Имущество несовершеннолетних детей и его охрана в гражданском праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Факультет права и экономической безопасности

Кафедра гражданского права и гражданского процесса

Курсовая работа

по дисциплине Гражданское право

Тема:

Имущество несовершеннолетних детей и его охрана в гражданском праве

Санкт-Петербург - 2013 г.



Содержание

Введение

1. Общая характеристика правоспособности и дееспособности несовершеннолетних

2. Охрана имущества и имущественных прав несовершеннолетних

2.1 Участие несовершеннолетних в договорных отношениях.

Движимое имущество

2.2 Участие несовершеннолетних в договорных отношениях. Недвижимое имущество

2.2.1 Виды сделок с участием несовершеннолетних

2.2.2 Охрана недвижимого имущества несовершеннолетних. Правоприменительная практика

2.2.3 Отказ от преимущественного права покупки имущества, особенности в защите прав несовершеннолетних

2.2.4 Защита наследственных прав несовершеннолетних

Заключение

Библиографический список

Приложения



Введение

Изменение государственной и экономической сферы вызвало необходимость несовершеннолетним гражданам участвовать практически во всех правоотношениях. Сюда относятся трудовые, семейные, налоговые, административные, финансовые гражданские и другие правоотношения. Обязанность государства с повышенным вниманием отнестись к подрастающему поколению и создать эффективные правовые механизмы, обеспечивающие охрану их прав и законных интересов в новых экономических условиях.

Права несовершеннолетних закреплены в нормативных актах, принятых Российской Федерацией за последнее десятилетие. Гражданский кодекс РФ поставил их в один ряд с другими членами семьи в отношении собственности. Семейный кодекс РФ провозгласил принцип приоритетной защиты прав и интересов нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи.

Актуальность данной работы заключается в том что, несмотря на принимаемые государством меры по охране прав и интересов детей, их нельзя считать полностью защищенными. В настоящее время имеются пробелы в законодательстве в части охраны прав несовершеннолетних граждан, которые интересны для исследования.

Цель данной работы заключается в изучении и анализе законодательства и судебной практики по данному вопросу, исследования проблем в практике применения законодательства. На основании полученной информации в работе будет предпринята попытка по разработке предложений и рекомендаций по обеспечению реализации норм по охране имущества несовершеннолетних и возникающих в связи с ним прав.

Для реализации цели необходимо решить следующие задачи:

1. Определить общую характеристику правоспособности и дееспособности несовершеннолетних.

2. Определить степень участия несовершеннолетних в сделках с недвижимым и движимым имуществом.

3. Выявить проблемные вопросы, возникающие из правоотношений с участием несовершеннолетних.

4. Изучить судебную и правоприменительную практику.

5. Разработать предложения и рекомендации по обеспечению реализации норм законодательства по охране имущества и имущественных прав несовершеннолетних граждан.



1. Общая характеристика правоспособности и дееспособности несовершеннолетних

Гражданское законодательство, закрепляя права и обязанности ребенка, использует два термина: «малолетний» - в силу возраста им признается гражданин с момента рождения до достижения 14 лет (ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), и «несовершеннолетний» - в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ.

Согласно ст. 17 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -1994. - №32. Ст. 3301. гражданин в возрасте до 18 лет имеет такую же правоспособность, как и совершеннолетний гражданин, то есть равную способность (возможность) иметь гражданские права и нести обязанности. Определяя содержание правоспособности граждан, закон уделяет внимание главному - правам, примерный перечень которых закреплен в ст. 18 ГК РФ, где предусматривается, что гражданин может:

- иметь имущество на праве собственности;

- наследовать и завещать имущество;

- заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью;

- создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами;

- совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;

- избирать место жительства;

- иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности;

Наряду с гражданскими правами граждане (в том числе несовершеннолетние) также могут иметь любые не противоречащие закону гражданские обязательства.

При этом способность своими действиями (лично) приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает лишь с достижением определенного возраста, поскольку для выполнения этих действий необходимо разумно рассуждать, понимать смысл норм права, сознавать последствия своих действий, иметь жизненный опыт, то есть необходимы психическое здоровье человека и его возрастная психологическая зрелость.

В связи с этим выделяют такие понятия, как полная, неполная (частичная), ограниченная дееспособность и недееспособность граждан.

Полная дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять любые допускаемые законом имущественные и личные неимущественные права, принимать на себя и исполнять любые обязанности, т.е. реализовать принадлежащую ему правоспособность в полном объеме. Согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ такая дееспособность возникает по достижении 18-летнего возраста. Однако закон предусматривает два исключения из этого правила.

Во-первых, лицо, вступившее в порядке исключения в брак до достижения 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

Во-вторых, несовершеннолетний, достигший 16 лет, согласно ст. 27 ГК РФ может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителей занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве предпринимателя. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным, эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, а при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Таким образом, несовершеннолетний может стать полностью дееспособным и, следовательно, во всем объеме пользоваться предусмотренными законом гражданскими правами и обязанностями только в указанных двух случаях.

Неполной (частичной) дееспособностью могут обладать граждане в возрасте от 6 до 14 лет (малолетние) и граждане в возрасте от 14 до 18 лет (несовершеннолетние).

Дееспособность малолетних регулируется ст. 28 ГК РФ. По общему правилу сделки за них и от их имени могут совершать только их родители, или иные законные представители.

Самостоятельно малолетние вправе совершать следующие сделки:

1) мелкие бытовые сделки.

Эти сделки должны соответствовать возрасту ребенка, предусматривать уплату незначительных сумм или передачу предметов, имеющих небольшую ценность, и совершаться за счет средств родителей (усыновителей, опекунов, иных законных представителей). Под бытовыми понимаются сделки, направленные на удовлетворение обычных потребностей малолетнего;

2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации.

В первую очередь здесь имеются в виду договоры дарения, в соответствии с которыми малолетний получает какое-то имущество (вещь, деньги) в дар. Помимо этого возможно и получение какой-либо вещи в безвозмездное пользование;

3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с его согласия третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Иные сделки, совершенные малолетним самостоятельно от своего имени, признаются ничтожными. Однако в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК РФ).

Имущественную ответственность за малолетнего несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.

Дееспособность несовершеннолетних (с 14 лет) регулируется ст. 26 ГК РФ. Несовершеннолетние совершают все сделки, за исключением нижеперечисленных, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей.

Самостоятельно они вправе:

1) распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами (например, доходами от предпринимательской деятельности, дивидендами по ценным бумагам, гонорарами за использование произведений науки, литературы или искусства и т.п.);

2) осуществлять права автора результата интеллектуальной деятельности (заключать авторские договоры, требовать выдачи патента на изобретение и т.п.);

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

4) заключать все сделки, которые вправе самостоятельно совершать малолетние.

По достижении 16 лет несовершеннолетний может являться членом кооператива.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет считаются деликтоспособными, то есть сами отвечают за имущественный вред, причиненный их действиями. Однако если у несовершеннолетнего нет имущества или заработка, достаточного для возмещения вреда, вред в соответствующей части должен быть возмещен его родителями (усыновителями, попечителем), если они не докажут, что вред возник не по их вине (ст. 1073 ГК РФ).

Если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку, выходящую за пределы его дееспособности, без письменного согласия его законных представителей или их последующего одобрения, то такая сделка может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя несовершеннолетнего (ст. 175 ГК РФ). Однако если такая сделка полностью отвечает интересам несовершеннолетнего, она может быть признана действительной при последующем одобрении ее законными представителями.

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может быть ограничен или лишен частичной дееспособности. Согласно п. 4 ст. 26 ГК РФ при наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителей либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами. Достаточными основаниями следует признать расходование денег на цели, противоречащие закону и нормам морали (покупка спиртных напитков, наркотиков, азартные игры и т.п.), либо неразумное их расходование, без учета потребностей в питании, одежде и т.п. Рассмотрение судом дел об ограничении дееспособности несовершеннолетнего осуществляется в соответствии со ст. 258-262 ГПК РФ. Срок ограничения дееспособности несовершеннолетнего устанавливается судом, в противном случае ограничение действует до достижения несовершеннолетним 18 лет либо до отмены ограничения судом по ходатайству тех лиц, которые обращались с заявлением об ограничении.

Что касается граждан, являющихся недееспособными, то по возрасту ими признаются граждане, не достигшие 6 лет. Они не вправе совершать никаких сделок, в том числе и мелких бытовых; полную ответственность за них несут их законные представители.



2. Охрана имущества и имущественных прав несовершеннолетних

2.1 Участие несовершеннолетних в договорных отношения. Движимое имущество

Прежде всего, хотелось бы отметить, что пределы имущественных прав ребенка определяются ст. 26 и 28 Гражданского кодекса РФ. Каждый ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Как уже было отмечено ранее, малолетние могут участвовать в следующих видах сделок: мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с его согласия третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Складывающиеся в повседневной жизни правоотношения показывают, что основные обязательства с участием несовершеннолетних концентрируется в потребительской сфере, где лица, не достигшие возраста 18 лет, выступают на так называемой «пассивной» стороне, потребляющей те или иные товары, услуги, результаты работ.

Наиболее распространенной формой участия несовершеннолетних в обязательствах, является совершение ими покупок, то есть участие в договорах розничной купли-продажи. Основным правилом для контрагентов несовершеннолетних в указанных правоотношениях, должно стать обязательное выяснение способности последних совершать соответствующие покупки и рассчитываться за выбранный ими товар. В этой связи, необходимо воспринимать как должное требования продавцов, направленные на выяснение возраста несовершеннолетних, наличия у них самостоятельного источника доходов, подтверждение одобрения соответствующей сделки их законными представителями и ряд иных обстоятельств. Грудцына Л.Ю. Правовое регулирование охраны и защиты прав несовершеннолетних // Адвокат. - 2005 - №8

Что касается отдельных видов договоров купли-продажи, то здесь особого внимания заслуживает вопрос о продаже товаров в кредит. Существует необходимость совершения подобных сделок с согласия законных представителей, допуская исключение из этого правила в отношении несовершеннолетних предпринимателей и членов кооперативов, при условии, что эти сделки осуществляются ими для целей их деятельности.

Следующим наиболее распространенным договором с участием несовершеннолетних является договор перевозки пассажиров. По результатам исследования установлено существенное расхождение в регламентации правового положения несовершеннолетних в зависимости от видов транспорта и характера маршрутов. По этой причине автором были выскажем предложения по совершенствованию правовой регламентации в данной сфере с учетом общих правил о дееспособности.

Наиболее целесообразным видится следующий путь:

1 - заключение договора перевозки с несовершеннолетними на городских и пригородных маршрутах относить к мелкой бытовой сделке для всех лиц, достигших возраста 6 лет;

2 - договор перевозки пассажиров на маршрутах дальнего следования к разряду мелких бытовых сделок не относить, решая вопрос исходя из общих правил о дееспособности.

Далее стоит отметить, что в сфере бытового обслуживания единообразная правовая регламентация указанных отношений, позволяет определить пороги самостоятельности участия в них несовершеннолетних. Все виды услуг (работ), исполнение которых осуществляется непосредственно по обращении, а также и те, момент исполнения которых отодвинут в силу особенностей технологического процесса, но они соответствуют по своему потребительскому назначению возрасту несовершеннолетнего, следует относить к мелким бытовым сделкам. Все прочие сделки следует заключать с несовершеннолетними исходя из общих правил о дееспособности.

Что касается проблемы совершения несовершеннолетними мелких бытовых сделок, представляется, что круг бытовых сделок следует определять по сделкам, в которых гражданин является потребителем, и реализуются его личные семейные, бытовые потребности. Это сделки, на которые распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей». Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» перечень бытовых сделок является достаточно широким. Среди них: договор розничной купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ); подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан); перевозки граждан, их багажа и грузов; комиссии; хранения; договор на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов - граждан, осуществление расчетов по их поручению, услуги по приему от граждан и хранению ценных бумаг и других ценностей, оказание им консультационных услуг; договор банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, и другие договоры, направленные на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом, в первоначальной редакции указанного Постановления Пленума ВС РФ личные нужды понимались как бытовые, а соответственно, потребительские. В новой редакции постановления потребительские нужды характеризуются как личные, семейные, домашние и иные нужды, не связанные с осуществление гражданином предпринимательской деятельности, термин «бытовые» отсутствует, что соотносится с положениями ГК РФ. Только применительно к договору подряда (параграф 2 главы 37 ГК РФ) законодатель использует термин «бытовой», что, однако не может явиться основанием для ограничения мелких бытовых сделок подрядными сделками, учитывая, что дети чаще совершают сделки купли-продажи, нежели чем бытового подряда. Грудцына Л.Ю. Правовое регулирование охраны и защиты прав несовершеннолетних // Адвокат. - 2005 - №8

Таким образом, при определении сделки в качестве мелкой бытовой следует принимать во внимание общие законодательно закрепленные критерии, а также конкретные обстоятельства совершения сделки. При этом два легально закрепленных признака сделки: мелкий характер и бытовая природа должны неизбежно присутствовать, без любого из них сделка не будет охватываться дееспособностью малолетних в возрасте от 6-14 лет.

По смыслу ГК РФ мелкая бытовая сделка может быть совершена ребенком, как на свои собственные средства, так и на средства, предоставленные ему законными представителями или третьими лицами. Общее согласие родителей на заключение малолетним мелкой бытовой сделки презюмируется в момент предоставления ими ребенку средств, необходимых для совершения сделки. Представляется, что это не всегда так, В статье 28 ГК сделки малолетнего все же различаются на сделки мелкие бытовые и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или третьим лицом для определенной цели или свободного распоряжения. Буквальное толкование данной нормы ГК позволяет прийти к следующему выводу. Мелкие бытовые сделки могут быть совершены и на средства ребенка, и на средства его законного представителя.

Сделки по распоряжению средствами, целевому или свободному, законного представителя или третьего лица могут выходить за пределы мелкой бытовой сделки. Именно эти сделки характеризуют состояние дееспособности малолетнего, которому родителями предоставлена большая свобода действий. Контроль за совершением подобных сделок со стороны законных представителей ребенка заключается в том, предоставляет ли родитель (разрешает предоставление третьему лицу) в распоряжение малолетнему определенную денежную сумму или нет, устанавливает или нет цель ее использования. Поэтому и весь риск нецелевого использования денежных средств, предоставленных в распоряжение ребенка, возлагается на его законных представителей.

Дееспособность несовершеннолетних лиц, достигших 14 лет, весьма значительно отличается от дееспособности малолетних и по целому ряду параметров приближается к полной дееспособности. Помимо сделок, самостоятельное совершение которых разрешено малолетним лицам (ст. 28 ГК РФ), несовершеннолетние, относящиеся к данной возрастной группе, вправе также:

1) самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права авторов произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими.

В пп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ закреплено, что несовершеннолетние вправе самостоятельно распоряжаться не только своим заработком или стипендией, но и иными доходами, под которыми принято понимать доходы, получаемые несовершеннолетним от использования созданных им или его умершим родителем результатов интеллектуальной деятельности; приходящуюся на его долю часть прибыли производственного кооператива, в котором он участвует; дивиденды по акциям, подаренным или завещанным несовершеннолетнему лицу; доходы, получаемые от управления принадлежащим ему имуществом и др.

Все остальные юридически значимые действия несовершеннолетних должны санкционироваться их законными представителями (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Вопрос о правовой природе согласия родителей, усыновителей или попечителя несовершеннолетнего на совершение им сделок по-разному решается в современной литературе. Одни ученые предлагают рассматривать такое согласие как одно из условий действительности сделок, как юридический факт, обеспечивающий полноценную реализацию принадлежащих несовершеннолетнему прав. С другой позиции - «юридического соучастия» лица, совершающие юридические действия, необходимые для совершения сделки несовершеннолетним лицом, рассматриваются в качестве его юридических соучастников. Иногда согласие родителей относят к самостоятельным сделкам, а некоторые ученые утверждают, что такое согласие является «способом реализации права ребенка на совершение сделки, способом «допуска» ребенка к гражданскому обороту».

В соответствии с п. 1 ст. 37 ГК РФ: доходы подопечного, в том числе суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на его содержание социальных выплат, а также доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Федеральным законом от 30.11. 2011 г. №363-ФЗ, в п. 1 ст. 37 ГК РФ были внесены изменения, на основании которых опекун вправе ежемесячно расходовать средства в пределах прожиточного минимума.

Прожиточный минимум в РФ на III квартал 2012г. составляет 6643 рубля (согласно постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2012 г. №1337). Таким образом, опекун, родители (ст. 60 Семейного Кодекса РФ) и иные законные представители ребенка, могут расходовать в месяц денежные средства в размере 6643 рубля без согласия органа опеки и попечительства. Однако возникает противоречие, ведь в случае, если родители (опекуны) по тем или иным причинам не смогли ежемесячно снять со счета данную сумму и соответственно расходовать ее, происходит следующее. При обращении в банк, для получения денежных средств со счета, несовершеннолетнего представителям банка требуется разрешение органа опеки и попечительства, так как сумма уже превышает размер прожиточного минимума.

Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства оформляется в виде постановления (приложение 1), однако выдача такого разрешения возможна только в случае, если величина дохода несовершеннолетнего в месяц превышает сумму прожиточного минимума. На основании вышеизложенного, можно сказать, что законодатель, стремясь упростить процесс расходования законным представителем ребенка небольшой суммы денежных средств, на самом деле усложнил его. Так как законный представитель оказывается в ситуации, когда, он не может снять деньги со счета несовершеннолетнего без согласия органа опеки и попечительства, но и получить такое разрешение также не представляется возможным.

На основании вышеизложенного, представляется необходимым, уточнить в статье закона следующее: Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, опекун или попечитель вправе расходовать на содержание подопечного денежные средства, если сумма дохода в месяц не превышает величину прожиточного минимума. Срок расходования денежных средств определяется опекуном или попечителем и не ограничен датой поступления данных средств на счет несовершеннолетнего.

В этом случае, представляется, что финансовые организации на счетах которых размещены денежные средства ребенка не будут ограничивать права законных представителей на получение этих средств.

Также необходимо отметить, что основное правило, закрепленное в пункте 3 статьи 37 ГК РФ, говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, то есть сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных.

Таким образом, распоряжаться собственными средствами ребенок может только в пределах мелкой бытовой сделки, в противном случае иная сделка будет считаться ничтожной (ст. 172 ГК РФ), если только в интересах малолетнего не будет признана действительной. Само же определение мелкой бытовой сделки, ее объем и характер, как было представлено, вытекает из смысла ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей».

2.2 Участие несовершеннолетних в договорных отношениях. Недвижимое имущество

2.2.1 Виды сделок с участием несовершеннолетних

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних:

1. Распоряжение недвижимостью требует согласие органа опеки и попечительства.

2. Государственный контроль за расходованием средств материнского капитала на приобретение недвижимости.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными видами сделок с недвижимостью являются:

- Купля-продажа. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него обусловленную денежную сумму. Договор купли - продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями договора являются предмет и цена.

- Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже.

- Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572-582 ГК РФ).

- Рента. Договор ренты - это договор по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты)в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на содержание в иной форме. Существенное условие договора ренты - срок рентных платежей.

- Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, то есть о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Гражданско-правовые договоры. Курс лекций. / Голованов Н.М. - СПб: Питер, 2003. - с. 175

Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.12.2009 №994, средства материнского капитала (или часть этих средств) можно использовать на приобретение или строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах). При этом безналичное перечисление средств материнского капитала может быть осуществлено любому юридическому лицу, осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) средства на указанные цели.

Момент возникновения права собственности на объекты недвижимости связан с государственной регистрацией такого права. В соответствие с п. 1 . ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация недвижимости дает гражданам законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Любое изменение статуса недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетнего полностью или принадлежащая ему на праве долевой собственности следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

* Продажа недвижимости (отчуждение собственности).

* Обмен жилого помещения, оформленного по договору социального найма на другое жилое помещение.

* Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

* Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.

* Заключение соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в совместной собственности.

имущественный наследственный договорный несовершеннолетний

2.2.2 Охрана недвижимого имущества несовершеннолетних. Правоприменительная практика

Законный представитель несовершеннолетнего при получении разрешения органов опеки и попечительства, прежде всего, сталкивается с отсутствием унифицированного списка документов необходимых для представления в орган опеки и попечительства для получения их разрешения (согласия). Примерный перечень необходимых документов определен в письме Министерства образования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. и письме «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 09.06.1999 г. №244/26-5.Согласно вышеуказанному документу, для рассмотрения вопроса о получении разрешения на сделку, влекущую отказ от принадлежащих ребенку прав или затрагивающую его права и законные интересы, необходимо предоставить:

· заявление от родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершить сделку;

· запрос нотариуса;

· копии финансовых - лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и покупки;

· справку из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налогов;

· заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на сделку

· справку ПИБ о стоимости квартиры;

· выписку из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства (по ф. 9);

· иные документы, необходимые органам опеки и попечительства для издания постановления.

Изучив проблемные вопросы, возникающие в процессе нотариального оформления сделок с недвижимостью, участниками которых являются несовершеннолетние, различные авторы единогласно полагают необходимым учитывать следующее:

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что СК РФ распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка.

Подтверждением проживания ребёнка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок. Таким образом, разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на оформление сделки с недвижимостью выдается по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних производится органом опеки и попечительства в форме постановления, подписанного главой местной администрации муниципального образования (приложение 2). В ходе анализа практики предоставления данной государственной услуги были выделены следующие проблемные вопросы:

Как уже было отмечено, в настоящее время нет законодательно установленного унифицированного списка документов, который необходимо предоставить законным представителям ребенка в орган опеки и попечительства для получения разрешения. В связи с этим, законные представители часто сталкиваются с существенными различиями в требованиях органов опеки и попечительства даже в рамках одного города.

Существенной проблемой в данном вопросе является отсутствие четких критериев определяющих основания, при которых специалисты по опеке и попечительству дают согласие или отказ на распоряжение имуществом несовершеннолетних. Согласно существующей практике, критериями для принятия решения могут быть:

· соотношение стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества

· соотношение количества квадратных метров жилой и (или) общей площади отчуждаемой собственности и жилого имущества, которое будет представлено распоряжение несовершеннолетнему.

Еще одним проблемным вопросом может стать ситуация, когда несовершеннолетний зарегистрирован в одном городе (напр. в Санкт-Петербурге), а сделка по отчуждению его имущества производится в другом (напр. в Хабаровске). Принимая во внимание, что утвержденного на федеральном уровне списка документов для получения разрешения - нет, законный представитель сталкивается с существенными различиями в требованиях органов опеки и попечительства разных городов. А срок получения такого разрешения значительно увеличивается, до трех-четырех месяцев, так как необходимо проведение обследования жилищно-бытовых условий отчуждаемого имущества. В таком случае, совершение сделки представляется не просто затруднительным, а скорее невыполнимым.

Следует отметить, что охрана имущества ребенка и его прав, возложенная на орган опеки и попечительства регулируется только нормами ГК РФ, а в отношении детей, оставшихся без попечения родителей Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

На основании вышеизложенного, представляются необходимым следующие изменения законодательства:

1. Для единства требований к законности сделки необходим административный регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на отчуждения имущества несовершеннолетних. Данный регламент должен определять: порядок подачи родителями заявлений и документов, сроки предоставления услуги и прежде всего, утверждать сам список необходимых документов.

2. Для приведения действий органов опеки и попечительства в юридическое соответствие необходим нормативно-правовой акт, который бы на федеральном уровне определял критерии и давал разъяснения о критериях законности сделки, определял основания, в каких случаях специалисты по опеке и попечительству должны отказывать законным представителям в распоряжении имуществом ребенка.

При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в постановлениях чаще всего содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию.

Рождественский С.Н., в своей статье указывает, что «компетенция органа опеки и попечительства в вопросе совершения сделки от имени несовершеннолетнего ограничивается исключительно функциями надзора за действиями попечителя (опекуна) и не подлежит распространению на участников сделки. Таким образом, представляется не основанной на законе выдача «разрешения» на совершение сделки с возложением обязанности одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего иного жилого помещения. Подобного рода «разрешения» приобретают характер несанкционированного возложения на опекуна или попечителя обязательств выполнения условий, выходящих за пределы рамок надзора». Рождественский С.Н. "Разрешение" органа опеки и попечительства с точки зрения гражданского законодательства // Нотариус - 2005 - №2.

Будучи вынужденным не согласиться с автором статьи, хотелось бы отметить следующее: действительно, в функции органов опеки и попечительства входит надзор за действиями законных представителей при отчуждении имущества ребенка. Однако достоверно определить, учтены ли интересы ребенка при распоряжении его имуществом можно только в случае, если четко прослеживается, куда будут направлены денежные средства, принадлежащие несовершеннолетнему после отчуждения недвижимого имущества. В этом случае целесообразным является указание в разрешении о необходимости соблюдения условия одновременного приобретения имущества для несовершеннолетнего, так как оно является гарантом соблюдения законных прав ребенка.

В связи с вышеизложенным полагаем, что в том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации по подпункту 6 пункта 1 статьи 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор купли-продажи, содержащий условие о переходе права собственности на квартиру к покупателю только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться как сделка, совершенная под отлагательным условием.

Судебная практика также подтверждает обязательность получения такого разрешения:

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи жилого помещения (двухкомнатной квартиры) и его регистрации недействительными, признании права собственности на жилое помещение за несовершеннолетним,

24 марта 2008 г. К.И.А. продал указанную квартиру З.И.Н., при этом согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было. Получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В нарушение указанной нормы закона К.И.А. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался.

На основании изложенного, Судебная коллегия считает, данную сделку купли-продажи ничтожной. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 марта 2010 г. №3-В10-1// справочная правовая система «Гарант».

Однако стоит отметить, мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97г.). Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.

Примером может служить решение судебной коллегии Верховного суда от 29 августа 1997 г.

7 декабря 1995 г. Цой купил у Смирнова В. за 40 млн. рублей трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ с условием, что тот освободит жилое помещение в конце апреля 1996 г. 25 апреля 1996 г. Смирнов В. был убит. Проживающий в названной квартире Смирнов О. (сын Смирнова В.) отказался освобождать квартиру, в связи с чем Цой обратился в суд с иском к Смирнову О. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. Долю в этой квартире также имел несовершеннолетний сын убитого, Смирнов Иван.

Судом был установлен факт продажи за 40 млн. рублей Смирновым В. квартиры Цою. Согласие органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи было получено, договор нотариально оформлен. В судебном заседании представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения Смирновым В. согласия органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова.

Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын Смирнова В. был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст.ст.28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.

В ходе судебного разбирательства истец предложил для несовершеннолетнего Смирнова Ивана однокомнатную квартиру. Данное обстоятельство не может рассматриваться иначе как признание Цоем наличия у него невыполненного перед Смирновым Иваном обязательства, что при его утверждении о полном расчете за купленную у его отца квартиру явно противоречит правовому обоснованию заявленного им иска. При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что судебные постановления подлежат отмене.

Исходя из вышеизложенного, при отчуждении имущества несовершеннолетних сделка может быть признана ничтожной в случае отсутствия согласия органа опеки и попечительства. Однако следует учитывать, что наличие согласия (разрешения) еще не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки, а именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.

2.2.3 Отказ от преимущественного права покупки имущества, особенности в защите прав несовершеннолетних

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 250 ГК РФ. При этом если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства. В запросе нотариуса и постановлении органов опеки и попечительства (приложение 3) должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

Однако зачастую при получении разрешения органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки в интересах несовершеннолетнего могут возникнуть сложности. Например, в исторических районах Санкт-Петербурга из-за большого количества коммунальных квартир, при отчуждении имущества, (доли) в коммунальной квартире необходимо согласие всех сособственников. Очень часто сособственников крайне сложно найти, они не проживают по месту регистрации, а если сособственник - несовершеннолетний, законные представители несовершеннолетнего должны представить в орган опеки и попечительства заявления с просьбой дать разрешение на отказ от преимущественного права и пакет документов, что еще больше усложняет совершение сделки купли-продажи.

В связи с этим, уже имеется практика обращений граждан в суд:

К.О.В. обратился в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 года №126 в части, предусматривающей предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество. В обоснование своего требования указал на то, что оспариваемое нормативное положение противоречит статьям 1, 153, пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, нарушает его право на государственную регистрацию действительного, соответствующего законодательству и исполненного сторонами договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру и перехода к нему права собственности на указанную долю, т.к. одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний. В судебном заседании представитель заявителя К.В.А. ссылалась на то, что ни один федеральный закон не требует представлять предусмотренное оспариваемой нормой разрешение (согласие) на отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки, орган опеки и попечительства ни при каких обстоятельствах не может дать отрицательного ответа, нотариально засвидетельствованный отказ является достаточной мерой защиты интересов несовершеннолетнего сособственника, действует презумпция добросовестности родителей, которым нотариусом разъясняются последствия отказа. Верховный Суд РФ в удовлетворении заявления К.О.В. отказал по следующим основаниям: отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности. В частности, если родитель, являясь наряду с ним участником общей собственности, выражает свое согласие на совершение сделки с намерением самому воспользоваться данным правом в ущерб интересам ребенка, либо когда другой родитель настаивает на реализации несовершеннолетним, обладающим достаточными средствами для покупки, преимущественного права приобретения отчуждаемой доли, либо когда законный представитель и несовершеннолетний заблуждаются в последствиях отказа от имеющегося права на приобретение доли и т.п.

Выяснение действительного желания и возможности реализации несовершеннолетним участником долевой собственности принадлежащего ему преимущественного права покупки, мнения обоих родителей, наличия или отсутствия противоречия между интересами родителей и детей, когда родители в силу пункта 2 статьи 64 Семейного кодекса РФ не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, и других обстоятельств, имеющих значение для защиты интересов несовершеннолетнего, входит в компетенцию органов опеки и попечительства, в связи с чем нельзя признать правильной ссылку представителя заявителя на достаточность разъяснения нотариусом последствий отказа от преимущественного права покупки. Решение Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. №ГКПИ07-737 // справочная правовая система «Гарант».

Однако, на практике, орган опеки и попечительства не имеет фактической возможности понять, есть ли противоречие между интересами родителя и несовершеннолетних детей. При получении разрешения не представляется возможным выяснить, имеются ли в действительности денежные средства у несовершеннолетнего, достаточные для приобретения доли, на которое у него есть преимущественное право. В данном случае, так или иначе работает презумпция добросовестности родителей, которые в ходе подачи заявления обязаны известить орган опеки и попечительства об имеющихся у ребенка средствах.