Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.

Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечет за собой нарушение требований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчужден собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенных до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст. 3 Закона. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - С. 15.

Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления.

Статья 6 указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред земле как природному объекту. В случае нарушения этого требования определен порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Статья 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2003. - С. 513. Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003. - С. 116.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Необходимо отметить, что указанные правила не применятся к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения.

Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона).

Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - С. 19.

Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 5. - С. 50.

В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях.

В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004. - С. 83.

Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 104. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Для обеспечения надлежащего правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Первым элементов является наличие объекта правового регули-рования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режима является земля, как часть ок-ружающей природной среды, обладающая пространственной террито-рией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприяти-ям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т. е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по ос-новному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное уго-дье - земельный участок, независимо от его площади, предоставлен-ный и используемый по непосредственному целевому назначению.

В связи с таким подразделением земли, как объект правового ре-жима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регу-лированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режима использования земель яв-ляется круг субъектов правоотношений по использованию земель дан-ной категории или угодий.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, в том числе колхозам, казачьим об-ществам, другим сельскохозяйственным организациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйст-венным предприятиям, опытно-производственным, учетным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследова-тельским учреждениям, образовательным учреждениям высшего профессионального, среднего профессионального и начального про-фессионального образования сельскохозяйственного профиля и обще-образовательным учреждениям для сельскохозяйственного производ-ства, научно-исследовательских и учебных целей;

государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациям для ведения сельского хозяйства;

гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, живот-новодства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;

гражданам Российской Федерации - вынужденным переселен-цам из государства - участников Содружества Независимых Госу-дарств - земельные участки предоставляются для жилищного строи-тельства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

4. Четвертым элементом правового режима земель является нали-чие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использо-ванию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - исполь-зуемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, о чем подроб-нее будет рассмотрено ниже.

5. Пятым элементом правового режима земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежа-щий правовой режим использования земель. К нему относятся:

наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает на-рушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйст-венного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

наличие правовых норм, применение которых устраняет усло-вия, способствующие нарушению режима земель. Например, запре-щение финансирования проектно-изыскательских работ до принятия местной администрацией решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения суда -- при возникновении спора;

наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение меже-вых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т. д.;

наличие правовых норм, исполнение которых позволит восста-новить нарушение режима использования земель. Например, само-вольно занятые земельные участки должны быть возвращены по при-надлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Итак, право-вой режим земель сельскохозяйственного назначения - закреп-ленные законом положения земель, установленные для опреде-ленных категорий земель.

Список используемой литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3453.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 31.07.2006, № 31 (1 ч.), ст. 3437.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2006) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 06.02.2006, № 6, ст. 636.

5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3018, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3098.

6. Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 03.07.2006, № 27, ст. 2881.

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287.

9. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000 № 316 (ред. от 11.04.2006) // СЗ РФ от 17.04.2000, № 16, ст. 1709, СЗ РФ от 17.04.2006, № 16, ст. 1744.

10. Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду (утв. Роскомземом от 16.05.1996) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1996. - № 1.

11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 01.07.1996 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9.

Специальная литература

12. Боголюбов С. А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2003.

13. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. - М., 2003.

14. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2003.

15. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 5.

16. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. - 1998. - № 12.

17. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2001.

18. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). - М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

19. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

20. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2000.

21. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000.

22. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов, 2004.

23. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004.

24. Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003.

Судебная практика

25. Постановление ФАС Уральского Округа от 28.01.2004 № Ф09-67/04-ГК.