Развитие ипотечного кредитования как фактор реализации жилищной программы города (на примере ОАО "Колыма-банк")

Размещено на http://www.allbest.ru/

Развитие ипотечного кредитования как фактор реализации жилищной программы города (на примере ОАО «Колыма-банк»)

Введение

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

Актуальность темы исследования. Современный этап экономического развития России характеризуется усилением модернизационных тенденций, объективно связанных с необходимостью выявления дополнительных источников инвестиций с целью их концентрации на приоритетных направлениях социально-экономического развития муниципальных образований и регионов. В числе указанных приоритетов в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в последнее время особое место занимает институт ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), специфика которого определяет усиление исследовательского внимания на его муниципальном аспекте, на рассмотрении потенциала ИЖК в составе важнейшего ресурса развития муниципальных образований. Развитие рыночных отношений в данной сфере и уровень институционализации рынка жилья демонстрируют высокую степень его территориальной дифференциации, что объясняет необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов, включая создание адаптивных муниципальных моделей ипотечного жилищного кредитования.

Степень разработанности проблемы. Все большее число публикаций посвящается анализу и развитию рынка жилищной ипотеки в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города, поскольку ипотечное жилищное кредитование является одним из наименее задействованных и одновременно наиболее эффективных способов инвестирования в реальный сектор экономики муниципального образования. В целом тема рынка недвижимости является достаточно разработанной, многие его аспекты были исследованы отечественными и зарубежными специалистами, такими как Асаул А., Балабанов И., Болдырев В., Виноградов Д., Горемыкин В., Грибовский С., Григорьев В., Иванова Е., Карасева А., Максимов С., Маслов Н., Острина И., Руднев А., Стерник Г. и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами муниципальной экономики.

В последние годы появилось множество публикаций, посвященных исследованию проблемы ипотечного жилищного кредитования в системе муниципального управления, включая анализ моделей жилищного кредитования, в числе авторов которых: Аверина Л., Барановский И., Баронин С., Барсукова С., Белых А., Бузырев В., Гарибов В., Иванов В., Ивасенко А., Исаев Р., Климентьева Ю., Кокорев Р., Королюк С., Котляров М., Косарева Н., Литвинова О., Логинов М., Мартынова Т., Матюхин Г., Меркулов В., Минц В., Оселедец В., Пастухова Н., Покопцева Е., Рогожина Н., Рукавишиков В., Сергеев Д., Смирнов В., Соколов В., Страпк Р., Сучков А., Цылина Г., Шипкова О., Широких А., Яськова Н., Яхимович В. и др.

Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования развития ипотечного жилищного кредитования рамках экономических стратегий на муниципальном уровне, не определена в полной мере роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, слабо проработана информационная составляющая данного процесса. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно муниципального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер.

Объект - ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет - совершенствование направлений развития ипотечного кредитования на территории муниципального образования «Города Магадана».

Цель- определение основных направлений развития ипотечного жилищного кредитования в городе Магадане с целью реализации жилищной программы на территории муниципального образования «Город Магадана».

В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

- исследовать нормативную и специальную литературу по ипотечному кредитованию;

- проанализировать ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы на территории г.Магадана и Магаданской области;

- оценить роль Ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки;

- определить основные направления развития ипотечного жилищного кредитования в г.Магадане и Магаданской области.

Инструментарно-методический аппарат исследования. При разработке проблемы использовались системный и ресурсно-целевой подход, методы экономического, логического и сравнительного анализа; статистического анализа и прогнозирования.

Информационно-эмпирическая и нормативно-правовая база исследования формировалась на основе сведений, содержащихся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализации рыночных отношений в жилищной сфере муниципальных образований; Федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, отраслевых нормативных актов, а также официальных данных Росстата, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ, разрешенных к публикации данных по субъектам РФ, администрации Магаданской области и ее муниципальных образований, статистических сборников, ежегодников, материалов монографических исследований, федеральных, региональных и муниципальных программ социально-экономического развития (в т.ч. Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», ФПЦ «Жилище»), а также интернет-ресурсов и проведенных автором исследований.

Структура и объем дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников и литературы.

В первой главе дипломной работы « Методологические основы ипотечного кредитования в России» рассмотрены теоретические аспекты истории ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России. Проведен обзор ипотечных моделей и программ, реализуемых на территории Российской Федерации. Раскрыто понятие ипотечного кредитования в системе управления муниципальным образованием.

Во второй главе проводимого исследования «Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы» проанализирована роль ассоциации ипотечного жилищного кредитования в развитии рынка ипотеки, проведен краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации. Магаданская ипотечная компания рассмотрена как инструмент реализации проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в муниципальном образовании «Город Магадан» и Магаданской области

В третьей главе исследования « Анализ и совершенствование основных направлений развития ипотечного кредитования с целью реализации жилищной программы на территории муниципального образования «Город Магадан» проанализирован рынок ипотечного кредитования в рамках реализации жилищных программ на территории города Магадана и предложены новые направления развития ипотечного жилищного кредитования в городе Магадане.

1. Методологические основы ипотечного кредитования в России

1.1 История ипотеки и текущее состояние ипотечного кредитования в России

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2006.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Гончаров А. Ипотека - быть или не быть? // Бизнес, №27, 2008г. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства - 20 лет под 8 % годовых, для городов - 22 года под 7 % годовых. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПресс, 2009.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

· 1863 год - принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения - Херсонского земельного банка.

· 1866 год - открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения - общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

· 1868 год - принятие устава сельских банков

· 1872 год - принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

· 1883 год - учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

· 1884 год - открыт банк по кредитованию землевладельцев - Государственный банк Российской империи.

· 1885 год - открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПресс, 2009.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

Законы и законопроекты:

* Закон N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (редакция от 13.05.08);

* Закон N 152 "Об ипотечных ценных бумагах" (редакция от 27.07.06);

* Закон N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (редакция от 22.12.08);

* Закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (редакция от 23.07.08);

* Закон N 146 "Налоговый кодекс Российской Федерации" (редакция от 26.11.08);

* Закон N 215 "О жилищных накопительных кооперативах" (редакция от 23.07.08);

* Закон N 218 "О кредитных историях" (редакция от 24.07.07);

* Закон N 2872-1 "О залоге" (редакция от 19.07.07);

* Закон N 256 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (редакция от 25.12.2008);

* Закон N 188 "Жилищный кодекс Российской Федерации" (редакция от 23.07.08);

* Проект закона "О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в части эмиссии закладных листов)"

* Проект закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты в связи с принятием Федерального закона О секьюритизации" ;

* Проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О секьюритизации" ;

* Проект закона "О внесении изменений в Положение о ракрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденное Приказом ФСФР России от 10.10.2006 № 06-117/пз-н";

Постановления Правительства РФ

* Постановление N 152 от 10.03.07г. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" ;

* Постановление N 282 от 11.05.06 г. "О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства";

* Постановление N 233 от 21.04.06г. "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика";

* Постановление N 46 от 28.01.06 г. "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов";

* Постановление N 501 от 10.08.05г. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй";

* Постановление N 435 от16.07.05г. "Об утверждении Положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия"

* Постановление N 523 от 07.10.04г. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений"

Нормативные документы Центрального Банка России

* Письмо ЦБ N 21-Т от 10.02.09г. "О реализации Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";

* Указание ЦБ N 2134-У от 27.11.08г. "О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России";

* Указание ЦБ N 2055-У от 16.08.08 г."О внесении изменений в Указание Банка России от 16 января 2004 года № 1376-У "О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации";

* Указание ЦБ N 2008-У от 13.05.08г. "О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита";

"Пример формирования графика погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком";

* Указание ЦБ N 1761-У от 13.12.06г. "О проведении единовременного обследования досрочного погашение ипотечных жилищных кредитов";

* Инструкция ЦБ N 112-И от 31.03.04г. "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием".

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавли­вающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, независимо от состояния экономики, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2008г. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

1.2 Ипотечные модели, развивающиеся в России и программы ипотечного кредитования

1.3 Ипотечное жилищное кредитование в системе управления муниципальным образованием

Анализируя феномен ипотечного жилищного кредитования в системе управления муниципальным образованием (как в условиях стабильной мировой экономики, так и с учетом влияния на развитие этого процесса мирового финансового кризиса) нами сделан акцент на особом позиционировании его потенциала (как инвестиционного, так и организационного) в формировании и реализации экономических стратегий муниципального уровня. Выявленная в результате активного развития ипотечного жилищного кредитования в России (рис.1) и регионах многоаспектность проявления его эффектов: Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 2004. - № 15. - с. 16.

- в виде прямого экономического (в строительном комплексе); мультипликативного (в целом ряде сопряженных со строительной сферой отраслей муниципальной экономики);

- социального (для социума территории); инвестиционного (в соответствующих процессах регионального и муниципального уровней), - инициировала уточнение места и роли института жилищной ипотеки в формировании стратегий социально-экономического развития и модернизации муниципальной экономики.

Являясь важным фактором социально-экономического развития муниципального образования и сложным финансовым инструментом, ипотечное жилищное кредитование оказывает - через привлечение средств в жилищное строительство- стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику муниципального образования в целом. В рамках жилищной ипотеки можно решить большое количество социально - экономических проблем, стоящих перед муниципальным образованием, регионом и государством в целом (рис. 2).

Рис. 1. Анализ и прогноз развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России Рассчитано автором по: Текущее состояние ипотечного кредитования в России// http:// www.ahml.ru

В число этих проблем входит повышение денежных доходов и жизненного уровня граждан, снижение инфляции за счет оттягивания на себя временно свободных денежных средств граждан и предприятий, расширение жилищного строительства на рыночных принципах, увеличение ВВП за счет роста платежеспособного спроса на продукцию стройиндустрии и смежных отраслей промышленности и т.д. Минц В. В ожидании третьего пути: [Ипотечное кредитование] // Эксперт. - 2006. - № 16. .

С экономической точки зрения одним из важных аспектов жилищной ипотеки для муниципального хозяйства является то, что средства, затраченные на покупку жилья, инвестируются, в первую очередь в стройиндустрию и способствуют увеличению темпов экономического роста МО. С другой стороны, ИЖК, являясь одним из видов банковского кредита (поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности), стимулирует развитие инвестиционных процессов в границах муниципального образования, причем преимущественно инновационно-ориентированных.

То есть ипотечное жилищное кредитование является мощным инструментом не только развития инвестиционного потенциала в экономике муниципального образования, но и его аккумулирования в точках инновационного роста, что делает ИЖК одновременно и антиинфляционным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2008. - № 6. - с. 44-50. При этом следует отметить двойственность толкования инновационного статуса ИЖК в системе муниципального образования: как инновационной модели инвестирования и как специфической формы финансирования инноваций в жилищной и сопряженных с ней сферах муниципальной экономики (рис.3).

Рынок ипотечного жилищного кредитования динамично развивается, правда, на сегодняшний день, в связи с экономическим кризисом, многие банки стали ощущать нехватку «длинных» денег. Это, в основном, те структуры, которые, производя заимствования на Западе, затем использовали эти средства, в том числе, и для выдачи ипотечных кредитов. Как следствие, банки сократили количество ипотечных программ, ужесточили требования к заемщикам. Это и хорошо, ведь именно выдача кредитов повышенного риска привела к ипотечному кризису в США.

В соответствии с вышеизложенным можно сделать вывод, что для формирования эффективно функционирующей системы ипотечного жилищного кредитования муниципального образования, прежде всего, необходима действенная система ипотечных институтов, включая банки и другие кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные операции в границах МО.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2. Теоретико-модельное представление ипотечного жилищного кредитования в системе отношений муниципальной экономики

Ипотечное жилищное кредитование как относительно самостоятельная целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики муниципального образования, - с другой, должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия и региональные детерминанты, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

2. Ипотечное кредитование как фактор реализации жилищной программы

2.1 Роль Агентства ипотечного жилищного кредитования в развитии ипотечного кредитования

Агенство ипотечного жилищного кредитования возникло как важный участник российской ипотечной системы. Теоретически, это федеральное агентство способно выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынку ипотеки, включая такие, как:

- Поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки. Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне -- от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

- Распространение стандартов андеррайтинга ( процесс принятия страхового риска) и ипотечных продуктов. В России подобных стандартов не существует, хотя они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. На эффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров, что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовых ресурсов. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт. - 2006. - № 30. Такой режим возможен только при обеспечении возможности замены одних закладных на другие с помощью тождественных финансовых условий и критериев андеррайтинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используют стандартные условия, возможно более быстрое развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог бы предоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки и, с течением времени, можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечного финансирования для домовладельцев.

- Обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например, Сбербанка и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какая существует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономическими обстоятельствами. АИЖК может преодолевать нехватку капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно мелким частным банкам. Принимая на себя эту функцию, АИЖК не должна подрывать ипотечные программы уже существующих ликвидных банков.

- Демонстрация потенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторых потенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованием только после того, как они увидят возможность прибыльного ведения этого бизнеса. АИЖК могло бы подать пример системы ценообразования на основе учета рисков, который свидетельствовал бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере.

- Принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. На российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск. Отсутствуют также и исходные данные для определения цен на долгосрочные облигации. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования // Эксперт. - 2006. - № 30. Федеральное агентство может сыграть решающую роль катализатора с помощью инициативы по созданию рациональной структуры ценообразования с тем, чтобы положить начало этому процессу. Данная организация, действующая при поддержке правительства, возможно, находится в наилучшем положении с точки зрения принятия на себя этого риска. По истечении определенного времени структуру ценообразования будет необходимо пересмотреть с тем, чтобы адаптировать ее к меняющимся обстоятельствам. Федеральному агентству не следует использовать свое преимущество раннего начала деятельности по данному направлению для создания монополии в сфере секьюритизации ипотеки.

Страхование кредитных рисков. Существуют определенные сомнения относительно эффективности закладных в качестве обеспечения для кредитов и, в результате, возможности определить цену ипотечного кредита. АИЖК могла бы предложить страховые продукты для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами. Федеральное агентство предполагает изучить предложение о принятии обязательств по своевременности выплат в отношении функционирования ипотечных ценных бумаг. С экономической точки зрения, существует мало различий между страхованием результатов функционирования кредита в отношении пула ипотек и страхованием результатов функционирования отдельных ипотек. В любом случае, федеральное агентство зависит от выполнения функций андеррайтинга организаторами ипотеки и возможностей по сбору средств, которыми располагают вспомогательные службы. В качестве федерального органа, АИЖК находится в уникальном положении для диверсификации своего кредитного риска по всем регионам Российской Федерации.

До настоящего времени федеральное агентство приобретало рублевые закладные с фиксированной ставкой по ипотечным векселям в размере 18 процентов. В конечном итоге, их предполагается финансировать с помощью ипотечных ценных бумаг, выпускаемых по ставке 15 процентов, предпочтительно в виде ипотечных сертификатов участия. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 2007. - 64 с Разницу предполагается разделить между федеральным агентством, которое оставит себе 1 процент, и первичными агентами, которые оставят себе 2 процента. Объемы кредитования, планируемые для программы на первоначальном этапе, составляют малую долю потребности в жилье и целевых показателей Госстроя в отношении нового строительства жилья. Лишь небольшая часть имеющегося у федерального агентства финансирования, вероятно, будет направлена в предстоящем году на новое строительство. Большая часть этих ипотечных операций направлена на финансирование улучшения жилищных условий с переездом семей в квартиры большей площади.

Выпуск краткосрочных облигаций создает для АИЖК риск потерь, вызванных уменьшением стоимости ценных бумаг в результате снижения процентных ставок. Пятилетние облигации, обеспеченные общей гарантией, которые были выпущены в апреле 2003г., идут на финансирование приобретения ипотек с фиксированной ставкой и сроком погашения 20 лет. Подобный выпуск создает для агентства риск потерь, связанных со снижением процентных ставок. Если инфляция и, соответственно, процентные ставки, значительно повысятся ближе к сроку погашения этих облигаций, то агентство будет вынуждено заменить их с убытками для себя. Если же инфляция снизится в большей мере, чем это ожидается, то закладные с фиксированной ставкой, служащие основой облигаций, могут быть оплачены раньше срока, и инвесторы, в данном случае государственный пенсионный фонд, потеряют ожидаемый доход.

В тех случаях, когда кредитные организации, которым оказывается правительственная поддержка, брали на себя такой риск, они теряли значительные средства. Например, в 1990-х гг. это произошло с аргентинскими кредитными организациями, предоставлявшими ипотечные кредиты, деноминированные в долларах, а в 1970-х аналогичная ситуация возникла в США, где ссудо-сберегательные ассоциации финансировали долгосрочные активы с фиксированными ставками краткосрочными обязательствами. Для минимизации риска финансовых потерь от колебаний процентной ставки такие ипотечные агентства, как АИЖК обычно хеджируют риск процентной ставки, согласовывая потоки денежных средств по активам и пассивам по срокам. Финансовое учреждение с сбалансированными по срокам потоками денежных средств не потеряет и не увеличит рыночную стоимость активов при изменении процентной ставки. Самый легкий способ согласования сроков -- это согласование по срокам потоков денежных средств по активам и пассивам. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализирование. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 2008. - 207 с. Если АИЖК не удастся согласовать сроки своих потоков денежных средств, например, финансируя долгосрочные активы краткосрочными обязательствами, оно сталкивается с риском рефинансирования при наступлении срока платежа по обязательству.

Поскольку федеральное агентство будет успешно размещать значительные объемы ипотечных облигаций или сертификатов участия с доходностью, которая не учитывает риск, это будет приводить к искажению ситуации на рынке ипотечного кредитования, а затем и к искажению ситуации на рынке долгосрочных высококачественных инвестиционных инструментов. По всей вероятности, появится раздвоенный рынок с дешевой ипотекой под гарантии правительства для чрезвычайно небольшой части населения с вытекающими проблемами, связанными с отбором участников, более дорогой ипотекой для более богатых людей, финансируемой частными средствами. Расширение системы дешевой ипотеки будет ограничиваться объемом годовой гарантии, которую правительство будет предоставлять федеральному агентству. На сегодняшний момент такая гарантия охватывает всего лишь крошечную долю спроса на рынке.

АИЖК вынуждено определять структуру долгосрочных облигаций и их доходность в условиях рынка, на котором отсутствуют исходные данные для сравнения и система ценообразования на ценные бумаги на основе рисков. На эффективных рынках ссудного капитала инвесторы оценивают облигации в сопоставлении с реальной нормой прибыли для того или иного срока до погашения, добавляя к ней спред для компенсации ожидаемой инфляции, а также дополнительные спреды для учета рисков, например, риска невыполнения эмитентом своих обязательств. Первые два фактора -- реальная норма прибыли и ожидаемая инфляция -- обычно выступают как два компонента доходности государственных облигаций, которую обычно считают эталонной процентной ставкой при отсутствии риска.

В России выпуски государственных облигаций считаются первоклассными, но не свободными от риска дефолта. Сроки погашения государственных облигаций относительно коротки -- не более двух лет. С одной стороны, институциональные инвесторы, например, банки и пенсионные фонды, обязаны держать определенную долю своих активов в первоклассных ценных бумагах. С другой стороны, в настоящее время ощущается нехватка первоклассных бумаг. Высокий спрос приводит к диспропорции в ценообразовании на относительно высококачественные государственные ценные бумаги, что приводит к их отрицательной реальной доходности.

В результате, наблюдаемая доходность долгосрочных облигаций в России, по-видимому, определяется в такой же мере недостатком предложения, как и инфляционными ожиданиями и кредитным риском. Например, государственные облигации с наибольшим сроком погашения, которые продавались в начале 2003 года, -- двухлетние ОФЗ -- имели купонный доход в размере 14 процентов, однако продавались со значительной премией, принеся доход в размере 9,68 процента. И это несмотря на тот факт, что инфляция в 2002 году составила 15,1 процента. При текущих ценах эти облигации показали бы отрицательную реальную доходность, даже если бы инфляция в 2008 году упала до 10 процентов, как прогнозировали некоторые более оптимистичные наблюдатели. Щукин П. Ипотека - коротко о главном // Бизнес, № 5, 2008.

Текущие процентные ставки и уровень инфляции, как представляется, указывают на более высокую доходность, чем доходность, используемая АИЖК или правительством. Как видно из таблицы 1, доход инвесторов по шестимесячным депозитам может составить 16 процентов. Банки, например, Сбербанк, выдают ипотечные кредиты в рублях по фиксированной ставке 18% на срок 15 лет. Контрольный показатель инфляции, установленный федеральным правительством на 2007 год, составляет 12 - 14 процентов. Если правительство достигнет верхнего предела этого диапазона, то 15 процентные облигации АИЖК показали бы реальную доходность всего в 1 процент, в то время как при 12 процентах облигации принесли бы инвесторам отрицательную реальную доходность. Бюллетень банковской статистики № 1 (117)"; Центральный Банк Российской Федерации, январь 2009 г..

Таблица 1. Индикативные рублевые процентные ставки

Выделение средств АИЖК обсуждается, но решения пока не принято., что с самого начала работы над новой версией бюджета на 2009 год не предусматривалось дополнительных средств для АИЖК. Их нет и в последнем варианте бюджета. В декабре 2008 го первый вице-премьер Алексей Кудрин обещал АИЖК для выкупа ипотечных кредитов кредиты госбанков до 200 млрд руб. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка повторял, что обсуждается выделение агентству суммы в 200-300 млрд руб., вопрос лишь в том, будут это кредиты или инвестиции в капитал. Также рассматривались варианты, при которых АИЖК получит часть средств из бюджета в виде взноса правительства в капитал и из фонда национального благосостояния в виде кредитов либо часть возвращаемых в бюджет свободных средств госкорпораций -- через покупку облигаций. Теперь и эти варианты отпали. Семеняка не теряет надежды, рассчитывая на бюджетные средства и фонд национального благосостояния: «Пока мы планируем нашу работу, исходя из заявлений и поручений, которые сделаны нашим акционером, -- что дополнительные средства господдержки в 2009 г. будут в объеме 200 млрд руб.». Если дополнительных денег на ипотеку не будет, АИЖК придется рассчитывать только на себя и выкупать закладные на поступления по текущему портфелю, признает Семеняка. По его словам, это примерно 1 млрд руб. в месяц, или 700 закладных. «При таком мизерном объеме нашим приоритетом, наверное, станет выкуп лучших закладных лучших заемщиков в лучших регионах, -- рассуждает Семеняка. -- Чтобы привлечь их, мы не станем сильно повышать процентную ставку». Для снижения кредитных рисков целесообразно будет последовать примеру банков и ужесточить требования по соотношению платежа к доходам заемщика и по первоначальному взносу. АИЖК также сосредоточится на совершенствовании стандартов и технологий с целью повышения качества собственного портфеля и повышения производительности».

Это мало в условиях, когда АИЖК стало чуть ли не единственным покупателем ипотечных кредитов у банков. При докризисных темпах выдачи такой объем требовался среднему банку первой сотни в течение двух месяцев.

Оцениваем все риски, связанные с предприятием, где работает заемщик. АИЖК могло бы расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы на основе применения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, или на основе страхования кредитов. Если бы банки могли уменьшить риски с помощью мер по повышению кредитного рейтинга заемщиков, то они с большей вероятностью согласились бы кредитовать семьи со средними доходами. Подобные меры по повышению кредитного рейтинга заемщиков могут быть реализованы федеральным агентством в различных формах, включая страхование исполнения обязательств по пулам секьюритизированных кредитов и (или) кредитное страхование отдельных кредитов, каждая из которых покрывает ту или иную долю кредитного баланса. Сформированным таким образом первоклассным ценным бумагам, выпущенным частными эмитентами, следует предоставить преимущества государственных ценных бумаг в смысле выполнения требований к ликвидности банков и правомочности использования в качестве обеспечения при повторной покупке. В рамках подобной программы влияние АИЖК могло бы распространиться на гораздо более широкий сегмент рынка.

2.2 Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации

Настоящий экспресс-анализ основан на данных ЦБ РФ об объемах выдачи ипотечных кредитов по итогам 3 квартала 2008 года, а также отчетности банков (формы 101, 102, расчеты Интерфакса) об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) в ноябре 2008г.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 года , тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 - 1 полугодия 2008 снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г., в частности:

1. Тенденции рынка - явное торможение рынка.

Даже без устранения сезонности, ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились. В третьем квартале т.г. было выдано 198,2 млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале т.г. В 2007 году прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых .

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 года составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 года он был на уровне 67% (рис.4).

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября.