Периодом наибольшего развития ипотеки в России принято считать 2005-2008 гг., когда сильно упали ставки кредитов. В 2008 г. был достигнут пик рынка кредитования - было выдано ипотеки на 655,8 млрд руб. Следующим этапом развития ипотечного рынка стал мировой финансовый кризис 2008 г. Из-за отсутствия доступа к «длинным» деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы.

В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило - кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 г. - 655,8 млрд руб. - в 2009 г. было выдано ипотеки всего на 152,5 млрд руб., а ставки поднялись до 14 % и выше.

Однако рынок ипотеки довольно быстро оправился после кризиса. Всего год ставки простояли на высоких отметках, а затем банки снова стали привлекать клиентов, желающих купить жилье в кредит. Уже в 2010 г. было выдано ипотеки примерно в 2 раза больше, чем в кризисный период, - 375 млрд руб.

Осенью 2011 г. банками выдано ипотечных займов на общую сумму 713 млрд руб., а средняя ипотечная ставка достигла минимальных значений за всю историю российской ипотеки - 11,9 %.

В 2012 г. ипотечный рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков - военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей.

В 2012 г. ипотечное кредитование в нашей стране демонстрировало динамичный рост, даже несмотря на некоторую тенденцию к росту ставок - было выдано 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2011 г. в количественном и в 1,4 - в денежном выражении. Как свидетельствует прогноз АИЖК, выдача ипотечных кредитов в 2013 г. может превысить 1,2 трлн руб.

За первое полугодие 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января - мая 2013 года в количественном и в 1,44 - в денежном выражении Данные АИЖК 30.06.14.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3 трлн рублей. Хотя качество портфеля остается на высоком уровне, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.

В первом полугодии 2014 года было осуществлено 7 выпусков жилищных ипотечных ценных бумаг (далее - ИЦБ) на общую сумму 90,62 млрд руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 5 сделок на сумму 35,85 млрд рублей (40% общей суммы выпущенных ИЦБ).

За первое полугодие 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ, Агентство рефинансировало 4 962 ипотечных кредита на сумму 9,1 млрд руб., что составило 44% общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 53% - в стоимостном выражении.

Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за первое полугодие 2014 года составила 10,8%, а по социальным продуктам - 10% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,2%), что ниже целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,3%).

По состоянию на 30 июня 2014 года объём заключенных АИЖК контрактов на выкуп старших выпусков ИЦБ составил 37,93 млрд руб. В рамках программ размещено 18 выпусков на 62,86 млрд руб. Данные АИЖК 30.06.14

По состоянию на 30 июня 2014 года совокупный объем предоставленных АИЖК целевых займов на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации составил 25,07 млрд руб.

В рамках программы предоставления АИЖК поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 30 июня 2014 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей.

За первое полугодие 2014 года АИЖК выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации на общую сумму 8,16 млрд рублей.

В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул») по состоянию на 30 июня 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 58,1 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 111,3 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,3 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий - 9,4 млн кв. м).

За первое полугодие 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января - мая 2013 года в количественном и в 1,44 - в денежном выражении Данные АИЖК 30.06.14.

Рост ипотечного рынка происходил на фоне напряженности на финансовых и валютных рынках. В этих условиях увеличился спрос населения на недвижимость, которая воспринимается многими как надежный защитный инструмент. Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно четко проявившиеся в первом квартале 2014 года, многие заемщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надежный, с их точки зрения, инструмент - инвестиции в приобретение жилья, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках, - за первый квартал они снизились на 782,9 млрд рублей (5,6% от объемов рублевых депозитов на 01.01.2014 г.).

С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра: рост количества сделок с жильем по итогам первого квартала составил 17% по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5%).

Рис. 2.1. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые темпы роста (%) в 2012 - 2014 гг., помесячно

Данные Банка России по состоянию на 01.06.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составил 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня мая 2013 года.

В первом полугодии 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований, как и предполагало АИЖК, уже начали корректировать ставки по своим ипотечным программам в сторону повышения. На статистике эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев.

Рис. 2.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца 2011 - 2014 гг.), % годовых

Поведение игроков ипотечного рынка в течение первого полугодия было разнонаправленным. После того как в конце 2013 года средние месячные ставки достигли двухлетнего минимума, опустившись до 12-ти процентной отметки, многие банки второго эшелона были вынуждены снижать ставки по ипотечным продуктам вслед за лидерами рынка. Однако последовавший период нестабильности и неизбежный рост стоимости фондирования привели к тому, что закрепиться на психологически важной отметке ниже 12% ставкам не удалось, и уже в конце первого квартала многие банки начали постепенно повышать ставки.

В то же время лидеры рынка, имеющие возможность привлекать фондирование по более низким ставкам по сравнению с другими участниками рынка, занимали в этот период выжидательную позицию. Только в самом конце второго квартала, на границе первого и второго полугодия Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов, что может привести к появлению тенденции роста ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии.

В целом можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн рублей. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в размере 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.

В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,6%.

Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная - качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.06.2014 г. составила 7,1% по сравнению с 5,8% на 01.01.2014 г.).

Рис. 2.3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2011-2014 гг., %

Рис. 2.4. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011 - 2014 гг., %

Вызывает тревогу и то, что, согласно опросу крупнейших розничных банков, проведенному Банком России в I квартале 2014 года, почти половину всех кредитов (41% по количеству предоставленных в I квартале кредитов и 44% по объему) банки выдали заемщикам, уже имеющим на дату предоставления кредита непогашенную ссудную задолженность перед банком.

Рис. 2.5. Доля просроченной задолженности (90+ дней) по кредитам, предоставленным физическим лицам, в общем объеме накопленной задолженности в 2013 - 2014 гг., %

В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов ипотечным банкам следует особенно внимательно отнестись к управлению кредитным риском, чтобы не допустить проявления тенденции ухудшения качества портфеля по потребительским кредитам и в ипотечном секторе. Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.

Стоит отметить, что проведенное Банком России стресс-тестирование основных участников рынка ипотеки показало их устойчивость в случае повторения кризиса 2008 - 2009 годов. Однако существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с низким первоначальным взносом (по данным Банка России в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% - 34%), может в перспективе стать источником системных рисков.

2.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Современный этап развития системы мировых хозяйственных отношений, приспосабливает и адаптирует национальные экономические системы к новым институционально-структурным параметрам деятельности хозяйствующих субъектов в условиях усиления конкуренции и регулятивной роли государства. Экономические системы представляют собой целостную совокупность экономических институтов, в процессе своей деятельности находящиеся между собой в экономических отношениях, и в частности финансовых. Устойчивость функционирования национальных финансовых систем в условиях глобализации экономик в значительной степени зависит от эффективно-результативного функционирования финансово-кредитных институтов. Доминирование в российской национальной финансово-кредитной системе банковских организаций не позволяет обеспечить эффективную конкуренцию в области предоставления долгосрочного кредитования граждан и тем самым демонстрирует определенную асимметрию в области конкурентоспособности институтов кредитования.

Это объективно детерминирует необходимость в обновлении финансовой инфраструктуры и институциональной среды. Одним из важнейших сегментов институциональной среды является рынок недвижимости, формирование и функционирование которого невозможно без устойчивой работы рынка ипотечного кредитования. Да в России существуют разные формы организации ипотечного кредитования: банки, общие фонды банковского управления, закрытые инвестиционные фонды, жилищно-накопительные кооперативы, однако по статистике количество выданных ипотечных продуктов и удовлетворенность населения в жилье остаются для большинства граждан краеугольной и не решенной проблемой.

Последствия мирового финансово-экономического кризиса 2007-2009гг., (начавшегося с рынка ипотечного кредитования США в 2006 г. и переросшего в кризис мирового масштаба, поясним, что чрезмерно активное развитие кредитных институтов приводит к общерыночным рискам, которые как отмечалось выше и спровоцировали ипотечный кризис США 2006 г., однако ипотека в США по-прежнему остается эффективной.), еще раз продемонстрировали высокую рискованность традиционного банковского кредитования ипотеки даже с использованием механизма полугосударственной секьюритизации.

Следовательно, схема взаимодействия государства и банков недостаточна, эффективна и в первую очередь из-за того, что ипотека является непривлекательной для банковских структур в связи с долгосрочностью кредитования и сложностью оценки ипотечных рисков с одной стороны, и относительно низким уровнем доходности основных групп населения страны с другой. Естественно, что роль государства в регулировании отношений ипотечного кредитования является системообразующей, однако и другие субъекты экономики такие как банковские институты, страховые компании, оценочные компании должны активизироваться, т.к. они также являются неотъемлемой составляющей развития инфраструктуры кредитных отношений. В Краснодарском крае в 2012 г., совместно со Сбербанком стартовала программа «Накопительная ипотека», позволяющая гражданам на льготных условиях получить ипотечный кредит, данная программа также используется и в других субъектах страны, однако количество привлекаемых заемщиков ограничено.

Однако, как отмечалось в отчете Центрального банка за 2012 г. и в исследовании института социологии А.А. Яковлева, более 70% населения России не приемлет нашу банковскую систему. Взаимодействие граждан и банковских институтов происходит лишь в сфере обязательных выплат (коммунальные услуги, социальные выплаты и т.д.), а контакта, доверительного отношения к процессу заимствования - нет. Поэтому очевидно несовершенство кредитных структур. Следовательно, необходим поиск нового формата кредитных организаций, позволяющего повысить качество кредитных услуг. В сложившейся ситуации необходим поиск и интенсификация резервов роста масштабов ипотечного кредитования с более высокой степенью защиты от рисков.

Все выше сказанное требуют научно-теоретического переосмысления, устранения пробелов в законодательной базе, а практическая злободневность исследовательской проблематики детерминирует необходимость в рекомендациях по комплексному анализу эффективности институтов кредитования, оценки их конкурентоспобности и результативности.

Проблема выработки действенного механизма в ипотечной сфере исследовалась многими зарубежными и отечественными экономистами. На наш взгляд достижение вышеуказанных целевых ориентиров на практике, может сформироваться на основе эффективного финансово-экономического механизма кредитных организаций небанковского вида. Однако в России отсутствует институт небанковского вида в области ипотечного кредитования, следовательно, решение нашей задачи в определенной мере обеспечивается на основе институциональной трансформации субъектной структуры рынка ипотечного кредитования, на основе анализа и адаптации к российским условиям мирового опыта развития небанковских кредитных организаций на ипотечном рынке. В этой связи перспективным направлением эволюции отечественного ипотечного рынка является расширение состава его участников, формирование новых небанковских финансовых институтов, обладающих рядом значительных конкурентных преимуществ в сравнении с традиционными отделами ипотечного кредитования коммерческих банков.

Поэтому, естественно, поиск наиболее эффективных путей привлечения финансовых активов, финансовых инструментов, использования зарубежного опыта, представляется востребованным и актуальным. Позитивный опыт функционирования небанковских институтов ипотечного кредитования был накоплен в процессе их исторической эволюции в Великобритании «строительные общества», в Германии «стройсберкассы», «ссудно-сберегательные ассоциации» США, другие ссудно-сберегательные институты в Канаде, Японии и др. странах. При этом развитие небанковских организаций на ипотечном рынке России с их последующей адаптацией предполагает не просто количественное наращивание объемов кредитных услуг, но и реализацию качественных параметров их развития.

Процентные ставки по ипотечному кредиту в зарубежных странах намного ниже, чем в России. Средняя процентная ставка в Дании составляет 1,36%, в Швеции, Португалии, Испании не превышает 2,5 %, в Великобритании, Германии, Греции, Норвегии, Ирландии 5%, а в России свыше 10%. Следовательно, сумма переплаты по российскому ипотечному кредиту в несколько раз превышает европейские, а тем более, в долгосрочном периоде.

Международный опыт организации ипотечного кредитования свидетельствует о необходимости развития многообразных институтов, конкуренция между которым обеспечивает снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. В силу этого развитие институтов небанковских кредитных организаций обеспечивает включение значительных резервов дополнительных источников ипотечных ресурсов на жилищном рынке. В развитых странах этот рост был обеспечен за счет организации различных форматов финансовых объединений и предложения ими на рынке инновационных банковских продуктов ипотечной направленности.

В Европе по объему выданных ипотечных кредитов лидирующие позиции занимает Великобритания, а серьезную конкуренцию коммерческим банкам на рынке розничного депозитно-кредитного обслуживания и в области ипотечного кредитования составляют строительные общества.

Мониторинг деятельности небанковских кредитных организаций Великобритании продемонстрировал, что на их долю, приходятся значительные объемы ипотечного кредитования целевых групп заемщиков. Конечно, их доля варьируется с течением временного периода от 13% до 16 % от объемов предоставления ипотечного продукта всех финансовых институтов Великобритании, но уточним, что в Великобритании как одного из мировых финансовых центров присутствует обильное количество финансовых институтов.

Выводы по главе 2

Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как, например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.

С целью поддержания кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства разработали механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Реализация этих механизмов, получивших название «Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья», позволит активизировать кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства.

В России существует острая потребность в создании комплексной программы поддержки кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. При этом роль государства в ее создании и развитии не должна (особенно на этапе становления) ограничиваться только регулирующими и контролирующими функциями. Государство должно взять на себя все основные функции, необходимые для запуска этой системы, до тех пор, пока не появятся иные - негосударственные институты, способные самостоятельно поддерживать и развивать систему кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой.

Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования

· Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (действует с 1 марта 2005 года);

· Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

· Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

· Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· а также рядом других постановлений и положений Правительства РФ.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, нельзя назвать совершенным и окончательно сформировавшимся. Существует множество проблем и недостатков, связанных как с действующими правовыми актами, так и с отсутствием надлежащего регулирования отдельных процессов ипотечного кредитования.

В частности, это касается принятия закона о секьюритизации, который должен оформить общие рамки осуществления данного способа рефинансирования ипотеки, определить гражданско-правовой статус специального юридического лица и другие важные аспекты, а также регулирования вторичного рынка ипотеки, связанного с рефинансированием и выпуском ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный рынок является ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов.

На первичном рынке ипотеки выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Большие объемы и продолжительные сроки кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые длинные деньги.

Возможности большинства российских банков ограничены в связи с отсутствием у них долгосрочных денежных ресурсов, которые могут быть направлены на цели ипотечного кредитования. Развивать долгосрочное ипотечное кредитование за счет собственных средств в ограниченных объемах могут позволить только самые крупные банки с государственным участием. Существующая же банковская система способна кредитовать население лишь на краткосрочный период, что неизбежно приводит к снижению доступности ипотечных кредитов.

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредита является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредита.

Одним из механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования является финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов и не может рассматриваться как основная. Причем, если использование средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных необходимых ресурсов в большей или меньшей степени практикуются всеми типами ипотечных кредитных институтов, то в России рассчитывать на использование срочных вкладов населения достаточно проблематично, так как российское законодательство разрешает вкладчикам совершать досрочное изъятие срочных депозитов. И пока существует возможность досрочного изъятия вкладов, сбережения населения в банках не могут рассматриваться как надежный, дополнительный источник финансирования ипотеки.

Система жилищного финансирования в советский период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном распределении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капиталовложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения - лишь 14%.

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Практически отсутствовал свободный рынок жилья, досрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств (а заемные совсем не бесплатные - этого никогда не следует забывать), уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья. А это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть «белые пятна».

Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. «В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее». «В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские - для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные - долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий «потребительский кредит» и «ипотечная ссуда», несмотря на ее именно потребительский характер».

Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т. д.

При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики. Это подтверждает мировая история ХХ и начала XXI века.

В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.

В-пятых, различие в пакете документов, представляемых для получения кредита. Если для получения потребительского кредита необходимо представить, как правило, паспорт и справку о доходах, то для получения ипотечного кредита в силу того, что залогом является недвижимость, помимо стандартного пакета, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;

документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка);

поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;

разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектносметную документацию;

справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;

копию финансово-лицевого счета (для квартиры);

выписку из домой книги (для квартиры);

документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг, квитанции или справки об уплате налогов);

характеристику жилого помещения;

справку о регистрации;

нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних - соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.

Косвенным свидетельством различий между ипотечным и потребительским кредитом является и тот факт, что закон об ипотечном кредите действует уже более 15лет, а Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» вступил в силу только с 1 июля 2014 г. Кстати, в п. 2 ст. 1 этого закона записано: «Настоящий федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании имеет такой фактор, как доступность жилья. Он является не только показателем благосостояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье.

Другим косвенным свидетельством самостоятельности ипотечного жилищного кредитования является публикация Банком России «Сведений о жилищных кредитах», установленных в соответствии с Указанием Банка России от 16.01.2004 № 1376-У, а также Указанием Банка России от 12.11.2009 № 2332-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации».

Из двух классических систем ипотечного кредитования - американской и немецкой - на федеральном уровне выбор был сделан в пользу американского варианта развития ипотечного рынка, субъектами которого являются заемщики, берущие кредиты в банках, кредитные организации, формирующие из ипотечных кредитов пулы и продающие их агентствам, агентства, выпускающие на основе приобретенных пулов ипотечных кредитов/закладных ценные бумаги - облигации, и частные и институциональные инвесторы, вкладывающие свои средства в долгосрочные низкорисковые бумаги. Стабильность американской экономики обуславливает наличие спроса на облигации ипотечных агентств, несмотря на то, что доход по ним довольно низок. В современных российских условиях широкий спрос на такие способы вложения средств не может существовать на должном уровне, так как довольно длинная цепочка от первоначального заемщика до конечного инвестора отнимает значимую часть дохода, который и так невысок, потому что ставки по ипотечным кредитам не могут быть высокими, иначе теряется смысл создания самой системы ипотечного кредитования - обеспечить доступность приобретения жилья для большой части населения страны. Вследствие этого на данном этапе развития экономики России создание действительно функционирующей системы ипотечного кредитования не может быть осуществлено без участия государственных средств. Федеральное и региональные агентства ипотечного кредитования используют для выкупа кредитов у банков бюджетные средства, а также средства международных фондов. В перспективе возможно привлечение средств иных институциональных инвесторов - страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов.

Операторы вторичного рынка системы ипотечного кредитования по большей части (на сегодняшний день) обеспечены ресурсами за счет бюджета, то коммерческие банки, предоставляющие ипотечные кредиты должны изыскивать средства самостоятельно, но при этом желательно, чтобы используемые ресурсы были «длинными», так как ипотечный кредит выдается на срок до 10 - 15 лет, а столь долгосрочные вложения отрицательно сказываются на нормативах ликвидности. С целью привлечения средств кредитные организации, используя опыт немецких сберегательных касс, открывают накопительные программы для потенциальных заемщиков, позволяющие затем последним получить ипотечный кредит в первоочередном порядке.

Выдав ипотечный кредит, банк не может держать его в собственном портфеле в течение длительного времени, поэтому суммарный объем выдаваемых кредитов сильно зависит от того, будут ли выкупаться кредиты агентствами или нет, а это, в свою очередь, определяется степенью соответствия параметров выданного кредита (срок, процентная ставка, степень обеспеченности, кредито- и платежеспособность заемщика, иные условия). Поэтому важнейшим условием развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил выдачи и обращения закладных.

Стандартизация процедуры выдачи подразумевает существование единых требований, предъявляемых банками к потенциальным заемщикам: это суммарный доход семьи, доля доходов, которые могут отвлекаться из текущего потребления на выплату процентов по кредиту и погашения суммы основного долга, степень обеспеченности ссуды, т.е. максимально допустимая доля кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья. В наличии таких требований, а также в большей численности заемщиков, заключается отличие от процедуры кредитования юридических лиц, правила кредитования которых банки разрабатывают самостоятельно (естественно, с соблюдением указаний Центрального Банка).

Возникает вопрос о месте ипотечных кредитов в активах банка. Среди всех направлений вложений ипотечные кредиты отличаются большей обеспеченностью, низким риском, низкой доходностью. Как правило, ставки по ипотечным кредитам банки устанавливают не совсем самостоятельно, а, ориентируясь на требования муниципальных/региональный администраций, так как во многих областях программы кредитования приобретения жилья носят больше социальный, нежели коммерческий характер, поэтому процентная ставка по данного вида кредитам составляет 8-10%. Естественно, что такой уровень дохода не является привлекательным для банка, который, несмотря на социальную значимость программы, должен обеспечивать прибыльность всех своих операций. Повышение процентной ставки также не увеличит доходы кредитных организаций из-за сокращения желающих получить ссуду.

Выходом из данной ситуации является организация работы с агентствами ипотечного кредитования. Соответственно выходят на первый план требования этих агентств к кредитам, о чем говорилось выше. Выкупая права требования по ипотечным кредитным договорам, агентства предоставляют средства банкам для последующих кредитов, позволяют не держать в кредитном портфеле долгосрочные низколиквидные вложения. Причем совместная деятельность позволяет банкам получать вполне приемлемый доход.

При установленной «социальной» процентной ставке 8% годовых и максимальной длительности между заключением кредитного договора и договора уступки долга в один месяц, доходность ипотечных кредитов может достигать уровня 19%, что при низком риске и достаточной обеспеченности ссуды является выгодным вложением средств. Подобное сочетание риска и доходности позволяет ипотечному кредитованию составить реальную конкуренцию классическим направлениям вложения средств банков.

Но объемы таких вложений пока сдерживаются ограниченностью источников рефинансирования ипотечных операций. Ипотечные агентства финансируются из бюджета, соответственно, объемы предоставляемых ими средств невелики. Дополнительные средства могут быть привлечены от страховых компаний и пенсионных фондов, а также от предприятий. В целом проблема развития источников финансирования стоит очень остро, так как действующая сейчас схема выкупа на бюджетные деньги долго существовать не может.

Существуют различные схемы погашения долга: постоянная рента (равновеликие платежи в течение всего срока с переменной структурой), переменная рента (равные суммы погашения основного долга и уменьшающиеся процентные платежи), нестандартная возрастающая рента (возрастающие в соответствии с заданным коэффициентом суммы погашения основного долга и процентов). Анализ различных схем погашения долга выявил самую доступную из них - нестандартная возрастающая рента с увеличивающимися платежами - охват 92% населения (при сумме кредита в 200 тыс. руб., сроком на 15 лет) и 65% - на 10 лет. Применяемая сейчас схема переменной ренты обеспечивает доступность менее 35% населения.

Процедура выдачи ипотечных кредитов должна быть четко и правильно организована. Большой объем предварительной, консультативной работы предполагает развитие института консультантов, которые бы оказывали все необходимы информационные услуги и обеспечивали бы потенциальных заемщиков всей информацией. Система распределения работ внутри отдела может быть как функциональной, так и попроцессной. Наиболее эффективной при большом количестве клиентов может стать создание рабочих групп, комбинирующее оба подхода к распределению обязанностей внутри отдела.

3.2 Проблемы рынка ипотечного кредитования в России