Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного предприятия "Вперед" Гатчинского района Ленинградской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет землеустройства

Кафедра земельных отношений и кадастра

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему:

Кадастровая оценка земель с/х предприятия "Вперед" Гатчинского района Ленинградской области

Выполнил(а): ст. гр. 042113

Ногаева Д.Б.

Санкт-Петербург - Пушкин

2014



Содержание

Введение

1. Природно-экономическая характеристика с/х предприятия "Вперед"

1.1 Природная характеристика

1.2 Экономическая характеристика

2. Бонитировка почв

2.1 Обзор литературных источников по бонитировке почв

2.2 Методика расчетов и выводы

3. Экономическая оценка земель

3.1 Обзор литературных источников

3.2 Методика расчетов и выводы

4. Кадастровая оценка земель

4.1 Кадастровая оценка земель

4.2 Методика расчетов и выводы

4.3 Расчет земельного налога

Заключение

Список использованной литературы

сельскохозяйственный бонитировка почва кадастровый



Введение

Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Большое значение имеет оценка земли для осуществления аграрных преобразований. Поэтому в данной курсовой работе уделено внимание рассмотрению вопросов бонитировки почв, кадастровой и экономической оценки сельскохозяйственных угодий на уровне сельскохозяйственного предприятия. Для осуществления сделок и проведения мероприятий по совершенствованию использования конкретных земельных участков проводится внутрихозяйственная оценка земель.

Большое значение в условиях преобразований, которое осуществляется в экономике страны, имеет государственная кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель лесного фонда и других категорий земель Российской Федерации. Результаты оценки различных категорий земель являются правовой базой для правильного налогообложения и регулирования экономических отношений на рынке недвижимости.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований. Правовой базой является постановление правительства РФ "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" от 8.06.2000г. Кадастровая оценка позволяет определить ценность земель различных категорий в зависимости от доходности, спроса и предложения, вкладывающихся на земельном рынке.

В настоящее время кадастровая оценка земель используется:

1. В фискальных целях для налогообложения, установления ставок земельного налога и величины арендной платы; для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;

2. Для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

3. Для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Главными задачами курсовой работы являются экономическая и кадастровая оценка земель "Вперед", а так же практическое применение результатов оценки.

Объектом исследования данной курсовой работы является сельскохозяйственное предприятие "Вперед".



1. Природно-экономическая характеристика сельскохозяйственного предприятия "Вперед"

Климат атлантико-континентальный. Средняя температура января ?8 °C, июля +17 °C. Водный режим - промывной. По степени влагообеспеченности район однороден (КУ = 1,6 - 1,7).. Годовое количество осадков 650--700 мм, в зимний период выпадают преимущественно в виде снега. Преобладают западные и южные ветры. Весной и летом наблюдается явление белых ночей. Минимальная температура, зарегистрированная в Гатчинском районе, составляет ?44 °C, максимальная + 34 °C. Относительная влажность воздуха 68 %.

"Вперед" находящееся в Гатчинском районе Ленинградской области. Сам же Гатчинский район Ленинградской области расположен на северо-западе европейской части России. Граничит на севере -- с Ломоносовским муниципальным районом, на северо-востоке -- с Санкт-Петербургом, на востоке -- с Тосненским муниципальным районом, на юге -- с Лужским муниципальным районом, на западе -- с Волосовским муниципальным районом.

Большая часть территории района расположена на Лужско-Оредежской возвышенности. Высоты (до 100 м) имеют здесь очень плавные перепады. В целом для территории района характерен полого-холмистый равнинный рельеф. Ярко выраженные возвышенные ландшафты преобладают лишь на северо-западе, где в пределы района входит восточный край Ижорской возвышенности. Для этой территории характерны краевые моренные гряды и холмы. На территории района преобладают подзолистые почвы бедные перегноем и отличающиеся значительной кислотностью.

Полезные ископаемые на территории Гатчинского муниципального района представлены в основном нерудными материалами - доломит, песок формовочный и строительный, сапропель, торф.

В растительном покрове преобладают еловые сложные леса с дубравно-травяным покровом. В таких лесах часто встречаются молодые клены, липы, нередко дубы, в подлеске много жимолости, альпийской смородины, орешника. Холмистые территории с наиболее сухими дерново-карбонатными почвами заняты еловым редколесьем с сосной, кустарниками и травами, среди которых много засухоустойчивых видов. В понижениях рельефа формируются таволговые ельники. Так же как и лесная растительность, растительный покров лугов и их качество тесно связаны с типами почв, на которых они формируются. На дерново-карбонатных сухих и хорошо прогреваемых почвах преобладают остепненные богатые луга. Они состоят из трясунки, горного клевера, кульбабы копьелистной, манжетки и крупных злаков -- овсеца пушистого, луговой овсяницы, тимофеевки. На территории присутствуют бедные луга, сформированных на дерново-подзолистых почвах. Это колосковые, щучковые и белоусовые луга. Для их улучшения необходимо рыхление дернины, внесение удобрений, подсев трав.

Специализация.

Основное производственное направление хозяйства в животноводстве - молочное производство, а в растениеводстве - выращивание картофеля.



2. Бонитировка почв

2.1 Обзор литературных источников по бонитировке почв

Бонитировка почв это сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющих на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Помимо качественных показателей, определяющих плодородие почв, учитывают и другие условия, имеющие большое значение в сельском хозяйстве: рельеф, увлажнение, микроклимат и т.п. Обычно основой для бонитировки почв служат материалы почвенных обследований, в которых отражены: механический состав почвы, содержание в ней гумуса и элементов питания растений, кислотность (pH), важнейшие физические свойства и т.д.

Бонитировка почв позволяет учитывать качество почв по их плодородию в относительных единицах - баллах. Именно поэтому при бонитировке почв выделяют относительные достоинства почв, определяя, во сколько раз данная почва лучше/хуже другой по свойствам и урожайности.

Бонитет почвы -- интегральная оценка производительности почвы. Обычно при оценке бонитета почвы используется 100-балльная шкала, причём в 100 баллов оценивается почва, дающая самый высокий урожай. Бонитет почвы позволяет дать точный прогноз урожайности сельскохозяйственных культур. Бонитет почвы учитывается при определении стоимости земли при её продаже, величины налогов и арендной платы и т. д.

Бонитировка почв необходима для экономической оценки земель, ведения земельного кадастра, мелиорации, совершенствования систем земледелия и т.д.



2.2 Методика расчетов и выводы

1. Работа начинается с изучения почвенной карты землепользования "Вперед". При этом составляем перечень всех почвенных разновидностей и определяем их площадь. Результаты вычислений заносятся в ведомость вычисления площадей почвенных разновидностей (Таблица 1).

2. Приступаем к определению баллов бонитета каждой почвенной разновидности по признакам почв. Для определения баллов бонитета из многочисленных почвенных признаков необходимо отобрать только те, которые хорошо коррелируют с урожайностью в местных почвенно-климатических условиях.

В нечерноземной зоне для определения баллов бонитета необходимо учитывать содержание гумуса (%), величину кислотности (рН), сумму поглощенных оснований (мг-экв/ 100 г почвы), содержание подвижных форм калия и фосфора (мг/100 г почвы).

В северо-западном регионе за 100 баллов принимают следующее значение диагностических признаков: содержание гумуса - 5%, величина кислотности - 7рН, сумма Ca + Mg - 35 мг-экв/ 100 г, K₂O, Р₂О₅ - 25 мг/100 г.

где, z - абсолютный показатель;

y - данный показатель;

x - искомый балл бонитета.

На основании вычисленных баллов бонитета почв определяется класс бонитета. Для этого сто бальную шкалу делят на 10 классов с интервалом в 10 баллов в каждом классе. Лучшие почвы с баллами 91 - 100 будут отнесены к первому классу, 81 - 90 - ко второму и т.д. результаты вычислений заносятся в таблицу 2 "Определение баллов бонитета по признакам почв".

Распределение площадей по классам

III класс - 53,05 га

IV класс - 125,58 га

V класс - 14,9 га

VI класс - 23,99 га

VII класс - 14,76 га

3. После распределения почв по классам, необходимо определить баллы бонитета по урожайности основных культур. К ним относят: озимая пшеница, озимая рожь, картофель, лен, многолетние травы и кукуруза. Балл бонитета у льна равен 100 в V и VI классах, а у остальных культур балл бонитета равен 100 в I классе. Расчеты представлены в таблице 4 "Определение баллов бонитета по урожайности основных культур".

4. Необходимо установить корреляционную связь между признаками почв и урожайностью. О форме и тесноте корреляционной связи свидетельствует коэффициент корреляции, который определяется по формуле:

где, r - коэффициент корреляции;

где х - значение диагностического признака в баллах;

у - значение урожайности в баллах;

n - число наблюдений.

По гумусу

По кислотности

По сумме Ca+Mg

По K₂O

По P₂O₅

Коэффициент корреляции рассчитывается для каждого диагностического признака отдельно и отражается в таблице 5. Коэффициент корреляции может колебаться от + 1 до - 1 . Знак "+" на положительную, или прямую связь, знак " - " на отрицательную, или обратную. Чем ближе коэффициент к 1, тем теснее связь между изучаемыми факторами.



Затем вычисляется ошибка коэффициента корреляции (m_r) по формуле:

,

где, m_r - ошибка расчета коэффициента корреляции;

r - коэффициент корреляции;

n - число наблюдений.

и надежности связи (t):

.

Связь считается доказанной, если показатель надежности связи будет больше 3, т.е. больше тройной ошибки.

Если надежность связи меньше 3, то выявленный признак не коррелирует с урожайностью сельскохозяйственных культур и должен быть исключен из бонитировочной шкалы.

Результаты бонитировки показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.

Таким образом, коэффициент корреляции во всех случаях имеет положительное значение. Отсюда следует, что он указывает на наличие прямой связи.

По гумусу



По кислотности

По сумме Ca+Mg

По K₂O

По P₂O₅

и надежности связи (t):

.

где, t - надежность связи;

r - коэффициент корреляции;

m_r - ошибка расчета коэффициента корреляции.

По гумусу

- надежная связь;



По кислотности

- надежная связь;

По сумме Ca+Mg

-надежная связь;

По K₂O

-надежная связь;

По P₂O₅

-ненадежная связь.

Связь считается доказанной, если показатель надежности связи будет больше 3, т.е. больше тройной ошибки.

Если надежность связи меньше 3, то выявленный признак не коррелирует с урожайностью сельскохозяйственных культур и должен быть исключен из бонитировочной шкалы.

Так как связь по Р О является ненадежной мы ее исключаем и пересчитываем таблицу 2. Теперь результаты бонитировки показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.

Таким образом, коэффициент корреляции во всех случаях имеет положительное значение. Отсюда следует, что он указывает на наличие прямой связи.



3. Экономическая оценка земель

3.1 Обзор литературных источников по экономической оценки земель

Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Экономическая оценка земель - это сравнительная оценка экономического плодородия по экономическим показателям при сопоставимых условиях производства.

Качество земель определяется эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю различного плодородия и местоположения. При экономической оценке земель принимаются во внимание те производственные затраты, которые получили наибольшее распространение при использовании определенных агропроизводственных групп почв. Эти затраты составляют общественно - необходимый уровень затрат производства на участках с соответствующими природными и экономическими условиями при допустимом уровне хозяйствования.

Объект экономической оценки земель неразрывно связан с предметом их оценки. Предметом экономической оценки может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. При этом общественная потребительная стоимость земли рассматривается в неразрывном единстве ее естественных и общественно-экономических условий, определяющих полезность этих свойств. Объектом следует считать определенные единицы земельной площади, которые отличаются по экономическому плодородию. Следовательно, объектом экономической оценки земель (в отличие от бонитировки почв) выступает не почва, а земля как средство производства. Другими словами, объект экономической оценки земель представляет почву в совокупности со всеми природными факторами, определяющими понятие земли с учетом конкретных производственных и экономических условий ее использования в процессе производства. При проведении земельно-оценочных работ совокупность этих условий аккумулируется в конкретной оцениваемой единице площади - агропроизводственной группе почв. При экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы почв по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путем проведения земельно-оценочного районирования.

Экономическая оценка земель проводится в следующих целях:

1) установление производственной способности земель различного качества;

2) обоснования наиболее эффективного использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Экономическая оценка земель проводится в двух аспектах:

1) общая оценка земель;

2) оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур (видов насаждений) - частная оценка.

Экономической оценке земель подлежат: пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья в целом по хозяйству.

Основными показателями общей оценки земель являются:

1) продуктивность (стоимость валовой продукции, руб./га);

2) окупаемость затрат (стоимость продукции на рубль затрат);

3) дифференциальный доход (дополнительная часть чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения, руб.)

Основными показателями частной оценки земель являются:

1) урожайность (ц /га);

2) окупаемость затрат;

3) дифференциальный доход.

Экономическая оценка осуществляется в несколько этапов: подготовительные работы, земельно-оценочное районирование, агропроизводственная группировка почв, исчисление базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал, исчисление показателей оценки земель и составления оценочных шкал, проведение работ по оценке земель, рассмотрение и утверждение материалов оценки земель, изготовление и выдача земельно-оценочной документации.

1 этап. Подготовительные работы.

Исходная информация, необходимая для проведения оценочных работ, собирается в камеральных и полевых условиях.

При подготовительном этапе собираются и систематизируются следующие материалы:

1. экспликация земельных угодий по хозяйству за последние 5 лет;

2. агроклиматические показатели по метеостанциям;

3. списки разновидностей почв, их площади;

4. материалы паспортизации полей, многолетних насаждений и кормовых угодий;

5. сведения о видовом, сортовом и возрастном составе многолетних насаждений и их размещение по агропроизводственным группам почв;

6. сведения о продуктивности сенокосов и пастбищ;

7. площади и урожайность сельскохозяйственных культур;

8. затраты на производство продукции;

9. сведения об обеспеченности хозяйств основными производственными фондами (по восстановительной стоимости);

10. сведения о внесении минеральных и органических удобрений по видам угодий и основным культурам;

11. данные прямого учета урожаев и затрат;

12. материалы, проводившиеся ранее земельно-оценочных работ.

Результаты полевых подготовительных работ используются для уточнения границ оценочных районов и агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки оценочных шкал, а также определения объема дополнительных почвенных, геоботанических и других обследований, без которых не могут быть выполнены оценочные работы из данной территории.

2 этап. Земельно-оценочное районирование.

Земельно-оценочное районирование тесно связано с природно-сельскохозяйственным районированием, учитываемом при бонитировке почв. Земельно-оценочное (кадастровое) районирование области (края), республики выполняется на основе общей схемы природно-сельскохозяйственного районирования страны с учетом местных почвенных, климатических, технологических и других различий, а также специализации хозяйств.

3 этап. Агропроизводственная группировка почв.

При объединении почвенных разновидностей в агропромышленные группы учитываются, в первую очередь, те свойства, которые влияют на качество почвы и сравнительно мало изменчивы во времени.

Агропроизводственные группы почв являются основными единицами, по которым исчисляются показатели, характеризующими их производительную способность.

Агропроизводственные группы почв могут быть объединены в более крупные выделы при разработке сводных оценочных шкал для больших территорий.

4 этап. Исчисление базисных урожаев и затрат для составления оценочных шкал.

Для расчета базисных урожаев и затрат используются выборки ключевых хозяйств с одной, двумя и большим числом агропроизводственных групп в составе данного вида угодий.

За базисную величину затрат при исчислении оценочных показателей принимаются средние уровни затрат, соответствующие обычным условиям агротехники в данном оценочном районе с внесением поправок на технологические условия использования земель и величину урожайности.

Поправки по технологическим свойствам земель исчисляются по хозяйствам, а также по полям севооборотов и по отдельным земельным участкам.

5 этап. Исчисление показателей оценки земель и составления оценочных шкал.

Оценочные показатели рассчитывают по агропроизводственным группам почв в границах оценочных районов по отдельным хозяйствам, полям севооборотов и земельным участкам с поправками на технологические условия и интенсивность производства конкретного хозяйства. При наличии достаточной информации объектом оценки могут быть и другие почвенные выделы. Расчеты проводятся по следующим показателям: продуктивность, окупаемость затрат, дифференциальный доход. Полученные показатели оценки земель сводятся в оценочные ведомости (шкалы) по оценочным районам, области, республике в разрезе агропроизводственных групп почв.

Оценочная шкала - это система оценочных показателей, разработанных для сравнения качества земель при сопоставимом уровне развития сельскохозяйственного производства. Оценочные шкалы составляются отдельно на каждый оценочный район в абсолютных и относительных показателях.

В оценочной шкале, кроме оценочных показателей, приводится цена балла и показатели уровня интенсивности производства, необходимые для сопоставления оценочных показателей на больших площадях (провинция, зона, экономический район, республика и т.д.).

6 этап. Проведение работ по оценке земель.

Первичными единицами оценки земель в хозяйстве являются участки отдельно обрабатываемой пашни (поля или рабочие участки севооборотов), кварталы (клетки) многолетних насаждений и сенокосо- или пастбищеоборотные участки естественных кормовых угодий.

Баллы оценки земель по участку рассчитываются на основе оценочной шкалы как средневзвешенные относительные показатели входящих в данный участок агрогрупп почв.

Показатели оценки земель для хозяйств приводятся к индивидуальным уровням интенсивности производства с помощью поправочных коэффициентов.

Поправки на местоположение хозяйств вносятся в показатели общей экономической оценки земель по окупаемости затрат и дифференциальному доходу.

7 этап. Рассмотрение и утверждение материалов оценки земель.

Результаты оценки земель рассматриваются специальными оценочными комиссиями, созданными в области (крае), республике.

8 этап. Изготовление и выдача земельно-оценочной документации.

Документация по оценки земель подразделяется на рассчетно-нормативную (шкалы оценочных показателей, таблицы поправочных коэффициентов) и результативную (ведомость оценки земель, земельно-оценочные карты, пояснительная записка).

В целях поддержания материалов оценки земель на современном уровне они систематически обновляются в установленные сроки - раз в пять лет.

3.2 Методика расчетов и выводы

Критериями общей экономической оценки земель являются: продуктивность (стоимость валовой продукции на единицу площади), окупаемость затрат (стоимость продукции на рубль затрат) и дифференциальный доход (дополнительный чистый доход на землях лучшего качества и местоположения).



Работа начинается с определения структуры посевных площадей хозяйства. Мы берём общую площадь и распределяем в процентах по каждой культуре.

Общ. площадь = 232,28 - 100 %

Озимая пшеница = 69,68 га - 30 %

Озимая рожь = 34,84 га - 15 %

Лён = 16,26 га - 7%

Картофель = 46,46 га - 20 %

Кукуруза = 23,23 га - 30 %

Многолетние травы = 41,81 га - 18%

Определение валового продукта и условного чистого дохода по культурам на классах почв.

Определяем валовой продукт и условный чистый доход по культурам на классах земель. Необходимо определить площадь каждого класса почвы.

Общ. площадь = 232,28 га

III класс - 53,05 га

IV класс - 125,58 га

V класс - 14,9 га

VI класс - 23,99 га

VII класс - 14,76 га

Далее рассчитываем площадь посева каждой культуры по каждому классу отдельно, начиная с товарной культуры (озимая пшеница).

Валовой сбор для каждого класса по каждой культуре рассчитывается как произведение площади посева и урожайности (таблица 4).

В_с = S * У

Озимая пшеница = III класс = 53,05*17,4=923,07ц/га

IV класс = 284,37 ц/га

Озимая рожь = IV класс = 634,01 ц/га

Лён = VI = 5,85 ц/га

VII класс =57,56 ц /га

Картофель = IV класс = 6583,38 ц/га

Кукуруза = IV класс = 5180,29 ц/га

Многолетние травы = IVкласс = 89,73 ц/га

V класс = 295,02 ц/га

VI класс=434,06 ц/га

Цена реализации и производственные затраты на 1 га выдаются.

Далее рассчитываем валовой продукт (валовой сбор умножается на цену реализации)

В_п = В_с * Ц_р

Озимая пшеница = III класс = 923,07*195=179998,85 руб

IV класс = 55452,15 руб

Озимая рожь = IV класс = 123631,95 руб

Лён = VI класс = 7605 руб

VII класс = 74828 руб

Картофель = IV класс = 790005,6 руб

VII класс = 72228 руб

Кукуруза = IV класс = 155408,7 руб

Многолетние травы = IVкласс = 4037,85 руб

V класс = 13275,9 руб

VI класс =19532,7 руб

Затем рассчитываем производственные затраты на всю площадь (производственные затраты на 1 га умножаются на валовой продукт).

П_{з(всего)}=В_п* П_{з(на 1 га)}



Озимая пшеница = III класс = 53,05*750=39787,5 руб

IV класс = 12472,5 руб

Озимая рожь = IV класс = 26130 руб

Лён = VI класс = 4200 руб

VII класс = 41328 руб

Картофель = IV класс = 65044 руб

VII класс = 7490 руб

Кукуруза = IV класс = 15331,8 руб

Многолетние травы = IVкласс = 2077,4 руб

V класс = 7003 руб

VI класс = 10570,3 руб

Далее определяем условный чистый доход определяется по формуле:

Ч_д=В_п-П_{з(всего)}

Озимая пшеница = III класс = 179998,65- 39787,5=140211,15 руб

IV класс = 42979,65 руб

Озимая рожь = IV класс = 97501,95 руб

Лён = VI класс = 3405 руб

VII класс =33500 руб

Картофель = IV класс = 724961,6 руб

VII класс = 64738 руб

Кукуруза = IV класс = 140076,9 руб

IV класс = 234814,2 руб

V класс = 246096 руб

Многолетние травы = IVкласс = 1960,45 руб

V класс = 6272,9 руб

VII класс = 8962,4 руб

Посевная площадь, валовая продукция и условный чистый доход по культурам и группам почв.

На основе 8 таблицы заполняем 9 таблицу. Она будет состоять из граф - классы почв, посевная площадь, валовая продукция производственные затраты и условный чистый доход.

Шкала частной оценки пашни.

Производим расчеты для каждой культуры по всем классам. Площадь посева берется из предыдущей таблицы. Валовая продукция в руб/га рассчитывается как отношение валовой продукции к площади посева. Валовая продукция в ББ определяется следующим образом: так как шкала замкнута, то наибольший показатель валовой продукции в руб/га принимается за 100 ББ, остальные показатели находятся как процент от наибольшего.

В_{п (10)}= В_п / ?S

Озимая пшеница = III класс = 2583,22руб/га ББ = 100

IV класс = 795,81 руб/га ББ = 31

Озимая рожь = IV класс = 3548,56 руб/ га ББ = 100

Лён = VI класс = 467,71 руб/га ББ = 10

VII класс = 4601,97 руб/га ББ=100

Картофель = IV класс = 17004 руб/ га ББ = 100

Кукуруза = IV класс = 6690 руб/га ББ = 100

Многолетние травы = IVкласс = 96,58 руб/га ББ = 21

V класс = 317,53руб/га ББ = 68

VI класс= 467,18 руб/га ББ=100

Условный чистый доход рассчитывается аналогично.

Ч_{д (10)}= Ч_д / ?S

Для расчета окупаемости затрат делим В_п (которые берем из 8 таблицы) на П_З (из 8 таблицы). Окупаемость затрат в ББ определяется следующим образом: так как шкала замкнута, то наибольший показатель окупаемости затрат в руб принимается за 100 ББ, остальные показатели находятся как процент от наибольшего.

О_З(10)=В_п/П_з

Озимая пшеница = III класс = 4,52 руб ББ = 100

IV класс = 4,45 руб ББ = 98

Озимая рожь = IV класс = 4,73 руб ББ = 100

Лён = VI класс = 1,81 руб ББ = 100

VII класс = 1,81 руб ББ = 100

Картофель = IV класс = 12,15 руб ББ = 100

Кукуруза = IV класс = 10,14 руб ББ = 100

Многолетние травы = IVкласс = 1,94 руб ББ = 100

V класс = 1,9 руб ББ = 98

VI класс= 1,85 руб ББ=95

Для подсчета дифференциального дохода необходимо валовый продукт (из 8 таблицы) умножить на коэффициент дифференциального дохода (d). Коэффициент дифференциального дохода в свою очередь определяется путем деления постоянного числа 1.35 на окупаемость затрат. Дифференциальный доход в ББ определяется следующим образом: так как шкала замкнута, то наибольший показатель дифференциального дохода в руб принимается за 100 ББ, остальные показатели находятся как процент от наибольшего.

Д_д=В_п*d d=1.35/О_з

Озимая пшеница = III класс = 53760,66 руб ББ = 100

IV класс = 16822,56 руб ББ = 31

Озимая рожь = IV класс = 35286,08 руб ББ = 100

Лён = VI класс = 5672,24 руб ББ = 10

VII класс =55810,94 руб ББ=100

Картофель = IV класс = 87778,4 руб ББ = 100

VII класс = 10114,92 ББ = 9

Кукуруза = IV класс = 20690,51 ББ = 100

Многолетние травы = IVкласс = 2809,84 руб ББ = 20

V класс = 9432,88 руб ББ = 66

VI класс = 14253,59 руб ББ= 100

Шкала общей оценки пашни.

На основе данных таблицы 9 определяем по каждому классу почв суммы посевных площадей, валовой продукции, производственных затрат, чистого дохода во все культурам и записываются в таблицу 11. На основе этих данных рассчитываются показатели общей оценки в рублях и баллах.

Показатель суммарной окупаемости затрат определяется отношением суммарной валовой продукции к суммарным производственным затратам:

Дифференциальный доход представляет дополнительную часть чистого дохода, создаваемую более производительным трудом на землях лучшего качества по отношению к худшим условиям производства. Расчет суммарного дифференциального дохода производится по формуле:

,

где ДД - суммарный дифференциальный доход, руб/га; ?ВП - суммарный валовой продукт, руб/га; d - удельный вес дифференциального дохода в валовой продукции, определяемый по формуле:



,

где ОЗ - оценочный показатель окупаемости затрат, руб/га.

1.Шкала общей оценки пашни.

III класс.

1. 1Общ. S посевов - 53,05 га;

2. Суммарная валовая продукция - 179998,65 руб/га;

3. Суммарный чистый доход - 140211,2 руб/га;

4. Суммарные производственные затраты - 39787,5 руб/га;

5. Суммарный дифференцируемый доход - 53760,66 руб/га;

6. Суммарный оккупационный доход - 4,52 руб/га;

IV класс.

1. Общ. S посевов - 125,58 га;

2. Суммарная валовая продукция -1128536,4руб/га;

3. Суммарный чистый доход - 1007480,6 руб/га;

4. Суммарные производственные затраты - 121055,7 руб/га;

5. Суммарный дифференцируемый доход - 163387,39 руб/га;

6. Суммарный оккупационный доход - 33,41 руб/га;

V класс.

1. Общ. S посевов - 14,9 га;

2. Суммарная валовая продукция - 13275,9 руб/га;

3. Суммарный чистый доход - 6272,9 руб/га;

4. Суммарные производственные затраты - 7003 руб/га;

5. Суммарный дифференцируемый доход - 9432,88 руб/га;

6. Суммарный оккупационный доход - 1,9 руб/га;

VI класс.

1. Общ. S посевов - 23,99 га;

2. Суммарная валовая продукция - 27137,7 руб/га;

3. Суммарный чистый доход - 12367,4 руб/га;

4. Суммарные производственные затраты - 14770,3 руб/га;

5. Суммарный дифференцируемый доход - 19925,83 руб/га;

6. Суммарный оккупационный доход - 3,66 руб/га;

VII класс.

1. Общ. S посевов - 14,76 га;

2. Сумммарная валовая продукция - 74828 руб/га;

3. Суммарный чистый доход - 33500 руб/га;

4. Суммарные производственные затраты - 41328 руб/га;

5. Суммарный дифференцируемый доход - 55810,94 руб/га;

6. Суммарный оккупационный доход - 1,81 руб/га;

2.Шкала частной оценки пашни.

III класс.

1. Валовая продукция - 3393 руб/га ; ББ - 38;

2. Условный чистый доход - 2643,01 руб/га ; ББ - 33;

3. Окупаемость затрат - 0,09 руб/га ; ББ - 33

4. Дифференцируемый доход - 1013,4 руб/га ; ББ - 27;

IV класс.

1. Валовая продукция -8986,59руб/га ; ББ - 100;

2. Условный чистый доход - 8022,62 руб/га ; ББ - 100;

3. Окупаемость затрат - 0,27 руб/га ; ББ - 100;

4. Дифференцируемый доход - 1301,06 руб/га ; ББ - 34;

V класс.

1. Валовая продукция - 891 руб/га ; ББ - 10;

2. Условный чистый доход - 421 руб/га ; ББ - 5;

3. Окупаемость затрат - 0,13 руб/га ; ББ - 48;

4. Дифференцируемый доход - 633,08 руб/га ; ББ - 17;

VI класс.

1. Валовая продукция - 1131,21 руб/га ; ББ - 13;

2. Условный чистый доход - 515,52 руб/га ; ББ - 6;

3. Окупаемость затрат - 0,15 руб/га ; ББ - 56;

4. Дифференцируемый доход - 830,59 руб/га ; ББ - 22;

VII класс.

1. Валовая продукция - 5069,65 руб/га ; ББ - 56;

2. Условный чистый доход - 12269,65 руб/га ; ББ - 28;

3. Окупаемость затрат - 0,12 руб/га ; ББ - 44;

4. Дифференцируемый доход - 3781,23 руб/га ; ББ - 100;

Расчёт средних баллов частной и общей оценки пашни.

III класс.

1. Удельный вес класса (У) - 22,84;

2. Валовая продукция - ББ -38; У*ББ/100 - 8,68;

3. Чистый доход - ББ - 33; У*ББ/100 - 7,54;

4. Окупаемость затрат - ББ - 33 У*ББ/100 7,54;

5. Дифференцируемый доход - ББ - 27 У*ББ/100 -6,17;

IV класс.

1. Удельный вес класса (У) -54,06;

2. Валовая продукция - ББ - 100; У*ББ/100 - 54,06;

3. Чистый доход - ББ - 100; У*ББ/100 - 54,06;

4. Окупаемость затрат - ББ - 100; У*ББ/100 - 54,06;

5. Дифференцируемый доход - ББ - 34; У*ББ/100 - 18,38;

V класс.

1. Удельный вес класса (У) - 6,41;

2. Валовая продукция - ББ - 10; У*ББ/100 - 0,64;

3. Чистый доход - ББ - 5; У*ББ/100 - 0,32;

4. Окупаемость затрат - ББ - 48; У*ББ/100 - 3,08;

5. Дифференцируемый доход - ББ - 17; У*ББ/100 - 1,09;

VI класс.

1. Удельный вес класса (У) - 10,33;

2. Валовая продукция - ББ -13; У*ББ/100 1,34;

3. Чистый доход - ББ - 6; У*ББ/100 - 0,62;

4. Окупаемость затрат - ББ - 56; У*ББ/100 - 5,78;

5. Дифференцируемый доход - ББ - 22; У*ББ/100 - 2,27

VII класс.

1. Удельный вес класса (У) - 6,36;

2. Валовая продукция - ББ - 56; У*ББ/100 - 3,56;

3. Чистый доход - ББ - 28; У*ББ/100 - 1,78;

4. Окупаемость затрат - ББ - 44; У*ББ/100 - 2,8;

5. Дифференцируемый доход - ББ - 100; У*ББ/100 - 6,36;

По получившимся показателям общей оценки пашни в руб и баллах наилучшим оказался 4 класс земель. Самая низкая окупаемость затрат получилась по 3 классу земель.



4. Кадастровая оценка земель

4.1 Обзор литературных источников по кадастровой оценке земель

В целях эффективного управления земельными ресурсами, планирование мероприятий по рациональному землепользованию, совершенствования земельной политики и решения других задач необходима стоимостная оценка земель.

Большое значение стоимостная оценка земель имеет для совершенствования существующей правовой разработки новой нормативно правовой базы для справедливого налогообложения и пополнения местных и Федеральных бюджетов средствами.

В соответствии с разработанной Федеральной службой "Земельный кадастр" государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает две стадии:

1. Оценка земельных участков по плодородию и местоположению (в баллах).

2. Стоимостная оценка земельных участков с учетом земельной ренты.

Оценка земельных участков по плодородию почв.

Для определения ренты и кадастровой стоимости земельных участков качество сельскохозяйственных угодий выражается средневзвешенным баллом бонитета почв независимо от их фактического использования под пашню, сенокосы и пастбища. Балл качества сельхозугодий вычисляется на основе областной шкалы бонитировки и экспликации почв земельных участков. Шкала бонитировки почв области формируется автоматизировано на основе классификатора почв. Для разработки классификатора составляется систематический список почв области.

Оценка земельных участков по местоположению.

Местоположение земельных участков оценивается по внехозяйственной удаленности и грузоемкости на основе информации об объемах и транспортных условиях реализации сельскохозяйственной продукции.

Объем производства сельскохозяйственной продукции и соответствующее ему потребление промышленных товаров примерно пропорционально качеству земель. Поэтому грузоемкость земель оценивается путем распределения областной, зональной грузоемкости пропорционально баллу качества сельхозугодий хозяйств.

Основой определения стоимости земель служат материалы внутрихозяйственной оценки земель по сельским округам, границы которых ограничены территориями сельскохозяйственных предприятий.

Общие положения стоимостной оценки земель.

При рассмотрении этого этапа необходимо иметь ввиду, что качество сельскохозяйственных угодий зависит от:

- плодородия (качества) почв;

- технологических свойств участков;

- местоположения земельных участков (хозяйств).

Качество сельскохозяйственных угодий характеризуется плодородием почв и технологическими свойствами полей, участков угодий - объективными факторами затрат на производство и внутрихозяйственную транспортировку продукции.

Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. №945 " О государственной кадастровой оценке земель", Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 " Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Кадастровая стоимость объекта оценки - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков, и соответственно информация, полученная при ее проведении, является важным пунктом в земельно-кадастровой документации.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора по оценке.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Работы проводятся в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно - техническими документами.

В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. [4]

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

1. Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

2. площади земельного участка;

3. вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

4. факторов местоположения и окружающей среды.



4.2 Применение результатов кадастровой оценки

Результатом проведения кадастровой оценки будет оценка земельного участка Ленинградской области Гатчинского района.

Для дальнейших расчётов потребуются показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерных для культур, представленных в севообороте данные показатели отображены в таблице 13.

При проведении оценки были определены величины риска. Факторами, определившими величину рисков в сельском хозяйстве, являются риск низкой ликвидности в частной собственности в данном секторе и риск инвестиций сельскохозяйственных угодий в настоящий момент.

Согласно таблице 14 риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья составил 5 %. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в сельскохозяйственные земли, обусловленный как макроэкономическими факторами, так и характеристиками объекта оценки: структура оцениваемых земель (пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники), их региональное местоположение, эффективность управления сельскохозяйственным производством и др.

Риск низкой ликвидности составил 3,3 %.Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке сельскохозяйственных угодий, а также типичный срок их экспозиции. Итого, величина премии за риск составила 8,3 %.

Таблица 15 дает представление о стоимости 1 га земли в хозяйстве. При расчетах мы пользовались следующими формулами:



ВД = У * Ц, где

ВД - валовой доход, руб/га

У - нормативная урожайность культуры, ц/га

Ц - цена продажи, руб/ц

Расчет чистого дохода произвели по следующей формуле:

ЧД = ВД - З, где

ЧД - чистый доход, руб/га

ВД - валовой доход, руб/га

З - затраты, руб/га

Прибыль предпринимателя составила 20% от стоимости чистого дохода.

Рента равна сумме чистого дохода и прибыли предпринимателя. Исходя из данных расчетов, мы посчитали стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, как среднее значение ренты (5778.05 руб/га), деленное на общую величину премии за риск (0,083). Она получилась по расчетам 69615,06 руб, а общая стоимость пашни составила 16170195,428руб.

При определении удельных показателей кадастровой стоимости земли, использовали схожие характеристики, влияющие на стоимость земли. К ним относятся местоположение участка, цена продажи, площадь, инфраструктура. Для примера, мы взяли 5 участков, приблизительно схожих по этим параметрам. Характеристики данных участков приводятся в таблице 16.

Опираясь на данные об участках, записанные в таблице 16, заполняем в таблицу 17 следующие параметры, благодаря которым мы сможем узнать стоимость 1 сотки в Гатчинском районе:

Цена продажи и площадь участка берётся из предыдущей таблицы.

Корректировка на право собственности. Если участок приватизирован, то в графе напротив исследуемого участка записывается 0, т.к. не требуется тратить деньги на приватизацию при покупке участка. Если же приватизации не было, то записываем 15000 рублей.

Корректировка на дополнительные постройки. В данной графе учитываются затраты на строительство. Если на участке имеется какое-либо строение, то нужно вычесть стоимость постройки. Например, если имеется новый сруб дома, то нужно вычесть 120-200 тыс.руб, если старый дом - 60-100 тыс.руб. Если есть сарай или сруб бани, то в графу записывается 0. Если же на участке ничего нет вообще, то в графе надо высчитать 20% от цены участка.

Корректировка на условие продажи. Если продажа участка осуществляется через агентство, то в графу нужно записать 20% от стоимости участка. Если же сам владелец продаёт участок без помощи агентов - записываем 0.

Корректировка на недостатки землепользования = 5% от стоимости участка, т.к. какие-нибудь недостатки всегда имеются. Не бывает идеальных участков.

Корректировка на время продажи. Цена участка может зависеть от месяца продажи: май-июнь - 15%, июль-август - 20%, сентябрь-октябрь - 15% от стоимости участка. Если участок продаётся в другие месяцы, то записывается 0.

Корректировка на физические характеристики. В данной графе учитывается наличие

водоснабжения (наличие скважины или колодца)

газоснабжения

электричества (или возможности подключения)

подъездных путей и их качества

рекреационных объектов и удалённость их от участка

Каждая из представленных выше характеристик оценивается в 3% от стоимости участка. Если отсутствует одна, то записываем 3%, если же нет всех перечисленных характеристик, то, соответственно, 9%.

Чтобы получить скорректированную цену участка необходимо из цены продажи вычесть всевозможные затраты, которые высчитываются исходя из различных корректировок.

1 участок

СЦ = 450000 - (0,20*450000)- 15000 = 345000 руб.

2 участок

СЦ= 600000 - (0,25*600000) = 450000 руб.

3 участок

СЦ = 700000 - (0,20*700000) = 560000 руб.

4 участок

СЦ = 270000 - (0,34*270000)- 15000 = 163200 руб.

5 участок

СЦ = 1100000 - (0,25*1100000) = 825000 руб.

Расчет цены за 0,01га



где, Р_0,01 - цена за 0,01га;

Р - суммарное значение скорректированной цены;

S - суммарное значение площадей всех участков.

Таким образом, получаем,

Р= (0,01*2343200)/0,305= 76826,23 руб

4.3 Расчет земельного налога

Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога. Земельный налог -- уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговая ставка (норма налогового обложения) -- величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. Является одним из обязательных элементов налога.

В случае, когда налоговая ставка выражена в процентах к доходу налогоплательщика, ее обычно называют налоговой квотой.

Основные виды:

1) Твёрдые -- устанавливаются в абсолютной сумме на единицу (иногда весь объект) обложения независимо от размеров налоговой базы.

2) Пропорциональные -- действуют в одинаковом проценте к налоговой базе без учёта её величины.

3) Прогрессивные -- возрастают по мере роста налоговой базы.

При расчете земельного налога учитываются все ограничения (обременения) земельного участка. В соответствии с законодательством установлены следующие обременения:

ь - аренда

ь - доверительное управление

ь - ипотека

ь - рента

ь - сервитуты

ь - градостроительные ограничения

ь - резервирование земель

ь - зоны с особыми условиями использования

ь - иные ограничения

Помимо этого, учитываются различные недостатки землевладений и землепользований:

ь Чересполосица - расположение нескольких земельных участков одного хозяйства вразброс, отдельными полосами, вперемежку с земельными участками другого хозяйства.

ь Вкрапливание - расположение внутри земель и границ землевладений и землепользований, участка земли другого землевладения и землепользования.

ь Мелкоконтурность

ь Дальноземелье - большая удаленность части землепользования данного хозяйства от усадьбы.

ь Изломанность границ



Заключение

В условиях рыночной экономики и совершенствовании платности земель, исходя из их стоимости, возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий.

Методика Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по сравнению с другими существующими в настоящее время методиками более приемлема для практического применения в связи с отсутствием ряда экономических показателей, получение которых в настоящий момент представляет определенные трудности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а именно кадастровые стоимости земельных участков, являются сопоставимыми для всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной политики в области земельных отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости объекта является ключевым фактором принятия социально- значимых решений. Моделирование последствий, связанных с развитием территорий по результатам кадастровой оценки земель, позволяет прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.

В ходе выполнения курсовой работы "Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного предприятия АО "Южный", были рассмотрены вопросы бонитировки, дана экономическая и кадастровая оценка землям сельскохозяйственного предприятия, а так же предложено практическое применение результатов оценки.

При написании курсовой работы, использовались следующие данные по 232,28 га, на территории хозяйства находятся следующие классы земель: III класс - 53,05 га, IV класс - 125,58 га,V класс - 14,9 га, VI класс - 23,99 га, VII класс - 14,76 га

В хозяйстве выращивают следующие виды сельскохозяйственных культур: кукуруза 23,23 га, картофель 46,46 га, многолетние травы 41,81 га, лен 16,26 га, озимая рожь 34,84 га, озимая пшеница 69,68 га, товарной культурой была выбрана озимая пшеница.

Стоимость выхода валовой продукции составила 1423776,65 рубля, затраты на производство продукции составили 223944,5 рублей, а условный чистый доход в хозяйстве получился по расчетам 1199832,1 рубля.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в моей курсовой работе получилась равной 16170195,428 рубля, при площади сельскохозяйственных угодий 232,28.

Итогом расчетов стал расчет рыночной стоимости 1 сотки земли Ленинградской области, Гатчинского района. При этом было обращено внимание на следующие характеристики: местоположение, площадь участков, время продажи, цены продажи, физические характеристики и право собственности, которые подбирались сравнительно однородные. С учетом различных коэффициентов корреляции была рассчитана средняя цена 1 сотки земли, которая составила 76826,23 рубля

Кадастровая оценка с/х земель помогает оптимально распределить ведение сельскохозяйственных земель, а также продумать, какими культурами будет засеян тот или иной участок. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится с расчетом на большое количество показателей, которые влияют на рациональное использование земли для выращивания сельскохозяйственных культур. Также она необходима для налогообложения.

Кадастровая стоимость земельных участков, имея рентную основу, позволяет сделать вывод о потенциальном доходе, который может быть получен от реализации прав владения, пользования и распоряжения этими участками, и, соответственно, степени эффективности их использования.

Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки земель должны быть использованы в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки зрения.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. Закон РФ от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.

4. Конституция Российской Федерации.

5. Ломакин Г.В. "Оценка земли и иной недвижимости" - М.: ГУЗ, 2001 - 212с.

6. Чешев А.С., Фесенко И.П. "Земельный кадастр" - М.: "Издательство ПРИОР", 2000 - 36 1.

7. Информационный портал - https://rosreestr.ru/wps/portal/

8. Информационный портал - bonitirovka-pochv.html

9. Информационный портал- www.zem-kadastr.ru8с

10. Информационный портал - http://www.arenta-group.com/showarticle/111.html

Размещено на Allbest.ru