2

Федеральное агентство по образованию РФ

Волгоградский Государственный Архитектурно-строительный Университет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа на тему:

Основы управления недвижимостью

Выполнили:

ст.гр. ЭУН-1-05

Борка Е.И.

Небратенко А.Ю.

Полякова М.С.

Родионова О.В.

Проверил:

ст.преподаватель

Сучихина Л.А.

Волгоград, 2008 г.

Содержание

Глава I. Описание объекта недвижимости

1.1 Описание текущего состояния объекта недвижимости

1.2 Географическое местоположение объекта недвижимости

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

1.4 Правовая экспертиза

1.5 Экологическая экспертиза

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

1.7 Техническая экспертиза

Глава II. Анализ наиболее эффективного использования объекта

2.1 Управленческая экспертиза объекта управления

2.2 Экономическая экспертиза на пять лет управления

Список используемой литературы

Приложение

Задание

Нам передан в управление объект недвижимости.

Необходимо проанализировать реальные показатели и спрогнозировать мероприятия с целью увеличения доходности объекта недвижимости.

Исходные данные:

Участок земли площадью 2200 мІ

4-х этажный двух секционный жилой дом с мансардой для проживания малосемейных и две пристройки по 100 и 80мІ, используемые под прачечную и зал с игровыми автоматами. Старая автостоянка на 10 машин занимает - 150 мІ. В доме 32 квартиры по 30 мІ , 4 квартиры (на 1-ом этаже) используются владельцем. Мансарда нуждается в ремонте и не используется.

Средняя ежемесячная арендная плата - 286 у.е.

Не загрузка помещений и риск недополучения арендной платы - 3% от величины валового дохода. Доход от прачечной и игровых автоматов - 450 у.е.

Расходы: (у.е.)

Постоянные расходы

Налог на имущество	19 950
Страховые взносы	2 500

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД
Охрана	3 500
Расходные материалы	800
Уборка территории	120
Вывоз мусора	450
Ремонтные работы	1500
Реклама	1200
Коммунальные платежи	2800
Прочие расходы	970

Резерв на возмещение износа

Холодильные установки	1000
Замена кровли	500
Обогреватели/ Кондиционеры	500
Автостоянка	200

Наша цель заключается в следующем: исследовать и проанализировать реальное состояние рынка недвижимости и спланировать стратегию управленческого решения таким образом, чтобы в дальнейшем она привела нас к повышению доходности объекта.

Глава I. Описание объекта недвижимости

1.1 Описание текущего состояния объекта недвижимости

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

2

1.2 Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

- Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

- Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

- Загрязнение недр, почв

- Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

- Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

- устойчивая благоприятная среда обитания человека;

- устойчивость природного ландшафта;

- рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

- создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

- создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

- создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

- рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

- учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

- сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

- формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

- использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	598,5 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	673,5 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 98,8 т.р.
Охрана	105 т.р.
Расходные материалы	24 т.р.
Уборка территории	3,6 т.р.
Вывоз мусора	13,5 т.р.
Ремонтные работы	45 т.р.
Реклама	36 т.р.
Коммунальные платежи	84 т.р.
Прочие расходы	29,1 т.р.
Итого:	439 т.р.

Резерв на возмещение износа

Холодильные установки	30 т.р.
Замена кровли	15 т.р.
Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Автостоянка	6 т.р.
Итого:	66 т.р.

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

1.7 Техническая экспертиза

Важнейшей стороной технической оценки объекта недвижимости является определение пригодности строения к дальнейшей эксплуатации и реконструкции. Определение степени физического износа здания является вторым по важности (после местоположения) фактором, определяющим стоимость объекта недвижимости. Он отражает в неявной форме стоимость восстановительных работ по данному объекту. Для того чтобы определить степень физического износа конструкций и здания в целом, оценщику необходимо обладать знаниями об архитектуре всего здания и его частях.

Год постройки - 1988, группа капитальности - 2.

Количество этажей: в основном строении - 4, две одноэтажные пристройки.

Расчет площадей:

Наименование	Основная площадь, мІ	Второстепенная площадь, мІ	Общая площадь, мІ
Основное строение	8*30=240	144	388
Пристройка 1		100	100
Пристройка 2		80	80
Автостоянка		150	150
Земельный участок		2200	2200

Расчет высот:

Наименование	Высота одного этажа, м.	Высота кровли, м.	Общая высота, м.
Основное строение:		3,5	4*3=12
1 этаж	3
2 этаж	3
3 этаж	3
4 этаж	3
Пристройка 1	3	0,5	3,5
Пристройка 2	3	0,5	3,5

Описание конструкций:

Наименование укрупненных элементов здания	Наименование конструктивных элементов здания	Описание элемента (материал)
Подземная часть	фундамент	Ленточный каменный
Стены и перегородки	стены	особо капитальные, каменные (кирпичные при толщине 2,5--3,5 кирпича).
	перегородки	кирпичные оштукатуренные
Перекрытия	перекрытия	из сборного железобетонного настила
Кровля	конструкции крыши	железобетонная сборная (чердачная)
	кровельное покрытие	керамическая черепица
Лестницы	лестницы	площадки железобетонные, ступени плитные колесные по ж/б косоурам.
Полы	в жилых комнатах	из рулонных материалов
	в кухнях	из керамических плиток
	в ванных	из рулонных материалов
	в коридорах подъезда	из керамических плиток
	в пристройках	из рулонных материалов
Проемы	окна	оконные блоки деревянные, двойные створные
	двери	филенчатые (деревянные)
Внутренняя отделка стен	в жилых комнатах	оклейка обоями
	в кухнях	оклейка обоями
	в ванных	облицовка керамической плиткой
	в пристройках	оклейка обоями
Отделка потолков	в жилых комнатах	побелка
	в кухнях	побелка
	в ванных	побелка
	в пристройках	побелка
Наружная отделка	облицовка	цементными офактуренными плитками
Инженерное оборудование	система горячего водоснабжения	централизованное
	система центрального отопления	централизованное, выполненное с верхней разводкой из чугунных труб и конвекторов
	Система холодного водоснабжения	от городской сети, трубопроводы выполнены из оцинкованных труб
	Система канализации и водостоков	в городской коллектор
	Система электроснабжения	Внутридомовые магистрали (сеть питания квартир) с распределительными щитками Внутриквартирные сети при скрытой проводке
	Система газоснабжения	Внутридомовые трубопроводы, газ. плиты.
	Система вентиляции	естественная
	Оборудование объедненных диспетчерских систем (ОДС)	Радио, внутридомовые сети связи и сигнализации, проводка, телефон от АТС

Оценка физического износа конструктивных элементов здания в целом

Итоговой оценкой фактического состояния здания является степень физического износа для отдельных элементов и здания в целом.

Работы по оценке фактического состояния производятся путем обследования в натуре и описания технического состояния всех элементов здания с документальной фиксацией выявленных признаков износа и определенных количественных характеристик износа.

В теории эксплуатации зданий и сооружений под физическим износом понимается постепенная утрата материалами, из которых возведено здание, первоначальных качеств, в результате чего ухудшаются их эксплуатационные свойства. Численной мерой физического износа является степень износа. Нормативным документом, регламентирующим правила определения степеней износа, являются ведомственные строительные нормы « Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86(р.). При проведении технического обследования необходимо получить доступ к технической документации по объекту. Перечень этой документации аналогичен тому, который необходим при передаче объекта в управление:

- план участка;

- технические паспорта на здание и оборудование (котлы, краны);

- геодезическая съемка;

- поэтажные планы;

- проектно- сметная документация, акты приемки объекта от строителей;

- схемы внутренних сетей: водоснабжение, канализация, центральное отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, распределительный щиток, сигнализация, телефонная сеть.

- схемы подземных коммуникаций;

- эксплуатация колодцев;

- исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;

- акты предыдущих технических экспертиз объекта;

- акты приемки работ;

В том случае, если техническая документация на объект частично или полностью утеряна, следует принять все меры по ее восстановлению через соответствующие службы.

Техническое заключение:

- произвести обследование основания с целью выявления потенциально опасных участков; представить результаты обследования и реконструкции по усилению;

- произвести обследование строительных конструкций (фундаментов, стен, перегородок, перекрытий лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов);

- произвести обследование инженерного оборудования (водопровод, и канализация; трубопроводы холодной воды - трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление- трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы); сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено.

Техническая экспертиза состояния основных конструкций элементов основного здания

Наименование конструкции	Материал	Нормативный срок службы	Физический износ, %	Признаки износа	Примерный состав работ	Количественная оценка
Фундамент	Ленточный, каменный	160	17	Мелкие трещины в цоколе	Расшивка трещин	Ширина трещин до 2 мм
Стены	Кирпичные	50	20	Мелкие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов местами	Ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов	Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см. на площади до10%
Перегородки	Кирпичные, оштукатуренные	75	13	Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	Заделка трещин и сколов	Трещины шириной до 2мм. Повреждения площади на 10%
Перекрытия	Смешанные: металлические и деревянные заполнения	80	13	Смещение вследствие деформаций. Отслоение выравнивающего слоя в заделке швов	Выравнивание поверхности потолка	Повреждения площади до 10%
Конструкции крыши	ж/б сборная (чердачная)	80	13	Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков	Устранение мелких повреждений	Повреждения площади до 2%
Кровельное покрытие	Керамическая черепица	60	16	Единичные щели и неплотное примыкание черепиц, частичное нарушение промазки между черепицами	Восстановление промазки между отдельными черепицами и на коньках, перекладка отдельными местами до 10%	_
Лестницы	Площадки ж/б, ступени плитные колесные по ж/б косоурам	60	16	Редкие трещинына ступенях, отдельные повреждения перил	Затирка трещин, ремонт перил	Ширина трещин до 1мм
Полы	Из рулонных материалов	10	100	Основание пола просело на площади более 10%	Ремонт основания или полная его замена, устройство чистого покрытия пола	_
	Из керамических плиток	60	16	Значительные сколы и трещины плиток на площади до 30%	Замена отдельных участков плиток	_
Проемы: 1 окна	Оконные блоки деревянные двойные створные	40	25	Оконные переплеты рассохлись, часть приборов повреждена	Замена	_
2 двери	Деревянные	40	25	Дверные полотна имеют неплотный притвор по периметру коробки	Замена местами	_
Наружная отделка	Облицовка цементными офактуренными плитками	60	16	Выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки	Замена участков плиток более 30 шт. в одном месте	_
Инженерное оборудование: 1 система горячего водоснабжения	Трубопровод из газовых оцинкованных труб при открытых схемах теплоснабжения	40	25	Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и коррозия запорной арматуры, нарушения теплоизоляции магистралей и стояков.	Замена вследствие истечения срока эксплуатации	_
2 система центрального отопления	Централизированное, выполненное с верхней разводкой из чугунных труб и конвекторов	40	25	Ослабление прокладок и набивки, коррозионные повреждения запорной арматуры, нарушение окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляциии магистралей	Замена вследствие истечения срока эксплуатации	_
3 система холодного водоснабжения	От городской сети, трубопроводы выполнены из чугунных труб	40	25	Ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и коррозия запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов	Замена вследствие истечения срока эксплуатации	_
4 система канализации и водостоков	Трбопроводы канализации пластмассовые	60	16	Ослабление мест присоединения приборов, повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн на площади до 60% их поверхности, трещины в трубопроводах из полимерных материалов	Замена вследствие истечения срока эксплуатации	_
5 система электроснабжения	Внутридомовые магистрали (сеть питания квартир) с распределительными щитками, внутриквартирные сети при скрытой проводке	40	25	Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)	Замена отдельных участков сетей и приборов, ремонт ВРУ, установка дополнительной разводки на приборы, прокладка выделенной линии	_
6 система газоснабжения	Внутридомовые трубопроводы. Газовые плиты.	40	25	Незначительный общий перегрев, приборы повреждены местами	Замена	_

Вывод: Техническая экспертиза показала, что исследуемое здание не требует капитального ремонта, физический износ у основных конструктивных элементов не превышает допустимых значений, текущему ремонту подлежат покрытие полов, стен, а системы инженерного оборудования, дверные и оконные проемы подлежат замене.

Вывод общий по текущему состоянию объекта недвижимости:

Управление объектом недвижимости неэффективно. Очень много недоработок, требуются улучшения и изменения.

Глава II. Анализ наиболее эффективного использования объекта

В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Наша компания способна создать действенную систему управления недвижимостью, обеспечить достижение целей собственника.

Содержание нашей компании составляет совокупность юридических, технических, экономических, экологических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции происходит проработка технических и пространственно-территориальных сторон развития недвижимости с учетом ярко выраженного управленческого направления, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости.

2.1 Управленческая экспертиза объекта управления

Управленческая обоснованность стратегии управления - фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты использования объекта управления. Управленческая обоснованность имеет две составляющие: соответствие стратегии управления целям собственника и соответствие стратегии управления имеющимся управленческим ресурсам.

Управленческий ресурс, как и любой фактор производства, является ограниченным. Задача достижения максимального эффекта при ограниченности имеющихся ресурсов в полной мере касается и его использования. Поэтому выбор стратегии управления объектом зависит от способности управленческой команды ее реализовать.

Так как собственник объекта недвижимости не видит четкого пути решения, он обращается за помощью к специалистам по профессиональному управлению недвижимости (то есть в нашу компанию).

Необходимо четко сформулировать стратегию управления объектом недвижимости.

Для этого необходимо определить наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Такой метод позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может идти разными путями:

1. Один из них - «оставить все как есть».

2. Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д.

3. Третий - изменение функционального назначения объекта.

4. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

В нашем случае мы выбираем третий вариант - это изменение функционального назначения объекта.

Можно выделить два основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:

- составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;

- определение максимально прибыльных вариантов;

Составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости

По функциональному назначению мы выделяем следующие варианты использования объекта недвижимости:

- жилая функция;

- офисная;

- торговая;

- сервисная (общественное питание);

- спортивно-развлекательная

Различные объекты недвижимости различны по способам их потребления в жизнедеятельности человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть, ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

Определение нескольких максимально прибыльных вариантов

На этом этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

- быть законодательно разрешенным;

- быть физически осуществимым;

- быть управленчески возможным;

- быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Рассмотрим запланированные нами улучшения в соответствии с этими критериями:

Исследовав различные варианты и проанализировав ситуацию на рынке недвижимости в Волгограде, мы пришли к управленческому решению, что будет наиболее оптимальным и выгодным использовать наш объект недвижимости как совокупность торгово-делового и спортивно-развлекательного центров.

Управленческое решение:

После проведения технической и экономических экспертиз, мы сделали заключение, что общее состояние объекта недвижимости удовлетворительное и требуется текущий ремонт, замена инженерного оборудования, а также необходимо изменить его функциональное использование.

На первом этаже четыре квартиры занимает владелец, будет произведена реконструкция мансарды и собственнику будут предоставлены четыре квартиры в мансарде. Оставшиеся четыре квартиры мансарды будут использоваться управляющими объектом недвижимости.

1 и 2 этажи будут реконструированы и сданы в аренду под торговые помещения.

3 и 4 этажи будут реконструированы и сданы в аренду под офисы.

Пристройка 1 после реконструкции будет сдана в аренду под складское помещение.

Пристройка 2 будет снесена и на ее месте возведен новый объект спортивно-развлекательного назначения.

Старую автостоянку модернизируем и строим подземный паркинг под пристройкой 2.

Во всех сдаваемых помещениях устанавливаем камеры видеонаблюдения, вневедомственную охрану, пожарную сигнализацию.

На 3 и 4 этажах прокладываем выделенную линию интернета.

Облагораживаем прилегающую к объекту территорию: установка лавочек и урн, разбиваем газоны, высаживаем деревья.

Методы:

- Проводим перепланировку 1, 2, 3, 4 этажей.

- Перепланировка входа (делаем дополнительный вход с торца здания, со стороны пристроек).

- Снос ненесущих перегородок и установка колонн на 1 и 2 этажах.

- Перепланировка с/у (уменьшаем площадь с/у, убираем ванну; в пристройке 2 устанавливаем стояк для с/у и душевых кабин), замена инженерного оборудования.

- Делаем ремонт всех помещений

- Модернизация старой автостоянки: установка охраны, нового асфальтового покрытия и строительство подземного паркинга площадью 200 м2.

2.2 Экономическая экспертиза на пять лет управления

В течении пяти лет управления планируется провести поэтапно следующие мероприятия:

1 год. На первый год работы нашей организации по управлению объектом запланированы следующие мероприятия:

1. Реконструкция основного объекта;

2. Реконструкция и достройка пристроек;

3. В пристройках 1 и 2 оборудуем жилые помещения;

4. Мансарду реконструируем и предоставляем в аренду;

5. Строим 3ю пристройку с бассейном;

6. Замена инженерного оборудования;

7. Снос автостоянки, вследствие ее нерентабельности (потребность в автостоянке и гаражах удовлетворяется за счет расположенного на прилежащей территории гаражного кооператива);

8. Проводим благоустройство двора с оборудованием детской площадки

Доходы:

Планируемые помещения	Кварталы	Используемая площадь, мІ
	1	2	3	4
1-2 этаж	р	р	р	о	480
3-4 этаж	р	р	р	о	480
Пристройка 1	р	с	с	о	288
Пристройка 2	р	с	с	о	360
Пристройка 3	с	с	с	о	702
Мансарда	р	р	р	о	288			25	150	3000
Автостоянка	сн

Всего: 1812 т.р./год

Условные обозначения:

р - реконструкция; с - строительство; сн - снос; о - отделка

ПВД = 0

ПАП = 0

ДВД = 0

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	866,38 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	941,38 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 0 т.р.
Охрана	300 т.р.
Замена инженерного оборудования	4500 т.р.
Реконструкция основного здания	9216 т.р.
Реконструкция мансарды	1896 т.р.
Реконструкция Пристройки 1	480 т.р.
Достройка Пристройки 1	2880 т.р.
Достройка мансарды над Пристройкой 1	672 т.р.
Реконструкция Пристройки 2	600 т.р.
Достройка Пристройки 2	3600 т.р.
Достройка мансарды над Пристройкой 2	864 т.р.
Строительство Пристройки 3	6624 т.р.
Строительство бассейна	900 т.р.
Уборка территории	60 т.р.
Вывоз мусора	60 т.р.
Реклама	50 т.р.
Коммунальные платежи	100 т.р.
Прочие расходы	40 т.р.
Итого:	32842 т.р.

Резерв на возмещение износа

Замена кровли	15 т.р.
Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Итого:	30 т.р.

Итого расходы на возмещение износа: 45 т.р.

ОР = 941,38 + 32842 + 30 = 33813,38 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = 0-33813,38 = -33813,38 т.р./год

Коэф. эффективности = 0

2 год. На второй год работы нашей организации по управлению объектом запланированы следующие мероприятия:

1. Облагораживание прилегающей территории;

2. Продажа квартир

3. Сдача в аренду мансарды под культурное функциональное назначение

4. Сдача в аренду части третьей пристройки спортивного функционального назначения вместе с бассейном

5. Сдача в аренду оставшейся части третьей пристройки с детским функциональным назначением.

Доходы:

Планируемые помещения	Кварталы	Цена, руб/мІ	Ар. плата, руб/мІ/мес.	Используемая площадь, мІ	Доход, т.р. в год
	1	2	3	4
1-2этаж	п	-	-	-	50 000	-	480	24000
3-4этаж	п	-	-	-	50 000	-	480	24000
1-2 этаж Пристройки 1	-	-	п	-	50 000	-	180	9000
3-4 этаж пристройки 1	-	п	-	-	50 000	-	180	9000
1-2 этаж Пристройки 2	-	-	-	п	50 000	-	144	7200
3-4 этаж пристройки 2	п	-	-	-	50 000	-	144	7200
Мансарда (в том числе и над пристройками)	а	а	а	а	-	600	304	2188,8
Часть пристройки 3 спортивного функционального назначения (включая бассейн)	а	а	а	а	-	500	606	3636
Часть пристройки 3 детского функционального назначения	а	а	а	а	-	300	96	345,6

Всего: 216170,4 т.р./год

Учитывая доход от продажи квартир 1-2 этажей (24 000 т.р.), 3-4 этажей (24 000 т.р.), Пристройки 1 (18 000 т.р.), Пристройки 2 (14 400 т.р.), сдачи в аренду Мансарды (2188,8 т.р.) и Пристройки 3 (3981,6 т.р.):

ПВД = 24000*2+18000+14400+2188,8+3981,6 = 216170,4 т.р./год

За вычетом поправки на не загрузку и риски (3%).

ПАП = 216170,4*0,03 = 6585,11 т.р./год

ДВД = 216170,4 - 6585,11 =209585,29 т.р./год

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	359,46 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	434,46 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 6287,56 т.р.
Охрана	600 т.р.
Уборка территории	60 т.р.
Вывоз мусора	120 т.р.
Реклама	57 т.р.
Коммунальные платежи	140 т.р.
Облагораживание территории	50 т.р.
Прочие расходы	40 т.р.
Итого:	7354,56 т.р.

Резерв на возмещение износа

Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Итого:	15 т.р.

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 434,46+ 7354,56 + 15 = 7804,02 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = 216170,4 - 7804,02 = 208366,38 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 7804,02 / 209585,29 =4 %

3 год. На третий год работы нашей организации по управлению объектом запланированы следующие мероприятия:

Продление договоров с арендаторами

Доходы:

Планируемые помещения

Кварталы

Ар. плата, руб/мІ/мес.

Используемая площадь, мІ

Доход, т.р. в год

1

2

3

4

Мансарда (в том числе и над пристройками)

а

а

а

а

600

304

2188,8

Часть пристройки 3 спотривного функционального назначения (включая бассейн)

а

а

а

а

500

606

3636

Часть пристройки 3 детского функционального назначения

а

а

а

а

300

96

345,6

Всего: 6170,4 т.р./год

ПВД = 6170,4 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 6170,4 *0,03 = 185,11 т.р./год

ДВД = 6170,4 - 185,11 = 5985,29 т.р./год

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	359,46 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	434,46 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 179,56 т.р.
Охрана	600 т.р.
Уборка территории	60 т.р.
Вывоз мусора	120 т.р.
Реклама	57 т.р.
Коммунальные платежи	140 т.р.
Прочие расходы	40 т.р.
Итого:	1196,56 т.р.

Резерв на возмещение износа

Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Итого:	15 т.р.

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 434,46 + 1196,56 + 15 = 1646,02 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = 6170,4 - 1646,02 = 4524,38 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД =1646,02 / 5985,29 = 27,5 %

4 год. Работы по строительству и реконструкции не ведутся. Продлеваем договора со всеми арендаторами.

Доходы:

Планируемые помещения	Кварталы	Ар. плата, руб/мІ/мес.	Используемая площадь, мІ	Доход, т.р. в год
	1	2	3	4
Мансарда (в том числе и над пристройками)	а	а	а	а	600	304	2188,8
Часть пристройки 3 спотривного функционального назначения (включая бассейн)	а	а	а	а	500	606	3636
Часть пристройки 3 детского функционального назначения	а	а	а	а	300	96	345,6

Всего: 6170,4 т.р./год

ПВД = 6170,4 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 6170,4 *0,03 = 185,11 т.р./год

ДВД = 6170,4 - 185,11 = 5985,29 т.р./год

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	359,46 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	434,46 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 179,56 т.р.
Охрана	600 т.р.
Уборка территории	60 т.р.
Вывоз мусора	120 т.р.
Реклама	57 т.р.
Коммунальные платежи	140 т.р.
Прочие расходы	40 т.р.
Итого:	1196,56 т.р.

Резерв на возмещение износа

Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Итого:	15 т.р.

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 434,46 + 1196,56 + 15 = 1646,02 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = 6170,4 - 1646,02 = 4524,38 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД =1646,02 / 5985,29 = 27,5 %

5 год. Продлеваем договора со всеми арендаторами.

Доходы:

Планируемые помещения	Кварталы	Ар. плата, руб/мІ/мес.	Используемая площадь, мІ	Доход, т.р. в год
	1	2	3	4
Мансарда (в том числе и над пристройками)	а	а	а	а	600	304	2188,8
Часть пристройки 3 спотривного функционального назначения (включая бассейн)	а	а	а	а	500	606	3636
Часть пристройки 3 детского функционального назначения	а	а	а	а	300	96	345,6

Всего: 6170,4 т.р./год

ПВД = 6170,4 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 6170,4 *0,03 = 185,11 т.р./год

ДВД = 6170,4 - 185,11 = 5985,29 т.р./год

Расходы:

Постоянные расходы

Налог на имущество	359,46 т.р.
Страховые взносы	75 т.р.
Итого:	434,46 т.р.

Переменные расходы

Управление	3% от ДВД = 179,56 т.р.
Охрана	600 т.р.
Уборка территории	60 т.р.
Вывоз мусора	120 т.р.
Реклама	57 т.р.
Коммунальные платежи	140 т.р.
Прочие расходы	40 т.р.
Итого:	1196,56 т.р.

Резерв на возмещение износа

Обогреватели/ Кондиционеры	15 т.р.
Итого:	15 т.р.

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 434,46 + 1196,56 + 15 = 1646,02 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = 6170,4 - 1646,02 = 4524,38 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД =1646,02 / 5985,29 = 27,5 %

Список используемой литературы

1. ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

2. ВСН 39-83(р) «Инструкция по повторному использованию изделий оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве».

3. ВСН 55-87 (р) «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий».

4. СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и заделов в строительстве предприятий, зданий и сооружений»

5. ГОСТ 7623-84 "Трубы водосточные. Наружные детали"

6. Правила эксплуатации и ремонта систем пожаротушения, дымоудаления. напольно-бытовых электроплит и замочно-переговорных устройств, утвержденные Минжилкомхозом РФ в 1986 г.

7. СНиП 2.08.01- 89 "Жилые здания"'.

8. СНиП 2.01.02-85 "Противопожарные нормы".

9. СН 478-80 "Инструкция по проектированию и монтажу сетей водоснабжения и канализации из пластмассовых труб".