Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выход из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени, т.к. жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что: во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики; во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.); в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.

жилищный кредитование ипотека

Глава 2. Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах

2.1 Развитие ипотеки в России

История ипотечного кредитования в России берет свое начало еще в XIII -XIV вв. - этим периодом датированы первые акты о залоге в России, в самом конце XIV - начале XV в. в России появились первые правовые нормы, которые предусматривали имущественное взыскание наряду с древнейшим видом взыскания - личным.

Система залога в России развивалась в течение нескольких столетий и прошла несколько этапов развития, преобразуясь в различные формы.

В XVII-XVIII вв. в России уже формируется целая система, и развиваются институты ипотечного кредитования (Дворянский банк, Государственный заемный банк, уже приближенный к стандартному ипотечному банку, единственным отличием которого являлась возможность использования в качестве объекта залога, например, усадьбы с землей и крепостными). В конце XIX - начале XX в. уже активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, порядок оформления сделок по залогу недвижимости регулировался законодательно.

Таким образом, еще в XIX в. и начале XX в. (вплоть до 1917 г.) в России существовали и в достаточной мере были развиты услуги по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья - эти услуги имели под собой твердую законодательную государственную базу и пользовались большой популярностью у населения.

В советское время ипотеки не было. Квартиры получали по распределению - в порядке очереди или через участие в жилищных кооперативах.

В постсоветское время (период 90-х гг.) начинает складываться новая система ипотечного кредитования. В европейских странах больше сотни лет успешно внедрялся механизм ипотечного кредитования, поэтому наше государство и российские банковские организации пошли по пути перенимания опыта у своих зарубежных коллег. Однако институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий в это время не приобрел в России значительного распространения и регулировался относительно небольшим количеством нормативных актов. Тем не менее фундамент для нынешнего ипотечного законодательства уже начал складываться.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.

Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге.

Отдельные специальные нормы, регулирующие, в частности, порядок регистрации недвижимости, без которого оборот недвижимости, и фактически реализация прав на ипотеку, просто невозможен, содержались и сегодня содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, таких как Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закон «Об исполнительном производстве».

В 1998 г. (также и в большинстве других стран в период экономического кризиса) был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который и стал основой нынешнего ипотечного рынка.

Согласно нормам этого закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

В последние годы на фоне нестабильности на финансовых рынках произошло возвращение инвестиционного интереса к недвижимости, и жилье стало восприниматься как надежный долгосрочный инструмент инвестирования. Наметилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, хотя их условия претерпели существенные изменения: в целом происходит удорожание кредитов. В 2013 году примерно каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

Развитие рынка ипотечного кредитования в последние годы было достаточно противоречивым: объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам.

По итогам 2013 года количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, превысило 4,2 млн (на 8,5 % выше уровня 2012 года). Определяющую роль в этом сыграло увеличение доли ипотечных сделок: каждое пятое зарегистрированное право собственности по жилью (более 20 %) приобреталось в счет ипотечного кредита, и данный показатель является самым высоким за всю историю ипотечного кредитования в России. При этом доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2013 году была выше, чем на вторичном рынке (25 % от общего объема).

После длительной стагнации 2009-2012 годов цены на жилье перешли к росту в реальном выражении. К концу 2013 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 2012 года на 13 %, в то время как инфляция за этот период составила чуть выше 5 %. Рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к сокращению доступности приобретения жилья: значение индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не менялось с начала 2010 года. В региональном плане рост цен на жилье (индекс выше 100 %) наблюдался на первичном рынке в 77 регионах (лидеры: Мордовия (132 %), Хабаровский край (127 %) и Республика Коми (122 %)), на вторичном рынке - в 80 регионах (лидеры - Магаданская область (144 %), Республика Коми (129 %) и Хабаровский край (128 %)). Падение цен (менее 2 %) было зафиксировано на первичном рынке в трёх регионах (Ивановская область, Адыгея и Дагестан), на вторичном рынке (менее 1 %) - в двух регионах (Кабардино-Балкария и Челябинская область).

Опережающее развитие рынка в 2013 году происходило, скорее всего, за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на относительно комфортном для них уровне.

Основную массу выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы обеспечивают два участника рынка - Сбербанк (около 45%) и ВТБ24 (около 25%). Доля остальных существенно ниже. Основная доля всех выданных ипотечных кредитов приходится на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости.

Рост процентных ставок по депозитам как физических лиц, так и нефинансовых организаций создавал значительное давление на процентные ставки по долгосрочным кредитам в течение всего 2013 года. В итоге к концу года ставки повысили не менее 20 банков. В то же время ряд банков (включая также Абсолютбанк, БЖФ, «ДельтаКредит», Запсимкомбанк и «Уралсиб») ставки понизил. Однако такое снижение было вызвано либо проведением сезонных предновогодних акций, либо необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ. В последнем случае корректировке подверглись ставки, которые ранее превышали среднерыночный уровень и были близки к психологической границе ставок для потенциальных заемщиков, выше которой ставки воспринимались заемщиками как очень высокие.

Замедление темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок заставило банки думать над ослаблением требований к заемщикам. С начала прошлого года наметилась тенденция снижения требований к подтверждению дохода заемщика и к концу года лидеры рынка - Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и Росбанк - уже предоставляли ипотечные программы без подтверждения дохода заемщика отдельной справкой. Такое ослабление требований, в дополнение к значительному числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10 %, потенциально увеличивает риски банковской системы, т.к. широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы и, при реализации пессимистического сценария развития экономики, к ощутимым убыткам для всего финансового сектора.

Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов: например, ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячей строительных компаний. При этом партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 % по сравнению с базовой процентной ставкой.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется на трех уровнях: между частными банками и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и АИЖК), между частными банками и между госбанками и АИЖК.

С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки начинают перетасовывать условия, делая их на первый взгляд более привлекательными. Еще два года назад в банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трех до пяти дней, а, например, банк «ЖилФинанс» использует специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

Практически у всех банков первоначальный взнос опустился в среднем до 20% от стоимости приобретаемого жилья, а такие банки, как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», АМТ банк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %. Уже не первый год некоторые банки с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10 % при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2 % от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика и не превышает 10 % от общего объема выдачи ипотеки. В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.

Растущая конкуренция на рынке и расширение круга игроков ипотечного рынка (за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк) способствуют снижению ставок по ипотеке. Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки приобрел характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования.

Лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками. Еще один инструмент, используемый банками, - это обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы Сбербанка и банка «МИА». Широко практикуется отмена различных комиссий. В первую очередь это касается комиссии за выдачу кредита, а также комиссий за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. д.

Комиссия за выдачу ипотечного кредита в последние годы в среднем по рынку составляла 1-1,5 % от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а иногда миллионами рублей, даже один процент от такой суммы представляет собой серьезные расходы. Первым на рынке полностью отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита Сбербанк. За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Интеза. В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии, помимо названных банков, выдают банк «Возрождение», МДМ Банк, банк «Открытие» (по ряду программ), Райффайзенбанк (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк «Уралсиб».

Многие комиссии, которые сейчас берут банки, не характерны для развитых стран и являются чисто российским изобретением. Поэтому отказ от них или хотя бы цивилизованное их использование будет свидетельствовать о том, что отечественный рынок становится более зрелым. Банки должны раскрывать ставку не только из-за требований регулятора, но и в рамках конкурентной борьбы, которая будет отражать уровень затрат при работе на этом рынке. В свою очередь, конкурировать тогда станет проще, ведь ценовые предложения банков станут более понятными для клиентов. В то же время в непростой ситуации, сложившейся сейчас в банковском сегменте, неосторожные действия судебных органов могут спровоцировать новый финансовый кризис. Опасения банкиров вызывает не столько возможное признание незаконности конкретной банковской комиссии, сколько общая тенденция по разворачиванию на самом высоком уровне борьбы с дополнительными комиссиями. Конечно, не все суды встают на сторону заемщиков, но тенденция такова, что после выхода постановления президиума Высшего арбитражного суда о незаконности комиссии за открытие и ведение ссудного счета многие судьи перестали затруднять себя анализом смысла прочих банковских комиссий, также признавая их незаконными.

Модным инструментом по привлечению клиентов становятся ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, получить сертификат на скидку по процентной ставке, подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику, включая выходные. Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк.

Банки стали активно разрабатывать разнообразные собственные ипотечные программы. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. ВТБ24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машино-мест.

Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. В то же время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

ВТБ24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем условия кредитования ВТБ24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК. В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20 % от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. В то же время по условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30 %, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.

В последние годы имело место широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок. В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20-15 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, банк предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.

Стандартным требованием становится отсутствие отрицательной кредитной истории, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет. Кроме того, банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах.

Приоритетными направлениями деятельности ЗАО «ВТБ-24» является предоставление кредитов и финансовых услуг физическим лицам в сегменте банковской розницы. Основные направления кредитования физических лиц в Банке представлены следующими видами: ипотечное кредитование, кредиты наличными, автокредитование, кредитные карты.

Наибольший удельный вес в структуре кредитов физических лиц банка ЗАО «ВТБ 24» в 2011 - 2013 гг. занимают потребительские кредиты.

Таблица 2.1 - Анализ динамики потребительского кредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.

Из таблицы 1 видно, что в 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение потребительских кредитов, на 31,46 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 42, 00 %. В целом за период данная статья возросла на 86,67 %, что связано с увеличением реальных располагаемых доходов населения, с ростом доверия потребителей к российским банковским институтам, активной маркетинговой и рекламной политики банков. Позитивные тенденции в сфере кредитования наличными продолжатся в 2012 году. Основой целью на 2012 год является наращивание объемов продаж и увеличение доли рынка, прежде всего за счет оптимизации внутренних бизнес-процедур, сопутствующих кредитному процессу, и предложения новых привлекательных финансовых продуктов, ориентированных на индивидуальные потребности клиентов.

Таблица 2/2 - Анализ динамики ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.

Согласно данным, представленным в таблице 2.2, ипотечный портфель ЗАО «ВТБ-24» в 2012 г. по сравнению с 2011 г. увеличился на 23,84 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 40, 37 %. В целом за период данная статья возросла на 73,84%. Причины увеличения активности рынка ипотечного кредитования заключаются в улучшении экономической ситуации, восстановлении активности спроса на объекты недвижимости, росте строительного рынка, изменении политики банковского сектора - в первую очередь, за счет комплекса мер государственной поддержки.

Таблица 2.3 - Анализ динамики автокредитования ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.

Как видно из таблицы 2.3 иллюстративного материала в 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение автокредитов на 14,89 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 35, 01 %. В целом за период данная статья возросла на 55,11 %, что обусловлено развитием тесных партнерских отношений с автосалонами, автодилерами, использованием новых каналов продаж, расширением перечня программ автокредитования и улучшением качества обслуживания клиентов.

Таблица 2.4 - Анализ динамики кредитных карт ЗАО «ВТБ - 24» в 2011-2013 гг.

Из таблицы 2.4 видно, что в 2011 г. ЗАО «ВТБ - 24» выпустил в обращение кредитных карт на сумму 18,6 млрд. руб. (5,16 %), в 2012 г. - 27,8 млрд. руб. (6,04 %), а в 2013 г. - 37,9 млрд. руб. (5,89 %). В целом за период данная статья возросла на 103,76 %, что обусловлено ростом финансовой грамотности населения, удобством использования, безопасностью, предоставлением скидок и специальных предложений держателям кредитных карт.

Анализ кредитования физических лиц по срокам ЗАО «ВТБ - 24» в 2011 - 2013 гг. показал, что превалирующей статьей являются долгосрочные кредиты: кредиты, размещенные на срок свыше 3 лет - более 80 %, а также кредиты, размещенные на срок от 1 года до 3 лет - более 7 %.

С одной стороны, долгосрочные размещения позитивно характеризуют банк, так как формирование долгосрочной базы характерно для крупных и надежных банков, обладающих положительной репутацией на рынке. А с другой стороны, долгосрочные размещения наиболее рисковые, так как велика вероятность дефолта заемщика, и, следовательно, вероятность невозврата кредита.

Таблица 2.5 - Резерв под обесценение кредитов клиентам ЗАО «ВТБ-24»

Из таблицы 2.5 видно, что в 2012 г. по сравнению с 2011 г. резервы на возможные потери сократились на 21,03%. Снижение резервов свидетельствует о выходе из кризиса. Однако в 2013 г. по сравнению с 2012г. мы наблюдаем рост данного показателя на 19,12 % (12565167 тыс. руб.). На фоне увеличения кредитного портфеля Банк увеличивает резервы, поскольку стремится быть осторожным. В целом за анализируемый период данный показатель сократился на 5,93%.

Таблица 2.6 - Динамика доходов, получаемых от предоставления кредитов населению в ЗАО «ВТБ 24» за 2011 -2013 гг.

Согласно данным, представленным в таблице 2.6 иллюстративного материала за период с 2011 по 2013 гг. наблюдается тенденция увеличения доходов, полученных от предоставления кредитов населению. В 2012 г. по сравнению с 2011 г. наблюдается увеличение данного показателя на 18,21 %, в 2013 г. по сравнению с 2012 г. - на 30, 93 %. В целом за период данная статья возросла на 54,77 %.

Анализ системы кредитования физических лиц в ЗАО «ВТБ 24» показал, что она является достаточно эффективной. Однако на фоне общих тенденций на рынке кредитования банку можно рекомендовать следующее:

1. Снижение кредитных рисков. Основное направление снижения кредитного риска - это формирование надежного состава клиентов, имеющих расчетные счета в данном банке.

2. Модификация и совершенствование методов работы с просроченной задолженностью для повышения качества кредитного портфеля. В данном направлении следует продолжить работу по возврату сомнительной и просроченной кредиторской задолженности, строго руководствоваться требованиями внутренних положений банка по кредитованию для минимизации рисков.

3. Расширение и постоянное совершенствование спектра предлагаемых клиентам продуктов и услуг, отвечающим рыночным тенденциям.

4. Увеличение клиентской базы.

5. Снижение операционных расходов.

6. Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии Банка;

7. Прогнозирование и профилактика возникновения кризисных ситуаций в деятельности заемщика и др.

Таким образом, в 2013 году ВТБ24 серьезно укрепил свои позиции на российском рынке розничного кредитования. Было выдано кредитов на сумму 644 млрд. рублей, прирост по сравнению с 2012 годом составил 40%. На 2012-2014 гг. сохраняется позитивный прогноз по сегменту кредитования физических лиц. Стратегическим целям современного развития розничного бизнеса в ВТБ 24 соответствует закрепление на существующих сегментах и проникновение либо усиление деятельности банка на потенциальных рынках, особое внимание следует уделять дифференцированию кредитования и развитию дополнительных видов услуг для населения.

Банк ВТБ 24 предлагает ипотечные кредиты на покупку и новых квартир, и жилья на вторичном рынке. Есть нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья, а также рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных другими банками. ВТБ24 также предлагает ипотечные программы на залоговое имущество (то есть на квартиры, которые ранее были куплены в ипотеку, но люди не смогли за них рассчитаться).

Выделим следующие преимущества ипотечных кредитов банка ВТБ 24:

- банк учитывает различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;

- ставки - одни из самых низких на рынке: от 8,95% в валюте и от 10,5% годовых в рублях;

- максимальный срок кредитования - до 50 лет; - возможность досрочно гасить кредит с первого же месяца без комиссий и штрафов;

- невысокие расходы на оформление сделки.

- возможность воспользоваться ипотечными программами ВТБ24 в любом регионе присутствия банка;

- гражданство и место постоянной регистрации не имеют значения (это понятно: все равно люди обычно прописываются в покупаемых квартирах).

Остановимся на некоторых особенностях оформления ипотеки в банке ВТБ 24.

1.если клиент готов внести первоначальный взнос в размере половины стоимости квартиры и более, то банк готов рассмотреть его как потенциального заемщика по минимальному пакету документов, достаточно предоставить только:

- паспорт гражданина РФ,

- водительское удостоверение, или свидетельство о пенсионном страховании.

При желании, можно дополнительно предоставить:

- военный билет,

- свидетельство о браке,

- паспорт супруги(а).

Все остальные условия кредитования (сроки, ставки и т.д.) остаются базовыми для выбранного варианта кредитования.

2.ипотека с государственной поддержкой. Банк ВТБ 24 является соучастником государственной программы поддержки кредитования, при которой ставка по кредиту составляет 11% годовых в рублях и не зависит ни от сроков, ни от первоначального взноса.

Минимальный первоначальный взнос по кредиту в этом случае должен составлять не менее 20% стоимости квартиры. Максимальный срок кредита - 30 лет. Максимальная сумма кредита - 8 млн. руб. для жителей Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн. руб. - для жителей остальных регионов.

3.банк допускает, что сертификат на получение материнского капитала может быть использован даже как первоначальный взнос (напомним, сегодня материнский капитал составляет более 350 тысяч рублей).

Все остальные условия кредитования остаются такими же.

Программа «Вторичное жилье» предполагает, что клиент будет приобретать не новую квартиру от застройщика, а вторичное жилье от собственника. Как и в других программах ипотечного кредитования банка ВТБ24, квартира оформляется в собственность клиента с момента регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки в федеральной регистрационной службе. Чтобы получить кредит, дополнительных поручительств не требуется.

Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 50 лет в сумме от 10 000 долларов США (либо в эквиваленте этой суммы в рублях или евро). Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости приобретаемой квартиры, однако есть вариант и 10-ти процентного первоначального взноса при условии, что вы застрахуете свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (по сути, жизнь и здоровье).

Комиссия за рассмотрение заявки отсутствует. Также нет комиссии за досрочное погашение. Однако есть комиссия за проведение сделки. Составляет она порядка 10 000 рублей.

Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей (в зависимости от ставки рефинансирования). Если вы одновременно страхуете свою жизнь и здоровье на случай утраты трудоспособности, то ставка по кредиту будет зависеть от срока кредитования и первоначального взноса. Если размер ваших собственных денег, вносимых за квартиру, равен 10-20% стоимости квартиры, то при сроке кредитования до семи лет ставка будет составлять 13,05%, при сроке кредитования до пятнадцати лет - 13,35%, до 25-ти лет - 13,65%, до 50-ти лет - 13,95%. Если вы сразу заплатите 20-40% стоимости квартиры, то ставка будет меньше на 0,3% для каждого перечисленного выше срока кредитования. Если первоначальный взнос равен 40-60% стоимости квартиры, то ставка будет меньше еще на 0,5%.

При ипотечном кредите в валюте ставка будет составлять 8,75-10,45% в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Программа «Новостройка». В рамках этой программы предполагается кредитование приобретения новых квартир непосредственно от застройщиков. Единственное ограничение: кредитованию подлежат только квартиры, приобретаемые у застройщиков, аккредитованных банком ВТБ 24. Их перечень размещен на сайте банка.

Минимальный первоначальный взнос составляет уже 20% стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры.

Процентная ставка по такому ипотечному кредиту при первоначальном взносе от 20 до 40% в рублях на срок до 7 лет составит 12,75%, на срок до 15-лет она составит 13,05%, до 25-ти лет - 13,35%, до 50-ти лет - 13,65%. Если первоначальный взнос составит 40-60%, то ставки будут на 0,5% годовых ниже.

У этой программы есть «естественное» отличие от программ кредитования приобретения вторичного жилья: до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи клиенту квартиры в собственность залогом являются права требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. На этот период процентная ставка увеличивается на 2,5% годовых.

Программа «Гаражная ипотека» предусматривает возможность приобрести место для автомобиля в гараже или на подземной автостоянке.

Минимальный размер кредита составляет 300 000 рублей. Первоначальный взнос, правда, немаленький - от 30% стоимости гаража, если он расположен под жилым домом. Для наземных паркингов - от 40% стоимости.

Так же, как и по остальным видам ипотечного кредита в банке ВТБ24, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. При первоначальном взносе от 30 до 40% и сроке кредитования до семи лет ставка по гаражной ипотеке будет 14,75%, при сроке кредитования до 15 лет - 15,05%, до 25-ти лет - 15,35%, до 50 лет - 15,65%. Если первоначальный взнос составляет 40-60%, то ставка по ипотеке будет на 0,5% годовых меньше.

Ставки в валюте при аналогичных условиях будут колебаться от 9,95% (при первоначальном взносе от 60% и сроке кредитования не более 7 лет) до 12,15% (первоначальный взнос от 30% и срок до 50-ти лет). Также возможно заключение кредитного договора с плавающей (переменной/ комбинированной) ставкой, но о недостатках такого варианта мы говорили выше.

Ипотечная программа «Нецелевой кредит». Обычно банки дают ипотеку конкретно на приобретение жилья. Редко, но встречаются на рынке кредитные продукты, представляющие (по сути) потребительские кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. С одной стороны, кредит нецелевой, с другой стороны - поскольку обеспечением по кредиту является договор залога недвижимости (ипотека) - то кредит считается ипотечным. Основной недостаток этого кредита - его, как правило, невозможно рефинансировать в других банках и Агентстве ипотечного жилищного кредитования: «камень преткновения» и там, и там - это отсутствие в тексте договора фразы «цель кредита - приобретение жилья».

Требования к заемщику и пакету документов - типовые, как и для всех ипотечных программ. Только по объекту недвижимости (которым клиент владеет и который намеревается заложить по кредиту) весь пакет документов собирается клиентом самостоятельно.

Кредит предоставляется на срок от пяти до двадцати лет. Максимальная сумма кредита ограничена оценочной рыночной стоимостью объекта недвижимости, который вы собираетесь закладывать - не более 70%. Возможно досрочное погашение кредита с любого момента без уплаты комиссий.

При заключении комбинированного договора страхования жизни и здоровья процентная ставка по кредиту будет составлять 13,05% при сумме кредита менее 40% стоимости закладываемого имущества и сроке кредитования до семи лет, 15,3% - при сроке кредитования до 15 лет, 15,6% - до 20 лет. Если сумма кредита будет составлять до 60% стоимости квартиры, то ставка по кредиту при сроке кредитования до семи лет будет составлять 15,8%, до 15 лет - 16,1%, до 20 лет - 16,4%. При большей сумме кредита плюсуйте еще 0,5% годовых к перечисленным ставкам.

Если кредит предоставлен в иностранной валюте, то минимальная ставка составит 10,45% (при сумме кредита не более 40% стоимости закладываемой недвижимости и сроке кредитования до семи лет), а максимальная - 12,35%.

Рефинансирование ипотеки. ВТБ 24 - один из немногих банков, которые предлагают программы рефинансирования ипотечных кредитов, полученных в других банках. Причем не имеет значения, был ли взят кредит на приобретение недвижимости или это был нецелевой кредит под залог недвижимости.

Условия кредитования по рефинансируемым кредитам - такие же, как если бы предоставлен новый ипотечный кредит по соответствующей программе (на вторичное жилье, новостройку или нецелевой) в банке ВТБ 24.

Требования к заемщикам, документам заемщика и документации по объектам кредитования (то есть недвижимости), в общем, одинаковые для всех кредитных программ.

Обязательные документы, которые должен предоставить желающий взять ипотечный кредит в банке ВТБ24:

- копия паспорта (не только заполненные страницы, а все - даже пустые),

- копия второго документа на выбор (военный билет, свидетельство пенсионного страхования, загранпаспорта и т.д.),

- заверенная работодателем копия трудовой книжки (к слову, у ВТБ24 достаточно подробно описано, как должна быть оформлена эта копия - безусловный плюс банку, т.к. многие этого не делают, а потом начинают «гонять» заемщиков «взад-вперед» (минимум 2 раза), чтобы те переделали копии трудовых),

- копия трудового договора с основного места работы со всеми изменениями и дополнениями к нему,

- подтверждение дохода за последние 12 месяцев. При этом допускается предоставить как форму 2-НДФЛ (за два года), так и справку в произвольной форме. Однако есть оговорка - «по форме, согласованной с кредитным инспектором» - то есть в справке, выданной вашей бухгалтерией, по всей видимости, должны быть все нужные банку цифры. Поэтому лучше сразу взять образец в банке, чтобы не переделывать по десять раз,

- если есть другие источники доходов (например, от сдачи в аренду жилья, машины, авторские гонорары и т.д.), то нужна копия налоговой декларации.

Отметим, что по перечню документов от заемщика ВТБ24 - один из немногих банков, кто готов кредитовать и собственников (учредителей) бизнеса, и топ-менеджеров этих компаний (включая генеральных директоров, исполнительных, финансовых, главных бухгалтеров), и индивидуальных предпринимателей. Для них предусмотрен более обширный пакет документов, который больше относится к фирме, к которой потенциальный заемщик имеет непосредственное отношение:

- копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет и т.д.),

- расширенное описание деятельности компании, которое могло быть дать полное представление о направлениях и масштабах деятельности, численности сотрудников, структурных подразделениях, ключевых контрагентах (поставщиках, покупателях, заказчиках), особых конкурентных преимуществах на рынке,

- выписки из обслуживающих банков о движениях по расчетным счетам за последние 12 месяцев,

- справки от банков и лизинговых компаний о качестве исполнения ссудной (лизинговой) задолженности,

- справки об отсутствии картотек №2 к расчетным счетам и долгов перед бюджетами всех уровней,

- копии договоров по аренде офисных, складских, торговых помещений,

- копии исполненных договоров с основными контрагентами (покупателями и поставщиками). Наш совет: выбирайте «именитых» контрагентов;

- копии официальной отчетности, сдаваемой в налоговую инспекцию (баланс, отчеты о прибылях и убытках, по единому налогу на вмененный доход, по упрощенной системе налогообложения).

Документация, которую необходимо собрать по приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости (квартира или гараж):