Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Земельный участок как объект гражданских прав по законодательству Российской Федерации
Земельный участок как объект гражданских прав по законодательству Российской Федерации
Права собственности на землю в отечественной истории. Характеристика законодательства по владению, пользованию и распоряжению землей. Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю. Земля как объект права собственности.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 29.11.2010 |
| Размер файла | 119,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В настоящее время действует Конституция Российской Федерации, которая закрепляет основы рыночной экономики, регулирующей покупку и продажу земельных участков. Поэтому следует с правовой точки зрения обосновывать необходимость реализации конституционных требований при решении земельно-правовой проблемы. Все субъекты Российской Федерации в той или иной мере закрепляют основы рыночной экономики в земельной сфере. Различия состоят в степени их последовательности. Одни субъекты Российской Федерации пошли в решении соответствующих задач дальше, чем федеральный центр, другие стремятся идти с ним в ногу, а третьи отстают от него, не желая в полной мере принимать рыночные отношения в земельной сфере.
Следует еще раз подчеркнуть условность этого деления, поскольку в субъектах Российской Федерации, принадлежащих к названным группам, по одним направлениям наблюдается явный прогресс в развитии земельного законодательства, а по другим - наоборот. Одни субъекты Российской Федерации демонстрируют свою самостоятельность в решении земельных вопросов, а другие стремятся не выходить за рамки федерального законодательства, есть субъекты Российской Федерации, которые воспринимают позицию федеральной законодательной либо исполнительной власти.
При таких обстоятельствах утверждать, что в одних субъектах Российской Федерации земельное законодательство лучше, регулирующее покупку и продажу земельных участков, чем в других, по меньшей мере некорректно. Исходя из изложенного, следовало бы дать характеристику земельного законодательства субъектов Российской Федерации, регулирующих земельные отношения на основе: договоров о разграничении предметов ведения и полномочий( на примере Республики Башкортостан и Республики Татарстан); Конституции Российской Федерации и указов Президента Российской Федерации (на примере Самарской области); федеральных законов и указов Президента Российской Федерации о земле ( на примере Приморского края); федеральных законов, не допускающих оборот земель в некоторых сферах ( на примере Краснодарского края).
ГЛАВА 2 Элементы правоотношений по владению, пользованию и распоряжению землей
2.1 Земля как объект права собственности
По поводу распределения, использования и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельные правоотношения.
Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются или прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права.
Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.
Земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения:
- общие;
- собственности на землю;
- землепользования;
- государственного земельного управления и контроля;
- в области охраны земель;
- юридической ответственности.
В земельном праве можно говорить о сложной структуре понятия «объект земельных правоотношений».
Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных отношений. Таким объектом является земля. При этом земля определяется в первую очередь как природный объект и природный ресурс (ч.1 ст. 6 ЗК РФ).
В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ в разделах, устанавливающих правовой режим различных категорий земель.
Во-первых, в соответствии со статьей 7 ЗК РФ все земли РФ делятся на семь категорий и включают:
- земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;
- земли населенных пунктов- земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
- земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.;
- земли лесного фонда - лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;
- земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;
- земли запаса- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.
Кроме того, различные категории земель подразделяются еще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например, земли сельскохозяйственного назначения, как земельная категория, в зависимости от целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства и жилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства.
Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельный участок либо часть земельного участка.
Земельный участок -- это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов.
Земельный участок (ч. 1 ст. 6 ЗК РФ) -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
В конце июля 2008 г. внесены коренные изменения в ЗК РФ, которые охватили рассматриваемый понятийный аппарат.
Изменения коснулись и понятия земельного участка. В соответствии с изменениями, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Внесены изменения в части регулирования образования земельных участков, раздела, выдела, объединения и перераспределения. Например, границы земельных участков не должны пересекать границ муниципальных образований и границы населенных пунктов и т.д.
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них.
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:
1) оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства;
2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Министерства экономического развития Российской Федерации;
3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников.
Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит.
Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;
4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании.
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка.
Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.
2.2 Субъекты права собственности на землю
Различают два аспекта понятия субъектов земельных правоотношений. В первом случае о субъекте говорится как о возможном по закону участнике земельных правоотношений; во втором случае -- как о реальном носителе субъективных прав и обязанностей.
Субъекты земельных правоотношений могут приобретать специальные наименования. Так, субъектами правоотношений собственности являются собственники земли, пожизненного наследуемого владения -- владельцы, пользования -- землепользователи, аренды -- арендаторы и арендодатели.
Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане (физические лица) и юридические лица. Особым участником земельных правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Не во всех случаях граждане (физические) и юридические лица в полном составе могут выступать участниками тех или иных видов земельных правоотношений. В силу различных причин возникает необходимость ограничения круга субъектов.
Земельным Кодексом Российской Федерации установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков.
Перечисленные субъекты по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 Земельного Кодекса Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.
В Земельном Кодексе Российской Федерации определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.
Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
К землевладельцам Земельный Кодекс РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.
Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Среди перечисленных категорий отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на право собственности на земельную долю. Они также выступают участниками земельных отношений, хотя и не располагают участком, выделенным в натуре в счет принадлежащей им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 Земельного Кодекса по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всему Кодексу, в то время как в Земельном Кодексе 1991 года их расположение было более компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14 "Земли сельскохозяйственного значения" и, кроме того, в отдельных статьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных норм предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7 "Прекращение и ограничение прав на землю" распространяются на них в полном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещает менять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять их иностранцам в собственность.
Общие права участников земельных правоотношений устанавливаются ст. ст. 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации.
Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей теорией государства и права определяется как правоспособность, то есть способность лица (физического и юридического) иметь права и нести обязанности.
Кроме того, при рассмотрении данного вопроса возникает понятие дееспособности потенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права, создавать для себя обязанности, а также нести ответственность за совершенные правонарушения. По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникает у таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических лиц после соответствующей государственной регистрации.
2.3 Содержание правоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей
Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности в ст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.
Итак, право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальные права это права на чужие вещи.
Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами статей главы VI Земельного кодекса.
Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации). В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации в исключительной собственности государства находятся все леса, кроме городских и расположенных на землях обороны; древесно-кустарниковая и иная растительность, зеленые насаждения могут находиться без ограничения в собственности собственника земельного участка [19, c. 565].
Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право [18, c.159]:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Закон РФ «О недрах» предусматривает право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном балансе.
В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться замкнутые водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к другим поверхностным водным объектам, могут использовать их только для своих нужд и в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц; они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. Существует совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом.
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. предусматривает (ст. 37), что строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и организациями. Она осуществляется на основе разработанных в установленном порядке проектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирования которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиорации -- в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации.
Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелиорации:
- гидромелиорация -- улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;
- агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастбищезащитная) -- улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений;
- культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов;
- мелиоративная обработка солонцов, рыхление, пескование, глинова-ние, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);
- химическая -- мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.
Перечень прав по использованию земельных участков, установленный ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в установленном органами исполнительной власти субъектов порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния.
Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основании сервитута.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны [17]:
- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами,
- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
- своевременно производить платежи за землю;
- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.
Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Кодексом, иными федеральными законами могут быть установлены и иные требования к собственникам земли и иным лицам, использующим земельные участки.
Так, содержание обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по проведению мероприятий по охране земель более подробно раскрыты в ст. 13 Земельного кодекса РФ.
Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:
- осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;
- соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;
- представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
- содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
- информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установил обязанность для членов таких объединений в течение трех лет освоить земельный участок (если иной срок не установлен земельным законодательством).
Неисполнение установленных законодательством обязанностей по использованию земельного участка влечет ответственность. Так, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено наложение административных штрафов за использование земель не по целевому назначению, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.8); за уничтожение межевых знаков границ земельных участков (ст. 7.2) -- подробнее об этом см. главу 18 учебника об ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель. В отдельных случаях неисполнение названных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельный участок, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения им. Такое прекращение может, в частности, последовать при использовании земельного участка не по целевому назначению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
ГЛАВА 3 Проблемы правоприменительной практики в связи с возникновением и прекращением права собственности на землю
3.1 Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю
Земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ), т.е. ничейной земля быть не может. В то же время окончательного и полного разграничения государственной собственности на землю (на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность) еще не произошло.
Согласно гражданскому законодательству права и обязанности появляются, когда на то имеются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также вследствие действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Основания возникновения прав на землю земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями).
Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имущество связан с моментом регистрации этого права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Исключения возможны, если они предусмотрены федеральным законом.
Законодателем нечетко сформулировано положение о выделении из системы гражданского законодательства неких федеральных законов, в которых могут быть указаны иные, отличные от закрепленных в гражданском законодательстве, основания возникновения прав. Предполагаем, что под таким федеральным законом подразумевается, например, ЗК РФ. Правда, тогда становится не вполне понятно соотношение норм гражданского и земельного законодательства. Согласно ст. 2 ГК РФ в гражданское законодательство входят, в частности, нормы, определяющие основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав. При этом приоритет гражданско-правовых норм перед земельно-правовыми в этом случае проистекает из ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
В юридическом мире этот вопрос дискутируется. Не вдаваясь подробности спора, хотелось бы указать на ряд проблем правоприменения, являющихся следствием доминировании земельно-правовых норм над гражданско-правовыми при возникновении права собственности на землю.
Конечно, невозможно говорить о том, что основания приобретения права собственности, установленные ст. 218 ГК РФ, в полном объеме применимы к отношениям собственности на землю. Например, нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь. В то же время в общих положениях ГК РФ, в частности в главе 17, такое основание появления субъективного права собственности у конкретного лица отсутствует в силу закона.
К возникновению субъективных прав в силу закона законодатель вообще относится осторожно и прописывает такие случаи в гражданском законодательстве вполне конкретно. Так, возникновение залога в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 1, ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). При этом дополнительно определяется порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона (п. 2 ст. 20 того же Федерального закона).
Анализируя нормы главы 5 ЗК РФ ("Возникновение прав на землю"), можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственности на землю:
- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
- договоры и иные сделки с земельными участками;
- приобретательная давность;
- судебные акты.
Но поскольку этот перечень не закрытый, возникает вопрос: можно ли рассматривать в качестве событий, с которыми закон связывает возникновение права собственности на земельные участки, ситуации, описанные в п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 и п. 1 ст. 19 ЗК РФ? Указанными нормами соответственно установлено, что в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Например, согласно ст. 1 Федерального закона от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне" земли, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности.
Налицо нормативно-правовой критерий, определяющий, каким образом должна разграничиваться государственная собственность на землю. Наличие таких критериев позволяет соответственно классифицировать конкретные земельные участки, и затем оформлять надлежащим образом их либо в федеральную собственность, либо в собственность субъектов Российской Федерации, либо в муниципальную собственность.
При этом гражданское законодательство гласит, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом (п. 5 ст. 214 ГК РФ). Таковым является Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", в котором и систематизируются все основания внесения земельных участков в перечень тех, на которые возникает право собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, либо муниципальных образований. Таким образом, закон как совокупность норм права не может являться основанием для возникновения субъективного права.
В числе специфических признаков нормы права в юридической литературе называют нормативность. В общей теории права выделяются следующие критерии нормативности:
- направленность нормы права на регулирование определенного вида общественных отношений;
- неперсонифицированность адресата;
- неопределенность числа случаев, на которых рассчитано действие нормы.
В пункте 1 ст. 8 ГК РФ, содержащем исчерпывающий перечень оснований возникновения прав, норма закона в качестве такого основания не указана. Согласно этой же статье гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в данном качестве (ч. 2 п. 1).
В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Кроме того, правоустанавливающие документы должны содержать информацию, необходимую для государственной регистрации, т.е. описание объекта недвижимого имущества, позволяющее его идентифицировать, указание на вид регистрируемого права и на субъект права (п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Данные акты, в отличие от норм права, рассчитаны на индивидуально определенный субъект правоотношений; они регулируют конкретные отношения между индивидуально определенными лицами, но не могут использоваться для разрешения сходных отношений, и поэтому с прекращением таких отношений утрачивают свое значение, т.е. данные акты имеют ненормативный характер.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, поскольку в п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорится о возникновении прав на недвижимое имущество только в соответствии с Гражданским кодексом РФ и не предусмотрено появление прав на основании иных законов, нормы закона не могут являться основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Сами по себе федеральные законы основанием для государственной регистрации права собственности на землю в отношении определенного субъекта права являться не могут.
Иной подход приводит на практике к довольно противоречивой правовой конструкции.
Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач. Это земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития. Таким образом, налицо признаки, позволяющие отнести указанные земли к федеральной собственности.
Федеральный закон "О федеральном железнодорожном транспорте" утратил силу со дня вступления в силу Федерального закона от 1 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации".
Если исходить из того, что в силу закона (п. 1 ст. 17 ЗК РФ и ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте") право федеральной собственности возникает с момента принятия этого закона, то возникает вопрос: куда оно исчезает, если этот закон утратил юридическую силу? Особенно интересна ситуация, когда само право федеральной собственности на землю не прошло процедуру государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.2 Основания и способы прекращения права собственности за землю
Земельный кодекс РФ устанавливает три случая прекращения права собственности на земельный участок. Так, право собственности на земельный участок РФ прекращается:
1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (заключение любого договора отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и др.). Порядок заключения договоров регулируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных в отношении земельных участков. Более того, все договоры, предметом которых являются земельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным на то государственным органом. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает дополнительные требования. Так, например, в отношении земельных участок сельскохозяйственного назначения Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти и местного самоуправления. Также Закон устанавливает ограничение общей площади земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориального образования;
2) при отказе собственника от права собственности на земельный участок. Статья 236 ГК РФ предусматривает порядок отказа собственника от земельного участка. Собственник - гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности, объявив об этом либо совершив иные действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращения права собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования. Также собственник может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе, что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действия должны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своих прав - владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух прав недостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельного участка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как "брошенный", или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствии со ст. 225 ГК РФ (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор пока какое-либо другое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка, "бывший" собственник продолжает нести права и обязанности в отношении данного земельного участка. Таким образом, сам по себе отказ не является юридическим фактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Само по себе объявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактических действий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестр не вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенных правах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником о своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такой земельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер, и до того как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, "бывший" собственник может вернуться к осуществлению своих прав;
3) при принудительном изъятии у собственника его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.
Гражданский кодекс РФ указывает, что принудительное изъятие земельного участка не допускается, за исключением следующих случаев.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, в том числе и на земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основанием для изъятия земельного участка является выданный на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный документ. Порядок наложения взыскания устанавливается Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" и от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах".
Помимо судебного порядка законом или соглашением может быть предусмотрен внесудебный порядок взыскания имущества в случае неисполнения должником своих обязательств.
Так, ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога (заложенное имущество) в порядке, установленном договором о залоге. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона "Об исполнительном производстве" установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:
1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании принятых ими судебных актов;
2) судебные приказы;
3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;
4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании ее решений;
5) требования, оформленные в установленном порядке, органов, осуществляющих контрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитной организации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствием на счетах должника денежных средств;
6) постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать дела об отсутствии административных правонарушений;
7) постановления судебного пристава-исполнителя;
8) постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Также Конституционный Суд РФ по данному вопросу выразил свою позицию в Определении от 6 июля 2001 г. N 131-О, а также в Постановлениях от 20 мая 1997 г. N 8-П и от 11 марта 1998 г. N 8-П, где указал, что в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Конституционные гарантии, закрепленные в данной статье, распространяются как на отношения в публично-правовой сфере, так и на гражданско-правовые отношения, а принудительное изъятие имущества может быть применено к собственникам лишь после того, как суд вынесет соответствующее решение. Вместе с тем это не означает невозможность изъятия имущества на основании решения компетентного органа (лица), если собственник против этого не возражает.
Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу, применяется при условии правомерности оснований приобретения права собственности. Например, лицу в составе наследства был завещан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжения более чем 50% голосов; такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником. Земельный участок также должен быть отчужден в случае, когда он относится к землям сельскохозяйственного назначения и был унаследован иностранным физическим лицом. В соответствии со ст. 11 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такие лица могут обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения не на праве собственности, а только на праве аренды.
Порядок отчуждения в случае, если лицо не имеет права обладать земельным участком на праве собственности, устанавливается непосредственно законом, который предусматривает такие случаи. Так, Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяет, что земельный участок должен быть отчужден в течение года со дня, когда возникло право собственности на земельный участок, либо в течение года, когда собственник - иностранный гражданин узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В случае, если в установленный срок собственник не произведет отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Орган государственной власти субъекта РФ, в свою очередь, в течение месяца со дня его уведомления обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).
В случае, если заинтересованных лиц, желающих приобрести данный участок, нет, земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должен приобрести субъект Российской Федерации либо муниципальное образование в случаях, предусмотренных законами субъекта РФ по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования. Земельный участок изымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.
Следует обратить внимание, что в случае, когда происходит выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд для выполнением международных обязательств Российской Федерации речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, т.е. изъятие земельного участка допускается только для федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований. Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с защитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. "н" ст. 71 Конституции РФ вопросы защиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).
Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований).
По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе - в отношении любых земель либо в законе субъекта РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.
Выкуп как способ прекращения права собственности на земельный участок предусмотрен в Земельном кодексе РФ в следующих случаях:
- для выполнения взятых на себя международных обязательств РФ;
- при размещении объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
- в иных случаях, которые устанавливаются федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
Для земель, занятых лесами первой группы, дополнительные основания изъятия таких земель не могут быть установлены никакими иными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).
Подобные документы
Индивидуально-определенный земельный участок как объект права частной собственности на землю. Основания приобретения права частной собственности на землю. Приобретение права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности.
курсовая работа [70,1 K], добавлен 26.09.2015Признаки права собственности. Установление целевого назначения земель как способ регулирования права собственности. Виды собственности на землю. Земельный участок как объект права собственности и иных вещных прав. Прекращение и защита права собственности.
дипломная работа [91,7 K], добавлен 29.06.2015Анализ норм земельного законодательства. Особенности права собственности на землю. Земельный участок как объект гражданского оборота. Защита права собственности на землю. Владение, пользование, распоряжение - неотъемлемые составляющие права собственности.
курсовая работа [37,0 K], добавлен 06.05.2013Земельный Кодекс Российской Федерации. Понятие и основные признаки права частной собственности. Земельный участок как объект права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю. Реформирование аграрного сектора.
контрольная работа [42,0 K], добавлен 08.06.2014Субъекты и формы права собственности на землю. Институт права собственности, его влияние на формирование государственности в России. Право собственности на земельный участок. Состав частной собственности. Приобретение права на земельный участок.
реферат [48,4 K], добавлен 09.05.2014Земля как объект вещного права. Основания приобретения права собственности на земельный участок. Порядок его наследования согласно законодательству России. Деление земель на категории по целевому назначению. Понятие изъятых из оборота земельных участков.
контрольная работа [31,0 K], добавлен 29.03.2010Понятие, содержание и особенности права собственности на землю. Виды и формы земельной собственности. Правомочия владения и пользования землей. Основания возникновения и принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки.
контрольная работа [24,7 K], добавлен 31.10.2016Гражданско-правовые основания прекращения права собственности. Основания прекращения права собственности на земельный участок. Проблемы применения норм земельного и гражданского законодательства относительно принудительного прекращения прав на землю.
реферат [26,4 K], добавлен 13.03.2010Эволюция института права собственности в России (в период до 1917 по 2008 гг.). Понятие, сущность, формы, виды и содержание права собственности на землю. Правовые особенности и проблемы реализации права собственности на землю в Российской Федерации.
дипломная работа [96,7 K], добавлен 25.12.2010Характеристика собственности как права субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Основные положения права собственности на землю на примере Кыргызской Республики. Формы права собственности на землю, его возникновение и прекращение.
реферат [45,7 K], добавлен 13.06.2012
