Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального обучения

«Кубанский государственный университет»

(ГОУ ВПО КубГУ)

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

РЕФЕРАТ

Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности

(Экономика недвижимости)

Выполнила студентка

Экономического факультета

2 курса УСС ЗФО Спец.270115

Экспертиза и управление недвижимостью

Еременко Елена Александровна

Краснодар, 2012г.

Содержание

Введение

Значимость и необходимость применения, международные стандарты оценки

Международные стандарты оценки собственности их сущность и содержание

Федеральные стандарты оценки в сравнении с международными стандартами

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге -- оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходим для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже 10 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

Значимость и необходимость применения, международные стандарты оценки

стандарт оценка собственность

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций с имуществом, сложность толкования оценочной деятельности другими профессиями и насущную потребность общества в обоснованных профессиональных оценках Международный комитет по стандартам оценки разработал содержание и форму стандартов с целью их практического делового применения.

Международные стандарты оценки собственности их сущность и содержание

В 1981 году был создан Международный комитет МКСОИ, который привел в соответствие стандарты оценки с международными стандартами бухгалтерского учета и аудиторской деятельности. В МКСОИ участвуют 40 стран (в т.ч. Российская Федерация), которые согласовали 4 стандарта, вступившие в силу в марте 1994 г.

Стандарт MCO-1 рассматривает рыночную стоимость, как базу оценки.

Стандарт МСО-2 распространяется на базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

Стандарт МСО-3 нормирует оценку для финансовой отчетности.

Стандарт МСО-4 рассматривает оценку обеспечения ссуд и долговых обязательств.

Каждый из этих стандартов отражает определенную ситуацию оценки собственности и содержит цель стандарта, определение основных понятий, взаимосвязь с международными стандартами бухгалтерского учета, формулировку, замечания, требования к структуре отчета, условия отступления от стандарта, а МСО-2 дополнен фундаментальными критериями.

Оценка является научной дисциплиной, основанной на фундаментальных понятиях, общих для всех стран. По некоторым неосновополагающим аспектам национальное законодательство может вводить специфические особенности. К основным понятиям, рассматриваемым стандартами, относятся понятия земли, собственности, недвижимости, имущества, цены, себестоимости, рынка, стоимости и рыночной стоимости.

Земля является исключительно важным институтом, от которого зависит существование всех народов, поэтому она является предметом изучения многих наук. Оценка стоимости земли осуществляется с учетом ее специфической способности удовлетворять потребности общества, уникальности, долговечности, ограниченности предложения на рынке, особенностей конкретного участка земли.

Собственность отражает права владения. Право собственности на недвижимое или недвижимое имущество позволяет различить материальное понятие объекта собственности и право владения им. Недвижимость - это земля и постройки на ней, под ней и над ней. Недвижимость представляет собой материальный объект, а право собственности на нее - нематериальное понятие, содержащее права владения.

В отличие от недвижимости движимое имущество может состоять из материальных и нематериальных объектов (например, интеллектуальная собственность является нематериальным активом), оно может перемещаться. Владение движимым имуществом является нематериальным.

Кроме материальных и нематериальных активов международный стандарт рассматривает следующие виды активов: инвестиционные, текущие, основные. Текущие активы используются временно. К ним относятся запасы сырья и продукции, дебиторские и банковские счета, краткосрочные инвестиции, денежные остатки в кассах. В некоторых случаях текущим активом может быть и недвижимость, например, объект недвижимости или участок земли, подлежащий продаже.

Основные активы включают недвижимость и средства производства, использующиеся постоянно, накопленные амортизационные отчисления, долгосрочные инвестиции, средства интеллектуальной собственности. Оценке, как правило, подлежит право владения основными активами. Понятие "износ" при оценке подразумевает потерю стоимости относительно первоначальной. Износ может быть физическим, функциональным и моральным. Начисленный износ (амортизационные отчисления) оценивается как возмещение потерь первоначальной стоимости от всех видов износа.

Цена - это сумма денег, уплаченная за товар (услугу) в определенное время и в определенном месте. Себестоимость является суммой денег, требуемой для производства товара (услуги). Рынок - это место передачи товара (услуги) покупателю от продавца посредством механизма цен, действующего под влиянием соотношения спроса и предложения, восприятия покупателем полезности товаров (услуг), компетенции участников рынка. По ширине охвата рынок может быть местным, национальным и международным.

Стоимость представляет собой оценку ценности определенного товара (услуги) в конкретное время. В экономическом плане стоимость определяет выгоду, которую получает покупатель или продавец в результате продажи товара. В различных стандартах в зависимости от цели оценки используются различные виды стоимости. Например, в стандарте МСО-1 используется рыночная стоимость, а в стандарте МСО-2 - остаточная стоимость возмещения.

Рыночная стоимость выражает полезность актива с точки зрения рынка, а не материального статуса. Полезность активов для конкретного предприятия отличается от полезности с точки зрения отрасли, макроэкономики в целом и рынка. Поэтому оценка активов и бухгалтерский учет должны учитывать разницу между нерыночной и рыночной стоимостью.

Остаточная стоимость возмещения не является рыночной стоимостью, она отражает специализированную собственность и не применяется к недвижимости. Себестоимость объекта недвижимости включает прямые и косвенные затраты на его производство и дополнительные капитальные затраты покупателя. Рыночная стоимость этого объекта учитывает те дополнительные затраты покупателя, которые с точки зрения рынка являются целесообразными.

По международным стандартам оценки рыночная стоимость - это сумма денег, которую покупатель должен уплатить продавцу по коммерческой сделке, заключающейся добровольно, на основе компетентного расчета и профессионального маркетинга. Стандарт МСО-3 устанавливает порядок увязки рыночной цены, установленной по стандартам оценки с финансовой отчетностью.

Рыночная стоимость с точки зрения оценки предполагает максимально эффективное использование. Стандарт МСО-3 рассматривает специфические процедуры использования рыночной стоимости при фактическом использовании.

Полезность при оценке является относительным понятием. Например, полезность земли для сельскохозяйственных нужд определяется ее плодородностью, для сырьевых - наличием полезных ископаемых, для строительных - месторасположением и геологическими свойствами основания под застройку. Оптимальная полезность может достигаться в одних случаях при оценке отдельно взятого объекта, в других случаях - при его включении в состав группы объектов. Увеличение рыночной стоимости объекта при оценке его в составе группы должно быть обосновано функциональной связью с другими объектами группы.

Полезность определяется не на какой-либо момент времени, а на период срока службы оцениваемого имущества. Но в отдельных случаях оценщик должен учитывать периоды, когда объекты не используются длительное время по технологическим, рыночным и другим изменившимся условиям, а также в период вынужденной остановки предприятия в кризисных ситуациях

Отчет об оценке излагает цели и методы оценки, заключение о типе оцениваемых объектов и обоснованности принятой классификации. Особенности понятий при оценке должны быть известны и понятны заказчику оценки.

Нематериальные активы (интеллектуальная собственность) оцениваются в различных странах со своей спецификой. В Российской Федерации оценка интеллектуальной собственности производится оценщиками, подготовленными в специализированных группах ВУЗов. В странах ЕЭС в отдельную область выделена оценка нематериальных активов с привязкой к оценке бизнеса. В США одним стандартом определяется оценка бизнеса и нематериальных активов. Эта специфика совмещается с общим международным подходом к методу комплексной оценки бизнеса и нематериальных активов (НМА). Этот метод продиктован современными условиями развития экономики, при котором НМА играют решающую роль.

Международный стандарт оценки НМА МСО-2001 включает стандарты оценки и руководство по их применению. Особое значение имеет методика оценки человеческого капитала, который в постиндустриальной экономике составляет наибольшую ценность, но не является собственностью предприятия. Один из методов оценки включает в имущество предприятия контракты с работниками, обладающими наибольшим творческим и интеллектуальным потенциалом. Оценка НМА, как наименее исследованная область, нуждается в дальнейшей научной разработке.

Федеральные стандарты оценки в сравнении с международными стандартами

Анализ соответствия принятых Федеральных стандартов оценки (ФСО) Международным стандартам оценки (МСО 2007).

При проведения анализа было выявлено, что между определениями рыночной стоимости (РС) в МСО и ФСО существует ряд противоречий в логическом и понятийном планах. Однако на повседневной оценочной практике эти противоречия могут и не отразиться, поскольку в российских оценочных отчетах крайне редко осуществляется дедуктивный анализ применяемых определений.

Однако представляется, что основывать российское определение рыночной стоимости на определении рыночной стоимости, взятом из Единых стандартов оценочной практики США (USPAP), не является целесообразным, поскольку необходимо учитывать характерные особенности национального рынка в России, где чаще встречаются индивидуальные сделки по всему спектру активов, чем централизованные и организованные публичные обменные процессы, а уровень конкуренции ниже, чем на развитом рынке США.

Помимо рыночной стоимости есть и другие базы оценки. В ФСО перечень признаваемых баз оценки («видов стоимости») очень ограничен: они не только противоречат МСО, но и серьезно ухудшают ситуацию по сравнению с прежними Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519. В частности, в прежних стандартах признавалась «стоимость на ограниченном рынке» (хотя почему-то относимая там к разряду «нерыночных»), которая во многих ситуациях представляла собой разумную формулировку базы оценки для получения репрезентативных и не вводящих в заблуждение результатов. В нынешних ФСО подразумевается, что в России все рынки открытые и находятся в условиях конкуренции. Эти напрямую исключит из объектов ПСО специализированное имущество (аэропорты, неликвидное имущество и прочее, а также пакеты в стратегических предприятиях и их имущественный комплекс). Понятно, что отчуждение таких объектов на «отрытом рынке в условиях конкуренции» не всегда возможно и даже противоречит их сущности…

Поэтому между ФСО и МСО имеются противоречия в плане признаваемых баз оценки. Перечень баз оценки в ФСО недостаточен для отражения существующего спектра обменных процессов в отношении объектов оценки, характерных для ПСО. В частности, нет удовлетворительной базы оценки для отражения двухсторонних индивидуализированных обменов в условиях, отличных от массовой торговли.

Практика терминологического применения и спецификации баз оценок в ФСО не предусматривает развернутую структуру сообщения и раскрытия базы оценки. В международной практике (на основе МСО 2007) теперь рядом с указанием используемой базы оценки необходимо приводить все допущения, которыми наделяется подразумеваемый в оценке обмен: «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование остаются на месте», «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование реализуются по отдельности» и т. п.

Подходы к оценке и ее методология: общая перспектива

Независимо от типа объектов оценки и обстоятельств их обмена в ФСО все подходы к оценке (сравнительный, доходный и затратный) рассматриваются как равнозначные, и предписывается их совместное применение с обязательным согласованием (взвешиванием) результатов. Данное требование сходно с требованием USPAP начала 1990-х годов, но не соответствует представлениям практической теории оценки стоимости о различном взгляде каждого из подходов на отражение общеэкономической сущности процессов ценообразования. Применение нескольких подходов одновременно -- это не гарантия получения адекватного результата. Наоборот, в результате приходится «согласовывать яблоки с лимонами», а это создает почву для злоупотреблений и бесконечные возможности для получения нужного результата, лежащего в любой точке интервала между полученными значениями.

Размещено на Allbest.ru