Правовой режим регламентации найма жилого помещения

Размещено на http://allbest.ru

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения

1.2 Существенные условия договора найма жилого помещения

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ

2.1 Стороны в договоре найма жилого помещения

2.2 Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В нашей стране всегда остро стояла проблема удовлетворения гражданами жилищной потребности. Она ещё более обострилась в связи с произошедшими в России политическими и социально-экономическими переменами в процессе перехода к рыночным отношениям, которые кардинально изменили многие аспекты жизни граждан, особенно остро это проявляется в кризисный для нашего государства период, в том числе в жилищной сфере.

Одна из немаловажных причин тому ? дифференциация населения страны в имущественном плане, при этом с преобладанием малоимущих граждан, которые состоят на учёте как нуждающиеся в жилье или имеющие право состоять на таком учёте.

Как неоднократно указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции РФ цели социальной политики России предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования.

В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья, который измеряется как соотношение средней стоимости стандартной, обычно двухкомнатной, квартиры в конкретном регионе к среднему годовому доходу семьи из трех человек и показывает сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при данном уровне дохода.

При этом в виду того, что жилье является дорогостоящим «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства практически невозможно ни в одной стране мира.

В сложившихся социально-экономических условиях договор найма жилого помещения, позволяющий гражданину, даже не признанному в установленном законом порядке нуждающимся в жилье, снять любое жилое помещение без каких-либо ограничений в соответствии со своими финансовыми возможностями, выступает одним из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране.

Договор найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием в нашей стране рыночных отношений, оказавших огромное влияние на все сферы жизнедеятельности общества, в т.ч. и жилищную сферу.

Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из важнейших социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода, выгодное вложение капитала.

В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал активно развиваться параллельно с «потребительским» договором социального найма, сфера применения которого в настоящее время все больше продолжает сужаться.

Следовательно, действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования.

Степень разработанности темы исследования. В настоящее время, несмотря на то, что фактически отношения найма жилых помещений сложились и продолжают активно развиваться, они до сих пор не получили развернутого законодательного закрепления.

Теоретические проблемы в области законодательного регулирования данного договора, такие как определение понятия договора, его предмета, объекта, существенных условий, в научной литературе освещаются не полно, зачастую на базе устаревшего законодательства.

Наибольший вклад в исследование общих вопросов в сфере законодательного регулирования найма жилья, в т.ч. договора коммерческого найма жилого помещения, внесли Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н., Крашенинников П.В., Седугин П.И., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Кабалкин А.Ю., Суханов Е.А., Коршунов Н.М., Камышанский В.П., Козырь О.М.

Наиболее важные вопросы, связанные с особенностями правового регулирования найма жилого помещения, его заключением, правами и обязанностями сторон рассматриваются в комментариях, учебных пособиях, статьях Литовкина В.Н., Емелькиной И.А., Семиной Т.А., Сосипатровой Н.Е., Рузановой Д.В., Свит Ю.П., Селивановой Е.С., Вишневской И.С., Трушина Е.В., Аполлонова А.О., Корниловой Н.В. и других авторов.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с наймом жилого помещения.

Предметом исследования стали нормы гражданского, жилищного законодательства, научная доктрина по вопросам определения найма жилого помещения.

Цель и задачи исследования. Целью настоящей работы является разработка и обоснование целостного научного представления о найме жилого помещения и выработка научно-практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

1) установить состояние действующего на современном этапе законодательства Российской Федерации в области регулирования найма жилых помещений;

2) сформулировать основные понятия, применяемых в области регулирования рассматриваемых отношений;

3) выявить понятие и элементы найма жилого помещения, и дать им характеристику, обозначить особенности субъектного состава;

4) рассмотреть существенные условия договора найма жилого помещения;

5) рассмотреть права и обязанности сторон данного договора;

6) сформулировать предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области регулирования найма жилого помещения.

Методологическую основу представленного исследования составили диалектические принципы познания современной социальной действительности, которые нашли отражение в выборе и обосновании специальных приемов и средств исследования обозначенной проблематики.

Исследование сопровождалось использованием общенаучных и частно- научных методов исследования: системного, исторического, логического, сравнительно-правового, формально-юридического и других подходов.

Теоретическим основанием исследования послужили труды таких современных российских и советских правоведов, как С. С. Алексеев, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, Ю. Ф. Беспалов, О.Н. Бобровская, М. И. Брагинский, И. Л. Брауде, Б. М. Гонгало, Ю. К. Толстой, М.Ю. Тихомиров, Р.О. Халфина, И.Л. Черкашина, В. М. Чернов и др.

Анализировались также работы исследователей, занимавшихся вопросами определения объёмов правомочий, входящих в состав права пользования и возникающих непосредственно в процессе использования гражданами жилых помещений, - И. С. Вишневской, Е.В. Ельниковой, Л. М. Пчелинцевой, Г. А. Свердлыка, В. Ф. Чигира и др.

Практическая значимость исследования. Результаты настоящей работы могут быть также применимы в учебном процессе для преподавания дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право» и при подготовке учебно-методических материалов для студентов юридических учебных заведений и юридических факультетов иных высших учебных заведений.

Отдельные результаты исследования имеют прикладное значение, это обусловлено спецификой предмета изучения, что также может послужить стимулом для дальнейших как общетеоретических, так и отраслевых научных изысканий.

Структура работы отражает логику исследования, определена целью исследования и вытекающими из нее задачами.

Работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и виды договора найма жилого помещения

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью является предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения данной потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Глава 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК РФ в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Следовательно, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, необходимо согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что структура и содержание гл. 35 ГК не подтверждают указанную точку зрения Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2014. - С. 600.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют гл. 35 ГК, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. При этом, не вызывает сомнений то, что эти статьи, за исключением ст. 672 ГК, имеют в виду именно договор коммерческого найма Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа социального найма жилого помещения. //Юрист. - 2005. - № 9. - С. 42.. В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. Здесь следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров ГК РФ часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками.

Но все же существует нечто общее для этих отсылок: речь может идти об отсылке к другому типу договоров (например, правила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на договоры мены), либо отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип (так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли- продажи, - договоре поставки). Но никогда при этом такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. В отсылках к общим положениям нет нужды, т.к. они и без того распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в п. 3 ст. 672 ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, является то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК РФ, которые находятся за пределами указанной статьи, общими Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М., 1996. - С. 29..

Таким образом, структура рассматриваемой главы ГК РФ существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов, например, главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК РФ, в которой такая общая часть полностью отсутствует, и есть все основания полагать что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели.

Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК (исходя из отсутствия названия «коммерческий») один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. В то же время, при отсутствии определения договора социального найма, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к данному договору, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК, что означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянекого, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только в случае признания того факта, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор найма жилого помещения, или, что то же самое, коммерческого найма, и договор социального найма Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2012. - С. 623..

Данная структура гл. 35 ГК с юридико-технической стороны является наиболее приемлемой и отражает настоятельную потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений на договор коммерческого найма и договор социального найма жилого помещения Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями но жилищному законодательству РФ: дисс. к.ю.н. /П.П. Васильев. - Белгород: Изд-во Белгородского гос. ун-та, 2014. - С. 57..

Таким образом, в гл. 35 ГК все статьи, за исключением ст. 672, адресованы договору коммерческого найма жилого помещения. При этом ст. 672 ГК не исключает возможности применения к договору социального найма отдельных положений договора коммерческого найма, на что указывают содержащиеся в данной статье отсылки. Другие положения договора коммерческого найма применимы к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, в частности, Жилищный кодекс (далее - ЖК РФ).

Такой подробный анализ структуры гл. 35 ГК РФ, на наш взгляд, необходим не только для более четкого понимания ее содержания, но и для последующего ее изменения и дополнения.

Отсутствие законодательного закрепления обозначенного в гл. 35 ГК договора найма жилого помещения как «коммерческого» не мешает рассматривать данный договор таковым в теории, судебной практике О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ: Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14// Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016). и в законодательстве субъектов РФ. Но в тоже время некоторые авторы, в частности, Е.В. Трушин, полагают, что применять термин «коммерческий» в от- ношении договора найма жилого помещения недопустимо, т.к. из гл. 35 ГК не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. Закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к этому собственника жилого помещения. Кроме того, такое название договора найма войдет в противоречие со ст. 682 ГК, согласно которой плата, установленная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение установленный законом и при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор и будет называться коммерческим Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства. //Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 5..

Существование такой позиции (на наш взгляд, совершенно необоснованной) вызывает необходимость рассмотрения вопроса о целесообразности применения термина «коммерческий» к договору найма жилого помещения.

«Коммерческий» (лат.) означает торговый. Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником до- хода от использования своего имущества. Действительно, возмездный характер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставления жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать «деньги или иные материальные ценности, получаемые от какого-нибудь рода деятельности» Словарь русского языка: 70000 слов /Под ред. Н.Ю. Шведовой. - 22-е изд. стер. - М. Рус. яз., 1990. - С. 181.. В свою очередь деятельность по предоставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определение предпринимательской деятельности, содержащееся в п. 1 ст. 2 ГК РФ, т.к. не имеет своей основной целью систематическое получение прибыли и ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.

Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок, в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследование в качестве основной цели извлечение прибыли. Так, в соответствии со ст. 684 ГК РФ наймодатель вправе отказаться от продления договора найма с нанимателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в т.ч. по причине необходимости жилья для собственного проживания. Кроме того, получаемый наймодателем от сдачи жилья внаем доход не рассматривается в качестве прибыли налоговым законодательством, прежде всего, Налоговый кодекс РФ (далее - НК РФ).

Так, объектом налогообложения физических лиц и организаций являются получаемые ими доходы, в частности, физические лица уплачивают налог на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 208 НК РФ), организации - налог на имущество, в т.ч. переданное во временное владение, в пользование (п. 1 ст. 374 НК РФ), налог на прибыль с доходов полученных от сдачи имущества в аренду или иного его использования (ст. 274, абз. 2 ч. 4 ст. 250 НК) Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2015) // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016).

С учетом изложенного необходимо понимать «коммерческую природу» договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что в тоже время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его сторон.

Обозначенный в гл. 35 ГК договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребительские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан).

По мнению Е.А. Суханова возмездность обозначенного в гл. 35 ГК до- говора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемой соглашением сторон Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - С. 596.. Указанная позиция Е.А. Суханова поддерживается практикующими юристами, обоснованно считающими, что коммерческим является договор найма жилого помещения с условием об оплате, значительно большей, чем по договору социального найма, причем составной частью такой оплаты (помимо расходов на капитальный ремонт, коммунальные услуги) выступает доход собственника жилья. Так, в г. Ульяновске (Засвияжский район) ежемесячная плата за наем 1-комнатной квартиры в среднем составляет 6000-7000 тыс. руб., а в г. Москве - около 30 000 руб. Причем на размер стоимости найма не влияет такой критерий, заложенный в основу расчета размера платы за жилое помещение по договору социального найма, как объем площади жилого помещения, важным фактором определения цены найма выступает местонахождение жилья. По подсчетам собственник жилого помещения в г. Москве, передающий его в наем (коммерческий), может рассчитывать на доход в размере 6 % годовых. Для сравнения базовая ставка платы за пользование жилым помещением для нанимателей по договорам социального найма (платы за наем), установленная распоряжением Администрации г. Ижевска от 26.12.2007 № 327, составляет 2,71 руб. с кв. м. общей площади жилого помещения в месяц, в г. Омске - 3,20 руб. за кв. м., а в г. Оренбурге плата за наем социального жилья в 2009 г. в связи с финансово-экономическим кризисом вообще была снижена с 2,2 руб. до 0,21 руб. за кв. м. Постановлением Правительства г. Москвы от 10.12.2008 № 1112-ПП с 01.01.2009 предусмотрены следующие ставки платы за наем по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений: для домов со всеми удобствами, лифтом, мусоропроводом - от 1,51 до 1,17 руб. за кв. м., для домов без лифта, мусоропровода - от 0,67 до 0,50 руб. за кв. м.

Таким образом, обозначенный в гл. 35 ГК договор найма (коммерческого), удовлетворяя потребности граждан в жилье, в то же время коренным образом отличается от потребительского договора социального найма, т.к. выполняет и другую цель - получение собственником дохода от сдачи жилья в наем.

Завершая анализ законодательного регулирования договора коммерческого найма жилого помещения необходимо остановиться на соотношении рассматриваемого договора со смежными договорами в целях выявления возможности восполнения пробелов в его правовом регулировании по аналогии закона.

Из приведенного в п. 1 ст. 671 ГК определения видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне-обязывающим, возмездным. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя. Данная договору коммерческого найма жилого помещения характеристика сближает его, с одной стороны, с договором аренды, а с другой - с договорами социального найма и найма специализированного жилого помещения.

Близость договора коммерческого найма и договора аренды обусловлена тем, что, являясь гражданско-правовыми, данные договоры направлены на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование.

Различие состоит в том, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является «имущество», между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, имеющее строго целевое назначение - проживание в нем нанимателя. Договор аренды жилого помещения (п. 2 ст. 671 ГК), на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в т.ч. и жилого помещения. Тем самым предмет у одного договора охватывает применительно к имуществу «все», а у другого - лишь «часть». Такая близость договоров коммерческого найма и аренды долгое время заставляла некоторых авторов по-прежнему считать договор найма жилого помещения разновидностью договора имущественного найма - аренды. Так, согласно М.А. Кисляковой, сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда - к нежилым Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. //Современное право. - 2013. - № 10. - С. 4-5.. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет - недвижимость, следовательно, по мнению М.А. Кисляковой, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК, а необходимо сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также, М.А. Кислякова считает нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами - ГК и ЖК. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК посвятить только вопросам социального найма Кислякова М.А. Там же. - С. 7..

На наш взгляд с высказанной точкой зрения нельзя согласиться, т.к. важнейшим и существенным отличием договора найма от договора аренды является его направленность на обеспечение потребности граждан в жилье. Выделение в ГK РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения в качестве самостоятельных договорных типов отличных от других гражданско-правовых договоров. По этой же причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещении, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда. Данная позиция законодателя в настоящее время поддерживается большинством авторов, рассматривающих договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности - договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров Лукина А.С. О различиях в коммерческом найме и арене жилья. //Риэлтор. - 1998. - № 1. - С. 30-32..

Таким образом, указанный нами признак сближает договор коммерческого найма с договором социального найма и договором найма специализированного жилого помещения, которые находятся преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего, ЖК РФ. Как уже отмечалось, содержащиеся в статьях гл. 35 ГК отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Исходя из принципа свободы договора, стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства. Сходство договора найма и договора аренды, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, по аналогии закона с целью восполнения пробелов в его правовом регулировании в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности договора.

1.2 Существенные условия договора найма жилого помещения

Глава 35 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.

В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.

Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Существенным условием договора найма жилого помещения является условие о предмете договора. В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным Витрянский В.В. Комментарий к части первой ГК. - М.: Спарк, 2005. - С. 402..

В соответствии со ст. 673 ГК РФ жилое помещение является объектом рассматриваемого договора. В то же время в ст. 62 ЖК жилое помещение обозначено как предмет договора социального найма. Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под «объектом» и «предметом» договора, как соотносятся между собой данные понятия и какое из них необходимо использовать в отношении жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма?

В настоящее время дефиниция такой юридической категории как предмет договора в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора, как в научном мире, так и в правоприменительной практике. Не упростило ситуацию появление в российском законодательстве понятия «объект договора», ранее ему неизвестного (ст. 673 ГК).

Данный термин встречается и в правоприменительной практике. В частности, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в одном из определений употребляет термин «объект договора купли- продажи» Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 18.06.2014 № 5-Г02-71 // // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016)., в контексте Постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа указывается на объект договора субаренды и т.д. Однако что следует понимать под объектом договора - также нет устоявшегося мнения.

В свое время Г.Ф. Шершеневич обращал внимание на то, что «содержание договора, или, как неправильно выражается наш закон, предмет договора... есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц» Брагинский М.И., Витрянский B.B. Договорное право: Общие положения. - М.: Статут, 2014. - С. 10.. По мнению Д.И. Мейера, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие» Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. - М., 1997. - С. 161.. Следует отметить, что в ст. 1528 Свода законов гражданских (т. X, ч. I) дореволюционной России подчеркивалось, что «договор составляется по взаимному согласию договаривающихся лиц. Предметом его могут быть или имущества или действия». Очевидно, что рассматриваемый вопрос затрагивался уже в дореволюционном гражданском праве.

Современные российские исследователи, как правило, отождествляют категории «предмет» и «объект договора» Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. - Таллин, 1980. - С. 9-10; Комментарии к ГК РФ, части второй / Под ред. O.H. Садикова. - М.: Норма, 2008. - С. 128. На общем фоне выделяются следующие позиции. Ф.И. Гавзе подразумевает под предметом всякого гражданско-правового договора действия, которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). - Минск, 1968. - С. 26.. О.С. Иоффе, М.И. Брагинский выделяют в договоре юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведение Иоффе О.С. Обязательственное право. - M., 1975. - С. 211; Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. - Минск: Наука и техника, 2013. - С. 138-139.. В.В. Витрянский считает, что действия (бездействия) являются предметом всякого гражданско-правового договора, и выделяет в ряде договоров сложный предмет, состоящий из нескольких объектов Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - M., 2014. - С. 224..

Таким образом, в гражданско-правовой науке отсутствует единое понимание значения таких категорий, как предмет и объект договора. Подобная ситуация представляется недопустимой, поскольку разногласия по поводу предмета договора, по сути, означают разногласия по поводу того, какой гражданско-правовой договор считается заключенным, а это уже одна из основ гражданско-правовых отношений.

Применительно к договору найма жилое помещение необходимо считать предметом данного договора как это сделано в ст. 62 ЖК РФ. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое жилое помещение, т.е. условие о предмете договора коммерческого найма должно отвечать на вопрос о том, какое именно жилое помещение передается внаем. Так, в договоре следует указать местонахождение жилого помещения, его размер, техническое состояние, инвентаризационную стоимость, степень износа дома и т.д. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора коммерческого найма жилого помещения незаключенным.

В связи с изложенным, в целях единообразного понимания и применения на практике необходимо закрепить в ст. 673 ГК жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма, приведя в соответствие с правилами ст. 62 ЖК.

Статьи ГК не раскрывают понятие жилого помещения, в т.ч. как предмета договора коммерческого найма. В ряде статей ЖК наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище», значение которого не раскрывается.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

1) Сущностным признаком жилого помещения выступает его при- годность для постоянного проживания граждан. Анализ ст. 671, п. 1 ст. 673, 676 ГК, ст. 17, 60, 62 ЖК позволяет сделать вывод, что жилое помещение предоставляется по договорам коммерческого и социального найма для постоянного проживания граждан. При этом данное положение не противоречит срочности договора коммерческого найма, т.к. и в случае социального найма жилье предоставляется в целях удовлетворения жилищной потребности, носящей постоянный характер. Несмотря на то, что коммерческий наем жилья всегда ограничен определенным сроком, на наш взгляд, наниматель вправе рассчитывать на получение по договору жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК). Именно в этом контексте и необходимо рассматривать такой признак жилого помещения как пригодность для постоянного проживания применительно к договору коммерческого найма Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник для студентов вузов под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - С. 589-590..

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению Литовкип В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище. //Жилищное право. - 2011. - № 1. - С. 34.. Статья 673 ГК по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству и позволяет применять к предмету договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение по данному договору действительно пригодного для постоянного проживания жилого помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В частности, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома): 1) находящиеся в ветхом состоянии; 2) находящиеся в аварийном состоянии; 3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания Гражданское право: учебник для вузов в 3-х частях. Часть вторая / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. - М.: Эксмо, 2014. - С. 255..

В связи с изложенным целесообразно привести пример из обзора судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда на первое полугодие 2014 г. Так, межведомственная комиссия, созданная в соответствии с распоряжением Главы администрации Ульяновской области, актом от 11.01.2013 установила аварийное состояние дома № 30 по ул. Полбина г. Ульяновска: обрушение облицовочного слоя наружных стен, сквозные вертикальные трещины в фундаментных блоках стен подвала, переходящие в кирпичную кладку стен здания, расхождение наружных стен на разных этажах в разные стороны, осадка стен здания. На основании проведенного исследования межведомственная комиссия сделала заключение, что указанный дом является аварийным и непригодным для проживания, а жильцов дома следует выселить в срок до 01.06.2013. Поскольку администрацией г. Ульяновска не были предприняты меры к надлежащему исполнению указаний межведомственной комиссии и отселению всех жильцов аварийного дома в установленный срок, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев иск прокурора Засвияжского района, заявленный в интересах жителей дома № 30 по ул. Полбина, решением от 23.08.2013 бездействие администрации г. Ульяновска признал незаконным, и возложил на нее обязанность по принятию мер к немедленному отселению жильцов этого аварийного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда признала данное решение правильным.

В ряде зарубежных стран жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Так, во Франции сдаваемое внаем жилье должно состоять, по крайней мере, из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений - кухни или кухонного угла, ванной и т.д. Помещение должно быть газифицировано, электрифицировано, обеспечено горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией Меркулова T.A. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений. //Журнал российского права. - 2013. - № 2. - С. 128-129.

Понятие «благоустроенность» в законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК). Анализ ч. 1 ст. 89 ЖК позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, благоустроенность зависит от условий конкретного населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» во внимание принимается, прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т.е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.

Во-вторых, благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016).. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Для определения благоустроенности жилого помещения существуют различные архитектурно-планировочные и технические критерии, установленные государственными стандартами, строительными нормами и правилами.

К таким критериям относят: выделение в жилом помещении жилой зоны, подсобных помещений (веранда, кладовая кухня) и санитарно-технических помещений (санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализирование, радиофикация, телефонизация, мусороудаление с использованием современных технических решений и т.п. Кроме того, в благоустроенных жилых помещениях должны выполняться требования санитарных правил и норм. При этом, если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 № 350-0 // Вестник Конституционного Суда РФ. 2014. № 1..

В-третьих, благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, а не за его пределами, например, в промышленной зоне. В литературе под благоустроенностью понимается, прежде всего, комплекс коммунально-бытовых удобств, имеющийся в предоставляемом жилом помещении и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта. К элементам благоустроенности относят: водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Естественно благоустроенное жилое помещение не должно быть в ветхом или аварийном состоянии, находится в подвалах бараках, вагончиках и других временных строениях.

В гражданский оборот нужно ввести понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения. Предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции:

«Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

2) Изолированность жилого помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, т.е. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения смежные комнаты в квартире, доме. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома.

В таких случаях из используемого в ст. 673 ГК понятия «изолированное» следует, что в договоре коммерческого найма, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход. На наш взгляд, в п. 1 ст. 673 ГК не корректно используется словосочетание «может быть», т.к. при буквальном толковании можно сделать вывод, что в каких-то случаях предметом рассматриваемого договора может быть и неизолированное жилое помещение. В тоже время ч. 2 ст. 15 ЖК четко и категорично указывает на обязательную изолированность жилого помещения. В свою очередь предоставление по договору коммерческого найма неизолированного жилого помещения нарушает права нанимателя, т.к. при этом существенным образом снижаются требования, установленные ЖК. Вряд ли можно говорить об удовлетворении жилищной потребности, если в доме или квартире со смежными (проходными) комнатами проживает наймодатель, члены его семьи, наниматель и совместно проживающие с ним граждане. Такое проживание способно причинить значительные неудобства всем указанным гражданам Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. //Закон. - 2006. Август. - С. 15..

Таким образом, считаем целесообразным заменить в п. 1 ст. 673 ГК «может быть» на «признается», что позволит избежать разночтений при определении предмета договора коммерческого найма.

3) Жилое помещение - недвижимое имущество. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилое помещение признается недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК). Однако, хотя закон относит жилые помещения к объектам недвижимости, они как таковые не упоминаются в ст. 130 ГК, что в свою очередь свидетельствует о недостаточной регламентации правового режима данных объектов Малахова А.Л. Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения. Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. - М., 2008. - С. 5.

Статья 673 ГК в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан.

Отсутствие в ст. 673 ГК определения отдельных видов жилого помещения, заставляет обратиться к ст. 16 ЖК, где обозначены виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан: жилой дом, квартира, комната. На наш взгляд, анализ ст. 16 ЖК позволяет согласиться с мнением некоторых авторов, что использование в законодательстве в качестве собирательного в отношении жилого дома (в т.ч. многоквартирного), квартиры, комнаты понятия «жилое помещение» не вполне корректно, т.к. помещение - часть какого-либо здания, т.е. дома. Кроме того, приведенные в ст. 16 ЖК определения свидетельствуют о невозможности считать все перечисленные жилые помещения равноценными объектами. Полностью самостоятельным объектом недвижимости можно считать лишь жилой дом. Квартиры, комнаты в отличие от жилого дома не являются полностью обособленными объектами недвижимости - свою связь с землей они приобретают именно как часть дома, их использование возможно только путем пользования домом и его инфраструктурой - лестницами, входами, иными инженерными коммуникациями. Самостоятельность указанных объектов - своего рода фикция: ведь квартиру или ее часть невозможно выделить из жилого дома. Кроме того, законодатель, несмотря на неоднократные упоминания многоквартирного жилого дома в качестве объекта жилищных прав, даже не дает его определение, а приведенное в ч. 2 ст. 16 ЖК понятие жилого дома можно распространить лишь на индивидуальный жилой дом, например, коттедж. В свою очередь, к многоквартирному дому нельзя применять понятие «жилое помещение», т.к. он может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения, не являющиеся вспомогательными по отношению к расположенным в доме жилым объектам (магазины, офисы, автостоянки). Таким образом, по нашему мнению жилым помещением можно назвать квартиру, комнату в доме, но не жилой дом, в т.ч. многоквартирный дом в целом. При этом комната не вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилому помещению, - она сама по себе не обладает должным уровнем благоустройства, поскольку не имеет необходимых вспомогательных помещений Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. //Жилищное право. - 2005. - № 11. - С. 30-31..

Следует отметить, что Законом не ограничивается общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма (размер жилого помещения зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей) Дроздов И.А. Понятие жилого помещения. //Закон. - 2006. Август. - С. 14..

Завершая анализ предмета договора коммерческого найма, остановимся на такой особенности жилого помещения как целевая направленность его использования. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК, ст. 671, 673, 678 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК, ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17 ЖК).

Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК введена новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК). На наш взгляд, к перечисленным условиям необходимо добавить и требование ч. 4 ст. 17 ЖК, т.к. профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность в жилом помещении должна осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере. //Государство и право. - 1997. -№ 4. - С. 14..