Реконструкция и модернизация жилищного фонда

Эти меры должны способствовать образованию жилищных кооперативов, сообществ собственников (кондоминиумов) и других форм самоуправления жилищным фондом . Решение проблемы реконструкции предусматривает выполнение комплекса научных, проектных и строительных работ, результаты которых должны обеспечить благоприятные условия для осуществления широкомасштабной реконструкции всего фонда типовых домов первых массовых серий в период с 2000 по 2010 год. Для этого в относительно короткие сроки -- предстоит: создать законодательно-правовую базу деятельности по сохранению и обновлению жилищного фонда , регламентирующую защиту прав и взаимообязательств физических и юридических лиц -- участников ремонтно-реконструктивного процесса; завершить разработку нормативной документации в области ремонта и реконструкции жилищного фонда ; разработать методические материалы по проектированию, технико-экономической и социальной оценке эффективности, методам осуществления работ по реконструкции , модернизации и ремонту типовых зданий и сложившейся из них застройки в различных условиях строительства; осуществить экспериментальную реконструкцию (модернизацию) домов-представителей массовых серий в большинстве регионов стран, обобщить опыт обновления пилотных проектов и обеспечить широкое распространение его положительных результатов; осуществить создание, апробацию и совершенствование кредитно-финансовых механизмов реконструкционной деятельности, выработку инвестиционной политики. Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий позволит сохранить еще на 30 лет жилищный фонд объемом около 400 млн м 2 в России, Украине и Беларуси. Будут улучшены условия проживания не менее 25 млн граждан.

Широкому развертыванию ремонтно-реконструктивных работ препятствуют нерешенность вопросов их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения. Поэтому особое внимание следует уделять созданию и функционированию кредитно-финансовых механизмов. Фонд типовых зданий отличается важной особенностью -- он не обременен кредитными обязательствами, то есть представляет собой огромную залоговую ценность. Это открывает возможность выполнять ремонтно-реконструктивные работы за счет средств ипотечного кредита. Источниками внебюджетного финансирования должны стать целевые жилищные фонды , которые уже начали функционировать в России (Башкортостан, Татарстан, Воронежская, Тверская, Белгородская области). Важно привлечь накопления граждан, и здесь могут быть эффективно использованы жилищные облигации, к выпуску которых приступило Правительство Москвы, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов , стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищного фонда . Расчеты показывают, что незначительная часть затрат окупится в ближайшие 4-5 лет за счет экономии энергетических ресурсов, реализации дополнительной жилплощади, более рационального использования городских территорий.

Начало этому было положено в 80-е годы в СССР (в Краснодаре и Минске были реконструированы 2 дома-представителя серии 1-335), затем в 1996 году в Санкт-Петербурге была осуществлена комплексная реконструкция типового 5-этажного дома с надстройкой 4-х этажей и расширением здания. Следующим экспериментом стала реконструкция дома серии 1-468 в Екатеринбурге с использованием французской разработки, адаптированной к местным условиям. Также эксперимент по комплексной реконструкции жилой застройки проходит в г. Лыткарино Московской области. Здесь особую актуальность имеет интенсификация использования имеющихся городских земель за счет уплотнения существующей застройки, надстройки зданий с размещением на дополнительных площадях объектов общественного назначения и жилья. Особое место в системе мероприятий по обновлению фонда жилых домов первых массовых серий занимает московская «Программа реконструкции 5-этажных домов начального периода индустриального домостроения». В российской столице фонд таких зданий превышает 20 млн м 2. Будучи пионером крупнопанельного домостроения, Москва в 50-60-е годы застраивалась домами, которые по своим эксплуатационным качествам оказались настолько несовершенны, что их дальнейшее использование становится экономически нецелесообразным. Поэтому деятельность московских строителей заключается, в основном, не в реконструкции или модернизации домов, а в радикальном преобразовании сложившейся из них застройки. В Москве осуществляется снос домов большинства первых московских серий и строительство на их месте новых многоэтажных зданий. Вместе с тем, в те же годы в Москве были построены пятиэтажки, которые обладают достаточными запасами прочности, легко поддаются перепланировке. Как правило, это дома с продольными несущими стенами в кирпичном, крупноблочном или крупнопанельном исполнении. О том, что эти дома могут быть доведены по своим потребительским качествам до уровня современных зданий, говорят не только проектные разработки и материалы многочисленных всесоюзных и всероссийских конкурсов, но и первый опыт реконструкции этих зданий. В 1997--98 гг. были сданы в эксплуатацию многоквартирные дома, перестроенные из типовых общежитий, возведенных в конце 50-х годов. В ряде районов столицы с 1997 года 5-этажные типовые здания начали надстраивать мансардами с одновременным утеплением наружных ограждений и модернизацией инженерного оборудования. В России в составе государственной целевой программы «Жилище» действует подпрограмма « Реконструкция жилых домов первых массовых серий».

В настоящее время на Украине уже реализовываются первые пилотные проекты по реконструкции пяти жилых домов в Киеве и Харькове с перепланировкой квартир, надстройкой 6-го мансардного этажа, утеплением стен, устройством лифтов, пристройкой лоджий и др. На Украине в 1998 году была разработана государственная программа « Реконструкция жилых домов первых массовых серий», которую планируется утвердить на уровне правительства до конца текущего года. В Беларуси практически уже начата работа по осуществлению массовой реконструкции и модернизации жилых домов, особенно их утепление с использованием опыта Германии. К настоящему времени произведено утепление около 170 жилых домов (3060 квартир) различных конструктивных систем. В 1997 году Правительством Республики Беларусь была одобрена «Государственная программа модернизация и тепловая реабилитация жилых домов на 1997--2000 гг.». Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания. Только в этом случае удается добиться гармоничного, ансамблевого решения обновленного квартала или микрорайона.

3.2 Меры по улучшению реконструкции жилищного фонда Уфы

Состояние жилищно-коммунального хозяйства г. Уфы не отвечает возросшим требованиям и значительно отстает от темпов развития промышленности, строительства жилья, объектов социально-культурного и бытового назначения.

Большая часть государственного и ведомственного жилого фонда находится в неудовлетворительном состоянии. Крайне медленно заменяется ветхий жилищный фонд, площадь которого составляет 266 тыс. кв. метров. Многие городские инженерные сети и сооружения нуждаются в неотложном ремонте. Такое положение сложилось в результате того, что исполком Уфимского горсовета не имеет единой программы работ по содержанию и развитию жилищно-коммунального хозяйства, плохо координирует деятельность объединений и предприятий в части своевременного проведения капитального и текущего ремонта ведомственного жилого фонда, тепловых сетей, водопровода и канализации, не осуществляет строгого контроля за качеством и сроками проведения этих работ. В районах города до сих пор не создан маневренный жилищный фонд. Не решена задача полного обеспечения коммунальных служб квалифицированными рабочими кадрами.

Производственная база жилищного, водопроводно-канализационного и теплоэнергетического хозяйства, благоустройства и других коммунальных служб города развивается слабо. На предприятиях не организован выпуск санитарно-технических изделий и запасных частей, необходимых для проведения ремонтных работ. Недостаточно изыскиваются другие источники и резервы для проведения высококачественного и своевременного ремонта жилья и других объектов коммунального хозяйства. Плохо поставлена работа по ремонту квартир по заказам населения, к этому делу практически не подключены кооперативы и специалисты, занимающиеся индивидуальной трудовой деятельностью. Исполкомы городского и районных Советов народных депутатов не в полной мере используют возможности и средства промышленных объединений и предприятий города на развитие объектов коммунального назначения и проведение благоустроительных работ. Не оказывают должного влияния на улучшение деятельности жилищно-коммунальных служб, повышение культуры обслуживания населения работниками эксплуатационных организаций, не предъявляют жестких требований к предприятиям по повышению уровня содержания и эксплуатации жилищного фонда, находящегося на их балансе. Не ведется необходимая разъяснительная и воспитательная работа среди населения по обеспечению сохранности жилых помещений, бережному отношению к санитарно-техническому оборудованию и объектам благоустройства, не принимаются должные меры к лицам, допускающим их порчу. Не организовано соревнование между жильцами и работниками жилищных организаций за лучшее содержание подъездов, домов и придомовых территорий. Министерство жилищно-коммунального хозяйства недостаточно уделяет внимания развитию коммунального хозяйства в г. Уфе, мало оказывает помощи исполкомам городского и районных Советов в укреплении материально-технической базы коммунальных служб города.

Таким образом необходимо предпринять ряд мер по улучшению реконструкции и модернизации жилищного фонда г.Уфы, а это: - обеспечить коренное улучшение эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в городе, повысить качество капитального и текущего ремонта, принять меры по опережающему развитию ремонтно-эксплуатационной базы; - обеспечить увеличение объемов проектных работ конторы "Башжилкоммунпроект" по ремонту и реконструкции жилищного фонда к 2015 году до 7,9 млн. руб.;

- предусмотреть в каждом районе выделение жилья для создания маневренного жилищного фонда в необходимых объемах при проведении реконструкции и модернизации существующих жилых домов, сноса ветхого и аварийного жилья;

- начиная с 2012 года, ежегодно выделять служебную жилую площадь для работников жилищных организаций в размере до 3-х процентов от вводимого в эксплуатацию жилья;

- осуществить строительство с привлечением средств промышленных предприятий города мусороперерабатывающего завода и завода по выпуску сантехнических изделий и запчастей для нужд жилищного хозяйства;

- принять меры к укомплектованию предприятий жилищно-коммунального хозяйства квалифицированными кадрами, созданию для их закрепления необходимых производственных и жилищно-бытовых условий, внедрению прогрессивных форм организации и оплаты труда; - шире привлекать население и трудовые коллективы предприятий к участию в работах по обеспечению сохранности и образцового содержания жилья, благоустройству придомовых территорий, развернуть соревнование между жильцами и работниками жилищных организаций за лучшее содержание жилых домов;

- оказывать всемерное содействие в организации и работе кооперативов по ремонту квартир по заказам населения.

- укрепить материально-техническую базу предприятий жилищно-коммунального хозяйства города, увеличить выделение специальной техники, дорожно-ремонтных машин и механизмов, в месячный срок определить конкретные меры по переводу специальной техники на жидкий газ.

-улучшить материально-техническое снабжение городских и ведомственных жилищно-коммунальных организаций, значительно увеличить выпуск ремонтно-строительных материалов на предприятиях республики.

-организовать подготовку рабочих кадров в системе профтехобразования для предприятий жилищно-коммунального хозяйства города.

-организовать хозрасчетную станцию для постоянного наблюдения и прогнозирования за влиянием карстовых и гидрогеологических явлений на состояние зданий и сооружений.

- обязать предприятия и организации, выступающие самостоятельными заказчиками или принимающие долевое участие в строительстве жилья, использовать до 10% вновь вводимой жилой площади для расселения семей своих работников, проживающих в ветхих и аварийных домах.

Заключение

Жилищный фонд города является одной из самых основных социально-экономических систем, что объясняется отчасти особой значимостью жилья в жизни человека и, следовательно, это требует продуманных преобразований в области управления эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим, основные результаты курсового проекта сводятся к следующему:

1. В работе жилищный фонд определяется не просто как суммарная совокупность жилых помещений, а социально значимый и многоуровневый объект, имеющий инфраструктурное значение для города, представляющий собой комплексный объект, объединяющий воедино жилые помещения с внутриквартальными территориями, имеющий разнородные правовые, социальные, технические и эксплуатационные характеристики и требующий формирования особого механизма управления учитывающего его специфические особенности.

2. В работе рассмотрены результаты реформирования в жилищном хозяйстве и выявлены проблемы характерные для современного этапа управления эксплуатацией объектов жилищного фонда, в числе которых выделяются следующие:

- несоответствие экономических отношений в жилищной сфере современному уровню развития страны с рыночной экономикой;

- упрощенный подход к рассмотрению жилищного фонда только как совокупности жилых помещений без должного учета его комплексности, системности и места в структуре города;

- низкое качество предоставления услуг по содержанию жилищного фонда;

- нарушение сроков проведения работ по текущему и капительному ремонту;

- отсутствие действенного механизма по предотвращению и взысканию долгов с населения за полученные им жилищные и коммунальные услуги;

- пассивность населения и неполное осознание им необходимости нести ответственность за сохранение своей жилой собственности;

- отсутствие должного контроля за деятельностью частных управляющих компаний. Также выявлено, что в системе субъектов управления реконструкцией жилищного фонда города ведущая роль должна принадлежать собственникам жилых помещений. В процессе управления важнейшую роль играет информационное обеспечение, которое должно предоставлять полноценную, своевременную и достоверную информацию о состоянии жилищного фонда города играющую решающую роль в процессе управления эксплуатацией. Разработана оперативная информационная база о состоянии жилищного фонда разделами которой выделяются следующие:

- общие сведения» об объекте;

- ресурсоснабжающие- организации.

- техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (%);

- основные экономически показатели.

Сохранение и поддержание существующего жилищного фонда городов в хорошем состоянии важнейшая задача, которая должна быть решена в процессе эксплуатации жилищного фонда.

Вследствие хронического недофинансирования работ по проведению капитального ремонта жилищного фонда страны, многочисленных нарушений правил его эксплуатации и накопившейся высокой степенью износа основных фондов в жилищной сфере проблемы поддержания жилищного фонда в пригодном состоянии встают в ранг важнейших проблем страны и требуют безотлагательного решения: Одна из главных проблем своевременного проведения капитального ремонта жилищного фонда - отсутствие достаточных средств по финансированию ремонтных работ. При разработке и реализации планов капитального ремонта, необходимо также учитывать мнение муниципальных органов власти, что в последствии позволит повысить устойчивость функционирования и развития жилищной сферы.

Список используемой литературы

1. Система муниципального управления , В.Б. Зотов - "Питер", 2007 г

2. Управление в городском хозяйстве, Р.Ж.Сираждинова.-Москва, 2009 г.

3. Пути решения восстановления и модернизации жилищного

фонда на современном этапе, Сеферов Г.Г.- Ростов-на-Дону,2009г.

4. http://www.ughufa.ru/

5. http://www.mgkhrb.ru/

6. Условия модернизации жилищного фонда, Н. Костецкий, В. Федотов-2010г.

7. Оценка эффективности реконструкции старой жилой застройки Мордовина B.C. ,2007

8. ЖКХ Справочник для работников муниципальных образований,Ю.Ф.Симонов

9. http://www.gkh.ru/journals

10. http://www.reforma-gkh.ru/

Размещено на Allbest.ru