Оренда землі сільськогосподарськими виробниками та шляхи удосконалення орендних відносин

Як показує світова практика, найпоширенішими є дві основні форми орендної плати ? грошові платежі та плата виробленою продукцією. Оренда у формі грошових платежів має свої переваги і недоліки як для землевласника, так і для орендаря. Виступаючи статтею постійних виробничих витрат, вона не залежить від одержаного врожаю, цін на сільськогосподарську та промислову продукцію, прибутків орендаря. Таким чином, якщо врожайність сільськогосподарських культур знизиться, ціни на продукцію промисловості зростуть більше, ніж на сільськогосподарську продукцію, прибуток зменшиться, то орендна плата все одно залишиться без змін. Водночас в умовах грошової орендної плати орендар може і виграти, збільшивши обсяги виробництва й зменшивши виробничі витрати, весь приріст прибутку залишаючи собі.

Існує кілька підходів при визначенні грошової орендної плати:

- орендна плата, що визначається ринком ? попитом і пропозицією на землю;

- орендна плата, яка ґрунтується на витратах землевласника, пов'язаних з утриманням землі;

- орендна плата, що визначається платоспроможністю орендаря;

- гнучка орендна плата.

Орендна плата, що визначається ринком, залежить від попиту та пропозиції на землю у певному регіоні (районі, області). Якщо пропозиція перевищує попит, то орендна плата буде низькою, і навпаки, в умовах, коли охочих орендувати землю багато, а такої землі мало, орендна плата буде високою.

Орендна плата, що ґрунтується на витратах землевласника, пов'язаних з утриманням земельної ділянки, розраховується на основі таких витрат, як податок на землю, процент на вкладений у землю капітал, амортизаційні відрахування на споруди, які знаходяться на земельній ділянці (дренажні системи, огорожі тощо), ремонт цих споруд, податок на майно, страхування. Сума цих витрат і становитиме орендну плату за гектар землі.

Орендну плату, визначену платоспроможністю орендаря, розраховують як залишок прибутку, що є різницею між виручкою від реалізації продукції та експлуатаційними витратами орендаря. До цих витрат входять амортизаційні відрахування на сільськогосподарську техніку, мінеральні й органічні добрива, садивний матеріал, оплата праці найманої робочої сили, оплата праці самого орендаря, витрати на транспорт і т. ін.

Гнучка орендна плата пов'язана з установленням ставки орендної плати, що коливається залежно від змін урожайності культур та цін на сільськогосподарську продукцію. Обчислюють базову орендну ставку, яка щороку коригується залежно від змін урожайності і цін. У формалізованому вигляді визначення цього виду орендної плати можна записати так:

СО = БСО* Kу *Kц,

де СО ? ставка орендної плати; БСО ? базова ставка орендної плати; Kу ? коефіцієнт коригування врожайності; Kц ? коефіцієнт коригування ціни [6].

Перевагою орендної плати у вигляді частини виробленої продукції є менший ризик для орендаря порівняно з грошовою орендою, оскільки на рівень орендної плати не впливатимуть зміни цін на сільськогосподарську продукцію і коливання її врожайності. За цієї системи орендної плати розмір її визначають пропорційно виробничим витратам землевласника й орендаря. Так, якщо в структурі виробничих витрат питома вага орендаря становить 63,7 %, то він повинен віддавати землевласнику як орендну плату 36,3 % одержаної продукції, тому що питома вага землевласника у структурі виробничих витрат також становить 36,3 % [6].

3.3 Обґрунтування розмірів орендної плати

Одним з принципових питань орендних відносин є визначення розмірів орендної плати.

Орендна плата -- це обов'язковий платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування отриманим майном (землею). Її розмір, форми, умови та строки виплати встановлюються в договорі оренди. При визначенні розміру орендної плати слід враховувати інтереси як орендаря, так і орендодавця. Кожна зі сторін у процесі укладання договору оренди намагатиметься одержати якнайбільшу вигоду. Невипадковою є ситуація, коли орендар пропонує низьку орендну плату, а орендодавець вимагає високу. Кризовий стан аграрного сектору зумовлює досить низький рівень орендної плати, яку новостворені підприємства пропонують за майно. Це спричиняється передусім тяжким фінансовим станом реформованих сільськогосподарських підприємств та їхньою неспроможністю сплачувати велику орендну плату на початку своєї діяльності. Водночас на низьку орендну плату впливає відсутність конкуренції у цій галузі. Люди, отримавши майно в рахунок майнових паїв, у більшості випадків не мають вибору, кому здати його в оренду, і погоджуються на будь-які умови, запропоновані новоствореним підприємством.

Орендна плата є фіксованим платежем протягом усього строку дії договору оренди. Вона сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Орендодавцю повинен бути виплачений гарантований дохід незалежно від того, чи отримає господарство прибуток.

Орендна плата є витратами орендаря і повністю відноситься до витрат виробництва, тобто входить до собівартості продукції. Тому чим кращими будуть результати діяльності орендаря за фіксованої орендної плати, тим більший дохід він отримає. Вся вироблена продукція є власністю орендаря.

Розмір орендної плати визначається з таким розрахунком, щоб можна було компенсувати витрати орендодавця, пов'язані з придбанням нових основних засобів і отриманням доходу в межах мінімального банківського відсотка. Орендар щороку сплачує за користування орендованим майном суму, яка включає суму нарахованого зносу і винагороду за користування орендованим майном. У ринкових умовах сума винагороди не може бути нижчою за мінімальний банківський відсоток, інакше орендодавцю буде невигідним такий вид підприємництва, як оренда.

Орендна плата може визначатися як певна сума, на яку погодилися сторони, або як відсоток вартості майна. Крім того, зазначаються форми виплати її. При виплаті орендної плати в натуральній і відробітковій формах обов'язково погоджуються ціни.

Рекомендується встановлювати розмір орендної плати як відсоток на відтворення орендованого майна плюс певний відсоток вартості майна як винагорода за користування майном. Сума на відтворення може визначатися на рівні щорічних амортизаційних відрахувань або як відсоток вартості майна, визначений за згодою сторін. На практиці реформовані сільськогосподарські підприємства не мають змоги платити таку велику орендну плату в повному обсязі. Тому орендарям рекомендується виплачувати орендну плату за різними формами: частину орендної плати, що являє собою винагороду за користування майном (наприклад, 1% вартості майна), -- грошима, продукцією або послугами щороку протягом дії договору оренди кожному співвласнику відповідно до його частки у спільному майні; іншу частину орендної плати, яка відповідатиме розміру амортизаційних відрахувань, -- не виплачувати протягом дії договору, а акумулювати у спеціальному фонді, за рахунок якого здійснювати протягом дії договору оренди модернізацію, реконструкцію та придбання нових об'єктів. Це означає, що орендодавець доручає орендарю здійснити за рахунок цих відрахувань поліпшення власних основних засобів [6].

У разі застосування такої методики визначення орендної плати обов'язково має бути розроблено й затверджено співвласниками Положення про створення та використання фонду відтворення майна в оренді, яке є додатком до договору оренди. За своєю природою кошти цього фонду є зобов'язаннями орендаря перед орендодавцем. По закінченні строку оренди орендар повинен остаточно розрахуватися з орендодавцем на суму залишків цього фонду. Здійснені за рахунок зазначених коштів поліпшення орендованих основних засобів є власністю орендодавця. У випадку досягнення істотного поліпшення орендованих основних засобів орендодавці вправі вимагати зміни орендної плати. Придбані основні засоби за рахунок коштів цього фонду є власністю співвласників і мають бути внесені до переліку майна в оренді. На щорічних зборах співвласників представник орендаря та уповноважена особа співвласників звітують про використання коштів фонду, про наявність і стан орендованого майна за результатами інвентаризації та вносять необхідні зміни до документів оренди.

оренда земля фінансовий

Висновки та пропозиції

Становлення ринкових відносин в аграрному секторі економіки України передбачає формування цивілізованого ринку сільськогосподарських земель. Земельні ресурси є джерелом національного багатства, від його використання залежить сталий економічний розвиток країни, рівень життя і здоров'я нації. Формуванню земельного ринку належить чільне місце в аграрній реформі, передбачає реформування відносин власності і визнання землі товаром.

На цьому етапі ринок сільськогосподарських земель реалізується за допомогою оренди, яка є одним із видів ринкових операцій із землею.

Відносини, що пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом про оренду землі, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Важливою складовою організаційних процесів здійснення орендних відносин є належне оформлення й узгодження умов орендних угод.

Ефективність розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві залежить від врегулювання всіх організаційних і правових проблем через підвищення рівня поінформованості учасників орендних відносин як одного з важливих напрямів ведення сільськогосподарського виробництва на сучасному етапі. Під час дії мораторію на капіталізацію земельних ресурсів оренда є ефективною формою землекористування в сучасних умовах розвитку сільського господарства України.

У розвитку орендних відносин зацікавлені як орендарі, так і власники земельних ресурсів, адже для обох сторін вона має надзвичайно важливе значення. Для підприємців, які не мають достатньо коштів на купівлю землі, оренда є надійним інструментом збільшення обсягів землекористування. Вона є важливим засобом акумуляції фінансових ресурсів для орендодавців. Вагомою причиною, що спонукає селян здавати землю в оренду, є неспроможність самостійно її обробляти через відсутність техніки та інших ресурсів і коштів на їх придбання.

Оренда земель покликана зараз стати переважаючою формою землевикористання, яка може забезпечити реальний доступ до праці на цих землях фермерам та громадянам, які бажають вести приватне підсобне господарство. Вона може і повинна стати зв'язуючою ланкою між суб'єктом, який бажає працювати на землі, і власником земель, надаючи можливість їм на взаємовигідних умовах використовувати землі.

Отже, оренда є визначальним чинником впливу на виробничу діяльність новостворених підприємств, який сприяє успішному їх розвитку, спонукає до підвищення ефективності використання земель, є важливим джерелом прибутку орендодавця. Тому в сучасних умовах розвитку, оренда стала найпоширенішим засобом використання сільськогосподарських земель.

Список використаних джерел

1. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. (станом на 20.04.2011 р.) // Відомості Верховної Ради України. - 1998. - № 46-47. - Ст. 280.

2. Земельний кодекс України: Закон України від 25 січня 2002 р. (станом на 20.04.2011 р.) // Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3-4. - Ст. 27.

3. Андрійчук В.Г. Економіка аграрних підприємств: підручник - 2-ге вид. / В. Г. Андрійчук. -К.:КНЕУ, 2002 - 624 с.

4. Величко В. В. Економіка підприємства: навч. посіб. / В. В. Величко - Харк. нац. акад. міськ. госп-ва. - Х.: ХНАМГ - 2010. - 169 с.

5. Гайдуцький П.І. Аграрна реформа в Україні / П.І. Гайдуцький, П.Т. Саблук, Ю.О. Лупенко та ін.; за ред. П.І. Гайдуцького. - К. : Вид-во ННЦІАЕ, 2005. - 232 с.

6. Гетьман О.О. Економіка підприємства: навч. посіб. - 2 - ге видання / О.О. Гетьман., В.М. Шаповал. - К.: Центр учбової літератури, 2010. - 488 с.

7. Дем'яненко С.І. Менеджмент аграрних підприємств: навч. посібник / С.І. Дем'яненко. - К.: КНЕУ, 2005. - 347 с.

8. Жлуховська Л.І. Тенденції розвитку і шляхи удосконалення орендних земельних відносин в сільському господарстві / Л.І. Жлуховська // Стаття. - 2010.

9. Збарський В. К. Економіка сільського господарства: навч. посібник / В.К. Збарський, В.І. Мацибора, A.A. Чалий та ін.; за ред. В.К. Збарського і В.І. Мацибори. - К.: Каравела, 2009. - 264 с.

10. Кірейцева О.В. Організаційний механізм орендних земельних відносин / О.В. Кірейцева / Вісник СНАУ. - 2010.

11. Оренда земельних часток (паїв) у 2009 р. в Україні: офіційна інформація Державного комітету України із земельних ресурсів станом на 1 січня 2010 р.

12. Паламарчук В.А. Економіка і організація виробництва: навчальний посібник / Л.О. Городецька, Е.Д. Дмитренко, В.А. Паламарчук, О.І. Туз. - К.: Вид-во Нац. авіац. ун-ту "НАУ-друк", 2010. - 400 с.

13. Погрібного О.О. Земельне право України: підручник / О. О. Погрібний, І.І. Каракаша; за ред. О.О. Погрібного та І.І. Каракаша. - Вид. 2, перероб. І доп. - К.: Істина, 2009. - 600 с.

14. Шульга М.В. Земельне право України: підручник / М.В. Шульга; за ред. М.В. Шульги. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 368 с.

Размещено на Allbest.ru