемого вида договора.

В юридической литературе обосновывались различные позиции по этому вопросу. Так, М.Г. Масевич считает, что "если в соглашении сторон предусмотрено встречное обязательство одаряемого в пользу дарителя, например, передать вещь, оказать услугу и т.п., договор не будет дарением". Такой договор будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду или другими, в зависимости от условий договора Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1997. - С. 169-170.. Автор придерживается мнения, что для признания договора дарения притворной сделкой на основании п. 1 ст. 572 ГК РФ условие о встречном предоставлении должно быть установлено в самом договоре дарения.

Иную позицию высказал А. Л. Маковский, который полагает, что "для того, чтобы считаться "встречным", предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и "подарок". Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, когда за полученный или обещанный дар "одаряемый" исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность "дарения" встречным предоставлением со стороны "одаряемого" Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. Козырь О..М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. - М. Правовая культура. 1996. - С. 305..

Данный подход поддерживает и В. В. Витрянский, который пишет: "Действительно, то обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке) бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения" Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / Брагинский М. И., Витрянский В. В. - М. Юридическая литература. 2000. - С. 333..

Поскольку акт дарения - договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Из этого следует, что для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, недостаточно только волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар договор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно, не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому).

Отказ одаряемого принять дар возможен в случае, когда для него нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности на имущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаях одаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и он вправе отказаться от принятия дара.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица. Приведем характерный пример из судебной практики.

Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли жилого дома, сославшись на то, что подарила С. часть дома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и не будет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживали одной семьей без регистрации брака) будут прекращены. Областной суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшись на то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Согласно ст. 572 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Удовлетворяя требования Б. о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того, что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения.

С января 1999 года Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 2000 году по разрешению соответствующих органов Б. начала строительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных, принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительстве при том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществлено в счет платы за строительство времянки. Кроме того, в соответствии со свидетельскими показаниями С. понуждал Б. к заключению договора и заявлял, что не будет строить времянку либо уничтожит построенное, если такая сделка не будет совершена.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требований закона о безвозмездности, а также под влиянием угроз со стороны ответчика. При таких обстоятельствах у суда согласно ст. 178, 572 ГК РФ были основания для признания сделки недействительной Оглобина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003. - С. 25..

Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяет особенности регулирования его видов - договора обещания дарения и договора пожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки.

Договор дарения, как и любой другой гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, в состав которого включаются: а) действия - передача дара (п. 1 ст. 307 ГК РФ); б) само имущество, подлежащее передаче. Исходя из этого следует более внимательно подходить к определению предмета в тексте договора.

Определение имущества, являющегося предметом договора дарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его данных.

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (найм) Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3.- С. 18..

Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом. // Хозяйство и право. - 1998. - № 5. - С. 19..

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется:

а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи;

б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Данный вид сделок регулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав определяется по числу участвующих в мене, но регистрация сделки производится один раз, независимо от числа участвующих сторон Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. - 2003. - № 4. - С. 21.. Например, если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию в данных регионах. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Если объекты находятся на территории разных регистрационных округов, то сделка будет зарегистрирована тогда, когда записи о ней внесут оба учреждения юстиции. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно и продавцом передаваемого, и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

Договор пожизненного содержания с иждивением является одной из разновидностей договоров ренты. Договоры ренты - это двухсторонние договоры, их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ) является стоимость всего объема содержания в месяц - не менее двух ММОТ (установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда) Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. - 1999. - № 8. - С. 18..

Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации:

а) сделки (договора);

б) права собственности плательщика ренты;

в) обременения рентой (указываются объем и стоимость объема содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением);

г) залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 1998. - № 2. - С. 35.. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит Свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр (п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав).

Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Но такое согласие не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Снять это обременение с недвижимости можно расторжением договора ренты.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено также за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности

Договор аренды земельного участка - это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Основу правового регулирования аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др. Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.. Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. № 3070-р Российская газета. - 2002. - № 191. - С. 8..

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 32. - Ст. 3189.

⁷³ Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 24..

Земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст. 30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом ограничений, предусмотренных ЗК РФ.

По общему правилу, установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила. Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации Нарежный В.В., Комягин Д.Л. О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года // Право и экономика. - 2000. - № 4. - С. 26.. В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора - граждане или юридические лица.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды с названным условием заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.

По общему правилу ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ 2001 г. не устанавливает.

Предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. - 2000. - № 15. - С. 29.. Срок для предупреждения (три месяца) в ГК РФ определен условно, поскольку стороны вправе установить другой срок при заключении договора или этот срок может быть установлен специальным (земельным) законодательством Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003. - С. 86.. Если срок аренды не указан в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В случае, если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным, поскольку именно размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 67 ЗК РФ) Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. - 2005. - № 7. - С. 25..

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности гражданина (юридического лица), устанавливаются договором. При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

К договору субаренды земельного участка применяются правила, предусмотренные для договора аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ).

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимого имущества заключается в их целевом назначении. Это находит свое отражение и в правовом регулировании арендных отношений, предметом которых является жилье. Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3. - С. 18..

Жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан могут быть предметом договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 11..

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по результатам независимой оценки или по результатам конкурса. Арендатор обязан в установленные договором сроки вносить платежи в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно.

Срок выкупа жилого помещения не может превышать срока окончания действия договора аренды. Течение срока внесения первого платежа в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения и отсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Александрова С.М., Шишкоедова Н.Н. Аренда имущества с правом выкупа // Главбух. - 2003. - № 4. - С. 31..

Договор аренды здания или сооружения - гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Правовое регулирование аренды зданий и сооружений осуществляется в первую очередь на основании специальных норм § 4 гл. 34 ГК РФ, а в случае их отсутствия - на основании общих положений об аренде, закрепленных в § 1 гл. 34 ГК РФ. Особенности передачи в аренду зданий или сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, регулируются, как правило, актами Президента РФ, Правительства РФ и Минимущества РФ Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - 2001. - № 3. - С. 43..

Объекты недвижимого имущества нежилого назначения (нежилые помещения) можно классифицировать в зависимости от целевого назначения и вида деятельности арендатора следующим образом:

1) торговые - продовольственные и промтоварные магазины, универмаги и другие предприятия оптовой и розничной торговли; магазины, реализующие предметы культуры, искусства, национальных промыслов, книжную продукцию;

2) производственные - цеха, мастерские, техлаборатории и другие имущественные комплексы, предназначенные для осуществления определенных технологических процессов; трансформаторные, вентиляционные и холодильные камеры; калориферные, котельные, водомерные узлы; помещения насосных станций и станций подкачек; специализированные овощехранилища; автоматические телефонные станции; информационно-вычислительные центры; предприятия автосервиса;

3) складские - склады различных назначений (кроме специализированных овощехранилищ) для длительного хранения материалов, продуктов, деталей, полуфабрикатов, готовых изделий и других материальных ценностей; пункты приема стеклотары;

4) коммунально-бытовые - дома быта и комбинаты бытового обслуживания; ателье и мастерские, обслуживающие население путем предоставления услуг и выполнения работ по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и т.п.; парикмахерские, бани, приемные пункты прачечных, химчисток, фотоателье, ателье проката, по уборке квартир; машинописных и переплетных работ, по приему вторичного сырья; гостиницы, справочные бюро, предприятия ритуальных услуг, диспетчерские пункты;

5) объекты общественного питания - имущественные комплексы, обеспечивающие производство и реализацию продукции общественного питания;

6) офисы - службы неторгового и непромышленного характера, используемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями; авиакассы;