Проведение экспертизы жилого дома
Характеристика местоположения объекта недвижимости и его техническая характеристика, климатические и инженерно-геологические условия площадки строительства. Правовая, экологическая, экономическая экспертиза и способ управления объектом недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | отчет по практике |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 11.04.2014 |
| Размер файла | 3,4 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
К числу основных причин, сдерживающих развитие жилищного строительства в г.Пскове, можно отнести следующие факторы:
· ограниченное число районов застройки;
· низкий уровень инфраструктурной подготовки осваиваемых территорий;
· высокий уровень требуемых инвестиционных затрат в развитие инженерных сетей районов застройки;
· сложности точечной и уплотнительной застройки в исторических и жилых районах города.
Рынок первичной жилой недвижимости г. Пскова в текущем моменте характеризуется потенциалом спроса на вновь возводимые объекты, о чем говорит тот факт, что основная площадь возводимых квартир раскупается еще на этапе строительства.
Основными новостройками г. Пскова и Псковского района являются:
· ул. Владимирская, ул. Никольская, Балтийская (Псковский р-он, Родина и Борисовичи, каркасно-монолитные дома); Застройщик ООО «Эгле».
· Жилой комплекс на ул. Юности, ул. Звездная (крупнопанельные дома), а также квартал бизнес-класса «Пятый элемент» на ул. Труда (кирпичные дома): Застройщик «ПИК-60».
Район «Завеличье» является наиболее бурно застраиваемым, однако практически все возможности по дальнейшей застройке в этом районе исчерпаны и будущее строительства жилья за районом Запсковье и в деревне Родина Псковского района.
При этом наибольшее количество новых квартир продается в районе Завеличье. Необходимо отметить, что жильё в Псковском районе (деревня Родина, ул. Михайловская, Никольская, Владимирская, Балтийская) многие горожане ассоциируют с районом Дальнего Завеличья, так как граница между городом и деревней размылась.
Анализируя динамику цен на объекты недвижимости, выявляем, что средняя стоимость кв. м, по данным Росстата, на первичном рынке составила 40783,68 рублей за 1 кв.м общей площади. Средняя цена на вторичное жилье составляет 37653, 26 руб. за 1 кв.м.
Уровень цен зависит от типа дома (материала строительства). При этом в центре города возводятся исключительно кирпичные дома. На Завеличье встречаются различные дома, от кирпича до панели. На Запсковье строятся, в основном, панельные объекты.
По данным экспертного опроса, первичный рынок жилой недвижимости Пскова развивается стабильно. Активность покупателей на данный момент имеет тенденцию к росту, хотя докризисных значений объем спроса еще не достиг. Предпочтения потребителей сосредоточены в основном в сегменте квартир компактных планировок с относительно небольшим бюджетом покупки.
Спрос на первичном рынке жилья формируется преимущественно за счет местного платежеспособного населения и населения ближайших городов и районов области. Основным мотивом приобретения жилья является улучшение жилищных условий.
5.3 Выводы по разделу
Рынок жилой недвижимости делится на 2 крупных сектора - первичный и вторичный рынки.
В настоящее время в Пскове первичный жилой фонд представлен квартирами в крупнопанельных, кирпично-монолитных, сборно-монолитных и кирпичных жилых домах.
Основными новостройками г. Пскова и Псковского района являются:
· ул. Владимирская, ул. Никольская, Балтийская (Псковский р-он, Родина и Борисовичи, каркасно-монолитные дома); Застройщик ООО «Эгле».
· Жилой комплекс на ул. Юности, ул. Звездная (крупнопанельные дома), а также квартал бизнес-класса «Пятый элемент» на ул. Труда (кирпичные дома): Застройщик «ПИК-60».
Средняя стоимость кв. м, по данным Росстата, на первичном рынке составила 40783,68 рублей за 1 кв.м общей площади. Средняя цена на вторичное жилье составляет 37653, 26 руб. за 1 кв.м.
Предпочтения потребителей сосредоточены в основном в сегменте квартир компактных планировок с относительно небольшим бюджетом покупки.
Объем затрат (инвестиций) в проект определяется по смете.
Смета - документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и прочее).
Объектный расчёт стоимости объекта строительства рассчитывается исходя из стоимости отдельных локальных смет. В объектном расчёте единицами учёта выступают не отдельные работы, а целые разделы или даже локальные сметы.
В дипломном проекте данные виды смет будут рассчитаны.
Раздел 6. Управленческая экспертиза
6.1 Описание экспертизы
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию.
Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть - в доверительное управление специализированным компаниям. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
6.2 Управление объектом экспертизы
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. [3]
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данномдоме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Заключение
Экспертиза является обязательным этапом деятельности строительных компаний, поскольку призвана оценить соответствие результата деятельности запланированным показателям.
Во время преддипломной практики был собран исходный материал для выполнения всех видов экспертиз многоквартирного жилого дома № 8 по ул. Балтийской жилого района «Борисовичи», сельского поселения «Завеличенская волость», Псковского района Псковской области:
v экспертизы местоположения (генплан; описание генерального плана);
v правовой экспертизы (договоры аренды земельных участков);
v технической экспертизы (описание объёмно-планировочного решения объекта; ограждающих конструкций, перегородок, перекрытий, покрытия, кровли, полов, лестниц и т.д.; характеристика инженерных сетей и оборудования; основные архитектурные чертежи);
v экологической экспертизы (результаты экологической экспертизы проекта);
v экономической экспертизы (сводный и объектный сметный расчет, бухгалтерская отчетность заказчика-застройщика).
Список источников
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-ФЗ. - М.: 2001.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ. - М.: 2004.
3. СНиП 11-04-2003. Госстрой России Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. - М.: 2002
4. Экспертиза и управление недвижимостью. Дипломное проектирование: учеб.-метод. пособие / С.В. Бовтеев, С.А. Болотин, К.А. Волков, В.Н. Золина, Ю.И. Пастухов, Т.А. Расина, О.Н. Романова, Т.Л. Симанкина, Н.В. Ширко; под ред. С.А. Болотина, Т.Л. Симанкиной; Федер. агентство по образованию, С.-Петерб. гос. архитектур.- строит. ун-т. - СПб., 2010. - 244 с. : 22 ил.
5. Преддипломная практика. Рабочая программа. Псков: Псковский государственный университет. 2013 - 16 с.
6. Экономика недвижимости. Асаул А.Н., Карасев А.В. /Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
7. Генеральный план МО «Завеличенская волость» Псковского района Псковской области. Материалы по обоснованию. Часть I.г. Долгопрудный 2010 г.
8. Материалы проектной и рабочей документации жилого дома по ул.Балтийской 8. Предоставлены ОАО Институт «Псковгражданпроект».
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Системное представление о структуре и тенденциях развития инвестиционно-строительного комплекса в приоритетных возможностях совершенствования управления. Техническая, правовая и экономическая экспертизы объекта недвижимости различными подходами.
курсовая работа [3,8 M], добавлен 23.12.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013Анализ рынка недвижимости Тюменского региона, его социально-экономическое положение. Описание местоположения объекта недвижимости. Место четырехкомнатных квартир на современном рынке недвижимости, порядок и основные этапы оценки данного объекта.
курсовая работа [906,8 K], добавлен 09.06.2011Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Описание объекта недвижимости: его географическое местоположение, текущее состояние и использование. Управленческая экспертиза объекта и экономическая экспертиза на пять лет, разработка стратегии управления для целей повышения доходности объекта.
курсовая работа [60,9 K], добавлен 01.02.2011Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация [3,4 M], добавлен 21.04.2015Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
