Отмена долевого строительства: чего ждать в 2019 году?

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Минобнауки России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Факультет безотрывных форм обучения

Кафедра экономики строительства и ЖКХ

ЭССЕ

по дисциплине: «Экономика предприятия»

на тему:

Отмена долевого строительства: чего ждать в 2019 году?

Выполнил Пешкуров И.В.

студент группы 1-МЗ-2

Проверил: Леонтьева М.В.

Санкт-Петербург - 2019

Долевое строительство в привычной форме просуществует до июля 2019 года. Такое решение приняли контролеры рынка первичной недвижимости: Минстрой, АИЖК и Центробанк. В середине декабря 2018 г. они предоставили Правительству РФ план перехода от долевого к другим формам финансового обеспечения девелоперов, разработанный по требованию В.В. Путина. Узнав, какие это будут формы, некоторые застройщики вздохнули с облегчением.

Вопреки слухам, долевое строительство полностью не отменят. Просто теперь, вместо того чтобы отдать деньги напрямую застройщику, будущий новосел положит их на беспроцентный счет в банке. Как только дом введут в эксплуатацию, банк перечислит деньги строительной компании. Скорее всего, компания тут же вернет их банку, потому что брала у него кредит на строительство. Возводить новостройки на свои деньги могут только 3-5 крупнейших девелоперов Петербурга. Что останется от уплаты кредита -- то и станет прибылью строительной компании.

Ликвидировать долевое строительство в России потребовал осенью прошлого года сам президент. Причина -- более 46 тысяч обманутых дольщиков по стране. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективный механизм контроля рынка недвижимости. Исполнительная власть также недовольна -- ей приходится искать инвесторов для ликвидации недостроев. Кроме того, обманутые дольщики обивают пороги районных администраций и требуют наказать виновных.

Основным документом, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком, является закон №214-ФЗ. За 14 лет существования он пережил 14 редакций, которые все больше и больше усложняли строительным компаниям жизнь. Например, в 2017 году их обязали иметь уставный капитал от 2,5 млн. рублей до 1,5 млрд. рублей -- в зависимости от объема строительства. Ранее в законе прописали другие жесткие условия: застройщик не может завершить стройку позже оговоренного срока без письменного согласия дольщика, но при этом дольщик имеет право забрать свои деньги из проекта без объяснения причин и уплаты комиссионных. За долгострой дольщик может потребовать у застройщика пени.

В прошедшем 2018 году законодатели продолжили закручивать гайки. Например, теперь застройщики должны перечислять 1,2% от стоимости каждого договора ДУ в компенсационный фонд. Из него, а не на бюджетные средства, теперь будут ликвидировать недострои. Однако самым тяжелым ударом для застройщиков стали очередные поправки в закон №214-ФЗ, которые вступят в силу в июле. Вот самые резонансные из них:

· у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;

· при обнаружении задолженности, Налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;

· компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;

· у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10% от стоимости строительства всего проекта;

· банк должен контролировать деятельность застройщика.

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости. Небольшим компаниям будет сложно получить разрешение на строительство -- скорее всего, они уйдут с рынка, завершив текущие проекты. Останутся гиганты, такие как «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», АО «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City. Их деятельность будут контролировать банки, в первую очередь, ПАО Сбербанк, ВТБ и еще 3-5 крупных игроков. Для покупателей «ничего не изменится», по крайней мере, в течение первой половины 2019 года, разве что в вверх «поползет» цена за квадратный метр.

День, когда долевое строительство в России окажется вне закона, однажды наступит. Как желающие будут покупать квартиры? Критики долевого строительства настаивают на внедрении проектного финансирования, которое активно используется в Европе. Суть в следующем: строительная компания создает проект новостройки - архитектурное решение, план создания инфраструктуры, цены и планировки квартир. Затем она собирает заявки от потенциальных покупателей, заключая с ними что-то наподобие предварительных договоров купли-продажи, без всякого финансового обеспечения. Когда 30-50% квартир будут забронированы, застройщик отправляется в банк и получает кредит. После того, как дом передадут в эксплуатацию, покупатели платят за готовые квартиры.

Возможность попробовать проектное финансирование у российских застройщиков уже есть: ее предоставляет Внешэкономбанк. Пилотный проект по финансированию жилищного строительства планирует запустить ПАО «Сбербанк». Как сообщает портал «Право.ру», средний размер кредитной ставки для строительных компаний составит 6% годовых, из них 3,5% уйдут на операционные расходы и обслуживание застройщика. Финансирование предоставят проектам стоимостью не менее 3 млрд. рублей. Для большинства строительных компаний и ставка высока, и минимальная стоимость проекта -- неподъемная сумма.

Центробанк, АИЖК и Минстрой, которым в конце прошлого года поручили разработать «дорожную карту отмены долевого строительства», представили правительству самый мягкий вариант - проектное финансирование с использованием эскроу-счетов (от английского escrow - условный счет). Дольщики платят деньги, но застройщики получают их только после передачи здания в эксплуатацию. Есть мнение, что деньги будут выдавать застройщикам поэтапно в течение строительства, при условии соблюдения сроков и уровня качества. Так или иначе, на всех этапах финансирования юридическим лицом, принимающим решения, оказывается банк: он выдает дольщику ипотеку, хранит деньги дольщика на эскроу-счете, выдает кредит застройщику.

Не все участники рынка верят в то, что проектное финансирование официально станет единственным способом обеспечения строительства. По мнению многих, это приведет к монополизации отрасли. Все будет, как в советские времена, когда единственным заказчиком на строительство было государство. Строительные компании ищут альтернативы -- например, создание паевых инвестиционных фондов, в рамках которых финансировать новостройки будут предприниматели и все желающие. Но в России ПИФы знакомы мало и используются для освобождения от налога на прибыль.

законодательный долевой строительство проектный финансирование

Заключение

Пока законодатели решают участь рынка недвижимости, застройщики планируют возводить жилые комплексы по уже полученным разрешениям. Затем кто-то уйдет с рынка, другие объединятся с более крупными строительными компаниями, а остальные постараются приспособиться к новым правилам. Лишь самые смелые эксперты отваживаются делать прогнозы на отдаленное будущее. Вот некоторые предсказания экспертов:

· в ближайшие два года спрос на новостройки резко вырастет, а затем упадет до исторического минимума;

· средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20%;

· продажи на стадии котлована уйдут в прошлое;

· от 50% до 90% застройщиков уйдут с рынка;

· произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции - все новостройки будут выглядеть одинаково.

Список используемой литературы

1. Публикации официального сайта «Национальное объединение строителей «Нострой»

2. Публикации официального сайта «Национальное объединение изыскателей и проектировщиков»

3. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ (последняя редакция).

4. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Размещено на allbest.ru