Вторая отдельная группа это предприятия, которые занимаются приоритетными видами деятельности: наука, инновации, ЖКХ, медицина, образование. Городские власти должны помогать таким предприятиям, потому что они нужны городу и для них ставка должна быть в 5-10 раз ниже рыночной. Устанавливая данные меры, город сможет оказать существенную финансовую поддержку малым предприятиям в условиях возрастающей конкуренции со стороны коммерческих организаций. Если бы город сдавал свою собственность в аренду только по коммерческой рыночной цене, то доходы бюджета от сдачи в аренду нежилой недвижимости за три годы программы достигли 45 миллиардов рублей в год. Поддержка же предприятий малого и среднего бизнеса понизит эту сумму до 22 миллиардов. Тем не менее правительство Москвы пошло на такие затраты, чтобы поддержать социально значимые предприятия.

Сегодня 30 % предприятий в сфере малого бизнеса арендуют городские площади, а остальные 70 % - у частных собственников. Под приоритетные направления могут быть выделены только освободившиеся или вновь вводимые площади. Освободиться они могут, например, после арбитражных процессов. В практике существуют случаи, когда арендуемые у города по льготным ставкам помещения сдаются в субаренду по коммерческим ставкам. Запретить данную деятельность нельзя, так как она осуществляется в рамках существующего законодательства. Для борьбы со спекулянтами государственным унитарным предприятием по продаже и сдаче в аренду объектов нежилого фонда города организуются специализированные торги, участие в которых могут принимать лишь субъекты малого предпринимательства. При этом в целевом назначении выставляемого на аукцион нежилого помещения чётко указывается, под какую деятельность он может использоваться. В отношении недобросовестных арендаторов, заключивших ранее договора аренды, применяются два инструмента: иск в суд о расторжении договора или отмена льготной ставки с установлением рыночной. Трёхлетняя работа в этом направлении уже дала результаты, и количество площадей, выставляемых на аукцион по расторгнутым договорам, резко сократилось - арендаторы стали более «дисциплинированными».

В развитии постановления правительства Москвы № 863 - ПП на период стабилизации финансовой системы предусмотрены дополнительные меры государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы. В целях активизации экономической деятельности, сохранения уровня занятости, укрепления финансового положения хозяйствующих субъектов, осуществляющих приоритетные для экономики города виды деятельности на 2009 года ставка арендной платы сохраняется на уровне 2008 года. При проведении специализированных аукционов и конкурсов по передаче объектов нежилого фонда в аренду устанавливается стартовая ставка арендной платы в размере 1000 рублей за 1 кв.м. Предпринятые Правительством Москвы меры поддержки и «замораживания» цен нашли широкий отклик среди общественности и средствах массовой информации.

Несмотря на усилия представителей власти поддержать приоритетные и социально важные для города субъекты малого предпринимательства, существует ряд противоречий между федеральным и региональным законодательством, не позволяющим в полной мере реализовать намеченные планы.

Так недостаточно продуманные и принятые поправки в закон «О защите конкуренции» создали немало проблем не только для предпринимателей, но и для государственных структур, как на федеральном, так и на региональном уровне. Парадоксально, но в соответствии с этими поправками местные власти не могут в целевом порядке выделить помещения ни для отдела милиции, ни для булочной, ни для объекта бытового обслуживания. Теперь данные решения принимаются только на основании участия в конкурсе или аукционе, как и вопрос о продлении права аренды для добросовестных арендаторов. Обойти этот порядок можно только с личного распоряжения Президента или премьер-министра. При этом ФЗ от 24.07.2007 № 209 « О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и ПП №1218 от 30.12.2008 «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда города Москвы, на период стабилизации финансовой системы» провозглашают необходимость обеспечения поддержки и создания благоприятных условий для развития предпринимательства.

Свежепроизведенный Государственной думой «антимонопольный» Федеральный закон № 108 может привести к катастрофическим социальным и экономическим последствиям для города. Многие эксперты-специалисты утверждают, что реализация этих правил на практике будет означать для многих арендаторов -- и прежде всего для малого и среднего бизнеса, СМИ и т.д. - медленную, но верную экономическую смерть. Согласно новым поправкам в федеральном законодательстве столичным властям не разрешено продолжать сдавать нежилые помещения по льготным арендным ставкам. Это означает, что малодоходная, но необходимая городу «социалка», всегда пользовавшаяся этими льготными арендными ставками, тоже окажется на улице. А кто выживет -- резко поднимет цены на товары и услуги, чтобы покрыть расходы на аренду помещений. Но тогда это будет уже не социальный магазин, а очередной роскошный бутик для обеспеченных слоёв населения. Реализация 108-го Закона потянет за собой цепь таких социальных проблем, о которых страшно даже подумать. Реализация данного Закона поставит под угрозу многие социальные программы в Москве, ударит по малому и среднему бизнесу, будет способствовать повышению цен на многие товары и услуги в столице. Все это в условиях докатившегося до России глобального финансового кризиса.

По заявлению Федеральной антимонопольной службы, главный смысл нововведений заключается в том, что отныне столичные власти должны в обязательном порядке проводить открытые конкурсы и аукционы без ограничения доступа к торгам. При этом здесь уже не будет никаких льготных арендных ставок для социально значимых предприятий среднего и малого бизнеса. А это напрямую ударит по принятой московской программе поддержки малого предпринимательства и по огромному количеству сегодняшних льготников, в том числе и по СМИ, организациям инвалидов, общественным организациям, социальным предприятиям, магазинам шаговой доступности. Программа города в области арендных отношений была всегда социально ориентированной, предполагая закрытые конкурсы и льготные расценки по арендным ставкам нежилых помещений. Департаменту Имущества г. Москвы совместно с территориальными агентствами приходилось годами выстраивать данную систему поддержки малых и средних предприятий, общественных организаций ветеранов, инвалидов, детских организаций, средств массовой информации.

Несмотря на то, что данные предприятия, арендуя площади по льготным ставкам, не приносят городу максимально возможные неналоговые доходы, они важны для населения, а забота о населении - одна из первостепенных задач правительства. Видимо, творцы данного закона исходили только с позиций получения максимальной прибыли для города. Так что сегодня в правительстве получается полная неразбериха, с одной стороны город поддерживает малый бизнес, а новый закон просто лишает этой возможности. Теперь 4 миллиона квадратных метров нежилой площади, сдаваемой до сих пор по льготным арендным ставкам, выплеснутся на рынок, а малые предприятия -- на улицу. Ведь теперь, после принятия Федерального закона, столичные власти вынуждены в обязательном порядке проводить открытые конкурсы и аукционы. Малые же предприятия просто не выдержат конкуренции в этих условиях. Большинство из них окажется на грани банкротства со всеми вытекающими негативными социальными последствиями для предприятий, их работников, членов их семей, и в конечном счете -- для города.

Данный закон лишил арендаторов преимущественного права на переоформление договоров на новый срок, малые предприятия должны на общих основаниях участвовать в аукционах, где победу в торгах обеспечит максимальный из предложенных размер ставки. Понятно, что победителем с таких аукционов выйдет отнюдь не малое предприятие, а организация, чьи интересы направлены на получение максимальной прибыли. За первые полгода было выписано около пятисот уведомлений об отказе в пролонгации договоров. Данным вопросом занимаются территориальные подразделения столичного Департамента имущества города и суд, который и принимает решение о выселении даже добросовестных арендаторов, у которых закончился срок аренды помещения. Среди тех, кто получил такие «письма» от Департамента, -- Общероссийский союз общественных организаций инвалидов «Союз инвалидов России», РОО «Профессиональный союз работников здравоохранения Москвы», Московское отделение общероссийской общественной организации «Творческий союз художников России», Московское городское отделение общероссийской общественной организации «Российский Красный Крест», фонд «Право матери», «Лига ветеранов Вооруженных сил и правоохранительных органов». К 30 июня 2009 года закончится срок действия 9309 договоров. Даже предприниматель, который только что отремонтировал помещение, установил оборудование, вынужден будет выходить на конкурс на общих основаниях, да еще и без компенсации проведенных работ. Решением правительства Москвы город сможем компенсировать только проведение капитального ремонта.

Преференции в данном «антимонопольном» Законе получил лишь тот малый бизнес, который успел арендовать государственную недвижимость до 1 июля 2008 года. Согласно существующей поправке власти гарантируют отсрочку исполнения Закона до 1 июля 2010 года, а потом бизнесменам придется бороться за недвижимость на общих основаниях. Так же исключения составляют: предоставление имущества на основании международных договоров, передача религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений, предоставление прав на имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации.

Сегодня городские властные структуры стараются не просто смягчить, но и нейтрализовать отрицательные последствия нового закона. Правительство Москвы и Московская Городская Дума выступили с инициативой об изменении статьи 17 ФЗ № 108, аргументируя, что этим законом уничтожается программа поддержки малого бизнеса. Но есть и другой вариант -- обращение в Конституционный суд Российской Федерации, однако этот процесс может затянуться на долгое время, в течение которого малый бизнес окажется на улице, и поддерживать будет просто некого.

К сожалению, авторы закона исходили из представления, что права хозяйствующих субъектов должен обеспечить не суд, а провидящий справедливую рыночную цену антимонопольный орган - ФАС. К еще большему сожалению, они считают недобросовестной конкуренцией «любые действия хозяйствующих субъектов, которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности». Но предпринимательская деятельность как раз и состоит в стремлении получить и использовать преимущество по сравнению с конкурентами. И если предприниматели добиваются преимуществ легальными средствами, то от этого потребители только выигрывают. Опыт показал, что представление ФАС о том, как нужно защищать конкуренцию, не нашло понимания ни у предпринимательских масс ни у государственных органов.

Немало разногласий вызвал и Закон Мосгордумы «О приватизации государственного имущества Москвы», согласно которому определены условия выкупа малыми предприятиями арендуемых у города помещений. Приобрести можно будет не более 100 кв. м и с рассрочкой не более года. Данный закон о «малой приватизации» не нашёл широкого отклика среди предпринимателей. Дело в том, что в таких городах как Москва и Санкт-Петербург, при их невероятно высоких ценах на квадратные метры огромному числу предпринимателей просто невозможно выкупить арендованные ими помещения, в которые они за годы аренды уже вложили немало средств. Для них гораздо предпочтительнее долгосрочная аренда, не менее 10 лет, с правом выкупа в любое время в течение этого срока. Рассрочка в год не позволит, особенно в кризис, выкупить даже 100 кв. м. при средней выкупной стоимости офиса площадью в 100 кв. м в $1 млн.

Реализация данного закона на практике осложняется так же постановлением правительства Москвы № 1140, согласно которому утверждается перечень государственного имущества, предназначенного для передачи только в аренду без права приватизации. В данный перечень включены многочисленные объекты, площадь которых составляет менее 100 кв.м. Так что даже при желании арендатора приватизировать нежилой объект согласно Закону г. Москвы № 66 с площадью до 100 кв.м. в течение 1 года, может осложниться ПП № 1140. Поэтому одной из главных задач правовой политики города и государства в целом должна стать задача устранения противоречий между существующим законодательством.

Устанавливая данные сроки и нормативы по квадратным метрам, город старается оградить себя от массовой распродажи собственности. После двух волн приватизации в 1990-е годы город потерял массу социально значимых объектов: булочные, недорогие магазины в центре города и др. На их месте появились бутики, но никак не социально значимые объекты.

Принятие законов в таком виде -- результат отсутствия нормальной деловой дискуссии между законодателями и теми, для кого они эти законы пишут. Противоречивость законодательства будет существовать до тех пор, пока не начнется работа по систематизации и кодификации огромного массива управленческих нормативно - правовых актов, регулирующих отношения в данной области. Сегодня законотворческая деятельность обеих палат российского парламента сводится к необоснованному штампованию законопроектов, вносимых Президентом и Правительством РФ.

Глава III. Основные направления совершенствования управления нежилым фондом г. Москвы

Заключение договоров аренды с победителями торгов возложено на территориальные агентства Департамента имущества г. Москвы. Как правило, договоры заключаются в нормативные сроки. В 2007 году, по информации терагенств, не были заключены договоры аренды по 43 объектам (9,1%) общей площадью 8754 кв.м (11,8%). Это несмотря на то, что задатки победителей отказавшихся или уклонившихся от заключения договоров аренды им не возвращаются и поступают в городской бюджет. Согласно действующему Положению, результаты торгов аннулированы, а объекты снова выставлены на аукцион, но в результате объекты простаивали, не принося в бюджет доход.

Наряду с предпринимателями и предприятиями желающими приобрести на аукционе право аренды помещений для целей своего бизнеса, в торгах по-прежнему активно принимают участие посредники, профессиональные игроки. Их цель заключается в оформлении договора аренды с городскими властями для последующей передачи данного объекта недвижимости в субаренду. Запретить их деятельность нельзя, а недопускать к специализированным закрытым торгам оставалось возможным до принятия вышеупомянутого Закона № 108. Впрочем, последний факт вряд ли можно отнести к однозначно негативным. Каждый сегмент рынка имеет своих профессиональных операторов-посредников. Рынок недвижимости и, в частности, торгов не составляет исключения, поэтому данное явление в определенном смысле закономерно и вряд ли может рассматриваться в целом как негативная проблема, в отрыве от конкретной ситуации.

Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты городского нежилого фонда предусматривает, что выставляемые на аукцион объекты должны быть юридически и фактически свободны от каких-либо прав или претензий третьих лиц, иметь свободный доступ, а также быть в пригодном для эксплуатации состоянии.

Однако данный норматив не обеспечен соответствующим механизмом, который располагал бы возможностями в части оперативного приведения объектов в пригодное для эксплуатации состояние. В частности, территориальные агентства Департамента имущества г. Москвы не располагают правами юридического лица для организации и финансирования ремонта из бюджетных средств.

Следует особо отметить, что действующее законодательство и практика совершенно не в полной мере стимулируют арендатора вкладывать средства в арендуемое им у города помещение и не предусматривают каких-либо реальных механизмов компенсации вложенных арендатором инвестиций. Соответственно условия передачи помещений в аренду посредством аукциона зачастую включают в себя обязанность победителя торгов произвести ремонт, или узаконить проведенную ранее несанкционированную перепланировку, или обустроить отдельный вход и тому подобное, причем без возмещения затрат. Победителю вменяется также в обязанность обеспечить все необходимые согласования, включая жителей дома. Такое положение дел не только ставит победителя перед необходимостью некомпенсируемых инвестиций в помещения, но и перед фактом невозможности их использования сразу после передачи в аренду, сокращая реальный срок аренды, следовательно, окупаемости. В этой ситуации, необходимо увеличивать срок аренды.

Отдельного упоминания заслуживает вопрос, указываемого в условиях торгов, профиля использования помещения. Обязанность согласования обусловленного профиля в Госсанэпиднадзоре, Госпожнадзоре и, при необходимости, иных надзорных органах возлагается на победителя торгов. Данные условия нередко оказываются несоответствующими требованиям указанных надзорных инстанций и победители аукциона не могут получить необходимые согласования. По-видимому, необходимые согласования профиля использования объекта должны осуществляться в процессе формирования лотовой документации.

Обычно требования по профилю использования объекта выдвигают префектуры административных округов на этапе согласования проекта распоряжения Департамента имущества о выставлении на аукцион. Обоснованность этих условий должна подкрепляться согласованием со стороны префектуры и надзорных организаций.

В периодической печати отмечались низкий уровень сервиса в предлагаемых к аренде помещениях. Здесь и необходимость в большинстве случаев делать серьезный ремонт, подключаться заново к энергетическим коммуникациям, несмотря на то, что у предыдущих арендаторов подключение было. Отмечается высокая стоимость коммунальных услуг, сложность пролонгации арендных договоров, большие трудности с прохождением согласований по перестройке помещений. Также подчеркивается необходимость внесения корректировок в механизм передачи прав аренды посредствам аукциона.

Формирование стартовой цены определяет время реализации объектов. По итогам 2007 г. из 471 реализованного объекта с первого раза был реализован 304 объект (64,5%), со второго раза- 90 объектов (19,1%), с третьего- 51 объект (10,8%), с четвертого раза и более- 26 объектов (5,6%). По значительному количеству объектов в Северном и Юго-Западном округах, где начальные ставки аренды составили от 12-13 тыс. руб. за один квадратный метр в год, а в отдельных случаях и 16-17 тыс., аукционы переносились.

Завышение стартовых цен приводит к прямым потерям бюджета, необходимо содержать объект за счет средств города, тратить средства на рекламную компанию. Кроме того, не создаются новые рабочие места, сужается производственная база в городском хозяйстве и сфере услуг. Поэтому предлагается рассмотреть возможность установления стартовых цен не выше, чем расчетная двукратная средневзвешенная ставка арендной платы по округу. Такой подход создаст здоровую конкуренцию и желание участвовать в реальных торгах. При установлении стартовой цены аренды для аукциона, рассчитанной по методике Правительства Москвы от 14.10.2003 г. №861-ПП и по результатам независимого эксперта, предпочтение должно быть отдано наименьшей из полученных результатов.

В Положение о проведении аукционов по определению арендной платы, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 23.08.2005 г. № 648-ПП, необходимо внести изменения по увеличению до 45 рабочих дней сроков проведения заявочной кампании и торгов. Оптимизация процедуры заключения договоров аренды обусловлена необходимостью оперативного заключения договоров на торговой площадке СГУП в день подведения итогов торгов. При отказе победителя аукциона подписать протокол об итогах аукциона и договор аренды, результаты торгов аннулируются, а объект выставляется на повторные торги.

С учётом введения в действие 108-го Федерального закона доля помещений, подлежащих сдаче в аренду на торгах, возрастает по сравнению с существующей практикой, что потребует немалых затрат и вложений для систематизации и упорядочению данных объектов. Учитывая требования времени, необходимо активно развивать практику повышения качества выставляемых на торги объектов, с тем, чтобы предприниматели, выигравшие торги, видели заботу о себе со стороны городских властей, и в свою очередь чувствовали социальную ответственность перед жителями столицы.

В заключение хотелось бы отметить, что выработка и принятие рациональных управленческих решений в сфере аренды должны сопровождаться информационной открытостью, развитием института контроля и обратных связей между властью и организационных структур.

3.2 Основные направления совершенствования учета и мониторинга объектов нежилого фонда

В системе управления нежилым имуществом городской собственности к стратегическим и тактическим задачам добавляются оперативные. Цель стратегических задач состоит в обеспечении повышения суммарной ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимого имущества за счет учета всего многообразия их ценностных характеристик, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объектов недвижимости и др. Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием организационно-экономических управленческих решений по использованию конкретных объектов недвижимого имущества: продать, сдать в аренду, в доверительное управление и т.п. Решение оперативных задач направлено, в основном, на организацию предоставления нежилых помещений хозяйствующим субъектам, контроля за функциональным использованием нежилых помещений и поддержанием объектов недвижимого имущества в нормальном эксплуатационном состоянии. Цикл управления городским нежилым недвижимым имуществом имеет следующий вид (рис.7).

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рис.7. Цикл управления городским недвижимым имуществом

На первом этапе необходимо внести в реестр все объекты городского недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится на основе соотношения доходов и расходов на конкретный объект. Результаты оценок используются для планирования моделей дальнейшего использования объектов. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а использование этих прав контролируется затем соответствующими городскими органами. Поскольку рынок недвижимого имущества городской собственности динамически изменяется, управление недвижимым имуществом должно соответствоать требованиям времени.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости - нежилого помещения в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис.8).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является кадастр объектов недвижимого имущества, представляющий собой единую систему городского учета объектов и прав на них.

Рис.8. Технологическая схема проведения инвентаризации

Кадастровый учет -- это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

Технический учет -- описание технических характеристик объектов недвижимого имущества (материалы стен, кровли, год постройки, год последнего капремонта и т. п.). Кадастровый учет -- определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

В целях повышения эффективности контроля за использованием объектов нежилой недвижимости, находящейся в собственности города Москвы, в Департаменте имущества города Москвы организована система мониторинга за выполнением арендаторами нежилых помещений существенных условий договоров аренды. Мониторинг городского недвижимого имущества включает в себя комплекс мероприятий, осуществляемых Департаментом имущества города Москвы совместно с территориальными агенствами, направленных на изучение текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис.9).

Рис.9. Структура и порядок контроля использования городских объектов недвижимости

Необходимость введения системы мониторинга обусловлена в том числе и нормой типового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. №648-ПП, о том, что арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Целью указанного мониторинга является установление добросовестности или недобросовестности арендаторов при исполнении обязательств по договорам аренды.

Система мониторинга договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, позволяет решать целый комплекс задач, стоящих перед Департаментом имущества города Москвы:

обеспечение прозрачности при принятии управленческих решений в отношении действующих арендаторов;

изучение и оценку текущих процессов использования арендаторами нежилых помещений;

выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных кадастра объектов недвижимого имущества;

стимулирование арендаторов к своевременному внесению арендных платежей и повышение самого уровня арендной платы;

увеличения конкурсной массы для проведения аукциона по определению величины ставки арендной платы.

Рис.10.Мониторинг договоров аренды с истекающим сроком действия

· несвоевременная оплата аренды (просрочка оплаты более 2-х месяцев);

· незаконная сдача помещений в субаренду или размещение на

арендованных площадях сторонних организаций;

· нецелевое использование помещений;

· иные существенные нарушения договора аренды.

Мониторинг договоров аренды включает в себя следующие контрольные мероприятия, осуществляемые совместно или по отдельности:

а) при истечении срока действия договора аренды;

б) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения о согласовании передачи объекта нежилого фонда арендатором в субаренду;

в) уступки прав по договору аренды;

г) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения об изменении срока действия договора аренды или о заключении договора аренды на новый срок;

д) в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Департамента имущества города Москвы.

В случае признания арендатора недобросовестным по итогам мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия, договор аренды с ним не переоформляется на новый срок, а занимаемое им нежилое помещение рекомендуется к выставлению на аукцион по определению ставки арендной платы, проводимый Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы (СГУП).

Вопросы продления договоров аренды с недобросовестными арендаторами, устранившими нарушения существенных условий договора аренды рассматриваются на заседаниях Комиссии по работе с недобросовестными арендаторами, в состав которой входят представители Департамента имущества города Москвы, Департамента поддержки и развития малого предпринимательства и Департамента потребительского рынка и услуг города Москвы.

Технологические процессы мониторинга договоров аренды отражаются в Информационно-аналитической системе «Недвижимость-2». В ней функционируют Финансовая подсистема, где производятся начисления арендной платы и контролируется полнота и своевременность её внесения, в том числе путём автоматизации процесса выставления претензий, а также результаты проверок использования помещений, и подсистема «Арбитраж», в которой отражается ход претензионной работы с контролем сроков подачи соответствующих исков. Дополнительно производится учёт данных Госинпекции по недвижимости города Москвы о выявленных нарушениях при проведении проверок.

За 2008 год Департаментом имущества города Москвы был проведён мониторинг 13827 договоров аренды, в результате чего 3942 арендаторов были признаны недобросовестными в связи с нарушением существенных условий договора аренды. Рекомендовано для выставления на аукцион по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы -- 1335 нежилых объекта. Данные о недобросовестных арендаторах, в отношении которых вынесены судебные решения, вносятся в Реестр деловой репутации партнеров Правительства Москвы.

На 2008 год перед правительством города Москвы ставилась задача повышения платёжной дисциплины арендаторов и собираемости текущей арендной платы до 97%. В целом поставленная задача была выполнена:

а) сохранён удельный вес текущей задолженности по арендным платежам в пределах 4,7% от начисленной арендной платы;

б) увеличен удельный вес возможных к взысканию долгов с 72% на начало 2008 года до 83% на конец 2008 года;

в) снижен удельный вес должников из общего количества договоров аренды с 12,3% до 10,2% аналогичного периода.

Вышеуказанные результаты внедрения в Департаменте имущества города Москвы системы мониторинга договоров аренды по итогам 2008 года показали хорошие результаты проведенных мероприятий и необходимость дальнейшего совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы (приложение 10).

В существующей системе мониторинга необходимо усилить классификацию объектов нежилой недвижимости по признаку функционального назначения с детализацией видов деятельности и характеристикой объекта рынка. Предлагаемая система идентификации по видам деятельности наиболее маштабных субъектов рынка представлена на рис.11.

В качестве одной из наиболее важных задач должна стать работа с проблемными представителями малого бизнеса: это предприятия в стадии банкротства, недобросовестные арендаторы, предприятия - должники по арендной плате. При проведении мониторинга договоров аренды в целях контроля использования нежилого фонда г. Москвы необходимо учитывать объективнее причины несвоевременного поступления арендных платежей. В условиях мирового финансового кризиса проблема непоступления денежных средств от арендаторов может быть связана с задержкой платежей по вине банка. Эти обстоятельства должны учитываться при работе с данной категорией арендаторов без применения немедленных мер выселения из арендованных объектов нежилой недвижимости.

В целях сокращения административных барьеров при осуществлении предпринимательской деятельности на территории г. Москвы в 2009 году Мэром Москвы введён запрет на проведение госконтроля малого и среднего бизнеса, а также усложнён процесс внеплановых проверок юридических лиц. Положения указа распространяются на органы исполнительной власти города Москвы и подведомственные им организаций, уполномоченные на проведение государственного контроля перечисленные в приложении к данному указу. Отныне проверки могут осуществляться только после согласования о необходимости данной процедуры с органом прокуратуры г.Москвы. Данное решение вызвало противоречивые отклики как со стороны городского правительства так и со стороны общественности.

С одной стороны, малый бизнес получил большую автономию на осуществление своей деятельности. Отныне внеплановые проверки со стороны многочисленных государственных структур, таких как Департамента имущества города Москвы, Департамента потребительского рынка и услуг г.Москвы, Департамента продовольственных ресурсов г.Москвы и др. не будут беспокоить арендаторов по мелочам, отнимая немало времени и нервов.

C другой стороны, данный указ лишает возможности госструктуры, в том числе и Департамент имущества г.Москвы, контролировать процесс использования объектов нежилого фонда города. Имеют место случаи, когда арендатор под прикрытием этого документа незаконно передаёт объекты нежилой недвижимости в субаренду или размещает на территории объекта другие малые организации.

Указ главы столичной администрации также протеворечит статье 40 закона «О защите прав потребителей». По заявлению Общества защиты прав потребителей «Общественный контроль» подобная мера нарушает права потребителей на защиту со стороны органов государственной власти, снижая степень защиты потребителей. Если раньше для проведения внеплановой проверки нужно было заявление от потребителя и постановление или акт от соответствующего органа, то теперь необходима санкция прокуратуры. Соответственно вся процедура будет растянута во времени. И нет гарантии, что прокуратура будет готова работать по распоряжению Мэра г. Москвы достаточно оперативно. Поэтому недостаточно детализированное распоряжение является неуместной мерой во время нестабильной экономической ситуации, которая весьма сильно отражается и на московском бизнесе и на населении в целом.

В данной ситуации для обеспечения законности и непротиворечивости интересов города и малых предприятий бизнеса необходимо чтобы обе эти структуры работали в координации друг с другом. Результат данного сотрудничества зависит от согласования этих интересов, общее направление которых должно обеспечить достижение главной цели её реализации - роста качества (экономической и социальной эффективности) услуг в сфере арендных отношений. Поэтому для решения возникших противоречий (после введения в действие Указа № 8) необходимо оценить возможные последствия данного документа для государственных и общественных организаций и выработать нормы контроля, которые бы устраивали и госорганы и малые предприятия. В целях укрепления партнерства между данными структурами наиболее рационально было бы организовать единую фундаментальную проверку из представителей разных государственных структур по определённому графику. Проведение подобных мероприятий способствовало8 бы повышению качества и уровня мониторинга, а также вовлечению в процесс контроля интересов обеих сторон.

3.3 Основные направления совершенствования управления нежилым фондом города Москвы

- продажей нежилых помещений;

- передачей нежилых помещений в оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование;

- передачей объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерных обществ;

- передачей объектов под снос, капитальный ремонт и реконструкцию;

- учетом в казне города Москвы объектов, введенных в эксплуатацию после нового строительства, капитального ремонта, реконструкции;

- учетом в казне города Москвы объектов, передаваемых городу, в результате разграничения собственности между Российской Федерацией и субъектами РФ.

Применительно к аренде объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, особое значение приобретает согласованное распределение на подлежащие приватизации и продажи, с одной стороны, и аренде - с другой. Не менее важно разделение нежилых объектов городской собственности на арендуемые, передаваемые в хозяйственное ведение и оперативное управление, безвозмездное пользование. Первым шагом к решению данной проблемы являются принятые недавно Правительством Москвы постановления №1140-ПП от 16.12.2008 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ ВО ВЛАДЕНИЕ И (ИЛИ) В ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ОРГАНИЗАЦИЯМ, ОБРАЗУЮЩИМ ИНФРАСТРУКТУРУ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА» и №315-ПП от 14.04.2009 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ВЕДЕНИЯ ПЕРЕЧНЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ ВО ВЛАДЕНИЕ И (ИЛИ) В ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА И ОРГАНИЗАЦИЯМ, ОБРАЗУЮЩИМ ИНФРАСТРУКТУРУ ПОДДЕРЖКИ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА», ответственным исполнителем по которым является автор.

Наличие подобного рода согласованности позволило бы определять величину и структуру площадей нежилых помещений, сдаваемых городом в аренду, не на основе существующего балансового подхода, а исходя из активной политики городских властей, с учетом экономической и социальной эффективности использования всего имущественного комплекса недвижимости.

Для решения обозначенной проблемы необходимо достичь согласованности решений и действий перечисленных выше направлений распоряжения недвижимым имуществом.

По мнению автора, каждое из перечисленных направлений принятия управленческих решений по распоряжению объектами может и должно носить планомерный характер. Все планируемые мероприятия с объектами должны находить отражение в единой базе данных учета объектов нежилого фонда города. В настоящий момент перспективное планирование управлением нежилыми объектами отсутствует. Мероприятия с объектами, сдаваемыми в аренду, становятся известны планирующему подразделению и вносятся в базу данных постфактум и не находят отражения при формировании прогнозных показателей бюджета города Москвы.

Анализ показал, что в период 2002-2004 годов фактические поступления в бюджет города арендой платы были значительно ниже запланированных объемов. В указанный период вводилась в действие новая Методика расчета арендной платы, основанная на применении рыночной стоимости объектов. По нашему мнению, основной причиной явилось то, что при формировании прогноза доходов, основанного чисто на статистических данных о размерах начислений арендной платы и фактических ее поступлениях, то есть от достигнутых результатов, не были приняты в расчет социально-экономические факторы. Единовременный ввод в действие новой Методики расчета арендной платы привел к резкому (в разы) повышению ставок арендной платы, которые хотя и оставались значительно ниже рыночных, привел к оправданному возмущению арендаторов, к массовым неплатежам, росту задолженности, необходимости применять ограничения роста к ставкам арендной платы, вносить изменения в Методику расчета, но при этом, корректировки прогноза доходов от аренды нежилых помещений не были произведены.

Как видно из схемы, принятие решений Правительством Москвы по тому или иному направлению распоряжения объектами происходит на основании данных учета объектов нежилого фонда, результатов мониторинга рынка нежилой недвижимости, анализа макроэкономических показателей и социально-экономического состояния. Принятые решения по распоряжению объектами находят свое отражение в базе данных. В соответствии с принятыми решениями с учетом прогноза состояния рынка нежилой недвижимости и прогноза социально-экономического развития формируется прогноз доходов от управления объектами нежилого фонда города. На основании произведенных расчетов происходит корректировка параметров принятых решений в целях достижения показателей социально-экономического развития.

По нашему мнению, создание такой комплексной системы позволит повысить достоверность и обоснованность прогноза доходов бюджета города Москвы и обеспечит точность планирования указанных доходов, позволит определять направления политики Правительства Москвы в области арендного ценообразования и предоставления льгот по оплате аренды, обеспечит согласованность действий различных структурных подразделений, осуществляющих принятие решений по распоряжению недвижимыми объектами, находящимися в собственности города Москвы.

В этих целях необходимо обеспечить:

1. Ввод в базу данных учета объектов нежилого фонда города разрабатываемых управленческих решений по распоряжению нежилыми помещениями;

2. Автоматизированное сопряжение результатов мониторинга рынка нежилой недвижимости города и массовой оценки с объектами, учтенными в базе данных;

3. На основе мониторинга макроэкономических показателей и социально-экономического состояния города определить наиболее значимые факторы, влияющие на сбор арендной платы и необходимости предоставления льгот тем или иным категориям арендаторов;

4. Создать автоматизированную систему прогнозирования доходов от управления недвижимым имуществом города.

Следующей проблемой управления арендной нежилых помещений является, то, что территориальными органами исполнительной власти города Москвы не обеспечивается выполнение программы обновления нежилого фонда, сдаваемого в аренду, и вовлечения в хозяйственный оборот дополнительных площадей. Указанные задачи должны решаться программой реновации нежилых помещений города Москвы. Программа реновации предусматривает не только реконструкцию помещений, но и возмещение их выбытия посредством нового строительства бизнес центров, офисов, в которых городу будет принадлежать часть помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Кроме того, объекты, вводимые в хозяйственный оборот по программе реновации, предполагается сдавать в аренду через аукционы по определению стоимости аренды, что должно увеличивать доходы бюджета.