Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

I

Содержание

Введение

Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития

1.1 Предмет и форма договора аренды

1.2 Современное состояние института договора аренды в Российской Федерации: теоретический аспект

Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды

2.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация

2.2 Субъекты института договора аренды: особенности их правового положения

2.3 Особенности прекращения договорных арендных отношений

Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Актуальность темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации¹ закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел².

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

В доктрине гражданского права многими учеными (О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин, Т.Е. Абова, Б.Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли.

Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается^ несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время. Все сказанное предопределило выбор темы нашего исследования.

Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я.В. Абрамовым, Т.Д. Алексеевым, Ю.Е. Булатецким, А.П. Беловым, М.В. Васильевым, В.В. Витрянским, А.А. Власовым, В.Г. Вишняковым, В.3. Гущиным, В.Д. Газман, А.М. Гуляевым, A.A. Груздевым, В.А. Егиазаровым, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, Н.М. Коршуновым, А.Ю. Кабалкиным, А.Г. Калпиным, Е.В. Кабатовой, М.И. Лещенко, И.Г. Лисименко, О.Н. Мозговым, С.А. Мызровым, С.Б. Пугинским, Е.А. Павлодским, И.А. Решетник, М.Н. Семякиным, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым, Г.Ф. Шершеневич, А.М. Эрделевским, и др.

Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.

Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.

Целью исследования является; теоретический анализ комплекса проблем' гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования. Для достижения поставленной цели-были решены следующие задачи:

проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;

уточнено понятие договора аренды вроссийском гражданском праве и указаны их виды;

3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора
аренды;

указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;

рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;

6) предложены пути совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения^ изменения; и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методология и методика исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития

1.1 Предмет и форма договора аренды

Предметом договора аренды являются любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, поскольку вонь не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, как предмет договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные естественные объекты (например, участки леса Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.или водные объекты Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.), здания, сооружения и другие видиа недвижимого имущества Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»., предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных участков и других обособленных естественных объектов имеет свои особенности, которые устанавливаются законом.

Законом также могут быть установлены видиа имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Да, например, согласно ст. 27 Земляного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые что находятся в федеральной собственности такими объектами, как государственные естественные заповедники и национальные паркие, здания и сооружения, в которых размещенные для постоянной деятельности Вооружены силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др.

Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в пределах лесного фонда, естественных территорий, которые особенно охраняются, занятые особенно ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследства историко-культурными заповедниками и др.

Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов их ограниченности, а потому - необходимости специально предусматривать заходи, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно придерживаться их целевое назначение (ст. 22 Земельных кодекса РФ Собрание законодательства РФ. 29.10.2001г. № 44. Ст. 4147.). Використання других объектов природы, в частности на кочанах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренда должна быть указанные даны, что позволяют безусловно установить имущество, подлежащее передачи арендатору как объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Объекту недвижимости повинный быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после доклада описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.

Вещь, передаваемая в аренду, повинна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возвращению подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передачи в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным.

Форма договора аренды урегулирована ст. 609 ГК РФ. Кроме общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установленные и специальные требования. Договор аренды на срок больше судьбы, а также если хоть бы одной из сторон есть юридическая персона, независимо от срока, повинный быть помещенный в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок больше судьбы, независимо от его суммы, способный достаточно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, потому его содержание повинно быть формализировано. Что же касается письменной формы договоров аренды, которые заключаются при участии юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которую в подобном повторении совсем не нуждалось. В устной форме могут быть помещены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если другое не установлено законом Иное правило в отношении транспортных средств установлено ст. 633 и ст. 643 ГК, а зданий и сооружений - п.2 ст. 651 ГК.. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» от 21 июля 1997г. Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594 Аренда рассматривается как ограничение (обременение) право собственности (или другого вещественного имеет рацию) на объект недвижимости. Другими словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которую обременено договором аренды и прав собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесенные в Единственный государственный реестр прав на недвижимое имущество и операций с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

Вимоги гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Да, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец сослался на тех, что договор субаренды есть производным от договора аренды, не владеет самостоятельностью, заключается на срок, что не превышает срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещественные прав владельца имущества, а потому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции признал доводи истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если другое не установлено законом или другими правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним» не содержится нормы, которые исключают для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды проводиться по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, судьба арендатора не обязательна. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона. Другими словами, если договор аренды нотариально не засвидетельствован или у арендатора нет нотариально засвидетельствованной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию повинный подати и арендодатель. Арендодатель повинен быть поставленный в известность и о регистрации договора аренды, которая состоялась (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, которое предусматривает переход в дальнейшем прав собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора покупке-продаже такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительной угоды к договору аренда, которой арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особенные правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным умам. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Что же касается срока, то договор аренды может быть помещен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенной срок повинен быть установленный в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается помещенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон имеет право в любой час отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно». Гражданское право: Учебник для вузов: В 2 тт: Т. 2 (под ред. Садикова О.Н.).,2007.,С. 224. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенному не на неопределенный срок, а без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора к окончанию предельного срока, установленного законом, договор по окончании предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, который превышает установленный законом предельный срок, считается помещенным на срок, ровный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

1.2 Объекты и субъекты договора аренды

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные имеет рацию не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют свои натуральные свойства в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Дано требование к объектам аренды обусловленная, прежде всего, тем обстоятельством, что по окончании срока аренды вещь, которая арендуется, повинна быть возвращенная арендодателю.

Неспоживани вещи в свою очередь могут быть разделены на подвижных и неподвижных (ст. 130 ГК). К неподвижным языкам относятся объекты, перемещение которых без несоответственно убытка их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к неподвижным языкам относятся те, которые подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие объекты, отнесенные к недвижимости законом.

Остальные все языки являются подвижными.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

· земельные участки;

· обособлены естественные объекты;

· предприятия и другие имущественные комплексы;

· здания, сооружения, нежилые и жилищные помещения;

· оборудование;

· транспортные средства;

· инвентарь, инструмент и др.

Найважливишой признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны выходят с того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товаров или материалов производственно-технического назначения, предназначенных для последующего перепродажа или использование в производстве.

При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренда, что позволяет безусловно установить имущество, подлежащее передачи арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается непомещенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Необходимо обратить внимание на положение п. 1 ст. 607 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изменениями 26.06.2007 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс», где говорится о тех, что федеральным законом могут быть установлены видиа имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В данный час такого федерального закона не существует. Вместе с тем дано обстоятельство совсем не значит, что предметом договора аренды может полу любое имущество.

Отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Миноборони РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этом конкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Упорядочи РФ.

Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского имеет рацию, как физических, так и юридических особей, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально государственные, административно-территориаль-ные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов повинных выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это владелец передаваемого в пользование имущества или персона, уполномоченная законом или владельцем сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления что принадлежит арендодателю прав собственности, а именно, входного в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей других вещественных прав, то любая персона, которая не является владельцем соответствующего имущества, должна иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причему такие распорядительные полномочия должны быть основанные на законе или специальном волеизъявлении владельца.

Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель повинен должен специальное полномочие владельца сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такие полномочия могут вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам владелец.

Наиболее складная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью - прерогатива исполнительной власти. Да, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно имеет право определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главном органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества есть Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ (Росимущество) Постановление Правительства РФ от 03 декабря 2004 г. № 739 ''О полномочиях Федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федеральных государственных унитарных предприятий» (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156. и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным персонам проводиться, как правило, на конкурсной основе Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 ''О мерах о обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества'' ( в ред. Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156. . При сдаче в аренду движимого имущества проведения конкурсов не обязательное.

Государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральное имущество только с согласия владельца (ст. 295 ГК РФ).

Оскильки закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, действия предприятия из распоряжения закрепленным за ним имуществом владельца должны быть обусловленные, прежде всего, заданиями его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих заданий имущества.

Поэтому в тихий случаях, когда действия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГК РФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другим персонам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, которое непосредственно берет судьба в производственном процессе предприятия, приводят до невозможности использования имущества владельца по целевому назначению, соответствующие операции являются недействительными.

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то вонь имеют право заключать договор аренды относительно любого имущества только с согласия владельца (абз.1 п.1 ст.297 ГК). От имени владельца такое согласие дает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы (агентства) Федеральный закон ''О федеральном железнодорожном транспорте'' от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ.. Дача согласия равнозначна наделу указанных субъектов специальным полномочиям сдавать имущество в аренду.

Установи вообще не имеют прав отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).

Арендатор - это персона, заинтересованная в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендатору не предъявляет. Лише при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или языков, ограниченных в обороте, арендатор повинен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить другие требования, установленные законом.

1.2 Современное состояние института договора аренды в РФ: теоретический аспект

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования. При этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.

Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в теории гражданского права достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.

Фактически по особым правилам строятся арендные отношения, связанные с процессом приватизации. Здесь достаточно много проблем, но в силу- их многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельного исследования, в данной работе они не рассматриваются.

В ст. 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 08.11.2007 № 257-ФЗ) предусмотрено предоставление земли государственным органам и органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование. Представляется, что в условиях рыночной экономики эта норма расходится с жизненными реалиями и со временем потребуется ее корректировка. Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях, но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношений; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.

О возвращении договора аренды в систему договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК РФ терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор -- нанимателем, а сам договор договором имущественного найма.

Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые «родимые пятна» разгосударствления в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации.

Необходимо отметить, что объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В настоящее время в условиях проведения экономических преобразований в Российской Федерации существенно повысилось значение договора аренды транспортных, средств. Граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация могут и сдают в аренду транспортные средства любого вида, начиная с автомобилей и заканчивая судами речного и морского флота, самолетами. С каждым годом договор аренды транспортных средств приобретает все большее значение в хозяйственной жизни страны.

Во-первых, договор аренды имущества данного вида является на сегодняшний день относительно распространенным. Для некоторых отраслей экономики он стал одним из значительных средств материальной поддержки в условиях ограниченного государственного дотационного финансирования.

Появились социально-экономические, правовые предпосылки и условия, которые способствуют расширению практики его применения. В частности, увеличился круг участников данных правоотношений41, появились новые в отечественной практике виды аренды транспортных средств и получили свое правовое закрепление (например, финансовая аренда (лизинг) транспортных средств), устранен дефицит транспортных средств как причина, в частности, крайне малого удельного веса в гражданском обороте договоров проката и аренды автотранспорта.

Качественно и количественно изменился состав оснований заключения договора аренды транспортных средств. Если по предшествующему хозяйственному законодательству наиболее распространенным основанием подписания сторонами соответствующих двухсторонних сделок являлись, помимо соглашения сторон, плановые, «однотипные плановым» и различного вида административные акты, то на современном этапе в результате глобальных, внутригосударственных экономических и правовых преобразований наиболее распространенным основанием становится волеизъявление, соглашение сторон, сформированное уже, как правило, не на плановых государственных заданиях, заказах, а на бизнес-планах, в основе которых коммерческая заинтересованность хозяйствующих субъектов.

Во-вторых, предмет договора аренды транспортных средств принадлежит к числу дорогостоящего имущества.. Главным образом по данной причине из транспортных средств (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты): отнесены гражданским законодательством Российской Федерации к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А значит, на них распространяется закрепленный законом специальный правовой режим .

В-третьих, разновидность транспортных средств сравнительно велика и имеет тенденцию (как; следствие научно-технического прогресса и других факторов) к дальнейшему увеличению. Техническая эксплуатация и управление имеет свои родовые и индивидуальные особенности, с чем, в том числе, связана необходимость иметь в системе законодательства отраслевые; транспортные кодексы и подобные нормативные акты.

В-четвертых, законодательство относит транспортные средства к источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует регулирования отношений по передаче собственником данных объектов (в пользование и владение) титульному. владельцу (арендатору): , для использования. их в коммерческих целях.

В-пятых, цель аренды транспортных средств, как правового инструмента решения определенных экономических задач юридическими и физическими лицами, трансформируется, меняет акценты (с позиции необходимости выполнения народнохозяйственного плана, исполнения нормативных актов соответствующих транспортных министерств и ведомств в область коммерческой эксплуатации, получения прибыли, рентабельной государственной хозяйственной и предпринимательской деятельности).

В-шестых, положения ГК РФ, составляющие параграф 3 главы 34 разрешили некоторые спорные теоретические и практические вопросы, более определенно сформулировали содержание договора аренды транспортных средств и ответственность сторон по договору.

В-седьмых, указанные нормы составили отправную правовую базу, юридические конструкции для дальнейшего формирования законодательства об аренде транспортных средств, в том числе, необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах. Тем самым обеспечили «не только «экономию правового регулирования», но и то, что имеет гораздо большее значение, - необходимое единство самого регулирования».

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

Следует отметить, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно.

Не вполне удачным видится и выделение параграфа шестого «Финансовая аренда (лизинг)». Вынесенные в него специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34 ПС РФ.

Тем не менее, для цели настоящего исследования в центре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).

Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов.

Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный49. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле.

Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении».

Таким образом, данный договор по существу представляет собой* особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового. Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

договор аренда гражданский право

Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды

2.1 Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их систематизация

Действующее российское гражданское законодательство определяет договор аренды как договор; в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель): обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) .определенное имущество за плату во временное пользование или во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, отступая в этом смысле от традиций континентального гражданского права.

В настоящее время в России правовая дифференциация между арендой и наймом проводится только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения физическому лицу для,проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения; Однако данный, договор выделен в самостоятельный/ вид, регулируется нормами главы 35 ГК- РФ и в данном исследовании' не будет подвергнут научному анализу.

Таким образом, можно сказать, что в Гражданском кодексе РФ термины «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» используются как тождественные, поэтому и мы в дальнейшем изложении будем исходить из их синонимичности. Применение одного или. другого термина зависит не столько от различий видов таких договоров сколько от сложившейся практики их наименованиям определенных сферах.

Говоря о понятии договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые, присущие ему. характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа, гражданско-правовых договоров.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Между тем, передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купли-продажи, мены, займа.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» правила, охватывающие все виды договора аренды, и объедены в параграфе 1 главы 34 («Общие положения»). Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классифицированного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе, имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым, ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.

Вместе с тем, практика применения ГК РФ подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает проблемы, в том числе и в судебной практике.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной, технической эксплуатации силами профессионального экипажа50.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Однако нельзя не согласиться с мнением Е.И. Ивановой, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»51. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора52.

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.

Таким образом, на основании вышеизложенного, следует выделить такие договоры, которые подлежат государственной регистрации. В данную группу входит большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).

Вместе с тем, договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды, является также двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

В настоящее время достаточно широко распространена практика заключения договоров аренды рабочих мест. Средства-массовой информации заполнены подобными рекламными объявлениями. Так, организации сотовой-связи сдают в аренду рабочие места операторов, салоны красоты сдают в-аренду рабочие места парикмахеров и т.д. Полагаем, таким образом, что в указанных случаях предметом аренды могут выступать «рабочие места».

Исходя из этого, можно предположить, что в договоре следует установить состав рабочего места, а также определить его место нахождения (точный адрес, номер офиса и т.п.). Арендатор в случае заключения такого договора получает имущество во временное пользование (не владение) с правом доступа к рабочему месту в установленное договором время.

Соответствующее помещение, в котором находится арендуемое рабочее место, из владения арендодателя не выходит. Это не противоречит цели использования помещения, будь оно в собственности арендодателя или находится в ином титульном владении, например аренде.

На сегодняшний день для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, не мало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения, предмета договора аренды.

Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), и ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьи указано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником (в том числе арендатор), не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

В ЗК РФ вопросы аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей, ст. 22 ЗК РФ аренда земельных участков).

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов,* лесов регулируется Законом. Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007 № 295-ФЗ)60, Водным кодексом, Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 19.06.2007 № 102-ФЗ)61, Лесным кодексом, Российской Федерации от 04.12:2006 № 200-

Предоставление в пользование, названных объектов имеет ряд особенностей:.

а) участки недр предоставляются использование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами < и служат основанием для заключения-договоров (ст. 11; Закона «О недрах»).

б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов:: водные; объекты могут использоваться только на основе договора, (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр - на основе лицензий; как без оформления договора,, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона РФ «О недрах»); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов; на получение права такого пользования.

в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными: объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия, договора должны" соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс РФ, наряду с этим указывает, что, транспортными уставами и: кодексами :могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных .видов таких средств (ст. 641, 649 ГК РФ). Они связаны- с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями; к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.

Ряд особенностей аренды объектов; железнодорожного транспорта предусмотрен- Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом1 железнодорожного транспорта».

Для законодательства об аренде характерно то, что детальная-регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность».

Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при; необходимости решать в договоре .тот или: иной вопрос иначе,, чем в законе, а законодательное регулирование используется как. запасной вариант («если иное не предусмотрено в, договоре»); Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц; интересы.которых могут быть затронуты.

Хочется отметить, что такой, подход- обеспечивает достаточно-проработанную юридическую основу формирования: и развития арендных отношений; что-повышает их правовошуровень и защищенность участников и в то же время не противоречит, принципу свободы договора.

Нормы главы 34 ГК РФ, а также' специального законодательства, регулирующего" особенности отдельных видов арендных отношений; применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.

Выделение проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой целей этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов. Определение договора проката дано в ст. 626 ГК РФ. По этому договору арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество предоставляется, как правило, для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В той же статье указывается, что договор проката заключается только в письменной форме и что он носит публичный характер.