Правове регулювання проведення земельних торгів

Міністерство освіти та науки України

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

Кафедра екологічного права

Курсова робота на тему

«Правове регулювання проведення земельних торгів»

Виконав

Студент 7 ф, V курсу, 1 групи

Стерницький Ю. В

Перевірив Размєтаєв

Вступ

В умовах сучасних ринкових відносин використання торгів як способу укладення договорів за участю суб'єктів господарювання зумовлене існуванням конкуренції та необхідністю вибору найбільш вигідних умов для вступу в господарські відносини, потребою економії коштів. Разом з тим на сьогодні існує декілька видів торгів, що відрізняються за характеристиками, умовами, наслідками тощо. Аналіз нормативно-правових актів, що регулюють конкурентні способи укладання договорів, наукової літератури та правозастосовчої діяльності, свідчить про відсутність системного підходу до правового регулювання однорідних відносин в сфері торгів. Серед авторів, які тією чи іншою мірою торкалися даної проблематики в своїх працях, бажано відмітити О.А. Беляневич, М.І.Брагинського, О.М. Вінник, О.П. Віхрова та інших, проте низка питань щодо видів торгів потребує подальшого вивчення.

Цінність землі, її важливість для розвитку людства в цілому зумовили той факт, що земля є предметом правового регулювання багатьох галузей права, основою з яких є, безперечно, земельне право. Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об'єктом, який вже існує і не створюється людством.

Земельний кодекс України - основний нормативний акт у сфері земельних відносин. Його завданням є регулювання цих відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Принципова позиція земельного законодавства щодо продажу ділянок державної та комунальної власності (в тому числі суб'єктам підприємницької діяльності під забудову) полягає в тому, що такий продаж має відбуватися виключно на конкурентних засадах, тобто за процедурою земельних торгів. Єдиний випадок, коли закон прямо вимагає не проводити торги, це викуп земельних ділянок під об'єктами нерухомості власниками цих об'єктів (ч. 2 ст. 127 та ст. 134 Земельного кодексу України).

Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Юридична особа, зацікавленна в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності (ст.123 ЗКУ), звертається з відповідним клопотанням до відповідної ради або адміністрації. Клопотання розглядається у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним та іншими органами, радами або адміністраціями, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, приймають рішення про надання земельної ділянки. Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконачої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку.

Продаж земельних ділянок

Земельна ділянка може бути виставлена на продаж(ст.127 ЗКУ). Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Продаж земельних ділянок державної або комунальної власності може також здійснюватись іноземним державам, іноземним юридичним особам (ст.129 ЗКУ). Продаж земельних ділянок іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України та допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги ст.135 ЗКУ). Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Форма проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись за рішенням суду.

Землі с/г призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам і іноземним державам. Згідно з ст.23 ЗКУ визначена пріоритетність земель с/г призначення. Тобто землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для с/г використання. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'зку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язяних з веденням с/г виробництва, надаються переважно нес/г угіддя або с/г угіддя гіршої якості. Лінії електропередач і зв'зку та інші комунікації проводяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.

Конкурентні способи продажу земельних ділянок

Протягом останніх двох років обсяги продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно зросли по всій Україні. Кількість підприємств, які викупили земельні ділянки під об'єктами нерухомості, становить майже 12 тисяч, і ця цифра постійно збільшується. Кожного робочого дня в Україні власниками землі стають 19-20 підприємств та приватних підприємців, які отримують державні акти на право власності на придбані земельні ділянки. В переважній більшості населених пунктів України відчутно збільшився попит на вільні земельні ділянки, про що свідчить стрімке зростання кількості новозбудованих об'єктів комерційного та громадського призначення. У зв'язку з цим особливого значення набуває питання ефективності розпорядження вільними земельними ресурсами, що перебувають у віданні місцевих територіальних громад. У кожному населеному пункті такі ресурси обмежені і по мірі їх освоєння та забудови територія вільних земель поступово зменшується. Тому в інтересах кожної місцевої ради - раціонально використовувати такий ресурс для забезпечення соціально-економічного розвитку місцевої громади.

Як свідчить світовий досвід, максимально вигідний результат за таких умов досягається при застосуванні конкурентних способів продажу. Відповідно до чинного Земельного кодексу України, земельні ділянки державної та комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Натомість, в переважній більшості випадків місцеві ради продовжують надавати такі землі в користування і вже після завершення будівництва, у разі звернення з боку власника об'єкта, розглядають питання про продаж такої земельної ділянки землекористувачу.

Запровадження конкурентних способів продажу вільних земельних ділянок має безперечні переваги для місцевої громади, оскільки успішно проведені земельні аукціони є ефективним засобом для суттєвого збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Як свідчить практика, за наявності конкуренції між покупцями, ціна продажу ділянки з аукціону перевищує стартову у кілька разів. І що особливо слід підкреслити, готовність місцевої ради до запровадження земельних аукціонів свідчить, в першу чергу, про відкритість та прозорість діяльності місцевої влади, що завжди позитивно сприймається потенційними інвесторами і значно підвищує рейтинг інвестиційної привабливості міста.

Придбання землі у власність на аукціоні вигідне і підприємцям, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати кілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у користування, а згодом - для придбання її у власність.

Слід визнати, що наявність цілого ряду проблем загального характеру (неврегульованість деяких норм законодавства, невизначеність процедури, відсутність спеціалістів та досвіду) не дозволяють в нинішніх умовах більшості рад проводити земельні аукціони на регулярній основі. Крім того, в багатьох містах ініціатива запровадження продажу земельних ділянок на конкурентних засадах зустрічає явний або прихований супротив. Очевидно, що певні сили не зацікавлені у відкритому та прозорому механізмі розподілу земельних ресурсів населених пунктів. І тим більшої поваги і наслідування заслуговують ті міста, які за таких умов активно впроваджують конкурентні способи продажу земельних ділянок.

Якщо до прийняття нового Земельного кодексу випадки проведення земельних аукціонів були поодинокими (на увагу заслуговують хіба що аукціони у містах Львів та Трускавець), то саме з кінця 2001 року спостерігається певна активізація продажів землі з аукціону.

Після прийняття Земельного кодексу України за період з.2002 р. по.2003 р., за даними Проекту, в Україні було успішно проведено 47 аукціонів у вісімнадцяти населених пунктах одинадцяти областей України (Волинська, Житомирська, Закарпатська, Івано-Франківська, Луганська, Львівська, Полтавська, Рівненська, Сумська, Хмельницька, Чернівецька та м. Київ). На цих аукціонах було продано 127 земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею 33 га на загальну суму 24 млн. грн. (сумарна стартова ціна - 16 млн. грн.).

На двадцяти трьох аукціонах було продано по одній ділянці, на двадцяти від двох до п'яти, на трьох - від шести до десяти, на одному - більше десяти (дев'ятнадцять ділянок).

Крім м. Києва, земельні аукціони в цей період відбулися у чотирьох обласних центрах, дев'яти райцентрах та чотирьох сільських населених пунктах.

У шести населених пунктах було проведено по одному аукціону, ще в шести - від двох до п'яти аукціонів, і лише в двох містах аукціони відбувались регулярно (проведено шість та десять аукціонів).

Очевидно, що в силу об'єктивних причин (обмежена пропозиція та підвищений рівень попиту), найбільш перспективними є земельні торги в обласних центрах та інших великих містах, що відображається у більшій кількості конкурентних заявок, і, як результат, вищому рівні цін на землю. Разом з тим, результати деяких аукціонів, проведених у невеликих населених пунктах, свідчать про те, що вміло організований і вдало проведений аукціон може забезпечити досить успішний результат, який іноді перевищує будь-які сподівання. Найбільш яскравим прикладом став аукціон, проведений в одному із селищ Рівненської області. За три земельні ділянки загальною площею 450 кв. м в результаті торгів місцева рада отримала 47,6 тис. грн.

Правове регулювання земельних торгів

Норма ст. 134 ЗК України закріплює принцип обов'язковості продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, якщо земельна ділянка призначається під забудову і відчужується у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Обов'язковість продажу земельних ділянок на земельних торгах означає, що зазначені земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу чи передані безоплатно у власність суб'єктами підприємницької діяльності

Відповідно до цієї статті ЗК України об'єктом купівлі-продажу є земельні ділянки, призначені під забудову, що має бути здійснена суб'єктами підприємницької діяльності. Це означає, що такі земельні ділянки мають бути вільними від капітальних будівель і споруд. Перелік таких земельних ділянок, що призначаються для продажу, мають визначати місцеві органи державної влади та сільські, селищні, міські ради.

Покупцями земельних ділянок, призначених для продажу під забудову, із земель державної та комунальної власності можуть бути лише юридичні особи, в тому числі іноземні та громадяни -- суб'єкти підприємницької діяльності. Фізичні особи, які не зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, не можуть брати участь у земельних торгах і набувати у власність земельні ділянки під забудову.

Земельні торги -- це врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельний кодекс України визначає дві правові форми земельних торгів, а саме -- земельний аукціон та земельний конкурс.

Визначення понять земельного аукціону та земельного конкурсу у чинному законодавстві не дається. На основі аналізу інших статей ЗК України можна дати юридичне визначення поняття земельного аукціону як правової форми земельних торгів.

Земельний аукціон -- врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний конкурс -- врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Уперше в Україні земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди були проведені у 1994--1995 роках у Xаркові, Львові, Одесі, Чернігові. Перший міжнародний земельний конкурс (тендер) було організовано в Одесі. Земельні аукціони і конкурси відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно- командної до ринкової економіки. Земельні торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринкової економіки, дозволяють залучати інвестиції у розвиток територій, організувати нові робочі місця. Крім того, земельні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує порядок надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створюють можливості для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі, Земельні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Форма проведення земельних торгів визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись у порядку виконання судових рішень в частині звернення стягнення на земельну ділянку (див. коментар до ст. 139 ЗК України).

Проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок державної та комунальної власності у власність суб'єктів підприємницької діяльності для забудови складається з декількох етапів, кожний з яких включає в себе організаційно-правові інформаційні заходи, пов'язані з вибором і підготовкою земельних ділянок для продажу на земельному аукціоні чи конкурсі, проведенням рекламної кампанії, підготовкою і прийняттям рішень органів державної влади та місцевого самоврядування щодо проведення земельних торгів, підготовкою і затвердженням локальних нормативно-правових актів щодо порядку проведення земельних торгів, проведенням земельних торгів та оформленням їх результатів.

Основними етапами проведення земельних торгів є: підготовка земельних ділянок до продажу на земельному аукціоні чи конкурсі; проведення земельних торгів; оформлення права на земельні ділянки.

Підготовка земельних торгів передбачає формування переліку земельних ділянок, які виносяться на аукціон (конкурс), публікація інформаційного повідомлення про проведення земельного аукціону чи конкурсу, подання заяв на участь в аукціоні (конкурсі) та укладання угод про умови участі в аукціоні (конкурсі) суб'єктами підприємницької діяльності. На етапі підготовки до проведення земельних торгів можуть прийматися рішення органів державної влади та місцевого самоврядування про затвердження відповідних положень щодо порядку проведення земельних аукціонів чи тендерів. Для забезпечення організованого проведення земельних торгів та з метою запобігання порушенням чинного законодавства на етапі підготовки земельних аукціонів конкурсів рішенням сільської, селищної, міської ради можуть створюватися комісії з питань земельних торгів, повноваження яких закріплюються у конкретних рішеннях проведення земельного аукціону чи конкурсу, або у відповідних положеннях.

Формування переліку земельних ділянок мають здійснювати управління (відділи) земельних ресурсів разом з місцевими органами архітектури і містобудування, які передають свої пропозиції на розгляд сільської, селищної, міської ради, місцевої державної адміністрації. До затвердження переліку земельних ділянок має бути проведено попереднє погодження місця розташування об'єкта з визначенням містобудівних, екологічних, санітарних та інших вимог до використання земельної ділянки, що підлягає продажу на земельних торгах. Крім того, земельні ділянки можуть бути виставлені на земельні торги лише після того, як будуть визначені межі таких ділянок в натурі (на місцевості) та закріплені межовими знаками, а також виготовлений технічний паспорт земельної ділянки. Зміст, форма та порядок підготовки технічного паспорта мають бути закріплені у Положенні про технічний паспорт, що затверджується постановою Кабінету Міністрів України. Підготовку технічного паспорта земельної ділян для продажу на земельних торгах здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. При цьому зазначені органи визначають розмір земельної ділянки, її цільове призначення, місце розташування, природний і господарський стан, проводять грошову оцінку земельної ділянки, а також визначають її стартову ціну. В технічному паспорті зазначається форма власності, у якій перебуває земельна ділянка, -- державна чи комунальна. Підготовка технічного паспорта земельної ділянки виключає необхідність підготовки проекту її віІдведення, оскільки зміст технічного паспорта містить підготовку і оформлення всіх документів, необхідних для проекту відведення земельної ділянки. Технічний паспорт на кожну земельну ділянку підлягає затвердженню відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування, уповноваженим приймати рішення про відчуження земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності.

Земельний кодекс України передбачає, що організаторами торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати продаж земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, а також державний виконавець у разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку. При цьому варто зазначити, що організатори земельних торгів самі не проводять земельні аукціони чи конкурси. Згідно з п. З ст. 13 ЗК України безпосередньо проведення земельних торгів мають здійснювати юридичні особи, які мають дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів. Як правило, земельні торги відбуваються на біржах. Правовою підставою для проведення земельних торгів є договір, що укладається між організатором аукціону чи конкурсу і уповноваженою юридичною особою.

Відповідно до умов укладеного договору про проведення земельних торгів організатор аукціону (тендеру) чи уповновноважена юридична особа зобов'язані не пізніше ЗО днів до дати проведення земельних торгів опублікувати у пресі офіційну інформацію про те, які земельні ділянки виставляються на торги, а також розмістити на кожній земельній ділянці рекламні щити з офіційною інформацією про те, що дані земельні ділянки підлягають продажу на земельному аукціоні чи виставляються на конкурс. За своїм змістом офіційна інформація має містити відомості про розмір, цільове призначення земельної ділянки, її стартову ціну, місце і час проведення торгів, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки. Офіційна інформація може містити суму застави, що вноситься кожним учасником земельних торгів. З моменту опублікування повідомлення організатор земельних торгів надає можливість особам, які бажають взяти участь у аукціоні (конкурсі), придбати за встановленою ціною інформаційний пакет учасника аукціону (конкурсу), складовою частиною якого може бути технічний паспорт земельної ділянки.

Організатор має право відмовитися від проведення торгів не пізніше 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із значенням причини скасування.

Порядок проведення земельних торгів визначається законом, що має бути прийнятий Верховною Радою України. До прийняття такого закону органи державної влади та місцевого самоврядування вправі приймати свої положення чи інші локальні нормативно-правові акти, у яких визначати умови участі в земельному аукціоні чи конкурсі, а також порядок проведення земельних торгів. Законність таких рішень базується на законах України «Про місцеве самоврядування» та «Про місцеві державні адміністрації».

Норма цієї статті ЗК України закріплює правові підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Аналіз змісту цієї статті дозволяє стверджувати, що зазначені підстави мають бути застосовані до такої форми земельних торгів, як земельні аукціони, оскільки проведення земельних конкурсів здійснюється на дещо інших засадах, ніж земельні укціони. Це стосується, зокрема, кількості учасників конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визначення того чи іншого суб'єкта підприємницької діяльності переможцем конкурсу. Винятком є така підстава, як відсутність покупців (учасників) конкурсу чи аукціону, тобто коли на конкурс чи аукціон не поступило жодної заявки.

Як правило, земельні аукціони проводяться тоді, коли є три учасники аукціону, що подали заявки на участь у торгах, підписали угоду про умови участі, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, а також виконали інші вимоги, передбачені правилами проведення такої форми земельних торгів. Організатори аукціону можуть приймати рішення про проведення земельних торгів і з двома учасниками. У випадку, коли до участі у земельному аукціоні зареєструвався лише один учасник, земельні торги визнаються за рішенням організатора аукціону такими, що не відбулися. Даний Кодекс закріплює норму, відповідно до якої земельні ділянки на земельних аукціонах не можуть бути придбані за початковою (стартовою) ціною. Якщо жоден із зареєстрованих учасників аукціону після оголошення ліцитатором початкової ціни не запропонував ціну вищу, ніж стартова ціна земельної ділянки, то земельна ділянка (земельний лот) знімається з торгів, а самі торги по цій земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. У разі, коли переможець земельних торгів не сплатив у встановлений термін належну суму за придбану земельну ділянку, земельні торги також визнаються організатором аукціону такими, що не відбулися. У разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів із рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

Однією з підстав припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб є звернення стягнення на земельну ділянку за рішенням суду. В разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, остання підлягає відчуженню шляхом проведення земельних торгів. Основною формою земельних торгів у таких випадках є аукціон. Підготовка і організація проведення земельного аукціону з продажу земельних ділянок у порядку виконання судових рішень має здійснюватися відповідно до вимог чинного ЗК України, а також Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. Згідно зі ст. 62 зазначеного Закону звернення стягнення на земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому насамперед провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові. У разі звернення стягнення на земельну ділянку державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує нотаріальний орган, чи не знаходиться це майно під арештом. Після одержання документального підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису і оцінки їх вартості на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцем знаходження майна вимогу про реєстрацію даного факту. Про накладення арешту на будинок чи інше нерухоме майно, заставлене третім особам, державний виконавець невідкладно повідомляє цих осіб. Реалізація належних боржникові земельної ділянки та іншого нерухомого майна провадиться відповідно до закону шляхом продажу з прилюдних торгів.

Відповідно до ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження» прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою.

Спеціалізовані організації проводять прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ціна майна, що виставляється на торги. До заявки додаються: копія виконавчого документа; копія акта арешту майна; документи, що характеризують об'єкт нерухомості; копії документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою чи право власності на неї у разі продажу окремо розташованої будівлі.

У разі продажу об'єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) органу місцевого самоврядування на будівництво.

Прилюдні торги повинні бути проведені у двомісячний строк із дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.

Окремі проблеми правового регулювання земельних аукціонів

Земельні аукціони відбуваються сьогодні в умовах недостатнього або відсутнього правового регулювання. Це фактично означає, що інвестори, місцеві чиновники та місцеві громади несуть додатковий ризик, пов'язаний із можливістю перегляду результатів торгів, застосуванням юридичної відповідальності та погіршенням інвестиційного клімату. В даній індивідуальній роботі зупинюсь лише на деяких аспектах сучасного та перспективного регулювання земельних аукціонів.

Верховною Радою України мав бути ухвалений спеціальний закон, який би визначив порядок проведення земельних торгів. Обов'язок підготувати відповідний законопроект покладався на Кабінет Міністрів України - пунктом 4 Прикінцевих положень ЗКУ передбачено, що проекти законів, прийняття яких випливає з Кодексу, мають бути розроблені у шестимісячний строк. Це також означає, що без такого закону порядок торгів залишається невизначеним (невідомим). Фактично закони «Про ринок земель» та «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель» і сьогодні існують у вигляді проектів. Відсутність цього закону вже породила локальні норми, затверджені місцевими радами та державними адміністраціями. Тепер Україна вже не може забезпечити одноманітного правового регулювання інституту земельних торгів. Крім того, місцеві ради та державні адміністрації допустили перевищення власних повноважень, узурпувавши компетенцію Верховної Ради України. З такою фундаментальною проблемою земельних торгів як відсутність спеціального закону про них пов'язана інша проблема, яка має більш технічний характер.

Дозвіл на проведення земельних торгів

Згідно ч. 3 ст. 137 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Ліцензування такого виду діяльності як проведення земельних торгів передбачено і п. 58 ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності». На жаль, жоден з державних органів, включених до Переліку органів ліцензування, затвердженого постановою КМУ від 14 листопада 2000 року № 1698 (з наступними змінами і доповненнями), сьогодні не має повноважень видавати ліцензію на проведення земельних торгів. Дотепер торги проводив той, хто має право на аукціонну діяльність. Місцеві органи влади оголошували аукціон і укладали договори з відповідними особами. Але тепер постанова каже, що ці роботи мають бути обов'язково ліцензовані. Тобто місцеве самоврядування не може оголосити аукціон за колишньою схемою, треба залучати виконавця з ліцензією. Відповідно, ліцензійні умови цього виду діяльності також не затверджено. Це і не дивно - якщо діяльність неможливо здійснювати (закон, який її регламентує, відсутній), то й потреби її ліцензувати немає.

Наприкінці лютого 2008 року Держземагентство виставило на інтернет - сайті проект ліцензійних умов, де сказано, що право на одержання ліцензії має юридична особа з широкою розгалуженістю представництв - у трьох чвертях районів у кожній області. Таку структуру має Центр державного земельного кадастру. Жодних інших організацій із таким розгалуженням не існує. Легко здогадатися, хто виграє при видачі ліцензій.Але на сьогодні в Україні не існує жодної юридичної особи, яка б мала право проводити земельні торги. Існують певні проблеми й з допущенням зацікавлених осіб до участі у земельних торгах.

Як відомо, земельне законодавство України дозволяє певну дискримінацію за ознакою громадянства (країни заснування юридичної особи або країни походження засновників). За загальним правилом, у земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України (ч. 2 ст. 135 ЗКУ).Перелік осіб, які можуть бути покупцями, визначений Земельним кодексом України. По суті, це особи, які згідно з законом можуть володіти земельними ділянками. Крім того, Кодекс визначає, для яких саме цілей, у яких випадках та за якою процедурою фізичні та юридичні особи можуть стати покупцями ділянок. Згідно закону, володіти ділянками та відповідно бути їх покупцями, мають право бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава Україна, іноземні держави.

Найбільш проблемною є участь у земельних торгах підприємств з іноземними інвестиціями та іноземних компаній. Згідно закону, такі юридичні особи мають право придбати земельні ділянки несільськогосподарського призначення за погодженням з КМУ. Відповідно, без такого погодження їх не можна розглядати як таких, що мають право бути покупцем земельних ділянок. Чинна редакція Земельного кодексу України не пропонує рішення для цієї проблеми (або пропонує вкрай недосконале - за загальним правилом, зацікавлена у придбанні земельної ділянки іноземна юридична особа подає клопотання до відповідної місцевої ради або місцевої державної адміністрації). Клопотання розглядається по суті після отримання погодження Кабінету Міністрів України (ч. 6 ст. 129 ЗКУ). За наявною практикою, КМУ розглядає такі клопотання роками). Актуальність правової проблематики земельних торгів на даному моменті не вичерпується. Спільні зусилля органів влади все ж таки мають забезпечити формування в країні повноцінного, прозорого, ефективного та конкурентного земельного ринку.

Досвід проведення земельних торгів в Україні

Наразі продаж земельних ділянок, а також прав оренди на них через аукціони практикується в Україні вже давно. Перший земельний аукціон відбувся в Харкові 21 січня 1994 р. Тоді було реалізоване право оренди на земельну ділянку з об'єктом незавершеного будівництва. Новий орендар дістав право 50 років розпоряджатися ділянкою, з перспективою продовження оренди ще на 50 років.

У харків'ян відразу ж з'явилися послідовники. Земельні торги стали проводитися повсюди, ось тільки єдиних загальнодержавних правил їх проведення не було. Місцеві держадміністрації і органи місцевого самоврядування - розпорядники земельних ділянок комунальної і державної власності - готували й затверджували автономні правила проведення земельних торгів. Кожен на свій розсуд формував лоти, визначав їх стартову ціну і под. Не можна сказати, що місцева влада діяла в неправовому полі: в цьому випадку підмогою для них були Закони України «Про місцеве самоврядування» і «Про місцеві державні адміністрації». Але все ж таки відсутність нормативно-правових актів, що встановлюють для всіх єдині правила гри, давала право будь-якому учаснику, незгідному з результатами аукціону, оскаржити їх у суді і визнати торги недійсними.

Коли земля з простого об'єкта торгів стала об'єктом національної безпеки, необхідність закріпити на законодавчому рівні єдині правила аукціонів стала ще більш актуальною. За рекордно короткий термін Державний комітет України із земельних ресурсів (головний державний орган, що відає земельними питаннями) видав на гору проект Порядку проведення аукціонів. Щоправда, спочатку він носив назву тимчасового. Але, очевидно, розсудивши, що не буває нічого більш постійного, аніж тимчасове, Кабмін трансформував його на просто Порядок, прибравши прикметник «тимчасовий». Пройшовши узгодження в усіх міністерствах і відомствах, 22 лютого 2008 р. Порядок був затверджений Кабінетом Міністрів.

Здавалося, представники місцевої влади повинні були зітхнути з полегшенням: до прийняття цього документа негласно були припинені всі операції із землею, що негативно позначилося на соціально-економічному розвитку регіонів. Але замість схвалення на місцях, до дому на Банківській потяглася низка скаржників: регіональні урядовці, домігшись аудієнції у президента, прохали скасувати ряд нововведень, якими місцеве самоврядування усувалося від проведення аукціонів, а організацію торгів було покладено на територіальні підрозділи Держкомітету із земельних ресурсів. 7 квітня, в день Благовіщення, Президент підписав Указ про припинення дії постанови Кабміну №90 «Деякі питання проведення земельних аукціонів». «Ні Конституцією України, ні іншими законодавчими актами повноважень, що стосуються затвердження порядку проведення земельних аукціонів із продажу земельних ділянок, Кабінетові Міністрів України не дано», - виніс свій вердикт гарант Конституції.

Від продажу землі у 2008 році харків'яни виручили 133 млн гривень

Харківська міська рада в 2008 році від продажу землі (станом на початок грудня) виручила 133 млн 261 тис. 639 грн. До міського бюджету вже надійшло 119 млн 935 тис. 475 грн при річному плані 106 млн грн. Виконання плану становить 113,15%. На аукціоні, що відбувся в лютому 2008 року, було реалізовано 9 земельних ділянок загальною площею 7,18 га на 56 млн 850 тис. 500 грн. Усі покупці отримали держакти на право власності на земельні ділянки. Крім продажів на аукціонах, земельні ділянки продавалися разом з об'єктами нерухомості. Було продано 15 ділянок загальною площею 43,85 га на 76 млн 411 тис. 139 грн.

Взагалі, з початку 2008 року до міського бюджету надійшло 159,3 млн грн. орендної плати за землю, що на 43,7 млн грн. більше, ніж у 2007 році. За попередніми прогнозами обсяг зібраної орендної плати за весь 2008 рік становитиме 172,7 млн грн, що дорівнює річному плану збору.

Порядок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Харкові, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, затверджений 30 квітня 2003 року рішенням 13-ї сесії Харківської міської ради 4 скликання.

Для впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова були ухвалені рішення 19-ї сесії Харківської міськради 5 скликання від 27 лютого 2008 року "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р." та "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при оформленні договорів оренди землі в м. Харкові".

Формування ціни на земельні ділянки

Найбільш активно на аукціонах здійснювався продаж земельних ділянок, призначених для житлового будівництва (або змішаного використання - будівництво житла та об'єктів соціального та побутового призначення) та розміщення комерційних об'єктів. Частка таких ділянок становить відповідно 53% та 39% від їх загальної кількості. Лише 5% проданих ділянок призначені для будівництва виробничих об'єктів та 3% - землі автотехобслуговування. Варто відзначити, що ці цифри відображають сучасні тенденції на ринку нежитлової нерухомості: найбільшим попитом сьогодні користуються об'єкти комерційного використання.

Із загальної кількості проданих ділянок, більше половини (53%) становили земельні ділянки площею від 501 до 1500 кв.м, тобто ті, які є оптимальними для розташування житла або середніх за розміром об'єктів комерційного призначення. Відповідно, земельні ділянки площею понад 1500 кв. м. становлять лише 13% від загальної кількості.

З огляду на те, що з аукціонів продавалися переважно невеликі за розміром ділянки, відповідно ціна продажу більшості ділянок склала менше 5 тис. грн. (32%); чверть ділянок була продана за суму від 10 до 50 тис. грн. кожна.

На особливу увагу заслуговує те, що дванадцять ділянок було продано за ціною, що перевищила 0,5 млн. грн., з них чотири ділянки продано за суму понад 1 млн. грн. кожна.

Мінімальна ціна продажу однієї ділянки склала 980 грн., максимальна - понад 9 млн. грн.

Основним чинником формування ціни продажу ділянки з аукціону є привабливість об'єкту торгів, і в даному випадку вигідність місцерозташування ділянки. Але крім того, у кожному конкретному випадку результат аукціону у великій мірі залежить також від рівня підготовки торгів, зокрема розповсюдження інформації про аукціон серед широкого кола потенційних учасників, що забезпечило б достатній рівень конкуренції.

В результаті проведених аукціонів переважну більшість ділянок (41%) було продано за ціною, що становила від 10 до 50 грн. за 1 кв. м. Відносно великий відсоток складають також об'єкти, ціна продажу яких склала від 251 до 500 грн./кв. м (11%), а також менше 5 грн./кв. м. (19%).

У п'яти випадках земельні ділянки було продано по ціні, що перевищила 1000 грн./кв. м.

Мінімальна ціна продажу ділянки була зафіксована на рівні 1,44 грн./кв. м, максимальна - 1747 грн. кв. м.

Варто зауважити, що з огляду на різний рівень організації та проведення аукціонів у різних містах, а також різний ступінь привабливості об'єктів, що пропонувалися до продажу, робити детальні висновки щодо рівня цін на земельні ділянки у різних населених пунктах на основі результатів проведених аукціонів є досить проблематичним. Відслідкування певних закономірностей щодо рівня цін можливо за умови регулярного проведення земельних торгів, сьогодні ж, за відносно невеликої кількості проведених аукціонів, ці результати є в певній мірі випадковими.

Особливо слід підкреслити недоречність порівняння цін продажу землі з аукціону та цін викупу земельних ділянок землекористувачами.

Загалом, ціни продажу ділянок з аукціону є на порядок вищими, ніж при викупі, і це є цілком закономірним. Адже підвищення ціни в процесі торгів досягається за рахунок конкуренції між претендентами на об'єкт продажу і переможцем стає той, хто запропонує найвищу ціну. У випадку ж викупу земельної ділянки під об'єктом нерухомості єдиним претендентом на ділянку є власник цієї нерухомості, і конкуренція тут по суті неможлива. І це не може не відобразитися на формуванні ціни продажу такої землі, і тому рівень цін у процесі приватизації - інший. Якщо ж спробувати адміністративними методами перенести рівень цін продажу земельних ділянок з аукціону на формування вартості землі під об'єктами нерухомості, поза всяким сумнівом, це призведе до відмови підприємця приватизовувати землю на таких умовах, так як це буде для нього невмотивованим та абсолютно невигідним з економічної та фінансової точки зору. І результатом таких дій може стати повне призупинення процесу приватизації земель підприємствами, що матиме вкрай негативні наслідки для місцевих бюджетів та процесу реформування земельних відносин на території такого населеного пункту.

Варто також наголосити, що проведення земельного аукціону не має бути самоціллю для місцевої ради. Максимальний ефект може бути досягнутий за умови використання земельних торгів в якості основного способу розпорядження вільними земельними ділянками, тобто всі вільні земельні ділянки, призначені для здійснення підприємницької діяльності, мають продаватися на конкурентних засадах.

Зважаючи на важливість питання продажу земельних ділянок з аукціону, несільськогосподарський компонент проекту визначив цей напрямок як один із пріоритетних у своїй діяльності.

Свого часу саме в рамках Проекту було розроблено типове Положення про порядок проведення земельних аукціонів, відповідно до якого місцеві ради можуть здійснювати продажі земельних ділянок на конкурентних засадах. У минулому році Проектом було підготовлено та розповсюджено Практичний посібник з проведення земельного аукціону. У жовтні минулого року Проектом також було організовано та проведено міжнародний навчальний семінар з питань організації та проведення земельних аукціонів, у якому взяли участь представники місцевих рад, органів земельних ресурсів та землевпорядних підприємств. Проект і зараз продовжує надавати інформаційну, методичну та практичну допомогу органам місцевої влади та місцевого самоврядування, зацікавленим в організації та проведенні земельних аукціонів.

Безсумнівно, сьогодні в Україні існує велика перспектива для успішного запровадження та розвитку процесу продажу земель населених пунктів на конкурентних засадах, що, в свою чергу, призведе до більш активного формування ринку землі в Україні.

Єдина система обліку земель та їх потенційних покупців

Проект Закону України «Про ринок земель» встановлює основні засади здійснення відчуження земельних ділянок, надання їх в оренду та проведення земельних торгів (аукціонів). Останні відносини плануються більш детально регулюватися Законом «Про земельні торги», однак і цей закон досі лише у вигляді проекту. Стаття 8 Законопроекту передбачає можливість здійснення прогнозування ринку земель. Так, пропонується створити місцеві банки даних попиту і пропозиції на ринку земель; кожного року затверджувати обсяги продажу земель державної та комунальної власності, обсяги надходження коштів від продажу останніх до відповідних бюджетів та забезпечити публікацію відомостей про попит та пропозиції на земельні ділянки. Таким чином, Законопроект надає можливість створення єдиної бази даних, в якій буде міститись інформація про наявність земельної ділянки в тому чи іншому населеному пункті або покупця, який виявляє бажання купити земельну ділянку у відповідній місцевості. Така система дасть змогу будь-якому покупцю за короткий час підібрати собі земельну ділянку відповідно до своїх бажань і можливостей.

Як стало відомо, на сьогодні у Львові з метою підвищення ефективності управління землями міста в місцевому міськвиконкомі розпочали розробляти інформаційну Інтернет-систему, яка буде містити всі дані про земельні ділянки міста та про потенційних покупців таких ділянок. Як бачимо, норми Законопроекту почали використовувати ще до прийняття його як закону та набрання ним чинності. Також висловлюються думки про можливість створення інформаційно-кадастрової системи на противагу державній системі земельного кадастру, яка наразі застаріла. Доцільно було би повністю реформувати систему державного земельного кадастру, який би містив максимально можливу кількість інформації про землі України та був доступний не тільки нашим громадянам, а й іноземцям.

Таким чином ми зможемо привабити потенційних інвесторів, які зможуть на власні очі побачити картину, що склалася в базі українських земель, і зважити всі «за» і «проти».

Висновок

Не секрет, що сьогодні ринок землі формується хаотично і на ньому домінує спекуляція. Особливо це характерно для великих міст і приміської тридцятикілометрової зони. Схеми роботи примітивні і вкрай шкідливі для суспільства. Створюються десятки абсолютно "порожніх" підприємств, яким за певну винагороду передаються в оренду земельні ділянки, а далі шляхом продажу цих юридичних осіб відбувається продаж права оренди. Ця схема в окремих випадках дає змогу змінити цільове призначення і здійснити продаж без погодження з Кабінетом Міністрів. Тобто йдеться про порушення Земельного кодексу, оскільки нерезидент (у цьому випадку) купує корпоративні права.

З часу набуття чинності Земельним кодексом України в його розвиток розроблено і прийнято 30 законів, 30 постанов уряду та 35 наказів Держземагентства. Однак прийняті нормативно-правові акти ще не повною мірою вирішують питання регулювання земельних відносин і формування земельного ринку. Досі не прийнято розроблені Держземагентством проекти законів про спрощене набуття земельних ділянок, довгоочікувані закони "Про ринок земель" і "Про державний земельний кадастр", що призводить до негативних наслідків, втрати земельно-кадастрової інформації.

Таким чином, склалася ситуація, коли місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування - розпорядники земельних ділянок державної та комунальної власності, керуючись Законами України "Про місцеве самоврядування" та "Про місцеві державні адміністрації", власними нормативно-правовими документами встановлюють автономні правила проведення земельних торгів. Існують відмінності у способах формування стартової ціни, критеріях визначення переможців, ролі спеціалізованих організацій -організаторів торгів.

Як відомо, 27 лютого ц. р. Кабінет Міністрів своєю постановою "Деякі питання проведення земельних аукціонів" затвердив Порядок проведення земельних аукціонів, розроблений Держземагентством. Цей документ, незважаючи на низку упущень, має позитивні правові та соціально-економічні наслідки і сприятиме розвиткові цивілізованого й прозорого ринку земель.

Правові наслідки полягають насамперед у регулюванні питань: по-перше, визначення стартової ціни та підготовки земельної ділянки до продажу, професійної підготовки земельних ділянок до їх продажу чи права на оренду, що різко звузить можливість некваліфікованої або недобросовісної підготовки земельних об'єктів до продажу; по-друге, професійного проведення аукціону підготовленими професіоналами.

Щодо соціально-економічних наслідків, то передусім це:

1) спрощена процедура оформлення права на земельну ділянку продавцем, а точніше, на його замовлення організатором аукціону, виключаючи можливість хабарництва, адже покупець стає непричетним до оформлення документів;

2) встановлюється вартість земельного об'єкта торгів, за яку покупець може його купити, що в подальшому впливає на ціноутворення на ринку земель;

3) встановлюються загальні правила підготовки, продажу, придбання земельного об'єкта торгів, розрахунків між замовником, організатором, виконавцем, учасниками торгів і покупцем.

Постанова передбачає обов'язковість інформування громадськості через засоби масової інформації про наміри продажу земельних ділянок або права на них та про продаж на аукціонах таких об'єктів торгів.

Крім того, внесення зазначеною постановою змін до постанови Кабінету Міністрів України від 14 листопада 2000 р. N 1698 надало можливість визначити питання ліцензування окремого виду господарської діяльності проведення робіт із земельних торгів. Водночас постановою затверджено Порядок проведення земельних аукціонів, дія якого розповсюджується на земельні ділянки державної та комунальної власності, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації.

Організатором аукціону на організаційний період для земельних ділянок держвласності визначено центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Враховуючи, що розмежування земель не проведено і в комунальну власність не передано жодної земельної ділянки, для всіх земельних ділянок, не переданих у приватну власність, організатором аукціону є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, тобто Державний комітет із земельних ресурсів.

Зрозуміло, що затверджений Порядок проведення земельних аукціонів далеко не досконалий, адже лише практика може бути критерієм істини і дасть змогу коригувати процедуру продажу. Водночас, на думку провідних спеціалістів біржового ринку, які мають досвід проведення земельних аукціонів, Порядок забезпечує проведення цих робіт. Найближчим часом Держземагентство остаточно виробить умови ліцензування організацій, які проводитимуть земельні аукціони, не допускаючи монополії в цій галузі. Це створить сприятливі умови для чесної й прозорої конкуренції між виконавцями земельних аукціонів, а також зменшить затрати організаторів на проведення аукціонів, створить оптимальні умови для потенційних покупців чи орендаторів. Основними умовами будуть досвід роботи, наявність сучасних інформаційних технологій, обладнання приміщення, репутація.

Які питання вимагають особливої уваги? Це насамперед експертна оцінка землі, оцінка права оренди як нематеріального активу. За нашими даними, у доволі стислі строки треба здійснити близько 20 тисяч експертних оцінок земельних ділянок і майже таку ж кількість оцінок права оренди. Йдеться про масові експертні оцінки. Не менш актуальним є підготовка і збільшення кількості організацій, що займаються проектами землевідведення. У кожному районному, обласному управлінні земельних ресурсів створюватимуться веб-сайти, з яких потенційний покупець зможе отримати інформацію про аукціони, документи, необхідні для участі в них, їх результати, а також аналітичну інформацію про ціноутворення на земельні ділянки і права оренди в областях, на ділянки різного функціонального призначення. Суттєве поліпшення буде в питаннях термінів та якості землевпорядної експертизи.