Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. В римском праве найм вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы или подряд.

Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (наниматель) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. М., 2005. - С.445-446.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалось римским правом и возможность поднайма вещи, то есть когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи, то есть имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Российскому праву договор аренды стал известен во времена «Русской правды». В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалось предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждения за него составляли существенные принадлежности этого договора. Субъектами договора найма являлись, с одной стороны хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований. В качестве нанимателя могло выступать любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалось еще способность распоряжаться вещью. Брагинский, М.И, Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. Изд. 3-е, стереотипное. М., 2001. С.380-415.

Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (части 1 тома Х). Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным и в советский период. Однако в тот момент, да и позднее еще не вполне отчетливо проводились различие между арендой и близкими к ней институтами гражданского права. В советский период понятия частная собственность как таковой нет, поэтому аренда минимальна в своем развитии. В основном был развит институт безвозмездного пользования или право пожизненного пользования.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. Появляется понятие частной собственности, что в дальнейшем способствует появлению понятия аренда.

Договор аренды актуален и сейчас, что подтверждается тем, что в настоящее время активно развиваются договорные отношения по аренде зданий, сооружений, различных видов имущества, как между самими гражданами, так и между гражданами и государством. Выделение договора аренды (найма жилого помещения) законодателем в отдельную главу Гражданского кодекса Российской Федерации также подтверждает его значимость в настоящее время.

Целью работы является рассмотрение и изучение договора аренды, его существенных условий и наиболее распространенных видов аренды.

При рассмотрении данного вопроса возникают следующие задачи:

1) раскрыть понятие договора аренды;

2) рассмотреть существенные условия договора аренды;

3) определить права и обязанности сторон.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и прекращением договора аренды.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

Во введении решаются общие вопросы данной работы: раскрывается актуальность и проблематичность данной темы, цели и задачи. В первой главе будут раскрыты понятие, сущность и предмет договора аренды, а также приведена классификация видов договора аренды. Вторая глава рассмотрит его содержание, то есть права и обязанности арендаторов и арендодателей. Третья глава посвящена элементам договора аренды. В заключении даются краткие выводы по работе.

В данной работе использовались труды цивилистов, уделивших особое внимание различным аспектам договора аренды. Это А.П.Сергеев и Ю.К.Толстой «Гражданское право», Брагинский М.И, Витрянский В.В «Договорное право», Садиков О.Н, давшие наиболее подробную классификацию отдельных видов договора аренды. Аронович В.П. «Понятие и признаки договоров аренды» уделил большое внимание общим аспектам договора аренды, выделив признаки, отличающие данный договор от других договоров, используемых гражданским правом. Практическая часть основана на материалах судебной практики Высшего Арбитражного суда.

1. Понятие и классификация договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

Определение договора аренды закреплено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [2].

Исходя из данного определения можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим. Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (статья 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат и так далее) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. Под. ред. О.Н.Садикова.М., 2004.- С.100-102.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имея возможности или желания приобрести его в собственность, например, вследствие высокой продажной цены. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (сервитут), так и обязательственные, например, право пользования вещью которое может принадлежать хранителю или доверительному управляющему [34, п.1].

Главное отличие договора аренды от других договоров, например, договора купли-продажи, дарения, мены, состоит в том, что арендатор получает определенное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование, либо только во временное владение, поэтому он не может каким-либо образом отчуждать полученное имущество.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что договором аренды является договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение (пользование).

Данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным.

1.2 Классификация видов договора аренды

В зависимости от объекта аренды Гражданский кодекс выделяет несколько видов договора аренды, а именно: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) (см. Рисунок А.1 Приложения А).

Деление договора аренды на виды в Гражданском кодексе, не основано на каком - либо едином классификационном критерии. Так если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского - для арендодателя. Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Гражданское право: Учебник.: В 3 т. Т.2. - 4-е изд., перераб. и доп./ Е.Ю.Валявина, И.В.Елисеев, и др.; Отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. М., 2004.- С.200.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах (статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассмотрим более подробно виды договора аренды.

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В определении договора отражены его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект- предприниматель. Причем Гражданский кодекс Российской Федерации подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, то есть осуществляться в виде промысла, доход от которого становиться основным или дополнительным источником существования;

2) предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами его являются преимущественно граждане, берущие на прокат бытовую технику, радио- и телевизионную аппаратуру и другие вещи, необходимые для удовлетворения личных и бытовых нужд. Объектом проката могут быть и иные предметы, например, некоторые виды оборудования, приборы, используемые, в частности, научно-исследовательскими и другими организациями;

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью;

4) существенной особенностью договора проката является отнесение его к категории публичных договоров. Согласно статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продажи товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана предоставлять их любому заинтересованному лицу. Отнесение проката к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов.

Поскольку арендодатель по договору проката является специализированной организацией, на него возлагается достаточно широкий круг обязанностей по обслуживанию потребителей. При сдачи имущества в прокат арендодатель должен в присутствии арендатора проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (статья 628 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проведение капитального и текущего ремонта также является обязанностью арендодателя (часть 1 статьи 631 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имеется специфика в регулировании взаимоотношений сторон при выявлении арендатором недостатков, препятствующих или затрудняющих пользование имуществом, взятым напрокат. Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Иногда недостатки возникают по вине арендатора из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания арендованного имущества, небрежного обращения с ним. Арендатор вправе и в этом случае обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества при таких обстоятельствах будет отнесена на арендатора. Если взятые напрокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. Под. ред. О.Н.Садикова. М., 2004.- С.119.

Арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором. Во многих случаях при заключении договора проката арендная плата вносится за определенный срок вперед. При досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы за период, который был оплачен, но в течение, которого арендатор имуществом не пользовался. Исчисляется этот период со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Указанное правило действует, если отказ от договора заявлен арендатором с соблюдением требований законодательства - не менее чем за 10 дней [2].

Срок договора проката не может превышать одного года (пункт 1 статьи 627 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора.

Форма договора - только письменная, причем как посредством составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняется правилам о публичных договорах (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Досрочное расторжение договора проката возможно по инициативе арендатора в любое время при условии, что арендатор письменно предупредит арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней.

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен.

Гражданское законодательство различает две разновидности договора аренды транспортных средств:

1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договор фрахтования на время);

2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (статья 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, содержащиеся в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, связаны с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред.

На арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению им и технической эксплуатации, возлагается обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии, включая осуществление как капитального, так и текущего ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (статья 634 Гражданского кодекса Российской Федерации). При аренде транспортного средства без экипажа все эти обязанности возлагаются на арендатора, который должен осуществлять различные виды его ремонта, поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества (статья 644 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанные различия легко объяснимы. Арендатор, которому передается транспортное средство без экипажа, получает его в полное владение и пользование, принимая на себя обязанности по осуществлению комплекса работ по его обслуживанию, поддержанию в рабочем состоянии, сохранению эксплуатационных свойств. Нормы, определяющие обязанности сторон по осуществлению ремонта транспортных средств, сформулированы в виде императивных, и поэтому в договоре аренды стороны не могут предусматривать иное их распределение.

Арендодатель, сдающий транспортное средство в аренду с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию его в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Поскольку цели бывают разными, в одних случаях - перевозка пассажиров, в других - грузов, использование транспортного средства в течение длительного периода или на один рейс и так далее, неодинаков и объем услуг, предоставляемых арендодателем. В договоре аренды может быть предусмотрено предоставление услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например, по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и прочее.

Договоры аренды транспортных средств обоих разновидностей являются реальными.

Форма договора - письменная, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (статья 633, 643 Гражданского кодекса Российской Федерации). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации [2].

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). По истечении срока договор прекращается (статья 632 и статья 642 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (часть 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Договор аренды зданий и сооружений выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества, неразрывно связанные с землей (земельным участком), на котором они расположены.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенных на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г № 136-ФЗ, п. 3 ст. 36. (ред. от 31 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. - 2001, № 44. - Ст. 4147. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной Гражданским кодексом. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды. Гражданское право. Ч. 2: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. 2-е изд. М., 2000. - С. 138.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) [2].

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не заключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Отличительной чертой договора аренды здания или сооружения является то, что его передача арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, причем при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в том же порядке (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению, и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права и обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (пункт 1 статьи 656 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. (Приложение Б)

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в пункте 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия [6]. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует право не только на него как на имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимости, входящие в состав данного комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. Под. ред. О.Н.Садикова. М., 2004.- С.136.

Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе отказать в ее проведении, если форма договора не соответствует требованиям законодательства. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ// СЗ РФ. - 2002, №15. - Ст.1377.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. (Приложение Г)

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относиться также и цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. (Приложение В)

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (статья 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).

Форма договора установлена пунктом 1 статьи 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации [7].

Существенными условиями договора являются его предмет, срок и цена. Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (пункт 1 статьи 27 Закона о лизинге). К числу затрат относятся все понесенные лизингодателем расходы, связанные с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также с оказанием других предусмотренных договором услуг. Доход - это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате лизингодателю сверх возмещения его затрат. В общую сумму договора может также включаться выкупная цена предмета лизинга.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга) [2]. Все они отличаются предметом и сроком аренды. Также главным отличаем, является то, что не для всех видов договора аренды обязательна государственная регистрация прав на арендованное имущество.

2. Содержание договора аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью -- прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью на основании статьи 114 Конституции Российской Федерации. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы [12].

Помимо Минимущества Российской Федерации как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения.

Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое -- только с согласия (разрешения) собственника (статья 295 Гражданского кодекса Российской Федерации) [13]. Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 Гражданского кодекса Российской Федерации). От имени собственника такое согласие дает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы. Федеральный закон РФ « О федеральном железнодорожном транспорте» от 20 июля 1995 г. // СЗ РФ. -1995, № 35. - Ст. 3505. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместо них договоры аренды заключает Минимущество Российской Федерации и его территориальные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

Каждая из сторон обладает определенными правами и обязанностями.

2.1 Права и обязанности арендодателя

После предоставления имущества в аренду арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). В этом случае можно говорить о двойном владении и пользовании.

В случае если арендатор использует переданное ему имущество не в соответствии с договором и его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения ущерба (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии недостатков в имуществе в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, извещенный о требованиях арендатора о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, безвозмездно устранить недостатки имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебно-арбитражная практика. Комитет по управлению имуществом Москвы обратился в арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу о его выселении из занимаемого нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено Правительство города Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы. Решением суда исковые требования удовлетворены, а апелляционной инстанцией данное решение оставлено без изменений. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим Постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал, при этом сославшись на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

На вышеуказанное Постановление был принесен протест, в котором предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Протест был удовлетворен по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. В материалах дела имеются Постановления Правительства города Москвы и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы, в котором указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, что имело место в данном случае.

При таких обстоятельствах Президиум не нашел основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции и оставил их в силе (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 1997г. № 4181/97).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Во-первых, основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если данное условие в договоре отсутствует, то состояние имущества определяется его назначением, которое в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, то есть от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

1) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

2) заранее известны арендатору (ранее арендовал это имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих скрытых недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во-вторых, в соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобное).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременений. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, зная о правах третьих лиц, арендатор никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором [2].

Арендодатель обязан предупредить арендатора и обо всех иных вещных правах на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

В-третьих, обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Арендодатель в частности может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его права потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

В-четвертых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

2.2 Права и обязанности арендатора

Правовое положение арендатора закреплено в нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Исходя из положений данной главы основными обязанностями арендатора являются:

Арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Во-вторых, обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержаться в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определенна в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС. - 2002, № 3.- П.11. Кроме того, законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судебно-арбитражная практика. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды. Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы. В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.