Размещено на http://www.allbest.ru/

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

КУРСОВАЯ РАБОТА

по ПМ 01 Управление земельно-имущественным комплексом

МДК 01.01 Управление территориями и недвижимым имуществом

Тема: Цель, задачи и принципы зонирования земель городов и сел(городских и сельских поселений)

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Руководитель В.В. Дёмина

Руководитель Л.Г. Петрова

Выполнила студентка группы 4161 Е.С. Смирнова

Санкт-Петербург

2016 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Основные понятия зонирования

1.1 Функциональное зонирование

1.2 Правовое зонирование

1.3 Территориальное зонирование

1.4 Экономическое зонирование

1.5 Ценовое зонирование территории города

Глава 2. Принципы и процесс зонирования

2.1 Принципы зонирования

2.2 Основные этапы разработки схем зонирования

Глава 3. Анализ зонирования Санкт-Петербург

Заключение

Список использованных источников

Введение

Зонирование в условиях рыночной экономики устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. В основном зонирование делят на два типа: функциональное и территориальное. На самом деле, оно охватывает всю городскую жизнь и жизнь поселений. Зонирование бывает правовым, экономическим, ценовым. Иногда еще выделяют административное и кадастровое, но это скорее деление городов. Актуальность данной темы заключается в том, что каждый день между физическими и юридическими лицами возникают земельно-имущественные отношения, чтоб избежать конфликтов на этой почве или неправильного использования недвижимости, нерационального или опасного использования, для сохранения баланса в данных взаимоотношениях, необходим определенный государственный контроль, то есть выявление прав и обязанностей, назначения территорий, их стоимости, стоимости их использования, чем и занимается зонирование.

В своей курсовой работе я поставила цель рассмотреть все аспекты зонирования городов и сел.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- Дать понятие зонирования;

- Рассмотреть виды зонирования;

- Рассмотреть с принципы и процессы зонирования.

Объект курсовой работы - зонирование как форма государственного контроля за использованием территории.

Предмет курсовой работы - особенности зонирование большого города.

Глава 1. Основные понятия зонирования

Зонирование - в условиях рыночной экономики зонирование земель устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности.

Под зонированием земель поселений понимается деление земель городских и сельских поселений по их целевому использованию и функциональному назначению, согласно которому правовой режим использования земель определяется принадлежностью к той или иной функциональной зоне, а также деление земель в пределах функциональных зон на территориальные зоны (подзоны) с установлением разрешенного использования земельных участков в пределах каждой из них.

Целью зонирования земель поселений является:

1. определение общих принципов и порядка дифференциации земель поселений для установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков (земельно-имущественного комплекса);

2. создание условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана, улучшения качества окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;

3. создание предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;

4. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

5. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом предполагается, что при установлении разрешенного использования земельных участков могут быть введены и регламентированы такие виды использования земельных участков, которые санкционируются органами власти, осуществляющими зонирование, как, например, основное и сопутствующее использование, условно разрешенное использование, а также порядок использования земельных участков, которое не соответствует разрешенному (несоответствующее использование).

Зонирование призвано решать проблемы двух основных групп субъектов градостроительной деятельности:

1. Городов как социально-экономических и административных образований.

2. Частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

Зонирование в целом призвано решать следующие задачи:

1. Формирование финансовых ресурсов развития города.

2. Обеспечение качества среды проживания.

3. Формирование пространственных ресурсов развития города.

Формирование финансовых ресурсов развития города

Главный внутренний ресурс потенциального развития городов - это земля, поэтому определяя характер использования земли зонирование устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Реальная стоимость земли воплощается в реальных оценках объектов недвижимости при совершении различных операций. При этом городские бюджеты получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений в виде налогов и доходов от операций с недвижимостью.

Кроме того, зонирование создает условия для более активного привлечения внешних финансовых источников частных лиц и структур, поскольку:

во-первых, создаются правовые гарантии на соответствующее использование земли в целях инвестирования проектов;

во-вторых, складываются возможности вступления в права долгосрочного владения земельными участками еще до начала полномасштабных проектных проработок, (что позволяет привлечь ипотечные кредиты);

в-третьих, сокращаются сроки получения согласований и разрешений на проведение инвестиционно-строительной деятельности, а также уменьшение связанных с этим издержек.

В итоге, процесс инвестирования в городское развитие приобретает более широкие масштабы и протекает более быстрыми темпами.

Города получают более широкие возможности для решения проблем развития муниципальной инженерно-технической инфраструктуры.

Обеспечение качества среды проживания

Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости.

В документах зонирования содержится такая правовая норма как "несоответствующее использование". Согласно этой норме те объекты недвижимости, которые существовали до введения документов зонирования и чьи характеристики и параметры использования расходятся с регламентами зонирования, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с документами зонирования не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с документами зонирования.

Формирование пространственных ресурсов развития

Решение этой задачи может осуществляться следующими способами:

1. Резервированием свободных территорий для определенных функций в соответствии с прогнозируемыми потребностями. При этом на пригодные территории налагаются зоны определенного назначения, например, жилого или производственного. Именно для этих функций со временем и будут использованы выделенные территории.

2. Резервированием свободных территорий для еще не выявленных функций под будущее использование. Установление таких зон означает, что в их пределах не будет происходить активной строительной деятельности. Если же со временем возникнет необходимость в застройке этих территорий, то будет осуществлено перезонирование в соответствии с выявившимися потребностями в определенных типах строительства.

3. Переориентацией существующих зон на иные виды использования в случаях избытка территорий определенного назначения. Например, если в городе имеются излишки территории производственного назначения с низкой эффективностью использования при морально устаревшей застройке (что наблюдается часто в российских городах), то применительно к части таких территорий может быть принято решение об установлении зон иного назначения, например, общественного или жилого. Это будет означать, что производственная деятельность на этих территориях может продолжаться некоторое время, но в "замороженных" масштабах, т.е. без прироста мощностей и объемов производственного строительства. Со временем, когда город накопит достаточно ресурсов или когда частные инвесторы проявят соответствующие инициативы, эти территории могут быть реконструированы под предопределенное общественное или жилищное использование.

4. Резервированием территорий под расширение застройки за пределами административных границ города. Ныне решение этой проблемы по существу блокировано, поскольку территорий в контурах расширяемых административных границ городов, что встречает противодействие со стороны сопряженных административных районов13. В то же время зонирование позволяет сменить акценты в решении этой проблемы. Подготавливаются по совместному согласию нескольких сопряженных муниципальных органов документы правового зонирования на территорию в масштабах пригородной зоны. Эти документы после их принятия начинают регулировать пространственное распределение территорий для различных типов использования и застройки при согласовании частных и общих интересов.

1.1 Функциональное зонирование

Функциональная зона-- выделенная при градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений часть земель поселения, предназначенная для определенного целевого использования территорий, занятых природными объектами, а также для размещения застройки определенного функционального назначения, в том числе жилого, производственного и иного разрешенного законом в поселении.

Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Функциональное зонирование является одной из важнейших стадий разработки генплана города, которая в значительной мере предопределяет планировочную структуру, функциональную организацию и комфортные характеристики проектируемого города.

При зонировании земель поселений в рамках градостроительного планирования развития территорий городских и сельских поселений выделяются следующие функциональные зоны:

1) земли сельскохозяйственного использования и предназначенные под такое использование;

2) земли, занятые городскими лесами;

3) земли, занятые водными объектами;

4) земли расположения полезных ископаемых и минеральных источников.

5) жилые;

6) общественно-деловые;

7) производственные и складские;

8) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;

9) рекреационные;

10) специального назначения.

Характер функциональных зон, земли которых предназначены под застройку, определяет следующий состав данных земель поселений в них.

Зоны жилой застройки заняты и предназначены под строительство жилых, а также культурно-бытовых и иных функционально связанных с жильем зданий, строений и сооружений. Они, в свою очередь, включают территориальные зоны жилой застройки различных типов и этажности.

Общественно-деловые зоны заняты и предназначены для застройки зданиями административного, коммерческого, торгового использования, а также зданиями, предназначенными для бытового, культурного, медицинского и иного обслуживания населения городов и иных поселений.

Производственные и складские зоны заняты промышленной и коммунально-складской застройкой, в том числе промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами, и предназначены для этих целей.

Зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктур (земли общего пользования) заняты зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и предназначены для этих целей.

Рекреационные зоны включают застроенные и подлежащие застройке земельные участки объектов оздоровительного, спортивного и иного рекреационного назначения.

Зоны специального назначения включают земли, занятые объектами специального назначения, регулирование использования которых осуществляется в соответствии с законодательством РФ и субъектов Федерации (объектами обороны, атомной энергетики и т. п.). Границы зон специального назначения должны согласовываться соответствующими органами государственной власти, осуществляющими регулирование использования земель, занятых объектами специального назначения.

Территории с особыми условиями природопользования - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Признаки зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством, а также образуются в целях обеспечения:

1. безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;

2. охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками.

Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.

Перечень зон с особыми условиями использования - охранные зоны:

1. объектов электросетевого хозяйства;

2. объектов системы газоснабжения;

3. сетей связи и сооружений связи;

4. магистральных трубопроводов;

5. геодезических пунктов;

6. морских портов;

7. стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;

8. железных дорог;

9. на загрязненных землях особо охраняемых природных территорий;

10. водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы);

11. рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны;

12. округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях;

13. округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

14. санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов;

15. зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

16. зоны охраняемых объектов.

В отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:

1. лесопарковые зоны, зелёные зоны;

2. береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;

3. приаэродромная территория.

К числу факторов, существенно влияющих на функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования, относятся:

1. коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро - и грузоперевозки;

2. локализационные факторы, связанные с удорожаниями строительства и рисками в зависимости от рельефа и инженерно-геологических характеристик территории;

3. экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;

4. инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий;

5. эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы.

К числу коммуникационных факторов, или факторов транспортной доступности, относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:

1. все элементы физической географии, ландшафта и функционального использования территории, которые представляют собой физические преграды, препятствия для транспортных сообщений - крупные реки и другие водные поверхности, леса, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных промышленных предприятий, территории аэропортов и т.д.;

2. существующее функциональное использование территории, определяющее коммуникационные взаимодействия между функциями в реальном городском пространстве;

3. классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы, мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и железные дороги пригородных сообщений - там, где они есть), т.е. пути сообщения между городскими территориями;

4. система общественного транспорта - совокупность маршрутов всех видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и скоростными характеристиками;

5. уровень автомобилизации населения в целом и по социальным группам.

К числу локализационных факторов относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология - уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, карстовые явления и сейсмика и существенно зависят от той функции, под которую предполагается использование территории. К числу локализационных относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации.

Экологические факторы представляются двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений. В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории. Во-вторых, прямыми взаимодействиями (буферными связями) с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т.д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.

Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории находится величина дополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину общегородской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости городских земель.

Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.

Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов.

С вычислительной точки зрения все факторы разделяются на три основные группы: локализационные, коммуникационные и буферные. Соответственно, основными компонентами оценки территории и оценки функционального зонирования территории являются локализационная, коммуникационная и буферная компоненты.

Архитектурный ландшафт-это архитектура открытых пространств. Он позволяет формировать гармоничную среду для человека, используя для этого ландшафтные компоненты и искусственные объекты. Он включает: садово-парковое искусство, озеленинение и благоустроиство жил. территорий, улиц, дорог, городских центров, промышленных районов, с\х предприятий, исторических ландшафтов, охраняемых территорий.

1.2 Правовое зонирование

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений на использование земельных участков.

Правовое зонирование территории города- это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.

Правовое зонирование это процесс подразделения городской территорий на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенных, определяются правила использования и строительного изменения недвижимости, которые включают:

1) Виды разрешенного использования объектов недвижимости, когда владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка (в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не причинения ущерба сопряженным владениям);

2) Предельные (минимальных и/или максимальных) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;

3) Предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (минимальные отступы построек от границ земельных участков);

4) Максимальные показатели:

1. высота/этажность построек;

2. процент застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка);

3. коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади пола всех строений - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка).

5) Показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например, как «Правила землепользования и застройки» соответствующего города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Таким образом, зонирование представляет собой юридический механизм реализации политики городского развития. Кроме того, зонирование обеспечивает взаимодействие юридического механизма с экономическим, что позволяет более эффективно решать проблемы, ранее трудно поддававшиеся разрешению, например, перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и формировать местные социальные программы.

Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов.

1.3 Территорияальное зонирование

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ «О землеустройстве»). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 10 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Территориальная зона (подзона) -- выделенная при разработке правил землепользования и застройки часть земель поселения в пределах определенной функциональной зоны, представляющая собой достаточно единые массивы земельных участков, в отношении которых устанавливается единое разрешенное использование.

Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто могут совпадать с границами функциональных зон (например, в сельских поселениях).

Функциональное назначение территориальных зон не должно противоречить назначению функциональных зон. В пределах территориальных зон по необходимости могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным параметрам: параметрам, особенностям функционального использования и т. п. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в случаях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в большинстве городов РФ.

Основными задачами при разработке «Правил землепользования и застройки городских поселений» должны стать:

1) определение списка земель в составе земель поселений, на которых будет осуществляться территориальное зонирование (для этого надо разделить все земли поселений на функциональные зоны по признаку их целевого использования, функционального назначения, типу застройки);

2) установление этапов зонирования земель поселений, которые подвергаются процедуре зонирования (это земли, предназначенные под застройку, или уже застроенные земли);

3) определение основных понятий в сфере зонирования земель городов и иных поселений, включая «зонирование земель», «территориальная зона», «территориальная подзона», «вид разрешенного использования земельного участка»;

4) порядок, цели и основания определения предельных и допустимых параметров использования земель в зонах и подзонах в целях регламентации разрешенного использования земельных участков;

5) установление порядка зонирования земель поселений, включая приведение существующего (фактического) использования земельных участков в соответствие с вводимым разрешенным;

6) оптимизация баланса интересов частных и государственных (муниципальных) собственников земельных участков при осуществлении зонирования земель городов и иных поселений;

7) установление порядка изменения разрешенного использования земельных участков (перезонирования), включая необходимые процедуры согласования такого изменения;

8) определение форм участия населения и владельцев земельных участков в утверждении и изменении документации о зонировании;

9) установление способов контроля за осуществлением деятельности в области зонирования земель поселений.

В правила землепользования и застройки должны быть включены положения, регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и градостроительных регламентов, включающие их содержание; положения, регулирующие порядок использования и изменения объектов недвижимости; положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие различия в порядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной документации установленному градостроительному регламенту (например, исключительное использование земельных участков).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной части земельно-имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основному или сопутствующему разрешенному использованию такого комплекса. Отнесение разрешенного использования имущественного комплекса к основному или сопутствующему осуществляется в соответствии со следующими критериями:

1. основное разрешенное использование -- функциональное назначение и параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом территориальной зоны (например, строительство индивидуального жилого дома);

2. сопутствующее разрешенное использование -- функциональное назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса, связанные с основной частью данного комплекса (например, строительство гаража и иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования земельных участков, в том числе условно разрешенного использования земельных участков с описанием условий.

В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей имущественных комплексов устанавливаются ограничения, то в градостроительном регламенте конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.

Границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

1. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2. функциональных зон и параметров развития, определенных генеральным планом города Смоленска на основании требования принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и недопущения формирования одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом взаимоувязанных характеристик по функции, предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков и предельным (минимальным и максимальным) параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также требований о взаимной безопасности (непричинении друг другу вреда) расположенных рядом объектов недвижимости.

В соответствии с правила землепользования и застройки, выделяются следующие территориальные зоны:

1. зона жилой застройки: многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка;

2. зоны промышленной застройки: крупные, средние и малые производственные комплексы;

3. зоны сельскохозяйственной застройки: животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.;

4. зоны общественной застройки: здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы - детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха;

5. зоны исторической застройки: архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка;

6. зоны железных дорог: железнодорожные узлы и коммуникации;

7. зоны водных коммуникаций и сооружений: реки, каналы, акватории, портовые сооружения;

8. зоны скоростных автодорожных коммуникаций: скоростные автодороги, транспортные развязки;

9. зоны магистральных ЛЭП и их подстанций: ЛЭП и их подстанции;

10. зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.

1.4 Экономическое зонирование

зонирование территория город ценовой

Экономическое зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки городских земель.

Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно-кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования. Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.

В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города , и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально-производственной организации территории города.

Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

1.5 Ценовое зонирование территории города

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

1. Близость значений показателей стоимости земельных участков;

2. Территориальное единство расположения микрозон;

3. Общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. состояние окружающей среды, санитарные условия;

6. инженерно-геологические условия строительства;

7. рекреационная ценность территории;

8. престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Глава 2. Принципы и процесс зонирования

2.1 Принципы зонирования

Основными принципами зонирования земель городов и иных поселений в рамках настоящей концепции являются следующие принципы.

1. Функциональность - дифференциация земель поселений по признаку их функционального назначения. Параметры функционального назначения земель находят свое конечное отражение в разрешенном использовании конкретных земельных участков.

2. Универсальность - применимость для всех типов поселений в Российской Федерации.

3. Системность - системный подход к зонированию поселений как к части системы управления земельными ресурсами, рационального использования и охраны земель.

4. Комплексность - комплексный подход к решению проблем зонирования различных поселений. На практике это должно означать, в частности, что не может быть земель, подлежащих зонированию, но не зонированых.

5. Полнота - система зонирования должна содержать в себе полную совокупность регламентов разрешенного использования, необходимых для обеспечения оптимального режима использования земельных участков в интересах как поселения в целом, так и отдельных землепользователей.

6. Сопоставимость с основами нормирования, планирования и прогнозирования, в том числе с их инструментами и методами.

7. Дифференцированность - учет различных характеристик земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости при осуществлении различных этапов зонирования.

8. Взаимосвязь - увязка градостроительной и земельно-хозяйственной организации территории поселения с предлагаемой структурой зонирования.

9. Последовательность и обоснованность - осуществление проведения зонирования в четко сформированной и контролируемой системе: от зон к подзонам, от общей к более детальной дифференциации земель до отдельного земельного участка.

10. Открытость (гласность) - принятие решений в области зонирования с привлечением граждан и их объединений.

11. Обязательность исполнения согласованных регламентов разрешенного использования земельных участков всеми участниками зонирования.

Предотвращение использования земельных участков, несовместимого с функциональным назначением зоны (подзоны), а также использование земельных участков, оказывающее негативное воздействие на окружающую среду, здоровье и условия проживания населения.

Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

1. при разработке проекта нового генерального плана;

2. при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

3. при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.

Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:

1. обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;

2. учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;

3. выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

4. выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;

5. определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;

6. определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;

7. установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;

8. установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;

9. увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.

2.2 Основные этапы разработки схем зонирования

Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее - схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.

Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.

Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной документации территориального планирования, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.

Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной докоментации территориального планирования, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.

Основными этапами разработки схемы являются:

1. сбор и анализ исходной информации;

2. предварительное решение зонирования;

3. согласование и утверждение схемы (Рисунок 1).

Рисунок 1. Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:

1. перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;

2. результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;

3. результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;

4. результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.

В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:

1. установление фактической обеспеченности документацией территориального планирования и нормативными документами;

2. анализ содержания имеющейся документации территориального планирования;

3. определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);

4. определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.

Из документации территориального планирования для целей разработки схемы необходимы:

1. проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения;

2. концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.

Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:

1. разработка, согласование и утверждение документации территориального планирования;

2. предоставление земельных участков для строительства;

3. выдача разрешений на строительство;

4. отчуждение объектов недвижимости;

5. порядок охраны и использования памятников истории и культуры;