К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества - недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования.

Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ, Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212. ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона «0б обороте земель сельскохозяйственного назначения», практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ от 20.07.1998, № 29, ст. 3400, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42. не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 03.07.2006, № 27, ст. 2881. предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2000. - С. 402.

Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов.

Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708.

Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.

На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2001. - С. 603.

Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».

Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность. Попов Д.И. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 72.

Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.

Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М., 2000. - С. 95.

Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли - это юридически принципиально разные права. Собственность - вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю - это лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками - это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли.

Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором.

Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.

При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, исходили из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих долям, переходящим в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных предельных размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Особенности имело регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

Собственник земельной доли имел право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянскою (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным данными собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, который подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду (утв. Роскомземом от 16.05.1996) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1996. - № 1. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли - арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством - арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору.

Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке указывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; площадь доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них - пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверялась подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельной доли и условия оплаты определялись договором. Минимальный срок договора аренды - не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении его на новый срок стороны обязаны были в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.

В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог получить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций.

При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пересмотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осуществлялся по мере индексации минимальной заработной платы.

Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносили сособственники участка, если иное не было предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли.

Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ.

Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды.

Работы, связанные с определением местоположения и границ земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременений земельного участка правами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо специализированными землеустроительными организациями или лицами, имеющими лицензии на право выполнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли.

Местоположение земельного участка устанавливалось соглашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания условий для рациональной организации территории, добровольного кооперирования в области производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.

В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением качества выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решались в судебном порядке.

Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались.

В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка (массива), изготовленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прилагался план границ, изготовленный по данным полевых геодезических измерений на местности.

Согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было оговорено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права.

Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами.

Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с возможностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкладам.

При внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации ей как юридическому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в уставный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству вносилась соответствующая запись о совершенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяющий долю их участия в уставном капитале. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) // Государство и право. - 1998. - № 12. - С. 31.

Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок распределения земли, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. № 874 «О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области». Возникающие при этом земельные споры могли быть разрешены судом.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации.

3.2. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятия Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения