Краткий обзор о социально-экономической ситуации в Иркутской области 2013-14 гг.

Основные тенденции экономического развития края

Стратегической целью развития Иркутской области является создание комфортной среды проживания и приближение качества жизни населения к уровню развитых стран (государств-членов Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР)).

Иркутская область должна войти в число пяти регионов-лидеров по уровню и качеству жизни населения в Российской Федерации. Инновационное развитие региона будет направлено на решение следующих основных задач:

Повышение энергоэффективности экономики, обеспечение бесперебойного, безопасного и экономичного энергоснабжения экономики и населения области. Комплексная переработка природных ресурсов. Основной приоритет -- лесной комплекс. Обеспечение продовольственной безопасности региона, в основном, за счет собственного производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, развития местной пищевой промышленности с одновременным развитием сельских территорий как единого производственного, социально-экономического, территориального и природного комплекса. Восстановление статуса Иркутской области, как делового, научно-образовательного и культурного центра Восточной Сибири, превращение региона в один из форпостов России во взаимодействии со странами Азии. Более подробно информация о социально-экономическом развитии Иркутской области на период до 2020 года представлена в Концепции социально-экономического развития Иркутской области на период до 2020 года Описание основных мероприятий и задач по основным отраслям экономики и социальным сферам представлено в Программе социально-экономического развития Иркутской области на 2011--2015 годы. Стратегическое развитие Иркутской области будет проходить в контексте Стратегии социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2025 года, разработанной на федеральном уровне. Стратегической целью развития Дальнего Востока и Байкальского региона является реализация геополитической задачи закрепления населения на Дальнем Востоке и в Байкальском регионе за счет формирования развитой экономики и комфортной среды обитания человека в субъектах Российской Федерации, расположенных на этой территории, а также достижения среднероссийского уровня социально-экономического развития. Фактически, это означает, что субъекты Дальнего Востока и Байкальского региона должны будут в период до 2025 года развиваться более высокими темпами, чем остальная часть Российской Федерации. Для этого, в свою очередь, на данной территории необходимо будет создать более благоприятные условия хозяйствования и проживания.

Мониторинг социально-экономического развития Иркутской области

В связи с ежемесячным представлением в Правительство Российской Федерации доклада об итогах социально-экономического развития Российской Федерации, министерством экономического развития, труда науки и высшей школы Иркутской области подготавливается мониторинг социально-экономического развития Иркутской области. Мониторинг формируется в соответствии с методическими рекомендациями Министерства экономического развития Российской Федерации. Кроме ежемесячного мониторинга министерством экономического развития, труда науки и высшей школы Иркутской области ежеквартально готовится пояснительная аналитическая записка по итогам социально-экономического развития Иркутской области, включающая следующие разделы:

Общая оценка социально-экономической ситуации в регионе

Промышленное производство

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по добыче полезных ископаемых, обрабатывающим производствам, распределению электроэнергии, газа и воды по полному кругу организаций-производителей за отчетный период

· Развитие агропромышленного комплекса

· Строительный комплекс

· Потребительский рынок

· Внешняя торговля

· Инвестиции

· Цены

· Транспорт и связь

· Финансовые результаты деятельности крупных и средних организаций области

· Социальная сфера

Информация готовится на основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, кроме информации по внешней торговле, которая готовится на основании ежемесячных оперативных статистических данных Сибирского таможенного управления ФТС России.

В Иркутске активно развивается направления индивидуального жилищного строительства. За последние годы были реализованы и продолжают развиваться проекты множеств коттеджных поселков, активно возводятся жилые комплексы таунхаусов различных строительных компаний, да и жители Иркутска, те, кто даже 5 лет назад и подумать не могли о собственном доме, сейчас самостоятельно реализуют мечты о загородной недвижимости. Все эти начинания активно поддерживаются администрацией города и района, выделяются бесплатные участки, осваиваются федеральные земли и обширные сельскохозяйственные земли в пригородах Иркутска спешно меняют свое назначение. Но при этом важным источником участков под малоэтажное строительство, особенно для индивидуальных проектов, остаются земли, которые предлагаются на рынке загородной недвижимости Иркутска.

Таблица 1 Соотношение количества участков ИЖС с общим объемом продаваемой земли

По нашим оценкам, 40% среди всех сравнительно недорогих земель Иркутского района законодательно предусматривают возможность строительства. При этом по каждому тракту Иркутского района такое соотношение колеблется в районе 15-75%, а для Иркутска составляет 53%. Самыми "обеспеченными" с точки зрения земель ИЖС остаются Плишкинский и Московский тракт. По Москвоскому тракту большую долю таких участков предоставляют поселки Мамоны, Западный и Южный. Радует Плишкинский тракт: почти все продаваемые на нем земли имеют категорию земель населенных пунктов, а строительство разрешено почти на 75% от всех участков. Однако не стоит обольщаться - по Плишкинскому тракту вообще продается очень мало земли. Поэтому 75% превосходство участков под ИЖС здесь совсем теряется в количественном соотношении с другими трактами. Совсем "унылая" ситуация с другой стороны водохранилища: по тракту на Мельничную падь. Здесь земель ИЖС всего лишь 15%, да и то они сосредоточены в первых километрах после микрорайона Радужного: а это такие поселки как Березовые, Изумрудный, Хрустальный и пр.

Таблица 2 Средняя площадь участка под ИЖС

Если сосредоточиться на распределении участков ИЖС по всем направлениям, то можно выявить, что 22% всех земель ИЖС Иркутского района сосредоточено по Качугскому тракту - и это не секрет, если подумать о том, насколько активно сейчас развивается строительство в таких поселках как, например, Хомутово. При этом, как мы в дальнейшем покажем, земля под ИЖС там остается одной из самых дешевых в регионе: всего лишь 35 тысяч рублей за сотку, что в 2,5 раза дешевле чем сейчас в том же Иркутске. Следующим в рейтинге богатства площади становится Байкальский тракт с 18% всех земель "недорогих" ИЖС. Не стоит думать, что все эти участки предлагаются в Молодежном, Ново-Разводной или чуть дальше. Скорее наоборот, все земли равномерно "распределены" вплоть до самой Листвянки и продаются в практически каждом населенном пункте. Хуже всего дела обстоят по Плишкинскому тракту (3% "недорогих" земель ИЖС района) и по тракту на Мельничную падь (5%). Но оно и понятно: на Плишкинском тракте сосредоточено лишь 2% всех земель в продаже, а по левой стороне водохранилища слишком мало населенных пунктов, поэтому земель соответствующих категорий почти нет. По остальным направлениям, включая пределы самого Иркутска, находится равное количество участков: 9-10%.



Справедливости ради отметим, что если не брать нацеленности нашего отчета на массовый сегмент рынка недорогих земель ИЖС, то картина кардинально меняется. Здесь и по площади, и по количеству участков в продаже вырисовываются три абсолютных лидера: Иркутск, Байкальский тракт и Качугский тракт. Оставим Качугский тракт, понимая, что он лидирует повсеместно и посмотрим на два остальных района. В Иркутске есть очень дорогие и крупные участки, которые позволяют ему владеть долей в 20% площади "всех" земель ИЖС региона, далее с 18% чуть отстает Байкальский тракт. Но на нем много дорогих и небольших участков, поэтому в количественном отношении он опережает всех - 25% в количественном соотношении от "всех" участков. Однако следует понимать, смешение таких нескольких "элитных" участков с сотнями остальных существенно меняет всю статистическую картину, не позволяя ей выглядеть объективно, и поэтому мы оставим их анализ за пределами нашей сводки и опять вернемся в "массовому", т.е. недорогому рынку.

Таблица 3 Заинтересованность в землях ИЖС по населенным пунктам

Средние площади ИЖС-участков везде примерно равны: 12-13 соток. А вот по Александровскому тракту предлагаются в основном участки по 20 соток и больше. Недалеко отстает Качугский тракт: более 18 ар в среднем на каждый участок. С точки зрения первоначального спроса сложно выделить единую картину. Понятно, что Иркутск - вне пределов конкуренции за интересы покупателей: 25-30% всех интересуются изначально землей в пределах города. Байкальский, Качугский и тракт на Мельничную падь обращают к себе от 10 до 15% покупателей, и слишком невеселая картина по Плишкинскому тракту: не более 1% спроса. При этом эти показатели примерно соответствуют реальным продажам, за одним исключением: изначально Култукским трактом интересуются всего лишь порядка 5% покупателей, а вот землю в районах Маркова и Смоленщины покупают уже 10-15%.

С точки зрения удаленности соотношение спроса и предложения для земель ИЖС соответствует общей картине. Половина всех покупателей интересуется землей не далее 10 км от Иркутска и в пределах города, 30% - от 10 до 25 км, а остальным интересны более удаленные районы.

При этом за последний год спрос и предложение на участки средней удаленности (10-25 км) существенно выросли: с 20% до 30%, что позволяет уверенно отмечать начало децентрализации жителей города и возрастание роли далеких пригородов в обеспечении Иркутска.

При этом самыми популярными населенными пунктами остаются Иркутск, Хомутово, Ново-Иркутский, Березовый и Изумрудный, Пивовариха, Смоленщина, Ново-Разводная и Молодежный.

Таблица 4 Спрос и предложение в зависимости от удаленности от г. Иркутска

Напоследок поговорим о ценах. Самое странное, что можно отметить - это очень высокая цена на земли ИЖС Голоустненского тракта: порядка 85 тысяч рублей за сотку. При этом у тракта один из самых низких уровней обеспеченности ИЖС: не более 25% от всех продаваемых на нем участков. Да и часть участков продается в селе Большое Голоустное по баснословным, несомненно завышенным ценам. Участки под ИЖС в Пивоварихе и Дзержинске тоже очень дорогие. Именно из-за этого тракт, который считается одним из самых дешевых и перспективных в Иркутском районе, по ценам на ИЖС безусловно лидирует. Дешевле всего земля стоит по Александровскому, Качугскому и Култукскому трактам - 35-38 тысяч рублей за одну сотку. При этом цена здесь стабильна вот уже несколько лет, чего не скажешь о тракте на Мельничную падь и Плишкинском тракте и самом Иркутске. За последние 9 месяцев земля под ИЖС в Иркутске уже на 20% - мы давно постоянно фиксируем этот процесс, который уже вышел за рамки нормальной сезонности. Вкупе с повышением спроса к зиме и снижением предложения (мы говорили об этом в прошлых статьях) повышение цены может продолжиться. За год так же, на 20%, подорожали земли левого берега водохранилища. Активная реклама этого района, развитая инфраструктура, близость к городу, перспективные возможности застройки сделали первые километры этого тракта беспрецедентно популярными. Из-за этого, как мы уже рассказывали, существенно подорожали дачи (примерно в два раза за год!), но процесс освоения на этом не останавливается, и вслед за дачами дорожают и земли под строительство. Хотя, справедливости ради отметим, что участки других категорий по этому тракту на Мельничную падь последние годы цены своей практически не меняют - сказывается освоение новых участков среди лесного массива и хороший баланс спроса и предложения. По Плишкинскому тракту, наоборот, в отличие от дач участки под ИЖС дешевеют и сейчас приблизились к стоимости 50 тысяч рублей за сотку, что ненамного выше средней цены на землю по этому району. При этом вся земля здесь подорожала на 22% за последние два года, а земля под ИЖС в цене снизилась на 25%, что и привело к тому, что цены на разные категории здесь практически сравнялись.

Таблица 5 Динамика цен на земельные участки под ИЖС

http://www.invest38.ru/articles/

Представленный экспресс-анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска и Иркутского района и не предназначен для заключения о цене конкретного жилого дома.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект исследования - домовладение, общей площадью 94,08 кв.м - расположен по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26.

Таблица 6 - Описание земельного участка

Характеристики	Описание
Кадастровый номер земельного участка	38:43:0416054:22
Местоположение земельного участка	РФ, Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование земельного участка	Для индивидуального жилищного строительства
Фактическое использование	Для индивидуального жилищного строительства
Площадь земельного участка	1634 м2
Кадастровая стоимость, руб.	345178
Сведения о правах	Земельный участок принадлежит на праве собственности Федорова Лариса Петровна
Наличие обременений и ограничений в использовании земельного участка	Отсутствуют
Инженерное обеспечение земельного участка	Сети электроснабжения, сети водопровода, сети канализации, газоснабжение
Форма земельного участка	правильный прямоугольник
Рельеф	Ровный, небольшой уклон

Окружение объекта оценки - район малоэтажной застройки. Экологическая обстановка района расположения жилого дома - благоприятная. Транспортная доступность хорошая.

Таблица 7 - Состав объекта

№ на плане (литера)	Наименование зданий, сооружений	Год ввода в эксплуатацию/начала строительства	Материал стен	Параметр	Площадь застройки, кв.м	Высота, м	Объем, куб. м
				Наименование параметра	Единица измерения	всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
А	Жилой дом	2001	Брус облицован кирпичом	Sобщ	кв.м	70,6	70,6	2,8	197
	Веранда	2001	Дощатая	Sобщ	кв.м	23,5	23,5	2,8	66
	Навес	2001	Дощатый	Sобщ	кв.м	6,6	6,6	-	-
	Уборная	2001	Дощатая	Sобщ	кв.м	1	1	2	2
	Выгребная яма	2001	Бетонные кольца		Шт.	1
Г2	Теплица	2001	Деревянная	Sобщ	кв.м	20,1	20,1	1,8
1	Ворота	2001	металлический сплошной мет. столбы	Sобщ	кв.м	5	5	1,97
2	Ограждение	2001	Профлист. сплошной на мет. ст.	Sобщ	кв.м	24,1	24,1	2
Г1	Баня	2001	Бревенчатая	Sобщ	кв.м	17,2	17,2	1,98	34

Техническое описание жилого дома составлено на основании технического паспорта, выполненного филиалом ГУП КК "Облтехинвентаризация - Областное БТИ" по состоянию на 30.03.2001г., визуального осмотра объекта оценки и представлено в таблице ниже. Согласно техническому паспорту БТИ год постройки жилого дома - 2001. Результаты фотодокументирования объекта представлены в Приложении №1.

Таблица 8 - Описание конструктивных элементов основного строения

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Описание элементов (материалов, конструкция или система, отделка и прочее)	Техническое состояние
1	2	3	4
1	Фундаменты	бетонный ленточный	хорошее
2	Стены и перегородки
	Наружные	Брус облицован кирпичем	хорошее
	Перегородки	брус	хорошее
3	Перекрытия
	чердачные	деревянное отепленное изовером	хорошее
	междуэтажные	деревянные	хорошее
4	Крыши
	конструкция	дер. стропила по дер. обрешетке	хорошее
	кровля	металлопрофиль	хорошее
5	Полы	деревянные	хорошее
6	Проемы
	окна	металлопластиковые	хорошее
	двери	деревянные	хорошее
7	Отделочные работы
	Наружные	облицован кирпичем
	Внутренние	обшивка вагонкой	хорошее
	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
	Электропроводка	открытая проводка	хорошее
	Водопровод	скважина
	Канализация	местная

Физический износ жилого дома согласно техпаспорту равен 0%.

итера по плану	Этаж	Номер по плану здания комнаты, кухни и т.п.	Назначение частей помещения: жилая комната, канцелярское помещение, классная комната, больничная палата, кухня, коридор и т.п.	Площадь в кв.м, предназначенная под помещения	Общая площадь	Площадь балконов, лоджий, веранд и террас	Высота помещения по внутр. обмеру
				жилые
				Общая	в том числе
					жилая	вспомогательная
А	1	1	Прихожая	6,2					2,8
А	1	2	Комната 2	10,3					2,8
А	1	3	Комната 3	9,8					2,8
А	1	4	Кладовка	2,4					2,8
А	1	5	Комната 5	12,1					2,8
А	1	6	Комната 6	29,76					2,8
А	1	7	Веранда	23,52
	Всего по зданию (строению)	94,08	70,56	23,52	94,08

Функциональные характеристики

Все элементы отделки жилого дома выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта исследования по сравнению с другими аналогичными объектами в г. Иркутске. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта исследования, также не зафиксированы. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту исследования, существенно влияющие на его стоимость - отсутствуют.

В дальнейшем, при расчете рыночной стоимости, будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно разрешенному использованию.

3.2.2 Расчет стоимости объектов исследования

Оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). В соответствии с перечисленными документами для оценки стоимости имущества применяются общепринятые в оценке подходы: доходный, затратный, сравнительный.

Затратный подход - способ оценки имущества, реализующий принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект аналогичной полезности. Затратный подход исходит из принципа замещения, гласящего, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку стоимости затрат на замещение (воспроизводство) зданий (строений, сооружений) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объект-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объект отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость объекта исследования.

Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше подходов к оценке, для определения рыночной стоимости недвижимого имущества и пришел к следующему выводу:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлять двумя подходами - затратным и сравнительным.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной, поскольку между затратами и полезностью нет прямой связи. Однако встречается немало случаев, когда затратный подход является наиболее необходимым и надежным, например, при оценке новых объектов, а также зданий специального назначения, для решения задач налогообложения и страхования объекта и т.д.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый объект расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют следующие компоненты: землю, здания, сооружения, коммуникации. При этом исходят из того, что у инвестора, в принципе, есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:

- определение рыночной стоимости земельного участка с учетом прав на него;

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости затрат на замещение (воспроизводство) объекта;

- определение величины физического и функционального износов зданий;

- уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износов;

- определение величины внешнего износа земельно-имущественного комплекса;

- увеличение рассчитанной стоимости объекта исследования на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа, приходящегося на весь объект оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В настоящем разделе Заключения определяется рыночная стоимость земельного участка площадью 1634 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Иркутская область, Шелеховский район, пос. Большой Луг, ул. Молодежная, д. 26. Как известно, земля - базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса.

Для оценки земельных участков можно выделить два основных признака:

- текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

- земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

В настоящем заключении расчет рыночной стоимости земельного участка выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р), согласно которым:

* Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

* Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объектов эквивалентной полезности (принцип замещения).

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

* Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

* Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

* Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При проведении оценки Эксперт обязан использовать три подхода или обосновать отказ от использования:

- затратный, отражающий точку зрения по созданию объектов оценки с позиции понесенных затрат;

- доходный, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя;

- сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объектов, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в заключении.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Земельный участок, в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ, является:

- природным объектом;

- основой осуществления хозяйственной и иной деятельности;

- недвижимым имуществом;

- объектом права собственности и иных прав на землю.

Этой же статьей Земельного кодекса РФ предусмотрено, что все, что создано на земельном участке, следует судьбе земельных участков, т.е. заложен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом гражданского оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

1. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она - продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее "произвела" природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

2. Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда.

3. Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования.

4. Неизнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства не подвержена моральному и физическому износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия "износа" и "амортизации" в отличие от стоимости улучшений.

5. Земля характеризуется постоянством местоположения (неперемещаема), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства, возможно, перемещать по поверхности земли (движимое имущество) в процессе производственного использования. Здания, сооружения также могут быть демонтированы.

К стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

Затратный подход практически невозможно применить для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход по вышеперечисленным причинам, не применяется.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в зависимости от наличия улучшений на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации Эксперт должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке стоимости земель основан на определении будущего дохода на протяжении всего срока эксплуатации земельных участков. Величина доходов определяется:

- исходя из рыночных ставок арендной платы на земли, аналогичные оцениваемым, т.к. размер арендной платы отражает величину земельной ренты или дохода от арендатора от владения земельным участком.

- исходя из рыночных цен продаж сельскохозяйственных культур (при оценке земель сельскохозяйственного назначения - наиболее эффективных для возделывания с точки зрения рынка в данном районе) и затрат на их возделывание;

- исходя из остатка дохода от имущественного комплекса, включающего земельный участок;

- исходя из дохода, получаемого от продажи земельного участка или при его залоге под ипотечный кредит.

В основе доходного подхода к оценке земель лежат принципы:

Принцип замещения - стоимость определяется на основе эффективных, обоснованных, приносящих доход капвложений в аналогичные земельные участки.

Принцип ожидания - текущая стоимость определяется с учетом фактора времени, т.е. приведения будущих доходов и других выгод к текущему времени.

Принцип спроса и предложения - цены на земельные участки определяются соотношением спроса и предложения на рынке земель.

Методы доходного подхода:

1). Метод прямой капитализации дохода. Применяется, если доход постоянный или равномерно изменяется. Стоимость определяется как частное от деления дохода на ставку капитализации. Используется в основном при оценке сельскохозяйственных земель путем капитализации земельной ренты и при оценке городских земель при наличии достоверных сведений об арендной плате за аналогичные земельные участки.

2). Метод остатка для земли. Используется для земельных участков застроенных или возможных для застройки коммерческими объектами, причем необходимо, чтобы сведения о стоимости строительства были свежими или достоверными. Экономический смысл данного метода заключается в том, что при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет труда, капитала и предпринимательских усилий, а остаток отдается земле. Суть метода: 1) в вычитании из общей суммы дохода (предполагаемого к получению или полученного) дохода, относящегося к зданиям и сооружениям, находящимся на земельном участке, 2) капитализации оставшегося дохода, относящегося к земле, для получения текущей стоимости земельных участков.

3). Метод предполагаемого использования

Условие применения данного метода - возможность использования земельных участков способом, приносящим доход. Определяют структуру и сумму расходов, необходимых для эксплуатации земельных участков в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков; величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельных участков; сумму и структуру операционных расходов, необходимых для получения данных доходов; ставку дисконтирования, соответствующую уровню риска инвестирования капитала в оцениваемые земельные участки. Стоимость определяется путем дисконтирования расходов и доходов, связанных с использованием земельных участков. Расчет доходов от сдачи недвижимости в аренду должен включать продажу объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методы расчета ставки капитализации.

1) метод рыночной экстракции (выборки) - основан на анализе рыночных цен продажи и чистого операционного дохода от земельных участков. Ставки капитализации по аналогам рассчитываются как отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к цене продажи (Цпрод.)

2) метод кумулятивного построения. Сумма безрисковой ставки (например, ставка по депозитам банков высшей категории надежности), надбавки за региональный риск, надбавки за риск ликвидности, может быть надбавка за управление инвестициями (инвестиционный менеджмент).

В настоящем Заключении доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка не применялся в виду отсутствия достоверной и полной информации о сдаче в аренду аналогичных земельных участков, расположенных в г. Краснодаре.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход к оценке земельных участков основан на сборе, сопоставлении и систематизации информации о ценах продажи на аналогичные земельные участки или рыночных ставок арендной платы за пользование аналогичными земельными участками. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за выставленные на продажу земельные участки сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичные земельные участки.

Методы сравнительного подхода:

1). Метод сравнения продаж.

Этапы:

1. Изучение и сегментирование земельного рынка, определение принадлежности оцениваемого участка к одному из сегментов.

2. Сбор информации о ценах сделок с земельными участками на соответствующем сегменте рынка, о ценах спроса и предложения. Выбирается 3-5 и более аналогов, если берутся цены предложения, то больше.

3. Проверка достоверности сведений, их соответствие типичным рыночным условиям. Должны быть одинаковые инвестиционные мотивы, формы финансирования, условия платежа, одинаковое назначение участков, близкое местоположение.

4. Сравнение выбранных аналогов с оцениваемым земельным участком, внесение поправок в цены аналогов. Сравнение может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

5. Анализ скорректированных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости. Для выведения итоговой величины обычно используется метод средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются в зависимости от:

а) количества внесенных поправок (чем больше поправок, тем меньше удельный вес)

б) абсолютной величины поправок

в) полноты и достоверности исходной информации.

2). Метод распределения.

Основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для каждого типа застройки в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью строений (принципы сбалансированности, предельной производительности). Используется, когда недостаточно продаж незастроенных земельных участков.

3) Метод выделения.

Метод используется для застроенных земельных участков. Метод применяется при наличии информации о сделках с едиными объектами недвижимости, аналогичными тому, в состав которого входит оцениваемый земельный участок. Улучшения земельных участков должны соответствовать его наиболее эффективному использованию. Этапы оценки:

- определение элементов сравнения объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, и объектов- аналогов;

- определение по каждому элементу корректировок цен-аналогов;

- корректировка цен аналогов по элементам, по которым имеются отличия от объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, путем обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет затрат на замещение (воспроизводство) улучшений земельных участков;

- расчет рыночной стоимости земельных участков путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельные участки, затраты на воспроизводство или замещение расположенных на нем улучшений.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

В настоящем Заключении при определении рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход. Эксперт проанализировал возможность использования описанных выше методов и пришел к следующему выводу: расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлять сравнительным подходом, методом сравнения продаж, т.к. для использования других методов отсутствует необходимая для оценки достоверная информация.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Расчет рыночной стоимости земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого участка.

В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных их разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по трем-пяти аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, правило, являются:

* местоположение и окружение;

* целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

* физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.)

* транспортная доступность;

* инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

* условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

* условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

* обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

* изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 марта 21002 г. №568-р).

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

- подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

- выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1) цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.;

5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом.

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя - 1 га и 1 м². Третий показатель (1 фронтальный метр) используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наибольшее распространение в зарубежной практике и России не используются.

Однако применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

1) имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

2) условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

3) условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

4) условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5) время заключения сделки с объектом-аналогом;

6) местоположение и окружение;

7) правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

8) физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

9) доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок, имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

1) определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

2) данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) - поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) - поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

¦ прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

¦ прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

¦ корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

¦ определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

¦ экспертным обоснованием корректировок цен аналогов (п. 1 ст. 4 Распоряжения Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение, или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были не учтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, анализ рынка недвижимости, проведенный Экспертом, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Эксперту доступны только цены предложения. Поэтому, во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим заключением, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последними изменениями от 28.12.2010 г.) для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

В результате проведенного исследования рынка недвижимости г. Иркутске было установлено, что рынок продажи земельных участков в городе хорошо развит, имеется значительное количество предложений к продаже земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки, которые и стали основой для применения сравнительного подхода к оценке свободного земельного участка.