Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

2. Как система регистрации прав на недвижимость, так и система правового регулирования отношений в сфере недвижимости могут быть основаны только на четкой классификации объектов недвижимости. В качестве звеньев такой классификации следует выделять:

а) земельные участки;

б) здания и сооружения;

в) помещения;

г) имущественные комплексы, в которые объединены здания и сооружения.

Требуют устранения существующие несоответствия между классификацией объектов недвижимости в гражданском праве и жилищном законодательстве.

3. Необходимо законодательно закрепить принцип общей долевой собственности на общее имущество любого здания, помещения, в котором находятся в собственности двух и более лиц, независимо от его назначения (жилого или нежилого).

4. Поскольку объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, основой которого является регистрация прав на это имущество, придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.

5. Первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. Она же выступает главной целью всего правового регулирования оборота недвижимости. Установление приоритета названной цели на практике должно означать, что все остальные цели государственной регистрации не должны осуществляться, если их осуществление входит в противоречие с главной целью.

6. Под основными принципами системы регистрации прав на недвижимость следует понимать подлежащие закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Реализация либо отсутствие реализации принципов публичной достоверности и бесповоротности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации.

7. По действующему законодательству приобретатель недвижимого имущества, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Он должен признаваться добросовестным лишь тогда, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать:

а) из данных Единого государственного реестра прав;

б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.

8. Необходимо четко определить и проводить в законе различия между понятиями "ограничение" и "обременение" в отношении недвижимого имущества.

При этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно. 

Обременение имущества - это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

9. В Законе о регистрации необходимо сформулировать определение понятия правоустанавливающего документа. Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

10. Необходимо в законе предусмотреть возможность в судебном порядке зарегистрировать чужое право в случае уклонения правообладателя от регистрации, когда правообладатель, не регистрируя свое право, препятствует регистрации права другого лица на недвижимое имущество.

11. Изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей представляет собой особый способ приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. В этих случаях право собственности на образованные новые объекты следует признавать возникшим с момента технического и кадастрового учета этих объектов.

12. В порядке законодательного решения проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое имущество необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания.

13. Необходимо ограничить возможность отказа в регистрации права, установленного решением суда. При этом следует признать недопустимым отказ в регистрации по мотивам несоответствия закону содержания судебного решения.

Отказ в регистрации в этих случаях возможен лишь тогда, когда регистратор лишен возможности осуществить регистрацию ввиду отсутствия в решении данных, позволяющих идентифицировать объект и правообладателя, либо отсутствия необходимых для регистрации документов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 года: одобр. Советом Респ. 19 ноября 1998 года: текст кодекса по состоянию 11 июля 2014 г.

Победоносцев, К. Курс гражданского права. Часть 1: Вотчинные права / К. Победоносцев - Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896 г. - 286 с.

Шавров С.А. / С. А. Шавров, А. С. Козлова, Ю. В. Гудкова Мн.: Тонпик, 2005 г. - 241 с.

Белявский С. Ч. Ипотека: понятие и проблемы применения в судебной практике, направления совершенствования законодательства / С. Ч. Белявский : Правовая база «КонсультантПлюс», 2007 г. - 36 с.

Hager R. Introduction to Real Estate Law/translation: Lundberg J/KTH, 2005 г.

Законодательство должно соответствовать каждому этапу развития страны / Е. Фадеева Е. // «Юрист», 2007 г. - с. 11-12.

Мартысюк Е. Недвижимое имущество: проблемы госрегистрации / Е. Мартысюк, А. Половников - Арбитражная практика, 2004 г. - 13 с.

Масевич М. В. Обзор действующего законодательства о недвижимости / М. В. Масевич - Право и экономика, 2004 г. - 9 с.

Размещено на Allbest.ru