Договор аренды

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, то есть в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменений договор подлежит досрочному расторжению. Если подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды [2].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, в квартал, месяц, месяц, неделю, день и так далее. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В-третьих, арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. То есть назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

В-четвертых, согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды [2].

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей. Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В тоже время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент (физическая исправность арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению). Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования).

Права арендатора. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть, договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных. Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2006.- С.18-19

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), что подтверждается практикой [1, п.9]. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Гражданский кодекс РФ (Часть 2) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп. от 2 февраля 2006 г.) // СЗ РФ. - 1996, № 5. - Ст. 410. В свое время аренда с выкупом считалась, чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. Теплов, О.М., Глазырин, В.В., Пугинский, С.Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). М., 2004. - С. 25-27. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации. Закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г, п. 1 ст. 13. // СЗ РФ. - 2002, № 4. - Ст. 251. Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок [11, п.12, 13 ст.43].

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, подлежащее передачи должно быть свободным от любых недостатков. При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор должен использовать имущество сам, но согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иным правовым актом [2].

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия [1, п.18].

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть отдельно.

К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом и иными нормативными актами.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становиться ненужным арендатору он может с согласия арендодателя передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, в то же время сохраняя некоторый объем арендных прав и обязанностей.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае такой договор будет считаться недействительным.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды распространяются и на договор субаренды. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. - 2002, № 3.- П.19. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, ничтожен, ничтожным являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды [2].

Судебно-арбитражная практика. Москомимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому союзу садоводов о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением суда договор аренды расторгнут, а Постановлением апелляционной инстанции данное решение было оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил указанные судебные акты и передал дело на новое рассмотрение.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Данный протест удовлетворен по следующим основаниям.

Между ПЖРО Ленинского района (арендодателем) и Московским добровольным обществом садоводов (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения, однако арендатор данное условие нарушил. При этом ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное согласие арендодателя на сдачу площадей в поднаем.

В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора, и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 3 марта 1998г. № 7839/97 // Вестник ВАС, 1998. № 5).

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил срока аренды, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. - 2002, № 3.- П.15. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Там же. - П.29. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе [1, п.31, 32].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Также согласно статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на досрочное расторжение договора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, стороны договора аренды обладают широким кругом прав и обязанностей.

Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.

3. Элементы договора аренды

3.1 Форма и государственная регистрация договора аренды

Аренда имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму, закрепленную в статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами на срок не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от срока их действия, например, договор проката (пункт 2 статьи 626 Гражданского кодекса Российской Федерации), договоры аренды транспортных средств (статья 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации), аренды зданий и сооружений (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), предприятий (статья 658 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нельзя не отметить, что и при краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и так далее, а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме [9, С.108].

Если договором предусматривается возможность последующего выкупа имущества арендатором, он подлежит оформлению в соответствии с требованиями, установленными для договоров купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (статьи 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (статья 559 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что данная норма не подлежит расширительному толкованию.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (статьи 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок ее осуществления определен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года [6]. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (пункт 2 статьи 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (статья 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.

С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор - арендодатель или арендатор (пункт 1 статьи 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила статьи 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (пункта 2 статьи 13 Закона).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Закон определяет случаи, когда регистрация может быть приостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано [6].

Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договор заключается на меньший срок, регистрация его не проводится, независимо от того являются ли участниками данного договора физические или юридические лица. В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения, которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров.

Исключение из общего правила о регистрации установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (статьи 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Последствия несоблюдения письменной формы сделки предусмотрены статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требований о ее регистрации статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.2 Срок договора аренды

Срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма). В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (статья 12 Основ законодательства об аренде 1990г., статья 35 Основ гражданского законодательства 1991г.). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды, по общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока действия (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), и тогда договор считается заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключается в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. - 2002, № 3.- П.5. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций / Под. ред. О. Н. Садикова. М., 2004. - С. 224.

В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании статьи 619 или 620 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, истек установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определен с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно 1 год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и за отсутствием таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие о неустойке не могло быть применено арендодателем. Корецкий, А.Д. Договорное право России. Основы теории и практики реализации. М., 2004.- С.334-335.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события, иначе она неприменима. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть, не зависит от воли и действий сторон (пункт 4, 5 Обзора).

Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со статьей 42 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - от трех до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования от одного года до 25 лет. При предоставлении участков для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (статья 10 Закона о недрах). Участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (статья 31 Лесного кодекса Российской Федерации). Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г, ст. 22. // СЗ РФ. - 1997, № 5. - Ст. 610.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.

Ранее действовавшее общее правило (статья 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года), устанавливавшее предельные сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Таких условий три.

Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и так далее. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести нарушения, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень оснований, приведенный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства 1991 года (пункт 4 статьи 86).

Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды. По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего в период проведения конкурса. Арендатор, занимавший помещение в это время, оспорил его результаты, считая, что досрочное, как он полагал, проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд первой инстанции признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ пришел к иному выводу. В подобной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе права собственности на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель. Желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.

В Гражданском кодексе Российской Федерации сохранено ранее действовавшее правило о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Новеллой является пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

Норма пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется это право, либо исключить возможное продление арендных отношений.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора. В такой ситуации договор может считаться возобновленным на неопределенный срок при условии, если арендодатель против этого не возражает (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды, при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении срока аренды. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Правила статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к прокату, аренде транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких - либо преимуществ перед другими претендентами.

Таким образом, срок договора аренды является его существенным условием. При отсутствии в договоре условия о сроке его действия договор считается незаключенным. Однако Гражданским кодексом Российской Федерации допускается заключение договора аренды и без определения срока, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

обязанность арендатор заключение правоприменительный

Заключение

Договор аренды относиться к числу классических договоров известных еще со времен римского права, где аренда рассматривалась как договор найма вещей. По договору найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В настоящее время договор аренды (имущественного найма) определяется как договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В своих проявления аренда очень разнообразна. Она широко применяется всеми субъектами гражданских правоотношений. Граждане, взаимодействуя с юридическими лицами, используют договор аренды для удовлетворения своих личных потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет договор аренды: оставаясь собственником арендованного имущества, арендодатель приобретает возможность получения определенного дохода.

В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплено пять видов договора аренды:

1) договор проката;

2) договор аренды транспортных средств:

а) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

б) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятий;

5) финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время огромное значение приобретает договор аренды зданий и сооружений. В силу высокой стоимости этих объектов, не имея возможности приобретения их в собственность, люди все больше обращаются к аренде.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию во всех территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В тоже время и граждане, и юридические лица получают возможность заниматься определенной деятельностью, затрачивая незначительные, по сравнению с приобретением в собственность, средства на размещение своих офисов, складских либо производственных помещений, торговых точек и тому подобное. Особенно важно это становиться для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Широкое применение находит аренда и на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров для транспортировки различных грузов. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе, предназначенном для потребительских целей, является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера связанных с предоставлением измерительных средств, дорогостоящих приборов, оргтехники и тому подобного.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Лизинговая форма принята в качестве основы для перевооружения существующего парка гражданской авиации России на конкурентоспособные отечественные самолеты нового поколения, что подтверждается в статье 3 Федерального закона от 10.12.1997 года № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации».

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Форма договора: Устно - только между гражданами на срок менее года. Если срок более 1 года, то в письменной форме. Если одной из сторон является юридическое лицо и срок договора аренды составляет не менее года, то такой договор заключается в письменной форме. Однако срок действия договора аренды может быть и неустановлен, и такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Для некоторых видов договора аренды предусмотрена государственная регистрация договора.

Стороны договора обладают широким кругом прав и обязанностей. Главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, следовательно, обязанностью арендатора является пользование предоставленным ему в аренду имуществом и своевременно вносить плату за его пользование в соответствии и условиями договора.

Глоссарий

№ п/п.	Новые понятия	Содержание
1	Аренда	Предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и так далее) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.
2	Арендатор	Лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
3	Арендодатель	Собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
4	Арендная плата	Плата за предоставленное в порядке аренды имущество. Ее размер определяется соглашением сторон.
5	Государственная регистрация недвижимости	Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
6	Договор	В гражданском праве соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, разновидность сделки.
7	Договор аренды	Гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
8	Договор аренды зданий и сооружений	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
9	Договор аренды предприятий	Договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
10	Договор проката	Договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
11	Договор аренды транспортного средства без экипажа	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
12	Договор аренды транспортного средства с экипажем	Гражданско-правовой договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Подобные документы

• Договор аренды и его виды

  Понятия, признаки и условия договора аренды. Субъекты, стороны и объекты договора аренды, их права и обязанности. Договор аренды транспортных средств, финансовой аренды, лизинга, аренды зданий, сооружений и предприятий. Правило о сохранении силы договора.
  
  курсовая работа [46,8 K], добавлен 21.07.2011
  

• Договор аренды

  Понятие и содержание договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные виды договоров аренды. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет реализовать экономические интересы.
  
  дипломная работа [64,3 K], добавлен 01.06.2003
  

• Гражданско-правовой институт аренды

  Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.
  
  дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010
  

• Договор аренды

  Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.
  
  дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002
  

• Договор аренды

  Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.
  
  дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006
  

• Договор аренды

  Определение понятия и цели договора аренды. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
  
  реферат [31,8 K], добавлен 13.04.2015
  

• Договор финансовой аренды (лизинга)

  Понятие, виды договора финансовой аренды. Элементы договора финансовой аренды. Предмет договора финансовой аренды. Субъекты договора. Ответственность продавца по договору. Права и обязанности сторон. Лизинговые операции, как важные инвестиции в экономику.
  
  курсовая работа [35,1 K], добавлен 02.11.2008
  

• Договор аренды в гражданском законодательстве России

  Основные понятия договора аренды по законодательству Российской Федерации. Понятия договора аренды, предмет и его форма. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды. Требования к форме договора. Процесс передачи арендованного имущества.
  
  курсовая работа [39,5 K], добавлен 07.07.2011
  

• Заключение и исполнение договора аренды

  Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.
  
  дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010
  

• Договор аренды

  Понятие договора аренды и его форма. Субъектный состав договора аренды. Предмет, срок, содержание договора аренды. Арендная плата. Прекращение договора аренды. Аренда транспортного средства, зданий и сооружений, предприятий. Финансовая аренда (лизинг).
  
  курсовая работа [45,1 K], добавлен 02.10.2008
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам