Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья

24

Курсовая работа

на тему: «Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья»

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. В настоящее время рынок земли очень динамично развивается в связи с резким повышением спроса на земельные участки.

Цель данной курсовой работы изучить механизм ценообразования на Подмосковном рынке земли. В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:

- изучить аспекты рынка;

- проанализировать рынок земли Подмосковья;

- изучить законодательные основы;

- наметить пути развития рынка земли.

Объектом изучения является рынок земли Подмосковья. В первой главе были рассмотрены теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли. Во второй главе дан анализ практики формирования цен на рынке земли. Третья глава рассматривает перспективы развития ценообразования не рынке земли.

1. Теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли

1.1 Земельный рынок

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье. Бесплатность пользования землей явилась одной из главных причин неэффективного ее использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, под городские объекты занимаются особо плодородные пригодные для сельхоздоработки земли.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

а) специфика данного объекта;

а) неразработанность нормативно-правовой базы;

в) неразвитость земельного рынка в стране.

Сегодня, земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком - первая форма регулирования рынка прав аренды - устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится вещественным фактором производства, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке.

К основным функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд других субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях.

1.2 Ценообразование на земельном рынке

Чтобы понять процесс ценообразования, отметим существующие виды стоимости земли:

- потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;

- нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;

- рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т.д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;

- оценочная стоимость - цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т.д.).

Рассмотрим методы оценки рыночной стоимости земли.

Методы оценки рыночной стоимости земли.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Если разрешение на землю предоставлено правом собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

Цену на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще - объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

Участок земли с заранее известными потребительскими свойствами - субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

Следует отметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не только Московского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходе упомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

Однако существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте - устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

Следовательно, характеризуя тот или иной земельный участок, необходимо не просто перечислять положительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

Только в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

Рынок земли еще только формируют, поэтому в настоящее время процесс ценообразования нельзя назвать логичным и упорядоченным. И предположение о том, что земельный рынок в Московском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду.

2. Анализ практики формирования цен на рынке земли

2.2 Анализ цен на рынке земли Подмосковья

Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования - об этих вопросах задумается сейчас все больше людей. Вне зависимости от «высоты полета», всех их объединяют одни и те же вопросы. Какова рыночная стоимость земли, как оформить землю в собственность, каков налог на землю, как подвести коммуникации? Эти и другие вопросы неразрывно связаны с рынком земли http://www.irn.ru.

Земельные участки на рынке земли Подмосковья оценивают по многочисленным критериям, основные из которых - расположение (направление, удаление от МКАД), назначение, размер, а также инфраструктура района, где находится реализуемый надел.

Привлекательным с инвестиционной точки зрения может быть и территория на достаточном удалении от МКАД, поскольку экологическая обстановка вблизи столицы не самая лучшая. Кроме того, есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортная ситуация в Московской области улучшится, и термин «дальнее Подмосковье» потеряет актуальность. Эксперты советуют приобретать участки под застройку в коттеджных поселках, расположенных в лесах (лиственных и хвойных), а также вдоль рек на берегу водоемов.

Не стоит серьезно относиться к слишком дешевым предложениям, поскольку значительное снижение цены почти всегда обусловлено каким-либо негативным фактором, о котором покупатель может даже не догадываться. Наиболее перспективными с точки зрения инвестирования считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе. Привлекательными являются участки площадью 10-30 га, в отношении которых получено разрешение на индивидуальное жилищное строительство и где проложены коммуникации. Действительно, на сегодняшний день следует отметить, что изначально сотка земли стоит 10-15 тыс. долл., но уже через год ее розничная цена может составить 30 тыс. долл. и выше.

Дефицит земли в области вынуждает игроков рынка недвижимости переключить внимание на сопредельные с Московским регионы. Влияние подмосковного девелопмента уже испытывают на себе Тульская, Калужская, Смоленская, Тверская, Ярославская, Владимирская области. Здесь тоже растет стоимость земли, но гораздо менее существенно, чем в ближнем Подмосковье Еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №14 (7-13 апреля 2008 года)

стр. 24-25..

Проанализируем цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (табл. 1).

Таблица 1. Средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2008 года

Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево - Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) - индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры - газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 1).

Рис. 1. Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2008 года

Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 2).

Таблица 2. Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2007 - апрель 2008 гг.

Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.

«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья (рис. 2).

Рис. 2 Динамика цен на земельные участки Подмосковья за период ноябрь 2007 - апрель 2008 гг.

Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа» http://www.irn.ru.

Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.

«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 - 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 3).

Таблица 3. Распределение земель Подмосковья по категориям

Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).

Рис. 3. Структура распределения земель Подмосковья по категориям

В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25-30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10-15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств http://marketing.rbc.ru. Представим наглядно данные на рисунке 4.

Рис. 4 Состав земель Подмосковья

3. Перспективы развития ценообразования на рынке земли

В курсовой работе, разработанной на тему «Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке земли Подмосковья, анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево - Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель - до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же введение налога на землю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, не позволит иметь в собственности большие участки земли, не приносящие доход, это будет просто убыточно.

Проведение курсовой работы позволило оценить сегодняшнюю ситуацию на рынке земли Подмосковья.

Список используемой литературы

1. Еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №14 (7-13 апреля 2008 года) - 657 с.

2. Еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №16 (21-27 апреля 2008 года) - 656 с.

3. Герасименко В.В. Ценообразование: Учеб. пособие. - М.:ИНФРА-м, 2008. - Х, 442 с.

4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. - 2-е изд., перераб. и доп.-М. ООО «ТК Велби», 2002. - 472 с.