Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство Сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Саратовский государственный аграрный университет имени Н.И. Вавилова»

Агрономический факультет

Кафедра «Землеустройство и кадастры»

Направление подготовки/ специальность 21.04.02 Землеустройство и кадастры Направленность (профиль) Управление объектами недвижимости и развитием территорий

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

«Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Аркадакском районе Саратовской области»

Обучающийся

Васильев Дмитрий Игоревич

Руководитель выпускной квалификационной работы

к.э.н., доцент Гагина Ирина Сергеевна

Саратов 2021

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Саратовский государственный аграрный университет имени Н.И. Вавилова»

Агрономический факультет

Землеустройство и кадастры

ЗАДАНИЕ

на подготовку выпускной квалификационной работы (ВКР)

Обучающийся	Васильев Дмитрий Игоревич
Направление подготовки / специальность	21.04.02 Землеустройство и кадастры
Направленность (профиль)	Управление объектами недвижимости и развитием территорий
Тема ВКР	Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Аркадакском районе Саратовской области Утверждена приказом по университету: « 29 » марта 2021 г., № 270-С
Срок сдачи законченной работы	«08» июля 2021 г.

1. Магистерская диссертация включает в себя следующие обязательные пункты:

- титульный лист;

- задание;

- календарный план;

- реферат;

- аннотация;

- содержание;

- введение;

- основная часть;

Введение

Раздел 1. Теоретико-нормативные основы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и виды стоимости

1.2 Нормативно-правовая база экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения м

1.3 Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения

Раздел 2. Анализ природно-экономических условий использования земельных ресурсов в Аркадакском районе Саратовской области

2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий использования сельскохозяйственных земельных ресурсов в районе

2 2 Анализ использования земельного фонда в районе

2.3 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в районе

Раздел 3. Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения на примере территории сельхозпредприятия ООО «Золотая Нива»

3.1 Формирование земельно-информационной системы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначение на территории ООО «Золотая Нива» на основе геоинформационной системы MapInfo Professional

3.2 Выявление зон с особым режимом использования на территории предприятия

3.3 Оценка влияния зон с особым режимом использования на особенности использования земельных участков

Раздел 4. Предложения по совершенствованию экономической оценки с учетом фактора - наличия зоны с особым режимом использования территории

4.1 Расчёт рыночной стоимости земельных участков доходным подходом с учетом влияния фактора - зон с особым режимом использования

4.2 Расчёт рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом с учетом влияния фактора - зон с особым режимом использования

Заключение

Словарь терминов

Список сокращений

Список используемых источников

Приложения

3. Перечень графического материла

1. Кадастровая карта хозяйства ООО «Золотая Нива»

2. Почвенная карта хозяйства ООО «Золотая Нива»

3. Карта хозяйства ООО «Золотая Нива»

4. Карта распределения культур хозяйства ООО «Золотая Нива»

4. Перечень табличного материала

1. Рыночная оценка пашни хозяйства при возделывании оценочных культур

2. Расчёт показателей общей экономической оценки пашни в хозяйстве

3.Расчёт рыночной стоимости участка сравнительным подходом

4. Рекомендуемая литература, справочные и архивные материалы, типовые проекты и другие материалы по теме ВКР:

1) Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

2) Янюк, В.М. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий доходным подходом и её применение при управлении земельными ресурсами./ В.М. Янюк, И.С. Гагина - Монография. - Саратов: «Саратовский источник».

3) Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018/ Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова - Нижний Новгород: «Саратовский источник», 2018.

Дата выдачи задания «01» февраля 2021 г. (протокол № 7).

Руководитель выпускной квалификационной работы:

к.э.н., доцент Гагина Ирина Сергеевна ____________

Уч.. степень. Уч. звание, должность (подпись)

Задание принял к исполнению __________________ / Васильев Д.И.

(подпись)



МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Саратовский государственный аграрный университет имени Н.И. Вавилова»

Агрономический факультет

Землеустройство и кадастры

СОГЛАСОВАНО

Руководитель ВКР

_____________ Гагина И.С.

«01» февраля 2021 г. УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой

_____________Тарбаев В.А.

«01» февраля 2021 г.

КАЛЕНДАРНЫЙ ГРАФИК

выполнения выпускной квалификационной работы (ВКР)

Обучающийся	Васильев Дмитрий Игоревич
Направление подготовки	21.04.02. Землеустройство и кадастры
Направленность (профиль)	Управление объектами недвижимости и развитием территорий
Тема ВКР	Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Аркадакском районе Саратовской области
Наименование этапов выпускной квалификационной работы	Срок выполнения этапов работы
Получение задания на подготовку ВКР	до «06» февраля 2021 г.
Введение	до «01» марта 2021 г.
Раздел 1. Теоретико-нормативные основы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения	до «01» апреля 2021 г.
Раздел 2. Анализ природно-экономических условий использования земельных ресурсов в Аркадакском районе Саратовской области	до «01» мая 2021 г.
Раздел 3. Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения на примере территории сельхозпредприятия ООО «Золотая Нива»	до «01» июня 2021 г.
Раздел 4. Предложения по совершенствованию экономической оценки с учетом фактора - наличия зоны с особым режимом использования территории	до «01» июля 2021 г.
Проверка рукописи ВКР на объем неправомерного заимствования и необоснованного цитирования в системе «Антиплагиат»	до «01» июля 2021 г.
Ознакомление с отзывом и рецензией	до «02» июля 2021 г.
Передача ВКР, протокола проверки работы на объем заимствования, отзыва и рецензии в Государственную экзаменационную комиссию	до «08» июля 2021 г.

График составлен «01» февраля 2021 г.

Обучающийся____________________ / Васильев Д.И /



Реферат

Выпускная квалификационная работа содержит 98 страниц, 16 рисунков, 19 таблиц, 51 использованный источник.

сельскохозяйственные угодья, оценка ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, объект-аналог, Балл бонитета, нормативная урожайность, ЗОНА С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения хозяйства ООО «Золотая Нива» Аркадакского района Саратовской области

Цель исследования - определение влияния зон с особыми условиями использования на стоимость сельскохозяйственных земельных участков хозяйства посредством составления земельно-информационной системы хозяйства и определения рыночной стоимости земельных участков применяя доходный и сравнительный подход оценки.

В процессе работы поставленные задачи решались с применением методов системного анализа, монографического, нормативного, экономико-математического моделирования и сравнительного анализа.

В результате исследования составлена земельно-информационная система хозяйства, собраны основные показатели исследуемых земельных участков и определено качественное влияние на основе действующего законодательства относительно данных зон и количественное влияние зон с особым режимом использования территории на земли сельскохозяйственного назначения на основе доходного и сравнительного подходов. Зоны с особым режимом использования территорий снижают рыночную стоимость участков посредством изменения контурности данных участков, что в свою очередь отражается на затратах на механизированную обработку сельскохозяйственных участков.

Область применения: результаты диссертационной работы найдут применение в практике проведения оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, попадающих в границы охранных зон сооружений.



Аннотация

выпускной квалификационной работы Обучающегося Васильева Дмитрия Игоревича на тему: Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Аркадакском районе Саратовской области Научный руководитель: к.э.н., доцент Гагина Ирина Сергеевна

Выпускная квалификационная работа посвящена анализу влияния расположения зон с особым режимом использования территории на участках сельскохозяйственного назначения, изучению основных технологических свойств земельных участков сельскохозяйственного назначения, экономической оценки влияния расположения зон с особым режимом использования территории на участках сельскохозяйственного назначения посредством применения доходного и сравнительного подходов рыночной оценки участков.

Первая глава содержит анализ теоретико-нормативные основы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Вторая глава содержит анализ природно-экономических условий использования земельных ресурсов и ведения аграрного производства в районе объекта оценки, общего экономического состояния района в котором расположен объект оценки.

В третьей главе представлено изучение технологических свойств объекта оценки и оценка качественного влияния зон с особым режимом использования территорий на использование участков сельскохозяйственного назначения согласно действующему законодательству.

Четвертая глава содержит предложения по совершенствованию экономической оценки земельных участков с учётом фактора - наличия зоны с особым режимом использования территории путём применения доходного и сравнительного подходов.

Заключение содержит выводы и конкретные предложения по проблематике оценки качественного и количественного влияния зон с особым режимом использования территорий на использование участков сельскохозяйственного назначения.



Annotation

The final qualification work is devoted to the analysis of the influence of the location of zones with a special regime for the use of the territory on agricultural plots, the study of the main technological properties of agricultural land, the economic assessment of the impact of the location of zones with a special regime of use of the territory on agricultural plots through the use of profitable and comparative approaches to the market assessment of plots ...

The first chapter contains an analysis of the theoretical and regulatory framework for the economic assessment of agricultural land.

The second chapter contains an analysis of the natural and economic conditions for the use of land resources and the conduct of agricultural production in the area of the subject of assessment, the general economic condition of the area in which the subject of assessment is located.

The third chapter presents the study of the technological properties of the object of assessment and the assessment of the qualitative impact of zones with a special regime for the use of territories on the use of agricultural land in accordance with the current legislation.

The fourth chapter contains proposals for improving the economic assessment of land plots, considering the factor - the presence of a zone with a special regime for the use of the territory through the use of income and comparative approaches.

The Conclusion contains conclusions and specific proposals on the problems of assessing the qualitative and quantitative impact of zones with a special regime for the use of territories on the use of agricultural plots.



Содержание

• земельный сельскохозяйственный ресурс фонд
• Введение
• 1. Теоретико-нормативные основы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения
• 1.1 Понятие экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и виды стоимости
• 1.2 Нормативно-правовая база экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения
• 1.3 Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения
• 2. Анализ природно-экономических условий использования земельных ресурсов в Аркадакском районе Саратовской области
• 2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий использования сельскохозяйственных земельных ресурсов в районе
• 2.2 Анализ использования земельного фонда в районе
• 2.3 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в районе
• 3. Оценка влияния зон с особым режимом использования на стоимость земель сельскохозяйственного назначения на примере территории сельхозпредприятия ООО «Золотая нива»
• 3.1 Формирование земельно-информационной системы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначение на территории ООО «Золотая Нива» на основе геоинформационной системы MapInfo Professional
• 3.2 Выявление зон с особым режимом использования на территории предприятия
• 3.3 Оценка влияния зон с особым режимом использования на особенности использования земельных участков
• 4. Предложения по совершенствованию экономической оценки с учетом фактора наличия зоны с особым режимом использования территории
• 4.1 Расчёт рыночной стоимости земельных участков доходным подходом с учетом влияния фактора - зон с особым режимом использования
• 4.2 Расчёт рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом с учетом влияния фактора - зон с особым режимом использования
• Заключение
• Словарь терминов
• Список сокращений
• Список использованных источников
• Приложения


Введение

Оценка земель сельскохозяйственного назначения всегда была и является актуальным вопросом на всех этапах развития экономики государства. Земли являются центром экономических и общественных интересов так как является территориальным базисом и основным средством производства помимо трудовых ресурсов ввиду своих уникальных свойств, в том числе своей ограниченности. Государства с рыночным устройством экономики осуществляют управление земельными ресурсами посредством применения административных и экономических механизмов. В отрасли сельского хозяйства особую роль отводят под рентное регулирование, то есть часть дифференциальной ренты должна поступать в виде земельного налога в бюджет государства. Исходя из этого особо актуальными становятся вопросы, связанные с экономической оценкой земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе применяя доходный подход, что требует определения чистого нормативного (рентного) дохода. Основным при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения остаётся доходный подход.

Для реализации на практике оценочной деятельности были приняты методические указания: «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р [29] и «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 [32].

Обязательной частью процесса строительства и эксплуатации линейных сооружений, таких как объекты газораспределительных сетей (подземный и надземный газопровод) и объекты электросетевого хозяйства (воздушные линии электропередач, подземные кабельные линии) является оформление прав собственником на данные объекты и последующее установление границ охранных зон на данные сооружения исполнительными органами власти в соответствии с действующим законодательством. В связи с этим, законодательство РФ в части регулирования земельно-имущественных отношений, установления ограничений в использовании земель в пределах границ охранной зоны становится наиболее актуальной темой. Само наличие охранных зон на земельных участках сельскохозяйственного назначения накладывает ограничения на их использование и снижает стоимость этих участков.

Для того, чтобы экономический механизм оценки земельных участков и влияния на стоимость данных участков расположения на них охранной зоны работал в интересах всех сторон земельно-имущественных отношений, необходимо совершенствовать методы оценки земель, попадающие в сферу указанных отношений [28].

Важным условием сохранения баланса интересов всех сторон земельно-имущественных отношений является регламентация расчёта стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования с учётом нахождения их в границах охранных зон, на основе учёта качественных характеристик земельного участка и степени влияния на них охранных зон.

Недоработка методики расчёта стоимости участков, попадающих в охранные зоны приводит к заниженной или завышенной оценке стоимости таких участков, не отражающей их реальной стоимости и приводящей к некорректной оценке при продаже участка на рынке недвижимости или некорректному расчёту земельного налога при эксплуатации. Соразмерное снижение стоимости участка должна соответствовать реальным потерям сельскохозяйственного производства на данном участке [24].

Актуальность работы. Актуальность данного вопроса высока для Аркадакского района, через границы которого проходит более 160 зон с особыми условиями использования земли таких объектов как газораспределительные сети или объектов электросетевого хозяйства. В ходе развития системы ФГИС ЕГРН происходит обновление и пополнение данных охранных зон сооружений, тем самым количество зон только увеличивается и затрагивает всё больше земельных участков, в том числе земель сельскохозяйственного назначения.

Одновременно с этим расчёт стоимости земель происходит без учёта расположения их в охранных зонах, что приводит к некорректной оценке их рыночной и кадастровой стоимости, что противоречит интересам участников земельно-имущественных отношений.

Степень научной разработанности проблемы. На необходимость совершенствования экономического механизма регулирования отношений правообладателя земельного участка и правообладателя линейных объектов, как инструмента управления земельными ресурсами, планирования и организации рационального использования земель и их охраны неоднократно указывали учёные Россельхозакадемии: С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.В. Милосердов, В.Н. Хлыстун, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков, а также ученые землеустроители и экономисты Д.Б. Аратский, В.Р. Беленький, В.А. Вашанов, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Н.А. Кузнецов, С.И. Сай, А.А. Фадеев и др.

Из зарубежных ученых определенный вклад в разработку указанной проблемы внесли Д.Б. Баллет, Д. Лутц, В. Рикер, Д. Джонстон и др.

Определение корректной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения затруднено в силу недостаточной проработанности данного вопроса в федеральных стандартах оценки. Исходя из этого используются комбинированные методы оценки земель, включающих в себя разные подходы к оценке и их согласование с учётом практической ценности данных подходов.

Объектом исследований являлись земли сельскохозяйственного назначения хозяйства ООО «Золотая Нива» Аркадакского района Саратовской области.

Предметом исследования являлись: методика, параметры и результаты рыночной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения с учётом фактора - зон с особыми условиями использования территории применяя различные методы оценки и проводя их согласование.

Цель работы: определение влияния зон с особыми условиями использования на рыночную стоимость сельскохозяйственных земельных участков хозяйства.

Задачами работы являются:

- изучение текущего состояния земель сельскохозяйственного назначения Аркадакского района Саратовской области на примере хозяйства ООО «Золотая Нива». Состояние земель хозяйства будет оцениваться на основе сведений, получаемых из системы ФГИС ЕГРН в виде кадастровых кварталов территорий (КПТ) и почвенной карты хозяйства, которая будет использоваться как основа в земельной информационной системе (ЗИС) для получения сведений о распределении земель хозяйства и получения почвенного базиса хозяйства. Также будут применяться статистические данные;

- подготовка земельной информационной системы. ЗИС будет формироваться на основе сведений ФГИС ЕГРН, почвенной карты хозяйства и статистических данных хозяйства;

- подготовка и добавление сведений ФГИС ЕГРН в имеющуюся ЗИС. Координатной основой в проектируемой ЗИС будут являться КПТ, к которым в дальнейшем будет проводиться «привязка» почвенной карты хозяйства;

- определение пересечения границ охранных зон с сельскохозяйственными участками земель. Определение пересечений земель с участками ЗОУИТ будет проводиться после установления рабочих участков на землях хозяйства и дальнейшее наложение на них сведений из ФГИС ЕГРН о проходящих на территории хозяйства ЗОУИТ;

- оценка и расчёт влияния ЗОУИТ на стоимость земельных участков с.-х. назначения. Расчёт и оценка влияния зон на земли производства будет производится путем вычисления пересечений зон с землями производства, далее будет проводиться расчёт с применением специальных формул для получения показателей, которые оказывают влияние на стоимость земель сельскохозяйственного назначения;

- подготовка выводов. На основе проведённых исследований будет проведена общая оценка влияния на стоимость земель хозяйства и подготовлены общие выводы по результатам расчётов.

Информационной базой исследования послужили методические материалы Росреестра и Минэкономразвития по оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, результаты 4 туров государственной кадастровой оценки земель, паспорт муниципального образования, сведений из системы ФГИС ЕГРН, данные агроклиматического оценочного зонирования Саратовской области, модель затрат на производство растениеводческой продукции, схема территориального планирования Аркадакского района, данные экономических показателей хозяйства ООО «Золотая Нива» и тематические карты хозяйства ООО «Золотая Нива».

Научная и практическая значимость работы заключается в обосновании:

- формирования земельно-информационной системы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории ООО «Золотая Нива» на основе геоинформационной системы MapInfo Professional с включением в систему различных видов данных о хозяйстве;

- новых подходов определения рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения с учётом фактора - зон с особыми условиями использования территории;

- комплексного подхода к установлению рыночной стоимости участка применяя различные подходы оценки и их согласования для получения соразмерной стоимости участков с учётом присутствующих на них ограничениях (обременениях).

Результаты диссертационной работы найдут применение в практике проведения оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, попадающих в границы охранных зон сооружений для установления корректной стоимости земельных участков для их последующей продажи на рынке недвижимости или установления корректного земельного налога.

Структура и объем выпускной квалификационной работы.

Выпускная квалификационная работа состоит из 4 глав, включает 98 страниц машинописного текста, 16 рисунков, 19 таблицы, 10 приложений, список использованных источников включает 51 наименование.



1. Теоретико-нормативные основы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и виды стоимости

Недвижимое имущество - это физические объекты, имеющие фиксированное положение в пространстве, состоящие из всего что связано с ними над поверхностью и под поверхностью, а также все права, интересы и выгоды, получаемые в связи с обладанием объектами [49].

Основную часть среди объектов недвижимого имущества занимает земля, являющаяся естественный базисом, созданным природой. Объектом экономических отношений является земельный участок и право на него. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Основное место среди всех земельных участков занимают земли сельскохозяйственного назначения, которые обладают особым правовым статусом (рис. 1) [3].

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, представленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [42].



Рисунок 1 Классификация земель сельскохозяйственного назначения

Экономическая оценка земли - это определение сравнительной ценности земли как средства производства в сельском хозяйстве в зависимости от ее естественного и искусственного плодородия, различий природно-климатических условий данного района и расположения земельных участков [23,48].

Экономическая оценка земли осуществляется главным образом на основе агропроизводственной группировки почв при их бонитировке [15]. Оценка земли в баллах дает о ней представление, а также о том, какие требования можно предъявить к хозяйству в отношении доходности, урожайности, налогообложения и т.п. Данные об экономической оценке земли фиксируют в системе ФГИС ЕГРН. Основная задача бонитировки почв и экономической оценки земель - это определение производственной пригодности земель путем исследования свойств верхней прослойки земель (почвы) и технологических условий производства на этих землях [15].

Особенность оценки сельскохозяйственных земель заключается в том, что они, в отличие от других отраслей, являются не только условием, но одновременно и главным способом производства. Основное отличие экономической оценки земель от бонитировки почв состоит в том, что бонитировка изучает почву как природное тело без учета экономических условий ведения хозяйства, а экономическая оценка земель учитывает не только природные и хозяйственные экономические условия производства, но и затраты труда, месторасположение земельных участков, пункты реализации продукции, промышленных центров, путей сообщения и т. д [48].

В свою очередь экономическая оценка земель подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков, в результате которой определяются группы территорий с примерно одинаковыми стоимостными показателями, нормативную, определяющую определенный тип почв и качество земель, и рыночную стоимость единичного земельного участка [16].

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам в зависимости от их целевого назначения и вида разрешенного использования путем дифференциации их стоимости, а также на основе проведения массовой оценки определенной категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) для нормативно-информационного обеспечения и регулирования земельных отношений собственников, землевладельцев и землепользователей с государством по поводу использования предоставленных им земель и платы за землю.

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли сельскохозяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [28].

Возможность отчуждения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя [28].

Ликвидационная стоимость земли сельскохозяйственного назначения - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобной сельскохозяйственной земли для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению [28].

Инвестиционная стоимость земли сельскохозяйственного назначения рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной землей сельскохозяйственного назначения [24].

1.2 Нормативно-правовая база экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

Социальные изменения в обществе, становление рынка недвижимости, формирование института собственности создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению земли, переход к налогообложению земельных участков на основании кадастровой стоимости.

Введению нового порядка исчисления налога предшествовали работы по государственной кадастровой оценке различных категорий земель, которые выполнялись на всей территории Российской Федерации. Массовая кадастровая оценка земель в целях налогообложения в Российской Федерации началась в 1998-1999 гг. с оценки земель сельскохозяйственного назначения. Затем были оценены земли населённых пунктов, земли промышленности, земли водного и лесного фондов, земли особо охраняемых территорий и объектов [24].

Для введения земельного налога необходимо было провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель. Для каждой категории земель были разработаны методика, технические указания, специальное программное обеспечение для проведения работ.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. 25 августа 1999 г. Правительством Российской Федерации принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения [6].

После принятия Федерального закона № 221 «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 г. был утверждён Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» [5], Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28 июня 2007 г. № 215. Регламент прояснял и детализировал административные процедуры, раскрывал содержание деятельности по определению кадастровой стоимости.

Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные в 2010 году в закон «Об оценочной деятельности в РФ». В закон введена глава III «ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА», в которой впервые законодательно определено понятие «государственная кадастровая оценка» [6].

Современный этап ознаменовался принятием новых нормативно-правовых актов, коренным образом меняющих порядок проведения кадастровой оценки:

- Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» принят Государственной Думой Российской Федерации 22.06.2016 года [4];

- приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

- приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Одной из основных задача Росреестра является организация проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и представление результатов оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости является важной частью формирования и ведений ЕГРН [33]. Сведения о кадастровой стоимости объектов необходимы для проведения любых сделок с недвижимостью и для расчёта налогооблагаемой базы.

Нормативно-правовой базой государственной кадастровой оценки объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты в сфере недвижимости, в том числе:

а) Нормативные правовые акты: Земельный кодекс, Налоговый кодекс (часть I), Налоговый кодекс (часть II), Лесной кодекс, Водный кодекс;

б) Федеральные законы, законы Российской Федерации: № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

в) Постановления Правительства Российской Федерации: № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»;

г) Федеральные стандарты оценки (ФСО), утверждённые приказами Минэкономразвития Российской Федерации: ПМЭР от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», ПМЭР от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», ПМЭР от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», ПМЭР от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», ПМЭР от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», ПМЭР от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», ПМЭР от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости», ПМЭР от 01.11.2013 № 648 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения также руководствуются Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р [11].

Нормативно-правовая база Государственной кадастровой оценки земель была заложена Постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № 945, в котором устанавливалась необходимость проведения ГКО земель всех категорий [41].

Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий вне территории населённых пунктов осуществляют путём капитализации расчётного рентного дохода. Кроме того, была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения - Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Министерством экономического развития и торговли РФ от 04.06.2010 № 145 [28].

3 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Закон вступил в силу с 1 января 2017 года (кроме статьи 19 о внеочередной государственной кадастровой оценке). 2017 год принес кардинальные изменения в системе кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой государством для формирования налоговой базы [4].

Суть нововведений заключается в детальной регламентации процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие «государственная кадастровая оценка» [24].

Требования Федерального закона № 237-ФЗ обязывают субъекты РФ изменить систему и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости путем создания специализированных бюджетных учреждений. Даже если процедура создания указанных организаций пройдет в кратчайшие сроки, проведение государственной оценки объектов приведет к введению новых значений стоимости только в следующем году.



1.3 Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения

Принципы и методы определения стоимости земельных участков описаны в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» 568-р от 6 марта 2002 г. [11] и в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (с изменениями на 9 сентября 2019 года) [32].

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки сельскохозяйственных земель обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в оценке данного земельного участка подхода. Таким образом, при проведении оценки земель сельскохозяйственного назначения используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный [12,17].

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения с использованием затратного подхода [12].

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения [33].

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков земли сельскохозяйственного назначения, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков сельскохозяйственного назначения, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи [50].

Стоимость оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени) [50].

Таким образом, при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного земельного участка [12].

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке земли сельскохозяйственного назначения используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования [29].

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе - метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для оценки участков сельскохозяйственного назначения наиболее эффективными методами является сравнение продаж - при сравнительном подходе и капитализация ренты - при доходном подходе [28].

В приказе Министерства экономического развития Российской Федерации №226 от 12 мая 2017 год «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» приведены методические указания, которые необходимо пользоваться при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости [32].

При оценке рыночной стоимости участков сельскохозяйственного назначения проявляются определённые особенности, указанные в главе V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 568-р от 6 марта 2002 года [16].

Оценка сельскохозяйственных участков ведётся с учётом их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования, принимая во внимание особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли под зданиями, строениями, сооружениями для обработки сельскохозяйственной продукции;

- земли под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью и замкнутыми водоемами [50].

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется путём комплексной оценки входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий и земель на которых расположены здания, сооружения и строения, которые могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции, её хранения и первичной переработки. Также происходит учёт входящих в состав участка древесно-кустарниковой растительности, коммуникаций, внутрихозяйственных дорог и замкнутых водоёмов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности [29].

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты [35].

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж необходимо учитывать показатель плодородия земельного участка и влияние экологических факторов (рельеф, микроклимат, характеристики почвенного покрова).

Расчёт земельной ренты происходит как разница между валовым доходом и затратами на производство продукции с учётом прибыли предпринимателя. Валовый доход на 1 га земли рассчитывают, как произведение нормативной урожайности на рыночную стоимость продукции.

Нормативная урожайность выращиваемой культуры напрямую определяется плодородием сельскохозяйственного участка, которое рассчитывается в баллах бонитета [36].

Выбор сельскохозяйственных культур, на основе которых производят расчёт земельной ренты, осуществляется из набора типичных или традиционно возделываемых культур на месте расположения земельного участка.

Материальные затраты определяются как траты на семена, топливо, удобрения и другие показатели согласно технологическим картам [7].

При расчёте издержек учитывают уровень обустройства участка, включающий в себя плотность дорожной сети, класс дорог, расстояние до транспортных магистралей, пунктов переработки сырья и центров материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса [28].

Окончательная рыночная стоимость земельного участка определяется с помощью согласования результатов оценки разными методами. В практике оценки средневзвешенная величина оценки земельного участка определяется путём оценки достоинств и недостатков используемых методов и последующих результатов. Степень доверия к полученной оценке земельного участка различными методами определяется самим оценщиком исходя из обоснованности получившихся величин и ситуации на рынке недвижимости [32].

Важным показателем объективности проведённой оценки является степень совпадения цены продажи земельного участка с его расчетной ценой на дату продажи. Поэтому для объективной оценки участка необходимо знать точную дату и цену продажи участков, а также выделять в оценке условия продажи участка и другие неучтённые факторы стоимости.

2. Анализ природно-экономических условий использования земельных ресурсов в Аркадакском районе Саратовской области

2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий использования сельскохозяйственных земельных ресурсов в районе

Объектом исследования выступают земли сельскохозяйственного назначения хозяйства ООО «Золотая Нива» Аркадакского района Саратовской области.

Аркадакский район расположен в западной части Саратовской области в пределах Окско-Донской низменности с преобладанием пологоволнистых форм рельефа. Расстояние от областного центра г. Саратова - 248 км. Территория района относится к лесостепной и степной зонам умеренно теплой восточно-европейской фации среднерусской провинции. В лесостепной зоне представлены чернозёмы выщелоченные и типичные, в степной зоне - чернозёмы обыкновенные, преимущественно тяжелого гранулометрического состава. Средний балл бонитета почв - 74 [44].

В соответствии с агроклиматическим оценочным зонированием территории Российской Федерации он относится к первой агроклиматической подзоне Саратовской области с суммой активных температур менее 100 ? - 2425-2550 ?, коэффициентом увлажнения - 0,69-0,76, агроклиматическим потенциалом - 6,2 [25,45].

В целом агроклиматические ресурсы благоприятны для возделывания большого ассортимента сельскохозяйственных культур: различных видов зерновых, технических и кормовых культур.

В соответствии почвенно-географическому районированию территория предприятия относится к суббореальному почвенно-биоклиматическому поясу, на границе лесостепной и степной почвенно-биоклиматических областях [34].

Центральная, северная и северо-западная часть полей хозяйства относится к черноземам выщелоченным, фации умеренных промерзающих почв Окско-Донской провинции. Они составляют основной фон почв исследуемого района.

Поля с юга на юго-восток относятся к черноземам типичным остаточно-луговым, фации умеренных промерзающих почв Окско-Донской провинции.

Поля на западе территории входят в комплекс солонцов черноземных с чернозёмами (25-50%), фации умеренных промерзающих почв Окско-Донской провинции [44].

Поля, ближайшие к р. Хопер, на северо-востоке территории относятся к аллювиальным дерновым насыщенным, фации умеренных промерзающих почв Окско-Донской провинции.

Территория предприятия «Золотая Нива» расположена в умеренно континентальном климатическом поясе, что благоприятно способствует эффективному сельскохозяйственному производству.

Индекс континентальности по Иванову равен 193,5. Годовая амплитуда температур составляет в среднем 33-35?, достигая в некоторые годы высоких значений: 42,9? (2010 гг.) и 39,2? (2011 гг.).

Абсолютный максимум температуры достигает 40,2?, абсолютный минимум минус 37? по данным за период 2006-2020 гг.

По актуальным данным метеостанции с. Росташи (2008-2020 гг.) средняя годовая температура воздуха составляет 6,8?. Самым холодным месяцем является январь, со средней температурой минус 9,8°С. Самым жарким является июль со средней температурой 21,6? за период 2008-2019 гг [44].

Фактором, лимитирующим развитие сельскохозяйственного производства на территории предприятия, является влагообеспеченность. За год по многолетним данным выпадает в среднем 492 мм осадков. За период с 2008 по 2020 гг. по данным метеостанции в с. Росташи количество осадков за год варьирует от 295 до 675 мм.

Наименьшее количество осадков выпадает в августе, максимум приходится на май (56 мм), июль (72 мм) и сентябрь (46 м) за период 2014-2020 гг. В августе средняя норма выпадения осадков составляет в среднем 29 мм и колеблется от 7 до 102 мм (2006-2020 гг.) [44].

Территория предприятия относится по агроклиматическому районированию (по Г.Т. Селянинову) к засушливому агроклиматическому району с ГТК = 0,8. Согласно агроклиматическому районированию Д. И. Шашко, территория хозяйства относится к умеренному тепловому поясу культур средней спелости.