Оценка предприятия ООО "Клинар"

PV= FV * 1/ (1+ Rд)n-0.5 (3)

Где PV -- текущая стоимость денежного потока n-го прогнозного года;

FV -- величина денежного потока n-го прогнозного года;

n -- номер прогнозного года.

Дисконтирование остаточной стоимости осуществляется на конец прогнозного периода, т.е. тогда, когда n = n--прогнозному периоду. В ходе дисконтирования получаем текущее значение денежных потоков каждого прогнозного года плюс текущую стоимость остаточной стоимости. В итоге суммируются полученные величины и рассчитанная сумма принимается в качестве предварительной стоимости.

Реализация этапов 8 -- 10представлена в таблице 17.

Таблица 17 -- Расчет предварительной стоимости объекта оценки

Показатель	Прогнозный период	Постпрогнозный период
	2012 год	2013 год	2014 год
Денежный поток	-562,721	884	2 089
Коэффициент текущей стоимости ДП	0,912490	0,759775	0,632619	0,526744
Текущая стоимость ДП	-513,48	672	1 322
Сумма текущих стоимостей ДП прогнозного периода	1 480,52
Остаточная стоимость	20 936
Текущая стоимость остаточной стоимости	11 028
Рыночная стоимость ООО "Клинар"	12 508,52

На дату оценки имеется дефицит СОК. Дефицит (1 689 - 383 = 1 306 тыс. руб.) вычитается из стоимости предприятия. Предприятие не имеет непрофильных активов.

Таким образом, рыночная стоимость предприятия без НДС в рамках доходного подхода составляет 11 202 тыс. рублей.

3.2 Затратный подход

Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Клинар» в рамках затратного подхода была осуществлена с помощью метода накопления активов, так как ожидается, что оцениваемое предприятие будет продолжать функционировать как действующее предприятие и его ликвидация не последует.

Суть метода накопления активов заключается в том, что из суммарной рыночной стоимости активов предприятия вычитается обоснованная стоимость обязательств предприятия, а итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества. По данным бухгалтерского учета на 31.12.2012 года все недвижимое имущество находится в аренде и отражено на забалансовых счетах, поэтому не учитывается при расчете рыночной стоимости предприятия. Пример расчета стоимости объекта недвижимости приведен в Приложении А. Рыночная стоимость склада составляет 12 414 543 руб. (без НДС).

Определение рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств (МОТС).

На балансе ООО «Клинар» находится машин, оборудования и транспортных средств на сумму 157 тыс. руб. При расчете рыночной стоимости МОТС также используется допущение о том, что балансовая стоимость объектов в одинаковой степени не соответствует рыночной стоимости. На предприятии находится автомобиль Mitsubishi Delica 2005 года выпуска. Автомобиль был приобретен организацией в 2008 году. Данный объект движимого имущества оценивается сравнительным и затратным подходами.

Затратный подход -- подход к оценке, определяющий текущую стоимость транспортного средства путем расчета затрат на воспроизводство с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа (внешнего, функционального, физического).

В качестве затрат на воспроизводство была взята среднерыночная стоимость аналогичного автомобиля без пробега с учетом доставки, которая составила 2 950 тыс. рублей.

Рассчитывая внешний износ, учитываются такие факты как число владельцев автомобиля, прекращение выпуска, число попаданий в ДТП, прекращение выпуска запчастей.

Расчет внешнего износа показан в таблице 18.

Таблица 18 -- Расчет внешнего износа автомобиля

Параметры	Значение	Процент износа, %
Число владельцев	1	5
Прекращение выпуска	5 (2012-2007)	5
Попадание в ДТП	0	0
Прекращение выпуска запчастей	4	5
Итого		15

Таким образом, внешний износ составляет 15 процентов.

Функциональный износ экспертным путем был определен в размере 7 процентов.

Автомобиль бывший в употреблении, полностью отремонтированный, без внешних дефектов, поэтому физический износ был определен в размере 15 процентов.

Таким образом, совокупный износ определяется по формуле:

Исов = 1-(1-Ифиз/100)*(1-Ивн/100)*(1-Ифун/100), (4)

где Исов - совокупный износ;

Ифиз - физический износ;

Ивн - внешний (моральный) износ;

Ифун - функциональный износ.

Совокупный износ определен в размере 32,81 процента.

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля, определенная затратным подходом, составила 1 982,11 тыс. рублей.

Сравнительный подход к оценке транспортного средства позволяет рассчитать стоимость оцениваемого автомобиля на основе имеющейся ценовой информации на аналогичные автомобили.

Таблица 19 -- Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4	5
Цена		2200000	2350000	1890000
Износ (%)	15	10	5	13
Корректировка		0,94	0,89	0,98
Скорректированная цена		2068000	2091500	1852200
Пробег (км)	30000	28000	30000	30000
Корректировка		1,04	-	-
Скорректированная цена		2150720	2091500	1852200
Объем двигателя	1,5	1,5	1,3	1,5
Корректировка			0,94
Скорректированная цена		2150720	1966010	1852200
Мощность двигателя	120	140	140	120
Продолжение таблицы 19
Корректировка		1,16	1,16	-
Скорректированная цена		2494830,52	2280570,16	1852200
Цена объекта оценки, руб.	2130660,48	2494830,52*0,3+2280570,16*0,2+1852200*0,5= 2130660,48

Корректировки на дату продажи (оценки) и на право собственности не производятся.

Корректировка на уровень физического износа определяется по следующей формуле:

Ки =(100-Ио)/(100-Иа) (5)

Где Ки -- корректировка на уровень износа;

Ианалога -- уровень физического износа аналога;

Иобъекта -- уровень физического износа оцениваемого объекта.

Корректировка на пробег рассчитывается по следующей формуле:

Кп = (Побъекта/Паналога) (6)

Где Кп -- корректировка на пробег;

Побъекта -- пробег оцениваемого объекта;

Паналога -- пробег аналога;

к -- коэффициент, рассчитанный по следующей формуле:

к = Ln(250/220)/ Ln(30/28).

Коэффициент к для расчета корректировок для пробега равен (? 0,55).

Корректировка на объем двигателя рассчитывается по следующей формуле:

Код = (ОДобъекта/ОДаналога)^н, (7)

где, Код - корректировка на объем двигателя;

ОДобъекта - объем двигателя оцениваемого объекта;

ОДаналога - объем двигателя аналога;

н - коэффициент, рассчитанный по формуле:

н = Ln(250/235) / Ln(1,5/1,3).

Коэффициент для расчета корректировок для объема двигателя равен (0,428).

Корректировка на мощность двигателя рассчитывается по формуле:

Кмд = МДобъекта / МДаналога, (8)

где, МДобъекта -- мощность двигателя оцениваемого объекта,

МДаналога -- мощность двигателя аналога.

Таким образом, стоимость автомобиля в рамках сравнительного подхода составляет 2 130,660 тыс. рублей.

Таблица 20 -- Выведение итоговой величины:

Подход	Доля	Стоимость	Взвешенная стоимость
Сравнительный	0,6	2 130 660	1 278 396
Затратный	0,4	1 982 110	792 844
ИТОГО			2 071 240 руб.

Так сравнительному подходу присваивается вес в размере 0,6, так как он отражает ситуацию, сложившуюся на рынке купли-продажи многоцелевых транспортных автомобилей. Затратному подходу придан вес в размере 0,4, так как в рамках данного подхода использовались косвенные методы определения затрат на замещение объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость автомобиля Mitsubishi Delica составила с округлением: 2 071,24 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности.

Таблица 21 -- Структура дебиторской задолженности на 31.12.2012 г.

Вид задолженности	Балансовая стоимость (тыс. руб.)	Рыночная стоимость (тыс. руб.)
Покупатели	7 780	7 780
Авансы выданные	4 004	4 004
Прочая	2 536	1 963
Итого	14 320	13 747

Задолженность покупателей возвращается в течение четырех месяцев.

Авансы выданные подлежат возврату и данная строка не пересчитывается.

В прочей задолженности учтена просроченная, безнадежная задолженность на сумму 573 тыс. рублей, данная задолженность не учитывается.

Определение рыночной стоимости обязательств.

Краткосрочные обязательства у предприятия на последнюю отчетную дату -- 21 754 тыс. руб.

Краткосрочная задолженность состоит из кредиторской задолженности (21 754 тыс. руб.). Корректировать данный вид задолженности не следует так, как оплата производится в течении двадцати дней (расчеты с персоналом) и в течении шестидесяти дней (расчеты с поставщиками). Оценочные обязательства учитывают резерв под отпуска персонала, которые подлежат оплате до марта 2013г. Таким образом рыночная стоимость обязательств составляет 21 754 тыс. рублей.

Оценка денежных средств.

Эта статья не подлежит переоценке и равна 600 тыс. рублей.

Определение предварительной рыночной стоимости.

По результатам предварительных расчетов и обоснований проводится итоговый расчет в рамках затратного подхода к оценке бизнеса (таблица 23).

Таблица 23 -- Расчет предварительной стоимости предприятия методом накопления активов, тыс. руб.

Наименование статьи баланса	Балансовая оценка на 01.01.2012 г.	Рыночная стоимость на 01.01.2012 г.
Внеоборотные активы, всего	357	10 687
в том числе:
Здания	200	8 616
МОТС	157	2 071
Оборотные активы, всего	22 137	21 104
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	7 215	7 483
НДС	2	2
Дебиторская задолженность	14 320	13 747
Денежные средства	600	600
Итоговая стоимость активов:		31 791
Обязательства, тыс. руб.	21 754	21 754
Итоговая стоимость предприятия		10 037

Таким образом, рыночная стоимость предприятия, определенная затратным подходом, составила 10 037 тыс. руб. без НДС.

3.2 Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода для расчёта стоимости предприятия выбран метод сделок, так как он позволяет оценить предприятие при отсутствии котирующихся на фондовом рынке акций как объекта оценки так и предполагаемых аналогов.

Подбор объектов-аналогов.

В данной работе, для выполнения расчетов в рамках сравнительного подхода, были отобраны сделки по трем объектам-аналогам (таблица 24), основные характеристики которых схожи с характеристиками объекта оценки.

Таблица 24 -- Характеристика объектов аналогов

Наименование показателя	Оцениваемое предприятие	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Местонахождения	Хабаровский край	Хабаровский край	Хабаровский край	Хабаровский край
Наименование предприятия	ООО «Клинар»	ООО «Чистый мир»	ООО «Марекс»	ООО «Золушка»
Дата продажи	01.01.2013	19.11.2012	19.09.2012	10.07.2012
Выручка	153 562	162 105	154 509	165 453
Прибыль до н/о	674	530	483	657
Чистая прибыль	539	424	386,4	525,6
Коэффициент текущей ликвидности	1,1	1,3	1	1,2
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,05	0,09	0,04	0,08
Коэффициент автономии	0,1	0,08	0,4	0,1
Продолжение таблицы 24
Коэффициент чистой прибыли	0,004	0,0047	0,0045	0,003
Рентабельность активов	0,02	0,03	0,02	0,025
Доля СОК в выручке	0,002	0,001	0,0025	0,0029

Далее необходимо ввести необходимые корректировки в цены предприятий-аналогов, чтобы нейтрализовать различия между ними и объектом оценки.

Для оценки стоимости бизнеса методом сделок используем ценовые мультипликаторы: Цена/ Выручка от реализации; Цена/Прибыль до уплаты процентов и налогов; Цена/Чистая прибыль.

Расчет мультипликаторов представлен в таблице 25.

Таблица 25 -- Расчет мультипликаторов

Показатель	ООО «Клинар»	ООО «Чистый мир»	ООО «Марекс»	ООО «Золушка»
1	2	3	4	5
Цена/Выручка от реализации
Цена предприятия к продаже		11759000	12100000	12560000
Выручка	153 562	162 105	154 509	165 453
Мультипликатор	--	72,5394035	78,3125902	75,912797
Среднее значение мультипликатора	--	75,58826356
Медиана	--	75,91279699
Среднее значение медианы и среднего мультипликатора	--	75,75053027
Скорректированная стоимость	11 632 403	--	--	--
Цена/Прибыль до налогообложения
Цена предприятия к продаже		11759000	12100000	12560000
Продолжение таблицы 25
Прибыль до налогообложения	674	530	483	657
Мультипликатор	--	22186,7925	25051,7598	19117,199
Среднее значение мультипликатора	--	22118,58389
Медиана	--	22186,79245
Среднее значение медианы и среднего мультипликатора	--	22152,68817
Скорректированная стоимость	14 930 912	--	--	--
Цена/Чистая прибыль
Цена предприятия к продаже		11759000	12100000	12560000
Чистая прибыль	539	424	386,4	525,6
Мультипликатор	--	27733,4906	31314,6998	23896,499
Среднее значение мультипликатора	--	27648,22987
Медиана	--	27733,49057
Среднее значение медианы и среднего мультипликатора	--	27690,86022
Скорректированная стоимость	14 925 374	--	--	--

Для определения итоговой рыночной стоимости оцениваемого предприятия каждому из примененных мультипликаторов присваивается вес, исходя из доверия к полученной информации.

Определение стоимости объекта оценки методом сделок представлено в таблице 26.

Таблица 26 -- Расчет итоговой рыночной стоимости ООО «Клинар»

Мультипликатор	Предварительная стоимость тыс.руб.	Удельный вес мультипликатора	Итого
Цена/Выручка от реализации	11 632 403	0,3	3 489 720,879
Цена/Прибыль до налогообложения	14 930 912	0,3	4 479 273,549
Цена/Чистая прибыль	14 925 374	0,4	5 970 149,463
Предварительная рыночная стоимость			13 939 143,89

Удельный вес мультипликатора Цена/Чистая прибыль присвоен в размере 40 процентов от общей суммы долей. В первую очередь, это связано с тем, что информация о прибыли является наиболее доступной. Прибыль является конечным финансовым результатом деятельности предприятия. Таким образом, чистая прибыль -- остаток валовой прибыли после уплаты установленных законодательством налогов.

Мультипликаторам Цена/Выручка от реализации и Цена/Прибыль до налогообложения были присвоены меньшие веса в размере 30 процентов каждому. Поправка на низкую ликвидность не вводится, т.к. организационно-правовой форма у всех объектов одинаковая.

В ходе анализа информации по объектам аналога, объекту оценки было принято решение внести поправку на дефицит СОК в размере превышения медианы над значением доли СОК у объекта оценки на 0,01 (таблица 24) умножено на значение выручки в 2012 году. Поправка составляет 153,562 тыс. руб. Следовательно, рыночная стоимость составляет 13 785 582 руб.

3.3 Согласование результатов

Процесс согласования заключается в обосновании весовых коэффициентов относительно результатов оценки.

Существует два базовых метода взвешивания:

1) метод математического взвешивания;

2) метод субъективного взвешивания.

В данной работе использован метод субъективного взвешивания с одной стороны, чтобы не перегружать исследование излишним формульным аппаратом, а с другой, чтобы на основе комплексного анализа использованных подходов задать необходимые весовые коэффициенты.

Доходный подход отвечает на главный вопрос инвестора, какую выгоду он может получить при рассчитанном уровне риска с учетом планов развития предприятия, прогноза денежных потоков, стратегии фирмы, поэтому несмотря на существующие погрешности данному подходу присвоен достаточно высокий весовой коэффициент.

Затратный подход в рамках данного исследования имеет сильную погрешность в виду того, что при оценке МОТС были использованы коэффициенты пересчета, что не отражает существующего статуса, но является необходимым для выполнения работы.

Сравнительный подход основан на рыночной информации, учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей, т. е позволяет в полном объёме учесть конъюнктуру рынка. Данному подходу можно придать весовой коэффициент на значительном уровне, поскольку имела место быть достаточно высокая степень сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

В таблице 27 представлена как итоговая рыночная стоимость объекта оценки, так и веса, которые соответствуют каждому подходу.

Таблица 27 -- Расчет рыночной стоимости ООО «Клинар

Подход	Результат подхода, тыс. руб.	Весовой коэффициент	Взвешивание результатов
Затратный	10 037	0,2	2 007,4
Доходный	11 202	0,4	4 480,8
Сравнительный	13 785,5	0,4	5 514,2
Итого:		1	12 002,4

Рыночная стоимость ООО «Клинар» без НДС составляет 12 002,4 тысяч рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе была произведена оценка предприятия ООО «Клинар».

Для целей исследования были изучены соответствующие теоретические материалы, проведен анализ социально-экономического положения Хабаровского края, анализ отрасли объекта оценки, так и анализ финансового состояния.

Для определения рыночной стоимости использовались 3 подхода в каждом из которых применялась определенная методика, а именно: в затратном подходе -- метод накопления активов, в сравнительном -- метод сделок, в доходном -- применялся метод дисконтирования денежных потоков.

Стоимость оцениваемого бизнеса в затратном подходе составила 10 037 тыс. руб., так как данный подход не учитывает потенциал развития предприятия, а стоимость активов оценивается по отдельности, а не единым организованным комплексом.

Стоимость, полученная в рамках доходного подхода (11 202 тыс. руб.) отвечает ожиданиям инвесторов, отражает потенциал развития организации. Данный подход наиболее показателен для развивающихся компаний с быстрыми темпами роста.

В сравнительном подходе была проанализирована информация по объектам -- аналогам, в результате чего была рассчитана стоимость (13 785,5 тыс. руб.), наиболее корректно отражающая ситуацию на рынке купли--продажи небольших предприятий.

Рыночная стоимость бизнеса без НДС на дату оценки (01.01.2013) составила 12 002,4 тысяч рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая) ФЗ от 30.11.1994 № 51-ФЗ :URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 01.05.2013).

2 Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ: URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 01.05.2013).

3 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» : ФЗ от 20.07.2007 г.№256-ФЗ :URL: http://www.ocenchik.ru (дата обращения: 03.05.2013).

4 Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» : ФЗ от 20.07. 2007г. №254-ФЗ :URL: http://www.ocenchik.ru (дата обращения: 04.05.2013).

5 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» : ФЗ от 20.07.2007 г.№256-ФЗ :URL: http://www.ocenchik.ru (дата обращения: 04.05.2013).

6 Банк России : [сайт]. URL: http://www.cbr.ru (дата обращения: 10.05.2013).

7 Грязнова А.Г., Федотова М.А, Оценка бизнеса Учебник. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. 2-е издание, переработанное и доп. М. 2008 г.

8 Есипов В.Е. Оценка бизнеса: 2-е изд. / В.Е Есипов, Г.А, Маховикова, В.В. Терехова. -- СПб.: Питер, 2007. -- 463 с.

9 Иванова Е.Н., Федотова М.А. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.:КНОРУС, 2007.344с.

10. Ковалев А.П. Основы оценки стоимости машин и оборудования / А.П. Ковалев, А.А. Кушель, И.В. Королев, П.В. Фадеев. -- М.: Финансы и статистика, 2007. -- 289 с.

11. Практика оценки стоимости машин и оборудования / под ред. М. А. Федотовой. -- М. : Финансы и статистика, 2005. -- 272 с.

12. Монин А.А. Плоткина А.Р. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. Хабаровск: РИЦ ХГАЭП, 2006.156с.

13. Оценка недвижимости: учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005. 496с.

14. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса / В. М. Рутгайзер. -- М. : Маросейка, 2007.

15. Филиппов Л. А. Оценка бизнеса : учебное пособие / Л. А. Филиппов. -- М. : КНОРУС, 2007. - 720 с.

Приложение А

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью.

В затратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение затрат на воспроизводство или на замещение объекта, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Оценка объекта осуществлена по затратам на восстановление.

Процедура оценки включает в себя:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение затрат на воспроизводство объекта;

2. Определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

3. Уменьшение затрат на воспроизводство на сумму износа для получения остаточно стоимости зданий и сооружений;

4. Определение стоимости земельного участка;

5. Суммирование затрат на воспроизводство за вычетом износа и стоимости земельного участка.

Оценка затрат на восстановление. Затраты на воспроизводство определяются как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. Полные затраты на воспроизводство определяются по формуле А.1:

ВС = ВС1969 И1984 К1984 И1991 К1991Кд.о? Пп, (2)

где ВС1969 - восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);

И1984 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);

К1984 - территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;

И1991 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);

К1991 - территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;

Кд.о - рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;

Пп - прибыль предпринимателя;

Расчет полных затрат на воспроизводство складского помещения приведен в таблице А.1.

Таблица А.1 -- Расчет полной восстановительной стоимости складского помещения

1)Наименование	Складское помещение
2)Сборник УПВС	УПВС №18, таблица 19
3)Строительный объем, м3	7012
4)Удельный вес,%	100
5)Полные затраты на воспроизводство 01.01.1969г. за 1 м3	14,27
6)Поправка на группу капитальности	1,0
7)Поправочный коэффициент по климатическим районам по сборнику УПВС	1,08
8)Полные затраты на воспроизводство 1.01.1969г. руб. (ст.3?ст.5?ст.6?ст.7)	108066
9)Индекс удорожания на 1.01.1984 по сравнению с 1.01.1969г.	1,16?1,01 = 1,1716
10)Индекс удорожания на 1.01.1991 по сравнению с 1.01.1984г	1,59?0,95 = 1,5105
11)Переходный коэффициент от первой зоны к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края	1,0
12)Поправочный коэффициент на СМР на 01.01.2013г. к базисному уровню 1991г.	69,07 Динамика роста средневзвешенного квартального индекса рыночных удорожаний на строительно-монтажные работы к сметной стоимости в ценах 1991 г. -- №4 «РегиоСтройИнформ» 2012г.
13)Индекс удорожания на 01.01.2013 по сравнению с 1.01.1969г. (ст.9?ст.10?ст.11?ст.12)	122,233
14)Полные затраты на воспроизводство 01.01.2013 г., руб. (ст.8?ст.13)	13 209 231
15)Прибыль предпринимателя (в %) см. таблицу А.2	7,85
16)Полные затраты на воспроизводство прибылью предпринимателя, руб.	14 246 155

Для расчета прибыли предпринимателя была использована методика Озерова Е.С., Кузнецова Д.Д. Основной принцип которой: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Для расчета прибыли предпринимателя способом кумулятивного построения рассчитаем ставку дисконта для альтернативного использования объекта:

Rдисконта = Rбезрисковая + Пi (А.2)

где Rбезрисковая -- безрисковая ставка или ставка по вкладам в государственные ценные бумаги (ГКО-ОФЗ) на краткосрочной основе, так как период строительства меньше года. На 31 декабря 2012 г. она равна 5,77% http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp (дата обращения 10.03.2012);

Пi -- поправки на риск.

П1 -- поправка на низкую ликвидность -- это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

П2 -- поправка на риск, учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, поправка может быть принята в размере страховых отчислений;

П3 -- поправка на инвестиционный менеджмент, рассчитывается с учетом потерь при недозагрузке здания и потерь при сборе арендных платежей, зависит от сложности управления объектом. Рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d), (А.3)

где Сду = Сдб + Св + Сл -- безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d -- рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента). Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.

Сду = 0,057 7 + 0,005 5 + 0,028 85 = 0,092 05 = 9,205%

Су = П3 = 0,092 05*0,1/(1-0,1) = 0,010 23 = 1,023%

П1 -- при нормальном сроке экспозиции объектов 6 месяцев и безрисковой ставке (по краткосрочным государственным ценным бумагам) 5,77% будет равна 2,885% (5,77*6/12).

П2 -- 0,55% -- ежемесячные страховые отчисления, средние страховые отчисления для недвижимости (по данным ОАО «РОСНО») http://www.office.rosno.ru/ (дата обращения 15.03.2013).

П3 -- 1,023%.

Для производственной недвижимости П1 и П2 имеют такое же значение, а поправка, взята с учетом недозагрузки (По данным территориального органа государственной статистики по Хабаровскому краю, по Железнодорожному и Кировскому району загрузка складских площадей составила 95%), П3 = 5%. Расчет ведем по методу Инвуда, как для объекта со средним риском.

Таким образом: Rдисконта = 5,77+2,885+0,55+1,023 = 10,228%;

Рассчитаем прибыль предпринимателя (в соответствии со СНиП 1.04.03-85*) и занесем ее в таблицу А.1.

Таблица А.2 -- Расчет прибыли предпринимателя

Показатели	1 квартал	2 квартал	3 квартал	Итого
1) Ставка дисконта (в %)(Rдисконта /4)	3,523	3,523	3,523
2) Кап. Вложения согласно СНиП 1.04.03-85* (в %)	25	68	7	100
3) Затраты на воспроизводствобез ПП и КНДС (сумма всех издержек) (руб.)				13 209 231
4) Коэффициент дисконтирования (1+ стр.1) М, где М=n-(Кн-1); n - количество кварталов строительства; Кн - номер квартала	1,109457	1,071701	1,03523
5) Капит. Вложения (руб.) (2*3)	3 302 307,7	8 982 277,1	924 646,2	13 209 231
6) Альтернативный доход (руб.) (4*5)	3 663 745,2	9 626 306,4	956532	14 246 583
7) Прибыль пред-принимателя (%) (6/5*100-100 = итог)				7,85%

Полная восстановительная стоимость объекта оценки без учета НДС - складское помещение, составила 14 246 155 руб.

Оценка износа.

Износ -- это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и его морального устранения. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения (восстановления) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки (исходя из ФСО-1).

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектов. Величина физического износа определяется в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле:

ИФ=?(ИФЭл*d), (А.4)

где ИФ - физический износ;

ИФЭл - физический износ отдельного элемента, в %;

d - восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (то есть износ, который можно устранить в результате текущего ремонта) включает себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации и может определяться соответственно как стоимостное выражение соответствующего ремонта. Неустранимый же физический износ рассчитывается по формуле:

ИФнеус = ХВ/СФЖ, (А.5)

где ИФнеус - неустранимый физический износ;

ХВ - хронологический возраст;

СФЖ - срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Расчеты физического износа представлены в таблицах А.4, А.5, А.6, А.7.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

, (А.6)

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

Используя данную формулу, рассчитаем физический износ данного объекта, занеся данные в таблицу А.3.

Таблица А.3 -- Расчет общего физического износа имущества

Наименование конструктивных элементов	Физический износ участка конструкции, элемента или системы, %	Удельный вес конструктивного элемента, /, %
Фундамент	45	8
Стены	45	31
Перекрытия	40	17
Крыша	50	7
Полы	45	9
Проемы (оконные, дверные)	45	8
Внутренняя отделка	45	4
Электро- и сантех. устройство	50	3
Прочие работы	55	13

= 45х0.08 + 45х0.31 + 40х0.17 + 50х0.07 + 45х0.09 + 45х0.08 + 45х0.04 + 50х0.03 + 55х0.13 = 45,95%.

Полученный результат округляем до 46%.

На основе полной восстановительной стоимости, физического износа участка конструкции, элемента или системы, а также удельного веса конструктивного элемента найдем исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества, которая представлена в таблице А.4.

Таблица А.4 -- Расчет исправимого физического износа недвижимого имущества

Наименование конструктивных элементов	Затраты на восстановление, руб.	Стоимость исправления, руб.	Остаток (кол.2-кол.3), руб.
здание, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1. Фундаменты	1138977,52	227795,50	911182,02
2. Стены, перегородки	4413537,89	882707,58	3530830,31
3. перекрытия и покрытия	2420327,23	484065,45	1936261,78
4. Кровля	996605,33	199321,07	797284,26
5. Полы	1281349,71	256269,94	1025079,77
6. Проемы	1138977,52	227795,50	911182,02
7. Внутренняя отделка	569488,76	113897,75	455591,01
8. Инженерные работы	427116,57	85423,31	341693,26
9. Прочие	1850838,47	370167,69	1480670,78
Итого:	14237219	2847443,80	11389775,20

Таким образом, исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества составил 2 847 443,80 руб.

Рассчитаем теперь неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания, который представлен в таблице А.5 .

Таблица А.5 -- Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Наименование конструктивных элементов	Остаточная восстанов. стоимость, руб. (табл.А.4 «Остаток, руб.»)	Действ. возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Коэффициент износа (кол.3/кол.4)	Неиспр. физический износ, руб.
Склад, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1.Кровля	797284,26	10	40	0,25	199321,07
2. Полы	1025079,77	15	50	0,30	307523,93
3. Проемы	911182,02	15	50	0,30	273354,60
4.Внутренняя отделка	455591,01	13	20	0,65	296134,16
5.Инженерные работы	341693,26	13	30	0,43	148067,08
6. Прочие	1480670,78	10	20	0,50	740335,39
Итого:	5011501,09	-	-	-	1964736,22

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил 1 964 736,22 руб.

Необходимо также рассчитать неисправимый износ в долгоживущих элементах здания (таблица А.6).

Таблица А.6 -- Расчет неисправимого износа в долгоживущих элементах здания

Наименование	здание, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
1. Восстановительная стоимость (табл. А.1), руб.	14237219
2. Стоимость исправимого физического износа (табл. А.4), руб.	2847443,8
3. Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом (табл. А.5), руб.	1964736,222
4.Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом (ст.1-ст.2-ст.3), руб.	9425038,978
5. Действительный возраст, лет.	25
6. Общая физическая жизнь, лет.	125 http://www.baurum.ru/_library/?cat=build_works&id=651 - Капитальность, общий срок службы и периодичность ремонта (дата обращения 16.02.2013)
7. Коэффициент износа (ст.5/ст.6)	0,2
8. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов (ст.4*ст.7), руб.	1885007,796

Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил 1 885 008 руб.

Оцениваемый объект -- склад, лит. Б, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д. 9. Анализ ННЭИ показал, что наилучшее использование - текущее использование объекта (см. приложение Б). В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект, не будет обладать функциональным износом.

Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, удачно расположен, приносит доход и спрос на коммерческую недвижимость стабилен -- внешний износ равен нулю.

Определение стоимости земельного участка.

Земельный участок -- это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с п. 1 ст.130 гражданского кодекса РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости).

В соответствии со ст. 35-36 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ:

1. Продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускается.

2. Площадь застройки -- это земельный участок, права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания и сооружения.

Земельный кодекс РФ закрепил платное использование земли в России. Основным видом пользования земельными участками на территории Хабаровского края является аренда (Постановление главы администрации города Хабаровска от 04.07.1994 г.).

При определении стоимости земельного участка (описание смотрите в таблице А.7) можно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица А.7 -- Описание земельного участка

Информация по земельному участку
Адрес	г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9
Площадь	455,3м2
Целевое назначение	Эксплуатация существующего здания
Рельеф участка	Спокойный
Форма участка	Правильный многоугольник
Локальные особенности местоположения
Окружение	Промышленная, складская застройка
Транспорт. доступность	Автомобильные, троллейбусные пути
Обременение	Отсутствует
Имущественное право	В собственности
Информация по улучшениям
Год строительства	1969
Наилучшее использование	Складское помещение
Строительный материал	Кирпич
Имущественные права	Право собственности

Для расчета стоимости земельного участка с помощью сравнительного подхода были выбраны три аналога, с последующим внесением в их стоимость корректировок. Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом представлен в таблице А.8.

Таблица А.8 -- Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

Параметры корректировки	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Источник информации		Журнал "Вся недвижимость Хабаровска", №50(326) 28 декабря 2011 г., ООО "Новый Атлант", тел.: 69-70-40	Научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик" №13 (33) 03 января 2012 г., стр.15	Журнал "Вся недвижимость Хабаровска", №50(326) 28 декабря 2011 г., ООО "Р-Профи", тел.: 76-27-11
месторасположение (оценочная зона)	ул. Гамарника, д.9 (зона 24 )	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Площадь, кв.м	455,3	446,6	455	445
Цена продажи, руб.		3650000	3735000	3639000
Стоимость 1 кв.м.		8 902,44	8 586,21	9 330,77
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Дата продажи		01.12.2012	01.12.2012	01.12.2012
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.		8 902,44	8 586,21	9 330,77
Условия продажи	открытый рынок	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка		0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.		8457,317073	8156,896552	8864,230769
Месторасположение	ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Коэффициент, соответствующий оценочной зоне	57,6	54,6	75,34	54,6
Корректировка		1,054945055	0,764534112	1,054945055
Скорректированная цена, руб.		8922,004824	6236,225662	9351,276416
Веса		0,35	0,3	0,35
Стоимость земельного участка, руб. /кв.м.	8266,516133
Стоимость земельного участка, руб. (без НДС)	3086270,732

Описание проводимых корректировок:

Корректировка на условия продажи. Данная корректировка учитывает тот факт, что стоимость объектов проданных на аукционе выше стоимости аналогичных объектов, проданных на открытом рынке, также стоимость объектов только выставленных на продажу в условиях современных реалий зачастую бывает подвержена корректировке (так называемая корректировка на торг). Величина данной корректировки определялась на основании данных предоставленных риэлтерскими компаниями, работающими на рынке недвижимости Хабаровского края. Согласно предоставленных данных в посткризисный период, с активным возобновлением кредитования собственники объектов менее охотно соглашаются снизить стоимость своего имущества, и в настоящий момент средний размер скидки на торг, на рынке недвижимости г. Хабаровска составляет 5процентов.

Корректировка на местоположение. Данная корректировка учитывает тот факт, что в зависимости от расположения оцениваемого объекта его стоимость может меняться (это зависит от окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта). Корректировка определяется на основании Постановления администрации г. Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 год» от 02 ноября 2012 г. № 4579. На основании данного постановления, а также разделения территории города на оценочные зоны, каждому аналогу был присвоен коэффициент, зависящий от расположения объекта. На основании данных коэффициентов была рассчитана корректировка на местоположение. Расчет корректировки на местоположение представлен в таблице А.9.

Таблица А.9 -- Расчет корректировки на местоположение

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Месторасположение	ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	ул. Джамбула (24 оценочная зона)	ш. Восточное (30 оценочная зона)	ул. Брестская (24 оценочная зона)
Коэффициент на местоположение	54,6	54,6	71,41	54,6
Корректировка		1	0,764598796	1

Корректировка на категорию земель не определялась, поскольку все объекты представляют собой земли населенных пунктов.

Следующим этапом объектам аналогам были присвоены веса, в зависимости от степени соответствия оцениваемому объекту.

Больший вес присвоен аналогам №1 и №3, поскольку данные аналоги наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по местоположению и дате предложения. Аналогу №2 присвоен меньший вес.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9, составляет 3 086 270 рублей без НДС.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта складской недвижимости представлен в таблице А.10.

Таблица А.10 -- Расчет рыночной стоимости складского имущества

Показатель Показатель	Значение Стоимость, руб.
1.Затраты на воспроизводство	14237219
2. Исправимый физический износ	2847443,80
3. Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания	1964736,22
4. Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания	1885007,796
5. Всего физический износ (ст.2+ст.3+ст.4)	6697187,8
6. Исправимый функциональный износ	-
7. Неисправимый функциональный износ	-
8. Остаточная стоимость (ст.1 - ст.5)	7540032
9. Внешний износ	-
10. Рыночная стоимость	7540032
11. Стоимость участка земли (табл.А.8)	3086270
12.Рыночная стоимость (ст.10 + ст.11)	10626302

Рыночная стоимость оцениваемого объекта складской недвижимости, рассчитанная затратным подходом составляет 10 626 302 рублей без НДС.

Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости. Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту - количественные показатели и качественные признаки;

анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка складской недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка объекты не продаются довольно длительный срок, то есть превалирует в большей степени спрос на данные объекты. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов - аналогов приведена в таблице А.11. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице А.12.

Расчет корректировок:

1. Корректировка на местоположение. Она учитывается исходя из постановления от 2 ноября 2012 года № 4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 г.»

2. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога. Так как все сделки произведены в пределах месяца (дата оценки 01.01.2013), корректировка не производится.

3. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

4. Корректировка на условия финансирования. Корректировка не проводится в связи с тем, что все объекты аналоги были проданы путем открытой продажи.

5. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

6. Корректировка на износ. Она вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 - Иоц/100) / (1 - Иан/100), (А.10)

где Иоц -- физический износ объекта оценки, %,

Иан -- физический износ объекта аналога, %.

7. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем. Функциональное назначение объектов аналогов - одинаковое (складские помещения). Корректировка не учитывается.

8. Корректировка на наличие подъездных путей определяется исходя из наличия автомобильных, железнодорожных подъездных путей и рассчитывается экспертным путем. В нашем случае, как у объекта оценки, так и у объектов - аналогов присутствуют только автомобильные подъездные пути.

9. Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В работе эта корректировка не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.

Таблица А.11 -- Характеристика объектов аналогов

Параметры сравнения	Аналог - 1	Аналог - 2	Аналог - 3	Аналог - 4	Аналог - 5
Цена продажи, руб.	15300000	14020000	12245000	15250000	12155000
Местоположение	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул.Суворова (зона 40)	г.Хабаровск ул. Пионерская (зона 31)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул. Промышленная (зона 24)
Дата продажи	28 декабря 2012	20 декабря 2012	21 декабря 2012	25 декабря 2012	27 декабря 2012
Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Общая площадь зданий, м2	491,5	470,3	401	511,1	419,6
Наличие подъездных путей	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути
Функцион-е решение	Складское помещение	Складское помещение	Складское помещение	Складское помещение	Складское помещение
Техническое состояние	удовлетворительное	хорошее	хорошее	отличное	удовлетворительное
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом рыночной выжимки (сравнительного анализа рыночных данных) представлен в таблице А.12.

Таблица А.12 -- Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом рыночной выжимки

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи с НДС 1м2, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Дата продажи (оценки)	01 января 2013	20 декабря 2012	21 декабря 2012	25 декабря 2012	27 декабря 2012	28 декабря 2012
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Кор-ровка		-	-	-	-	-
Скоррект. цена, руб.		31129,19634	31937,06145	33029,92519	31794,16944	31351,28694
Местоположение	г. Хабаровск ул. Гамарника, д.9 (зона 24)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул.Суворова (зона 40)	г.Хабаровск ул. Пионерская (зона 31)	г.Хабаровск ул. Краснореченская (зона 38)	г.Хабаровск ул. Промышленная (зона 24)
Кор-ровка		1,083	1,083	0,591	1,083	1,00
Скоррект. цена, руб.		33712,91963	34587,83755	19520,68579	34433,0855	31351,28694
Тех.сост.	хорошее	хорошее	отличное	удовлетво-рительное	хорошее	хорошее
Кор-ровка		1,00	0,85	1,15	1,00	1,00
Скоррект. цена, руб.		33712,91963	29399,66192	22448,78865	34433,0855	31351,28694
Износ (в %)	46	40	32	57	45	42
Кор-ровка		0,9	0,79	1,26	0,98	0,93
Скоррект. цена, руб.		30 341,627	23 225,732	28 285,472	33 744,423	29 156,695
Веса		0,25	0,25	0,125	0,25	0,125
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.		(30 341,627?0,25+23 225,732?0,25+28 285,472?0,125+33 744,423?0,25+29 156,695?0,125) ?455,3 = 18 124 154*0,82 = 14 861 806 ,23

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Наибольший вес составляют объекты аналоги 1-й, 2-й и 4-й, так как соответствуют большинству ценообразующих параметров и характеристикам оцениваемого объекта (дата продажи; право собственности; условия финансирования; тех. состояние; функциональное назначение; наличие подъездных путей). Объекты-аналоги 3-й и 5-й отличаются от объекта оценки больше и количество соответствующих параметров у них меньше (особенно за счет таких значимых факторов, как местоположение; площадь объектов и износ), поэтому их вес значительно ниже.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости - склад, лит. Б, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, д.9, определенная методом сравнительного анализа рыночных данных на 01.01.2013г. составила 14 861 806,23 рублей без НДС.

Доходный подход к оценке объекта недвижимости. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

В настоящей работе применяется метод прямой капитализации, так как существенных изменений в объеме получаемого дохода не прогнозируется, доходы признаются стабильными.

Основные этапы метода:

1) Определяется ПВД (при 100% загрузке);

2) Расчет ДВД (минус недозагрузка и плюс прочие доходы);

3) Расчет чистого операционного дохода (ЧОД);

4) Расчет ставки капитализации;

5) Расчет стоимости объекта недвижимости.

Затраты на содержание объекта - операционные расходы, могут быть: условно - постоянные, условно - переменные и расходы на замещение.

Условно-постоянные расходы не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта (налоги, платежи по страховке, заработная плата обслуживающего персонала, платежи за услуги охраны).

К условно-переменным относят расходы, которые зависят от интенсивности загрузки объекта арендаторами и уровня предоставляемых услуг (коммунальные расходы, расходы на эксплуатацию и ремонт).

Расходы на замещение предполагает регулярную замену (капитальный ремонт) строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, покрытия пола). Для этого средства на замену короткоживущих элементов аккумулируется в течении срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Техническая величина отчислений в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения. Их размер определяется экспертами, и для данного объекта принят 40 процентов затрат на воспроизводство объекта с учетом периодичности ремонта (раз в 30 лет), исходя из группы капитальности.

Результаты расчетов приводятся в таблице А.13.

Таблица А.13 -- Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель	Значение
1. Общая площадь, м2	455,3
2. Ставка аренды, руб./м2 в мес.	330
3. Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 стр.2 12)	1802988
4. Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, %

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости бизнеса на материалах ООО "Промышленная безопасность"

  Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным, доходным и сравнительным подходами. Анализ финансового состояния предприятия. Данные финансовой отчетности, анализ имущественного положения, финансовой устойчивости, деловой активности и использования капитала.
  
  аттестационная работа [95,8 K], добавлен 01.07.2014
  

• Особенности финансового анализа при оценке бизнеса

  Описание теоретических и методологических основ развития бизнеса. Этапы проведения и методика непосредственной оценки стоимости и финансового состояния предприятия затратным, доходным и сравнительным методами. Методологические особенности оценки бизнеса.
  
  курсовая работа [369,8 K], добавлен 04.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

  Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
  
  дипломная работа [439,0 K], добавлен 18.02.2012
  

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО "Ростовский хлебозавод №1"

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Оценка собственного капитала предприятия доходным, затратным и сравнительным методами, составление прогнозов денежных потоков и расчет ставки дисконтирования по модели капитальных активов.
  
  курсовая работа [907,3 K], добавлен 19.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости предприятия ОАО "Козельский механический завод" и обоснование мероприятий по ее увеличению

  Цель, задачи и информационная база оценки бизнеса. Анализ метода чистых активов и метода капитализации дохода в оценке стоимости бизнеса. Применение метода сделок. Повышение эффективности текущего управления предприятием. Принятие инвестиционного решения.
  
  курсовая работа [174,6 K], добавлен 26.03.2013
  

• Оценка стоимости

  Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса предприятия. Проведение анализа рынка. Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.
  
  курсовая работа [194,0 K], добавлен 13.11.2008
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

  Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
  

• Оценка стоимости бизнеса на примере предприятия ОАО "ОТП Банк"

  Теоретическое исследование процедуры оценки стоимости денег и ценных бумаг во времени. Систематизация финансовой информации и проведение оценки стоимости предприятия в условиях кризиса на примере ОАО "ОТП Банк". Повышение эффективности оценки бизнеса.
  
  дипломная работа [403,2 K], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка действующего бизнеса

  Анализ финансового состояния предприятия. Сущность оценки финансовой устойчивости предприятия ООО "ТаоКор" с использованием имущественного подхода, метода корректировки балансовой стоимости активов. Риски, присущие предприятию, расчет его стоимости.
  
  курсовая работа [158,0 K], добавлен 18.11.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам