Обоснование стоимости имущественных активов в рамках залоговой экспертизы коммерческого банка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

имущественный банк залоговый стоимость

Финансирование предпринимательской деятельности в современной экономике предполагает необходимость развития институтов кредитования. Кредит способствует развитию бизнеса, а также является источником средств для его начала. Кредитование способно оказывать активное воздействие на объем и структуру денежной массы и скорость оборачиваемости денег. В процессе наращивания объема кредитного портфеля, так как процентный доход является одним из основных доходов банков, возникает высокий кредитный риск, а именно риск невозврата заемных средств кредитору. Заранее спрогнозировать ухудшение устойчивого финансового состояния заемщика на стадии выдачи кредита в процессе погашения кредита невозможно. Вследствие осложнения финансового положения заемщик может оказаться не готов обслуживать оставшиеся долговые обязательства. Поэтому банки стремятся обеспечить обязательства заемщика посредством вторичного источника возврата кредитных средств, которым является залог его имущественных активов и каких-либо прав. Вопрос залога особенно актуален в период роста кредитного портфеля и увеличения просроченной задолженности банков.

На основании Отчета о развитии банковского сектора и банковского надзора Центрального Банка РФ [91] удельный вес просроченной задолженности в общем объеме кредитования нефинансовых организаций и физических лиц повысился с 4,7 % в 2014 г. до 6,7 % в 2015 г. При этом объем кредитования увеличился на 7,6 %. В связи с этим выявляются проблемы достоверного определения стоимости имущества в рамках залогового механизма, которые приводят к финансовым потерям коммерческих банков. Требование снижения потерь банков при кредитовании вызывает необходимость совершенствования механизма определения залоговой стоимости. На основании этого тема исследования является актуальной.

Проблемам оценки стоимости имущественных активов для целей кредитования посвящены научные труды многих авторов, таких как С. А. Кобелева, Ю. А. Лютых, Д. В. Минимулин, Я. В. Надеждина, В. Ю. Рослов, И. А. Рыкова, Е. А. Семенова, Т. В. Тазихина, Л. А. Тарасова, М. А. Федотова, С. А. Шиляев, О. Н. Щербакова и др., в работах которых рассмотрены основные аспекты, проблемы и возможные варианты решения спорных моментов определения рыночной стоимости для целей кредитования.

Текущая ситуация в макроэкономике России, нарастание политической и экономической напряженности на международном уровне определяют появление большого количества рисков банка при кредитовании, которые возрастают с увеличением кредитного портфеля. Исследованиям кредитного и залогового риска посвящены работы следующих авторов: Д. В. Минимулина, А. Брилона, В. Ю. Рослова, О. Н. Щербаковой, М. А. Федотовой, А. А. Акулиничева, А. А. Слуцкого, М. С. Марамыгина, Н. С. Костюченко и др., в которых отражены основные характеристики рисков банков и возможности их минимизации.

Если вопрос рыночной стоимости и ее оценки рассмотрен достаточно широко, существует утвержденный набор подходов и методов для расчета рыночной стоимости, то вопрос методологии нахождения залоговой стоимости изучен слабо. На настоящий момент нет регламентированных подходов и методов оценки залоговой стоимости, а также само понятие залоговой стоимости не закреплено законодательно. Кредитные организации выбирают самостоятельно приемы расчета и методы определения залоговой стоимости, закрепленные, как правило во внутренних нормативных документах банков, исходя из необходимости минимизации своих рисков. Одной из возможностей минимизации залоговых рисков является обоснованно определенная залоговая стоимость.

Целью выпускной квалификационной работы является исследовать теоретические основы оценки имущественных активов как объекта залога и разработать инструменты для ее совершенствования.

В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:

– обосновать значение имущественных активов в составе залогового механизма;

– исследовать сущность и роль стоимостной оценки имущественных активов для целей залога;

– определить понятие и рассмотреть методики расчета залоговой стоимости имущественных активов;

– проанализировать состояние финансово-кредитного рынка Российской Федерации;

– дать финансово-экономическую оценку деятельности ПАО Сбербанк;

– исследовать проблемы оценки имущественных активов для целей залога в России и развитых странах;

– разработать методику определения залоговой стоимости имущественных активов с использованием оценки вероятности залоговых рисков;

– разработать методику определения залоговой стоимости имущественных активов на основе справедливой стоимости залога;

– оценить влияние предложенных методик на эффективность деятельности коммерческого банка.

Предметом исследования является залоговая стоимость имущественных активов и методы ее определения.

Объектом исследования выбран залоговый механизм коммерческого банка (на примере ПАО «Сбербанк России»).

Основные методологические аспекты, лежащие в основе настоящей работы, базируются на исследованиях российских ученых в области оценки рыночной и прочих видов стоимости имущества, определения залоговой стоимости активов, оценки кредитных и залоговых рисков. Информационной, теоретической и методологической базой исследования являются внутренние нормативные документы банка, внутренняя статистика и аналитика, нормативно-правовые акты, регламентирующие оценочную деятельность РФ и деятельность, связанную с работой с залогом, законодательные акты, действующие на территории Российской Федерации и зарубежем, учебные и методический пособия по оценке стоимости имущества, статьи и диссертации, монографии, результаты международных конгрессов и конференций, публикации в средствах массовой информации, ресурсов сети Интернет.

В процессе исследования использовались методы: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа теоретического материала, синтеза, сравнения и обобщения, группировки, классификации, моделирования, методы экономического и факторного анализа. Графическое описание в работе выполнено с помощью таблиц и рисунков.

Теоретическая значимость работы состоит в раскрытии понятия залоговой стоимости, исследовании существующих методик определения залоговой стоимости имущества и их критического анализа, а также в разработке новых методик определения величины залоговой стоимости.

Практическая значимость работы заключается в возможности применения разработанных методик в деятельности коммерческого банка. Предложенные методики можно использовать для проведения анализа эффективности в сравнении с существующими методиками. Материалы работы применимы для включения в учебный процесс студентов экономических факультетов и для повышения квалификации сотрудников залоговых служб.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемых источников, приложений. Основной текст изложен на 108 страницах, содержит 39 таблиц, 15 рисунков и 7 приложений.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБОСНОВАНИЯ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ АКТИВОВ КАК ОБЪЕКТА ЗАЛОГА

1.1 Имущественные активы и их значение в составе залогового механизма

В период возрастания рисков, сопутствующих кредитным операциям, банки все больше внимания уделяют внимание вторичному источнику возврата кредитных средств, которым является залоговое имущество. Залог имущества является традиционным способом минимизации кредитных рисков коммерческих банков. Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения, а именно залогового механизма. Рассмотрим понятие и структуру залогового механизма, и залог, как его составную часть.

Согласно Гражданскому Кодексу [18], под залогом понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор, или залогодержатель, приобретает право в случае неисполнения обязательств должником, или заемщиком, получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица (залогодателя), которому принадлежит это имущество. Основанием для наступления залога является договор.

Мнение таких авторов, как М. В. Вронской [13], О. В. Сазанова и Э. М. Ахметшина [72], С. П. Гришаев [19] относительно определения предмета залога совпадает с трактовкой определения залога в Гражданском Кодексе.

С точки зрения Е. М. Михайленко [44] и В. П. Камышанского [18], залог является одним из самых важнейших способов обеспечения исполнения обязательств.

По мнению Е. А. Суханова [77], Л. Ю. Грудцыной [21], залогом называется правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.

По мнению В. В. Диаконова [23], залог является одним из видов резервирования имущества должника, за счет которого может быть достигнуто исполнение основного обязательства.

Исходя из существующих определений, в нашей работе под залогом будем понимать возможность обеспечения обязательства должника перед кредитором за счет заложенного имущества.

По мнению некоторых авторов [12; 25; 70 и др.], залог обладает набором функций, итогом каждой функции является некоторый набор заложенных в кредитно-обеспечительной документации ковенант, то есть обязательств заемщика выполнять обозначенные банком требования. Ковенанты накладывают на залогодателя некоторый объем ограничений и требований, которые собственник заложенного имущества должен выполнять.

На основе обобщения точек зрения ряда авторов [12; 25; 70 и др.] можно сформулировать следующие функции залога. Основной функцией залога, обеспечивающей возвратность заемных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество, является возвратная или компенсирующая функция. Рычаговая или стимулирующая функция залога раскрывается в случае обращения взыскания и принудительной или добровольной реализации заложенного имущества, при этом степень влияния на бизнес будет критической. Рестрикционная или ограничительная функция заключается в ограничении наращивания кредитной задолженности. В этом случае минимизируются риски преднамеренного вывода активов заемщика. Информационной или дисциплинирующей функцией обеспечивается информационный контроль со стороны банка над хозяйственной деятельностью заемщика.

Использование залога и его функций в практике финансово-кредитных организаций предполагает наличие специального механизма его применения. Таким специальным механизмом является залоговый механизм.

Понятие залогового механизма представлено в научной литературе в ограниченном количестве. По мнению О. В. Мосоловой [46], залоговый механизм представляет экономические отношения между залогодателем и залогодержателем по поводу денежной или товарной формы (и сопутствующих их видов) обеспечения кредитного договора.

С точки зрения М. Г. Раджабовой [64], И. Д. Мамонтовой и О. И. Лаврушина [35], залоговым механизмом является процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге.

Исходя из приведенных определений, в нашей работе под залоговым механизмом будем понимать отношения между залогодателем и залогодержателем, включающие в себя процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге.

В связи с тем, что работа залогового механизма продолжается с момента обращения заемщика за кредитованием до момента закрытия договора, необходимо рассмотреть состав залогового механизма. Автор О. В. Мосолова [46] разделила процесс залогового механизма на три блока фундаментальный, регулирующий и организационный, схема которого представлена на рисунке 1.2.

Рисунок 1.1 - Составные элементы залогового механизма [46]

Алгоритм, предложенный О. В. Мосоловой [46], раскрывает все особенности залогового механизма, но представленная схема построения не совсем верна. Из данной схемы можно сделать вывод, что выделенные блоки осуществляются параллельно, хотя организационный блок основывается на составных частях фундаментального и регулирующего. На схеме же не обозначены взаимные связи между блоками.

По мнению О. И. Лаврушина [35], состав залогового механизма реализуется следующими этапами: выбор предметов и видов залога, осуществление оценки предметов залога, составление и исполнение договора залога, порядок обращения взыскания на залог. Данная схема так же не совсем верна, так как обращением взыскания заканчивается лишь определенная часть задолженности. Таким образом данный алгоритм нуждается в уточнении.

Для целей нашей работы представим схему залогового механизма в виде, указанном на рисунке 1.2, за основу примем алгоритм, предложенный О. И. Лаврушиным [35].

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1.2 - Схема залогового механизма

По нашему мнению алгоритм, приведенный О. И. Лаврушиным [35] и переработанный нами, более прост и емок с точки зрения содержательности проводимой работы, а конкретные фундаментальные понятия и регулирующие системы находятся в составе соответствующих этапов.

В целом, будем считать залоговым механизмом процесс подготовительных мероприятий, заключения договора, исполнения договора с обеих сторон, а в случае неисполнения договора еще и урегулирование задолженности и реализация залогового имущества. Основой осуществления залогового механизма является наличие имущества, которые могут быть использованы для целей кредитования.

На этапе выбора предмета залога в рамках осуществления залогового механизма определяется, какое имущество может являться предметом залога, рассматриваются параметры предлагаемого в залог имущества, оцениваются риски банка при принятии в залог актива и на основании полученного анализа делается вывод о возможности принятия актива в залог. Изначально требуется определить, какое имущество может являться предметом залога.

На основании Гражданского Кодекса РФ [17] предметом залога может являться: имущество (материальные активы: движимое, недвижимое имущество, товарные и материальные запасы, сырье; бизнес, ценные бумаги (акции, имеющие биржевое и внебиржевое обращение, доли участия в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и др.) векселя); нематериальные активы (товарные знаки), имущественные права (право аренды, право требования на строящиеся объекты, права требования по договору).

По мнению В. П. Камышанского [18], предметом залога, согласно договору о залоге, могут выступать как вещи и имущественные права, имеющиеся в наличии у залогодателя, так и вещи и имущественные права, которые залогодатель может приобрести в будущем.

По мнению Е. М. Михайленко [44], предметом залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращения взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По мнению С. П. Гришаевой [19], предметом залога могут являться вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, и имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах).

Для нашей работы будем принимать определение предмета залога, приведенное Гражданским Кодексом [17], а также под имущественными активами будем понимать материальные активы в виде объектов движимого и недвижимого имущества, товаров в обороте.

Имущество, предполагаемое как объект залога, должно соответствовать определенным параметрам. Определение параметров имущества как объекта залога представлены в научной литературе в очень ограниченном количестве. В общедоступной литературе не было найдено мнения, альтернативного мнению О. В. Мосоловой.

По мнению О. В. Мосоловой [46], главными параметрами имущества для целей залога являются: достаточность (в плане стоимости), его ликвидность и явно определенная стоимость имущества. По нашему мнению приведенных О. В. Мосоловой параметров имущества для целей кредитования не достаточно.

В нашей работе определим, что имущество, предлагаемое заемщиком в залог, должно соответствовать следующему набору параметров: иметь стоимость, выраженную в денежной форме; иметь определенную степень ликвидности и быть легко отчуждаемым; принадлежать залогодателю на правах собственности или аренды; быть свободно от обязательств третьим лицам; хорошо идентифицируемо; обеспечено должной сохранностью; доступно к осмотру и проверке. В случае соответствия имущества перечисленном набору параметров, можно сделать предварительный вывод о возможности принятия имущества в залог.

На этапе принятия имущества в залог обязательно следует рассмотреть ограничения, определенные Гражданским Кодексом [17], на передачу в залог некоторых видов имущества. Согласно Гражданскому Кодексу [17], не может являться предметом залога: имущество, изъятое из оборота, которое не может свободно переходить в собственность от владельца к владельцу; драгоценные металлы, изделия из них; вооружение, военная техника, взрывчатые вещества, яды, ядовитые вещества, отходы радиоактивных материалов, наркотические вещества и препараты; здание без относящегося к нему земельного участка; результаты научно-исследовательских и проектных работ и др. Для предупреждения нарушения закона и признания договора залога недействительным, следует внимательно анализировать вид имущества, предлагаемого в залог.

На окончательное решение о принятии имущества в залог влияет его качество, которое, на основе обобщения точек зрения большинства авторов [12; 66; 67 и др.], определяется следующими факторами: ликвидностью; отсутствием (наличием) обременений; возможностью контроля залога со стороны банка; сохранностью предмета залога (подверженностью актива рискам утраты и повреждения в силу умышленных и неумышленных действий); значимостью имущества для залогодателя; физическим состоянием; достоверностью определения стоимости на этапе первичного рассмотрения; полнотой и качеством анализа характеристик предмета залога, проведенного банком; рисками утраты или потери стоимости предмета залога (в силу волатильности рынка либо качеств самого предмета залога); рисками, обусловленными причинами правового характера; применяемыми банком и залогодателем хеджирующими мерами.

Одной из основных характеристик имущества как объекта залога является его ликвидность. Рассмотрим понятие ликвидности подробнее. Вопросам ликвидности имущества посвящены работы авторов В. Гагауз, Вал. В Галасюка, Вик. В. Галасюка, И. Вишневской и др. Устоявшимся определением ликвидности [15; 16] является способность актива превращаться из неденежной формы в денежную.

По мнению В. Гагауза и Д. Минимулина [14], ликвидность может быть первичной и вторичной. Первичной ликвидностью называется способность активов превращаться в денежные средства, характеризуемая сроком реализации и связанной с этим потерей стоимости. Под вторичной ликвидностью понимается способность актива быть использованным для целей кредитования, характеризуемая соотношением между стоимостью активов и суммой средств, которые можно получить, предоставив этот актив в залог.

В связи с тем, что деление ликвидности на вторичную и первичную вопрос достаточно спорный, так как, по нашему мнению, определенная вторичная ликвидность вытекает их первичной, а не существует параллельно, для целей нашей работы ликвидность будем определять в зависимости от прогнозируемого срока реализации актива на свободном рынке по рыночной стоимости. Для определения ликвидности, по нашему мнению, достаточно удобно пользоваться шкалой, определенной рабочей группой Комитета по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (таблица 1.1).

Таблица 1.1 - Определение ликвидности имущества по сроку реализации [62]

Параметр	Ликвидность
	высокая	средняя	низкая	отсутствует
Примерный срок реализации, календарные дн.	Менее 61	61-180	181-540	Более 540

На ликвидность имущества для целей залога большое значение оказывает его вид. По нашему мнению, возможные виды имущества представлены на рисунке 1.3.



Рисунок 1.3 - Виды имущества

На основании рисунка 1.3 можно сделать вывод о том, что чем менее актив представлен на рынке, тем сложнее его продать в случае вынужденной реализации, что отражается в выводе о величине ликвидности.

Для полного понимания качества имущества необходимо исследовать параметры его сохранности и пригодности, наличие обременений и сопутствующие залоговые риски. Для целей нашей работы оставшиеся параметры качества имущества для целей залога будем характеризовать согласно таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Параметры качества имущества

Параметры качества	Характеристики	Сопутствующие риски
Сохранность	Сохранность имущества характеризуется характером его использования, возможностью публичной публикации данных о залоге и возможностью страхования. Регулируется ст. 343, 344 ГК РФ.	Риск утраты залога. Риск обесценивания имущества.
Пригодность	Анализ пригодности состоит в выводе о том, может ли актив быть использован по всему назначению в данный момент времени. В случае признания актива не пригодным, он не может является предметом залога.	Риск ликвидности залога
Обременения	Принимаемое в залог имущество не должно находиться под арестом, в залоге у иных кредиторов и не должно быть обременено иными правами третьих лиц за исключением: обременений, принимаемых банком исходя из характера бизнеса залогодателя (долгосрочная и краткосрочная аренда, лизинг и т.д.); обременений, присущих определенным видам имущества (сервитуты в отношении земельных участков со стороны владельцев инженерных сетей и т.д.	Риск невозможности обращения взыскания в случае дефолтного состояния заемщика

На основании анализа параметров качества можно сделать вывод о сопутствующих залоговых рисках. По мнению большинства авторов, которые занимаются изучением рисков [1; 8; 12; 42; 43; 70 и др.], риски, сопутствующие системе залогового механизма, можно условно разделить на следующие группы рисков: обесценивание залога в период действия кредитного договора; правовой риск; риск утраты предмета залога или его повреждение (утрата товарного вида, снижение или ухудшение полезных свойств); риск снижения ликвидности обеспечения; риск неверно определенной стоимости предмета залога.

По нашему мнению в данный перечень рисков необходимо добавить риск о невозможности обращения взыскания на предмет залога в случае дефолтного состояния заемщика, как частный случай правового риска. Этот риск может возникнуть в результате допущенных ошибок при принятии в залог, невнимательного мониторинга имущества и анализа его обременений в период действия кредитного договора.

Риски, принимаемые банком в процессе кредитования, предполагают необходимость управления для их снижения. Методами минимизации рисков, по мнению авторов [1; 8; 12; 42; 43; 70 и др.], являются: плановый и внеплановый мониторинг имущества и финансового положения заемщика; периодическое подтверждение стоимости или переоценка; юридическая экспертиза документов и предмета залога; проверка деловой репутации оценщиков, проводивших оценку имущества. Ряд авторов [1; 8; 12; 42; 43; 70 и др.], одним из методов минимизации залоговых рисков особенно выделяют обоснованно определенную стоимость имущества, являющегося объектом залога.

Таким образом, инструментом минимизации кредитных рисков и вторичным источником возврата задолженности является залог. На основании функций залога в рамках залогового механизма надежно защищать интересы кредитора залог может при соблюдении следующих условий: правильным выбором активов для целей кредитования, качественно проведенной правовой экспертизой (правомочности приятия в залог имущества), принятие мер для сохранности актива, так называемый мониторинг, обоснованная первоначальная оценка банком качественных и количественных характеристик предмета залога, его ликвидности и стоимости. Обоснованная стоимость имущества на этапе входа в сделку способна минимизировать риск ликвидности на начальном этапе залогового механизма.

1.2 Сущность и роль стоимостной оценки имущественных активов для целей залога

Для возможности залога имущества необходимо определить его стоимость. Для целей залогового кредитования в большинстве случаев проводят оценку рыночной стоимости имущества. На основании Федерального стандарта оценки №9 [63] под оценкой стоимости имущественных активов для целей залога принято понимать определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, выполненное в соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, с помощью установленных подходов и методов. Итоговая стоимость должна быть выражена в денежной форме.

Вопросам оценки имущественных активов для целей кредитования были посвящены работы О. Н. Щербаковой, В. Ю. Рослова, М. А. Федотовой и др. авторов [66; 67; 68; 71 и др.]. В связи с тем, что оценка для целей залога достаточно новое понятие, и мнения авторов относительно данного понятия совпадают с понятием, изложенным в Федеральном стандарте, в нашей работе мы так же будем пользоваться приведенной трактовкой.

Оценка для целей залога требует от оценщика серьезности подхода к определению рыночной (или ликвидационной) стоимости. Цель выполняемой оценщиком работы однозначна: оценка для целей залога. Действия заказчика оценки, оценщика и степень участия предполагаемого залогодержателя регулирует ФСО № 9 [61]. На основании п.5 ФСО № 9 [61] однозначно при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость, а также, при наличии дополнительных требований в задании, может определяться ликвидационная и инвестиционная стоимость. Рассмотрим последовательно понятия рыночной, инвестиционной и ликвидационной стоимости.

Согласно Закону об оценочной деятельности [55], рыночной стоимостью называется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны действуют разумно, обладают всей необходимой информацией, и когда продавец не обязан продавать объект, а покупатель не обязан покупать; стороны хорошо осведомлены об объекте и действуют в своих интересах; объект представлен на рынке путем публичной оферты, типичной для аналогичных объектов; платеж за объект выражен в денежной форме. В приведенном определении понятие стоимости приравнивается к понятию цены, то есть стоимость, как денежное выражение затрат на процесс производства и реализации, приравнивается к цене, или количеству денег, в обмен на которые продавец готов продать товар. Это утверждение не всегда верно, так как стоимость формируется из субъективного мнения продавца, а цена определяется итоговой величиной денежных средств, формируемой условиями еще и покупателя. Определение рыночной стоимости, указанное в Законе об оценочной деятельности, поддерживают многие авторы, такие как А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, О. Н. Щербакова [60].

Согласно международному стандарту оценки (МСО 1) [41] рыночная стоимость определяется как расчетная величина, денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Адекватный маркетинг означает в данном случае, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных, при этом длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий [41]. Минусом данного определения, по нашему мнению, является отсутствие уточнения об информированности покупателя об объекте.

Согласно точке зрения А. Н. Асаула [2], рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную сумму денежных средств за объект, который предлагается к продаже на рынке и в течение определенного времени, при условии, что покупатель является типичным для данного рынка и сделка оплачивается деньгами или их эквивалентами. Приведенное А. Н. Асаулом определение так же не содержит уточнения об информированности покупателя и отсутствии принуждающих факторов продажи или покупки.

По мнению С. В. Грибовского, И. Н. Ивановой, Д. С. Львова [20], рыночной стоимостью называется наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения. Данное определение, так же как и определение, приведенное А. Н. Асаулом, так же не содержит уточнения об информированности покупателя и отсутствии принуждающих факторов продажи или покупки.

Для целей нашей работы под рыночной стоимостью будем понимать сумму денежных средств, которую готов заплатить за актив осведомленный покупатель, не обязанный его покупать, за которую готов продать актив продавец, не обязанный его продавать, при условии размещения актива в типичные сроки на открытом рынке. Кроме рыночной стоимости, часто требуется определение ликвидационной стоимости.

Согласно Закону об оценочной деятельности [55] под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Федеральные стандарты оценки [56] ссылаются на определение, введенное Законом об оценочной деятельности.

Международные стандарты оценки [40; 41] определяют ликвидационную стоимость, как стоимость при вынужденной продаже, или денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость, по мнению Вал. В. Галасюка и Вик. В. Галасюка [15; 16], определяется, как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом конкурентном рынке, если реализация объекта носит вынужденный характер и период экспозиции этого объекта короче «разумно долгого» для данного типа объектов на данном рынке.

По мнению С. В. Грибовского [20], Г. Н.Роновой [65], А. П. Ковалева [29], под ликвидационной стоимостью понимается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Таким образом, во всех определениях основной отличительной особенностью ликвидационной стоимости является реализация объекта оценки в короткие сроки. В рамах нашей работы под понятием ликвидационной стоимости будем понимать наиболее вероятную денежную сумму, по которой объект может быть реализован с учетом укороченного периода экспозиции путем публичной оферты.

Альтернативой рыночной стоимости может служить инвестиционная стоимость, определение которой необходимо, например, в рамках инвестиционных проектов. Согласно Закону об оценочной деятельности [55] под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. В Международных стандартах оценки [40; 41] под инвестиционной стоимостью понимается стоимость актива, рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных (хозяйственных) целях, для его собственника или будущего собственника.

Согласно точке зрения А. В. Татаровой [80], инвестиционная стоимость определяется как наивысшая цена, которую может заплатить инвестор за объект, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.

По мнению Г. Н. Роновой, А. П. Ковалева [29; 65], инвестиционной стоимостью является стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

В связи с тем, что в приведенных определениях отсутствует суждение об обоснованности, для целей нашей работы под инвестиционной стоимостью будем понимать обоснованную стоимость актива, основанную на предполагаемой доходности актива для конкретного инвестора.

Рыночная стоимость предмета залога определяется независимым оценщиком с помощью регламентированных подходов и методов к оценке. Согласно оценочному законодательству [55] оценщик обязан использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В случае если применение какого-либо подхода невозможно, отказ от применения данного подхода должен быть обоснован. Оценщик вправе самостоятельно определять методы и подходы к проведению оценки. Рассмотрим основные аспекты сравнительного, доходного и затратного подходов.

На основании Федерального стандарта оценки (ФСО №1) [56] сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Данное определение является сходным с определением, указанным в Международных стандартах оценки. На основании Международных стандартов оценки [40; 41] сравнительный подход обеспечивает получение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичным активами, в отношении которых доступна информация о ценах.

По мнению большинства авторов [2; 22; 27; 29; 60 и др.], под сравнительным подходом понимается некоторая совокупность методов, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, представленными на открытом рынке путем публичной оферты или уже проданными, если достоверная информация о цене продажи имеется. На основании приведенных определений основными условиями возможности использования сравнительного подхода являются: наличие рынка схожих или идентичных объекту оценки активов и наличие информации о стоимости активов на рынке.

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения. Согласно принципу замещения потенциальный покупатель не заплатит за объект оценки сумму большую, чем стоимость другого объекта, сходного с объектом оценки, который обладает аналогичной полезностью.

Доходный подход на основании Международных стандартов оценки [40; 41] обеспечивает получение показателя стоимости путем приведения будущих денежных потоков к единой текущей капитальной стоимости. На основании Федерального стандарта оценки (ФСО №1) [56] доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

По мнению М. А. Федотовой [83], под доходным подходом понимается определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

На основании приведенных определений главным аспектом применения доходного подхода является наличие дохода от использования актива или его продажи. Следовательно, данный подход можно применить, когда оценщик обладает достоверной информацией, по которой можно спрогнозировать будущие доходы имущественного актива. Применяемые в рамках доходного подхода методы основываются на принципах ожидания, учета факторов производства, наилучшего и наиболее эффективного использования и вклада. Данный подход наиболее интересен с инвестиционной точки зрения, так как потенциальному инвестору важен не набор активов, а поток будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

Исходя из Федерального стандарта оценки (ФСО №1) [56], затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. На основании Международных стандартов оценки [40; 41] затратный подход обеспечивает получение стоимости, базируясь на использовании экономического принципа, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше, чем сумму затрат, необходимую для получения актива равной полезности, будь то посредством его покупки или строительства.

По мнению А. П. Ковалева [29], затратный подход определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Исходя из приведенных определений, основными аспектами затратного подхода являются: определение стоимости воспроизводства (замещения) и величины износа объекта оценки. Затратный подход является наиболее универсальным, так как практически любой актив можно оценить с точки зрения затрат на его воспроизводство или замещение.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что оценка для целей залога не имеет принципиальных и методологических отличий от любой другой оценки, так как в существующей практике для передачи объекта в залог рассчитывается чаще всего рыночная стоимость [56]. Следовательно, понятие рыночной стоимости для целей залога не является в настоящий момент самостоятельным понятием.

В качестве методических рекомендаций при оценке имущественных активов для целей залога в настоящее время выступают Методические рекомендации Ассоциации Российских Банков (АРБ) [62] и Федеральный стандарт оценки (ФСО №9) [61]. Методические рекомендации АРБ предназначены как для оценщиков, так и для сотрудников банков, которые участвуют в процессе оценки для целей обеспечения ссудной задолженности и носят рекомендательный характер. ФСО №9 уже является обязательным к применению при оценке стоимости для целей залога, и развивает, дополняет и конкретизирует установленные ранее Федеральные стандарты оценки.

Таким образом, рыночная стоимость для целей залога не является на данный момент самостоятельным видом стоимости, а представляет собой понятие классической рыночной стоимости, определяемой согласно регламентированных Федеральными стандартами оценки подходов и методов, с особыми условиями определения. В связи с этим основным инструментом минимизации залоговых рисков является обоснованная величина залоговой стоимости.

1.3 Понятие и методики расчета залоговой стоимости имущественных активов

Одним из источников финансирования производственно-хозяйственной деятельности предприятий являются банковские кредиты. В этом случае предприятие является заемщиком, а банк залогодателем. Заемщик получает финансирование в виде кредитных средств, а банк для обеспечения возвратности долга получает от залогодателя обеспечение в виде различных видов активов. Как следствие, возникает необходимость определения величины залоговой стоимости, от размера которой зависит объем возможных к выдаче кредитных средств.

В рамках действующего законодательства отсутствует закрепленное понятие залоговой стоимости. Ее понятие было сформулировано в утратившей силу Инструкции Центрального Банка №62а [51], где залоговая стоимость определялась как максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, определяемую как рыночную стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации. Поэтому рассмотрим точки зрения на понятие «залоговая стоимость», существующее в учебной и научной литературе и др. источниках.

В экономико-математическом словаре Л. И. Лопатникова [36] залоговая стоимость определяется как стоимость имущества, служащего залогом при получении или предоставлении кредита. Данное определение ошибочно, так как стоимость имущества для целей залога, согласно ФСО №9 [61], определяется как рыночная стоимость, или реже инвестиционная или ликвидационная стоимость.

По мнению Н. А. Вольхина [12], залоговая стоимость представляет собой рыночную стоимость, пониженную на залоговый дисконт банка, при этом дисконтирование рыночной стоимости призвано учесть возможные затраты банка на обращение взыскания и реализацию имущества, а также его прогнозную стоимость.

Многими авторами [42; 48; 70; 74 и др.] залоговая стоимость определяется как сумма, вырученная от продажи предмета залога, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. Величина затрат и издержек определяется величиной залогового дисконта. Величина залогового дисконта может быть фиксированной на основании вида и ликвидности обеспечения или расчетной, учитывающей риски обеспечения, затраты на фондирование, потерю стоимости, затраты на хранение и реализацию.

Таким образом, величина залоговой стоимости определяется по формуле [42; 48; 70; 74 и др.]:

, ден. ед.., (1.1)

где ЗС - залоговая стоимость, в денежных единицах;

БС - базовая стоимость, в качестве которой может выступать балансовая, контрактная, кадастровая, но чаще всего рыночная стоимость, в денежных единицах;

ЗД% - залоговый дисконт, в процентах.

В работе Я. С. Мязовой [47] говорится о том, что залоговая стоимость представляет собой самостоятельный вид стоимости, под которым стоит понимать стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате кредитных средств.

По нашему мнению, в рамках действующей законодательной базы достаточно преждевременно относить залоговую стоимость к самостоятельному виду стоимости. С одной стороны данная стоимость имеет определение и явное применение, но в то же время залоговая стоимость представляет собой стоимость, производную от рыночной стоимости, то есть рыночную стоимость, очищенную от рисков, принимаемых банком с принятием в залог некоторого имущества.

Таким образом, в нашей работе под залоговой стоимостью будем понимать рыночную стоимость, уменьшенную на величину залогового дисконта, размер которого обуславливает минимизацию залоговых рисков и издержек на реализацию, выраженную формулой (1.1).

В настоящее время методики определения залоговой стоимости и величины залогового дисконта являются малоизученными, и представлены в научной литературе в ограниченном количестве. Рассмотрим основные положения найденных в процессе работы методик.

На основании работы В. Ю. Рослова и О.Н. Щербаковой [71] функциональная модель определения залоговой стоимости сформулирована в виде [70]:

, ден. ед., (1.2)

где V_c - залоговая стоимость, в денежных единицах;

V - рыночная стоимость имущества на дату оценки, в денежных единицах;

t - время, в временных единицах;

K_L - коэффициент, который характеризует изменение стоимости из-за нерыночных условий реализации, определенных существующей правовой процедурой реализации. Произведение рыночной стоимости на данный коэффициент дает в итоге величину ликвидационной стоимости;

L - величина издержек, в денежных единицах, обусловленных процедурой обращения взыскания, реализации и свойствами имущества.

Залоговый дисконт (D), исходя из формулы (1.2), будет определяться соотношением [70]:

, %, (1.3)

С определением рыночной стоимости имущественных активов на установленную дату проблем не возникает, так как для это существуют обоснованные подходы и методы, рассмотренные в параграфе 1.1.

Проблемой модели определения залоговой стоимости, представленной формулой (1.2), является оценка ликвидационной стоимости. Она заключается в обосновании расчета минимальной величины скидки, применяемой к рыночной стоимости, которой будет достаточной для реализации объекта залога в ограниченный срок экспозиции. Принятый Федеральный стандарт (ФСО №12) определения ликвидационной стоимости [58] не устанавливает подходы и методы ее определения, это по-прежнему оставлено в зоне ответственности исполнителя работы.

Выработанные учеными подходы, представленные в литературе, чаще всего основаны на теоретических знаниях и экспертном мнении авторов модели. Банки, ведущие внутреннюю статистику своих операций с активами, не комментируют публично адекватность данных моделей, по сути проверенных на практике. С развитием залогового механизма дискуссия между банками по этой теме, возможно, будет некоторым стимулом к усовершенствованию существующих моделей.

Из существующих моделей для определения ликвидационной стоимости, наиболее часто применяемой в практике, является модель, полученная В. В. Галасюком [15; 16]:

, ден. ед., (1.4)

где V_l - ликвидационная стоимость объекта, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t_f), который короче разумно долгого периода экспозиции (t_r), в денежных единицах;

Vm - рыночная стоимость объекта оценки, в денежных единицах;

k_l - коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта;

m - количество периодов начисления процентов в течение года;

i - годовая ставка дисконта (выраженная в виде десятичной дроби);

Ke - коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта;

t_d=t_r - t_f - период дисконтирования, лет.

Сложностью модели, отраженной формулой (1.4), является определение коэффициента эластичности спроса (Ke) при отсутствии достаточного количества статистических данных, который по своей сути остается экспертной величиной. Для целей нашей работы и упрощения определения коэффициента Ке используем градацию, предложенную А. А. Слуцким [76] (таблица 1.3).

Таблица 1.3 - Рекомендуемый упрощенный порядок определения коэффициента эластичности спроса [76]

Количество потенциальных покупателей	Степень специализации объекта	Подтип спроса	Коэффициент эластичности Ке
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный	1
	Средняя	Сильно-эластичный	1
	Значительная	Средне-эластичный	0,94
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный	0,85
	Средняя	С единичной эластичностью	0,76
	Значительная	Слабо-неэластичный	0,68
Незначительное	Незначительная	Средне-неаластичный	0,46
	Средняя	Сильно-неэластичный	0,16
	Значительная	Абсолютно неэластичный	Не определяется

Следующей составляющей модели, отраженной формулой (1.2), является определение величины издержек (L). К общим издержкам относятся: госпошлины [50], комиссия торговой площадки примерно 5%-10% от суммы реализации. К неспецифическим издержкам относятся затраты на демонтаж, расходы на содержание имущества, транспортировку и прочие непредвиденные расходы, определяются в процентной доле от стоимости имущества.

Модель залоговой стоимости, представленная формулой (1.2), для реализации имущества (объекта залога) с публичных торгов будет выглядеть следующим образом [70]:

, ден. ед., (1.5)

где V - рыночная стоимость имущества на дату оценки, в денежных единицах;

K_L- коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта;

K_t - коэффициент, характеризующий изменение рыночной стоимости во времени;

t - время, в временных единицах;

t_p - время, необходимое для проведения этапов судебного, исполнительного производства и реализации активов (прогнозируемы период от шести до восемнадцати месяцев);

L - величина издержек, в денежных единицах.

Залоговый дисконт на основании формулы (1.5) будет равен [70]:

, %, (1.6)

Модель, описанная формулами (1.5) и (1.6), применима также и при добровольной реализации предмета залога под контролем служб банка, но опять же в укороченные сроки.

К достоинствам данной модели можно отнести то, что эксперту нет необходимости для каждого предмета залога в каждой проводимой экспертизе рассчитывать залоговый дисконт, так как данная формула позволяет рассчитать постоянные усредненные коэффициенты по каждому виду имущества и закрепить его нормативным документом для применения в работе залоговых служб. Такой подход упрощает, ускоряет и делает более проверяемой и прозрачной работу сотрудников.

Кроме сложности применения модели на практике к недостаткам данной методики можно отнести следующие аспекты. Во-первых, данная модель в большей степени рассматривает изменение стоимости объекта залога в результате нерыночных условий продажи, которые обусловлены существующим механизмом обращения взыскания и реализации имущества в результате неспособности заемщика обслуживать существующую ссудную задолженность, чем приближает понятие залоговой стоимости к ликвидационной.

Во-вторых, отсутствуют регламентированные подходы и методы оценки ликвидационной стоимости, которые заключаются в обосновании расчета минимальной величины скидки, применяемой к рыночной стоимости, и которой будет достаточной для реализации объекта в ограниченный срок экспозиции. Выработанные учеными подходы, фигурирующие в литературе, чаще всего основаны на теоретических знаниях и экспертном мнении автора модели.

В-третьих, возможны погрешности в определении величин, основанных на экспертном мнении на данных, полученных в результате анализа и статистики.

В-четвертых, модель не учитывает, кроме риска ликвидности, прочие залоговые риски, сопутствующие залогу имущества, такие как риск мошенничества, риск возможной ошибки при проведении экспертизы, риск утраты залогом потребительских свойств.

Отличный от методики, описанной в работе В. Ю. Рослова и О.Н. Щербаковой [70], метод определения залоговой стоимости сформулирован Д. В. Минимулиным [42], в котором потери стоимости залогового имущества оцениваются через систему залоговых рисков. Под залоговым риском для целей нашей работы будем понимать риск, сопутствующий залогу различных видов имущества. К залоговым рискам можно отнести: риск ликвидности, риск мошенничества, риск утраты залоговым имуществом своих потребительских свойств, риск утраты имущества, правовые риски и др.

Залоговый риск по определению Д. В. Минимулина [42] представляется в виде суммы составляющих: риск ликвидности, мошенничества, риск перехода права собственности на закладываемое имущество к залогодателю, риск крупной сделки и/или сделки, в совершении которой есть заинтересованность, утрата залогом своих потребительских свойств, риск снижения контроля над наличием, составом, и состоянием имущества, находящегося в залоге. Анализ залоговых рисков возможно проводить без анализа финансового состояния заемщика, так как данные риски напрямую зависят от имущества, предлагаемого в залог.

Считая, что потери по каждому залоговому риску независимы, риск по всему кредитному продукту можно оценить по формуле [42]:

, (1.7)

где - j-я составляющая залогового риска;

- вероятность, с которой заложенное имущество не будет реализовано по j-й причине;

и - соответственно доля (по стоимости) и стоимость заложенного имущества, которое подверглось залоговому риску по j-й причине;

- величина, определяемая экспертно.