Повышение эффективности управления нежилым фондом города Москвы

При всей важности ГК РФ как основополагающего документа, содержащего фундаментальные нормы аренды, необходимо отметить факт противоречивости многочисленных актов, документов, регулирующих арендные отношения на разных уровнях. В частности отсутствует единство терминологии в понимании таких категорий как «наем», «имущественный наем», «аренда», которые относятся к разным объектам. В данном случае ключевым понятием должна стать аренда, которая характеризуется передачей имущественных объектов одним лицом другому во временное владение и пользование на возмездных началах и условиях платности.

Практическая реализация положений, закрепленных в законодательстве об аренде, требует четкого соотнесения этих правил и норм законов с объектами аренды, на которые распространяется их действие. Применительно к статье 607 ГК PФ «Об объектах аренды» используется термин «не потребляемые вещи» по отношению к объектам аренды, что является не вполне корректным с экономической точки зрения. В экономике потребление означает использование, а объекты аренды заведомо подлежат использованию. Видимо, юристы, составлявшие данную статью ГК РФ, стремились подчеркнуть, что использование объекта аренды не должно происходить в форме уменьшения его количественных параметров. Аналогичное замечание относится и к части определения объектов аренды, как не теряющих своих натуральных свойств в процессе их использования. Любой объект со временем в той или иной степени теряет свои натуральные свойства либо естественным образом, либо вследствие использования. Поэтому аренда объекта недвижимости не должна допускать его использования, направленного на ухудшение натуральных свойств, приводящего к невозможности последующего использования объекта в соответствии с его целевым назначением.

Благодаря авторам закона « Об аренде объектов государственной и муниципальной собственности г. Москвы » значительно расширился перечень видов объектов, аренда которых регулируется специальными положениями. В нем отмечены особенности передачи в аренду аварийных объектов, объектов для размещения рекламных сооружений, расположения временных сооружений под киоски, павильоны, палатки. В действующих нормативных актах основной упор сделан на юридическую, правовую сторону аренды, в них освещаются права и полномочия договаривающихся сторон, формы договора, взаимные обязательства, условия пользования арендуемым имуществом, порядок установления арендной платы, способы заключения, расторжения, продления договора аренды. Все это необходимо для управления арендой. Но аренда представляет юридический процесс только в рамках заключения договора как юридического документа и регулирования правовых отношений в ходе исполнения договора. Сама же аренда в виде использования объекта, расчетов между арендатором и арендодателем есть сугубо экономический, даже социально-экономический процесс хозяйствования, удовлетворения потребностей населения. Попытка поставить юридические аспекты аренды над экономическими прослеживается и в ГК РФ и в других нормативно-законодательных актах, регулирующих аренду. Это связано с тем фактом, что при их составлении были приняты во внимание именно юридические, правовые аспекты вне рассмотрения их в комплексе с экономическими факторами, играющими определяющую роль. Сегодня законодательно-нормативная база арендных отношений уже содержит достаточное количество положений, методик, рекомендаций, которые позволяют воедино соединить правовые и экономические положения регулирования аренды.

Вся вышеуказанная система отношений между собственником и арендодателем в лице города, арендатором, субарендаторами характеризует в целом протекание арендного процесса и его результаты, которые отражаются в качестве социальной и экономической обеспеченности потребностей населения и города. Таким образом, арендные отношения воплощают в себе экономическое содержание аренды, облаченное в юридические формы арендного договора.

Глава II. Анализ и оценка эффективности управления нежилым фондом города Москвы на примере аренды нежилого фонда

2.1 Статистический анализ ситуации на рынке арендных услуг

На рынке недвижимости аренда занимает особое, специфическое место, связанное с возобновляемостью ресурсов, возможностью контролировать со стороны собственника режим использования объекта. В московском регионе значительная часть объектов недвижимого имущества относится к государственной и муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными отношениями. С одной стороны, для арендных отношений характерна государственно-социальная ориентация, с другой стороны, - арендные отношения фиксируют рыночный подход при формировании доходной части бюджета.

Государственно-социальная ориентация арендных отношений на рынке недвижимости в Москве обусловлена, прежде всего, функциональными требованиями к управлению городским хозяйством, удовлетворению потребностей населения. Следует учитывать, что Москва одновременно является столицей Российской Федерации, центром субъекта Федерации и выполняет важные управленческие функции. В городе накоплены значительные культурные ценности, около двух тысяч объектов относятся к памятникам истории и культуры.

В то же время, углубление хозрасчетных, рыночных отношений в Российской Федерации, требования приватизационного законодательства усиливают рыночный подход к системе арендных отношений. Как отмечают исследователи, существует ресурсная напряженность бюджетной системы, ошибки, и просчеты последних лет в финансовой политике привели к дотационности целых отраслей и бюджетов всех государственных внебюджетных фондов - пенсионного фонда, фонда обязательного социального страхования, федерального и территориальных фондов обязательного медицинского страхования. В доходах бюджета г.Москвы на 2008 год в сумме 998, 701 млрд. рублей доля неналоговых доходов составляет 255 млрд. руб. или 25,6 % от неналоговых доходов бюджета города.

Арендные платежи от использования государственного и муниципального имущества являются важными составляющими неналоговых доходов бюджета. Среди ряда целей и задач управления государственным и муниципальным имуществом выделяется задача достижения и повышения экономической и социальной эффективности в использовании имущества, повышения обоснованности и качества принятия управленческих решений в этой области. Подобная задача нашла своё отражение в Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 года (постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 327-ПП).

В этом постановлении главные цели и задачи управления объектами нежилого фонда города Москвы сформулированы следующим образом:

· увеличение доходов от использования городской недвижимости;

· поддержание оптимального соотношения между продаваемыми и остающимися в собственности города нежилыми помещениями путем определения объемов продажи с учетом конъюнктуры рынка недвижимости в увязке с размерами арендной базы и прогнозом бюджета города Москвы на очередной год;

· обеспечение нежилыми помещениями государственных учреждений и организаций социальной направленности;

· решение задач сохранения, реконструкции, нового строительства и реновации объектов нежилого фонда города.

По состоянию на 1.01.2008 года город Москва является собственником 75 239 нежилых строений общей площадью 155 643,8 тыс.кв.м., что на 196 строений больше по сравнению с 2007 годом. За последние восемь лет доходы от аренды нежилого фонда в Москве увеличились с 3,33 млрд. руб. в 2000 г. до 19,3 млрд. руб. в 2008 г., рост в 5 раза. При этом доля поступлений от аренды увеличилась в структуре суммарных доходов с 64,4% до 80,1% (см. табл. 1).

Таблица 1

Удельный вес арендных поступлений в структуре бюджетных поступлений от продажи и аренды нежилых помещений в г.Москве в 2000-2008 гг.

Распределение нежилых строений города Москвы по административным округам, представленное в таблице 2, показывает неравномерное распределение объектов нежилого фонда (как по строениям, так и по площади) в разрезе административных округов города Москвы.

Таблица 2

Распределение нежилых помещений городcкой и федеральной собственности на территории г. Москвы по административным округам

Показатели технического состояния помещений городской и федеральной собственности на территории г. Москвы

По уровню благоустройства нежилой фонд города в целом характеризуется следующими показателями: обеспеченность централизованным отоплением - 95,3%, водопроводом - 95,3%, канализацией - 94,3%, горячим водоснабжением - 84,5%.

Распределение нежилых строений города Москвы по типам строений определяется следующими показателями, приведенными в табл. 4.

Распределение нежилых строений в городе Москве по типам строений (2008 г.)

Из всего объема нежилых помещений, которые находятся в собственности города Москвы в оперативное управление передано около 54%, в хозяйственное ведение - более 20%, в аренду - около 20% или 6,8 млн.кв.м. Передача в аренду около 20% от всего количества нежилых помещений обеспечивает около трети всего рынка аренды деловой недвижимости. При этом наибольшим спросом в 2008 году пользовались помещения, расположенные на первых этажах зданий, благодаря чему было реализовано 196 объектов общей площадью 26, 7 тыс.кв.м. из выставленных на торги 218 объектов. Средневзвешенная стартовая ставка на аукционе составила 7 315 рублей за 1 кв.м.в год с учётом НДС, итоговая - 11 264 рубля за 1 кв.м., что превышает соответствующие показатели в 2007 г. - на 20 % и 16% соответственно.

Особое место на рынке арендных услуг занимают субъекты, чья деятельность направлена на социальное обеспечение и поддержку населения г. Москвы. Эти хозяйствующие субъекты арендуют у города чуть более 3 млн.кв. м, то есть половину арендного фонда. Поэтому город предоставляет данным организациям имущественную поддержку путем предоставления широкого круга преференций и льгот. Согласно постановлению правительства Москвы от 30.12.2008 г. № 1218 для поддержки социально значимых организаций и предприятий при проведении специализированных аукционов и конкурсов по передаче объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы в аренду устанавливается стартовая (начальная) ставка арендной платы в размере 1000 руб. за кв. м в год. К данной категории относятся организации, занимающиеся приоритетными видами деятельности: наука, инновации, ЖКХ, медицина, образование, организации социальной поддержки инвалидов и ветеранов. Именно благодаря социальной направленности в арендных отношениях в бюджет Москвы в 2008 г. не поступило 9,7 млрд. рублей путём установления льготных ставок.

В собственности города находится значительное количество разнородных производственных и инфраструктурных объектов нежилого фонда, составляющих неотъемлемую часть городского хозяйства. Решение задач рационального использования, повышения экономической и социальной отдачи нежилых помещений требует знания их состава и структуры. Сегодня Москва имеет в собственности 45,5 миллиона квадратных метров офисных, торговых и складских помещений. Сдаваемые городом в аренду нежилые помещения используются следующим образом: офисные - 35,5%; торговые - 19,3%; производственные помещения, мастерские - 8%; бытовое обслуживание - 7 % от общего числа нежилых помещений. По признаку функционального назначения можно выделить ряд классов городских объектов нежилого фонда, описание которых представлено ниже по данным оценочных компаний на конец 2008 года.

По состоянию на конец 2008 года отмечен рост процентного соотношения офисов класса «А» в общем объеме предложения на рынке арендных услуг и практически полное отсутствие помещений класса «С» среди проектов нового строительства. Доля офисов класса «А» составляет 40% общего объема предложения, на класс «В» приходятся оставшиеся 60%. Основными направлениями периферийного строительства качественных площадей являются западное, юго-западное и северо-западное направления.

Средние ставки арендной платы на офисы классов «А» и «В» в 3-м квартале 2008 года составили 1200$ и 850$ за кв.м. Наибольшим спросом пользуются помещения размером 100-300 кв. м, расположенные в районе третьего транспортного кольца, также наблюдается увеличение количества заявок на помещения в районах, прилегающих к МКАД. По итогам 2008 года Москва вышла на второе после Лондона место по стоимости аренды офисов: средние ставки на помещения класса «А» находились на уровне $1200 за кв. м, а в наиболее престижных объектах в центральной части города доходили до $2000-2500 за кв. м. Рассматривая соотношение продажи и аренды, можно сделать вывод, что 2/3 предложения составляет аренда и только 1/3 офисы. Доходность в сфере офисной недвижимости от предоставления в аренду площадей составляет 12-14 % годовых для офисов класса «А» и 14-16 % для офисов класса «В». В условиях мирового финансового кризиса аренда качественных офисов в Москве заметно подешевела. Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, российская столица занимает первое место среди европейских городов по темпам снижения ставок арендной платы за помещения в офисных центрах. За 4-ый квартал 2008 года аренда в Москве подешевела на 26,3%, на втором месте Варшава (15,2%), на третьем - район Вест-Энд в Лондоне (11,6%), причем ставки продолжают стремительно падать. Так стоимость аренды офисов класса «А» в центре Москвы в январе снизилась до $750-850 за кв. м в год, на периферии - до $550-600.

Помещения класса «В» сегодня вполне реально снять и за $300 кв. м в год. Спрос на офисные помещения продолжает сохраняться. По прежнему среди арендаторов офисной недвижимости наиболее востребованным остаётся центральный район города, прежде всего для транснациональных, крупных компаний, для которых важен престиж.

Рынок торговых помещений - второй по величине (после офисов) рынок нежилых помещений. Он представлен в основном торговыми центрами, отдельными магазинами, мелкими оптовыми и розничными торговыми точками для разных категорий граждан.

Обеспеченность Москвы современными торговыми центрами на конец первого полугодия 2008 года в среднем составила 202 кв. м на 1000 жителей. Таким образом, показатель обеспеченности торговыми площадями в торговых центрах остается ниже среднеевропейских показателей (400--600 кв. м на 1000 жителей) и существенно ниже уровня США (1200--1500 кв. м). Наибольшее количество качественных торговых площадей располагается традиционно в центральном, а также в северо-западном и западном округах. Наибольшее отставание по обеспеченности качественными торговыми центрами наблюдается в восточном округе. Из запланированных к вводу в первом полугодии 486 тыс. кв. м качественных торговых объектов, в том числе перенесенных с 2007 года, было введено 126 тыс. кв. м, что составляет 26% от всего объема площадей заявленных к вводу на начало 2008 года. Таким образом, общая площадь качественных торговых центров Москвы по итогам III квартала составила 4,1 млн.. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются площади 51--250 кв. м. Средний уровень арендных ставок на торговые площади всех типов вырос по сравнению с аналогичным кварталом 2007 года на 28% и составил $1017 за кв. м в год. Базовые ставки для арендаторов составляют до $500 за 1 кв. м в год. Средняя арендная ставка в торговых центрах достигла цифры в $1188 за кв. м в год, при этом стоимость аренды на Тверской улице в магазинах элитных марок

Объем нового строительства качественных складских помещений класса «А» и «В» в 2008 году составил примерно 110 000 кв. метров. По итогам прошлого года общий объем современных складских помещений в Московском регионе достиг примерно 4,5 млн. кв. м. Основное строительство разворачивалось на расстоянии 1-25 км от МКАД, при этом безусловное лидерство по общему объему предложения по-прежнему занимает Ленинградское и Ярославское направления. Средние базовые арендные ставки на объекты класса "А" за пределами МКАД составили $140-160 кв. м в год, внутри МКАД - $250-300 за кв.м., класса "В" - $120-140 кв. м в год, внутри МКАД - $220-250 кв. м в год. Растет и спрос на качественные объекты - он по-прежнему превышает предложение. Наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 4 000 до 10 000 кв. м, также был отмечен возрастающий спрос на гораздо большие площади (от 10 000 до 30 000 кв.м). Доходность складской недвижимости немного упала: если в 2007 году она составляла 12-13 %, то на конец 2008 года всего 8-10%. Такая ситуация вызвана увеличением себестоимости строительства и повышением ставок кредитования.

В условиях мирового финансового кризиса сделки на рынке складской недвижимости проводятся достаточно редко. Арендные ставки на складские помещения в Московском регионе снизились за кризисный период на 30-35%. Благодаря гибкой политике арендодателей структура спроса на складские помещения практически не изменилась. Ожидаемая миграция арендаторов из класса «А» в более низкие классы пока не наблюдается, за исключением единичных случаев. Что касается предложения, то на сегодняшний день можно наблюдать увеличение числа свободных площадей. Причем такая обстановка вызвана оптимизацией арендаторами собственных расходов и уменьшением затрат на арендные платежи путем отказа от части занимаемых складов. Кроме того, насыщение данного сегмента произошло вовсе не в силу избытка предложений на рынке, а ввиду падения товарооборота. Освобождающиеся вследствие этого площади послужили ресурсом для восстановления равновесия между спросом и предложением. Таким образом, сокращение спроса и переизбыток предложения, позволяет теперь говорить именно о рынке арендатора, а не о рынке собственника, как это было еще несколько месяцев назад. И именно кризисная ситуация привела к насыщению рынка складских помещений.

Исходя из вышесказанного необходимо отметить, что после резкого падения курса рубля в конце 2008 года по отношению к доллару заметно стали уменьшаться ставки арендной платы по всем категориям нежилой недвижимости. Как видно из приводимых данных, в Москве имеет место огромный диапазон изменения ставок арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости, верхний уровень ставок превышает нижний почти в 20 раз. Это свидетельствует о глубоком воздействии на цену аренды факторов незатратной природы, ибо эксплуатационные затраты на содержание нежилой недвижимости в среднем находятся на уровне 50 долларов в расчёте на один квадратный метр в год.

2.2 Исследование существующей методики и факторов, определяющих арендную плату за пользование нежилыми объектами городской собственности

Выполняя роль и функции собственников - арендодателей объектов городского нежилого фонда, органы управления городским имуществом вправе назначать ставку арендной платы по своему усмотрению, для чего им необходимо руководствоваться методикой расчётного определения изначальной величины ставки, по которой представитель собственника предлагает объект в аренду. Так в числе проблем управления арендой объектов нежилого фонда, возникающих в г.Москве как и во всех крупных городах России, выделяется задача применения обоснованного с научных, экономических, социальных позиций методических подходов к определению рыночной стоимости, а исходя из неё величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями городской собственности.

Как известно, ставки на коммерческих рынках недвижимости, где в роли собственников арендуемого имущества выступают частные лица, складываются в результате взаимодействия спроса и предложения. Городские органы управления вынуждены руководствоваться не только факторами спроса при определении ставок, но и учитывать факторы социальной природы, значимости аренды для города.

В сложившейся практике выделяют два этапа установления арендных ставок на нежилые объекты городской собственности:

1) установление стартовой арендной платы на основе утвержденной городскими властями методики расчета или оценки независимых лицензированных экспертов;

2) установление арендной платы на основе рыночного торга с применением конкурсов и аукционов, по результатам которых устанавливается рыночная цена фиксируемая в договоре заключаемом между уполномоченным собственником и арендатором.

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы, Департаментом имущества города была разработана существенно обновленная методика, применение которой санкционировано Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 года № 861-ПП «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы». В основу московской методики положен принцип формирования величины годовой арендной платы АР за использование объектов нежилого фонда исходя их двучленной формулы:

АР = АР_эатр + АРдох (2.1)

где АР -- величина годовой арендной платы арендатора за пользование объектом аренды; АРэатр -- часть арендной платы, идущая на возмещение годовых затрат обусловленных содержанием, эксплуатацией объекта, и накладных издержек, связанных с оформлением аренды; АРдох -- часть арендной платы, поступающая в городской бюджет в виде доходов города от аренды принадлежащего ему имущества.

Согласно методике затратная часть арендной платы, предназначенная для возмещения расходов на аренду со стороны арендатора, исчисляется по формуле:

АРэатр = Синв Ксод Соф + Сстр (2.2)

где Синв -- инвентаризационная стоимость объекта аренды; Ксод -- устанавливаемый нормативными актами коэффициент, равный доле инвентаризационной стоимости объекта, ежегодно отчисляемой на его содержание и реновацию; Соф -- затраты на документальное оформление аренды объекта; Сстр -- годовая величина страхового взноса за арендуемый объект.

Доходная часть арендной платы согласно методике, принятой в первой редакции, определяется по формуле:

АР = S * PC* Кд Квд Ккор (2.3)

где S -- подлежащая оплате площадь арендуемого объекта в квадратных метрах; PC -- оценочная величина текущей рыночной стоимости квадратного метра арендуемого объекта с включением в нее стоимости земельного участка, на котором расположен объект; Кд -- коэффициент планируемой бюджетной доходности от аренды городской нежилой недвижимости в виде доли рыночной стоимости единицы площади объекта, которая должна поступить в городской бюджет в очередном году согласно плану доходов бюджета; Квд -- коэффициент вида деятельности арендатора, осуществляемой с использованием арендуемого объекта; Ккор -- корректирующий (регулирующий) коэффициент, изменяющийся в пределах от 0 до 0,75 в зависимости от социального статуса арендатора, его принадлежности к категориям, которым нормативно-правовыми актами г.Москвы установлены льготы по арендной плате. Здесь Кд можно трактовать как коэффициент планируемой бюджетной доходности города от аренды. По экономическому смыслу этот доход призван постепенно окупать собственнику стоимость принадлежащего ему имущества и в этом отношении Кд есть коэффициент окупаемости, определяемый как обратная величина по отношению сроку окупаемости Т, измеряемому в годах:

К_д = 1/Т (2.4)

Согласно утверждённой Правительством Москвы методике расчёта арендной платы за пользование объектов нежилого фонда Кд устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 года № 838-ПП в методику определения арендной платы внесено изучение, согласно которому коэффициент вида деятельности Квд исключен из формулы (2.3) в связи с многократными случаями искусственного занижения доходной части арендной платы вследствие представления арендаторами искаженных сведений вида их деятельности. В итоге формула (2.3) стала применимой в следующей форме:

АР = S * PC* Кд Ккор (2.5)

нежилой городской фонд аренда

Подобное упрощение методики вызывает, по меньшей мере, два возражения. Во-первых, можно было уточнить и конкретизировать применение коэффициента вида деятельности, указав в методике, что имеется в виду не любой из предусмотренных уставом, лицензией арендатора вид деятельности, а основной, определяющий вид, на долю которого приходится более половины всей деятельности арендатора, осуществляемой с использованием арендуемых площадей. Во-вторых, исключив из методики коэффициент вида деятельности арендатора, необходимо перенести выполняемую им полезную функцию на корректирующий коэффициент Ккор прибегая к дифференциации арендаторов по критерию социальной значимости их деятельности.

Корректирующий коэффициент становится по существу коэффициентом регулирования величины доходной части арендной платы в зависимости от социальной значимости, общественной полезности для города деятельности, осуществляемой арендатором с использованием арендуемых площадей на льготных условиях. С учетом этого назначения диапазон устанавливаемых значений корректирующего коэффициента имеет широкий спектр значений.

При этом необходимо соблюдение следующих правил:

а) коэффициент Ккор = 0 устанавливается арендодателем для категорий, групп арендаторов, выполняющих исключительно важную социальных позиций основную деятельность, дающую основание взимать с них минимальную арендную плату, равную затратной части.

б) коэффициент Ккор = 0,3 устанавливается для некоммерческих организаций и иных организационно - правовых форм, кроме фондов, чья деятельность обладает четко выраженными признаками социальной направленности для города и его населения, общественной полезности.

в) коэффициент Ккор = 0,5 устанавливается для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства г.Москвы, государственных унитарных предприятий г.Москвы, а также для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Договор заключается без права выкупа и сдачи в субаренду.

г) коэффициент Ккор = 0,6 устанавливается для субъектов малого предпринимательства по вновь оформляемым договорам аренды, которым по нормативно-правовым актам г.Москвы предоставлены льготы по арендной плате.

д) коэффициент Ккор = 0,75 устанавливается для остальных арендаторов нежилых помещений на льготных условиях.

Данные договора заключаются без права выкупа и сдачи в субаренду. Для нежилых помещений, находящихся в собственности г.Москвы и передаваемых арендаторам на льготных условиях по действующим договорам аренды применяется повышающий коэффициент (предельное ограничение роста ставок арендной платы) - 1,2 к 2008 году и аналогичный коэффициент к 2009 году. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

К числу самых сложных проблем разработки и применения расчётной методики определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственное города Москвы, относится установление оценочной величины текущей рыночной стоимости квадратного метра арендуемой площади объекта, входящей в расчетные зависимости (2.3) и (2.5). В научной литературе содержится описание ряда методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, опирающихся на учёт таких факторов как тип объекта, его назначение и характер использования, состояние и расположение объекта, цель оценки и др. Определение величины рыночной стоимости на основе строительной или инвентаризационной стоимости страдает тем существенным недостатком, что этот метод не представителен для уже существующих объектов и в условиях высокого темпа роста цен и действия рыночных механизмов приводит к существенному занижению цен в сравнении с реальной рыночной. Процесс определение рыночной стоимости посредством массовых оценок обладает высокой трудоемкостью, что связано со значительными различиями качества арендуемых объектов нежилой недвижимости внутри одной классификационной группы, требует наличия статистических представительных данных о рыночных продажах и договорных ценах, порождает необходимость в перерасчёте оценки стоимости для переноса ее из прошлого периода в будущий, то есть в период арендного использования объекта.

С учетом того, что подробный анализ методов установления рыночной стоимости объектов аренды не входит в задачу данного исследования, остановимся на общем обзоре подходов к оценке рыночной стоимости арендуемых объектов нежилого фонда города Москвы. Согласно приказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 года «Об утверждении федерального стандарта оценки» вводится альтернативная методика для расчета и установления арендной платы на основе независимой оценки.

При этом выделяют следующие подходы к оценке:

1) доходный подход - представляет совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости;

2) сравнительный подход - основывается на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом для целей оценки признаётся объект, сходный с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

3) затратный подход - представляет совокупность методов оценки стоимости объекта нежилой недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения данного объекта с учётом износа и устаревания.

Каждый из подходов рассчитывается как специальный коэффициент, сумма которых в итоге даёт единицу:

1 = Кдох + Ксравнит + Кзатрат

Далее учитывается вес каждого отдельного элемента - коэффициента для расчёта рыночной стоимости объекта. На основании согласования доходного, сравнительного и затратного подходов оценщик осуществляет обобщение результатов расчёта стоимости объекта нежилой недвижимости. Исходя из полученной стоимости рассчитывается арендная плата путём использования вышеперечисленных корректирующих коэффициентов в зависимости от предоставляемых городом льгот.

Каждый из используемых подходов к формированию арендной платы за использование объектов городской собственности дает свое значение стоимости одного и того же объекта. При этом факторы, формирующие стоимость аренды объекта, по-разному влияют на размер этой стоимости при использовании различных методических подходов. Анализ используемых систем факторов, определяющих рыночную стоимость аренды нежилых объектов городской собственности, показал, что наиболее часто используемыми факторами являются: местоположение, функциональное назначение и состояние объектов недвижимости, ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости, факторы безопасности и социальной эффективности.

Наиболее важным фактором является местоположение объекта (кадастровый фактор). Этот фактор в наибольшей степени влияет на формирование цены, получаемой на основе доходного подхода. При анализе действия данного фактора следует выделять влияние на цену макроструктуры города и микроструктуры местоположения конкретного объекта. Влияние макроструктуры города на цену и ставку арендной платы за пользование нежилыми объектами городской собственности всех видов проявляется в изменении стоимости объекта одного и того же проекта в зависимости от того, в каком округе Москвы он расположен. Так стоимость объектов недвижимости расположенных в ЦАО существенно (на 25-50% и более) выше, чем в других округах столицы.

Помимо макрорасположения объектов недвижимости большое влияние, оказывает на их рыночную цену (а соответственно и ставку арендной платы) микрорасположение этих объектов. Существенное значение для формирования рыночной цены объекта оказывают удаленность объекта от метро, автомагистралей, объектов городской инфраструктуры (прежде всего, объектов связи) и торговли, аэропортов и железнодорожных вокзалов, а также различных экологически опасных объектов. Наиболее чувствительны к удаленности от станций метро объекты, деятельность которых связана с массовым обслуживанием населения - объекты торговли и гостиничного хозяйства (снижение стоимости удаленных объектов может достигать до 35-45% по сравнению с теми, которые расположены вблизи этих станций). Влияние удаленности от метро и магистралей на стоимость объектов промышленности и складов весьма незначительным (до 5-8%). Это связано с тем, что деятельность объектов промышленности и складов в своем большинстве сопряжена с целевыми специально организованными грузопотоками с использованием крупнотоннажного автотранспорта, для которого возможная удаленность от автомагистралей в пределах Москвы не является достаточно критичной (приложение 4,5 и 6).

Существенное влияние на рыночную цену объектов нежилой недвижимости оказывает их расположение в экологически опасных зонах вблизи экологически опасных производств и перерабатывающих предприятий столицы, выбрасывающих в атмосферу окиси азота, серы, бензапирена. Только в пределах МКАД насчитывается до тринадцати таких зон. Это территории вокруг всех столичных теплоэлектростанций, завода «ЗИЛ» и Московского нефтеперерабатывающего завода. Действие этого фактора снижает стоимость объектов, функционирование которых сопряжено с управленческой деятельностью - офисов, или обслуживанием значительных масс людей - гостиниц и объектов торговли. Это связано с тем, что экологические угрозы, пусть даже пока и нереализованные существенно снижают коммерческую привлекательность таких объектов, в отличии от объектов промышленности или складской инфраструктуры, который часто сами являются источниками экологических угроз.

Весьма значительное влияние на стоимость нежилых объектов недвижимости города оказывает удалённость данного объекта от аэропортов (приложение 7). В основном наибольшее значение удаленность от аэропорта имеет для объектов, связанных с обслуживанием населения - торговли и гостиничного хозяйства, а также управленческой сферы - офисов. Ставка арендной платы при значительном удалении от аэропорта может быть ниже на 22-35% по сравнению с аналогичными объектами, расположенными вблизи аэропорта. Таким образом, это тоже важный фактор, существенно влияющий на ставку арендной платы и цену объектов нежилой недвижимости города Москвы.

Подобно аэропортам, на стоимость нежилых объектов недвижимости города существенное влияние оказывает их удаленность от железнодорожных вокзалов и станций (приложение 8). Удаленность от них оказывает в той или иной степени влияние на стоимость объектов, связанных с обслуживанием населения - торговли и гостиничного хозяйства, а также складов и промышленности, что связано с существенным сокращением затрат на доставку к объектам хранения и переработки, доставляемых на железнодорожном транспорте грузов. Рыночная стоимость указанных объектов (а следовательно и ставка арендной платы за их эксплуатацию) при значительном удалении от железнодорожных вокзалов и станций может быть ниже на 16-33% по сравнению с аналогичными объектами, расположенными вблизи них.

Помимо местоположения существенное влияние на рыночную цену объектов нежилой недвижимости имеет их функциональное предназначение.

На рис. приведена зависимость относительной стоимости объектов нежилой недвижимости в Москве от их функционального предназначения.

Рис. Сравнительная стоимость (в относительных величинах) объектов нежилой недвижимости в Москве от их функционального предназначения

Определяющее влияние на ценность объектов недвижимости оказывает их физическое состояние. По физическому состоянию сооружений определяется степенью износа зданий и их этажностью, стоимостью земли, которую занимают здания, архитектурными особенностями, степенью соответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению, а также уровнем технической оснащенности.

Степень износа оказывает существенное влияние на стоимость этих объектов и в различных округах Москвы она различна. В наименьшей степени износ зданий оказывает влияние на их рыночную стоимость в ЦАО. Это, прежде всего определяется высокой стоимостью земли, а также престижностью района размещения помещений. При прочих равных условиях стоимость нуждающихся в капитальном ремонте зданий снижается всего на 15% по сравнению с новыми. Лишь стоимость зданий, которые не подлежат даже капитальному ремонту, а нуждаются в полной перестройке снижается в среднем на 25%. В других административных округах этот показатель существенно выше и достигает 60%.

Следует отметить, что приведенные данные являются сильно осредненными, отражающими лишь общую тенденцию, поскольку на изменение стоимости в зависимости от износа здания определяющее влияние оказывают и другие характеристики его физического состояния, в частности его этажность. В целом в Москве с ростом этажности здания удельная стоимость (стоимость единицы общей площади) снижается. В основном, это определяется тем, что при большем числе этажей здания сокращается размеры занимаемого им участка земли. Соответственно в наибольшей степени этажность зданий влияет на их рыночную стоимость в ЦАО, где снижение этой стоимости у высотных зданий по сравнению с малоэтажными может достигать до 35 %, а в других округах такое снижение колеблется в пределах от 20 до 25%.

Стоимость земли оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость зданий. В целом средний вклад стоимости земли в рыночную цену объектов нежилой недвижимости в зависимости от состояния объекта, его архитектуры, технической оснащенности и других показателей может колебаться от 70-92% до 8-20%. Это свидетельствует о большом значении земельного (кадастрового) фактора для ценообразования и необходимости его учета в методике расчета рыночной цены объектов нежилой недвижимости в Москве.

Влияние архитектурных особенностей объектов нежилой недвижимости в значительной степени определяется престижными аспектами ценообразования. В этой связи выявить какую-либо строгую закономерность сложно. Однако анализ рыночных цен на объекты нежилой недвижимости показывает, что здания, оформленные в архитектурном отношении более оригинально, привлекательно и эстетично, стоят, при прочих равных условиях, в среднем на 5-25% дороже, чем те, которые имею стандартный архитектуру.

Степень соответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению оказывает определенное влияние на стоимость объектов нежилой недвижимости. В случае, если планировка здания не отвечает требованиям его функционального предназначения, как правило, возникает необходимость его перепланировки с вложением соответствующих средств. При невозможности таковой по каким-либо причинам, приходится мириться со снижением эффективности его использования, вызванным особенностями его планировки. В первом случае имеет место необходимость дополнительных затрат на перепланировку, во втором - косвенные потери от снижения прибыли от эксплуатации этого здания. В целом влияние несоответствия планировки и архитектуры здания его функциональному предназначению может снизить его цену в зависимости от его состояния, стоимости занимаемого им участка и других показателей в среднем на 8-15%.

Уровень технической оснащенности здания в значительной степени влияет на эффективность его использования по функциональному предназначению. В наибольшей степени от уровня технической оснащенности зависит стоимость объектов промышленности - объекты, имеющие низкий уровень технической оснащенности в среднем на 65% стоять меньше, чем объекты, оснащенные по последнему слову техники. Для остальных типов объектов нежилой недвижимости уровень их технической оснащенности оказывает существенно меньшее, но, тем не менее, весьма заметное влияние на их рыночную стоимость (снижение цены объекта может сократиться на 22-34% при низком уровне их технического оснащения).

Исключительно большое влияние на стоимость объектов нежилой недвижимости в Москве оказывает ситуация спроса и предложения на рынке недвижимости. Этот фактор непосредственно определяет стоимость объектов нежилой недвижимости в Москве и ставку арендной платы за их использование. Сокращение количества незадействованных площадей нежилой недвижимости в Москве, находящегося на балансе Правительства Москвы, в результате ее приватизации и передачи в аренду, а также в условиях нарастания деловой активности в городе, несмотря на высокие темпы строительства, привело к резкому возрастанию стоимости всех видов недвижимости.

В среднем стоимость единицы площади нежилой недвижимости в Москве возросла по сравнению с 2003 годом более чем в 3 раза. Анализ имеющихся тенденций в этой сфере свидетельствует о том, что рост стоимости нежилой недвижимости будет продолжаться.

2.3 Политика Правительства Москвы в области арендных отношений

Москва остаётся одним из крупнейших в мире собственников имущества. Поэтому от распоряжения этим имуществом напрямую зависит бюджет Москвы, и финансовое наполнение многочисленных программ столичного правительства, и в конечном счёте социальное благополучие каждой московской семьи. Но получая прибыль от аренды недвижимости, город не может не думать и о поддержке социально значимых предприятий, так как для них чаще всего неподъёмны рыночные арендные расценки. В современных условиях рынка городским властям приходится искать золотую середину, чтобы и на аренде нежилой недвижимости заработать и малый бизнес не погубить, ведь именно за счёт этих средств осуществляются те же социальные программы города.

В целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительством Москвы была разработана и одобрена программа в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города на 2009-2011 гг. Согласно данному постановлению в 2009 году рост ставок планируется ограничить 18 процентами по отношению к 2008 году, в 2010 аренда городских помещений подорожает максимум на 16 процентов по сравнению с 2009 годом, а в 2011 году - на 14 процентов. Данная программа позволит обеспечить планомерный рост доходов московского бюджета от сдачи в аренду нежилых помещений с 16,8 миллиарда рублей в 2007 году до 22,5 миллиарда рублей в 2011 году в среднем на 7,3 процента в год. В 2005 году власти Москвы принимали аналогичный документ, ограничивающий рост ставок. Прогнозируемое повышение позволило многим бизнесменам Москвы выстроить бизнес-планы на три года, не опасаясь при этом скачков цен на рынке недвижимости.

Правительство Москвы продолжает политику приведения ставок арендной платы к реально складывающимся на рынке. В 2002 году уже была предпринята попытка привести ставки арендной платы в соответствие с рыночными, но это решение было отменено, так как реализация этого проекта привела бы к массовому разорению малых предприятий, имеющих социальное значение для города. Они не смогли бы арендовать помещения ни в «спальных» районах, ни тем более в центре столицы. Даже если бы права аренды продавались только с аукциона, конкурировать с крупными фирмами малые предприятия не имели бы никакой возможности. За последние три года рынок вырос в два раза, выросли и ставки арендной платы, -- по ним Москва уже сравнялась с Лондоном. Поэтому возникла потребность повысить ставки арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости, но повышать так, чтобы не разорить социально значимый малый и средний бизнес. В соответствии с данными целями была разработана трёхлетняя программ поэтапного перехода к рыночным ставкам арендной платы, путём установления плавного повышающего коэффициента на уровне инфляции. При этом был разработан особый подход реализации данной программы для льготных организации, в отношении которых применяются две степени поддержки. Первая группа - начинающие работу социально значимые предприятия, для которых необходим адаптационный период. Для таких организаций устанавливается постепенное наращивание арендной ставки: в первый год предприятие платит 35 %, во второй - 50%, в третий год - 65%, и в четвертый - 75 % от рыночной ставки арендной платы.