Государственная кадастровая оценка земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель 1.1 Общие положения и содержание ГКОЗ

1.2 Необходимость ГКОЗ

1.3 Правовые основы ГКОЗ

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

2.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

2.2 Методы оценки стоимости земельного участка

2.3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

3.1 Земля как объект налогообложения

3.2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития.

Основными средствами регулирования землепользования являются государственная кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства.

Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения.

Целью курсовой работы является рассмотрение механизма определения кадастровой стоимости земель, а также анализ кадастровой оценки земель.

Цель определила постановку следующих задач:

? исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

? проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков в Российской Федерации;

? обосновать важность кадастровой оценки земель;

? рассмотреть концепцию развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает система оценки и учета земель в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

Для решения поставленных задач были использованы следующие методы: системный анализ, обобщение, анализ нормативно-правовой базы, прогнозирование.

Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Глава I. Теоретические основы государственной кадастровой оценки земель

1.1 Общее понятие и содержание государственной кадастровой оценки земель

государственный кадастровый оценка земля

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

- она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

- она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;

- она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом.

Государственная кадастровая оценка земель занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих условий:

- объектом ГКОЗ является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

- ГКОЗ имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости - землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

- в соответствии с законодательством ГКОЗ по единой общегосударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на эти объекты и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

- ГКОЗ обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию, и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

- ГКОЗ является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения существования объекта или права на него, занесенный в ГЗК, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

- ГКОЗ регулирует в законодательном порядке земельные отношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов земельного кадастра;

- ГКОЗ в установленном порядке обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

- данные ГКОЗ подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного земельного кадастра позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др. [13]

Таким образом, земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В настоящее время государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель.

1.2 Необходимость государственной кадастровой оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. [12]

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Система земельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:

ь Правообладателей - гарантиями прав на имущество;

ь систему налогообложения - актуальными сведениями об объектах налогообложения;

ь рынок недвижимости - открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях;

ь систему органов государственного и муниципального управления - информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.

Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель». К указанным работам также могут привлекаться лица, имеющие лицензию на оценочную деятельность.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

1.3 Правовые основы государственной кадастровой оценки земли

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

3) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

4) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

5) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

6) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; «Цель оценки и виды стоимости»; «Требования к отчету об оценке»; «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»; «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Кроме того, за эти годы была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки, на основе которой проведены два тура оценки по следующим категориям земель: земли сельскохозяйственного назначения (не включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений); земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных вне черты населенных пунктов (на землях сельскохозяйственного назначения); земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель был проведен на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, второй - с 2006 по 2010 год, а начиная с 2011 года и по настоящее время выполняются работы третьего тура кадастровой оценки земель.

Кадастровую оценку земель в Курской области осуществляет Управление Росреестра по Курской области. В результате проведенной работы за 2012 год на территории Курской области кадастровая оценка земель выполнена более чем по 25 тысячам земельным участкам, оценка утверждена постановлением Администрации Курской области от 07.12.2012 г. № 1066-па. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей определения арендной платы за земельные участки и цены выкупа земельных участков. Анализ и сравнение полученных удельных показателей кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Курской области (на 01.01.2013) с предыдущими удельными показателями за 2011-2012 годы показал их увеличение. В связи с чем ставка земельного налога для Курских предприятий выросла в разы.

В 2013 году завершены мероприятия по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Курской области.

В результате проведенной работы на территории региона актуализирована и утверждена постановлением Администрации Курской области от 27.12.2013 № 1040-па кадастровая стоимость по 57 995 земельным участкам.

Таким образом, земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки государство получает реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости.

Глава II. Проведение оценки стоимости земельного участка

2.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

Имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный.

В общем случае, при наличии необходимого количества рыночной информации для оценки нужно применять все три подхода. Невыполнимость или ограничения применения того или иного подхода доказываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка путем сравнения цен недавних продаж похожих земельных участков на результативно действующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем ту, за которую можно купить на рынке схожий по качеству и полезности земельный участок.

В рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Доходный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка, способного давать доход в будущем на протяжении конкретного срока его эксплуатации. Стоимость является суммой приведенных к текущему моменту будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Арендная плата отображает размер земельной ренты, поскольку вводится с учетом главных рентообразующих факторов и предусматривает настоящий уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты.

Использование доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и направлений, а также применения таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и других.

В рамках доходного подхода для оценки применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. В третьем разделе работы проанализируем каждый из методов.

Затратный подход подразумевает нахождение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями.

Затратный подход представляет рыночную стоимость именно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за минусом их износа. При этом модель нахождения стоимости земельного участка базируется на принципе остатка.

При отводе земель под застройку, наряду с оценкой плодородного слоя, важнейшее значение имеют такие факторы, как капитальные и эксплуатационные затраты: месторасположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, прочим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и другие. При оценке плодородного слоя, расположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие); санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и другие).

Затратный подход считается единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные сведения о произведенных сделках с подобными участками без улучшений.

Составляющие затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка для земли, методе выделения. [11]

2.2 Методы оценки стоимости земельного участка

Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеописанных подходов проводится следующими методами.

1) Метод сравнения продаж считается наиболее предпочтительным и общеприменимым. Главные составляющие: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее действенное применение.

2) Метод распределения базируется на положении о том, что для любого типа недвижимости имеется нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Подобное соотношение наиболее справедливо для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее результативное использование земли.

3) Метод выделения считается разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Данный метод применяется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость низок и довольно легко находится.

4) Метод разбивки на участки используется в случаях, когда разбивка участка на несколько наименьших по величине представляет наилучшее и наиболее результативное использование земли.

5) Техника остатка для земли используется при отсутствии сведений о продажах свободных участков земли.

6) Метод капитализации чистой земельной ренты сформирован на принципе добавочной продуктивности, сообразно которому после разделения между всеми факторами производства систематических доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, доля этих доходов может быть причислена к земельному участку.

2.3 Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов:

Этап 1. Установление важнейших вопросов оценки. На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки:

- цель оценки;

- стандарты оценки, согласно которым находится стоимость;

- правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие;

- разрешенное использование земельного участка;

- форма собственности;

- кадастровый номер;

- сервитут и ограничение вещных прав на земельный участок;

- присутствие застройки;

- установление даты проведения оценки. Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные. Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, воздействующие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения.

Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту. Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного. При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным:

- юридическое описание и регистрационные данные;

- физические характеристики земельного участка;

-описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры;

- характеристика местоположения и прилегающей территории;

- анализ экономических факторов;

- особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации:

- непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

- получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

- изучение земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей. НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке -- затратного, сравнительного, доходного -- и согласование найденных результатов. Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации.

Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в правовых нормативных документах Российской Федерации:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р; Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.

При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

- своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

- отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение. В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

- если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка;

- отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

- для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений);

- отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итак, имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный. Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеуказанных подходов проводится следующими методами: сравнения, распределения, выделения, разбивки, капитализации, остатка. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов

Глава III. Особенности и развитие государственной кадастровой оценки земли

3.1 Земля как объект налогообложения

Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ. В городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе земельный налог устанавливается и вводится в действие законами указанных субъектов Российской Федерации. Земельный налог - уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Объект налогообложения Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

1.земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2.земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации. Объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3. земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4.земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

5.земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать:

- 0.3% в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования, в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса). Предоставленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- 1.5% в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ внесены поправки в главу 31 «Земельный налог» НК РФ, которые вступят в силу с 01.01.2015 г.

Так, в п. 2 ст. 387 НК РФ уточнено, что, устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные, (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) определяют:

1. налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 НК РФ, для всех налогоплательщиков;

2. порядок и сроки уплаты налога только в отношении налогоплательщиков-организаций.

В перечень объектов, не признаваемых объектом налогообложения земельным налогом, включены земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. По общим правилам, установленным п. 1 ст. 391 НК РФ, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

С 01.01.2015 г. уточняется, что в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда. Учитываются, при определении налоговой базы начиная, с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Уточнен перечень лиц, имеющих право на налоговый вычет в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. К таким лицам относятся инвалиды I и II групп инвалидности без каких-либо дополнительных оговорок. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности постоянного (бессрочного) пользования. Пожизненного наследуемого владения на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу). В отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде.

3.2 Концепция развития единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости

Государственная политика Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений направлена на рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России, обеспечение государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

В целом ряде стратегических и программных документов рассматриваются вопросы в сфере земельно-имущественных отношений.

Мероприятия федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» (далее - Программа) позволит увеличить потенциал, достигнутый в учетно-регистрационной системе в предыдущие годы, повысить качество предоставления государственных услуг и, как следствие, достичь значений показателей, установленных статусными документами.

В рамках реализации Программы предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающих создание достоверного (полного и качественного) единого государственного реестра объектов недвижимости, обеспечение оптимальных и комфортных условий предоставления государственных услуг потребителю, а также увеличение доходной части бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы, что, в свою очередь, способствует достижению такой важнейшей стратегической цели государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации, как эффективное использование земли и недвижимости для удовлетворения потребностей общества и граждан.

На сегодняшний день создана техническая инфраструктура государственного кадастра недвижимости; на всей территории Российской Федерации завершены работы по переносу сведений из ранее созданных баз данных технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также осуществлены актуализация сведений в электронном виде и передача в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии массива изготовленных электронных копий технических паспортов с одновременным формированием базы данных объектов недвижимого имущества; проведены работы по созданию инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе в полном объеме сформирована цифровая картографическая основа; во всех кадастровых округах завершены работы по массовой оценке объектов капитального строительства. Таким образом, реализовано одно из основных мероприятий, обеспечивающих создание условий формирования базы для исчисления налога на недвижимость на всей территории Российской Федерации; в 2010 году завершены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель на всей территории Российской Федерации. С 2011 года осуществляется очередной этап указанных работ; внедрена во всех субъектах Российской Федерации автоматизированная система государственного кадастра недвижимости, в результате чего осуществлен переход подведомственных учреждений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на централизованное ведение государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости является единым централизованным источником содержащихся в электронном виде сведений об объектах недвижимости, позволяющим значительно сократить временные издержки при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости, а также создать механизм доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости и развивать сервисные услуги на основе интернет- и интранет-технологий.

Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и построения прогнозов сделали информацию об объектах недвижимости более востребованной, что оказало существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений в области недвижимости структур власти и управления, а также субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

В результате реализации подпрограммы созданы условия для формирования налоговой базы на всей территории Российской Федерации для исчисления налога на недвижимость.

В настоящее время создана цифровая картографическая основа на всей территории Российской Федерации, которая дает возможность упростить технологию и снизить затраты на производство землеустроительных и кадастровых работ, проводимых для целей кадастрового учета.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости существуют как взаимосвязанные, но самостоятельные базовые информационные ресурсы, что приводит к высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости и не позволяет повысить эффективность налогооблагаемой базы в условиях введения единого налога на недвижимое имущество;

отсутствует единый закон о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости. Учетно-регистрационные процедуры регулируются федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости», которые не исключают дублирования сведений о правах и объектах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости и не предусматривают правила синхронизации сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, что приводит к многократному увеличению ошибок в сведениях указанных систем;

значительная доля ошибок и пробелов в базах данных соответствующих информационных ресурсов также является одной из причин высокой удельной ресурсоемкости предоставления государственных услуг в сфере регистрации прав, кадастрового учета недвижимости и налогообложения недвижимого имущества.

В то же время за прошедший период разработана первая очередь, в рамках которой была выработана архитектура решения, разработана схема переноса данных и схема интеграции компонентов в сфере кадастрового учета, что впоследствии дало возможность произвести оценку стоимости создания и внедрения новой системы, а также определить принципы создания единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости, регулирующего в том числе и порядок ведения единого государственного реестра объектов недвижимости.

Однако для перехода к ведению единого государственного реестра объектов недвижимости необходимо соответствующее финансирование, поскольку в рамках текущего содержания бюджетных средств будет хватать только на поддержание материально-технической базы единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.

Заключение

Земельный кадастр - это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

В результате проведения государственной кадастровой оценки получается реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр, где, основываясь на сведениях о земельных участках и их правообладателях, должны использоваться в целях установления объектов налогообложения, налогоплательщиков, определения налоговой базы, налоговых льгот, а также ставок земельного налога.

Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

2. Земельный кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

4. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

5. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

6. Распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013 N 1101-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

9. Приказ МЭР РФ от 29.07.2011 г. № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

10. Постановление Администрации Курской области от 07.12.2012 г. № 1066-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения курской области» / СПС Консультант Плюс (дата обращения: 23.03.2015 г.).

11. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости / Под ред. А.А. Варламова. - М.: КолоС, 2012. - 679 с.: ил. - (Учебники и учебные пособия для студентов ВУЗов).

12. Особенности ведения кадастра на современном этапе [Текст]: монография / В.Н. Клюшниченко. - Новосибирск. СГГА, 2011. - 139 с. // http://lib.ssga.ru/

13. Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст]: монография / А.В. Пылаева. - Нижний Новгород. ННГАСУ, 2012. - 130 с. // http://irt.su/wp-content/

14. Имущественные отношения в Российской Федерации / № 7/2012. Павлова В.А. Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости // http://cyberleninka.ru/

Размещено на Allbest.ru