Менеджмент в домашнем хозяйстве

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

Глава I. Менеджмент организационной среды дома

1.1 Понятие организационной среды в менеджменте

1.2 Менеджмент организационной среды дома в жилищно-коммунальном хозяйстве

Глава II. Менеджмент в домашнем хозяйстве - организация среды дома

2.1 Дом как среда обитание человека

2.2 Организация среды обитания

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В культуре развитых стран понятие менеджмент очень часто соседствует с понятием бизнес. Бизнес - это деятельность, направленная на получение прибыли путем создания и реализации определенной продукции или услуг. Управление организацией дома управляющей жилищным фондом или отдельным человеком также должно быть направленно на получение прибыли путем обеспечения потребителей (население) качественными жилищными и коммунальными услугами, созданием максимально комфортной среды обитания. Важно понять, что управление, менеджмент сочетает в себе науку, опыт, опыт, ноу-хау, приумножаемые управленческим искусством [13].

Слово - management стало термином науки и, стало быть, под этим словом и в теории, и на практике все понимают - управление деловой организацией. Управление организацией управляющей жилищным фондом в наше время представляет собой сложную работу, которую, нельзя выполнять успешно, руководствуясь простыми заученными формулами.

Руководитель управляющей организации должен сочетать понимание общих истин и значимости многочисленных вариаций благодаря которым ситуация отличается одна от другой. Кроме того, руководитель должен понимать, что же такое успех управляющей организации и его компоненты - эффективность и производительность. Для того чтобы руководить организацией ориентированной на успех необходимо определить некоторые критерии основ менеджмента [17].

Управление организацией - это процесс планирования, организации мотивации и контроля, необходимый для того, чтобы сформулировать и достичь целей организации, то есть менеджмент организации - это процесс становления и достижения целей, с помощью привлечения и использования человеческих ресурсов посредством осуществления пяти основных функций:

- планирование;

- организация;

- работа с персоналом;

- руководство;

- контроль;

Все эти функции направлены на повышение мотивации персонала предприятия.

Организационная среда в менеджменте обеспечивает рациональное пространственно-временное распределение всех элементов производственного процесса с целью наиболее эффективного выполнения принятых плановых решений. В этом аспекте организация представляет собой средство исполнения плановых заданий и формирует условия, в которых последние будут осуществляться. Указанное выше положение имеет большое значение, так как оно требует гибкой организации и динамичного изменения ее в зависимости от содержания и масштабов деятельности предприятия.

Важная задача организационной среды менеджмента заключается в эффективном сочетании всех элементов производственного процесса во времени, т.е. определении наиболее рациональной последовательности и сроков выполнения всех работ. Организация процессов во времени включает как внутри-, так и межорганизационные отношения: структуризацию производственных процессов, подготовку кооперации предприятия с другими фирмами и координацию их деятельности, доведение отдельных заданий до исполнителей, обеспечение равномерной и достаточно высокой загрузки всех участников работ по проектам с целью их своевременного и экономного выполнения. Современные теории и практика менеджмента обладают большим разнообразием форм и видов организационной среды предприятия. Системная ориентация менеджмента при характеристике содержания «организационной среды предприятия» предусматривает рассмотрение предприятия как сложной открытой системы, во-первых, состоящей из взаимосвязанных элементов и, во-вторых, активно взаимодействующей с окружающей средой [18]. 

В предлагаемой работе обобщаются и конкретизируются средства и методы организации менеджмента организационной среды дома.

Актуальность данной работы заключается в том, что указанная тема достаточно слабо исследована и развита в нашей стране с учетом меняющихся экономических условий. Проблема высокопрофессионального менеджмента в этой сфере чрезвычайно важна для улучшения качества жизни населения. Следовательно, возникает необходимость разработки теоретического и практического материала.

Цель исследования - улучшение качества менеджмента организационной среды дома.

Объект исследования - содержание и направленность менеджмента в домоуправлении.

Предмет исследования - менеджмент организационной среды дома.

Из этого вытекают задачи данного исследования:

- изучить менеджмент организационной среды дома;

- проанализировать понятие организационной среды в менеджменте;

- рассмотреть менеджмент организационной среды дома в ЖКХ;

- изучить менеджмент в домашнем хозяйстве, как организацию среды дома

В работе использовалась учебная литература, журнальные статьи и ресурсы Интернет.

Курсовая работа содержит введение, 2 главы с подглавами, заключение и список использованной литературы.

Глава I. Менеджмент организационной среды дома

1.1 Понятие организационной среды в менеджменте

Менеджмент как система знаний о рациональной организации труда со своими законами, принципами, категориями сформировался сравнительно недавно - с конца XIX и начала XX века. Но сам механизм менеджмента как система приёмов и правил повышения эффективности человеческой деятельности существует, в сущности, столько же, сколько существует мир. Однако мир менялся. Вместе с ним менялись формы, способы, методы использования механизма менеджмента. На каждом историческом этапе развития человечества механизм менеджмента наполнялся своим содержанием, отражающим особенности каждого из этих этапов.

Наполнение механизма менеджмента, независимо от видов человеческой деятельности оказывало влияние на развитие трёх основных факторов управления - это люди, техника и информация.

Нельзя построить ни одну хоть немного эффективную систему управления без учёта действия этих факторов, с течением времени меняются только роль и удельный вес каждого из них. Изменение мира и углубление знаний о нём позволили людям разработать различные подходы и различный инструментарий повышения эффективности своей работы. Поиски в этой сфере привели к формированию различных школ и теорий менеджмента [13].

Начавшаяся в начале 90 годов радикальная перестройка хозяйственного уклада как раз состоит в кардиальном структурном изменении, основанном на том, что рынок как продукт правового государства и хозяйственная реальность и как инструмент управления (точнее, даже самоуправления) на уровне общественного производства в целом занял главенствующее место в нашей общественно-экономической системе. Именно он определил сущность хозяйственного уклада нового общества, его внешнюю среду.

Теперь уже товарно-денежные отношения стремятся приобретать всеобщий характер, и общество вполне резонно стремится ограничивать этот процесс в некоторых сферах (образовании, культуре науке и т.д.).

В 90 годы в мировом менеджменте проявился ряд новых тенденций менеджмента, связанных с необходимостью углубления адаптации предприятий к меняющейся внешней среде. Первая из них связана с всеобщим распространением стратегического управления как современной формы объединения разработки долгосрочных планов предприятий в меняющейся конкурентной среде с внутренними организационными механизмами подчинения всей деятельности реализации принимаемых стратегий:

Vision - образ предприятия в будущем;

Mission - главная задача, определяющая само его назначение;

Benchmarking - целевые ориентиры деятельности, не уступающие показателям передовых фирм,

Эти понятия теперь постоянно на слуху у тех, кто занимает ответственные должности в высшем звене корпоративного менеджмента.

Вторая тенденция 90-х годов связана с дальнейшей глобализацией экономики, быстро охватившей Россию. Экономика всех без исключения развитых стран становится открытой, доступной практически для любых товаров и услуг, где бы они ни производились. Повышается роль международной конкуренции. Все это ставит много новых вопросов перед руководителями предприятий.

Важнейшие из них:

- что есть общее и особенное в управлении?

- какие закономерности, формы и методы управления являются универсальными, а какие действуют в диапазоне конкретных условий?

- как наилучшим образом выполнить функции управления?

- в чем состоят особенности национального стиля в управлении, в организационном поведении, насколько эти особенности важны для достижения желаемых результатов?

- как быстрее приспособиться к местной среде.

Третья особенность, как это ни парадоксально, связана с некоторым возвратом к прошлому - осознанием значения материальной, технологической базы современного производства и оказания услуг. Это вызвано не только фантастически прогрессирующим применением компьютеров и компьютерных сетей в управлении, усилением влияния технического прогресса на достижение целей организации, с повышение роли производительности и качества для победы в конкуренции, но и стремлением перестроить процессы производства и управления, саму технологию ведения бизнеса на более рациональной основе [13].

Широко распространилось понятие «реинжиниринг», охватывающее совокупность методов и подходов, соответствующих цели рациональной перестройки процессов, происходящих в деятельности предприятий. Однако параллельно с этим наблюдается и углубление в 90 годы демократизации управления, участия рядовых работников в прибылях, в осуществлении управленческих функций, в собственности.

Эта идея, зародившаяся в 30-е годы и настойчиво развивавшаяся теоретиками 50-60-х годов, в практике американского менеджмента реализовывалась, впрочем, довольно вяло. Эти американский менеджмент отличался от европейского и японского. Но сегодня демократизация управления, участие в управлении - это реальность по всему миру. Уже общепризнанно - и в Европе, и в Японии, и в США, - что за демократизированными формами управления будущее.

Изменения в сфере бизнеса, в условиях ведения хозяйственной деятельности, являются предвестниками менеджмента начала XXI века. В России изменения в экономической и социальной среде, в характере хозяйственной деятельности, в природе организаций за последние пять лет оказались весьма специфическими, однако, суть изменений в требованиях к менеджменту оказалась та же, что и на Западе, - адаптация к быстрым переменам в деловой среде, в природе организаций и в деятельности менеджеров.

Принимая во внимание, что менеджмент в целом распадается на отдельные позиции менеджмента в рамках структуры и реализует свои функции в направлении выполнения поставленных задач через посредство людей, используя разнообразные технические приемы, в рамках той или иной организации, можно сделать вывод о том, что те формальные отношения, которые существуют между отдельными позициями менеджмента, и будут называться «организационным взаимодействием».

Организационная структура - целостная система, специально разработанная таким образом, чтобы функционирующие в ее рамках люди могли наиболее эффективно добиться поставленной перед ними цели. 

Организационная среда в менеджменте обеспечивает рациональное пространственно-временное распределение всех элементов производственного процесса с целью наиболее эффективного выполнения принятых плановых решений. В этом аспекте организация представляет собой средство исполнения плановых заданий и формирует условия, в которых последние будут осуществляться. Указанное выше положение имеет большое значение, так как оно требует гибкой организации и динамичного изменения ее в зависимости от содержания и масштабов деятельности предприятия.

Важная задача организационной среды менеджмента заключается в эффективном сочетании всех элементов производственного процесса во времени, т.е. определении наиболее рациональной последовательности и сроков выполнения всех работ. Организация процессов во времени включает как внутри-, так и межорганизационные отношения: структуризацию производственных процессов, подготовку кооперации предприятия с другими фирмами и координацию их деятельности, доведение отдельных заданий до исполнителей, обеспечение равномерной и достаточно высокой загрузки всех участников работ по проектам с целью их своевременного и экономного выполнения. Современные теории и практика менеджмента обладают большим разнообразием форм и видов организационной среды предприятия. Системная ориентация менеджмента при характеристике содержания «организационной среды предприятия» предусматривает рассмотрение предприятия как сложной открытой системы, во-первых, состоящей из взаимосвязанных элементов и, во-вторых, активно взаимодействующей с окружающей средой. 

1.2 Менеджмент организационной среды дома в жилищно-коммунальном хозяйстве

Мероприятия необходимые для поднятия реализуемости основных принципов менеджмента

Для повышения эффективности функционирования в работе Управляющих компаний необходима реализация разработанных основных принципов менеджмента для чего необходимо:

- более чётко сформулировать идеалы и цели деятельности Управляющей компании, яснее обозначить и довести миссию предприятия до каждого сотрудника;

- рассматривать дисциплину не только как подчинение, лучше создавать «дух улья»;

- усовершенствовать календарное планирование времени и затрат;

- более чётко формализовать разделение труда, разработать и применить методику делегирования полномочий и ответственности;

- более объективно и беспристрастно решать вопросы управления, обеспечивать здоровый и справедливый формализм в работе;

- развивать корпоративный дух в работе коллектива;

- развивать и приветствовать инициативу;

- разработать и применять мероприятия по сохранению и привлечению специалистов в отрасль;

- разумная централизация - правильная пропорция между централизацией и децентрализацией;

- чтобы каждый сотрудник знал, что карьерный рост зависит только от уровня его профессионализма;

- чтобы подчиненные получали приказ только от своих непосредственных руководителей;

- разработать положение о премировании, чтобы оплата труда больше соответствовала конечным результатам (внутрифирменный хозрасчёт);

- чтобы руководитель каждого звена более научно подходил к реализации менеджерских функций, искал и находил эффективные решения управления вверенным ему коллективом.

В результате комплекса мероприятий по совершенствованию менеджмента возрастёт эффективность управления жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры находящихся в управлении Управляющей компании [6].

Перечень основных работ, выполняемых при оказании услуг по управлению жилищным фондом

Работы по управлению жилищным фондом состоят из:

- заключения договоров найма, аренды, соглашений о совладении и обеспечения ведения их учета;

- заключения договоров поставку жилищных и коммунальных и обеспечения ведения их учета;

- заключения прочих хозяйственных договоров и обеспечения их учета;

- ведения технической документации на дом, инженерные сооружения;

- организация приема населения и обслуживаемых организаций в установленные часы, не реже одного раза в неделю;

- организация работы с жалобами населения и организациями:

- выявление причины и обоснованности жалобы;

- составление акта, при необходимости сметы;

- выполнение работы по исполнении жалобы;

- подготовка и подписание сторонами акта выполненных работ;

- подготовка и отправка письменного ответа заявителю;

- проведение контроля над исполнением обоснованной жалобы;

- при сложности или невозможности срочного исполнения, проведение промежуточного контроля над исполнением жалобы;

- организация сбора денежных средств с потребителей жилищных и коммунальных услуг (население, арендаторы и т.п.);

- управление финансовыми средствами, состоящими из платежей;

- потребителей жилищно-коммунальных услуг (населения и организаций);

- платы за наем и техническое обслуживание жилья;

- бюджетные дотации;

- внебюджетные средства;

- целевые платежи;

- обработки бухгалтерской и прочей документации;

- проведения хозяйственных операций в банке;

- хранения документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности (владения);

- ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;

- проведения расчета и внесения соответствующих платежей и налогов, в т.ч. платы за землю;

- проведения бухгалтерско-финансового обслуживания населения - выдачи проживающим в доме жителям расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, о совместном проживании;

- ведение аналитической работы и маркетинговых исследований по улучшению обслуживания потребителей (населения и организаций), и повышения качества услуг и снижения их стоимости;

- составление перспективных планов развития жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;

- подготовка плановой и внеплановой отчетной технической и финансово-бухгалтерской документации в (городские, окружные, областные) органы управления, в установленные сроки, а также в службы, предоставляющие целевое финансирование и дотации.

В том числе выполнения функций заказчика, состоящих из:

- обеспечения поставки пользователям (населению (нанимателям и собственникам), организациям (арендаторам и собственникам) коммунальных и прочих услуг;

- обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания;

- проведения технических осмотров чердаков, подвалов и технических помещений жилых зданий;

- проведения технических осмотров конструктивных элементов жилых зданий;

- проведения технических осмотров инженерного оборудования жилых зданий (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

- проведения санитарных и технических осмотров придомовой территории;

- проведение санитарного и технического осмотра асфальтовых покрытий, газонов, объектов зелени, колодцев расположенных на них;

- проведения технических осмотров внутридомового, уличного и дворового освещения;

- составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его конструктивных элементов, инженерного оборудования и устройств;

- составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию придомовой территории, газонов, асфальтовых покрытий и дорог (находящихся на балансе или в хозяйственном ведении);

- составления дефектных ведомостей;

- составления смет и другой проектно-сметной документации;

- планирования работ по содержанию и техническому обслуживанию, жилищного фонда, и инженерного оборудования дома; планирования работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории;

- планирования работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

- планированию работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

- планирования работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, и инженерного оборудования дома;

- организации выполнения работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда, инженерного оборудования дома;

- организация выполнения работ по содержанию и санитарному обслуживанию придомовой территории, отмосток, том числе контейнерных и бельевых площадок, малых архитектурных форм для детских игровых площадок, спортивных площадок;

- организация выполнения работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

- организация выполнения санитарно-эпидемиологических мероприятий;

- организация выполнения работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

- организация выполнения работ по текущему, выборочному и капитальному комплексному ремонту жилищного фонда и его конструктивных элементов (кровель, фасадов, крылец, ступенек, пандусов, козырьков, балконов и пр.);

- организации выполнения работ по выборочному и капитальному комплексному ремонту инженерного оборудования дома (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

- организация выполнения работ по обслуживанию и ремонту системы дворового освещения;

- организации контроля и оценка выполненных работ по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда и инженерного оборудования;

- проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

- организации контроля и оценка выполненных работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, его конструктивных элементов и инженерного оборудования (лифтов, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, системы отопления, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения, домофонов, слаботочных устройств, антенн коллективного пользования и пр.);

- проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

- организация контроля и оценка выполненных работ по капитальному и текущему ремонту асфальтовых покрытий и объектов озеленения (находящихся на балансе, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении);

- проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

- организация контроля и оценка выполненных работ по санитарной очистке, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора;

- проведение необходимых операций по оплате выполненных работ, применение при необходимости штрафных санкций, если таковые оговорены в договоре;

- организация контроля выполненных работ по ремонту и обслуживанию дворового освещения;

- проведения мероприятий по охране труда, технике безопасности;

- организации подготовки домов к сезонной эксплуатации;

- подготовка к зимней эксплуатации;

- подготовка к весенне-летней эксплуатации;

- подготовка и организация весенних и осенних мероприятий по санитарной очистке территорий (субботников);

- выполнение государственных функций, таких как:

1) паспортный учет населения, подготовка документов для регистрации (прописка и выписка) жильцов;

2) выдача проживающим в доме документов и справок, о совместном проживании;

3) проведение мероприятий по гражданской обороне и содержанию объектов гражданской обороны;

4) доставка повесток населению и составление разнообразных списков проживающих по общегородским вопросам [11].

Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда

Организация работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда выполняется административно-управленческим аппаратом предприятия, предоставляющего ремонтно-эксплуатационные услуги.

Техническое обслуживание здания - включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимом работы его конструкций и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю над его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль над техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания - включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплутационных показателей.

Работы по содержанию и ремонту жилищного фонда складываются из технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, санитарного содержания зданий и придомовых территорий, организационных работ, выполняемых специалистами эксплуатационных служб.

При этом перечень работ, проводимых при техническом обслуживании и ремонте жилищного фонда, подразделяется на техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания, и техническое обслуживание и ремонт его инженерного оборудования [11].

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоят из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа жилищного фонда и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех элементов жилого дома:

- фундамента и стен подвалов;

- стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

- перекрытий;

- полов;

- перегородок;

- крыш и чердаков;

- водоотводящих устройств;

- окон, дверей, лестниц, печей (кроме внутриквартирного ремонта, выполняемого за счет средств граждан).

 Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования заключаются в проведении работ на системах:

- теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);

- газоснабжения;

- вентиляции;

- дымоходов;

- водопроводам канализации;

- противопожарного водопровода;

- мусоропровода;

- дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;

- лифтового хозяйства;

- электроплит;

- внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-, теле - и прочего оборудования (кроме работ, проводимых за счет средств населения);

- тепловых пунктов (текущий ремонт).

 Работа по санитарному содержанию зданий и придомовой территории включает в себя:

- уборку прилегающих к домовладению площадей, отнесенных (в соответствии с формой № 8 БТИ) к уборочной площади двора (асфальтовое покрытие, грунт, зелень, газоны, оборудованные спортивные, бельевые и прочие площадки);

- санитарную очистку зданий, уборку лестничных клеток, холлов, коридоров, мусоропроводов и других мест общего пользования;

- сбор и вывоз с территорий домовладений крупногабаритного мусора и вторичных материалов, ремонт и установку контейнеров, урн;

- установку и эксплуатацию домовых знаков и указателей наименования улиц, флагодержателей;

- проведение санитарно - эпидемиологических мероприятий (кроме работ, выполняемых за счет средств населения);

- озеленение территорий (посадка деревьев, их пересадка и вырубка);

- освещение мест общего пользования строений и придомовых территорий [11].

Система технического осмотра жилых зданий

Целью технических осмотров жилых зданий является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль над использованием и содержанием помещений.

Один раз в год, в ходе весеннего осмотра, следует не только провести проверку содержания и использования жилищного фонда и инженерного оборудования, проверить, нет ли утечек питьевой воды, но и провести инструктаж нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Отметку об инструктаже и подпись получившего такой инструктаж целесообразно зарегистрировать в специальном журнале.

 Плановые осмотры жилых зданий подразделяются на:

- общие;

- частичные.

При проведении общего осмотра проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью, до начала отопительного сезона.

Частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов зданий или помещений.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов здания, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры.

 Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

- общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником (товарищество собственников жилья) или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления, управляющей организацией и, организацией по обслуживанию жилищного фонда.

- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам;

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданий и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в указанные сроки [9].

Техническое обслуживание жилых домов

Перечень работ по техническому обслуживанию конструктивных элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен ниже.

Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Для управления и контроля над техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, контрольно-измерительных приборов, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией. Они должны обеспечивать поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий. Должны проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.

ОДС должны вести в специальных журналах учет заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий. Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения должны регистрироваться в соответствующих журналах, контролироваться по срокам и качеству выполнения.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее, чем на следующий день должно быть организовано их устранение.

Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания устраняются в срочном порядке [15].

Перечень работ по техническому обслуживанию жилых домов

Перечень работ, выполняемых при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации. (Смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, протирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений);

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры);

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки);

4. Прочистка канализационного лежака;

5. Проверка исправности канализационных вытяжек;

6. Проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;

7. Проверка заземления ванн;

8. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

9. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

- укрепление водосточных труб, колен и воронок;

- расконсервирование и ремонт поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях;

- консервация системы центрального отопления;

- ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

- ремонт просевших отмосток;

- устройство дополнительной сети поливочных систем;

- укрепление флагодержателей.

Перечень работ, выполняемых при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:

- утепление оконных и балконных проемов;

- замена разбитых стекол окон и балконных дверей;

- утепление входных дверей в квартиры;

- утепление чердачных перекрытий;

- утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

- укрепление и ремонт парапетных ограждений;

- проверка исправности слуховых окон и жалюзи;

- изготовление новых и ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердак;

- ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;

- утепление бойлеров (выполняет специализированная подрядная организация);

- прочистка и утепление вентиляционных каналов;

- замена разбитых стекол и окон и дверей вспомогательных помещений;

- консервация поливочных систем;

- укрепление флагодержателей;

- проверка состояния продухов в цоколях зданий;

- ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;

- постановка доводчиков на входных дверях;

- ремонт и укрепление входных дверей.

Перечень работ, выполняемых при проведении частичных осмотров:

- промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;

- проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;

- смена прокладок в водопроводных кранах;

- уплотнение сгонов;

- прочистка внутренней канализации;

- прочистка сифонов;

- регулировка смывного бачка;

- притирка пробочного крана в смесителе;

- регулировка и ремонт трехходового крана;

- укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу;

- набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

- укрепление трубопроводов;

- проверка канализационных вытяжек;

- мелкий ремонт изоляции;

- проверка колодцев;

- проверка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

- устранение мелких неисправностей электропроводки;

- смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Перечень прочих работ:

- регулировка и наладка систем центрального отопления;

- то же вентиляции;

- промывка и опрессовка системы центрального отопления;

- очитка и промывка водопроводных кранов;

- регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;

- подготовка зданий к праздникам;

- озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;

- удаление с крыш снега и наледей;

- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;

- уборка и очистка придомовой территории;

- уборка жилья, подсобных и вспомогательных помещений;

- мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, а также удаление пыли и т.д. в лестничных клетках;

- удаление мусора из зданий и его вывозка;

- очистка и промывка стволов и их загрузочных клапанов

Вешнее благоустройство зданий и территорий

На фасадах жилых домов должны размещаться домовые знаки по правилам, утвержденным местными органами самоуправления:

- указатели наименования улицы, переулка, площади и пр., устанавливаемые на стенах зданий, расположенных на перекрестках с обеих сторон квартала.

- указатели должны иметь стрелки, направленные от угла к середине квартала с номерами крайних домов, расположенных в квартале;

- крупные номерные знаки (высота цифр 30-35 см.), соответствующие номеру дома, располагаемые на отдельных строениях (корпусах) последовательно от городского проезда в глубину территории домовладения с левой стороны дворовых фасадов со стороны внутриквартальных проездов.

При протяженности здания более шести секций должен быть установлен дополнительный домовой знак на правом углу здания на этой же высоте. Если здание выходит на внутриквартальный проезд торцом, знак следует устанавливать с левой стороны торцевого фасада.

В районах новой застройки при большей глубине квартала должны быть установлены щиты - указатели с изображением схемы застройки, названий улиц, номеров домов и корпусов.

За левую и правую стороны дома следует принимать положение дома, если смотреть на него со стороны городского проезда.

Указатели, фонари и номерные знаки следует устанавливать на высоте от 2,5 до 3,5 м от уровня земли на расстоянии не более 1 м от угла здания

Таблички с указанием номеров подъездов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, должны вывешивать у входа в подъезд (лестничную клетку). Они должны быть размещены однотипно в каждом подъезде, доме, микрорайоне.

Таблички с номерами квартир следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир).

Таблички с указанием номера дома и квартиры ответственного сотрудника организации по обслуживанию жилищного фонда следует устанавливать у первых ворот или подъезда дома.

Флагодержатели следует устанавливать по проекту на фасаде каждого дома, утвержденного городской архитектурной службой.

Указатели расположения пожарных гидрантов, полигонометрические знаки (стенные реперы), указатели расположения геодезических знаков следует размещать на цоколях зданий, камер, магистралей и колодцев водопроводной и канализационной сети, указатели расположения подземного газопровода, а также другие указатели расположения объектов городского хозяйства, различные сигнальные устройства допускается размещать на фасадах здания при условии сохранения отделки фасада.

Ремонт указателей, перечисленных в п. 5.1., и флагодержателей должны проводить организации по содержанию жилищного фонда по мере необходимости. За сохранность и исправность знаков, указанных в п. 5.3., должны отвечать организации, их установившие.

Установка памятных досок на фасадах зданий, объясняющие название отдельных городских проездов, площадей, улиц, допускается по решению местных органов самоуправления.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна, как правило, вывешивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:

- местных органов самоуправления;

- департамента ЖКХ;

- пожарной охраны;

- отделения милиции;

- скорой медицинской помощи;

- службы газового хозяйства;

- санитарно-эпидемиологической станции;

- аварийных служб жилищного хозяйства, на обязанности которых лежит ликвидация аварий в жилых домах;

- отделений Государственной жилищной Инспекции [11].

Глава II. Менеджмент в домашнем хозяйстве - организация среды дома

2.1 Дом как среда обитание человека

Способы защиты человека от экстремальных воздействий в жилище.

Хотя считается, что наш дом - наша крепость, и в нем мы надежно защищены от всяких вредоносных влияний. К сожалению, это часто не так. Например, если нам пришлось родиться в блочном доме, то изменить состав его стен мы не в состоянии.

Практически все такие дома в той или иной степени отравлены фенолами. А каждый десятый московский дом страдает от переизбытка асбестовых конструкций, асбест же способствует развитию онкологических заболеваний [8].

Получается, что стены нашего дома не столько защищают нас, сколько наоборот. Поэтому выход может быть один: надо менять место жительства. Менять на кирпичный дом, экологическое качество которого не вызывает сомнения, а еще лучше на деревянный коттедж за городом, что было бы почти идеально.

Но вдруг выясняется, что, даже поселившись в экологически благоприятном месте, люди по-прежнему продолжают страдать от головной боли и бессонницы, легко устают, болеют бронхитами. А это сугубо из-за экологической неграмотности.

Внутри любого жилья воздух грязнее того, что за окнами, в среднем в 3 - 4 раза. Это потому, что наш быт - такое же производство, как и любое иное.

Конечно, рядовой жилой дом не сравнишь с нефтеперерабатывающим заводом, однако и он по милости его обитателей (как показывают исследования, проведенные с помощью масс спектрометра) выделяет в атмосферу такие вещества, как аммиак, диметиламин, оксиды азота, оксиды углерода, сероводород, фенол, толуол, метанол и многие другие.

Мы отравляем воздух продуктами собственного обмена веществ; газовыми плитами, на которых готовим пищу; каминами и печами возле которых греемся. Мы отравляем воздух испарениями полимеров, которыми отделываем стены наших домов, и лаков, которыми покрыты наши полы; красок, которыми выкрашены наши двери. Мы отравляем свою среду обитания дезодорантами и искусственными освежителями воздуха.

Кроме того, мы, что бы ни делали, усердно сжигаем кислород, а вместо него выделяем углекислый газ.

Газ этот, конечно не пахнет и цвета не имеет, но даже кратковременное вдыхание двуокиси углерода в концентрации 0,1 % вызывает нарушение дыхания и кровообращения, оказывает влияние на функции коры головного мозга. Для справки: природная концентрация СО2 в атмосфере - 0,3 %, предельно допустимая - 0,04 - 0,05 %. Предельно допустимая норма - 1 %. Отравляемся мы углекислым газом незаметно и буднично: за ночным ли разговором, позабыв открыть форточку, из-за боязни сквозняков.

Не меньше вреда человеку от окиси углерода. Это вещество нам вроде не видно и не слышно. Но производим мы его весьма энергично, совершенно ни о чем не подозревая. Происходит это буквально так: предпраздничный день, на кухне варят и парят. Перемен блюд ожидается несколько. Газовая плита не выключается часами, а в духовке к тому же - пирог.

Специалистами проверено, что если в течение часа горят хотя бы две конфорки, то концентрация оксида углерода и оксидов азота доходит до 10 - 12 миллиграммов на кубический метр нашей кухни, а это в десять раз больше, чем допускается гигиенистами [8].

Отдельно нужно сказать об опасности разных вредных излучений, взять к примеру печку СВЧ.В отличие от газовой, воздуха она не портит, греет все мгновенно. Однако сомнения, посеянные профессором Бланком и доктором Хартелем из Лозанны в 1992 году, не угасают. Когда швейцарские ученые опубликовали свою работу, в которой утверждалось, что печи СВЧ для человека вредны, это получило резонанс, потому что многие пользующиеся этим прибором действительно жаловались на головные боли и тошноту.

Вопрос этот изучен недостаточно хорошо, но меры предосторожности при пользовании печью СВЧ следует соблюдать, потому что непосредственное излучение СВЧ для человека, безусловно, вредно.

Еще одним источником вреда для человека может стать тефлоновая посуда. Тефлоновое покрытие начинает испаряться с поверхности посуды уже при 200 градусах. Есть свидетельства, что на предприятиях, где изготавливается эта посуда, у рабочих наблюдались “гриппозные” симптомы - насморк резь в глазах, головные боли, а в небольших кухнях, где пользовались тефлоном, при отсутствии вентиляции погибали птицы.

Все синтетические материалы - моющиеся обои, клеенки, пленки - в той или иной степени выделяют какие-то вредные вещества. Поэтому все они пригодны в ограниченных количествах и лишь для тех мест, где человек долго не задерживается, - кухонь ванных комнат, прихожих.

То же касается нитролаков и нитрокрасок. В их состав входит ацетон, крайне вредный для человека. Недаром рабочие, покрывающие лаком полы, вынуждены пользоваться респираторами. Ноне стоит думать, что, когда лак или краска окончательно высохли, опасность миновала. Несмотря на удобство использования нитрокрасок из-за их быстрого высыхания, устойчивый запах сохраняется очень долго, а испарение вредных веществ не прекращается никогда. Лучше использовать натуральные краски, сделанные на основе настоящих природных масел, хотя они сохнут дольше, зато здоровью не вредят.

Большое значение для здоровья имеет температура в вашем жилище. Существует несколько условных категорий теплового комфорта (прохладно; холодно; очень холодно; невыносимо холодно; тепло; жарко; очень жарко; невыносимо жарко.

Тепловой комфорт - это такое физиологическое состояние человека, при котором центральная нервная система получает наименьшее количество внешних раздражителей, а система терморегулирования находится в состоянии наименьшего напряжения. Критерием тут должно служить самоощущение человека, но свежий воздух предпочтительнее тепла.

 Большое значение имеет влажность воздуха, которым мы дышим, необходимо, чтобы влажность оставалась постоянной. Если вы недавно переехали в новый дом и по утрам стали просыпаться с неприятным ощущением сухости во рту и першением в горле, это результат нездоровой экологии: свежий бетон энергично поглощает влагу из воздуха.

Специалистами также установлено, что жить в доме хорошо, если ежедневная инсоляция (т. е. воздействие прямых солнечных лучей) длится не менее трех часов. На эти три часа следует открывать все шторы, пуская в комнаты солнечный свет, это полезно организму, улучшает микроклимат и убивает микробы.

К искусственному освещению предъявляются следующие требования: чтобы его цвет максимально приближался к солнечному, чтобы оно было стабильным, то есть без миганий. Также необходимо, чтобы на письменный стол свет падал сверху слева, и источник света обязательно помещался выше зрительной плоскости.

Также существует шумовое загрязнение. Органы слуха человека воспринимают звуковые колебания в интервале частот от 16 до 20000 Гц, Колебания ниже и выше этого уровня (инфра- и ультразвуки) для нашего уха неразличимы, но для здоровья вредны. По классификации К. Гедике 40 - 50 децибел вызывают у человека нездоровые психические реакции, 60 - 80 - расстройства вегетативной нервной системы, 90 - 110 - расстраивают слух, а при 140 - 145 подчас лопаются перепонки. В квартирах, выходящих на крупные магистрали, шум достигает 60 - 80 децибел при закрытых окнах, а при открытых - 80 - 100. Стены из естественного камня толщиной в 40 см снижают уровень шума на 57 %, из гипсовых плит - на 38 %; закрытая дверь - на 25 - 35 %, а двойные рамы - на 20 - 25 % [8].

Также существует теория, что в квартире есть благоприятные места, а есть неблагоприятные (случаются даже целиком неблагоприятные квартиры). Места эти приходятся на точки пересечения различных незримых энергетических линий. Зоны особого энергетического напряжения локальны ( около 20 х 30 см), но если поставить на них кровать или письменный стол, то здоровье сильно пострадает. Подмечено, что ни собаки, ни лошади, ни коровы не ложатся в месте пересечения линий так называемой геобиологической сетки. А вот кошки , наоборот, даже предпочитают их, поэтому кошку запускают в квартиру первой, и в том месте, где она уляжется, кровать никогда не ставят.

По мнению австрийской исследовательницы К. Бахлер, есть несколько признаков того, что постель находится в “нехорошем” месте: антипатия к своей кровати, долгое засыпание, плохой сон, тревожное состояние, усталость и утомление утром после пробуждения, нервозность, депрессия, тахикардия, судороги в ногах. Таковы первые симптомы. Можно попытаться также определить вышеуказанные зоны специальным индикатором .

Итак, подводя итог по всему сказанному, можно вывести некоторые правила, выполняя которые человек оградит себя от воздействия неблагоприятных фактов в своем жилище:

Как можно чаще проветривать квартиру. Стараться поддерживать постоянную температуру в квартире соответствующую тепловому комфорту или категории “прохладно”. Стараться поддерживать постоянную оптимальную влажность в квартире. Необходимо создать условия для ежедневной инсоляции в течение трех часов. Использовать для отделки квартиры натуральные природные материалы (дерево, бумага, ткани). При ремонте квартир использовать натуральные краски, сделанные на основе настоящих природных масел. Искусственное освещение должно быть стабильным, а его цвет максимально приближаться к солнечному. Постараться максимально уменьшить шумовое загрязнение. Соблюдать правила пользования печами СВЧ, а может быть пользоваться более изученными в плане воздействия на человека приборами. Соблюдать правила пользования посудой с тефлоновым покрытием. Отказаться от использования дезодорантов и освежителей воздуха.

2.2 Организация среды обитания

Дом, жилище - психологическое убежище человека в наш стремительный век урбанизации и движения, ускорения темпа жизни с ее стрессовыми ситуациями. Здесь можно отключиться от шума, повседневной суеты, чтобы сосредоточиться на личном и отдохнуть. Каждый член семьи должен иметь если не отдельную комнату, то хотя бы уголок для занятий любимым делом, отдыха от домашних хлопот и общения с другими членами семьи [14].

Проектирование жилищ по новым типовым проектам предусматривает рост общей площади квартиры и выделение подсобных помещений.

Прежде чем приступить к отделке квартиры, нужно продумать ее общее цветовое решение, которое позволило бы воспринимать объем квартиры как единое целое.

Для цветового решения отделки квартиры необходимо хотя бы общее знакомство с основными характеристиками и свойствами цвета. Цвет оказывает влияние на зрительное восприятие размеров помещения, воздействует на настроение человека, на его ощущения. Фиолетовый и красный цвета действуют на нервную систему возбуждающе, утомляют ее, снижают работоспособность человека. Эти цвета не следует применять для отделки стен в жилых комнатах. Зеленый и голубой цвета действуют на человека благотворно, способствуют успокоению нервной системы, увеличивают работоспособность, не утомляют зрение, повышают слуховую чувствительность, дают ощущение свежести и влажности. Желтый цвет - цвет хорошего настроения, способен успокоить нервы. Одно из главных свойств цвета - активность интенсивных, в особенности теплых тонов, и пассивность малонасыщенных и холодных. Чем светлее цвет стен, тем просторнее кажется комната, тем легче в ней дышится, тем лучше работается. Особенно это ощущается при окраске очень светлыми, холодными тонами: нежно_голубыми, голубовато_зеленоватыми и т.п. Стены, окрашенные в такие цвета, как бы отступают. Таким образом, с помощью цвета можно исправить пропорции помещения, зрительно увеличить объем. Теплые тона - красные, оранжевые, желтые - обладают свойством как бы приближать окрашенные поверхности. Если в небольшой по площади, но высокой комнате потолок окрасить в теплый цвет, а стены в холодный, комната будет казаться ниже и просторнее. Низкая комната с потолком, окрашенным светлым холодным цветом, зрительно кажется более высокой.