Рыночная стоимость квартиры в жилом здании г. Темиртау

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, потому как недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Казахстанский рынок недвижимости отражает проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

На современном этапе на первый план выходят проблемы формирования целостной системы управления недвижимым имуществом, что должно явиться одним из главных условий устойчивого экономического роста. Определяющим условием решения этих проблем служит обеспечение эффективного пространственно-экономического развития недвижимости, конечной целью которого является достижение наилучших показателей использования объектов недвижимости с учетом характеристик той пространственной среды, в которой они находятся.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена:

- важным значением недвижимости, как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста;

- первоочередной ролью факторов пространственной среды города в формировании рыночной стоимости объектов недвижимости, сложностью и многоаспектностью города, как пространственной системы;

- неразрывной взаимосвязью градостроительных решений по развитию недвижимости с экономическими показателями ее использования;

- недостаточно полным отражением в действующих методических рекомендациях воздействия факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;

- необходимостью формирования эффективных механизмов регулирования пространственно-экономического развития и рыночного оборота городской недвижимости.

В связи с тем, что местоположение представляет собой атрибут любого объекта недвижимости, учет влияния пространственной среды, в которой существует объект недвижимости, должен являться обязательной составной частью процесса оценки. Анализ этого влияния в его наиболее существенных аспектах будет рассмотрен в данной курсовой работе.

Цель курсовой работы - систематизация теоретических знаний в области оценки недвижимости и закрепления их на практике.

Цель курсовой работы реализуется посредством решения следующих задач:

- анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости;

- обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки;

- оценка недвижимости сравнительным подходом.

Объектом исследования являются объекты недвижимости в границах пространственной системы города.

Основное содержание курсовой работы включает в себя два основных раздела:

1. В разделе 1 обозначены теоретические основы пространственной среды города и влияние этой среды на стоимость объектов недвижимости: информация о зонировании территорий, виды территориальных зон и их характеристика, критерии зонирования, ценность городских земель.

2. Раздел 2 содержит практическую часть моего исследования. А именно: расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи сравнительного подхода, с использованием метода сравнения продаж.

В ходе исследования темы курсовой работы мной будут использованы учебные и методические пособия, законодательные акты Республики Казахстан, периодические издания.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОСТРАНСТВЕННОЙ СРЕДЫ ГОРОДА И ЕЁ ВЛИЯНИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Основные характеристики и структура городского пространства

Специфика определения понятия «город» зависит, конечно, от того, с каких позиций рассматривают проблему. В самом общем виде город - это крупный населенный пункт, преобладающее большинство жителей которого занято вне сельского хозяйства: в промышленности, торговле, сфере обслуживания, науке, культуре.

Можно выделить следующие характерные особенности современных городов:

- экономические - занятость населения вне сельского хозяйства;

- экистические - концентрация значительного населения на относительно небольшой территории и, следовательно, высокая плотность населения (до нескольких десятков тысяч жителей на 1 км2 территории города);

- демографические - формирование специфических городских характеристик воспроизводства населения и его структуры;

- архитектурные - образование характерной городской архитектурно-планировочной среды;

- социологические - формирование городского образа жизни;

- правовые - города, как правило, есть административные центры прилегающей территории.

В литературе можно встретить следующие характеристики городского образа жизни: увеличенная подвижность населения; свобода выбора своей среды, а также возможность легко изолироваться от нее; урегулированное рабочее время и возможность планирования свободного времени; дезинтеграция семьи; уменьшение средней величины семьи и домашних хозяйств.

Развитие городов стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. В системе географического разделения труда каждый город представляет собой, прежде всего, место сложной концентрации функций, участвующих в этом разделении труда. Степень благоприятности развития города в том или ином направлении определяется его экономико-географическим положением.

Под экономико-географическим положением понимают положение страны, района, населенного пункта относительно торговых путей, центров промышленности и сельского хозяйства, мировых рынков, а также положение их относительно транспортных путей.

Город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека: его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д.

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27.12.1994 определяет имущество, отнесённое законом к недвижимости:

Статья 117. Недвижимое и движимое имущество (Извлечения)

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Другая важная характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Взаимосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Градостроительная ценность территории - мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. Одной из составляющих градостроительной ценности является ценность улучшений (Цулучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории, т.е. чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом:

Цулучш = f(?Ci)=f(tосв), (1.1)



где Цулучш - ценность улучшений;

Ci - суммарная стоимость всех существующих i - улучшений;

tосв - период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения).

Однако величиной ?Ci градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают - их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.), - то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Цулучш, на которой эти объекты расположены, составит:

Цулучш = ?Ci+?Vb, (1.2)

где ?Vb - денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом, культурном и архитектурном отношениях.

Различие в градостроительной ценности различных участков территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всей жизни города. Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости объектов недвижимости.

Также градостроительная ценность включает в себя такие компоненты как ландшафтные характеристики и транспортную доступность. Обладающие ландшафтными характеристиками участки городской территории характеризуются редкостью, и, следовательно, повышенной по сравнению с другими участками ценностью (повышенной стоимостью объектов недвижимости).

Влияние пространственных факторов на стоимость объекта недвижимости. Анализ города, как пространственной системы, является необходимой предпосылкой адекватной оценки объектов городской недвижимости. Основные характеристики этой системы могут быть определены следующим образом:

- город в целом представляет собой, прежде всего, пространственно организованное место расселения;

- зона является базисным пространственным фрагментом, факторы которого в основном формируют стоимостной эквивалент объектов городской недвижимости;

- кадастровый квартал представляет собой нижнюю границу проявления пространственного фактора на территории города;

- критерием формирования зоны является уровень градостроительной ценности занимаемой ею территории, который определяется факторами транспортной доступности, стоимости улучшений и ландшафтных характеристик.

Городские земли представляют собой особую категорию. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

- интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

- проектировщика- градостроителя, в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

- оценщика, в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Проводя оценку объекта недвижимости, следует учитывать основные градостроительные принципы:

- город как единое целое - ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

- создание системы взаимосвязанных общественных центров - общегородской, жилой, промышленной, отдыха, местного значения;

- транспортно-планировочная организация города - улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создание архитектуры поселения;

- поселение как развивающаяся структура - в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;

- город в системе расселения - поселение является элементом системы национального расселения - рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно- ландшафтной среде;

- комплексность - при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

1. Социальная - обеспечить выполнение социальных функций: жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

2. Экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

3. Экономическая - направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

4. Эстетическая - обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

5. Техническая - обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

- функциональное зонирование - разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции.

1.2 Зонирование территорий города

Градостроительное зонирование - это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников.

В Законе Республики Казахстан от 16 июля 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» даётся следующее понятие зонирования территорий:

Зонирование территорий - при градостроительном планировании деление территорий на функциональные зоны с установлением видов градостроительного использования отдельных зон и возможных ограничений по их использованию. Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филипп Николс предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: «Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена».

Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, плотность заселения земли. Эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные:

1. Жилые зоны. В состав жилых зон могут включаться:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

2. Общественно-деловые зоны. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

- зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

- зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

- зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

- общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

3. Производственные зоны. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

- коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

- производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

- иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и заканчивая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на ее использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе.

Виды территориальных зон. Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Территориальные зоны выделяются с учетом:

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

- функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;

- сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

- предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Выделяют несколько основных типов зонирования городских территорий: функциональное, территориально-экономическое, строительное и ландшафтное зонирование.

Функциональное зонирование городских территорий - это дифференциация территории города по характеру использования. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый их этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Основными при функциональном зонировании являются зоны:

- селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий;

- промышленная - для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов;

- коммунально-складская - для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей и др., размещаемых с разрывом от селитебных зон;

- транспорта, связи и инженерных коммуникаций;

- рекреации - парки, пляжи и другие места отдыха.

Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Зоны представляют собой оконтуренные замкнутыми линиями фрагменты территории города и составляют в совокупности (вместе с транспортными магистралями) планировочную структуру города.

Территориально- экономическое зонирование (ТЭОЗ) - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. ТЭОЗ - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др.

Экономические зоны различаются установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для земельных участков и иных объектов недвижимости, которые находятся в пределах этих зон, например зоны земельного налога, зоны нормативной цены земли, зоны повышающего коэффициента на вмененный налог предприятий стационарной торговли и т.п.

ТЭОЗ классифицируют по следующим признакам:

Положению на плане города;

Характеру застройки с точки зрения функционального и градостроительного зонирования;

Техническому состоянию застройки;

Уровню благоустройства и озеленения;

Уровню культурно- бытового и коммунального обслуживания;

Транспортной доступности к местам постоянного тяготения населения и к элементам системы центра города;

Архитектурно- художественным качеством застройки;

Природно-географическим условиям;

Престижности местоположения;

Плотности насыщения объектами социальной инфраструктуры;

Экологическим и санитарно- гигиеническим условиям.

Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков - рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой - зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон.

Строительным зонированием называется разделение селитебной территории города на зоны с различной этажностью застройки.

Критерием зонирования, отражающим существенные характеристики города как пространственной структуры является транспортная доступность. Она измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжирование значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин, что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

I зона - 0 мин (центр города);

II зона - до 30 мин;

III зона - от 30 мин До 1 часа;

IV зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин;

V зона - от 1 часа 30 мин до 2-х часов;

VI зона - свыше 2-х часов.

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города, стоимость объектов недвижимости будет постепенно снижаться. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Kz(i):

Kz(i)=, (1.3)

где Sобщ - размер города в его административно- территориальных границах(кв.км, тыс.га);

- размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что imax= 6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)= min = 1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

?tдост = tz(i+1)-tz(i) = const (1.4)

?Cz = Cz(i)-Cz(i+1) = const, (1.5)

где ?tдост - интервальное значение транспортной доступности (мин);

?Cz - различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

Существуют функциональные зависимости следующего вида: изокоста ( Сz) и изохрона (t дост) объектов недвижимости:

tдост = f(l) (1.6)

Cz =f(l), (1.7)

где tдост - интервальное значение транспортной доступности;

l - удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города.

Изокоста и изохрона никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ?tz и изменчивость величины Cz в выражениях (1.4) и (1.5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы. Например, влияние локальных факторов в масштабе города или городского района. К ним относятся:

1. Местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района).

2. Условия продаж:

- особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;

- условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.



2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Характеристика объекта недвижимости

Оцениваемый объект недвижимости (квартира) расположен по адресу: г.Темиртау, 6 микрорайон, д. 34А, 22.

Таблица 2.1 - Характеристика местоположения объекта

Экологическая зона	Удовлетворительная
Удобство расположения	Удовлетворительная транспортная доступность, удовлетворительные подъездные пути
Развитость инфраструктуры	Хорошая

Таблица 2.2 - Описание объекта недвижимости

Район	6 микрорайон
Этажность	2 этаж, 5тиэтажный, панельный
Количество комнат	2
Расположение квартиры	Не угловая
Санитарное состояние	Хорошее

Таблица 2.3 - Техническая характеристика

Общая площадь, м2	59,2
Жилая площадь, м2	30,4
Вспомогательная площадь, м2	Рр 28,8
Наличие телефона	Есть
Наличие балкона, лоджии	Есть
Оконные рамы	Стеклопакеты
Вв Входная дверь	Металлическая

Таблица 2.4 - Коммуникации

Водоснабжение холодное	Центральное
Водоснабжение горячее	Центральное
Отопление	Центральное
Электроснабжение	Центральное
Канализация	Центральная

2.2 Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

Выбор подходов к оценке недвижимости, их описание. Анализ мировой и отечественной практики оценки позволяет сделать вывод, что для оценки недвижимости и бизнеса используются три подхода, в частности:

- затратный подход;

- сравнительный (рыночный) подход;

- доходный подход.

Затратный подход - главное преимущество метода, опирающегося на сметно-нормативную базу строительства, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретён другой объект с эквивалентной полезностью. Необходимо иметь ввиду, что, данным методом оценивается не инвестиционная, а рыночная стоимость, для определения которой необходимо принимать во внимание изменение покупательного спроса.

Сравнительный подход - базируется на принципе спроса и предложения. Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналоги объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов. Цены на объекты-аналоги затем можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика. Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение. Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером. Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь - это определение поправочных коэффициентов. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов. На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом состоянии, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения, в абсолютном или долевом, относительно первоначальной стоимости, выражении - так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость, посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока (ДДП).

Обоснование выбора метода оценки недвижимости. Для определения среднерыночной стоимости объекта недвижимости я выбрала только один метод - метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путём сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Как показывает мировая практика, для определения среднерыночной стоимости квартир (домов) наиболее эффективным является именно этот метод оценки. Методы затратного и доходного подхода не могут быть применимы, так как не отражают на текущий момент реальную стоимость квартиры (дома).

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на следующих принципах:

- принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимости аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

- принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма, на которую оценщик может либо уменьшить, либо увеличить стоимость объекта.

- принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов, влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также должен представлять, как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет информация об объектах- аналогах. Начиная с описания объекта- аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующей корректировке цены.

Для метода большое значение имеет география оценки. Она определяет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенциальные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объекта оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда, являются международными.

Метод построен на последовательном выполнении следующих действий:

1. Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: имущественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характеристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д.;

2. Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдельным элементам;

3. Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавления (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в процентах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится путем расчета среднего значения откорректированных цен.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректировки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и корректируют относительно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Используя сравнительный подход я рассматривала сопоставимые объекты, которые расположены в данном районе, затем определила поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами.

Данные об объектах-аналогах: «Вечерняя газета» № 15 (729) от 11 апреля 2012 года.

Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости представлен в Таблице 2.5:

Таблица 2.5 - Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

Характеристика	Оцениваемый объект
		Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4
Местоположение	2-х комнатная, г.Темиртау 6 м-он, д.34А-22	2-х комнатная, г.Темиртау 6 м-он	2-х комнатная, г.Темиртау6 м-он	2-х комнатная, г.Темиртау 6 м-он	2-х комнатная, г.Темиртау 6 м-он
Тип постройки	Панели	Панели	Панели	Панели	Панели
Этаж	2 (5)	2 (5)	5 (5)	5 (5)	4 (5)
S общая, м2	59,2	44	48	49	44
S кухни, м2	9,2	5,2	6	5,2	5,2
Балкон	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Планировка	Улучшенная	Старого типа	Старого типа	Старого типа	Старого типа
Тех. состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное	Хорошее
Стоимость USD		20000	23000	30000	25000
Цена за $ USD/кв.м		455	479	612	568
1. Поправка на условия продажи		-5 %	-5 %	-5 %	-5 %
Скорректированная цена, 1м2		432	455	582	540
2. Поправка на общую площадь		3 %	2, 2 %	2 %	3 %
Скорректированная цена, 1м2		445	465	594	556
3. Поправка на этажность		0 %	2 %	2 %	1 %
Скорректированная цена, 1м2		445	474	606	542
4. Поправка на площадь кухни		2 %	1, 6 %	2 %	2 %
Скорректированная цена, 1м2		454	482	618	553
5. Поправка на тех. состояние		0 %	0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, 1м2		454	482	618	553
6. Поправка на тип конструкций		0 %	0 %	0 %	0 %
Скорректированная цена, 1м2		454	482	618	553
7. Средняя ст- сть 1м2 с учётом корректировок	528

1. Величина поправки на условия продажи. Корректировка на условиях продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. В мировой оценочной практике чаще всего используется поправка, равная -5%. С учётом поправки в -5% рассчитываем изменившуюся стоимость 1м2 для каждого объекта- аналога:

Об.ан. №1: 455,0 - 22,75 = 432,0

Об.ан. №2: 479,0 - 23,95 = 455,0

Об.ан. №3: 612,0 - 30,6 = 582,0

Об.ан. №4: 568,0 - 28,4 = 540,0

2. Величина поправки на общую площадь объекта. Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более, чем на 10 мІ. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и составляет 2-4%. Площади аналогов и оцениваемого объекта находятся в пределах от 44,0 до 59,2 мІ, поэтому производим расчёт данной поправки:

- Высчитываем разницу между площадью оцениваемого объекта и объектами-аналогами 1,2,3,4:

Об.ан. №1: 59,2 - 44,0 = 15,2

Об.ан. №2: 59,2 - 48,0 = 11,2

Об.ан. №3: 59,2 - 49,0 = 10,2

Об.ан. №4: 59,2 - 44,0 = 15,2

- Далее рассчитываем величину процентного соотношения для каждого объекта-аналога. Так как разница в площади сравнительно небольшая, за основу берём корректировку в 2% за каждые 10м2:

Об.ан. №1: 15,2 * 0,2 = 3,04%

Об.ан. №2: 11,2 * 0,2 = 2,2%

Об.ан. №3: 10,2 * 0,2 = 2,0%

Об.ан. №4: 15,2 * 0,2 = 3,04%

- Рассчитываем стоимость 1 м2 объекта- аналога с учётом корректировки. Для этого суммируем стоимость 1 м2 и полученное процентное соотношение для каждого объекта-аналога:

Об.ан. №1: 432,0 + 13,13 = 445,0

Об.ан. №2: 455,0 + 10,01 = 465,0

Об.ан. №3: 582,0 + 11,64 = 594,0

Об.ан. №4: 540,0 + 16,2 = 556,0

Полученные данные вносим в соответствующие пункты Таблицы 2.5.

3. Величина поправки на этажность. По данным агентств недвижимости первые и последние этажи зданий пользуются меньшим спросом, поэтому для верхних этажей вводится поправка в 1- 2%, для первых - от 2 до 5%. Исходя из этого, для аналогов 2,3,4 вносим корректировки. Аналоги 2 и 3 расположены на последнем этаже - для них вносим корректировку равную 2%, для аналога 4, расположенного на четвёртом этаже пятиэтажного дома, вводим корректировку равную 1%.

Об.ан. №2: 465,0 + 9,3 = 474,0

Об.ан. №3: 594,0 +11,9 = 606,0

Об.ан. №4: 536,0 + 5,4 = 541,0

Полученные данные вносим в соответствующий пункт Таблицы 2.5.

4. Величина поправки на площадь кухни. Данная поправка вносится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более, чем на 1 мІ. Величина данной поправки составляет 0,5% за каждый квадратный метр превышения площади кухни оцениваемого объекта над площадью кухни аналога. Площадь кухни у объекта оценки и аналогов отклоняются более чем на 1 мІ, поэтому производим расчёт данной поправки:

- Высчитываем разницу между площадью кухни оцениваемого объекта и объектами-аналогами 1,2,3,4:

Об.ан. №1: 9,2 - 5,2 = 4,0

Об.ан. №2: 9,2 - 6,0 = 3,2

Об.ан. №3: 9,2 - 5,2 = 4,0

Об.ан. №4: 9,2 - 5,2 = 4,0

- Далее рассчитываем величину процентного соотношения для каждого объекта-аналога, путём умножения полученной разницы площадей объектов- аналогов, по сравнению с оцениваемым объектом на 0,5%:

Об.ан. №1: 4,0 * 0,5% = 2,0%

Об.ан. №2: 3,2 * 0,5% = 1,6%

Об.ан. №3: 4,0 * 0,5% = 2,0%

Об.ан. №4: 4,0 * 0,5% = 2,0%

- Рассчитываем изменённую стоимость 1 м2 объекта-аналога с учётом корректировки. Для этого суммируем стоимость 1 м2, с учётом предыдущей корректировки и полученное процентное соотношение для каждого объекта-аналога:

Об.ан. №1: 445,0 + 8,9 = 454,0

Об.ан. №2: 474,0 + 7,6 = 482,0

Об.ан. №3: 606,0 + 12,12 = 618,0

Об.ан. №4: 542,0 + 10,84 = 553,0

Полученные данные вносим в соответствующие пункты Таблицы 2.5.

5. Величина поправки на техническое состояние. Так как объекты- аналоги по техническому состоянию не отличаются от оцениваемого объекта, расчёт данной корректировки не производим. В Таблицу 2.5 для данной корректировки вносим величину, равную 0%. Соответственно стоимость 1м2 объектов- аналогов после данной корректировки не изменится.

6. Величина поправки на тип конструкций. В данный момент на рынке наибольшим спросом пользуются квартиры в кирпичных и блочных домах, затем в монолитных, и в последнюю очередь, в панельных. Для корректировки на материал стен вносится поправка 2-4%. Так как объекты- аналоги и объект оценки находятся в домах панельного типа, производить расчёт данной поправки в нашем случае не требуется. В Таблицу 2.5 для данной корректировки вносим величину, равную 0%. Соответственно стоимость 1м2 объектов- аналогов после данной корректировки не меняется.

7. Средняя стоимость 1м2 с учётом корректировок. Скорректированная цена 1м2 объекта оценки рассчитывается по формуле:

Cн 1м2 =, (2.1)

где Сн 1м2 - расчётная рыночная стоимость 1м2 объекта оценки;

Об.ан 1м2 - рыночная стоимость 1м2 объекта-аналога;

i - число используемых аналогов.

Следовательно, цена за 1м2 оцениваемого объекта составляет:

Cн 1м2 = = = 526,75

Сн 1м2 = 526,75 долл.США.

526,75 долл.США * 59,2 кв.м = 31183,6 долл.США.

Округлено 31 200 долл.США.

Официальный курс НБ РК на 22.04.2012 составляет: 147,96 тенге/долл.США.

31 200 * 147,96 = 4 616 352 тенге



Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, расположенной в жилом здании по адресу: 101404, Казахстан, Карагандинская область, г.Темиртау, 6 микрорайон, д. 34А, кв.22 на 2-ом этаже (общей площадью 59,2 м2) на дату оценки (22.04.2012) составляет: 4 616 352 (Четыре миллиона шестьсот шестнадцать тысяч триста пятьдесят две тенге) или 31 200 (Тридцать одна тысяча двести) долларов США.

рыночный стоимость город недвижимость



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Неразрывная связь с землей является «родовой» характеристикой недвижимости. Вместе с тем, такой аспект этой характеристики, каким является пространственный фактор, до сих пор не становился предметом самостоятельного исследования. Интенсивное развитие казахстанского рынка недвижимости и вызванное этим широкое распространение, и масштабы оценочной деятельности обуславливают необходимость решения проблемы нахождения стоимостного эквивалента объекта недвижимости.

Влияние городского пространства на стоимость объектов недвижимости осуществляется через экономические показатели городских земель, основным из которых является градостроительная ценность. Она представляет собой комплексную характеристику, включающую транспортную доступность, стоимость улучшений и ландшафтные особенности фрагментов городской территории. Различие в уровне градостроительной ценности служит основой территориально- экономического зонирования города, определения стоимости земельных участков.

Информация, полученная в ходе создания курсовой работы позволяет сформулировать следующие выводы:

1. Факторы пространственной среды являются исходным условием существования и базисной характеристикой любого объекта недвижимости. Таким образом, адекватный учет факторов пространственной среды является необходимым условием экономического анализа, в том числе, такого его конкретного вида, каким является оценка. Реализация методических подходов к оценке, включающих комплексный учет пространственного фактора, обеспечивает дополнительную обоснованность определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

2. Качественным критерием оценки городского пространства является уровень градостроительной ценности, компонентами которой являются транспортная доступность, стоимость улучшений и природно-ландшафтные характеристики. Первые два компонента находятся в четкой взаимосвязи с пространственными характеристиками города.

3. Корректность и эффективность использования результатов оценки объектов городской недвижимости могут быть повышены за счет применения методики оценочного зонирования, позволяющей:

- Гарантировать необходимую точность расчетов всех стоимостных показателей в зависимости от конкретных характеристик местоположения объекта городской недвижимости;

- Обеспечить более полное соответствие принципу лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости;

4. Учет факторов пространственной среды позволит более комплексно решать проблемы пространственно- экономического развития городской недвижимости и может рассматриваться в качестве одного из условий повышения его эффективности за счет адекватного определения рыночной стоимости.

В данной курсовой работе мы рассмотрели городское пространство и его влияние на стоимость недвижимости. А так же на примере конкретного объекта городской недвижимости рассчитали его рыночную стоимость, определенную при помощи сравнительного похода к оценке недвижимости.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;