Размещено на http://www.allbest.ru/

Правові аспекти оцінки земель в Україні

Зміст

• Вступ
• 1. Правові аспекти оцінки земель в Україні
• 2. Визначення об'єктів оцінки земель в Україні
• 3. Особливості визначення ціни землі
• Висновки
• Список використаних джерел

Вступ

У сучасному розумінні оцінка земель - це процес визначення якісних характеристик, економічної цінності та вартості земель за процедурами, що встановлені законодавством у сфері оцінки земель. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель та грошова оцінка земельних ділянок (ч.1 ст.5 Закону України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 p.). Водночас, всі перелічені види оцінки є складовими частинами державного земельного кадастру (ст. 196 ЗК України) і, відповідно, наповнюють його відомостями про якість земельних ділянок, їх економічну цінність та вартість. Слід відзначити, що в умовах формування ринку землі та з метою забезпечення її раціонального використання важливо, щоб зазначені відомості були точними і достовірними, а цьому, перш за все, сприяє вчасне проведення оцінки земель та правильне визначення об'єктів такої оцінки.

Тому визначення об'єктів оцінки земель є актуальною проблемою сучасної юридичної науки.

Метою цієї роботи є аналіз норм чинного законодавства, які регулюють проведення оцінки земель.

Питанню оцінки землі приділяють увагу такі науковці як А. Третяк, В. Месель-Веселяк, Б. Косович, Д. Добряк, Л. Мельник, П. Саблук, З. Котик, Ю. Дехтяренко, М. Лихогруд, П. Кухтин та ін.

1. Правові аспекти оцінки земель в Україні

У законодавстві України під економічною оцінкою земель розуміється оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та доходність з одиниці площі (ч.1 ст. 200 ЗКУ, ст.1 Закону України "Про оцінку земель").

В.В. Носік слушно зауважив, що у правовому значенні економічну оцінку земель слід розглядати через призму суспільних відносин, що виникають в процесі одержання, обробки, збереження, поширення і використання у встановленому законодавством України порядку за визначеними показниками інформації про землю як природний ресурс, засіб виробництва у сільському і лісовому господарстві, а також як просторовий базис у суспільному виробництві. Об'єктом правового регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі проведення економічної оцінки земель, є земельно-кадастрова інформація щодо продуктивності земель всіх категорій, ефективності їх використання та доходності з одиниці площі.

Деякі науковці-економісти пропонують визначати економічну оцінку землі двох видів залежно від її призначення вирішувати певні завдання: чи то визначення цінності як природного ресурсу, стимулювання охорони земель, чи то визначення цінності землі як об'єкта власності. При цьому сутність економічної оцінки землі полягає у визначенні економічного ефекту від використання різних за якістю земель шляхом врахування різниці у природних, економічних, соціальних та екологічних чинниках.

Крім того, економічну оцінку земель можна розглядати як вид земельно-кадастрової діяльності, що відповідає складовій частині ДЗК.

Таким чином, економічну оцінку земель можна розуміти як регламентовану нормами права діяльність уповноважених суб'єктів, спрямовану на одержання необхідних для ведення ДЗК документованих відомостей про продуктивність земель всіх категорій, доходність з одиниці площі та ефективність використання різних за якістю земель шляхом аналізу природних, економічних, соціальних та екологічних чинників, що впливають на їх цінність.

Слід підкреслити, що Законом України "Про оцінку земель" визначено З види оцінки земель: бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель і грошова оцінка земельних ділянок (ст.5), і лише проведення грошової оцінки земельних ділянок регламентовано відповідними Порядками, затвердженими Кабінетом Міністрів України. Порядок здійснення економічної оцінки земель як повноцінного законодавчо визначеного виду оцінки земель залишається неврегульованим, оскільки даним Законом встановлено лише періодичність і суб'єкти її проведення. Відповідно ж до п.2.4 Тимчасових методичних вказівок по веденню державного земельного кадастру, що є Додатком №1 до наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 3 вересня 1999 р. № 83, економічна оцінка земель визначається за методикою, затвердженою Державним комітетом України по земельних ресурсах. Однак така методика досі не розроблена. На нашу думку, Методика економічної оцінки земель має бути затверджена постановою Кабінету Міністрів України, оскільки згідно зі ст.13 ЗКУ організація ведення ДЗК належить до повноважень цього органу виконавчої влади.

Останній раз в Україні економічна оцінка земель проводилась ще в 1988 р. за Загальносоюзною методикою оцінки земель (тимчасовою), схваленою Міністерством сільського господарства СРСР 6 грудня 1976 p., і ці дані на сьогодні практично повністю втратили актуальність. Втім, в ч.2 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що економічна оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз на 5-7 років. Тому є нагальною потреба у поновленні даних цієї складової ДЗК.

Необхідно зауважити, що згідно з ч.1 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" економічна оцінка земель проводиться лише на землях сільськогосподарського призначення. Разом з тим, на підставі ч.2 ст. 200 ЗКУ, економічна оцінка має проводитися на землях різного призначення. До того ж, і в Законі України "Про оцінку земель" зазначено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. З ст.5), яка, в свою чергу, проводиться на землях усіх категорій (ч.1 ст.18). Тому є слушною думка О.М. Пащенка щодо визначення об'єктом економічної оцінки земель єдиного земельного фонду країни, представленого різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покривом. Отже, в Законі України "Про оцінку земель" ч.1 ст.17 слід викласти у такій редакції: "Економічна оцінка земель проводиться відповідно до державних стандартів, норм і правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.".

Відповідно до ч.2 ст.17 Закону економічна оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5-7 років. Однак, як вже було зазначено вище, економічній оцінці підлягає увесь земельний фонд України. Крім того, A. M. Мірошниченко і Р.І. Марусенко слушно зауважили, що формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 років. У зв'язку з цим, у даній статті доцільно встановити періодичність проведення економічної оцінки земель до меншого із зазначених параметрів строку.

З урахуванням положень ч.2 ст.18 Закону України "Про оцінку земель" щодо періодичності проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок різних категорій, слід внести зміни до ч.2 ст.17 даного Закону і викласти її у такій редакції: "Економічна оцінка земель проводиться: сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 років; несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 років.".

Згідно з п.12 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться за їх продуктивністю, окупністю затрат і диференціальним доходом. Вказані оціночні показники по агровиробничих групах ґрунтів визначають та відповідні оціночні шкали складають у межах природно-сільськогосподарських районів. Тобто об'єктом економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення приймаються агровиробничі групи ґрунтів, а територіальною основою такої оцінки є природно-сільськогосподарське районування. При цьому головне завдання економічної оцінки земель полягає у визначенні диференціального рентного доходу на сільськогосподарських угіддях, а саме - частини чистого доходу, яка виражає вартість додаткового приросту сільськогосподарської продукції на відносно кращих і середніх землях при вирощуванні сільськогосподарських культур.

Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення, відповідно до норм вищезгаданого Положення, проводиться за місцеположенням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням територій, соціально-економічними умовами їх використання. Відповідно, при економічній оцінці таких земель враховуються фактори, що впливають на цінність земель і ефективність їх використання. Об'єктом оцінки є певні території земель несільськогосподарського призначення. Зокрема, і в ст. З Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що об'єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон. Так, економічну оцінку земель населених пунктів проводять у розмірі зон економічної оцінки їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних, інженерно-транспортних мереж, а також архітектурно-ландшафтного та історико-культурного значення територій, їх функціонального призначення. Економічну оцінку земель лісового фонду проводять на основі нормативів економічного ефекту від водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення; а земель водного фонду - за їх місцеположенням, якісним складом і кількістю води водного об'єкта, його екологічним значенням, а також соціально-економічними умовами використання. При оцінці земель водного фонду враховується також їх продуктивність (п.13-16 Положення).

Варто відмітити, що в науковій літературі існує думка про те, що економічна оцінка земель відноситься до землеустрою, а не до ведення ДЗК, оскільки в ч. З ст.17 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що даний вид оцінки земель проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Проте з цим не можна погодитись, оскільки належність економічної оцінки земель до складових частин ДЗК законодавчо визначена у ст. 196 ЗКУ. До того ж, у п.5 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру чітко визначено, що економічна оцінка земель відноситься до процедур, що забезпечують ведення ДЗК. Відповідно ж до ст.1 Закону України "Про землеустрій" від 22 травня 2003 p. № 858-IV до робіт із землеустрою віднесені обстежувальні, вишукувальні, топографо-геодезичні, картографічні, проектні та проектно-вишукувальні роботи, що виконуються з метою складання документації із землеустрою, і аж ніяк не земельно-оціночні роботи.

Згідно з ч.1 ст.15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення економічної оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За результатами проведення даного виду оцінки земель складається технічна документація, що підлягає державній експертизі відповідно до Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" від 17 червня 2004 p. № 1808-IV, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам (ст.1). В свою чергу, документація, що отримала позитивний висновок експерта, повинна бути затверджена: у межах населених пунктів - відповідною сільською, селищною, міською радою, за межами населених пунктів - відповідною районною радою (ч.1 ст. 20, ст.21, ч.1, 2 ст.23 Закону України "Про оцінку земель").

Слід зауважити, що згідно зі ст.6 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" об'єктами державної експертизи є документація із землеустрою та документація з оцінки земель, види яких визначені Законом, що також вказує на відмінність земельно-оціночних і землевпорядних робіт.

Оцінку земель можна визначити як регламентовану нормами права діяльність уповноважених суб'єктів, спрямовану на одержання необхідних для ведення державного земельного кадастру документованих відомостей про продуктивність земель всіх категорій, дохідність з одиниці площі та ефективність використання різних за якістю земель шляхом аналізу природних, економічних, соціальних та екологічних чинників, що впливають на їх цінність.

2. Визначення об'єктів оцінки земель в Україні

У довідковій літературі під "об'єктом" (від лат. objectum - предмет) розуміється предмет, явище, на яке спрямована певна діяльність людини. Отже, виходячи із видів оцінки земель, перелічених у ч.1 ст.5 вищезгаданого закону, земельно-оціночна діяльність спрямована на оцінку земель, окремих земельних ділянок та їх ґрунтів.

Однак, якщо поняття "землі" і "земельні ділянки" можна розглядати як тотожні, які в контексті оцінки земель співвідносяться як категорії "загальне" і "одиничне" (тобто, в одних випадках оцінці підлягає певний земельний масив, в інших - конкретна земельна ділянка); поняття "ґрунт" є дещо відмінним від них. Хоча деякі автори вважають, що з точки зору родючості "земля" і "ґрунт" - поняття ідентичні. Так, на думку С.Д. Черьомушкіна, різниця між ними полягає лише в тому, що "земля" є більш загальним (збірним) поняттям, а "ґрунт" пов'язується з конкретним уявленням про землю.

Земля може бути і чорноземною, і дерново-підзолистою тощо. Що стосується ґрунту, то кожний з них єдиний у своєму роді. У зв'язку з цим чорнозем типовий, наприклад, є і ґрунт і земля, але він відрізняється відповідними ознаками від іншого ґрунту, що також є земле. На відмінність ґрунту від землі вказує і той факт, що земля (землі) є поверхнею суші, яка, крім ґрунтів, включає корисні копалини та інші природні елементи, що органічно поєднані та функціонують разом з нею (п.2 Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства, затвердженої наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України від 27 жовтня 1997 р. № 171).

Варто відмітити, що в науковій літературі не існує однозначного розуміння об'єкту бонітування ґрунтів: одні вчені під таким об'єктом розглядають ґрунт, виражений суворо визначеними таксономічними одиницями, встановленими за матеріалами детального ґрунтового обстеження, інші - агровиробничі групи ґрунтів у межах природно-сільськогосподарських районів. Однак, як зазначив М.О. Володін, бонітування виконують на вихідному об'єкті - ґрунтах, зведених за матеріалами ґрунтових зйомок в окремі угрупування ґрунтових відмінностей - таксономічні одиниці, близькі між собою за рельєфними ознаками, гідротермічними умовами і всією сукупністю природних властивостей в цілому. Назва "таксономічна" (від латинського "taxatio" - оцінка) фактично означає - оціночна, або оцінна. А найбільш поширеною в Україні таксономічною одиницею є агровиробнича група ґрунтів.

В діючому законодавстві України відсутнє визначення агровиробничої групи ґрунтів. Таке поняття було закріплене, зокрема, в п.2.1 Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства - як об'єднання ґрунтових відмін на підставі близькості генезису, механічного складу, властивостей ґрунтотворної породи, поживного режиму, фізико-хімічних показників і умов залягання, яке дозволяє застосовувати однакові заходи щодо раціонального використання ґрунтів та підвищення їх родючості. В науковій літературі таке визначення застосовується і сьогодні.

Виходячи зі змісту ч.2 ст.179 ЗК України, бонітування ґрунтів як один із видів оцінки земель проводиться у межах природно-сільськогосподарських районів. Разом з тим, на основі природно-сільськогосподарського районування можливе земельно-оціночне районування, що виконується з урахуванням місцевих природно-кліматичних і економічних умов ведення сільського господарства. Межі оціночних районів по можливості ув'язують з межами адміністративних районів чи областей (у випадку однорідності її території). У випадку значної незбіжності їх суміщають з межами конкретних землеволодінь і землекористувань. При цьому, головним принципом бонітування виступає ідентифікація показників оцінки однойменних ґрунтів в межах земельно-оціночного району. Це значить, що показник оцінки земель, присвоєний окремій таксономічній одиниці (агровиробничій групі ґрунтів) за затвердженою шкалою, є однаковим за родючістю у всіх господарствах, де вона має поширення. Тому дуже важливе значення має робота по агровиробничому групуванню ґрунтів земельно-оціночного району, на основі якого формуються різноякісні виділи земель, що підлягають оцінці. Іншими словами, однакові агрогрупи ґрунтів повинні одержати однакові показники бонітування. Отже, безпосереднім об'єктом бонітування ґрунтів є агровиробничі групи ґрунтів, а опосередкованим - території земельно-оціночних районів.

В галузі ведення державного земельного кадастру ґрунт як носій родючості і предмет оцінки розглядається як єдине поняття тому, що спочатку при бонітуванні ґрунтів проводиться оцінка природної родючості, а потім при економічній оцінці визначається економічна родючість, яка враховує об'єктивні економічні фактори (рівень ведення господарства, структуру посівних площ, спеціалізацію господарств тощо). Тому при бонітуванні ґрунтів і економічній оцінці земель вибирають єдиний вид таксономічної одиниці. За такі одиниці, крім агровиробничих груп ґрунтів, можуть бути прийняті більш дрібні - ґрунтові відміни або більш крупні - оціночні групи земель.

На нашу думку, поняття та види таксономічних одиниць як об'єктів оцінки земель повинні бути закріплені законодавчо, зокрема, у методиках бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель, про які згадується в п. п.2.3., 2.4 Тимчасових методичних вказівок по веденню державного земельного кадастру, затверджених наказом Держкомзему "Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією" від 3 вересня 1999 р. № 83). Але на сьогодні навіть такі методики Держкомземом не розроблені.

Згідно з ч.1 ст.16, ч.1 ст.17 Закону України "Про оцінку земель" бонітування ґрунтів проводиться на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічна оцінка - лише на землях сільськогосподарського призначення. В тім, на підставі ч.2 ст. 200 ЗК України, економічна оцінка має проводитися на землях різного призначення. До того ж, і в Законі України "Про оцінку земель" зазначено, що дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок (ч. З ст.5), яка, в свою чергу, проводиться на землях усіх категорій (ч.1 ст.18). Тому є слушною думка О.М. Пащенка щодо визначення об'єктом економічної оцінки земель єдиний земельний фонд країни, представлений різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покровом. Отже, в Законі України "Про оцінку земель" ст.17, з урахуванням положень ст.18 щодо періодичності проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, слід викласти у такій редакції: "Стаття 17. Порядок проведення економічної оцінки земель".

Економічна оцінка земель проводиться відповідно до державних стандартів, норм і правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Економічна оцінка земель проводиться:

сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Економічна оцінка земель проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".

На відміну від бонітування ґрунтів, об'єктом якого є тільки ґрунтовий покрив земель, економічна оцінка пов'язує між собою ґрунти і земельні площі складнішими багатоаспектними залежностями, які утворилися у результаті господарської діяльності людини. Якщо при бонітуванні земля розглядається як природне тіло, то економічна оцінка повинна визначити можливу ефективність виробництва в даних економічних умовах з урахуванням місцезнаходження ділянок, технологій, що застосовуються, та інших факторів. Відповідно, при бонітуванні ґрунтів земля оцінюється як природний ресурс, а при економічній оцінці - як природний ресурс, як засіб виробництва і як просторовий базис (що слідує із визначення економічної оцінки земель, наведеного в ч.1 ст. 200 ЗК України та ст.1 Закону України "Про оцінку земель"). І якщо внаслідок бонітування ґрунтів встановлюється, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостям, економічна оцінка визначає, у скільки разів та чи інша земля краща (більш цінна) чи гірша (менш цінна) за іншу.

Що стосується земель сільськогосподарського призначення, в п.12 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, зазначено, що економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться за їх продуктивністю, окупністю затрат і диференціальним доходом. Вказані оціночні показники по агровиробничих групах ґрунтів визначають та відповідні оціночні шкали складають у межах природно-сільськогосподарських районів. Тобто, об'єктом економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення, як і бонітування ґрунтів, приймаються агровиробничі групи ґрунтів, а територіальною основою такої оцінки є природно-сільськогосподарське районування. При цьому, головне завдання економічної оцінки земель полягає у визначенні диференціального рентного доходу на сільськогосподарських угіддях, а саме - частини чистого доходу, яка виражає вартість додаткового приросту сільськогосподарської продукції на відносно кращих і середніх землях при вирощуванні сільськогосподарських культур.

Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення, згідно норм вищезгаданого Положення, проводиться за місцеположенням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням територій, соціально-економічними умовами їх використання. Тобто, при економічній оцінці таких земель враховуються фактори, що впливають на цінність земель і ефективність їх використання. А об'єктом оцінки є певні території земель несільськогосподарського призначення. Так, в ст. З Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що об'єктами оцінки земель є територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон. У цій статті закону також передбачено, що об'єктами оцінки земель є земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України. Визначення таких об'єктів характерно для грошової оцінки земельних ділянок.

Перш за все, необхідно зазначити, що формулювання "грошова оцінка земельних ділянок" вже вказує на те, що оцінці підлягають саме земельні ділянки. Це в повній мірі стосується нормативної грошової оцінки. Так, відповідно до п.1.2 Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525, об'єктами оцінки є земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені. Згідно з п.18 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, оцінці підлягають окремі земельні ділянки та їх сукупність - території сільськогосподарських угідь і території населених пунктів.

Відносно експертної грошової оцінки земельних ділянок варто відзначити, що на відміну від ч.4 ст. 201 ЗК України, де вказано, що експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, згідно з ч.7 ст.5 Закону України

"Про оцінку земель" даний вид оцінки використовується також при укладенні цивільно-правових угод щодо прав на земельні ділянки. До того ж, у ст. З Закону України від 12 липня 2001 р. "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та п. З Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440, передбачено, що об'єктом оцінки може бути не лише майно - земельна ділянка, а й майнові права на неї, до яких згідно ЗК України відносяться: право власності, право оренди та право користування чужою земельною ділянкою (сервітут, емфітевзис, суперфіцій). Оцінка таких прав здійснюється за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531.

Існує, однак, певна неузгодженість норм чинного законодавства щодо віднесення частин земельних ділянок до числа об'єктів грошової оцінки. Адже, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 5 листопада 2009 р. до ЗК України були внесені зміни, аналіз яких дає можливість зробити висновок, що частини земельної ділянки не можуть бути об'єктом земельно-оціночних відносин. Так, у новій редакції ч.6 ст.120 ЗК України зазначається, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Крім того, у ч. З ст.133 ЗК України законодавець визначив, що передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою. А згідно з п.1.4 Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженому наказом Держкомзему від 15 лютого 2010 р. № 168, земельним ділянкам при їх формуванні, земельним ділянкам, утвореним у результаті поділу чи об'єднання інших земельних ділянок, присвоюються нові кадастрові номери. При цьому попередні кадастрові номери отримують статус архівних і в подальшому не використовуються. Тобто, кадастровий номер не може бути присвоєно частині ділянки, в ринковому обороті виступають вже зовсім нові сформовані земельні ділянки, які виокремлюються з-поміж інших за допомогою кадастрових номерів.

Отже, в ст. З Закону України "Про оцінку земель" після слів "земельні ділянки" слова "чи їх частини" потрібно виключити, а також виключити слова " (їх частини)", " (її частина)" в п. З, абз.1 п.22 Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442. Крім того, необхідно привести у відповідність до даної норми положення Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531, та Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему від 9 січня 2003 р. № 2.

3. Особливості визначення ціни землі

Земля - це унікальний ресурс, особливість якого полягає в тому, що вона є не результатом людської праці, а продуктом природи, кількісно обмеженою і штучно не створюється; у процесі використання якість землі може як покращуватися, так і погіршуватися; її не можливо перемістити у просторі; в багатьох сферах діяльності немає альтернативи заміни землі іншими ресурсами; вона є джерелом незліченної кількості засобів життя людини, які вона використовує у процесі споживання або для подальшого виробництва, виступає місцем для життя людей.

Із специфіки землі як особливого чинника виробництва випливають і специфічні особливості ринку землі, суть яких полягає в обмеженості впливу ринкового механізму на ціноутворення, тому питання оцінки землі є складним і багатогранним. Складність процесу ціноутворення полягає в тому, що вартість землі формується під впливом незліченної кількості чинників, дію яких не завжди можна оцінити кількісно. До визначальних чинників, під впливом яких відбувається формування ціни землі, необхідно віднести:

- співвідношення попиту та пропозиції землі;

- родючість ґрунту;

- місцезнаходження земельної ділянки;

- ставку банківського відсотка;

- витрати на виготовлення сільськогосподарської продукції;

- рівень цін на сільськогосподарську продукцію;

- податкову політику держави;

- правові особливості використання землі;

- зміну цільового призначення земельної ділянки;

- природне середовище;

- очікувану вартість землі в майбутньому;

- вартість подібної земельної ділянки;

- фізичні характеристики оцінюваної земельної ділянки;

- макроекономічну ситуацію у країні та ін.

Для успішного вирішення питання ціноутворення у процесі оцінки землі необхідно дотримуватися певних принципів, основними з яких є: попиту та пропозиції; заміщення; найкращого і найефективнішого використання; змін; прогнозування; вкладу; конкуренції та надлишкового прибутку.

Успішне розв'язання питання ціноутворення залежить також від розроблення та застосування відповідної науково-обґрунтованої методики оцінки. Проте, враховуючи значну кількість чинників, які впливають на ціну землі неможливо створити єдиної методики її визначення. Залежно від результатів та порядку проведення, у вітчизняній та зарубіжній практиці використовують два види оцінки землі - нормативну та експертну грошову.

Нормативна оцінка має на меті встановлення розміру оподаткування земельних ділянок, державного мита при їх обміні, спадкуванні, даруванні, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, врахування вартості землі під час розрахунку норми прибутку в аграрній сфері, розроблення показників та механізмів раціонального землекористування. Експертна грошова оцінка необхідна при здійсненні господарських операцій, пов'язаних із зміною власності на землю.

При нормативній оцінці здійснюється визначення вартості груп земельних ділянок, які володіють спільними родовими ознаками. Дані, необхідні для проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення містяться у державному земельному кадастрі. Оскільки нормативна оцінка здійснюється окремо по країні, областях, регіонах, містах, сільськогосподарських підприємствах, то за результатами її проведення можна отримати уявлення про вартість подібних земельних ділянок, виявити різницю між вартістю земель окремих міст, регіонів, областей.

оцінка земля ціна правовий

Ціну земельної ділянки сільськогосподарського призначення визначає рентний дохід та банківський відсоток. В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється внаслідок вирощування зернових культур та визначається даними економічної оцінки, здійсненої у 1988 р. за результатами показників господарської діяльності 1980-86 рр. за такою методикою:

НЦЗ = - хЖ, п

де: НЦЗ - нормативна ціна землі; R - рента; п - відсоток капіталізації чистого доходу, що відповідає терміну 33 роки і прийнятий у розмірі 3 %.

Як відомо, процес здійснення операцій купівлі - продажу, оренди, обміну чи іпотеки земельних ділянок є неможливим без визначення їх індивідуальної ринкової ціни. Тому важливе значення у період становлення та розвитку земельного ринку має здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок є дані державного земельного кадастру, відомості про ціни, за якими продаються такі земельні ділянки, дані про інженерне облаштування території, проект відведення земельної ділянки, містобудівна документація і місцеві правила забудови, природні, економічні, екологічні та історико-культурні особливості території, на якій розташована ця ділянка.

У сучасній вітчизняній та зарубіжній практиці при здійсненні експертної грошової оцінки земельної ділянки в основному використовують три методичні підходи, а саме:

- дохідний (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки);

- витрат ний (урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

- порівняльний (метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок).

За умовного розподілу земельної ділянки на складові (земельна ділянка, будівлі та споруди, що на ній знаходяться) необхідно використовувати кілька методичних підходів. Вибір методу оцінки оцінювач здійснює самостійно, надаючи при цьому перевагу тому, який забезпечується найбільш повною та достовірної інформацією про оцінюваний ним об'єкт. Для отримання найбільш точного результату, при встановленні остаточної вартості земельної ділянки оцінювач повинен опиратися на результати порівняльного аналізу оцінки за різними методичними підходами.

Висновки

Таким чином, на сьогодні правове регулювання даного виду оцінки земель є обмеженим, навіть відсутні нормативні акти, які б визначали методику її проведення, а чинне законодавство потребує вдосконалення, зокрема, щодо уточнення періодичності проведення економічної оцінки земель несільськогосподарського призначення.

Варто також відмітити, що відповідно до п.1 вищезгаданої Методики експертна грошова оцінка земельних ділянок, як і нормативна грошова, проводиться на землях усіх категорій.

Таким чином, можна зробити висновок, що бонітування ґрунтів проводиться лише на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду, а економічній та грошовій оцінці підлягає весь земельний фонд країни. Об'єктами оцінки є агровиробничі групи ґрунтів, території земельно-оціночних районів (зон), окремі земельні ділянки та права на них.

Питання ціноутворення на землю складне і багатогранне. Від успішного його розв'язання залежить розвиток ринку землі. Однак вирішення цього питання на сучасному етапі є неможливим без активного державного втручання. Заходи державного впливу на процес ціноутворення є однією з найважливіших складових системи державного регулювання економіки у всіх розвинених країнах світу. Політика державного регулювання ціноутворення на землю повинна здійснюватися шляхом встановлення відповідної системи ціноутворення з врахуванням економічної та політичної ситуації, рівня інфляції, соціально політики, рівня конкуренції на земельному ринку тощо. Це забезпечить створення конкурентного середовища на ринку землі, стимулювання раціонального використання та охорони земель, задоволення суспільних інтересів, об'єктивність та законність здійснення оцінки, впровадження у практику оцінкової діяльності міжнародних норм і правил, збільшення надходження коштів до державного бюджету, законність проведення ринкових операцій із землею.

Список використаних джерел

1. Конституція України прийнята Верховною Радою України 28.06.1996. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30, ст.141.

2. Земельний кодекс України № 2768-III від 25.10.2001р. // Відомості Верховної Ради, 2002, N 3-4, ст.27.

3. Про оцінку земель Закон України від 11.12.2003 № 1378-IV. // Відомості Верховної Ради України, 2004, N 15, ст.229.

4. Гетьман А.П. Коментар до Земельного кодексу України / Гетьман А.П. - 2005 р. - X.: ТОВ "Одіссей", 2005. - 600 с.

5. Грабовець Н.О. Визначення об'єктів оцінки земель в Україні. Вісник Національного університету біоресурсів і природокористування України. - 2011. - №2. - С.63-67.

6. Грабовець Н.О. Правові аспекти оцінки земель в Україні. // Науковий вісник, 2008, вип.18.1 - С.42-48.

7. Добряк Д. С Методичні засади економічної оцінки сільськогосподарських угідь / Д. С Добряк, А.Г. Мартин // Землеустрій і кадастр. - 2009. - № 3. - С 3-7.

8. Кулініч П. Правовий режим земель оздоровчого призначення // Юридичний журнал. - 2008. - №2. - С.7-12.

9. Мірошниченко А.М. Земельне право України. Навчальний посібник. - К: Алерта, ЦУЛ, 2011. - 678 c.

10. Москва - Львівський М.Г. Особливості визначення ціни землі // Науковий вісник Чернівецького університету. - 2011. - №1. - С.101-106.

11. Петлюк Ю. С Законодавчі підходи щодо визначення місця земель оздоровчого призначення в земельних фондах України та Російської Федерації / Юрій Степанович Петлюк // Держава і право в умовах глобалізації: реа лії таперспективи: зб. наук, праць. Матеріали II Міжнар. наук. - практ. конф. (Сімферополь, 16-17 квітня 2010 р.) / Відп. за вип. Поляков І.І. - Сімферополь: КРП "Видавництво "Кримнавпеддержвидав", 2010. - С 305 - 306.

12. Петлюк Ю.С. Законодавче забезпечення охорони та використання земель оздоровчого призначення в Російській федерації. // Форум права. №1. - 2011. - С.42-48.

13. Світличний О.П. Здійснення та шляхи завершення земельної реформи в Україні. // Всеукраїнська ділова газета. - 2011. № 1. С.25-29.

14. Терезі І. Адміністративно-правова відповідальність за порушення правово-режиму земель оздоровчого призначення. // Теорія і практика інтелектуальної власності - 2009. - №4. - С.67-72.

15. Шеремет А.П. Земельне право України: Навчальний посібник. - К.: центр навчальної літератури, 2009. - 712 с.

Размещено на Allbest.ru