Фасилити менеджмент

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы управления инфраструктурой организации

1.1 Фасилити менеджмент: основные понятия и определения

1.2 Направление и состав работ фасилити менеджмент

1.3 Проблемы управления инфраструктурой зданий в России

2. Характеристика деятельности предприятия ООО "Олимп Империал"

2.1 Организационно-правовая форма и виды деятельности

2.2 Основные экономические показатели работы предприятия

2.3 Характеристика производственного здания и ее основные проблемы

3. Мероприятия по управлению инфраструктурой предприятия

3.1 Мероприятия технического характера

3.2 Мероприятия инфраструктурного и коммерческого характера

3.3 Экономический эффект от предлагаемых мероприятий

Заключение

Список используемой литературы

управление инфраструктура фасилити менеджмент

Введение

За последние годы отечественный экономический лексикон преобразился кардинально. Совершенно естественно воспринимаются самые экзотические термины. И, тем не менее, такое устоявшееся на Западе понятие, как "фасилити менеджмент", сегодня остается практически неизвестным российской аудитории.

Этот феномен легко объясним. Любая организация выполняет производственные и непроизводственные функции. Производственная сторона дела - компетенция производственного менеджмента, непроизводственная - фасилити менеджмента. Теперь во всем мире принято прежде всего задумываться о влиянии условий производства на само производство.

Влияние это и в самом деле настолько существенно, что практичные голландцы в своей маленькой стране имеют более 55 тысяч фасилити менеджеров. В ряде стран Западной Европы и в США уже несколько десятков лет осуществляется подготовка соответствующих специалистов. Подобная специальность является неотъемлемой частью программ обучения многих ведущих университетов и колледжей. По фасилити менеджменту выходят десятки журналов, существуют международные профессиональные организации.

Нехватка такого опыта сказывается на том, что ремонт и исправление неполадок в работе оборудования обычно производятся по факту. В конечном счете, такой подход оказывается более дорогостоящим для владельцев, которые начинают понимать, что существующий подход крайне неэффективен при управлении их недвижимыми активами, и ищут пути, способные улучшить возврат инвестиций. Модель корпоративного мышления была применена во многих сферах бизнеса: управление поставками, производство, контроль инвентаризации, контроль качества, человеческие ресурсы и т.д.

Сегодня настал подходящий момент для применения этой модели в управлении системой обслуживания всего предприятия. Теперь расценивать систему автоматизации зданий стоит не просто как набор контроллеров, а неотъемлемую часть всей IT-инфраструктуры конструкции.

Любое здание или сооружение состоит из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами.

Эффективная эксплуатация имеющейся в распоряжении недвижимости, пути снижения затрат решаются менеджментом хозяйственного использования здания.

Менеджмент хозяйственного использования здания представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в здании, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания.

Таким образом, предметом исследования дипломной работы является управление инфраструктурой производственного здания.??

Объектом исследования в данной работе является-производственное здание ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".??

Целью данной работы будет экономическое обоснование предложений по совершенствованию управления инфраструктурой (фасилити мнеджмент) производственного здания ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ".

В рамках поставленной цели дипломной работы необходимо решение следующих задач:????

- рассмотреть теоретические основы управления инфраструктурой производственного здания объекта дипломной работы;

- выявить проблемы по содержанию и эксплуатации производственного здания объекта дипломной работы;

- разработка предложений по совершенствованию инфраструктурного управления производственного здания.

В связи с этим, первая глава содержит теоретические знания на основе фасилити менеджмента по управлению инфраструктурой производственного здания.

Вторая глава характеризует предприятие по организационным и экономическим показателям с выявлением проблем, ухудшающим качество управления инфраструктурой производственного здания.

В третьей главе рассмотрены предложения по совершенствованию инфраструктурного управления производственного здания, а также представлены экономические расчеты по их целесообразности.

1. Теоретические основы управления инфраструктурой организации

1.1 Фасилити менеджмент: основные понятия и определения

Функционирование хозяйственных служб как единого комплекса требует появления на отечественном рынке труда специалистов по управлению всей инженерной и социальной инфраструктурой организации. Такими специалистами в развитых странах являются фасилити (Facility) менеджеры. Этимология слова "фасилити" восходит к латинскомуfacilitas - удобный, благоприятный. Латинско-русский словарь (С.-Петербург, Типография Тренке и Фюсно, 1909) определяет Facilitas как легкость, удобоисполнимость, готовность.

Вебстерский экономический словарь определяет facility как что-либо разработанное, построенное, установленное с целью сделать возможным выполнение специфической функции по обеспечению определенных условий или услуг. Еще одно значение рассматриваемого понятия, приведенное в этом словаре, - что-то, что обеспечивает более легкое выполнение какого-либо действия.

Следует отметить, что в современном русском языке слово "фасилити" используется в основном в значении "удобства", к примеру, при описании категории гостиниц. Так, сообщается, что в отеле есть номера с ванной, кухней и другими фасилити. Или же (реже) в более близком к современному английскому значению - "подсобные помещения". Обычно в этом значении слово "фасилити" употребляется в профессиональном сленге компьютерщиков и людей, работающих в инофирмах (так как это прямой перевод с английского).

В современном менеджменте английскоеfacilities имеет несколько значений:

- удобства, средства обслуживания, возможности;

- оборудование, устройства;

- сооружения.

Все эти понятия отражаются в словосочетании "инфраструктура организации". Но понятие "управление инфраструктурой организации" намного шире, чем это может показаться из перевода с английского словосочетания Facilitymanagement. Действительно, управление инфраструктурой организации - это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством и внешним видом здания.

В сочетании с другими словами facility образует целый ряд экономических терминов, помогающих уяснить отдельные аспекты этого понятия:

-communityfacilities - районные предприятия бытового обслуживания;

- educationalfacilities - средства обслуживания учебного процесса;

- housing facilities - жилищныеусловия;

- office facilities - служебныепомещения.

Существует целый ряд классических определений фасилити менеджера и фасилити менеджмента. В главном они не противоречат друг другу.

Фасилити менеджер координирует физическое пространство вместе с людьми и работой в организации, комбинирует лучшие управленческие принципы с наиболее распространенными профессиональными и техническими знаниями для обеспечения эффективной работы оборудования и людей.

Фасилити менеджер является ответственным за координацию всех усилий в планировании, проектировании и управлении зданием и его системами, оборудованием для повышения возможности организации достичь успеха в постоянно изменяющемся мире.

Фасилити менеджмент - это интегрированное управление (планирование и мониторинг) и реализация обеспечения жильем, помещениями, предоставление услуг и средств, из которых должна складываться эффективная, гибкая и созидательная реализация целей организации в изменяющейся окружающей среде.

Задача фасилити менеджера состоит в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем здания, в котором располагается организация, с одновременным поддержанием качества услуг. В эпоху современных технологий, нехватки ресурсов, повышения потребительских требований организациям трудно выдержать жесткую конкурентную борьбу без постоянного снижения издержек. Именно это является ключевым моментом в деятельности фасилити менеджера.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов - здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы - управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью - доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

В настоящее время в развитых странах рынок управления недвижимостью крайне специализирован и делится на несколько видов: фасилити менеджмент (FacilityManagement или FM), билдинг-менеджмент (BuildingManagement или BM), проперти- менеджмент (PropertyManagement или PM), эссет- менеджмент (AssetManagement или AM). Каждый из них соответственно обозначает следующее: управление инфраструктурой, управление зданием, управление собственностью и управление активами.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины - FacilityManagement, PropertyManagement, AssetManagement, BuildingManagement. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А <Управление недвижимостью - слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.

Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. В результате нередко возникает недопонимание, которое влияет определенным образом на рынок. По данным управленцев, сегодня в Москве есть компании, которые неправильно себя позиционируют. Например, игрок заявляет, что он оказывает услуги в сфере BuildingManagement, на деле же он занимается техническим обслуживанием зданий и не имеет никакого отношения к управлению строительством. Или, к примеру, владелец недвижимости нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие-то отдельные функции FM. И наоборот, компании позиционирующие себя как PM компании, являются на самом деле FM или BM компанией.

Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над.

1. BuildingManagement

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие BuildingManagement вообще не используется.

Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что BuildingManagement можно объединить с PropertyManagement в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что BuildingManagement - это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что BuildingManagement - это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания buildingmanager управляют ремонтными и инженерными работами.

Для фасилити менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.

От управляющего зданием (buildingmanager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, knowhow, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание BuildingManagement используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. PropertyManagement

PropertyManagement - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, PropertyManagement по сравнению с FacilityManagement - другой уровень обслуживания владельца. Для FacilityManagement не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся PropertyManagement, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника - все это специалисты по праву называют PropertyManagement.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта - от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. AssetManagement

AssetManagement - новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

AssetManagement представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности AssetManagement.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую - перепрофилировать, а какую - оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Потому что задача, скажем, рropertyмanager заключается в том, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Пока на рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

1.2 Направление и состав работ фасилити менеджмент

Задачи фасилити менеджмент очень обширны, они включают в себя следующие:

первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если английский термин "environment" толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы связи, лифтов и т.п.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Как было описано выше, фасилити-менеджмент имеет три основных направления, рисунок 1.

Рисунок 1 - Основные направления Фасилити-менеджмент

1)Техническое управление объектом (технический менеджмент здания - ТМЗ) включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальных ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Технический менеджмент здания включает следующие виды работ, рисунок 2.

1. Технический осмотр систем здания - аудит:

- анализ состояния всех систем здания: электропроводка, вентиляционные системы, канализация и пр.

- замена необходимых элементов системы или всей системы в случае необходимости

- постоянный контроль функционирования систем здания

2. Устранение последствий аварий:

- любые аварийно-ремонтные работы в кратчайшие сроки (электросети, канализация, отопительные и вентиляционные системы, лифты, эскалаторы).

3. Обеспечение постоянной работоспособности всей техники и оборудования.

Рисунок 2 - Виды работ, включаемые в технический менеджмент

4. Ремонтные работы:

- ремонт, монтаж и демонтаж офисной мебели

- ремонт внутренних и внешних покрытий здания

- фасадные работы

- ремонт бытовой и оргтехники.

5. Управление энергоресурсами включает:

- полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

- определение возможностей по активации потребления;

- планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

- расчет рентабельности и доказательство экономии.

6. К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

- система оповещения о пожаре;

- система оповещения от проникновения посторонних лиц;

- система видео наблюдения;

- телефонная и компьютерная сеть.

7. Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных изменений технических приборов и систем, пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

8. Текущая эксплуатация- весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

- получение приборов и систем;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение, регулировка:

- поддержание в исправном состоянии;

- устранение неисправностей в работе;

- повторный ввод приборов в работу;

- непосредственное обслуживание.

2) Инфраструктурный фасилити менеджмент включает:

1. Организация безопасности:

- установка и эксплуатация пожароохранной системы и сигнализации;

- установка и обслуживание систем видеонаблюдения и сенсорных датчиков.

2. Клининг - профессиональная уборка:

- подбор технического персонала - клинеров;

- составление технологических карт уборки;

- поддержание должного уровня чистоты и гигиены на объекте;

- расчет расхода бытовой и/или профессиональной химии;

- организация поставки и распределения бытовой и/или профессиональной химии, расходных материалов, инвентаря;

- обеспечение униформой - единый фирменный стиль для клинеров.

3. Кейтеринг:

- планирование и организация всего процесса питания с момента покупки сырья: хранение, приготовление и выдача потребителям;

- соблюдение санитарных норм и стандартов HACCP;

- контроль и содержание вверенной техники и оборудования;

- сервисные работы;

- организация поставок воды, кофе и чая;

- обслуживание вендинговых машин.

4. Озеленение территории:

- ландшафтный дизайн

- уход за зелеными насаждениями

5. Контроль хранения и вывоза мусора

Деятельность инфраструктурного фасилити менеджмента, связанная с персоналом.

- Планировка и создание интерьера помещений.

При планировке рабочих кабинетов стоит подумать о том, как будут размещены рабочие места. Структуру размещения рабочих мест можно квалифицировать по степени изолированности их друг от друга: капитальные стены, легкие шумозащитные перегородки, зрительно изолирующие и передвижные перегородки, экраны вокруг рабочего места, а также по расположению столов относительно друг друга внутри одного помещения: отдельно стоящие столы или несколько рабочих мест, объединенных вокруг одной рабочей поверхности (классическая структура); столы, выстроенные длинными рядами (линейная структура). Если раньше была распространена система кабинетов с отдельно стоящими столами, то в настоящее время она не актуальна, все большую популярность приобретает кластерное размещение персонала, причем большая поверхность стола может быть разбита на индивидуальные секторы с помощью экранов. Когда служащие сидят в одном большом зале, это более удобно, так как начальник сразу видит, чем занимаются подчиненные. Прозрачные или полупрозрачные перегородки ограждают сотрудников от шума. Рабочее место должно создавать все удобства для плодотворной работы.

Рабочее место сотрудника включает стол, стул или кресло, шкаф или тумбу стола для хранения папок с делами, необходимой литературы, канцелярских принадлежностей. Оно должно быть функциональным и обеспечивать удобство и максимальную эффективность работы.

- Интегрированная система управления внутренним пространством.

Недвижимое имущество представляет значительную часть активов организации. Современная экономическая ситуация требует повышения отдачи от вложенных в недвижимость средств. Последние несколько лет большое воздействие на организацию труда, структуру собственности и управление инфраструктурой оказало развитие компьютерной техники.

Возникает проблема создания пространства, обеспечивающего благодаря этой технологии более высокую производительность труда и снижение операционных расходов.

Информационная технология влияет на методы работы, организацию труда, структуру помещений, планировку пространства, а также предъявляет определенные требования к энергоснабжению, системе охлаждения, кабельной сети и т.д. однако широкое использование информационной технологии выдвигает новые требования к рабочим местам.

Наметилась тенденция к интеграции технологий внутри зданий. Для эффективного управления инфраструктурой и снижения производственных расходов управление зданиями и помещениями, автоматизация и технологические коммуникации должны быть интегрированы в единую систему.

Как известно, для эффективного управления каким-либо процессом необходимо иметь нужную информацию в нужное время. В особенности это относится к управлению инфраструктурой, когда на процессы и конечные результаты как на стратегическом, так и на оперативном уровне влияют такие разнородные факторы, как строительные технологии, финансы, персонал и разнообразные услуги.

Разрабатываются прикладные и интегрированные системы для достижения обобщенного решения проблемы экономического управления инфраструктурой, поэтапно приближаясь к удовлетворению возрастающих запросов заказчика.

Основная идея состоит в однократном вводе данных в разноплановом их использовании в управлении зданиями и сооружениями. По мере повышения требований в систему могут добавляться новые функции без необходимости обновления информации, ранее введенной в базу данных.

Чтобы оставаться жизнеспособным в условиях возрастающей конкуренции и повысить продуктивность своего технологического потенциала, многие компании ищут более эффективные пути использования рабочей силы. Они определяются как гибкая организация труда. При этом наибольшие возможности заключаются в рационализации пространства. Подход состоит в создании высокоэффективных сетевых узлов, связывающих членов гибкой рабочей группы, распределенных по недорогим рабочим местам. Такая организация получила название "работа, независимая от местоположения".

Технология осуществления такой работы основана на объединении компьютеров и телефонной связи. Стержнем системы является программа, позволяющая обрабатывать электронную почту, звуковые сигналы и факс-сообщения через общий интерфейс, которым может быть персональный компьютер, компьютерный терминал или телефон, откуда пользователь может получить звуковые сообщения.

- Организация рабочего места.

В комплексе мер по обеспечению эффективности труда в сфере управления важная роль принадлежит рациональной организации рабочих мест и созданию благоприятных условий труда. От них напрямую зависят показатели творческого потенциала, сохранение здоровья и продолжительность жизни работников управленческого труда.

Рабочее место работника - зона его трудовой деятельности, оснащенная необходимыми средствами труда.

Основной задачей рациональной организации рабочих мест является создание работникам максимального удобства для осуществления их деятельности, освобождение от нерациональных перемещений и движений, снижение на этой основе затрат труда на выполняемую работу. Таким образом экономия времени и сил работника - главные критерии рациональности организации рабочих мест.

Устройство служебных помещений предполагает выбор для структурных подразделений или отдельных работников помещений рациональных форм, габаритов и размеров, а также планировку этих помещений и рабочих мест в них.

Планировка служебных помещений включает в себя распределение структурных подразделений по комнатам и такое размещение в них мебели и различного оборудования, которое предотвращает потери времени Ра лишние перемещения, обеспечивает экономное использование площади и сохранение здоровья работающих. При этом учитывается функциональная значимость структурного подразделения, содержание и технология выполнения работ, взаимосвязи работников в процессе труда.

При планировке служебных помещений и размещении рабочих мест в них необходимо учитывать следующие рекомендации:

· движение рабочего потока должно происходить без лишних возвращений и пересечений;

· структурные подразделения и часто вступающих в деловые контакты работников следует размещать в непосредственной близости друг от друга;

· шкафы, стеллажи и другое оборудование коллективного пользования необходимо располагать так, чтобы было удобно подходить к ним и пользоваться ими;

· в помещении не должно находиться ничего лишнего, ненужного для работы;

· площадь отдельных рабочих мест должна соответствовать санитарным нормам и специфике выполняемой работы;

· подразделения, связанные с приемом сторонних посетителей целесообразно размещать вблизи входов;

· рабочие столы целесообразно размещать перпендикулярно линии окон, так чтобы свет падал слева (справа менее рационально, но допустимо, размещение работника лицом к окну нерационально, а спиной - недопустимо).

Рациональные варианты планировки рабочего места предполагает размещение средств и предметов труда в пределах зон, наиболее удобных для выполнения трудовых процессов.

На эффективность управленческого труда решающее влияние оказывает оснащение рабочих мест техническими средствами для выполнения различных управленческих работ, средствами связи и служебной мебелью.



Рисунок 3 - Виды управления инфраструктурного менеджмента

Инфраструктурный менеджмент рассматривает следующие виды управления, рисунок 3.

- Организация уборки помещений.

Повседневное поддержание в должном порядке огромного числа производственных помещений и помещений общего пользования требует большой ответственности и пунктуальности. Управляющему службой уборки в своей работе необходимо руководствоваться следующими правилами:

· использовать людские ресурсы эффективно, чтобы добиться своевременного выполнения работы; распределять задания и распределять обязанности среди подчиненных;

· стараться стандартизировать рутинные работы;

· регулярно проводить инвентаризацию;

· координировать работу своей службы с другими, особенно с административными и инженерно-эксплуатационными.

К уборке помещений могут привлекаться как постоянные сотрудники, так и внештатные работники службы уборки (подрядчики) для проведения генеральной уборки, мытья окон и т.п. Управляющему этой службы в своей работе необходимо:

· руководить людьми, следить за оборудованием и поставками инвентаря;

· обеспечивать чистоту и порядок в производственных помещениях и помещениях общего пользования;

· вести отчетную документацию;

· предотвращать несчастные случаи среди работников;

· руководить службой в соответствии с финансовой политикой организации.

- Организация отдыха персонала.

Зона отдыха персонала, без преувеличения, является важнейшей зоной. В зарубежной практике зоны отдыха планируются исходя из расчета 0,4 - 0,5 кв.м. на человека. Независимо от того, какое помещение отведено под зону отдыха, здесь нужно предусмотреть удобную мягкую мебель, на которой можно сесть в непринужденной позе, вытянув ноги, расслабиться. Непременный атрибут - место, где можно попить чай или кофе, перекусить. Прекрасно, если в другом помещении, относящемся к зоне отдыха, расположен тренажерный зал.

- Управление системой питания персонала - комплекс работ по организации питания, которые требуются для снабжения пользователя здания продовольствием.

1.доставку и приготовление продуктов питания;

2.оборудование и содержание помещений для столовой, буфета.

В данном учреждении имеется столовая, в которой питаются больные, а для персонала имеются отдельные комнаты приема пищи.

- Управление базами данных - совокупность работ или услуг по созданию, обработке и хранению всей необходимой информацией по зданию, а также возможность электронного обмена данными:

1.создание базы данных;

2.инсталляция программного обеспечения;

3.обучение персонала:

4.защита программного обеспечения и информации.

- Управление дворовым хозяйством - комплекс работ пообеспечению основных функций здания, а также работы по уходу за зелеными насаждениями.

1.обеспечение чистоты объектов;

2.небольшие ремонтные работы;

3.подрезка кустарников и цветов;

4.озеленение территории.

- Управление местами парковки, гаражами - весь перечень работ, услуг по оптимальному использованию отведенной территории и пространства здания для парковки и стоянки транспорта:

1.разметка территории;

2.установка, расчет.

- Управление охраной и безопасностью - комплекс работ по обеспечению безопасности здания и его пользователей oт проникновения посторонних лиц:

1.входной контроль;

2.система внутреннего видеонаблюдения;

3.охрана объектов в нерабочее время;

4.особые наблюдения.

- Управление уборкой территории - комплекс мероприятий по уходу за зданием, прилегающей территорией, а также обеспечение безопасного входа-выхода в здание в зимний период:

1.текущая чистка фасада здания, мытье стекол, уборка;

2.уборка прилегающей территории;

3.готовность уборочной техники;

4.протоколирование мероприятий.

- Управление переработкой и утилизацией отходов-совокупность работ и услуг, требующихся дляудаления отходов из здания в рамках действующих санитарно - гигиенических норм:

1.сбор, сортировка и первичная обработка отходов;

2.транспортировка к местам промежуточного хранения;

3.доставка для повторной переработки или окончательное удаление.

3)Коммерческий менеджмент знания обслуживает следующие области. Состав работ в рамках коммерческого менеджмента здания:

1.Управление площадями и аренда - комплекс мероприятий по рациональному использованию имеющихся площадей и пространства здания, а также заключение договоров аренды и поиск арендаторов:

анализ использования площадей по назначению;

перераспределение с целью оптимизации в соответствии с правилами охраны труда;

поиск пользователей на освободившиеся площади;

контроль поступления платежей.

2.Планирование и контроль затрат- совокупность работ по обеспечению планируемых затрат в период эксплуатации здания.

составление плана затрат на содержание здания;

определение фактических затрат;

сравнение плановых и фактических затрат;

- доказательство необходимых мероприятий по корректировке затрат.

3.Управление договорами на техническую эксплуатацию здания (на обслуживание) - совокупность работ по оформлению, сопровождению. изменению и контролю всех договорных обязательств, которые необходимы для хозяйственной эксплуатации здания.



Рисунок 4 - Виды работ коммерческого менеджмента.

1.3 Проблемы управления инфраструктурой зданий в России

В дискуссиях профессиональных мероприятий по недвижимости очень часто звучит вопрос о стандартах в сфере инфраструктурного управления и эксплуатации недвижимости. Этот вопрос был актуален и пять лет назад, и сейчас активно обсуждается. В связи с этим на мероприятиях все чаще озвучивается проблема дефицита профессиональных кадров. Так какие есть возможности решения проблемы?

Управление недвижимостью делится у нас на три категории: управление стоимостью (assetmanagement, коммерческое управление.(propertymanagement)и инфраструктурное управление (facilitymanagement).Отсутствие стандартов напрямую связано с рынком кадров в сфере управления и эксплуатации недвижимости. Российский рынок управления и эксплуатации очень молодой, и профессиональное развитие необходимо не только через девелоперские проекты, но и через обучение современным методам управления и эксплуатации. У нас существует единственная школа, которая прививает современные методы работы по управлению недвижимостью,- это учебные курсы института IREM в России. Получить степень сертифицированного управляющего недвижимости (CertifiedPropertyManager) и подтвердить свои навыки сегодня можно не только через Национальный учебный центр риэлторов, но и в учебном центре Гильдии управляющих и девелоперов. Сегодня степень сертифицированного управляющего недвижимостью у профессионала рынка недвижимости подтверждает профессионализм специалиста. По сути, практика института IREM стала в стране стандартом, но, к сожалению, эта степень близка к сегменту коммерческого управления, но очень далека от инфраструктурного. На сегодняшний день невозможно найти ни одного профессионального курса по инфраструктурному менеджменту, отсюда возникает большой дефицит кадров на этом рынке. Объяснение здесь достаточно простое: Россия свой путь начала с торговли, а коммерческое управление недвижимостью очень близко к функциям извлечения прибыли от продажи. Инфраструктурное же управление близко к затратной части, поэтому бизнес изначально воспринимал, а зачастую и продолжает воспринимать ее как второстепенную функцию. Однако владельцы недвижимости стали чаще задумываться о качестве инфраструктурного обслуживания, так как основа управления активами - это повышение стоимости объекта, а если объект не выдерживает высоких требований арендаторов, в том числе по качеству услуг инфраструктурного менеджмента, последние выбирают другого владельца, и здание теряет в цене. Несколько лет назад на рынке недвижимости игроки стали самостоятельно решать задачу воспитания кадров: была попытка создания института недвижимости REMI ведущими компаниями рынка недвижимости, компания RD ManagementServices объявила о создании собственной школы подготовки управляющих и главных инженеров, западные компании создают свои учебные курсы и классы для подготовки внутренних ресурсов.

К сожалению, в России практически полностью отсутствует образование по инфраструктурному менеджменту. Из программ, представленных на российском рынке, в основном присутствуют МВА и курсы повышения квалификации таких учебных заведений, как Государственный университет управления, Московский государственный строительный университет, Российская академия народного хозяйства и других учебных заведений похожих Направлений. В основном в них делается акцент на эффективную реализацию проекта в области коммерческой недвижимости, рассматриваются аспекты именно коммерческого управления. В программах затрагиваются вопросы технической эксплуатации, но не инфраструктурного менеджмента. В итоге зачастую в учебные программы не включены прогрессивные и современные методы эксплуатации, позволяющие организовывать процессы инфраструктурного менеджмента более эффективно по производительности труда и себестоимости. Образовательные заведения акцентируют внимание на различных аспектах жизненного цикла недвижимости, в зависимости от основной направленности учебного заведения и самой учебной программы, и охватывают процессы от планирования до оценки стоимости объекта недвижимости с последующим выходом из проекта. На рынке также есть ряд курсов повышения квалификации в области управления недвижимости, но учебные программы относятся или к коммерческому управлению, или к области инженерной эксплуатации. Таким образом, можно прийти к неутешительному выводу, что профессионально научиться инфраструктурному менеджменту в России нельзя, хотя сами услуги инфраструктурного менеджмента существуют и предлагаются на рынке различными компаниями.

В России активно развивается строительство зданий с использованием современных инженерных систем. Отсутствие программ обучения по инфраструктурному менеджменту и современным практикам эксплуатации усугубляют ситуацию с кадрами и с качеством предоставляемых услуг, как следствие, отсутствуют стандарты на рынке инфраструктурного менеджмента. Инвестор и потребитель смотрят не только на успешность коммерческой концепции реализованного проекта, но и на качество facilityуслуг. Основной составляющей бизнеса facilitymanagement являются люди, и без профессиональной подготовки качество предоставляемых услуг будет низким. Получить качественное профессиональное образование в области инфраструктурного менеджмента сегодня можно только за рубежом и со знанием английского языка, от организации или частного лица это потребует существенных инвестиций. Небольшие компании не могут себе позволить инвестировать большие средства в персонал, а значит, развитие конкуренции на рынке инфраструктурного менеджмента ограничено. Конечно, можно с помощью современных технологий получать образование, не выезжая за пределы Российской Федерации, например, через электронные учебные центры. Они уже есть в IFMA и BIFM, однако пока данные программы не будут локализованы на территории России, массового интереса к обучению не будет из-за языковых ограничений. До появления массовых образовательных программ в области facilitymanagement мы будем вынуждены только обсуждать проблемы и повышать профессиональный уровень персонала в пределах собственных организаций, и, к сожалению, в будущем это неизбежно приведет к повышению стоимости facility-услуг по причине высокой конкуренции за человеческие ресурсы.

Помимо описанных проблем в кадровой сфере имеются и другие проблемы:

* потребность в актуальной информации;

* рост затрат на электроэнергию;

* высокая стоимость контрактов с поставщиками систем автоматизации

зданий на поддержку;

* недостаток средств эффективного контроля затрат на эксплуатацию;

* Риск снижения качества управления и экологические риски в результате неэффективного управления или планирования:

* повышение требований к надежности систем;

* интеграция с существующими устаревшими системами;

* нехватка персонала на фоне растущих потребностей;

* проблемы амортизации инфраструктуры и людских ресурсов

2. Характеристика деятельности предприятия ООО "Олимп Империал"

2.1 Организационно- правовая форма и виды деятельности

ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ"г. Москва - одно из крупнейших предприятий России по производству шампанских и игристых вин. Десятилетняя история предприятия - это путь освоения отечественного и зарубежного опыта производства шампанских и игристых вин. Уникальная промышленная технология ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" по производству Советского (Российского) шампанского приблизила качество вина к международным стандартам. Наша продукция хорошо известна и пользуется высоким спросом во многих регионах России. Шампанские вина, выпускаемые на ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" отличаются традиционной гармонией, типичной только для вин, производимых на данном предприятии.

Организационная структура предприятия представлена на рисунке 5.

Из схемы следует, что организационная структура ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" является линейно-функциональной.

Рассматривая организацию управления ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" , можно выделить следующие недостатки.

1. Не предусмотрено участия всего коллектива в определении ряда стратегических программ предприятия.

2. Структура организации не может оставаться неизменной, потому что меняется как внешнее, так и внутреннее ее окружение.

3. Организация сегодня использует ярко выраженную бюрократическую структуру управления.



Рисунок 5 - Организационная структура ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ"

Тем не менее, преимущество бюрократической структуры управления ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" состоит в четком разделении труда, иерархической соподчиненности сотрудников и органов управления, профессиональном росте, базирующемся на компетентности, и в упорядоченной системе правил и стандартов, определяющих функционирование организации, что дает большой эффект в системе функционирования крупного предприятия ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" .

Положительным является также то, что в рамках бюрократической структуры ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" часто делается упор на децентрализацию полномочий с тем, чтобы дать нижестоящим руководителям право самим принимать важные решения. Потенциальные преимущества такой схемы заключаются в улучшении взаимодействия и обмена информацией между руководством разных уровней (т.е. по вертикали), повышении эффективности процесса принятия решений, усилении мотивации деятельности руководителей, улучшении подготовки руководителей разных уровней. Целесообразность введения таких структур также растет по мере увеличения размеров организации и ее сложности.

Тем не менее, для того, чтобы использовать преимущества специализации нужна эффективная интеграция организации.

Рассматривая организацию работы ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" , можно отметить, что в работе секретариата обнаружена проблема невозможности доставки срочной информации руководству и другим отделам предприятия. По нашему мнению, эту проблему можно решить с помощью модернизации локальной вычислительной сети с сервером в центре комплексной автоматизации и терминалами во всех отделах ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ", что также облегчит работу сотрудников.

Выявлено недостаточное внимание руководства к вопросам рационализации информационных потоков, что вызвано перегрузкой руководителей из-за особенностей организационной структуры предприятия.

Тем не менее, в структурном отношении организационная структура предприятия формируется как организация комплексных звеньев производства. Пропорциональность входящих в состав предприятия структурных подразделений характеризуется рациональным соотношением их производственных мощностей.

Таким образом, в достаточной степени правильно построенная, постоянно совершенствующаяся производственная структура предопределяет ее соответствие организации производства предприятия "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ", что в свою очередь положительно влияет на улучшение технико-экономических показателей деятельности предприятия, обеспечивает непрерывность производственного процесса, ритмичность работы предприятия, рост производительности труда, улучшение качества продукции, наиболее целесообразное использование трудовых, материальных и финансовых ресурсов полиграфического предприятия.

2.2 Основные экономические показатели работы предприятия

Проведем комплексный экономический анализ деятельности предприятия ООО "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" .

Основные показатели деятельности предприятия "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" представлены в табл.2.1.

Таблица 1 - Основные показатели деятельности предприятия "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" , 2011-2013 гг.

Показатель	2011	2012	2013	Откло-нение	Темп роста,%
Выручка от реализации, тыс. руб	6832	130019	198186	191354	2900,85
Балансовая прибыль, тыс. руб	-70	12683	12313	12383	-17590,00
Чистая прибыль, тыс. руб	-70	9565	8833	8903	-12618,57
Среднесписочная численность работников	87	251	323	236	371,26
Фондоотдача, руб/руб ОС	18,19	20,02	14,76	-3,44	81,11
Производительность труда, тыс. руб/чел	78,53	518,00	613,58	535,05	781,34

Как свидетельствуют данные, эффективность деятельности предприятия "ОЛИМП ИМПЕРИАЛ" за рассматриваемый период значительно увеличилась в 2012 г. со снижением последней в конце периода, что обусловлено следующими факторами:

- увеличением выручки от реализации продукции, работ, услуг с 6832 тыс. руб. в 2011 г. до 198186 тыс. руб. в 2013 г.;

- увеличением чистой прибыли с -70 тыс. руб. в 2011 г. до 8833 тыс. руб. в 2013 г.

За 2011-2013 гг. фондоотдача основных фондов предприятия увеличилась с 18,19 руб./руб. основных средств в 2011 г. до 20,02 руб./руб. основных средств в 2012 г. и снизилась в 2013 г. до 14,76 руб./руб. основных средств, что обусловлено введением в действие не всего парка закупленного оборудования.

Производительность труда за период увеличилась с 78,53 тыс. руб./чел. в 2011 г. до 518 тыс. руб./чел. в 2012 г. и до 613,58 тыс. руб./чел. в 2013 г., что является положительной тенденцией, т.к. характеризует повышение эффективности использования трудовых ресурсов.