Роль органов государственной и муниципальной власти в решении жилищных проблем населения (на примере муниципального образования "Город Железногорск")

2. Анализ деятельности региональных и муниципальных органов власти в решении жилищных проблем населения

2.1 Анализ состояния жилищный условий населения Курской области

В 2011 году в Курской области было введено в эксплуатацию 457 тыс. кв. м жилья (вместо 450 запланированных). На 2012 г. этот показатель предусмотрен на уровне 400 тыс. (таблица 5)[53].

Таблица 5. Основные показатели жилищных условий населения на конец года

Показатели	2010 г.	2011г.	2012г.
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. м	26,5	27,0	27,4
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, процентов	0,7	0,7	0,7
Число семей, получавших субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, тыс. ед.	31,8
Общая сумма начисленных субсидий, млн. руб.	171,5

Работа в рамках данного направления в Курской области осуществляется с 2006 года, регион участвует во всех направлениях программы - «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством», «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования» 13.

Первое направление предусматривает обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также строительство дорог к местам массовой застройки. В частности, благодаря участию в данной программе за два года в Курске удалось проложить дорогу через ул. Кавказская с выходом на ул. 50 лет Октября. В 2010 финансирование по данному направлению временно приостановлено. А на 2012 год работы уже сформирована заявка на получение средств, которые позволят построить дорогу по проспекту Дружбы с выходом на ул. Сумскую в районе п. Моква.

Большая работа в Курской области ведется и по осуществлению поддержки отдельных категорий граждан. В 2011 - 2012 годах в рамках реализации федеральных и областных программ улучшены жилищные условия 3685 граждан, в том числе:

· граждане, уволенные с военной службы и приравненные к ним лица, - 42,

· граждане, пострадавшие вследствие радиационных аварий и катастроф, - 144,

· вынужденные переселенцы, - 44,

· граждане, выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, - 3,

· молодые семьи - 335,

· ветераны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, - 118,

· ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны - 1880,

· многодетные семьи - 24,

· граждане, занятые в бюджетной сфере, - 12,

· молодые учителя - 8,

· граждане, относящиеся к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - 1075.

Кроме того, 49 семей переселены из непригодного для проживания жилищного фонда .

Общий объем средств консолидированного бюджета, направленный на данные цели, составил более 3 млрд. рублей (таблица 6).

Если с 2007 по 2010 год детям-сиротам было предоставлено 165 квартир, то в 2011 - 2012 годах количество граждан данной категории, для которых были приобретены жилые помещения, составило 1075 человек, плановое количество детей-сирот, подлежащих обеспечению жильем в 2013 году, - 570 человек. В 2011 году жилые помещения приобретались в 16 муниципальных образованиях Курской области, в 2013 году - в 25.

Таблица 6. Потребность и приобретение жилья по сертификатам в Курской области в 2014 году

Категории граждан	Потребность в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета	Приобретено жилья в собственность посредством ГЖС в 2014 году	Соотношение, %
Граждане, уволенные с военной службы (службы)	427	31	7,26
Участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшие в результате этих аварий, и приравненные к ним лица	116	25	21,55
Граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами	189	8	4,23
Граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей	80	5	6,25

В соответствии с данными, представленными органами местного самоуправления, в базе комитета социального обеспечения Курской области по состоянию на 1 января 2013 г. состояли 3515 детей-сирот, признанных нуждающимися в жилых помещениях. По итогам реализации областной целевой программы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных Федеральным законом «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» в 2011 - 2012 году» количество граждан из числа детей-сирот, имевших и не реализовавших своевременно право на обеспечение жилыми помещениями, составляло 568 человек 55. В результате принимаемых мер существенно сократилась имевшаяся задолженность по обеспечению жильем: если вначале действия областной целевой программы в 2010 году имелась задолженность по обеспечению жилыми помещениями перед 1207 гражданами данной категории, то по состоянию на 1 января 2013 года их число составляет 568 человек.

Что касается развития ипотечного кредитования в регионе, то в прошлом году, по сравнению с 2013, его объемы снизились почти в три раза. Кроме того, уменьшились и суммы займов: если ранее они составляли порядка 1 млн. рублей, то теперь - в среднем 640 тыс. руб. Это обусловлено двумя причинами: снижением стоимости жилья и повышением процентных ставок. Кстати, в настоящее время ставка по ипотеке в Курской области варьируется в пределах 10-16% 55.

Гражданам Курской области будут созданы безопасные и благоприятные условия для проживания. Целями программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства 2012 год являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан на территории муниципальных образований области; поэтапное переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, находящихся в подлежащих сносу многоквартирных домах, в благоустроенные жилые помещения; поэтапная ликвидация многоквартирных домов, признанных до 1 января 2010 г. аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации; использование освободившихся земельных участков после сноса признанных аварийными многоквартирных домов для муниципальных нужд; стимулирование развития малоэтажного жилищного строительства в Курской области (табл. 7).

Общий объем финансирования программы за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного бюджета, бюджетов муниципальных образований и дополнительного финансирования составил 79 638 410 рублей 55 . Ожидаемыми конечными результатами реализации программы являются переселение 240 граждан из жилых помещений в подлежащих сносу 18 многоквартирных домах, использование земельных участков после сноса аварийного жилья для муниципальных нужд и стимулирование развитие малоэтажного жилищного строительства в Курской области.

Таблица 7. Благоустройство жилищного фонда (процентов)

Показатели	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
Удельный вес общей площади, оборудованной
Водопроводом	62,5	63,3	64,0	64,6
Водоотведением (канализацией)	61,7	662,7	63,3	63,8
Отоплением	74,6	75,2	76,2	76,5
Горячим водоснабжением	50,7	51,5	52,0	53,7
Ваннами (душем)	55,9	56,7	56,9	57,3
Газом (сетевым, сжиженным)	82,7	82,1	82,0	81,7
Напольными электрическими плитами	5,7	6,3	6,7	7,0

На территории Курской области реализуется областная целевая программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области», на 2011-2015 годы, начатая в 2004 году. Для ее реализации создано ОАО «Курское областное ипотечное агентство», за которым закреплены функции регионального ипотечного оператора [13].

В первом полугодии 2013 г. ОАО «Курское областное ипотечное агентство» выдало гражданам 291 ипотечный займ на сумму более 200 млн. рублей. Стоимость приобретенных гражданами квартир превысила 302 млн. рублей. В рамках реализации Соглашения между Администрацией Курской области, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Курское областное ипотечное агентство» о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на территории области за счет рефинансирования путем продажи закладных с федерального финансового рынка в область привлечено за указанный период 170,0 млн. рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года количество выданных займов возросло в 1,7 раза, сумма займов и общая стоимость приобретенных квартир увеличилась в 2,4 раза, объем рефинансирования закладных - в 2,1 раза.

В 2014 году в соответствии с вышеуказанной Программой планируется довести объем выдаваемых ипотечных кредитов до 1,1 млрд. руб., что позволит ежегодно улучшать жилищные условия за счет ипотечных жилищных кредитов до 1 тыс. человек. В городе прорабатываются и уже давно действуют разные варианты решения жилищного вопроса: льготное кредитование на строительство жилья, реконструкция бывших общежитий. Хорошие возможности улучшения жилищных условий представляют своим труженикам некоторые крупные предприятия: ОАО «Михайловский ГОК», ЗАО «ЖБИ-3», ЗАО «ГОТЭК», ЗАО «Матис». На уровне города принят еще один вариант улучшения жилищных условий - ипотечное кредитование [55].

При этом в 2011-2012 годах в связи с кризисными явлениями резко сократилось число вновь строящихся объектов жилищного строительства. В этой связи вполне объяснимо снижение ввода объемов жилищного строительства. Причинами этого также явились:

- снижение спроса на жилье из-за снижения покупательской способности населения;

- отсутствие необходимых объемов инвестиций в жилищное строительство;

- отсутствие собственных средств у застройщиков жилья.

Настоящая муниципальная долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства на территории муниципального образования «город Железногорск» Курской области на 2013 - 2015 годы» (далее - Программа) направлена на комплексное решение проблем функционирования и развития жилищной сферы, обеспечение повышения уровня доступности и комфортности жилья для граждан, стимулирование развития жилищного строительства, создание условий для формирования рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности 20.

Основными критериями успешности реализации Программы являются:

- увеличение объемов жилищного строительства по отношению к уровню 2010 года в 2015 году на 115,6 % (56,3 тыс. кв. м);

- рост уровня обеспеченности населения жильем на 8,9% к фактическому уровню 2010 года, составляющему 22,7 кв.м. на человека (таблица 8).

Таблица 8. Сведения о вводимом в эксплуатацию жилье и изменении уровня обеспеченности населения жильем в 2000 - 2013 годах

Наименование показателя	Годы
	2000	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Ввод в действие жилых домов, включая индивидуальное строительство (тыс. кв.м общей площади)	28,611	94,413	73,943	53,218	26,109	51,091	54,478	62,787
Ввод в действие индивидуальных жилых домов (тыс. кв.м )	1,41	3,57	2,2	3,13	1,47	4,7	4,9	9,7
Общая площадь жилых помещений в среднем на 1 человека кв.м.	-	21,2	21,8	21,6	22,7	23,0	23,1	23,6

Решением Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 17.05.2012 № 36 переданы полномочия Курской области по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, расположенными в Центральном округе г. Курска (8 участков общей площадью 325,708 га - для малоэтажного строительства, в том числе для многодетных семей). Указанные меры способствуют созданию условий для развития конкуренции среди застройщиков жилья экономического класса. Одним из факторов, также ограничивающих возможности по увеличению объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Его развитию мешают изношенность производственных мощностей, низкие конкурентоспособность и энергоэффективность ряда строительных материалов, недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов.

Кроме того, на рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2009 - 2010 годы произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования. Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 году составил на первичном рынке 85,9%, на вторичном - 84,7% (IV квартал 2009 г. к IV кварталу 2008 г.), а в 2010 году - 100,0% и 97,1% соответственно 53.

Так, в 2010 году в Курской области средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке составляла 26,9 тыс. рублей, на вторичном рынке 28,7 тыс. рублей. По итогам 2011 года данные показатели составили соответственно 27,9 тыс. рублей и 30,0 тыс. рублей. По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Курской области за январь - декабрь 2012 года в Курской области средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке составила 30,3 тыс. рублей, на вторичном рынке 33,0 тыс. рублей 53.

Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2012 г. составил на первичном рынке 108,8%, на вторичном - 112,7% (IV квартал 2012 г. к IV кварталу 2011 г.).

Ключевым направлением является создание объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в районах планируемой и уже осуществляемой массовой жилищной застройки. По состоянию на 01.01.2013 жилищный фонд муниципального образования «город Железногорск» Курской области составляет 2159,2 тыс. кв. м, в том числе в собственности граждан - 1951,2 тыс. кв. м (90,4 %) [56].

Уровень обеспеченности населения муниципального образования «город Железногорск» Курской области жильем составляет 23,6 кв. м (в среднем по Курской области - 26,5 кв. м) (таблица 8) [20].

Администрации города Железногорска удается, начиная с 2002 года, сохранять положительную тенденцию по вводу жилья. Однако в 2010 году, в связи с последствиями мирового финансового кризиса, особенно чувствительно отразившегося на уровне спроса населения на жилые помещения, произошло значительное снижение количества введенного в эксплуатацию жилого фонда. Уже в 2011 году объем введенного в эксплуатацию жилья возрос почти на 100 % и составил 51 091 кв.м. Ожидается, что в 2014 году указанный уровень будет сохраняться, а после начала освоения микрорайонов №16-20 - возрастать 56.

На 01.01.2014 в очереди на улучшение жилищных условий в муниципальном образовании «город Железногорск» Курской области зарегистрировано 842 семьи. Только для обеспечения потребностей очередников города необходимо около 40 000 кв.м. жилья 27.

Таким образом, тенденция роста цен в регионе на жилье остается.С другой стороны, было и остается несоответствие структуры спроса на жилье семей со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) и предложения жилья в среднем и нижнем ценовых сегментах, что не позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для основной части граждан. В этих целях на территории Курской области оказываются меры государственной поддержки посредством предоставления социальных выплат за счет бюджетов всех уровней на улучшение жилищных условий категориям граждан, установленным законодательством, и ведется строительство жилья экономического класса.

2.2 Анализ деятельности региональных органов власти в решении жилищных проблем населения Курской области

За последние годы в жилищном строительстве произошли большие изменения. Основную роль здесь стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства в 2013 году составила 23,5 %. По оценке в 2014 г. данный показатель составит 25 % [55].

Однако проблема улучшения жилищных условий сохраняется и остается одной из наиболее острых. На учете нуждающихся в жилье в области зарегистрировано около 22 тыс. человек (семей), из них более 10 тыс. человек (семей), относящихся к льготным категориям, в том числе:

· государственных гражданских служащих Курской области - 30;

· работников учреждений, финансируемых из областного бюджета - 248;

· многодетных семей - 1079;

· молодых семей - 1707;

· инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов - 1401;

· ветеранов Великой Отечественной войны - 600 55.

Только для решения жилищных проблем граждан, относящихся к льготным категориям, необходимо построить около 1,0 млн.кв. метров жилья эконом-класса, на что потребуется более 10 млрд. рублей бюджетных средств. Кроме этого, в областном реестре жилых домов, признанных непригодными для проживания граждан, на 2014 год числится 41 жилой дом (201 семья) из числа непригодного для проживания, в которых проживают 457 человек и ежегодно ожидается отнесение к разряду непригодных для проживания порядка 20 домов.

Одноразово решить данную проблему невозможно и здесь требуется долгосрочная целевая деятельность исполнительных органов государственной власти всех уровней в рамках целевой программы [44].

В 2014 году в городе Курске планируется реализовать две программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, финансируемые с участием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. В рамках реализации этих программ квартиры в новых малоэтажных домах получат 364 человека 55.

В настоящее время городской администрацией ведется работа по подготовке конкурсной документации. Строительство малоэтажных домов планируется на земельных участках, освободившихся в результате сноса домов, включенных в адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с привлечением средств Фонда ЖКХ.

Как сообщает Фонд ЖКХ со ссылкой на департамент реформирования городского хозяйства администрации Курска, объем финансирования первой программы составляет 40,22 млн. рублей, из них средства Фонда - 24,35 млн. рублей, областного бюджета - 6,70 млн. рублей, муниципального образования - 1,63 млн. рублей. Кроме того, для реализации программы из бюджета города выделены дополнительные средства в размере 7,54 млн. рублей на финансирование затрат разницы в площадях (между фактически занимаемой и приобретаемой, с учетом количества имевшихся комнат). Эти средства будут направлены на переселение 97 человек, проживающих в 6 аварийных домах 11.

Во вторую региональную адресную программу включено 11 аварийных многоквартирных домов. Планируется расселить 267 человек, проживающих в 74 жилых помещениях общей площадью более 2,5 тысяч квадратных метров. На реализацию программы потребуется 46,44 млн. рублей из средств Фонда ЖКХ, из областного бюджета - 12,78 млн. рублей, из муниципального - 3,12 млн. рублей.

В департаменте реформирования городского хозяйства администрации Курска сообщили, что в настоящее время уточняется объем финансирования разницы в площадях (между фактически занимаемой и приобретаемой, с учетом количества имевшихся комнат). Денежные средства на дополнительную площадь в размере около 29 миллионов рублей будут выделены из бюджета города.

В 2008-2011 годах в городе Курске в рамках реализации программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с участием средств Фонда ЖКХ было расселено 108 аварийных домов, где проживал 1 721 человек 55.

Несмотря на положительную и стабильно растущую положительную динамику в реализации на территории области жилищных программ, вопрос улучшения жилищных условий населения Курской области остается насущным и требует комплексного решения с учетом строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

В соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решение указанных проблем находится в компетенции муниципальных образований 6.

Однако доходная часть большинства муниципальных бюджетов не позволяет осуществлять строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры. В связи с чем Администрация Курской области принимает действенные меры по решению вышеперечисленных проблем посредством предоставления субсидий из областного бюджета на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований. Всего за 2006 - 2012 годы осуществлен ввод в действие 10 общеобразовательных учреждений на 1867 ученических мест и 11 дошкольных учреждений на 1025 мест 53. Для того, чтобы остановить неблагоприятные тенденции по основным показателям физического состояния и здоровья населения области, необходимо продолжить принятие комплекса мер, среди которых, в первую очередь, создание инфраструктуры физической культуры и спорта: строительство спортивных комплексов, бассейнов, спортивных площадок и т.д.

Что касается коммунального комплекса Курской области, то его деятельность характеризуется недостаточно высоким качеством предоставления коммунальных услуг в связи с изношенностью (в среднем уровень износа 60%) и технологической отсталостью основных производственных фондов объектов коммунальной инфраструктуры.

На территории области находятся 630 котельных, более 10000 трансформаторных подстанций, 1134 км тепловых сетей в двухтрубном исчислении, 8300 км водопроводных, 1247 км канализационных и более 40000 км электрических сетей 55.

Данная ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве порождена неудовлетворительным финансовым положением организаций, осуществляющих деятельность в указанной сфере, высокими затратами и отсутствием экономических стимулов для снижения издержек, неэффективной системой управления, неразвитостью конкурентной среды.

Одной из причин высокой степени износа основных фондов коммунальной инфраструктуры является недоступность долгосрочных инвестиционных ресурсов для организаций коммунального комплекса. Как следствие, у этих организаций нет возможности осуществить проекты по реконструкции и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры без значительного повышения тарифов 55.

Действующий в большинстве случаев затратный метод формирования тарифов на коммунальные услуги с использованием нормативной рентабельности не стимулирует организации коммунального комплекса к снижению собственных издержек. По многим муниципальным образованиям отмечается несоответствие требуемого и фактического объема инвестиций в модернизацию и реконструкцию основных фондов коммунальной инфраструктуры. Планово - предупредительный ремонт сетей и оборудования систем уступил место аварийно-восстановительным работам. Следствием высокого износа и технологической отсталости объектов коммунальной инфраструктуры является низкое качество предоставления коммунальных услуг, не соответствующее запросам потребителей.

Для повышения качества коммунальных услуг, снижения износа основных фондов необходимо обеспечить масштабную реализацию инвестиционных проектов модернизации объектов коммунального комплекса при обеспечении доступности коммунальных ресурсов для потребителей. Привлечение инвестиционных и заемных средств на длительный период могло бы позволить организациям коммунального комплекса снизить издержки предоставления коммунальных услуг, обеспечить возвратность кредитов и окупаемость инвестиций без значительного повышения тарифов.

Таким образом, деятельность региональных органов власти направлена развитие и поддержание следующих направлений: улучшение жилищных условий и повышении уровня доступности жилья для населения, повышение уровня комфортности жилья; обеспечение жильем за счет бюджетных средств 1295 граждан области, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации; прирост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств; обеспечение земельных участков инженерной и социальной инфраструктурой, автомобильными дорогами в микрорайонах комплексной малоэтажной и многоквартирной застройки жильем «эконом-класса»; повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах; создание условий для улучшения демографической ситуации в области.

2.3 Анализ деятельности муниципальных органов власти в решении жилищных проблем населения муниципального образования «Город Железногорск»

В городе Железногорске действует генеральный план, утвержденный решением Железногорской городской Думы от 23.09.2003 №371-2-РД.

Разработано и утверждено Положение о составе и порядке подготовки документов территориального планирования муниципального образования «город Железногорск» Курской области. На основании данного Положения в 2013 году была осуществлена работа по внесению изменений в генеральный план города Железногорска в целях его актуализации и приведения в соответствие с Градостроительным кодексом РФ.

Разработаны и утверждены решением Железногорской городской Думы от 24.11.2009 № 269-4-РД Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Железногорск» Курской области. Данным документом предусмотрено образование и выделение земельных участков для жилищного и иного строительства только на основании утвержденной документации по планировке территории, после прохождения процедуры публичных слушаний. Тем самым в городе Железногорске завершается период «точечной» застройки и в дальнейшем застройка городского округа будет осуществляться в полном соответствии с действующими нормами и правилами в сфере градостроительства, иными техническими регламентами и с учетом мнения населения муниципального образования (таблица 9).

В настоящее время разработана и исполняется документация по планировке территории - проекты планировки и проект межевания в составе проекта планировки для территории микрорайона №13 и микрорайона № 1А города Железногорска (Постановление администрации города Железногорска от 11.05.2011 № 957 «Об утверждении проекта корректировки проекта планировки и проекта межевания микрорайона №13 города Железногорска Курской области», Постановление администрации города от 27.01.2011 № 117 «Об утверждении проекта планировки микрорайона № 1А) [30].

Таблица 9. Прогноз ввода жилых домов по муниципальному образованию «Город Железногорск» Курской области (кв. метров общей площади жилых помещений)

Застройщик	2012г.	2013г.	2014г.	2015г.
ООО «Курскрудстрой Инвест»		4424,8	1940,3
ООО «Железногорская МСО»	11431,91	4830,44	5704,16
ООО «Главстрой»		11966
ООО «СМУ-4»	3509,16		3689,1	3509,16
ООО «ЦММ»	9105	4582,1	4716	2773
ООО «УКС «МАТИС»		10854,9
НП «Объединение дольщиков Железногорск 31»	6264,18
ЗАО "ЗЖБИ-3"	21471,7	10000	10000	10000
Застройщик 16-20 микрорайонов			18000	36000
Индивидуальное жилье	1500	2000	3000	4000
ИТОГО	53281,91	48658,24	47049,56	56282,16
В % к уровню 2010 года	204,07	186,37	180,20	215,57

В целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной, транспортной инфраструктур, благоустройства территории) Постановлением Администрации Курской области от 15.11.2011 № 577-па утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования Курской области 55.

Основными факторами, сдерживающими темпы жилищного строительства в муниципальном образовании «город Железногорск» Курской области, являются:

- завершение строительства на городских территориях, обеспеченных объектами инженерной инфраструктуры;

- отсутствие достаточного количества свободных земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- неразвитость систем инженерной инфраструктуры в имеющихся районах перспективной застройки города;

- высокая стоимость строительства новых объектов социальной инфраструктуры;

- отсутствие средств в бюджете муниципального образования «город Железногорск» Курской области и организациях коммунального комплекса на освоение площадок под массовое строительство;

- отсутствие устойчивого роста спроса на жилые помещения на территории города по сравнению с областными центрами, обусловленное общим стремлением к урбанизации и укрупнению городов.

Одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства и условий для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, является необеспеченность земельных участков для массовой жилищной застройки социальной и транспортной инфраструктурой.

В связи с этим в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения в 2012 году завершено возведение гидротехнического сооружения через реку Погарщина с устройством автодороги. Это позволило значительно повысить привлекательность нового строительства на земельных участках микрорайона «Заречный», который в настоящее время недостаточно освоен 55.

Наиболее активное жилищное строительство до 2015 года, кроме микрорайона «Заречный», будет осуществляться на следующих городских территориях:

1) застройка отдельных участков в 12, 14, 9 микрорайонах силами следующих застройщиков: ООО «ЦММ», ЗАО «СМУ-4», ООО «ФСК», ООО «Курскрудстрой Инвест», НП «Объединение дольщиков Железногорск 31», ООО «УКС «МАТИС»;

2) комплексное освоение расположенного в микрорайоне №12 земельного участка площадью более 1,5 га, в районе жилых домов №№ 9, 11/2 по ул. Сентюрева, силами застройщика, который будет являться победителем соответствующих торгов;

3) продолжение и завершение освоения микрорайона №1А. Строительство в данном районе осуществляет ООО «Железногорская МСО». Также планируется предоставление в этом микрорайоне дополнительного земельного участка для многоэтажного жилищного строительства площадью 2,13 га путем проведения торгов;

4) продолжение и завершение освоения микрорайона №13. Строительство в данном районе осуществляет ЗАО «Завод ЖБИ-3»;

5) начало освоения микрорайонов № 16, 17, 18, 19, 20 в северной части города. Во второй половине 2012 года планируется предоставление указанной территории для комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства [30].

В связи с накапливающимся износом объектов жилого фонда, а также наличием на территории города Железногорска сборно-щитовых домов с истекшим сроком эксплуатации необходимо решение проблемы расселения жилого фонда, который в ближайшее время может быть признан аварийным. Наиболее вероятно принятие такого решения в отношении следующих объектов (таблица 10).

В случае признания вышеуказанных объектов аварийными и подлежащими сносу переселение граждан планируется осуществить в соответствии с региональной и муниципальной адресными программами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, принятыми в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» 35.

Таблица 10. Аварийные объекты, требующие расселения

Расположение земельного участка	Адреса домов с высокой степенью физического износа	Площадь земельного участка, занимаемого домами, кв.м.	Площадь жилых помещений домов, кв.м.
Район СМП	ул. Мичурина,12; ул. Привок-зальная, 2; ул. Бамовская, 12, 5, 4, 2, 1; ул. Степная, д.2, д.4	14900	1200
Район частной жилой застройки	ул. Зеленая, 22	800	330
Перекресток ул. Пионерской и ул. Октябрьской	ул. Пионерская, 1, 3; ул.Октябрьская, 26, 28	9000	1660
Перекресток ул. XXI Партсъезда и ул. Октябрьской	ул.Октябрьская 30, 32; ул. XXI Партсъезда, 18, 20	2950	6110
ул. Строительная	ул. Строительная, 26, 26А, 28, 28А, 30, 32, 34, 36, 38	15500	3000
Всего		43150	12300

Предполагаемый район строительства объектов для переселения проживающих в аварийных домах граждан - микрорайоны 17, 18, 19, где планируется массовое строительство малоэтажного жилья. Общая площадь жилых помещений, необходимых для предоставления таким гражданам - 12300 кв.м.

Территория, занятая указанными в таблице жилыми домами, составляющая в общей сумме более 4,3 га, планируется предоставить в соответствии с договорами о развитии застроенной территории в порядке, предусмотренном ст.ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ, для осуществления нового строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ внесены изменения в ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», предусматривающие возможность предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам, созданным работниками образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, культуры для строительства многоквартирных домов экономкласса [35].

После определения органами государственной власти Курской области категорий граждан, которые могут быть приняты в члены таких кооперативов, планируется создать такой кооператив и предоставить кооперативу один из имеющихся свободных земельных участков в микрорайонах № 14 либо № 1А.

Общий объем финансирования подпрограммы в 2013 - 2015 годах составляет 3 032,39 млн. руб., в том числе за счет средств местного бюджета - 76,07 млн. рублей (таблица 11).

Таблица 11. Объем финансирования подпрограммы в 2013 - 2015 годах

Объемы и источники финансирования Программы	млн. рублей	2013 год	2014 год	2015 год	За 2013-2015 годы
	Всего	455,39	1 318,0	1 256,0	3 032,39
	средства областного бюджета	135,62	334,8	299,3	769,72
	средства бюджета муниципального образования «город Железногорск» Курской области	17,07	29,5	29,5	76,07
	средства федерального бюджета	36,2	248,7	213,2	498,1
	средства частных инвесторов и кредиторов	266,5	705	717	1 688,5

Ежегодные объемы финансирования мероприятий подпрограммы уточняются после утверждения соответствующих бюджетов на очередной финансовый год.

Контроль за исполнением Программы, общее руководство по реализации Программы, управление средствами, выделяемыми из федерального и областного бюджетов осуществляется администрацией города Железногорска.

Управление архитектуры, градостроительства и землеустройства администрации города осуществляет контроль в части мероприятий по подготовке документации территориального планирования и документации по планировке территории, финансируемых из федерального, регионального и местного бюджетов, а также любых других мероприятий, осуществляемых за счет внебюджетных источников. Управление городского хозяйства администрации города осуществляет контроль в части мероприятий по подготовке проектной документации и осуществлению строительства, финансируемых за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов.

Вышеуказанные структурные подразделения:

· осуществляют организацию, координацию и контроль работ по выполнению Программы;

· осуществляют контроль за эффективным и адресным использованием выделенных средств;

· вносят в установленном порядке предложения по уточнению мероприятий Программы с учетом складывающейся социально-экономической ситуации;

· ежегодно предоставляют отчет о ходе реализации Программы за отчетный год главе города Железногорска;

· несут ответственность за реализацию и конечные результаты Программы в соответствии с действующим законодательством 56.

Таким образом, муниципальная политика в г. Железногорске по улучшению жилищных условий населения направлена на комплексное решение проблем функционирования и развития жилищной сферы, обеспечение повышения уровня доступности и комфортности жилья для граждан, стимулирование развития жилищного строительства, создание условий для формирования рынка доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. Необходимо увеличение темпов строительства жилья, в первую очередь экономического класса, и качественное улучшение состояния жилищно-коммунальной инфраструктуры. Предоставление социальных выплат (единовременных денежных выплат) на приобретение жилья в рамках реализации мероприятий муниципальных программ останется основной формой поддержки отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях.

3. Пути совершенствования государственной и муниципальной политики по решению жилищных проблем населения России

3.1 Совершенствование государственной политики по улучшению жилищных условий населения России

В России для удовлетворения потребности населения нужно примерно 1570 млн. м² жилья. Чтобы к 2015 г. только наполовину удовлетворить названную потребность и обеспечить устойчивое предложение для другой части населения, необходимо обеспечить ввод 145 млн. м в год. Речь идет о колоссальном разрыве между потребностью и реальным положением дел [44].

Если такие регионы, как Москва, Московская область, Республики Татарстан и Башкортостан, Белгородская и Тюменская области, сохраняют устойчивую динамику развития жилищного строительства, то в большинстве других субъектов Федерации, таких как Курская область, до сих пор вместо оживленного строительства наблюдается инерционное развитие. Анализируя ситуацию, приходится принимать во внимание не только первичный, но и вторичный рынок жилья. Влияние его на конечные выводы неоднозначно. С одной стороны, он участвует в удовлетворении спроса на жилье, с другой - его возможности крайне ограничены. По оценкам, емкость вторичного рынка жилья 200 млн. м [50].

По данным Росстата рынок строительства с приходом кризиса «просел» в разы, снижение объемов строительства выглядят вполне умеренно а, значит, и о дефиците предложения говорить не приходится [54].

Кроме того, необходимо принимать во внимание структуру жилищного фонда. Только 39% имеют износ до 30%, около 56% - от 30 до 65%, 3,2% жилья, фактически непригодны для проживания. Это ветхий и аварийный фонд, подлежащий сносу. Еще 65% близки к категории ветхих и аварийных. С 1995г. объем ветхого и аварийного жилья в стране удвоился.

В то же время, несмотря на достигнутые результаты и обозначенные приоритеты, федеральные целевые программы, федеральная адресная инвестиционная программа как инструмент реализации государственной социально-экономической политики все еще остаются недостаточно эффективными, и имеют серьезные изъяны.

В целом проблему формирования рынка доступного жилья условно можно разделить на два блока (рис.5):

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 5. Проблемы формирования рынка доступного жилья

Первый блок - повышение платежеспособного спроса населения. В данном аспекте следует рассматривать различные финансовые схемы приобретения жилья и их эффективность, например: развитие накопительных схем, различных вариантов поддержки отдельных социальных программ, ипотечных жилищных кредитов.

Второй блок - внутренние ресурсы строительного комплекса, возможность увеличения объемов строительства при снижении себестоимости. В данной ситуации необходимо не только рассмотрение внутренних технологических и инфраструктурных ограничений, но и определение эффективности административных возможностей, по которым следует дать объективную оценку деятельности структур исполнительных органов власти, обеспечивающих управление строительной отраслью 55. Не удалось в полной мере сформировать федеральные целевые программы в качестве полноценного инструмента концентрации ресурсов на приоритетных направлениях развития. Федеральные целевые программы во многом еще остаются инструментом дополнительного финансирования текущей деятельности органов государственной власти. Существующие федеральные целевые программы не учитывают результаты реформы федеративных отношений, в рамках которой передан на региональный и местный уровни существенный объем полномочий по обеспечению объектов социальной и транспортной инфраструктуры [48].

В ходе реализации жилищных программ выявилось: самым трудным направлением оказалось создание социального жилья, жилья для тех, кому государство обязано помочь улучшать жилищные условия, для тех, кто по различным причинам не может приобрести в собственность квартиру или дом. А граждан таких категорий много - половина населения страны. Вот и взялось государство за создание и реализацию программы дифференцированного социального жилья.

Необходима система управленческих решений и предложений по совершенствованию законодательных актов, позволяющая улучшить жилищные условия различных групп населения, в т.ч.:

- увеличить финансирование из федерального бюджета строительства жилья для льготных категорий населения;

- привести стоимость жилищных сертификатов в соответствие с реальной стоимостью жилищного фонда;

- передать вопрос обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей полностью на федеральный уровень, не привязывая строительство этого жилья к месту нахождения воспитательных учреждений;

- установить рекомендуемые правила предоставления ипотечного кредита на приобретение жилья; - восстановить и модернизировать мощности комбинатов стандартного крупнопанельного жилищного строительства, необходимого для массового строительства жилья «эконом - класса», путем целевого льготного кредитования;

- создать государственную строительную организацию, действующую на рыночной основе и осуществляющую возведение стандартного, доступного по ценам жилья специально для льготных категорий населения;

- освободить от аукционов земельные участки, выделяемые для нужд жилищного строительства для категорий населения, перед которыми государство имеет законодательно утвержденные обязательства по обеспечению жильем 46.

Механизмы, обеспечивающие приток собственных средств населения в жилищное строительство включают ипотеку, строительно-сберегательные кассы, жилищно-строительные кооперативы, предоставление субсидий на приобретение жилья (рис.6):

Рис. 6. Формы улучшения жилищных условий населения

Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития.

Главной причиной тому является низкая платежеспособность большего количества населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий, а также рост цен на жилье в связи с возрастанием себестоимости строительства по городскому заказу. Необходимо разработать предложения, позволяющие сделать арендные отношения одной из основных форм обеспечения жильем широких слоев населения, в т. ч.:

- перераспределить средства в пользу строительства жилья социальной аренды за счет уменьшения финансовой поддержки той части населения, которая строит жилье за счет собственных средств;

- поддерживать сдачу жилья в аренду, как организациями, так и отдельными гражданами путем введения пониженных налоговых ставок на доход, полученный от сдачи жилья в аренду.

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.

По нашему мнению, данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.

Для реализации обозначенного направления в первую очередь необходимо законодательное регулирование арендных отношений, что приведет к прозрачности рынка аренды жилых помещений.

С целью формирования рыночных отношений в данном сегменте помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем, может стать государственно-частное партнерство.

Основной целью государственно-частного партнерства является развитие инфраструктуры в интересах общества путем объединения ресурсов и опыта каждой из сторон, реализации общественно значимых 49.

Государственно-частное партнерство - качественно новый и эффективный способ привлечения инвестиций, поскольку партнерства такого типа могут не только способствовать росту экономики, но и развивать социально важную инфраструктуру.

Организационно-экономический механизм, основанный на параметрах программы жилищного строительства, определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, привлечения внебюджетных источников финансирования посредством заключения концессионного соглашения.

Таким образом, для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства. Необходимо увеличить темпы жилищного строительства, предложить возможность приобретения доступного жилья молодежи, выполнить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу. Государству необходимо создать условия для решения всех этих проблем. Однако это не значит, что государство будет самостоятельно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке.

3.2 Совершенствование региональной политики по решению жилищных проблем населения Курской области

Во исполнение Перечня поручений Председателя Правительства Российской Федерации от 02.08.2010 г. № ВП-П9-5253 по итогам заседания Правительственной комиссии по вопросам регионального развития по вопросу «О задачах субъектов Российской Федерации по снятию административных барьеров в строительстве» в целях обеспечения благоприятного инвестиционного климата, направленного на ликвидацию административных барьеров в строительстве на территории Курской области, подготовлен проект постановления Администрации Курской области «О совершенствовании механизма сокращения административных барьеров в строительстве» 15.

Указанным нормативным документом утверждается положение и состав межведомственной комиссии при Администрации Курской области по устранению нормативно-правовых, административных и организационных барьеров на пути реализации инвестиционных проектов в строительстве и программа мер по сокращению административных барьеров в строительстве, направленная на совершенствование контрольно-надзорных, разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных и муниципальных услуг в области градостроительства.

Основными задачами межведомственной комиссии являются:

· содействие государственной политике в сфере градостроительной деятельности посредством разработки предложений (рекомендаций) по устранению необоснованных нормативно-правовых, административных и организационных барьеров в строительстве;

· взаимодействие с органами законодательной и исполнительной власти Курской области по вопросам подготовки предложений и проектов законодательных и иных нормативных правовых актов по вопросам устранения административных барьеров в областях градостроительного, архитектурно-строительного проектирования, контроля, надзора и других вопросов, оказывающих существенное влияние на деятельность субъектов строительства.

Программа мер включает в себя:

· разработку и реализацию целевой программы «Об обеспечении документами территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Курской области на 2011 год», предусматривающей оказание финансовой поддержки органам местного самоуправления в разработке таких документов;

· совершенствование регионального законодательства в области градостроительства, в том числе в части порядка выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства регионального и местного значения на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты на территории Курской области;

· осуществление поэтапного перевода в электронный вид оказываемых государственных услуг (согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 17.12.2009 г. № 1993-р);

· мероприятия по оказанию методической помощи в области градостроительства органам местного самоуправления.

Сокращены фактические сроки проведения государственной экспертизы проектов и смет на 15 дней. Согласно Градостроительному Кодексу указанный срок составляет 45 дней, ОГУ «Государственная экспертиза проектов и смет Курской области» осуществляет экспертизу проектов и смет в течение 30 дней.

На территории Курской области функционируют 4 областных государственных образовательных учреждения, осуществляющих подготовку специалистов начального профессионального образования по строительным специальностям: мастер отделочных строительных работ, маляр строительный, штукатур, облицовщик-плиточник, мастер общестроительных работ, каменщик, монтажник по монтажу стальных и железобетонных конструкций, электросварщик, машинист подъемно-транспортных и строительных машин.

В двух федеральных государственных образовательных учреждениях среднего профессионального образования осуществляется подготовка специалистов среднего специального образования по строительным специальностям: монтаж и эксплуатация внутренних сантехнических устройств, монтаж и эксплуатация оборудования и систем газоснабжения, водоснабжение и водоотведение. Подготовка специалистов высшего специального образования по строительным специальностям осуществляется в двух государственных образовательных учреждениях по специальностям: промышленное и гражданское строительство, городское строительство и хозяйство, теплогазоснабжение и вентиляция, водоснабжение и водоотведение, экспертиза и управление недвижимостью.

Повышение квалификации и профессиональную переподготовку специалистов строительных специальностей осуществляют три областных государственных образовательных учреждения.

Потребность строительного комплекса области в конструкциях и изделиях для крупнопанельного домостроения, в сборном железобетоне, бетонах, растворах, тепло-, звукоизоляционных материалах, столярных изделиях, изделиях из ПВХ, в стеновых материалах в большой степени обеспечивают предприятия промышленности строительных материалов и стройиндустрии области. Основные предприятия промышленности строительных материалов и стройиндустрии находятся в городах - Курске, Железногорске, Курчатове. Это - ОАО «Курский завод КПД», ЗАО «Завод ЖБИ-3», ООО «Комбинат строительных материалов и работ», ООО «Октябрьский домостроительный комбинат», ЗАО «Железногорский кирпичный завод», ЗАО «МАТИС», ООО «Курскатомэнергострой», ООО «Базальт-Экология» и другие предприятия.

Основными источниками финансирования развития базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов являются собственные и привлеченные средства предприятий и организаций.

Основной застройщик жилых домов в г. Курске - ОАО «Курский завод крупнопанельного домостроения» - после проведенной модернизации производства, осуществляет выпуск полносборных крупнопанельных конструкций для строительства 17-ти этажных жилых домов Курской серии. Разработанный проект 17-ти этажного жилого дома отвечает всем требованиям энергосбережения. Жилые дома указанной серии отличаются улучшенной планировкой квартир, современным дизайном наружных панелей, наличием грузовых лифтов. Мощность предприятия составляет 107,0 тыс.куб.м по сборному железобетону и 144,5 тыс.кв.м по вводу общей площади жилья в год 55.