Изучение положения договора аренды недвижимости с точки зрения отечественного законодательства

Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:

1) прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации (заявление о государственной регистрации; документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу; а также документы, являющиеся основанием для регистрации);

2) принятие решения о совершении регистрационных действий;

3) совершение регистрационных действий;

4) удостоверение произведенной государственной регистрации.

При этом все стадии процедуры государственной регистрации земельного участка должны совершаться в строгом соответствии с установленными законодательством правилами.

Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно с этим, согласно ст. 37 Закона, регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту [13].

Удостоверение произведенной государственной регистрации производится в установленном республиканской организацией по государственной регистрации (Государственный комитет по имуществу) порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Важно иметь в виду, что государственная регистрация земельного участка, прав на него, а также сделок с ним может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.

аренда земельный участок договор

2.2 Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности

По общему правилу, установленному Указом № 667, предоставление земельных участков осуществляется только по результатам проведения аукционов. Исключением является предоставление земельных участков для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей для хранения транспортных средств граждан определенной категории, установленной ст. 74 Кодекса о земле, а также для оформления прав на земельные участки, на которых уже построены объекты недвижимости. Здесь следует упомянуть и Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 2009 г. № 427, который предусматривает предоставление юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям земельных участков под гаражи и стоянки без проведения аукциона на право заключения договоров аренды [7].

П. 6 Указа № 667 определен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельные участки для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам без проведения аукционов. При этом для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности) земельные участки должны предоставляться только в постоянное и (или) временное пользование, а не в аренду [6].

При приобретении земельных участков в аренду, в том числе по результатам проведения аукционов, местные исполнительные комитеты имеют право предоставления, по заявлению заинтересованного лица, рассрочки внесения платы за право заключения договора аренды.

Указом № 667 была расширена компетенция местных исполнительных комитетов в анализируемом вопросе. Если ранее изъятие сельскохозяйственных земель для нужд не связанных с ведением сельского хозяйства входило в компетенцию Главы государства, то данным актом предусмотрено такое изъятие на уровне местных исполнительных комитетов. Следует отметить, что к изъятию сельскохозяйственных (лесохозяйственных) земель для иных нужд, п. 2 Указа № 667 установлены некоторые, обязательные к исполнению, требования по изъятию и предоставлению земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель [16, c. 145].

Для исключения возможных злоупотреблений со стороны местных исполкомов в Указе № 667 установлена ответственность должностных лиц за несоблюдение требований данного нормативного правового акта [6].

В рамках данного раздела исследования следует обратиться и к нормам Указа Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ № 64). Данным нормативным правовым актом было отменено проведение аукционов при предоставлении земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг. Необходимость проведения аукционов, в свою очередь, сохранена только для получения земельных участков в целях строительства автозаправочных станций, а также в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек [9].

Кроме того, Указ № 64 предусматривает возможность предоставления рассрочки внесения платы при предоставлении земельных участков в частную собственность, а также платы за право заключения договора аренды земельных участков. Такая рассрочка может быть предоставлена на срок до 5 лет со дня приемки в эксплуатацию построенного объекта [9].

Здесь необходимо упомянуть и Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» с дополнениями внесенными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 ноября 2010 г. № 1615 (далее - Постановление № 462). Данный документ предусматривает снижение в два раза коэффициентов для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, а также дополнительное снижение в два раза платы за право заключения договоров аренды при предоставлении земельных участков с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), подлежащими сносу;. Кроме того, согласно указанному акту Правительства при продаже на аукционе находящихся в государственной собственности капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений допускается участие на стороне покупателя консолидированных участников - двух и более субъектов малого предпринимательства - индивидуальных предпринимателей и (или) микроорганизаций [14].

Говоря о процедурном аспекте, отметим, что для предоставления земельного участка заинтересованное лицо обращается в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого участка с заявлением о его предоставлении. В заявлении указываются:

· цель, для которой испрашивается земельный участок;

· вещное право на испрашиваемый земельный участок;

· характеристика объекта строительства, включающая его функциональное назначение и ориентировочные размеры;

· намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь [14].

В заявлении юридического лица, индивидуального предпринимателя дополнительно указываются объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта (за исключением культовых строений, строительство которых осуществляется религиозными организациями).

В случае, если земельный участок испрашивается для государственных нужд, в заявлении указываются основания (одно или несколько), предусмотренные п. 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667 (далее - Положение). К заявлению прилагаются копии документов (либо выписки из них), подтверждающих эти основания [6].

К заявлению прилагаются без нотариального засвидетельствования копии устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, документ с указанием его банковских реквизитов, или копия свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, или копии документов, содержащие идентификационные сведения о гражданине, испрашивающем земельный участок [6].

Местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица рассматривает это заявление и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, обусловленных градостроительными регламентами, природоохранными (с учетом требований по соблюдению установленного в соответствии с законодательством режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий) и другими требованиями законодательства поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии, и одновременно сообщает заинтересованному лицу о результатах рассмотрения его заявления. К поручению местный исполнительный комитет прилагает заявление заинтересованного лица и документы, поданные им в соответствии с п. 14 Положения.

Поручение местного исполнительного комитета, направленное с нарушениями требований данного пункта, возвращается организацией по землеустройству в день его рассмотрения для внесения его не позднее 1 рабочего дня в соответствии с установленными требованиями [6].

При принятии решения об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет в течение 3 рабочих дней после принятия такого решения сообщает об этом заявителю с указанием оснований отказа, соответствующих законодательству.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд.

Основными нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок приобретения имущественных прав на землю по результатам проведения аукционов, являются Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (далее - Указ № 232), а также Постановлением № 462.

Хотелось бы отдельно отметить подп.1.1 Указа № 232, согласно которому не допускается установление и взимание с участника аукциона платы за организацию, проведение либо участие в аукционе, если обязательность проведения такого аукциона установлена законодательством [10].

Отметим также, что согласно Указу № 232 в случае, если законодательными актами для отдельных видов государственного имущества обязательным условием предусмотрена продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, начальная цена такого имущества должна включать начальную цену права заключения договора аренды данного земельного участка. При этом средства, затраченные на формирование земельного участка и изменение земельного участка в результате такого формирования, государственную регистрацию в отношении этих участков, подлежат возмещению участником, выигравшим торги, в соответствии с законодательством [10].

Согласно п.3 Указа № 232 проведение аукционов (конкурсов) по распоряжению объектами, находящимися в коммунальной собственности, осуществляется в порядке, установленном местными Советами депутатов либо по их поручению местными исполнительными и распорядительными органами с учетом требований законодательных актов.

В свою очередь, в соответствии с Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденного Постановлением № 462 (далее - Положение об аукционах), аукционы проводятся местными исполнительными комитетами на основании их решений. Участие в аукционе, согласно п. 4 Положения об аукционах, могут принимать граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица на безвозмездной основе [14].

Местный исполнительный комитет самостоятельно определяет источники финансирования мероприятий по проведению аукциона, определяет условия предоставления земельных участков, а также определяет и утверждает начальную цену предмета аукциона. Согласно п. 6 Положения об аукционах местный исполком также принимает в соответствии со своей компетенцией решение о предоставлении рассрочки внесения платы за предмет аукциона и определяет сроки аренды земельных участков [14].

Непосредственная организация и проведение аукционов возлагается на специально созданную комиссию, которая, в частности, определяет место, дату и время начала и окончания приема заявлений об участии в аукционе, место, дату и время проведения аукциона и подведения его итогов, принимает заявления об участии в аукционе и соответствующие документы, представляет для ознакомления участников аукциона земельно-кадастровую, градостроительную и иную документацию, организует осмотр на местности земельных участков, которые предполагается передать в аренду по результатам аукциона, определяет и утверждает затраты на организацию и проведение аукциона, размер задатка (до 10 процентов от начальной цены предмета аукциона), иные условия участия в аукционе и др.

В соответствии с п. 9 Положения об аукционах начальная цена предмета аукциона определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого предполагается заключить договор аренды по результатам аукциона, с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.

Местный исполнительный комитет вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до назначенной даты его проведения, о чем участники аукциона извещаются комиссией или организацией. При этом сумма задатка, внесенная участниками аукциона на отдельный счет местного исполнительного комитета, подлежит возврату им в течение 5 рабочих дней со дня отказа местного исполнительного комитета от проведения аукциона.

В свою очередь, согласно п. 15 Положения об аукционах, участник аукциона имеет право до начала аукциона письменно отозвать заявление об участии в нем. При этом участнику аукциона в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона возвращается сумма внесенного им задатка. Неявка участника аукциона на аукцион также признается отказом в его участии [14].

Аукцион начинается с объявления аукционистом порядка проведения аукциона, характеристики каждого земельного участка, сформированного для проведения аукциона, цены предмета аукциона и шага аукциона. Согласно п. 21 Положения об аукционах первая объявленная цена предмета аукциона определяется в соответствии с шагом аукциона. Торги продолжаются до тех пор, пока по новой объявленной аукционистом цене аукционный номер поднял только один участник аукциона. Аукционист называет последнюю цену и номер данного участника трижды и объявляет проданным предмет аукциона словом «продано», а участника аукциона - победителем в отношении соответствующего предмета аукциона [14].

Отметим, что предмет аукциона снимается с аукциона по решению комиссии или организации до начала проведения аукциона в случае отсутствия участников аукциона либо если на предмет аукциона претендует только один участник аукциона (п. 22 Положения об аукционах).

Результаты аукциона оформляются в день проведения аукциона протоколом, который составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, второй направляется в соответствующий местный исполнительный комитет не позднее одного рабочего дня после его утверждения. Подчеркнем, что в случае, если победитель аукциона в день проведения аукциона не подписал протокол, результаты аукциона по решению комиссии или организации в отношении этого победителя аннулируются. При этом внесенный победителем задаток возврату не подлежит (п. 26 Положения об аукционах).

Местный исполнительный комитет в течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона принимает решение о предоставлении победителю аукциона земельного участка и не позднее 2 рабочих дней после внесения победителем аукциона платы за предмет аукциона, возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и выполнения условий, предусмотренных в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона, заключает с ним договор аренды земельного участка. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора аренды земельного участка другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ