Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития

(Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены. ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять. Однако- заметим; что толкование понятия «существенное нарушение», указанное: в данной статье требует учета как; специфики; объекта, так и иных обстоятельств-дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.

В судебной практике признано, что право арендодателя- расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст: 452 ГК РФ если же данный порядок не соблюден, то- иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, все же возможно, несмотря на то, зафиксировано такое положение в договоре аренды или нет.

Это обстоятельство подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В своем Информационном письме от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в п. 26 он отметил, что, несмотря на то, что п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения» арендатором арендной платы в установленный договором срок.

В юридической литературе существует мнение, согласно которому в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства - обеспечение ста-бильности гражданского оборота. Сторонники, указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.

По нашему мнению, эта точка зрения является не совсем корректной. Действительно, в ст. 619 ГК РФ не содержится такое основание расторжения договора, как неполное внесение арендной платы, поскольку исходя из смысла данной статьи, речь идет именно о неоплате. Если же по представ-ленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки' осуществлялись, но не в полном объеме, то ст. 619 ГК РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. В тоже время в упомянутой статье ГК РФ указываются специальные основания расторжения договора, которые применяются субсидиарно с общими основаниями расторжения договора, предусмотренными ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении договора арендь в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, докажет, что такое нарушение договора является существенным, договор подлежит расторжению судом на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, представляется возможным сделать вывод о том, что гражданское законодательство имеет некоторые недостатки правового регулирования вопросов, связанных с расторжением договоров аренды по инициативе арендодателя. В связи с этим, предлагается внести в п. 3 ст. 619 ГК РФ изменения следующего содержания:

«в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок».

Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.

Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ от договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия, а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны.

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются, прежде всего, на самого арендатора (гл. VI ЗК РФ).

В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска.

Законодательство содержит и специальные правила о расторжении отдельных разновидностей договора аренды, связанные преимущественно со спецификой объекта. Так, при расторжении договора аренды земельного участка следует учитывать и норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может, быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается-мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулировано императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой,ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Это приводит к тому, что в случае иных нарушений (при не целевом использовании земли, длительных неплатежах арендной платы и пр.) оснований для расторжения соглашения нет. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, рассматриваемая норма столь значительно изменяет состав! прав - и обязанностей арендаторов и арендодателей, что фактически порождает правовой режим, свойственный для вещных прав.

Поэтому вполне справедлива критика данной нормы, в том числе и в связи с отсутствием ясной связи с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ: последняядопускает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, не относящихся к существенному нарушению договора, но предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В частности, может оказаться невозможным применить основания, изложенные в ст. 619 ГК РФ, поскольку не все они и не всегда могут быть признаны существенным нарушением - если даже и можно говорить о «существенности» в другом отношении. Не ясно также, надо или не надо соблюдать изложенную в ст. 619 ГК РФ процедуру расторжения. Полагаем, что здесь выбор надо сделать между двумя вариантами: либо в конце данной фразы в п. 9 ст. 22 ЗК РФ добавить слова: «а также при иных существенных нарушениях и в порядке, предусмотренными гражданским и земельным законодательством» либо исключить анализируемую норму из п. 9. ст. 22 ЗК РФ.

Что же касается выкупа объекта аренды, то следует из круга связанных с ним проблем изначально вычленить вопросы приватизации. Правовое регулирование выкупа арендованного имущества в рамках приватизационных процессов составляет особую область правового регулирования и требует самостоятельного исследования. В соответствии со ст. 217 ГК РФ нормы гражданского законодательства применяются для таких отношений лишь в части, не урегулированной законодательством о приватизации. Впрочем, право на выкуп государственного и муниципального имущества несет в себе не столько частноправовые, сколько публично-правовые черты.

При применении законодательства о приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но не затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п.

Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применение способов обеспечения исполнения^ обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельное основание прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупа могут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальной оговоркой закона (п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности о приобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст. 486 ГК РФ допускает различные соотношения-оплаты и возникновения права собственности).

Применительно к последнему выводу следует напомнить, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Как соотносится данное положение со случаем, описываемым в ст. 624 ГК РФ? Полагаем, здесь следует использовать норму части второй п. 1 ст. 224 ГК РФ: «Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица», что позволяет признать вещь надлежаще переданной в силу факта нахождения вещи у покупателя.

Право арендатора на выкуп имущества традиционно рассматривается как особое правомочие в связи с тем; что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное . Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые, как уже указывалось, возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В- числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).

Возможны также случаи, когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.

Но в целом же нет возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Таким образом, в заключение сказанного, можно отметить, , что основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако законом или договором может, быть предусмотрено иное; К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное, правило: с момента выражения третьим лицом должнику. намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать, или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица; если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или; договором; (п. 2 ст. 430 ГК РФ). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания- такого соглашения; имеют правовое значение лишь для определения последствий; расторжения или изменения договора, но не: для оценки законности соглашения сторон:

Второй способ расторжения: договора состоит в том, что договор расторгается: или изменяется судом по требованию одной из сторон.

При применении второго способа расторжения или; изменения договора» (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение, как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.

Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России

Как и любой институт гражданского права, институт аренды нуждается в совершенствовании.

Одной из актуальных проблем гражданского права является то, что ГК РФ не содержит обобщающего определения понятия «транспортного средства». Это осуществляется применительно к отдельным видам транспортных средств отраслевым нормативно-правовыми актами. На наш взгляд, необходимость наличия такого обобщающего определения очевидна, поскольку необходимо выявить особенности транспортного средства как нормообразующего признака.

В литературе под транспортным средством А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой предлагают понимать «средство, способное к самостоятельному перемещению в пространстве». По нашему мнению, данное определение не является действенным. Возникает вопрос: можно ли обозначить термином-«транспорт», например, «гужевой транспорт или трубопроводный транспорт», которые схожи по тем или иным, признакам с традиционно обозначенными видами транспорта в транспортных кодексах и уставах? Являются ли транспортными средствами устройства, «не оборудованные двигателем и предназначенные для движения в составе с механическими транспортными средствами» (например, железнодорожные вагоны), или можно назвать только самоходные технические устройства (автомобили, космические, воздушные и морские суда и т. д.).

Словарь русского языка определяет транспорт как «перевозочные средства» . По нашему мнению, эта позиция также не является определяющей, поскольку здесь затрагивается только функциональный признак.

Еще один немаловажный момент - наличие двигателя. Лишь в составе с уже указанными признаками образуя единые на данный конкретный промежуток времени перевозочные средства, например, электропоезд, автопоезд, они могут быть признаны транспортными средствами.

Кроме того, значение имеет основное функциональное предназначение транспортного средства: передвижение, перемещение, транспортировка пассажиров либо имущества.

Таким образом, транспортное средство представляет собой техническое устройство, являющееся источником повышенной опасности, функциональное предназначение которого перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым только в случаях, прямо' предусмотренных законом.

На основании вышеизложенного и в связи с тем, что в ГК РФ отсутствует единое определение транспортного средства, полагаем необходимым после статьи 632 поместить статью закона, в которой будет дано определение транспортному средству. В связи* с этим предлагается ст. 6321 ГК РФ «Понятие транспортного средства» следующего содержания:

«Транспортное средство - это техническое устройство, функциональное предназначение которого - перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом».

Одним из недостатков в правовом регулировании лизинговой деятельности является, на наш взгляд, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно, в административном порядке, списывать, денежные средства, лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении! последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако данное положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая важность защиты интересов лизингодателя, тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются, распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации в настоящее время - это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то, отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК РФ.

Статья 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков:; Однако данную норму ЗК РФ' «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера», так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства».

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии».

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК РФ и в ЗК РФ имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК РФ имеются неоправданные противоречия с нормами ГК РФ, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.

Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

По мнению О.П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками. Однако это противоречит п. 2' ст. 264 ГК РФ, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендаторам другим лицам.

Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только ссогласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации.

В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК РФ.

Следовательно, положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике: ЗК РФ,' устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ).

Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков, возможно, выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель.

Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды земли к нормам ГК РФ, а ЗК РФ; как: специальный закон должен; регулировать порядок предоставления» и , приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.

Заключение

На основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

Исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью 6481 следующего содержания: «Статья 6481. Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

4. Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, автором прелагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица,, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним: предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

5 . На основании анализа законодательства и юридической литературы, автором предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором; арендной платы в установленный договором срок».

6. Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая- важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец ил№ специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

Конвенция УНИДРУА о Международном Финансовом Лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ. - 1999. -№ 32.

Конституция РФ от 12.12.1993 (ред. от 21.07.2007 5-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 года// Свод Узаконений РСФСР. - 1922. -№71.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 //*' Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - № 24.

.51 Гражданский кодекс: РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 №' 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 № 118-ФЗ) // СЗ РФ. - 1996. - № 5.

Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред: от 19.06:2007№ 102-ФЗ)//СЗРФ. -2006.-№23

Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №314-Ф3) 7/СЗРФ: - 1997. -№12.

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 257-ФЗ) // СЗ РФ. -2001. - № 44;

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) // СЗ РФ. - 1999. - № 18.

Ю.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) //СЗ РФ. - 2001. -№11.

11.Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001, г. № 197-ФЗ(ред. от 01.12.2007 До 309-ФЗ)// Российская газета; №256,31.12.2001.

12.Лесной.кодекс Российской Федерации;;от 04.12:2006 № 200-ФЗ // СЗ РФ. - 2006. - № 50.

13.Закон Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007 № 295-ФЗ)_:// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992.-№16.

14. Федеральный закон от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения, имуществом железнодорожного транспорта» // СЗ РФ. - 2003. - № 9.

15.Федеральный закон РФ «О лизинге» от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 44.

16.Федеральный закон РФ от 15 апреля 1998 года № 66 - ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Российская газета. - 23.04.19981

17. Федеральный закон от 24.11.1995 № 208 - ФЗ (ред. от 01.12.2007 № 318-ФЗ) «Об акционерных обществах» // Российская газета. - № 248. -29.12.95.

18.Федеральный Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 08.11.2007 № 261-ФЗ) «О приватизации государственного ^муниципального имущества» // СЗ РФ. - 2002. - № 4.

19.Федеральный Закон от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ (ред. от 24.07.2007 № 212-ФЗ) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» //СЗ РФ. - 2002. - № 48.

20.Федеральный Закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006 №130-Ф3) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. - 1998. - № 44.

21.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №435-Ф3 (ред. от 24.07.2007 № 220-ФЗ) «Об оценочной деятельности» // СЗ РФ. - 1998. - № 31.

22. Закон РФ от 10 июля 1992 года № 3266 - 1 (ред. от 24.10.2007 № 232-ФЗ) «Об образовании» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 30.

23.Основы законодательства об аренде от 23.11.1989 №1 810-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. - 1989. - № 25.

24.Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года // Ведомости СНД и ВС СССР. - 1991. - № 26.

25.Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1990. - № 26.

26. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Российская газета. - № 8. - 11.01.1992.

27. Декрет «О земле» от 26 октября 1917 года // Свод Узаконений РСФСР.- 1917. -№ 1.

28. Постановление ЦК ВКП (б) и СНК СССР от 1939 г. «О порядке отнесения колхозов к разрядам урожайности*для начисления натуроплаты за работы МТС» // Собрание законов и распоряжений Рабоче - Крестьянского Правительства СССР. - 1937. - № 52.

29. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г.- № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной-собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» //СЗ РФ. - 1998. - № 2.

30. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 // СЗ РФ.-2004.-№49.

31.Постановление Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии общероссийского классификатора основных фондов» // Документ не был опубликован.

32.Постановление губернатора Астраханской области от 14 апреля 2002 г. № 21 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области в условиях рыночной экономики» // Астраханские ведомости. - № 32. - 24.04.2002.

Монографии, учебники, учебные пособия

33. Андреев П.А. и др: / Создание лизинговых предприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. - М., 1994.

34. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. -М., 1940

35. Абрамов Я1В. К, вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист.-2002.-№4.

36. Брагинский М1И., Витрянский В:Bi. Договорное право. - Книга первая: Общие положения: Изд. 1-е. Статут, 1997.

37. Брагинский М.И., В.В. Витрянский Договорное право: Книга вторая. М.: Статут, 2002.

38. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей: - М., 1997.

39. Баринов Н.А.Договор;бытового проката. -Саратов; 1980.

40. Богачева Т.В. Аренда / Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000.

41. Витрянский В-В: Договор аренды и его виды. - М.: Статут, 2002.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, страхтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 2000.

Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 1995:

44. Грибанов В.П. Осуществление и; защита гражданских прав. - М.;
Статут, 2000

45. Гражданское право//Подфед.. Ю.Х.Калмыкова, В: А. Тархова,3:И. Цыбуленко. - Саратов. 1995. Т. 2.

46. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.:«ТЕИС», 1996.

47. Гражданское право России. Часть 2: Обязательственное право: Курс лекций./Под ред. О.Н. Садикова-М., 1997;

48. Гражданское право..Том 2 /Под ред. Е.Л.Суханова: -М:, 1997.

49. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М.Козырь и др; -М.,2004.

50. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том второй. - СПб., 1910.

51. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России. Учебник для вузов. - М., 2007.

52. Грудцыиа Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. Н.М. Коршунова. 2-е изд. - М.: Эксмо, 2006:

53. Грудцына Л.Ю: Справочник;по жилищному законодательству. - М.,

2006:

54. Грудцына Л.Ю. Земельные споры. Справочник собственника, и арендатора. -- Ростов-на-Дону: феникс, 2007.

55. Змирлов К. Договор найма имуществ по нашим законам // Журнал, гражданского и уголовного права Кн. 2. (изд. 1884 г.) -М., 1995.

56. Землякова Г.Л. Правовая природа договора лизинга / В сборнике: Российское и зарубежное обязательственное право (Проблемы теории и практики). - М., 2000.

57. История государства в права СССР. Ч 1. / Под ред. Чистякова О. И., Мартыновича И. Д.-М., 1985.

58.Иоффе О. С. Обязательственное право. М., «Юридическая литература», 1975.

59. Кабалкин А.Ю., Брычева Л.И. Услуги правовое обеспечение. - М.,

1988

Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. проф: С. Н. Братусь, проф. 0:Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. - М:, 1982.

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое, регулирование; практика. - М.: ИНФРА-М, 1998.

62.Курс советского гражданского права. / Общ. ред. К.Д. Граве и проф. И.Б. Новицкий. - М., 1954.

Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / под общ. Ред. В.Д. Карповича. - М.: Фонд правовая культура, Фирма Гардарика, 1996:

Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. - М.: Юрид. лит., 2002.

Комментарии к земельному законодательству Российской Федерации // Под ред. М.В. Бархатова. - М., 2005.

Мейер Д И. Русское гражданское право: В 2 частях (изд. 1902 г.). -М.: Статут. 1997

Неволин К.А. Полное собрание сочинений История Российских гражданских законов. Отделение IV. О найме- имущества и отдаче их в содержание. - СПб., 1958. Т. 5.

68.Ожегов СИ. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Российская, академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М., 2005.

69.Памятники русского права: Под ред. К.А. Софроненко. Вып. 2. - М.,

1957.

70.Постатейный комментарий. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 2. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина - М., 2003.

71. Правовые проблемы гражданской правосубъектности / отв. Ред. O.A. Красавчиков. - Свердловск, 1978.

72.Правосубъектность по гражданскому и хозяйственному праву. Межвузовский сборник / отв. Ред. К.Ф.Егоров. - Л., 1983.

73.Предмет гражданского права. Гражданские правоотношения. Субъекты гражданского права. Учебное пособие / В.Г. Вердинков, H.A. Безрук, И.Г. Панаиотов, - М., 1980.

74. Правовой статус: иностранных граждан и юридических лиц- в Российской Федерации. Сборник. / Отв. Ред. М.Н.Кузнецов. - М., 1995.

75. Российское законодательство Х-ХХ веков. Акты земских соборов.
Соборное уложение. / Отв. ред. Д.Г.Мяньков;-М., 1985; Т. 3.

76.Соменков С.А. Расторжение; договора в гражданском обороте: Теория и практика. - М.: МЗ-Пресс, 2002.

77.Советское гражданское право. Вып.. 1. Общие положения советского гражданского права: Субъекты гражданского права. -М., 1976.

78; Советское гражданское, право: субъекты; гражданского права. / Братусь С.Н., Пергамент.А.Л., Дозорцев В.А. и др. -М;,1984

79.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. Изд. 4-е, перераб. и дои. - М., 2003.

Смирнов А.Л. Лизинговые операции. - М: изд-во АО «Консалтбанкир», 1995;

Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости, (зданий,, сооружений, нежилых помещений); -М1: Ось-98, 1998!.

82.Семитко А.П. Развитие правовой культуры как.правовой;прогресс. -
Екатеринбург. 1996.

83.Судебно-арбитражная статистика // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - 1999. - №4.

84.Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом граждане;-М., 1984;

85. Хохряков П. Замётки по договору найма недвижимого имущества // Журнал гражданского и торгового права. 1871. Кн.4.

86.Чекмарева Е;Н; Лизинговый бизнес: практическое: пособие по организации и проведению лизинговых операций. - М.: Экономика, 1994; .

87. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. (изд. 1902 г.). -
СПб., 1997.

Научные статьи

88. Алексеев Т.Д. Суд и арбитраж: практика // Закон. - 1994. - № 9.

Белов А.П. Государство и частное предпринимательство // Право и экономика. - 1998. - № 2.

Буздалов И.Н. Аренда сельскохозяйственных земель // Аграрная реформа: опыт и проблемы. - 1998. - № 5.

91.Васькевич В.П. Гражданско-правовой статус спортсменов-профессионалов // Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права Самарской государственной экономической академии. - 2005. - № 2.

Васильев М.В. Кто отвечает за передачу предмета лизинга? // ЭЖ-Юрист. - 2002. - № 32.

Газман П. Лизинг автотранспортных средств. // Хозяйство право. -- 1997.-№11.

Гайнетдинов М., Белов А. Прокат сельскохозяйственной техники -это то, что нужно // Хозяйство и право. - 1992. - № 3.

Гайнетдинов М. Лизинг - выгодная форма предпринимательства. // Хозяйство и право. - 1997. - № 5.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйственное право. - 1999. - № 5.

Груздева A.A. Лизинг в гражданском праве России: Дис.канд. юрид. наук. - Саратов, 2000.

Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика. 2001. № 11.

Грудцына Л.Ю. Судебная защита прав и свобод личности: теоретический аспект // Законодательство и экономика. 2003. № 8.

Грудцына Л.Ю. Судебная защита прав и свобод личности // Российская юстиция. 2006. № 2.

Грудцына Л.Ю. Переоформление права пользования земельным участком сроком не ограничено // Адвокат. 2004. № 3.

Грудцына Л.Ю. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и реализация конституционных прав граждан на судебную защиту // Адвокат. 2004. № 10.

Грудцына Л.Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища// Адвокат. 2006. № 7.

Грудцына Л.Ю. Права и свободы человека. Трактовка свободы как важнейшего принципа права (в соавт. с А.Н. Головистиковой) // Адвокат. 2006. № 7.

Грудцына Л.Ю. Правовая природа и формы взаимодействия гражданского общества и государства // Законодательство и экономика. 2007. №11.

Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. - 2004. - № 8.

Катунин Д. Судьба договора аренды // Российская юстиция. -2005.-№4.

Коган Э.Э. Правовые основы лизинга. // ЭКО,- Новосибирск, 1996.-№3.

Козырь О.М. Лизинг (общая характеристика договора). // Консультант. - М., 1995.

110. Кременецкая М.С. Существенное нарушение договора как основание его расторжения // Законодательство. - 2004. - № 10.

Круглова О.Б. Способы выкупа нежилых помещений, зданий, сооружений // Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Сб. научн. статей. - Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001.

Королев С. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству // Хозяйство и право. - 2001. - № 9.

Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.

114. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 1997. -

№3.

115. «Лизинг-2006»: блиц-интервью, новости // Лизинг-ревю. - 2006. -

116. Мещерякова М.Е. Расторжение договора аренды, по инициативе арендодателя // Имущественные отношения в РФ. - 2006. - № 3 (54)..

117. Мельников; B.C. Лизинговые, сделки. // Современное право. -2004. - №2.

118. Палаткин В. Лизинг в новом свете // Бизнес-адвокат. - 2002. - №6.

119. ПроничевК.В. 0 сроках и государственной регистрации-договора., аренды-недвижимости//Юрист. -2007; -№-4.

120. Стародубова Л.В. Ответственность сторон но договору финансовой аренды//Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007.-№ 2.

Чистов А. Закон «О лизинге» в системе внешних экономических связей РФ. // Предпринимательскоеправо;-М, 1999:

Цыбуленкр З.И. Правовой режим недвижимости- // Новое российское гражданское законодательство и практика его. применения: Сб; научн; ст.7/Под ред. З.И: Цыбуленко.-Саратов, 1998. .

Шагова В.В. Условия договора аренды по. российскому праву // В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). - М., 2000.

Эрделевский А.М. Новое в законодательстве о лизинге // Справочно-правовая система Консультант Плюс, 2002.

Диссертации и авторефераты

Ахмедшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф; дис. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002.

Ерш A.B. Аренда.зданий и иных сооружений: Дисс. канд. юрид. наук-М;, 2003;

127. Кирилова G.A. Договор- аренды земельных- участков по гражданскому праву: Наматериалах Московского региона: Дисс. канд. юрид. наук - М., 2006.

128. Котарева О.В. Земельный участок как объект гражданских правоотношений. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М., 2007.

Мызров С.Н. Договор аренды: Дйсс. канд. юрид. наук -Ульяновск, 2000.

Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Дисс. канд. юрид. наук - Саратов, 2003.

Скребова О.П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Самара, 2003.

Угольникова Е.В. Договор финансовой аренды лизинга и его правовая сущность: Дисс. канд. юрид. наук - М., 2005.

Черникова Е.В. Договор финансовой аренды лизинга в рыночных условиях хозяйствования: Дисс. канд. юрид. наук - Екатеринбург, 2007.

Материалы судебной практики

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2005 по делу № А11-942/2004-К1-13/36 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Постановление* Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 13.08.2002 г. №А56-13437/01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2005 г. № 4181/05 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.04.2003 № 9208/03 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.04.2001 г. № 3464/01 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2005 год. Дело № Ф03-А04/05-1/4583

Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2003 год. Дело№ А12-10741/03.

Архив Арбитражного Суда Астраханской области за 2004 год. Дело № Ф03-А03/04-2/3542

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года № 14 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7.

Информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. -1997.-№7.

Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2004 года (по гражданским делам) // БВС РФ. - 2005. - № 9.

Обзор судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ за 1997 год // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 5.

Обзор судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ за 2006 год // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за 2003 год) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»

Размещено на Allbest.ru