Гражданско-правовой договор как юридический факт

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ.

Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.

В п. 3 ст. 86 Основ 1991 года предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется¹¹ Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с. 104-105. .

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалась следующая информация.

Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при организации арендодателем такого конкурса в его условиях должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку согласно п. 3 ст. 86 Основ 1991 года арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя продлить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от подписания договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым подписан договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении¹¹ Вестник ВАС РФ, 1995, N 10, с. 68-69..

Кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной выпускной квалификационной работе были проанализированы те обязательственные правоотношения, которые определяют гражданско-правовой договор как юридический факт. Основные результаты данного исследования заключаются в следующем:

1) сформулирован вывод о том, что важной задачей, которая стоит перед договорным правом нового рыночного времени, является придание договорному праву тех истинных теоретических ценностей, утраченных или видоизменившихся в советское время, как равенство всех субъектов договорных правоотношений, свобода воли и волеизъявления при заключении договора, свобода предпринимательства и конкуренции и т.д.;

2) установлено, что на фоне обеспечения свободы сторон договорных правоотношений государственное вмешательство в установлении пределов этой свободы не должно зависеть от сторонних интересов. Свобода договорных правоотношений подразумевает свободу выбора участников договора, условий его содержания и заключения, установления его правил, не противоречащих действующему законодательству. Ограничение свободы может быть связано лишь с соблюдением интересов других субъектов договорных правоотношений, и применено лишь в случаях противозаконного ущемления этих интересов. Свобода одной стороны договора должна заканчиваться там, за пределами которого она будет затрагивать свободу и интерес другой стороны, и свобода всех сторон договора должна заканчиваться там, за пределами которого она начинает причинять вред свободе и законным интересам третьего лица и общества.

3) изучена правовая база и выявлен механизм для определения (ограничения или запрещения) оборотоспособности объектов гражданского права. В отношении к ограниченно оборотоспособным объектам закон только устанавливает, каким образом должны определяться виды объектов, соответствующим образом ограниченные в своей оборотоспособности. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым на то уполномоченным государственным органом. А в отношении к объектам, которые изъяты из оборота, существует более строгий порядок их установления -- виды изъятых из оборота объектов необходимо определить в самом законе.

4) выявлены и проанализированы недостатки правовых норм, касающихся определения сущности банковский гарантии. Предложены уточнение и дальнейшая конкретизация сущности банковской гарантии как нового способа обеспечения исполнения договорных обязательств с целью разграничения его от других способов обеспечения исполнения договорных обязательств.

Особое значение для результатов исследования имеют выводы, сделанные в результате практического исследования договоров аренды, как отдельных видов гражданско-правовых договоров, представляющих наибольший интерес.

Ш ГК РФ проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК РФ). Виды договора аренды -- это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально уре-гулированы в § 2 -- 6 главы 34 ГК РФ.

Ш Аренда отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятель-ных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдель-ные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Ш Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 -- об аренде зданий (сооружений) как отдельной разновид-ности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоми-нания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Ш Деление аренды на виды в ГК РФ не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприя-тий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат -- исходя из потребительского характера договора для аренда-тора (и предпринимательского -- для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ш Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК РФ и такого вида договора, как аренда недвижимости.

Ш К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Выводы и результаты данной выпускной квалификационной работы представляют основу для дальнейших исследований особенностей и проблем гражданско-правового договора и могут быть учтены при подготовке и написании дипломной работы на последнем курсе обучения.

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая, 1994 г.

3. Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г.

4. Основы гражданского законодательства СССР 1961 г.

5. Основы гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991 г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

6. Закон СССР от 26 мая 1988 г. " О кооперации в СССР". Ведомость Верховного Совета СССР. 1988. №22. ст.355.

7. Закон СССР от 26 мая 1988 г. " О кооперации в СССР". Ведомость Верховного Совета СССР. 1988. №22. ст.355. С. 24.

8. Закон СССР от 4 июня 1990 г. "О предприятиях в СССР". / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

9. Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. " О предприятиях и предпринимательской деятельности". В действующей его части (ст. 34, 35). / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

10. Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

11. Постановление Совета Министров СССР от 9 июня 1965 г. "О промышленных образцах". СП. 1965. №15. Ст. 119.

12. Постановление Совета Министров РСФСР от 28 ноября 1990 г. №551 "О переходе к применению договорных (свободных) розничных цен на отдельные товары народного потребления".

13. Постановление Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы". Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1992. Х230.Ст.1800.

14. Положение Совета Министров СССР от 8 июля 1981 г. о промышленных образцах. СП. 1981. №19. Ст. 114.

15. Указ Президента РФ от 22 февраля 1992 г. "О видах продукции(работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена". Ведомость Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. №10, ст.492.

16. Постановление Правительства СССР "О запрещении заготовки хлеба и скупка продукции кустарей через частных посредников. СЗ СССР 1928 г., №.53, ст.480 и № 30, ст.267.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство. // “Государство и право”, 1996, №4., стр. 110 -- 115.

Бабалян Л.А. Договор как основание возникновения обязательств между государственными организациями. -Ереван, 1970.

Богачева Т.В. Принципы взаимного содействия сторон и экономичности в договорных обязательствах. -- М, 1982.

Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. -- Минск, 1967.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -- М.: ”Статус”, 1998.

Васильковский Е.В. Руководство к толкованию и применению законов. (Практическое пособие).- М.: “ГОРОДЕЦ”, 1997.

Власова А.Г. Правовая природа принятия исполнения по обязательству. “Государство и право”, 1995, №5, стр. 56 -61.

Гавзе Ф.И. Обязательное право.- Минск, 1968.

Гавзе Ф.И. Развитие социалистического гражданско-правового договора. -- Минск, 1959.

Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. -- М.,Юриздат, 1972.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Научно-практический комментарий. Ответ. редак. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П.Мозолин.- М, 1996.

Гражданское право в современную эпоху / С. С. Алексеев. -- М.: Юрайт, 1999. - 39 с.

Гражданское право России. Ч. 2: Обязательственное право / М. И. Брагинский, Н. И. Клейн, Т. Л. Левшина и др. -- 1997. -- 687 с.

Гражданское право. Часть I. Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 1996.

Гражданское предпринимательство и право: Сб. док. -- М.: Остожье, 1999.

Гражданско-правовой договор и его функции. Свердловск -- УрГУ, 1980.

Грибанов В.П. Основные черты плановых гражданско-правовых договоров и история их развития. -- М, 1953.

Денисов С. А. Заключение договора по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. -- М., 1999. -- 25 с.

Договоры: Учебное пособие для студентов факультетов советского строительства. ВЮЗИ. 1980.

Ешазаров В.А. Гражданско-правовые сделки. -- М., 1995.

Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. -- М.: Наука, 1980.

Комаров А.С. Правовые вопросы товарообменных сделок. -- М.”ТЕИС”, 1994.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей // Руководитель авторского коллектива - доктор юридических наук, профессор М. И. БРАГИНСКИЙ. Книга выходит под общей редакцией главного редактора журнала "Хозяйство и право" В. Д. КАРПОВИЧА. - М.: Фонд "Правовая культура", 1995.

Комментарий части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Редакторы Кузнецов В., Брагинская Т.- М., Фон “Правовая культура”, 1995.

Красавчиков А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции. В книг.: “Гражданско-правовой договор и его функции”, Свердловск, УрГУ, 1980.

Лаптев В.В. О предпринимательском законодательстве. // “Государство и право”, 1995, №5, стр. 48 -55.

Матвеев Г.К. Об основаниях договорной ответственности хозоргана. // “Государство и право”, 1988, №8, стр. 36 -- 44.

Матузов Н.И., Малько А.В. Правовое стимулирование отношений. // “Государство и право”, 1995, №4, стр. 11-19.

Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1, 2. -- 1997. -- 286 с.

Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: Дис. д-ра юрид.наук: 12.00.03. -- Б.м., 1994. -- 375 с.

Проект третий части Гражданского Кодекса РФ. Российская газета, 12 июля 1997., стр. 10.

Пучинский Б.И. Правовая экономика: Проблемы становления. -- М., 1991.

Рахмилович В.А. О достижениях и просчетах нового Гражданского Кодекса Российской Федерации. // “Государство и право”, 1996, №4, стр. 117 -127.

Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х томах. Том 1.- М.: БЕК, 1994.

Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2.- М.: БЕК, 1994.

Халфина Р.О. Значение и сущности договора в советском социалистическом гражданском праве. -- М., 1954.

Хозяйственный договор. Общие положения. Учебное пособие. -- Свердловск, 1986.

Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского Кодекса РФ. // “Государство и право”, 1996, №1, стр. 95 -- 100.

Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) / Акад. соц. наук. Фонд содействия развитию соц. и полит. наук. -- М., 2000.