Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Процедура выкупа, порядок определения выкупной цены земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Реквизицией земельного участка признается временное изъятие у собственника земельного участка в случаях возникновения обстоятельств чрезвычайного характера и в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Земельный кодекс определил два вида реквизиции.

1. Земельный участок может быть временно изъят для устранения вредных последствий и затем возвращен собственнику.

2. Земельный участок при невозможности устранения опасных последствий может быть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию равноценным.

В первом случае, при временном изъятии участка для устранения вредных последствий, вызванных определенными обстоятельствами, он может быть использован в соответствии с решениями Правительства РФ в целях охраны земли. К таким обстоятельствам относятся, в частности, действие селей, затопление, заболачивание, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредителями. После обезвреживания участок возвращается собственнику. Что касается реквизированных строений и другого имущества на земельном участке, то Гражданский кодекс РФ предусматривает право бывшего собственника после прекращения действия обстоятельств, вызвавших реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества, хотя он и получил за него компенсацию. Собственнику участка должны быть возмещены убытки, причиненные изъятием и использованием участка.

Собственник вправе требовать через суд возврата участка и оспаривать компенсацию причиненных ему убытков [14, c.150].

Во втором случае, при невозможности использования земельного участка и возвращения его собственнику, например при радиоактивном или химическом загрязнении, участок принудительно выкупается в собственность государства и переводится в земли запаса для консервации. Порядок дальнейшего использования такого участка определяется Правительством РФ.

Оценку компенсации и определение равноценности предоставленного взамен реквизированного земельного участка собственник может оспорить в судебном порядке.

Помимо реквизиции допускается конфискация земельного участка, что означает его безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений. Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственника и только в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушения не могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости. Конфискация же является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она применима только по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность [14, c.152].

В качестве примера отчуждения имущества в случаях, прямо предусмотренных законом, можно привести случай раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

По сравнению с Гражданским кодексом РФ, который указывает в качестве основания прекращения права собственности гибель и уничтожение имущества, земельное законодательство не знает таких оснований, рассматривая землю не только как объект недвижимости, но и как природный объект, в связи с чем земельный участок не может быть полностью утрачен даже в результате ненадлежащего использования. Кроме того, перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, содержащийся в ЗК РФ, является исчерпывающим. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный кодекс РФ не устанавливает различий в основаниях и порядке прекращения указанных видов прав на землю. И землевладелец, и землепользователь имеют право в установленном порядке отказаться от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительные основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком практически совпадают с принудительными основаниями прекращения права собственности и включают в себя:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений

4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

Прекращение прав на земельные участки не наступает автоматически как в случае добровольного отказа от участка, так и при принудительном лишении таких прав. В любом случае необходимо решение суда о прекращении права на конкретный земельный участок.

Договор аренды земельного участка может быть прекращен как по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, так и по основаниям, предусмотренным в Земельном кодексе РФ.

Так, договор аренды прекращается при истечении срока, на который он был заключен. В случае, если в договоре не был предусмотрен срок, т.е. заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Другим основанием для прекращения договора аренды является смерть гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора; в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением.

Такой вид пользования земельным участком как право безвозмездного срочного пользования является срочным и прекращается соответственно в связи с истечением срока, на который земельный участок предоставлен. Если участок предоставлялся в пользование из государственных или муниципальных земель соответственно органом исполнительной власти или местного самоуправления, то такой орган и принимает решение о прекращении права пользования. Если участок предоставлялся по договору из земель, находящихся в частной собственности, то право безвозмездного срочного пользования им прекращается по решению сторон. Все иные основания прекращения безвозмездного срочного пользования совпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, рассмотренными ранее. Так, оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования земельным участком, так и принудительно - при неправильном и нерациональном использовании земли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия или реквизиции земли для государственных, муниципальных нужд [14, c. 218].

Особо следует подчеркнуть необходимость дальнейшего совершенствования и развития нормативно-правовой базы земельных преобразований. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров, отсутствию должных правовых гарантий защиты интересов правообладателей недвижимости.

Эти негативные явления определяют то, что в России: значительное количество объектов недвижимости не поставлено на учет и не охвачено налоговыми и арендными отношениями; фактически отсутствует цивилизованный рынок объектов недвижимости и не развита его инфраструктура; недвижимость не является надлежащим аккумулятором капитала; инвестиции в недвижимость минимальные; земля практически не используется в качестве средства обеспечения кредитов; сведения о ресурсах недвижимости неполные и разобщены по разным ведомствам; практически свернуты работы по обязательному первичному учету земель, землеустройству, охране почв. В результате действия этих негативных явлений наблюдаются замедленные темпы структурной перестройки экономики страны, особенно в сельскохозяйственной сфере и пригородных зонах.

Сегодня действующее земельное законодательство трудно назвать системным. Его развитие подчас идет противоречиво и непоследовательно. Большое число противоречий и несогласованность норм разных отраслей, регулирующих общие или смежные вопросы - гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства, а нередко и внутри самого земельного законодательства ведет к нарушению его внутренней логики, снижая его эффективность и авторитет. Действующие нормы земельного законодательства не обеспечивают эффективного использования и сохранности земельных ресурсов, прежде всего, сельскохозяйственных угодий. В стране отсутствует единая и целостная законодательно определенная система охраны сельскохозяйственных земель. Деятельность в этой важнейшей области земельных отношений регулируется на уровне подзаконных актов, которых явно недостаточно. Несмотря на то, что современным законодательством выделены категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых для несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, при действующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большом количестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственного оборота, тем самым сокращается и ухудшается природно-ресурсная база сельского хозяйства. Примерно три четверти сельскохозяйственных угодий находятся в состоянии мелиоративной и экологической неустроенности. В связи с деградацией сельскохозяйственных земель требуется существенное расширение сферы законодательного регулирования в области обеспечения их рационального использования и охраны, основанных на комплексном подходе к правовому регулированию возникающих при этом отношений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политических и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельными ресурсами, представляющими, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.

Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

Серьезнейшей проблемой является нерешенность которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельными ресурсами.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства, непосредственно закрепленных в ст. 11 Конституции Российской Федерации, является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Статья 9 Конституции Российской Федерации предусматривает возможность нахождения земли в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Следующей проблемой является стоимость права аренды или начальный размер арендной платы.

Во многих регионах России распространена практика продажи городской администрацией частным инвесторам права застройки свободных земельных участков зданиями и сооружениями для строительства или ведения собственного бизнеса.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ это право предоставляет собственнику возможность возводить, перестраивать или сносить здания и сооружения на своем земельном участке или разрешать осуществление таких действий другим лицам. Ограничено право застройки двумя требованиями: необходимостью соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, во-первых, и требований о назначении земельного участка, во-вторых. При этом, как правило, строения, возводимые на земельном участке, после окончания строительства переходят инвестору в собственность, а земля обычно передается в долгосрочную аренду.

Такая практика соответствует научному определению "права аренды" (права застройки), в соответствии с которым под правом аренды (застройки) понимается устанавливаемое договором срочное, вещное, неотменимое и возмездное право пользования "чужим" земельным участком для возведения, достройки и эксплуатации (содержания) объекта недвижимости.

Указанное право, несмотря на то, что оно является вещным правом (так же, как и полное право собственности), отличается от последнего, следовательно, имеет свои особенности и процедура оценки такого права.

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка также основан на принципе остаточной продуктивности земли. Только чистый операционный дохд, приходящийся на земельный участок, в рассматриваемом случае равен разности дохода от землепользования (при условии наиболее эффективного использования участка) и арендных отчислений в бюджет, превышающих сумму земельного налога. Эта разность также не принадлежит инвестору, она может быть капитализирована в текущую стоимость с целью определения денежной суммы, которая единовременно должна быть передана собственнику земли. Текущая стоимость этой разности и есть рыночная стоимость права аренды (застройки) свободного земельного участка.

Следующей проблемой вляется то, что обобщая содержание соответствующих статей ЗК РФ, можно выделить несколько видов предоставления незастроенных земельных участков для целей строительства:

1) без "предварительного согласования мест размещения объектов":

a) продажа в собственность исключительно с проведением торгов (пункт 2 статьи 30);

б) продажа прав на заключение договора аренды, а фактически арендной платы, с проведением торгов (подпункт 3 пункта 4 статьи 30);

в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды (подпункт 3 пункта 4 статьи 30);

2) с "предварительным согласованием мест размещения объектов":

a) продажа в собственность Земельным кодексом РФ не предусмотрена;

б) продажа прав на заключение договора аренды с проведением торгов в ЗК РФ также не упоминается;

в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды в ЗК РФ не упоминается, но подразумевается (пункт 5 статьи 30).

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации признана необходимость обязательного проведения торгов при продаже земельных участков в собственность, а также при продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков в тех случаях, когда не требуется "предварительное согласование мест размещения объектов". Однако остается неясным, почему земельные участки не должны также предоставляться на конкурсной основе в случаях, когда имеет место предварительное согласование мест размещения объектов". Поэтому в российских городах часть земельных участков продолжает передаваться под застройку напрямую определенному подрядчику "с предварительным согласованием мест размещения объектов". И что самое главное, отсутствуют ясные и однозначные критерии, в каких случаях земельные участки предоставляются путем заключения договора аренды на основе конкретной заявки, а в каких они могут быть переданы исключительно через процедуру публичных торгов. Между тем пока существует ситуация, при которой один и тот же участок может быть продан с торгов, а может быть получен от города напрямую, он не будет пользоваться достаточным спросом на торгах. Такая ситуация не способствует долгожданному прорыву в развитии земельных торгов в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ: ред. от 27.12.2009: [с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010]. // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - с. 4147.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32, с. 3301.

3. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009)
О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // Российская газета. - 2004. - 30 декабря.

4. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009)
"О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - с. 4017.

5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 2. - с. 149.

6. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 30. - с. 3060

7. Указ Президента РФ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16.05.1997 № 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1997. № 20. - с. 2240

8. Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии"// Собрание законодательства РФ. - 2008. № 52 (ч. 1). - с. 6366.

9. Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560 (ред. от 02.02.2010) "Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2012 годы)" Федеральной целевой программы Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 2008 годы)"// Собрание законодательства РФ. - 2005. № 39. - с. 3951.

10. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457
О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 52 (ч. 1). - с. 6366

Учебная и научная литература

11. Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. - 2002. - № 3. - С. 64.

12. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. - 2002. - N 10. - С. 80-81.

13. Бобылев А.И., Попов В.В., Лукьянова О.В. Правовое регулирование земель железнодорожного транспорта: теория и практика. - М., 2003. - 28 c.

14. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. - М., 2003. - 350 c.

15. Буздалов И. Земельные отношения в переходный период // Вопросы экономики. - 2005. - № 8. - С. 51.

16. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - 2002. - № 3. - С. 60-62.

17. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2005. - 25 октября.

18. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок в России. - М.: Дашков и Ко, 2004. - 624 с.

19. Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 656 с.

20. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - М.: Фонд Правовая Культура, 2006. - 450 с.

21. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. - М.: Юрайт-Издат, 2006. - 500 с.

22. Трифонов А.С. Эволюция правового режима земель промышленности в России // Новая правовая мысль. - 2005. - N 4. - С. 50-67.

23. Толчеев Н.К. Судебные споры о жилом доме. - М., 1993. - 98 с.

24. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., 1996. - 137 с.

25. Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. - М., 2006. - 97.

26. Чубаров В.В. Споры, возникающие в процессе приватизации: Комментарий судебно-арбитражной практики. - М., 1995. - 123 с.

27. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. 67 с.

28. Эрделевский А.М. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1999. - 68 с.