Отчет об оценке 3-комнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Отчет об оценке 3-комнатной квартиры

1. Социально-экономические характеристики региона

Республика Бурятия расположена в центре Азиатского континента, между таежными пространствами Восточной Сибири и обширными степями Монголии. Столица - город Улан-Удэ - основан в 1666 году. В республике 6 городов, 29 поселков городского типа, 615 населенных пунктов. Расстояние по железной дороге от г. Улан-Удэ до г. Москвы - 5519 км, а до Тихого океана - 3500 км. Современный аэропорт и Транссибирская железная дорога, пролегающая через территорию Республики Бурятия, создают великолепные условия транспортных связей не только со всеми регионами страны и европейскими странами, но и со странами Юго-Восточной Азии. С запада на восток ее территория простирается между 98? 40` и 116? 55`в.д. Самый северный выступ территории республики достигает 57? 15` с.ш., а самая южная точка лежит на реке Чикой под 49? 55` с.ш. Общая площадь ее территории составляет 351,3 тыс. кв. км На природные условия Бурятии оказывает существенное влияние положение республики во внутренних частях Азии и удаленно теплая - пока не «станет» Байкал, температура воздуха в Бурятии зачастую в это время года выше, чем в европейских регионах страны. Сибирская весна начинает ощущаться уже в конце марта, но первая зелень пробивается в конце апреля.

Республика занимает выгодное географическое положение в системе взаимоотношений Российской Федерации со странами Азиатско-Тихоокеанского региона.

К числу важнейших из экономических условий хозяйственной специализации республики относятся особенности ее экономико-географического положения (ЭГП). ЭГП республики можно рассматривать, выделяя микро-, мезо- и макрогеографическое положения, имеющих важное значение для ее экономического развития. Микрогеографическое положение Бурятии связано с ближайшим ее окружением. Это, прежде всего, положение республики на побережье оз. Байкал, в поясе гор юга Сибири, в окружении ближайших ее соседей - Иркутской и Читинской областей, Республики Тува и Монголии. Каждый из элементов микрогеографического положения вносит, весьма, существенные коррективы в процесс формирования и развития производительных сил Бурятии. Среди них особо важное значение имеет байкальский фактор, связанный со сложной экологической ситуацией во всем регионе.

Мезогеографическое положение республики связано с центральным положением Забайкалья относительно обширной малоосвоенной территории Сибири и Дальнего Востока. Оно создает необходимые предпосылки для формирования здесь крупной базы освоения районов Севера и Дальнего Востока, способствует развитию некоторых отраслей машиностроения, промышленности строительных материалов и агропромышленного комплекса региона. Однако, эти преимущества экономико-географического положения республики далеко еще не реализованы.

В макрогеографическом положении Бурятии выделяются три наиболее важных момента: во-первых, глубококонтинентальное географическое положение территории республики; во-вторых, ее чрезмерная удаленность от экономически наиболее развитых районов России; в третьих, ее близость к странам Азиатско-Тихоокеанского региона. Каждый элемент из названных особенностей макрогеографического положения также своеобразно и существенно повлиял на процесс формирования хозяйства республики. Так, глубококонтинентальное географическое положение территории предопределило особенности природно-климатических предпосылок развития агропромышленного комплекса Бурятии.

Большинство экономических связей республики по линии получения высококвалифицированных изделий обрабатывающей промышленности, в том числе, машин, осуществляется с отдаленными районами европейской части страны, существенно повышая транспортную составляющую себестоимости завозимых товаров. Поэтому отдаленность продолжает затруднять хозяйственное развитие Республики Бурятия, способствуя ее сырьевой специализации в межрегиональном разделении труда.

Необходимо учесть еще одну, не менее важную, особенность географического положения Бурятии, а именно, ее близость к странам Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР). Практически Забайкалье можно рассматривать как «транспортные ворота» России в АТР. В условиях современной демократизации общества, перехода к новым рыночным отношениям, перестройки экономической и политической жизни в стране открываются реальные возможности выхода районов Сибири и Дальнего Востока, в том числе и Забайкалья, на международный рынок с продукцией, прежде всего, обрабатывающей промышленности (а не с продукцией традиционных добывающих производств).

2. Анализ рынка недвижимости в Республике Бурятия

недвижимость регион экспертный заключение

Рынок недвижимости в Бурятии, как и в целом по России, не восстановился после кризиса. Цены на жилье и коммерческую недвижимость застыли - и покупатели, и продавцы ожидают изменений в рынке.

«ДМБ» исследовал пульс рынка недвижимости в Улан-Удэ. Как оказалось, в столице Бурятии работает около нескольких десятков официальных риэлторских фирм и еще больше - розничных маклеров, работающих в одиночку, или привлекая знакомых и родных. Это стало известно из изучения последних выпусков газет, специализирующихся на недвижимости - «Из рук в руки» и «Все для Вас» и улан-удэнских сайтов. Всего корреспондент «ДМБ» насчитал около 70 риэлторских фирм в городе.

На сегодня недвижимость в столице республики продать очень сложно, - отмечают риэлторы, и по цене она варьируется значительно, особенно коммерческая недвижимость. Так, 1 кв. метр офисного помещения в престижном центре города - от Элеватора до Саян - может варьироваться в цене с разницей в несколько раз. Например, цокольное подвальное помещение в 200 кв. м, приспособленное под офис, в не очень отдаленном месте (район ВСГТУ) хозяин оценивает в 1,7 млн. р. (цена 1 кв. м составила 8,5 т. р.) (данные на 5 июля).

Магазин в 30 кв. м на пр. 50 лет Октября выставлен на продажу за 2,6 млн. р.; за нежилое помещение по ул. Бабушкина площадью в 59 кв. м просят 2,8 млн. р. В новостройке на ул. Борсоева офисное помещение на 1 этаже в 70 кв. м впридачу с подвальным помещением той же площади владельцы оценили в 5,1 млн. р.

На одной из центральных улиц города - Гагарина - владелец офиса выставил на продажу офисное помещение в 50 кв. м за 5 млн. р. Риэлторы говорят, что это дорого, но хозяин уступать не собирается. Другое коммерческое предложение офиса в 54 кв. м в районе кинотеатра «Октябрь» хозяин оценивает также в 5 млн. р., но готов торговаться (данные на 5 июля).

Но рекорд побила продажа помещения на Саянах в 60 кв. м за 9 млн. руб. Сделка осуществилась по цене 150 т. р. за 1 кв. м.

Как видим, цена 1 кв. метра офисного помещения в Улан-Удэ варьируется от 8,5 до 150 т. р. - разница составляет 17 раз. Но это, скорее, нонсенс, чем правило, и говорит о неустойчивости рынка спроса и предложения на коммерческую недвижимость в столице Бурятии.

С жильем ситуация в городе не лучше. 1-комнатные квартиры оцениваются их владельцами от 1 млн. р. до 1,8 млн. р. В этом же диапазоне можно купить плохонькую «хрущевку». За 2-комнатную улучшенной планировки в престижном районе могут запросить до 2,8 млн. р.

3-комнатные стандартные квартиры (до 70 кв. м) на вторичном рынке Улан-Удэ оцениваются в 2,5-4 млн. р. В целом стоимость 1 кв. метра жилья на вторичном рынке оценивается от 30 до 50 т.р. Как видим, разброс в ценах также значительный, хотя и не настолько как на офисные помещения.

В соседнем Иркутске ситуация схожая, В Куйбышевском районе города кв. метр жилья варьируется в диапазоне 45,7 - 43,9 тыс. руб./кв. м. В Свердловском районе квартиры оцениваются по цене от 56,0 до 54,0 тыс. руб. за 1 кв. м. В Кировском районе Иркутска заметно подорожали двухкомнатные квартиры в кирпичных домах - их цена составляет от 60,6 до 62,3 тыс. руб./кв. м. А в Ленинском районе сильнее всего выросли цены на дешевые трехкомнатные квартиры в кирпичных домах - рост на 6,1% (с 37,3 до 39,7 тыс. руб./кв. м).

Как видим, ситуация на рынке недвижимости в двух соседних городах Байкальского региона разнится не очень - разброс цен до двух раз на вторичном рынке жилья - в зависимости от таких ключевых параметров, как район расположения, инфраструктура, этажность, материала здания (кирпичное здание или панельное), наличие или отсутствие ремонта в квартире и т.д.

Еще один немаловажный фактор, влияющий на положение на рынке недвижимости Бурятии - цены на недвижимость по-прежнему продолжают раздувать жилищные сертификаты и ипотечные кредиты. К этому списку основных факторов, определяющих состояние рынка, теперь добавляется и материнский (семейный) капитал (МСК).

По мнению специалистов, повышение цен всегда зависит от покупательской способности населения. На сегодняшний день в республике банки начали выдавать ипотечные кредиты на более мягких условиях. Продолжается освоение жилищных сертификатов военных. Отсюда и рост покупательской способности жителей Бурятии, который увеличивает сезонный спрос на жилье.

Этот год уже отличился инвестициями Минобороны России, было реализовано большое количество сертификатов для военнослужащих. Наполняемость одного сертификата составила 2,5 млн рублей. Для сравнения - сумма на приобретение жилья для ветеранов Великой Отечественной войны равнялась 840 тыс. рублей. Как отмечают руководители агентств недвижимости, цены на недвижимость Улан-Удэ в прошлом году были «надуты» благодаря вливаниям государственных средств в виде жилищных сертификатов. Однако последующего роста цен, скорей всего, не ожидается, если не будет вливаний государственных денег.

Цены на рынке поднимает и собственно потребительский спрос на жилье. Из-за застоя строительства нового жилья предложений на первичном рынке стало меньше, поэтому покупатели вынуждены обращаться к вторичному рынку. Тем не менее, специалисты прогнозируют, что покупательская способность вряд ли шагнет дальше планки в 35 тыс. рублей за 1 кв. м на жилье в новостройке и выше 40 тыс. рублей за 1 кв. м на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке остановилась на уровне 1,2-1,4 млн рублей. На рынке новостроек цены выросли от 28 тыс. рублей за 1 кв. м до 34 тыс. рублей. В среднем по городу 1 кв. м в новостройках стоит 33 тыс. рублей, в отдаленных районах города можно найти квартиру и за 25 тыс. рублей за 1 кв. м.

Операций с материнским капиталом на рынке недвижимости пока не так много. Однако, возможно, они увеличатся, благодаря изменениям в назначении МСК. Если раньше с помощью МСК граждане могли построить дом только с привлечением строительной организации путем заключения договора строительного подряда, то сегодня они могут осуществлять строительство и реконструкцию дома своими силами, без привлечения такой организации, и получать средства МСК на свой банковский счет. Стало возможным компенсировать затраты за уже построенный или реконструированный дом (реконструкция подразумевает увеличение площади жилого помещения).

Улучшение жилищных условий семьи с использованием кредитов стало одним из наиболее популярных направлений у владельцев сертификата на материнский капитал. По словам начальника отдела социальных выплат ОПФР Лилии Халбаевой, на сегодняшний день подано 1 306 заявок на улучшение жилищных условий на общую сумму 410,2 млн рублей.

Во многих банках появилась специальная программа, которая предполагает выдачу ипотечного кредита с участием средств МСК, причем не нужно дожидаться, пока ребенку исполнится три года. Фактически такой кредит состоит из двух частей. Одна часть - это стандартный ипотечный кредит, и требования к заемщику по платежеспособности в этой части стандартные. Вторая часть - это такая надстройка, которая учитывает в будущем приход планового единовременного платежа средствами материнского капитала. За счет нее появляется возможность выдать кредит большего размера и с меньшим первоначальным взносом. Так, например, учитывая доходы заемщика, кредитная организация может выдать только 500 тыс. рублей, а материнский капитал увеличивает эту сумму на 365 698,40 рубля. Таким образом, заемщик может приобрести квартиру большей площади.

Особенность кредита заключается в низком первоначальном взносе - от 10%. Так как программа «Материнский капитал» разрабатывалась как мера государственной поддержки семей с детьми, процентная ставка по кредиту одна из самых низких среди ипотечных продуктов АИЖК - от 10,25% Особенно выгодно использовать эту программу для покупки жилья в новостройках.

Таким образом, сегодня на рынке недвижимости наблюдается тенденция к увеличению стоимости объектов недвижимости. Это связано с тем, что рынок начал выходить из кризиса, увеличилось количество сделок, также суммы сделок. А покупательская способность - это основополагающий фактор кадастровой стоимости земли.

3. Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Краткая характеристика местоположения объекта оценки и состояние окружающей среды

4. Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья

Таким образом, стоимость 1 м² общей площади жилого помещения на вторичном рынке, равна 46627,6 руб. Общая площадь квартиры - 62,3 м². На основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:

(46627,6 *62,3)= 2 904 899 руб. (два миллиона девятьсот четыре восемьсот девяносто девять руб.)

Расчет коэффициента, влияющего на стоимость 1 кв. м площади жилья

Скорректированная стоимость 1 кв. м общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

46 627,6*1,0= 46 627,6 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры:

46627,6 *62,3= 2 904 899 руб. (два миллиона девятьсот четыре восемьсот девяносто девять руб.)

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 30 025 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

1. Анализ технического состояния конструкции жилого здания по адресу: ул. Жуковского, д. 23. кв. 40

2. На основании проведенного осмотра.

Физнос = ^% износа к строению* 100/удельный вес конструктивного элемента

Расчет физического износа здания

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил %.

Ф_износ = 15,0*100/100=15,0%

С учетом улучшений и накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

2 904 899 +30 025*(15,0/100)=2 909 402,75 руб.

Стоимость квартиры, полученная затратным подходом, составляет:

2 909 402 руб. (два миллиона девятьсот девять тысяч четыреста два рубля).

5. Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

Арендная плата за 3-комнатную квартиру в месяц составляет 15000 руб.

Арендная плата за 1 кв. м. = 15000/62,3=240,7 руб.

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

Ккап = А/С

Где А - арендная плата за объект недвижимости.

С - стоимость объекта недвижимости.

Арендная плата за объект недвижимости

Из таблицы рассчитаем коэффициент капитализации для каждого из объектов аналогов:

К_кап = А_п / С_о.н.

Объект 1: К_кап = 17000/3 050 000 = 0,0055

Объект 2: К_кап= 18000/ 3 850 000 = 0,0046

Объект 3: К_кап= 16000/ 3 100 000 = 0,0051

Объект 4: К_кап= 16000/ 3 050 000 = 0,0052

Таким образом, коэффициент капитализации составляет:

Ккап = (0,0055+0,0046+0,0051+0,0052)/4=0,0051

Определение стоимости объекта оценки

Зная коэффициент капитализации и арендную плату, находим стоимость объекта оценки:

С=А / Ккап= 15000/0,0051=2 941 176 руб.

Рыночная стоимость квартиры, полученная на основе доходного подхода составляет: 2 941 176 руб. (два миллиона девятьсот сорок одна тысяча сто семьдесят шесть рублей).

6. Расчет стоимости объекта с использованием сравнительного подхода

Расчет стоимости объекта оценки с помощью процентных корректировок

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, составляет:

3 211 570 руб. (три миллиона двести одиннадцать тысяч пятьсот семьдесят рублей.)

Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки

Определение итоговой стоимости

7. Экспертное заключение о рыночной стоимости

На основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. Улан-Удэ, ул. Жуковского, дом 23, кв. 40 по состоянию на 05 апреля 2013 г. составляет:

3 025 646 руб.

(три миллиона двадцать пять тысяч шестьсот сорок шесть рублей)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Список литературы

недвижимость регион экспертный заключение

1. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

2. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. - 1997;

3. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости». М., 2007. - 352 с.

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А.М., 2007. - 344 с.

6. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

7. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

8. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 1998;

9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

10. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

11. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

12. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 1995.

13. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1998;

14. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006. - 448 с.

15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

16. Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. - 1995.

17. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. - 2004;

18. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.

19. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1999;

20. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие, Изд-во РИО «Мособлупрполиграфиздат», М. - 1994;

21. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.

22. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.

Размещено на Allbest.ru