Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития

В приведенном определении отражены главные особенности рассматриваемого договора; они касаются как субъектного состава, так и предмета договора, его формы и характера.

Что касаетсят других видов договора аренды, томожно отметить, что в практике применяются два вида договора' аренды, транспортных средств: с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации транспортного средствами без предоставления таких услуг, что нашло отражение в правовом регулировании соответствующих отношений.

По договору аренды (фрахтования-на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет его арендатору во 'временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Этот договор можно рассматривать как комплексный, устанавливающий обязательства: а)1 непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду и б) по оказанию арендатору услуг, связанных с управлением и его технической; эксплуатацией. Договор, не предусматривающий предоставления таких услуг, носит чисто арендный характер (ст. 642 ГК РФ).

Правила, регулирующие сдачу в аренду транспортных средств, содержат ряд особенностей, относящихся ко всем договорам аренды таких средств (независимо от предоставления или непредоставления услуг по управлению ими), и вместе с тем отражают определенную специфику каждого из двух названных видов договоров.

Общее для этих договоров следующее:

а) заключение их только в письменной форме независимо от срока действия договора и состава участников - юридических и физических лиц;

б) к договорам аренды транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу (это в соответствии со ст. 130 ГК РФ воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания), не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества;

в) на договоры аренды транспортных средств не распространяется правило о возможном возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды на последующий период (ст. 632 и 642 ГК РФ). Это не лишает арендатора возможности по истечении срока аренды повторно взять транспортное средство внаем, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях;

г) транспортные средства берутся в аренду преимущественно в коммерческих целях, поэтому закон наделяет их арендаторов более широкими правами по использованию арендованного имущества в сравнении
с обычными правилами аренды.

Арендатор транспортного средства может сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором), вправе от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они не определены в договоре - в соответствии с назначением данного транспортного средства;

д) особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Имеются в виду, прежде всего, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего водного плавания, для безопасной эксплуатации которых необходимо соблюдать ряд специальных требований. Согласно ст. 104 ВК РФ аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок, установленные названным Кодексом.

Ими определены, в частности, условия допуска судов к эксплуатации (ст. 36). В соответствии с п. 2 ст. 36 порядок допуска _к эксплуатации гражданских воздушных судов, в том числе на условиях аренды, устанавливается федеральными авиационными правилами.

Любое воздушное судно может быть допущено к эксплуатации лишь при наличии сертификата летной годности (удостоверения о годности к полетам). Арендатор воздушного судна обязан соблюдать установленные правила воздушных перевозок пассажиров и грузов. Применяются и иные правила, предусмотренные Кодексом: например, определяющие случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку (ст. 107), и др.

В КТМ аренде морских судов посвящены глава X, регулирующая отношения по договору фрахтования, судна на время (тайм-чартер), то есть с пользованием услугами членов экипажа судна, и глава XI, посвященная договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер).

В главе X дается определение договора тайм-чартера, перечислены требования к его содержанию,' причем перечень условий, подлежащих включению в такой договор, значительно шире, чем установленный общими нормами по договору аренды. В нем, помимо наименования сторон, названия судна, его технических и эксплуатационных данных (то есть определения объекта аренды), указываются район плавания, цель фрахтования, время и место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера (ст. 200 КТМ).

В той же главе предусмотрено право фрахтователя судна заключать договоры субтайм-чартера; определены обязанности судовладельца по обеспечению мореходного состояния судна и обязанности фрахтователя по коммерческой эксплуатации его и возврату. Часть норм этой главы, - о подчиненности членов экипажа судна, об освобождении от ответственности фрахтователя за убытки, причиненные гибелью или повреждением судна, если не будет доказано, что они причинены по вине фрахтователя, и некоторые другие - совпадают с нормами о договоре аренды транспортных средств, содержащимися в Гражданском кодексе РФ. В главе X КТМ указано, что ее положения применяются, если иное не предусмотрено договором.

В специальную главу выделены вопросы аренды судов в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ (глава X). В ней, так же как и в других транспортных кодексах, содержится общая норма о договоре аренды и несколько специальных.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды зданий; и сооружений в силу специфики предмета аренды является-самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий:; и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание;, или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на-вещном праве68.

На практике встречаются случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев, полагая, что в данном случае действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Как и было уже отмечено выше, такие, действия сторон являются ошибочными, поскольку в статье 651 ГК, РФ-идет речь именно об аренде всего здания целиком и неправомерно распространять действие указанной статьи на правоотношения по аренде части здания или сооружения. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой пункта 2 статьи 609 ГК РФ, предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельные помещения, и дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. Как уже указывалось выше, в Москве данный вопрос решен в пользу государственной1 регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды.

Тем не менее, многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации, если заключены на срок не менее года, исходя из* следующих положений: общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу.' Эта техническая возможность имеет и юридическое значение -выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Однако, если плата за аренду здания или сооружения (помесячная, поквартальная, предварительная) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен, но может быть определен для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений73.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.

Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором^ сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или* сооружением. Условия* такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК РФ).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты (ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, по нашему мнению необходимо дополнить ст. 613 ГК РФ перечнем тех прав, которые может иметь третье лицо на сдаваемое в аренду имущество.

Относительно аренды предприятий, следует сказать, что она имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде от 23.11.1989 № 810-1 этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, не только представлявших собой имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам.

Возникшие арендные предприятия подлежали, государственной регистрации в качестве юридических лиц и выступали правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи, с этим становится очевидным, что при создании арендных предприятий применялись,не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.

Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как
объекты права -- имущественные комплексы, предназначенные: для
осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход
существенно меняет положение; в связи с чем нормы ГК РФ об аренде
предприятий (ст. 656 - 664) в немалой степени отличаются от Основ, но
частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их
применении с учетом принципиальных изменений: в определении
юридической природы предприятий.

В состав предприятия; (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его; деятельности, при: этом предприятие в целом отнесено, к недвижимости (ст. 132 ГК РФ);

В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче;имущества внаем:

предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Целью такого, договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли);

объектом аренды, может быть предприятие любой .формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган- (ст. 608 ГК РФ).

Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники.

3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:

- арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные' участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

- материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

- арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК РФ, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами;

4) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием' интеллектуальной собственности* арендодателя: на обозначения,, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (ст. 138 ГК РФ);

5) арендодатель. может уступить арендатору права требования, в\ том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него* долги, относящиеся к предприятию.

Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу

неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи - сырье, материалы, топливо и т.д.

В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

Договор аренды по характеру перемещения материальных благ -возмездным, поскольку имущественное предъявление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. Возмездность означает, что арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Этот признак позволяет отличить договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.

По характеру распределения прав и обязанностей между участниками договор аренды относится к числу взаимных. Каждая из сторон такого дого-вора приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.

Так, по договору имущественного найма арендатор вправе пользоваться переданным ему имуществом, но должен своевременно вносить плату за пользование. С другой стороны, арендодатель обязан предоставить это имущество арендатору и вправе получать за его использование арендную плату.

Таким образом, договор аренды порождает у каждой из его сторон права и обязанности, которые корреспондируют соответственно с обязанностями и правами контрагента.

Договор аренды по российскому гражданскому законодательству является консесуальным договором, так как «обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось». Аналогичная конструкция данного вида договора содержалась в ст. 275 Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г.

Договор аренды относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров. Этим договором охватывается широкий круг экономических отношений, начиная с аренды производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации и заканчивая бытовым прокатом предметов домашнего обихода.

В теории гражданского права лизинг определяют как особую форму финансирования товаропроизводителей для приобретения материально-технических средств, занимающую промежуточное положение между кредитованием и прямым инвестированием . Отталкиваясь от этого, отмечается, доля лизинга в объеме инвестиций в экономику России в 1997 году составила 5% .

В наиболее обобщенной форме лизинг, с позиции экономической науки, представляется собой продажу машин и оборудования потребителям с отсрочкой платежа.

Большой круг отношений, включаемых в число лизинговых, регулируются договорами хозяйственного проката, договорами аренды с правом выкупа. Действительно новой, до этого не существовавшей формой является только финансовая аренда.

Как уже ранее отмечалось, в Гражданском кодексе РФ «финансовая аренда» и «лизинг» применяются как синонимы, так что, на наш взгляд, было бы корректнее применять термин «финансовая аренда», а не «финансовый лизинг», поскольку слово «лизинг» является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду.

Определяя лизинг как долгосрочную аренду (от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, средств транспорта с последующим выкупом арендуемого имущества за счет периодических платежей в виде арендной платы, А.Л. Смирнов, тем не менее, не согласен с тем, что в основе лизинга лежит имущественный найм, и считает, что это самостоятельный вид договора. Эту же точку зрения поддержал и Е.А. Суханов, указывая на многосторонний характер отношений при лизинге.

В ГК РФ, все же, нашла отражение точка зрения, что собственно договор лизинга является двусторонним, но наделяющим его стороны правами и обязанностями в отношении третьего лица - продавца имущества, то есть договор финансовой аренды «осложняется» наличием третьей фигуры - продавца, с которым арендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но к которому благодаря специальным правилам финансовой аренды приобретает ряд прав.

В то же время договор между продавцом и лизингодателем регулируется правилами о купле-продаже.

В целом, следует отметить, что договор лизинга (финансовой аренды) является двусторонним договором аренды, но порождающим обязанность арендодателя- перед третьим лицом (продавцом) и соответственнок права арендатора в отношении этого третьего лица. При этом-специфика-договора обуславливается его экономической' ролью как нового механизма-инвестиционной деятельности.

2.2 Субъекты института договора аренды: особенности их правового статуса

Гражданским законодательством уже долгое, время подтверждается принцип равенства в имущественных правоотношениях, как для российских граждан, так и для иностранных граждан и лиц без гражданства.

Относительно договора аренды можно сказать, что все лица вправе выступать в роли сторон- договора найма, однако приобретение арендных прав и обязанностей связано с соблюдением ряда условий.

Физическое лицо, участвующее в арендных отношениях, должно обладать определенной гражданско-правовой дееспособностью.

По общему правилу, гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия. В Российской Федерации наступления совершеннолетия связано с достижением гражданином 18 -летнего возраста.

Следует отметить, что более ранний срок приобретения полной дееспособности установлен для российских граждан в случае вступления, в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ), а также в случае эмансипации (п. 1. ст. 27 ГК РФ).

Поскольку ст. 160 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года установлено, что дееспособность физического лица определяется по закону страны его гражданства, а для апатридов - по закону страны постоянного местожительства, то для» иностранцев возраст достижения совершеннолетия может быть иным.

Именно с момента возникновения полной, дееспособности лицо вправе своим участием заключать, изменять и прекращать любые договоры, в том числе договоры аренды.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, по общему правилу, вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, совершать мелкие бытовые сделки, распоряжаться средствами, предоставленными законными представителями или с согласия законных представителей третьими лицами для определенных целей или для свободного обращения, а также совершать иные юридически значимые действия согласно» ст. 26 ГК РФ: Поскольку под доходом можно, понимать и получение в собственность вещей, то; на наш взгляд, можно предположить, что. выступать в качестве арендодателя, и арендатора несовершеннолетние могут как с согласия родителей, усыновителей или попечителей, так и без получения этого согласия, то есть самостоятельно, если договор аренды заключается в отношении имущества, являющегося доходом несовершеннолетнего.

К примеру, возможен случай, когда 16-летний гражданин арендует мотосредство за счет своей стипендии.

Мелкие бытовые сделки вправе совершать и ограниченно дееспособный гражданин (ч. 2 п. 1 ст. 30 ГК РФ), хотя следует отметить, что из-за; отсутствия в законе определения данного рода сделок на практике возможны коллизии по поводу отношения сделки к мелкой бытовой.

От имени недееспособных граждан в соответствии со ст. 29 ГК РФ сделки совершает опекун, а все. сделки, совершенные самостоятельно недееспособным лицом, признаются ничтожными, если только суд по иску опекуна не признал их действительными как совершенными к выгоде; недееспособного гражданина (п. 2.ст. 171 ГК РФ).

В вопросе дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, малолетних, недееспособных и ограничено дееспособных лиц, законом; введено определенное ограничение прав опекунов и .попечителей. В

частности, в ряде случаев без согласия органов опеки и попечительства опекун не вправе совершать сделки, а попечитель - давать согласие на их совершение. Статьей 37 ГК РФ к таким сделкам отнесены и сдача внаем (в аренду) имущества подопечного.

Не следует забывать, что отдельные виды договоров аренды вправе заключать не все граждане, даже являющиеся полностью дееспособными. Это, к примеру, аренда предприятий, лизинг и некоторые другие. Для заключения этих договоров гражданин предварительно должен быть зарегистрирован в качестве лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

У юридических лиц как субъекта арендных отношений право- и дееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации.

Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности, изложенным в учредительных документах.

К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем- может быть только коммерческая организация (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164 - ФЗ «О лизинге»). В: то же время; хотя по договору проката, арендодателем является* лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в?, качестве постоянной предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 626 ГК РФ), статьей 1Г Федерального закона РФ от 15 апреля 1998 года № 66 - ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» допускается создание прокатных организаций в виде-фонда проката.

Юридические лица приобретают гражданские права- и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в; соответствии с правовыми актами и учредительными документами (ч. 1 п. ст. 53 ГК РФ). Поэтому для действительности договоров; аренды имеет значение, не превышены ли полномочия данного органа при заключении договора. Такое превышение, в частности, может иметь место при заключении «крупной сделки» по договору аренды с правом выкупа в отношении, имущества акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В этом случае под крупными сделками понимаются сделки; (в том числе заем, кредит,, залог,, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с. приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в. процессе обычной хозяйственной деятельности общества; сделок, связанных с размещением посредством; подписки: (реализацией) обыкновенных акций общества, й сделок, связанных с размещением, эмиссионных ценных, бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество-в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.

Условия осуществления правомочий по распоряжению объектам» государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе, по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно; быть арендодателями: по объектам недвижимости -только с: согласия собственника; по объектам,. относящимся к движимому, имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными: актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на. объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

По Конституции РФ от 12.12.1993 (ред. от 21.07.2007 № 5-ФКЗ) управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. «г» ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями

Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом РФ. Агентство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Агентства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691.

В субъектах Федерации аналогичные функции выполняют комитеты по управлению имуществом.

Разграничение объектов государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, а в связи с этим и определение органов, которые могли выступать арендодателями при сдаче их в аренду, осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса РФ).

Сдача имущества в аренду, является актом распоряжения; им. Таким правомочием располагает, прежде всего; собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ).

Как следует из определения договора аренды, сторонами этого договора; являются арендодатель и арендатор: Арендодателем: признается лицо; которому принадлежит; право сдачи имущества в аренду. В качестве: арендатора' выступает: лицо, временно владеющее и' пользующееся- (или только? временно; пользующееся): предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.

Другими словами; арендодателем может выступать любой- субъект гражданского? права: как физическое, так. и юридическое лицо. В роли-арендодателя, как юридического лица может выступать государство, национально-государственное; административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также: коммерческие; или. некоммерческие организации.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых: относятся казенные предприятия: и учреждения могут быть, участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве- арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления? имущества только с согласия.- собственника, этого имущества. Учреждение- ни; при? каких обстоятельствах: не; вправе: сдавать в: аренду закрепленное за ним Хнащраве оперативного управления) имущество^ а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время, если учреждению учредительными документами, предоставлено право, осуществлять приносящую доходы, деятельность; (заниматься- предпринимательством) имущество приобретенное за счет, этих доходов; может быть объектом арендных отношений.

В соответствии с отечественным; законодательством арендодатель - это собственник передаваемого в; пользование имущества или лицо уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Необходимо отметить, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления; принадлежащего арендодателю права собственности, а именно входящего в его состав; правомочия распоряжения имуществом.

В связи с этим, показателен следующий пример из судебной практики: Министерство иностранных дел Российской Федерации (далее - МИД.РФ) и Государственное медицинское учреждение - Поликлиника Министерства; иностранных дел Российской Федерации (далее - Поликлиника) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 19.08.2002 № Д-30/325, заключенного между Территориальным- управлением; Минимущества России, ЗАО "Мёдикал лизинг-консалтинг"" (далее - Общество) и- Поликлиникой, применении последствию недействительности ничтожной сделки- путем; освобождения и возврата; незаконно арендованных производственных помещений Поликлиники;, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Смоленская наб:, д. 2, корп. 2.

Истцы также просили; обязать возвратить Обществу арендные платежи в сумме 78872 руб. 67 коп.

Решением суда от 19.05.2004 договор аренды от 19.08.2002 N Д-30/325 признан недействительным. Общество выселено из нежилых помещений площадью 24,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва; Смоленская наб., д. 2, корп. 2. В части применения, последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендных платежей отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество ранее переданное в оперативное управление Поликлинике. У Поликлиники имущество не изымалось как излишнее либо неиспользуемое; Общество фактически пользовалось г арендованным имуществом,' поэтому требования о. возврате арендных платежей оставлены-без удовлетворения.

В соответствии со ст. 296 ГК РФ казённое предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в- соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять из лишнее,, неиспользуемое либо, используемое, не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Суд, установил,. что нежилые помещения; из оперативного управления Поликлиники не изымались, в связи с чем действия Территориального управления Минимущества РФ по распоряжению имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за Поликлиникой, признаны несоответствующими требованиям ст. 296 ГК РФ. При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии, оспариваемого; договора требованиям закона является; правильным, соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Что же касается учреждений; то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным: имуществом. Их полномочия основаны на законе.

Вместе с тем, если понятие арендодателя закреплено в ГК РФ
отдельной статьей - 608, то ГК РФ не дает отдельной правовой -нормы об
арендаторе, и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к
арендаторам особых- требований. По общему правилу ими могут быть
физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении
имущества в пользование.

Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, целесообразно включить такую, статью в закон, которую можно поместить после статьи 608-ГК РФ в следующей редакции: Арендатор «Право получения имущества, сдаваемого в аренду принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть- как, физические, так и юридические лица».

Однако ГК РФ все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо; занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору- проката- - лицо, которое использует имущество для< потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении, имущества в пользование. И представляется справедливым, что никаких специальных требований нему закон, по общему правилу не предъявляет.

Кроме того, в ряде случаев; арендатор может распоряжаться
арендованным имуществом только с согласия' арендодателя: Так, в
соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор только с согласия,
арендодателя вправе:

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

передавать свои права и обязанности по договору аренды, другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество, в безвозмездное пользование. Наряду с этим; Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления арендатором действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами:

-передачу арендных прав в залог;

- внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ:» обществ или- паевого взноса в производственный5 кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иным и правовыми актами.

Таким образом, результаты, проведенного исследования позволяют сделать вывод о том, что современное российское законодательство, регулирующее арендные отношения, построено- на основе систематизации, рецепции и обобщении практики его правоприменения на различных этапах своего становления и развития. Многовековое развитие права не изменило сущности договора аренды, в основе которого лежит обеспечение передачи имущества во временное пользование на основе заинтересованности в этом обеих стороны договора. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы получить прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор - нуждается в имуществе, но не имеет возможности приобрести его в собственность, либо нуждается в имуществе временно. Со времен римского права, не; изменились требования к четкому определению предмета в договоре аренды, поскольку по окончании действия договора возврату подлежит именно нанимаемая вещь,, а. не ее аналог, или: другое заменяемое имущество; Основной круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя,, в частности предоставление имущества в состоянии, соответствующем условиям договора,. использование вещи по назначению и т.п., также не претерпели существенных изменений.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы арендной платы.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно - судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК РФ в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

2.3 Особенности прекращения договорных арендных отношений

К сожалению, единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, не одинаково оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора нормы главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, сам законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнешш договора» - п. 3 ст. 503 ГК РФ).

Представляется, что было бы логичным считать, что термин «прекращение» охватывает собою прекращение договора по различным основаниям, в том числе при исполнении (прекращении) всех его обязательств, досрочно по соглашению сторон, в силу прямого указания закона, а также по специальному решению суда. В пользу этого говорит и семантика, слова «расторжение». В связи-с этим, под расторжением'договора предлагается^ понимать всякое- принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.

По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения фактически отсутствует и общепринятая концепция, которая бы, позволяла различные основания прекращения действия договора и обязательства. Попытка же объяснить прекращение договора фактом прекращения его основного обязательства (например, предоставление требуемых товаров по договору) опирается, скорее, на арифметический подход, а не на юридическую логику.

Непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора аренды. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон- имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока, . Однако невозможна пролонгация договора:с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.