Ринок житла та особливості його розвитку

- адміністративні (складна процедура відводу землі під забудову, погодження проекту та отримання дозвільної документації).

Наявність високих вхідних бар'єрів на первинному ринку житла сприяє збільшенню рівня концентрації ринку та посилює ринкову владу крупних забудовників. Таким чином, конкуренція на ринку житла має стати важливою умовою його існування та розвитку, оскільки саме вона змушує учасників ринку постійно впроваджувати найбільш ефективні способи виробництва, запропонувати нові концепції та цінові пропозиції, здійснювати роботу у нових сегментах.

Третій напрямок підвищення ефективності функціонування ринку житла - державне стимулювання попиту на ринку житла і підвищення доступності житла для населення через надання субсидій на придбання житла громадянам, перед якими держава має зобов'язання щодо забезпечення житлом, реалізацію цільових міських програм, які передбачають бюджетну підтримку при придбанні житла молодих сімей, працівників бюджетної сфери та інших категорій громадян.

З метою розв'язання житлової проблеми на реалізацію Державної цільової соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр. (програма «Доступне житло») закладено необхідні кошти в сумі 88 499,75 млн. гривень без урахування щорічної інфляції та визначено очікувані результати, а саме: забезпечення житлом 265,8 тис. сімей шляхом будівництва 16,6 млн. кв. метрів його загальної площі. Однак за перші 3 роки її реалізації лише 2 604 сім'ї отримали державну підтримку .

Загалом починаючи з 2003 р. було укладено 17 885 угод за програмою пільгового довгострокового кредитування молодих сімей та одиноких молодих громадян на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла [10], що на сьогодні фактично стала складовою програми «Доступне житло», обсяг державних надходжень склав 837 млн. грн., проте фактично такі обсяги забезпечення населення житлом є досить незначними.

Таким чином, держава розробляє та покращує механізми для вирішення житлових проблем населення. Так Програма доступного житла розпочата у 2010 р. є більш комплексною порівняно з програмою підтримки молодіжного житлового будівництва (кредитування). Перевагою програми доступного житла є відсутність обмежень за віком. Якщо програма пільгового кредитування молоді передбачає повернення коштів упродовж 30 років, то Програма «Доступне житло» - це надання безповоротної 30% державної субсидії, а також земельних ділянок під будівництво органами місцевого самоврядування. 

Реальний стан економіки і доходи населення не дозволяють здійснювати повноцінне фінансування запланованих програм, а тим більше надавати житло безкоштовно малозабезпеченим сім'ям, частка яких становить понад 60% населення. На сьогодні рівень соціальної гарантії, який у змозі забезпечити держава - 8-10% населення.

Отже, в сучасних умовах обсяги виділених субсидій та надання державної підтримки не можуть масштабно вирішити житлову проблему населення. Так одночасно розвиваючи різні моделі фінансування житла державний бюджет є перевантаженим. Саме тому слід сконцентрувати на створенні житлових секторів певного типу забудови та стимулювання того типу житла, що буде виступати в якості стандарту для основної маси населення.

В цьому контексті, актуальною є підтримка будівництва доступного житла з можливістю його придбання у власність за умови перегляду початкового внеску (до 10% вартості житла), необхідно долучити до реалізації Програми «Доступне житло» Державну іпотечну установу, яка буде проводити рефінансування кредитів, оформлених в рамках програми.

Четвертим напрямком є зниження собівартості будівництва. Уникнути зростання витрат при проектуванні і будівництві можливо через регулювання правовідносин у сфері плати за підключення об'єктів будівництва до інженерних мереж та повторне застосування проектної документації об'єктів соціальної інфраструктури та майново-господарського призначення. А також впровадження інновацій у будівництво житла, яке має важливе значення для підвищення економічної ефективності галузі. Завдяки практичному виключенню наукового фактора із процесу розвитку будівництва в останні роки, сьогодні ми маємо помітне технологічне відставання будівельної галузі України від розвинених країн світу. Слід зазначити, що без інноваційного потенціалу будівельні підприємства не можуть бути стратегічно гнучкими, а відповідно до цього конкурентоспроможними. Ефективне використання інноваційного потенціалу є одним із головних факторів, що визначають стабільність будівельного підприємств.

ВИСНОВКИ

Сучасні тенденції та вибір тих чи інших напрямків підвищення ефективності функціонування ринку житла, дозволяють спрогнозувати наступні варіанти його розвитку:

Інерційний варіант відбудеться за незначних обсягів житлового будівництва у зв'язку відсутністю активного інвестування у будівництво житла та з урахуванням існуючих і прогнозованих обмежень інфраструктури, відсутності інновацій при будівництві, наявності існуючих адміністративних бар'єрів.

Розвиток житлового кредитування придбання і будівництва житла населенням, та надання кредитів забудовникам житла, впровадження альтернативних механізмів фінансування житлового будівництва, ліквідація штучних обмежень при відводі землі та будівництві свідчитиме про прогресивний шлях розвитку, основою якого є проведення комплексних реформ на ринку житла.

В сучасних умовах всі дії органів влади, спрямовані на розвиток ринку житла України, повинні враховувати його тісний взаємозв'язок з іншими сегментами ринкової економіки (товарними ринками, ринком капіталу, ринком праці), тому що активне зростання ринку житла неможливе без ефективного функціонування останніх. Унаслідок цього державна політика стимулювання розвитку ринку житла повинна враховувати специфіку трансформаційних процесів і структурні особливості сучасного стану економіки України.

Сучасний вітчизняний ринок житла перебуває в стадії становлення, що пояснює недостатню розробленість сутності і категоріально-понятійного апарату його функціонування. Проведені дослідження дозволили визначити ринок житла як систему економічних відносин суб'єктів ринку, пов'язаних з оборотом прав власності на житло з метою задоволення житлових потреб на основі механізмів ринкового ціноутворення і державного регулювання. У зв'язку із цим, актуалізується завдання визначення ступеня державного регулювання ринку житла, форм і напрямків житлового реформування, гармонізації економічних інтересів державної влади на всіх рівнях. Ринок житла необхідно розглядати як самостійний ринок у системі ринків і пріоритетів державного регулювання для забезпечення доступності житла і соціальної рівноваги в державі.

Висловлюючи власну позицію щодо векторів розвитку ринку житлової нерухомості в Україні, можна констатувати, що за відсутності різкого погіршення кон'юнктури світової і вітчизняної економіки та виваженої макроекономічної політики української влади у 2014 році цінова динаміка на вказаному ринку буде такою:

1. Середній рівень цін на житло мало відрізнятиметься від того, який сформувався у 2013 р., однак це не означає, що ціни залишатимуться зовсім незмінними.

2. В окремі періоди в межах календарного року може спостерігатися як певний приріст цін, так і їх падіння, тобто такі цінові коливання не будуть тривалими.

3. Ринку буде притаманна підвищена волатильність -- часті різновекторні цінові коливання, коли певний приріст або зниження цін, частіше всього, буде змінюватися рухом у зворотному напрямі з тією ж амплітудою.

Основною умовою виходу ринку житлової нерухомості із стану депресивної стабільності і, відповідно, основним напрямком діяльності держави у цій сфері має бути встановлення більш ефективного балансу між платоспроможним попитом та ціновою пропозицією, який би сприяв зростанню обсягів житлового будівництва та створював сприятливі умови для вирішення житлових проблем громадянами, які потребують поліпшення житлових умов.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Офіційний сайт Державного комітету статистики України // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.ukrstsat.gov.ua

Офіційний сайт Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.molod-kredit.gov.ua/

Заюков І.В. Перспективи розвитку житлового будівництва України:економічний та соціальний ефект. / Сучасні технології, матеріали і конструкції в будівництві. - 2008. - с. 104-110.

4. Ушацький С. А., Сердюк А. В. Організаційно-економічні основи формування та розвитку ринку доступного житла: монографія. - Вінниця : ВНТУ, 2011. - 176 с.

5. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости: Автореф. дис. ... канд. экон. наук : 08.00.01 / О.А. Зарайская ; Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. - M., 2010. - 26 с.

6. Державна житлова політика України: проблема соціально-економічної ефективності : аналіт. доп. / О. А. Більовський. - К. : НІСД, 2012. - 136 с.

7. Лисов І. В. Структурна схема оптимальної структури житлового будівництва у державі / І.В. Лисов // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.dy.nayka.com.ua/?op=1&z=293

8. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович, О. Старков, Е. Черных // Вопросы экономики. - 2005. - №1 - С. 63-68

9. Єщенко П.С., Чубук Л.П. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах / П.С. Єщенко, Л.П. Чубук // Фінанси України. - 2009. - № 7. - С.30-38.

10. Завгородня О. За програмою доступного житла вже збудували 114 будинків. / О. Завгородня // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.unn.com.ua/uk/news/1255114-za-programoyu-dostupnogo-zhitla-vzhe-zbuduvali-114-budinkiv?_part=main&_print=1

11. Єщенко П. С., Чубук Л. П. Соціальне житло і моделі забезпечення ним. / П. С. Єщенко, Л. П. Чубук // Економічна теорія. - № 2. - 2009. - с. 36-46.

12. Асаул А. М. Економіка нерухомості : підручник / А. М. Асаул, І. А. Брижань, В. Я. Чевганова. - К. : Лібра, 2004. - 304 с.

13. Данилишин Б. М. Сфера та ринок послуг у контексті соціальної модифікації суспільства : монографія / Б. М. Данилишин, В. І. Куценко, Я. В. Остафійчук. - К. : ЗАТ “Нічлава”, 2005. - 400 с.

14. Євтух О. Т. Іпотека як інструмент позабюджетного житлового інвестування / О. Т. Євтух // Фінанси України. - 1999. - №11. - С. 69-78.

15. Куценко В. І. Соціальна держава (проблеми теорії, методології, практики) : монографія / В. І. Куценко, В. П. Удовиченко, Я. В. Остафійчук. - К.: Заповіт, 2003. - 228 с.

16. Лагутін В. Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування / В. Д. Лагутін // Фінанси України. - 2004. - № 1. - С. 75.

17. Паливода К. В. Іпотечний ринок житла в Україні: проблеми та перспективи : монографія / К. В. Паливода. - К. : Знання, 2006. - 197 с.

18. Нерухомість в Україні : підручник для студ. вищ. навч. закл. / В. І. Павлов, І. І. Пилипенко, І. В. Кривов'язюк. - К. : Держ. акад. статистики обліку та аудиту, 2008. - 765 с.

19. Котлер Ф., Армстронг Г., Сандерс Дж., Вонг В. Основы маркетинга: Пер. с англ. - 2-е европ. изд. - М.; СПб.; К.; Изд. дом «Вильямс», 1998 - 1056 с.

20. Кошева А.М. Державне регулювання розвитку житлової сфери в Україні. -Автореф. на здобуття наук. ступ. к. наук з держ. упр. - К.:- 2013 р.- 19 с.

21. Портер Майкл Е. Стратегія конкуренції: Методика аналізу галузей і діяльності конкурентів / А. Олійник (пров. з англ.), Роман Скільський (пров. з англ.). - К.: Основи, 1998. - 390 с.

Размещено на Allbest.ru