Категории городских земель и их функциональное назначение

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО Уральский государственный экономический университет

Институт экономики

Кафедра региональной, муниципальной экономики и управления

Направление 120700

Землеустройство и кадастры

Профиль Управление недвижимостью

категории городских земель и их функциональное назначение

Курсовая работа по дисциплине Основы землеустройства

Екатеринбург

2015



Содержание

Введение

1. Понятие, классификация и охрана городских земель

1.1 Характеристика городских земель, их классификация и структуризация землепользования городов

1.2 Понятие земельного участка в городской черте

1.3 Мониторинг охраны городских земель

2. Анализ городских земель города Перми

2.1 Характеристика земельных ресурсов города Перми

2.2 Анализ структуры городской среды города Перми

3. Особенности оценки качества, мониторинга городских земель и разработка мероприятий, направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов

3.1 Технология выполнения оценки качества земель города

3.2 Разработка комплекса мероприятий, направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов



Введение

Город -- это поселение с многообразными социально- экономическими функциями, с высокой плотностью населения, занятого во многих сферах деятельности. В России под земельным участком понимается поверхность Земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации. Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Целью курсовой работы является изучение категорий городских земель и мониторинг охраны городских земель, а так же поиск путей совершенствования направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе поставлены следующие задачи:

- изучить понятие, классификацию и зонирование городских земель;

- провести анализ городских земель города Перми;

- рассмотреть особенности оценки качества и мониторинга городских земель;

- разработать комплекс мероприятий, направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов.

Объект исследования - городские земли.

Предмет исследования - классификация, зонирование и структуризация земель города.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав и заключения. Текст размещен на 53 страницах, материал представлен в 3 таблицах, 4 рисунках. Список литературы содержит 19 источников.



1. Понятие, классификация и охрана городских земель

1.1 Характеристика городских земель, их классификация и структуризация землепользования городов

Город представляет собой сложную природно-техногенную систему. Он определяется как населенный пункт значительной численности населения, основную часть которого составляют рабочие, служащие и члены их семей, занятые несельскохозяйственным производством. Таким образом, главная характеристика города заключается в роде занятий проживающих в нем людей.

Численность города не является определяющим фактором. Занимая около 1% площади РФ, города дают не менее 2/3 всех земельных платежей.

В России города делятся по их общественной значимости на следующие категории:

- субъекты федерации (исторические уникумы - Москва, Санкт- Петербург);

- федерального подчинения (наиболее крупные экономические, культурные и административные центры);

- культурные центры с развитой промышленностью, население в которых превышает 50 тыс. чел.);

- районного подчинения (культурные и промышленные центры с населением более 12 тыс. человек, при этом 85% жителей составляют рабочие, служащие и члены их семей) [8, с.118].

При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться особенности поселений: численность населения, научно-производственная специализация этих поселений, а также функции поселений в системе расселения населения (далее - системы расселения) и административно-территориальном устройстве Российской Федерации.

Поселения Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности подразделяются на городские (города и поселки) и сельские поселения (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются следующим образом (Градостроительный кодекс Российской Федерации):

- крупнейшие города (численность населения свыше 1 миллиона человек);

- крупные города (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек);

- большие города (численность населения от 100 тысяч до 250 тысяч человек);

- средние города (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек);

- малые города и поселки (численность населения до 50 тысяч человек);

- крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тысяч человек);

- большие сельские поселения (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек);

- средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тысячи человек);

- малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек);

- поселения, имеющие непостоянное значение ,и временный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в системе соответствующей отрасли хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и тому подобное), а также одиночные дома, находящиеся в ведении тех поселений, с которыми они связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

В зависимости от типа поселений устанавливаются вид и содержание градостроительной документации, порядок ее разработки, согласования и утверждения в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации [12, с.147].

Земельным фондом города является общая площадь земель в пределах границ города. Городская среда характеризуется пространством, рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами. Она отделена от прочих земель и является главным для проживания, труда и отдыха населения, а также для размещения и действия производственных предприятий, организаций и учреждений.

Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режима прочих категорий земель. Земли за пределами городской черты служат резервом для развития территории города и исполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль. Они могут использоваться и как место отдыха населения.

Эти территории выделяются в пригородную и зеленую зоны города, подлежащие особой охране.

В состав городских земель входят:

- земли городской, поселковой и сельской застроек;

- земли общего пользования;

- земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- земли, занятые городскими лесами;

- земли, занятые водными объектами;

- земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

На основе такого деления городских земель разработан ряд классификаций городских земель. Другой методический подход заключается в выделении групп городских земель по особенностям их ведомственного использования:

- промышленные зоны;

- селитебные территории;

- индивидуальная и малоэтажная застройки;

- городские леса;

- земли специального назначения;

- сельскохозяйственные земли;

- земли железной дороги;

- земли метрополитена;

- улично-дорожная сеть;

- озелененные территории;

- особого режима использования;

- нарушенные территории;

- земли водного фонда.

У архитекторов-градостроителей существуют свои классификации городских земель. Здесь выделяются территории в соответствии с функциональной организацией города.

В зависимости от наличия зданий, строений и сооружений, городские

земли подразделяются на застроенные и незастроенные. По характеру покрытия поверхностного слоя выделяют запечатанные (застроенные и покрытые асфальтом) и незапечатанные земли.

Рассмотрим классификацию земель города (рисунок 1).

	Городские земли

	Запечатанные		Открытые

застро-енные		замощенные		водопокрытые		почвопокрытые		нарушенные

	непроницаемые		проницаемые		растительнопокрытые		без растительного покрытия

				с лесокустарниковым покровом		с травянистым покровом

Рисунок 1 - Классификация городских земель по их средозащитной и средоформирующей роли (природоохранная классификация) [14, с.49]

Застроенные земли: покрытые с поверхности основаниями (фундаментами) зданий и сооружений.

Замощенные земли: имеющие на поверхности искусственное покрытие.

Водопокрытые земли: занятые водными объектами.

Почвопокрытые земли: покрытые с поверхности почвой и почвоподобными телами.

Нарушенные земли: покрытые грунтом (материнской породой).

Непроницаемые земли: покрытые асфальтом и бетоном.

Проницаемые земли: покрытые брусчатым, каменистым или щебнистым покрытием.

Основные специфические черты городских земель следующие:

- многообразие целей использования (полифункциональность);

- малый размер городских землепользований;

- пространственная концентрация объектов недвижимости;

- повышенное значение подземного пространства;

- высокая степень техногенного, антропогенного воздействия на земли всех видов функционального назначения;

- высокая степень запечатанности естественной поверхности земель;

- жесткая функциональная взаимозависимость состояния земельных участков друг от друга.

Функциональное зонирование землепользования территорий городов предполагает выделение основных функциональных типов землепользования и их рационального взаимного размещения. По назначению и использованием различают такие основные функциональные типы землепользования: селитебные (в том числе многоэтажной и одно-двухэтажной застройки); производственные (в частности, коммунально-складские внешнего транспорта); ландшафтно-рекреационные; сельскохозяйственные и тому подобное.

Состав и назначение территорий основных функциональных типов землепользования и требования к использованию земель приведено в таблице 1.

Таблица 1 - Состав, назначение и требования к использованию земель в основных функциональных типах землепользования [14, с.51]

Функциональное назначение земель	Состав и основное назначение земель	Требования к использованию земель
Допускается размещение	Не позволяется размещения	-
Селитебный тип землепользования	Для жилой и общественной застройки всех видов, в том числе заведений общественного обслуживания населения и других объектов локального (микрорайонного), районного и общегородского значения; общественных заведений и учреждений общегородского, градоформировочного значения: административно-хозяйственных, деловых, культурно-просветительских, торговых, спортивных, научно-исследовательских и других заведении (без опытных производств), ВУЗ, которые не нуждаются в значительных участках территорий; парков, садов, скверов, бульваров и других объектов зеленых насаждений локального, районного и общего значения; внутри-селитебной улично-дорожной и транспортной сетей	Отдельных промышленных производств - безвредных или V класса вредности, работа которых не связана с шумом, вибрацией, выделением пыли, газов, резкого запаха, коммунальных объектов, в том числе гаражей легковых автомобилей, при соблюдении санитарных требований; составов, которые не нуждаются в больших участках и устройстве санитарно-защитных зон
Производственный тип землепользования	Для промышленных и обслуживающих предприятий и объектов, сооружений нежилого назначения, санитарно-защитных зон; учебных, проектных, научно-исследовательских и других заведений вместе с их экспериментальными и опытными полигонами, коммунально-складскими участками и объектами, вычислительных центров, связанных с профилем предприятий, или тех, которые входят в состав объектов спецназначения; предприятий по производству и переработки сельскохозяйственных продуктов; объектов спецназначения (для нужд обороны); для заведений обслуживания, общественных и деловых учреждений, домов и сооружений, объектов обслуживания населения, что работает на предприятиях; для внутризональних зеленых насаждений	Совместно с промышленными предприятиями - складов, коммунальных предприятий и транспортных сооружений, которые их непосредственно обслуживают; совместно с научно-исследовательскими институтами - безвредные или V класса вредности промышленные предприятия, связанные с выпуском научной аппаратуры, опытных образцов новой техники или тех, которые входят в состав объектов спецназначения; совместно с складами - промышленных предприятий, которые не нуждаются в устройстве санитарно-защитных зон
	Складов и объектов коммунального хозяйства (с соблюдением санитарных разрывов между отдельными видами сооружений и отделенным размещением складов городских, государственных, материальных резервов, базисных складов горючих, взрывоопасных и ядовитых веществ, базисных складов заготовительных организаций, больших перевалочных и базисных складов леса; для Внутризональной улично-дорожной и транспортной сетей, трамвайных, автобусных и троллейбусных парков, гаражей; для объектов внешнего транспорта: железных дорог и станций, портовых сооружений, аэродромов, автовокзалов, железнодорожных ветвей и других транспортных сооружений; сооружений водоснабжения и канализации и тому подобное	Обходных разрывов от продовольственных складов: транспортных сооружений, которые не обслуживают внут-ризональные объекты совместно с объектами внешнего транспорта - промышленных предприятий и мастерских, которые обслуживают транспортные хозяйства; отдельных жилых домов персонала, который обслуживает путевое хозяйство железных дорог и охраняет транспортные сооружения; зеленых насаждений снегозащитного, санитарно-защитного и культурно-рекреационного назначения, прирельсовых и портовых составов; в пределах санитарно-защитных зон - производственных объектов меньшего класса санитарной вредности, пожарных депо, помещений охраны, административных, торговых домов, столовых, поликлиники, транспортных, коммунальных и складских сооружений (при условии соблюдения санитарных и специальных требований)
Ландшафтно-рекреационный тип землепользования	Для озелененных и водных пространств в пределах города и его зеленой зоны и других элементов природного ландшафта районного и общегородского значения; для парков, лесопарков, городских лесов, охранных ландшафтов, лесозащитных зон; земель сельскохозяйственного назначения и других угодий, которые формируют систему открытых пространств; для загородных зон массового кратковременного и длительного отдыха, курортных зон (в городах и поселках, которые имеют курортные ресурсы); для улично-дорожной и транспортной сетей, которые связывают все элементы ландшафтно-рекреационной зоны между собой, городом и пригородной зоной; для застройки общественных центров общегородского значения; для отдельных элементов сетей внешнего транспорта; для инженерных сетей и др.	Санитарно-технических сооружений и зон охраны разных видов (кроме тех, которые входят к промышленным территориям); рассадников, участков подсобного хозяйства; коллективных садов, дач и огородов; источников водоснабжения и округов санитарной охраны, лечебных заведений и тому подобное; жилищной застройки, где расселяется обслуживающий персонал, отдельных промышленных, научных и научно-производственных предприятий, коммунально-складских объектов, связанных с обслуживанием рекреационных и оздоровительных зон, сельского хозяйства (которые не с источником выбросов вредных веществ)

В городах с историко-культурными ценностями выделяют тип землепользования историко-культурного назначения, где сосредоточенны участки ценной исторической среды, достопримечательности истории, культуры и архитектуры.

В центральной части, в которой сконцентрированные ведущие центро-формировочные обязанности города, выделяют тип землепользования общегородского (смешанного) землепользования.

Взаимное размещение основных функциональных типов землепользования определяется комплексом территориальных и экологических ограничений, условий и требований: естественных, санитарно-гигиенических, экономических, функциональных, землеустроительных и архитектурно-планировочных.

Селитебные зоны располагаются во взаимосвязи с ландшафтом, с наветренной стороны относительно ветров подавляющих направлений, а также выше по течению рек касательно промышленных и сельскохозяйственных предприятий с технологическими процессами, которые являются источниками выбросов в окружающую природную среду вредных и с неприятным запахом веществ. В пределах селитебных зон размещается преимущественно жилая и общественная застройка, которая должна иметь более выгодную связь с местами работы, центром города и рекреационными объектами.

На территории селитебной зоны выделяют участки первоочередного жилого строительства, которые должны расположатся вблизи существующих инженерных сетей, магистральных транспортных коммуникаций. Строительная вместимость этих участков должна быть достаточной для размещения ожидаемых в период первой очереди объемов строительства и задела на последующие 1-2 года. Данные участки выбирают преимущественно в районах завершенных целостных структурно-планировочных образований или в составе первой очереди строительства новых районов. При большом количестве возможного размещения жилищного строительства на основание комплексной оценки и сравнения отдельных участков из расчета расходов на их освоение или реконструкцию определяется оптимальный вариант. В некоторых случаях сравнивают также эксплуатационные расходы на инженерное оборудование, инженерную подготовку территорий и транспортное обслуживание.

Производственные территории располагаются с учетом обеспечения удобных транспортных и пешеходных связей с селитебными зонами. Промышленные зоны, на которых располагаются предприятия с большим грузооборотом, находятся вблизи железных дорог и портовых сооружений с оборудованием необходимым для подъездных колей. Для расположения (или расширение) водосодержащих предприятий важно учитывать условия их водоснабжения. По необходимости в источниках водоснабжения участки делятся на четыре группы с мощностью (минимальные среднемесячные расходы воды): I - более 30 м3 в сутки; II - 10 - 30; III - б - 10; IV - 1,5-5 м3 в сутки. Группы I и II используют для размещения больших водосодержащих промышленных предприятий, III и IV - для предприятий средней и небольшой водоемкости [12, с.197].

В пределах коммунально-складских территорий выделяются участки для расположения составов и коммунальных предприятий, которые связаны с внешним транспортом.

Ландшафтно-рекреационные зоны располагаются на территории естественных комплексов города, тесно связываются с селитебными территориями и зеленой зоной пригородной зоны.

Рассадники и соответствующие хозяйственные предприятия, организации, учреждения, а также участки коллективных садов и огородов размещают преимущественно на территориях пригородной зоны, за пределами резервных территорий на расстоянии транспортной доступности к местам проживания - 1,5 -2 год.

В зависимости от совокупности градостроительных условий, среди которых наиболее особую роль играют естественные причины, размер и народнохозяйственный профиль, исторические принципы планирования и застройки городов, существует различные пути к размещению основных функциональных зон.

В сейсмических районах нужно учитывать сейсмическое микрорайонирование с использованием под жилую застройку участков с наименьшей сейсмической активностью.

Комплекс отмеченных условий и приведенных в таблице 1 требований должен отображаться в схеме функционального зонирования землепользования территории города как в составе проектов землеустройства из упорядочения территории города, так и в составе его генерального плана.

Структуризация землепользования города направлена на создание открытой территориальной системы землепользования, которая состоит из города-центра системы расселения (агломерации), промышленного и зеленого пояса и пригородной зоны.

Роль и функции земель в пределах населенных пунктов, а особенно в городах, в обществе определяется тем, что эти земли предназначены для обеспечения разнообразных видов жизнедеятельности людей. С целью оптимизации землепользования проводят его структуризацию по функциям земли.

Структуризация функциональных типов землепользования городов имеет три типа моделей: радиальную (радиально-кольцевую), линейную и смешанную, которые обусловлены транспортно-планировочным каркасом - главными городскими транспортными магистралями, сетью обычного и скоростного городского и внешнего транспорта, главными планировочными осями и узлами.

Транспортно-планировочный каркас формируется на основе минимизации расходов времени на передвижение населения от места работы. При этом следует избегать транзитного движения через центр и жилищные территории города, предусматривать обводные автомагистрали-дублеры и скоростные автомобильные дороги, организовывать линии скоростных видов транспорта (в самых значительных городах - метрополитен, скоростной трамвай, электрифицированные железные дороги).

Одним из основных заданий структуризации является обеспечение оптимальных функциональных связей между местами расселения, приложения труда и рекреации, учреждениями общественного обслуживания с учетом частоты их посещения и спроса населения (в том числе рыночного), а также образования фундаментов доходной экономики и экологической безопасности землепользования города.

Структура землепользования города должна формироваться по принципу иерархического построения.

В крупнейших, крупных и больших городах выделяют три иерархических уровня структуры землепользования - локальный, районный (зональный), общегородской, в других городах - локальный и общегородской, которым отвечают определенные элементы селитебной системы землепользования.

Количество, размер, границы зон типов землепользования и организация основных элементов селитебной системы землепользования зависит от комплекса факторов и условий. К ним принадлежат размеры, народнохозяйственный профиль города, место расположения его в плане, ландшафтные особенности, социально-функциональный состав территории застройки, структура форм собственности на землю, наличие транспортных связей, общее архитектурно-планировочное решение и др.

На локальном уровне структура типов землепользования города формируется преимущественно за счет монофункциональных единиц - жилищного, промышленного, производственного типов землепользования, которые характеризуются определенной функциональной, архитектурно-планировочной и социальной целостностью.

В пределах селитебной зоны в зависимости от размера города и планировочных образований выделяют исторически установившиеся типы под селитебной застройкой, массивы земель новых жилищных районов или микрорайонов, группы жилищных кварталов или жилищных комплексов, которые рассматриваются как один тип землепользования и имеют локальное размещение других (землепользования малых предприятий, офисов, сервисно-бытовых пунктов и тому подобное).

1.2 Понятие земельного участка в черте города

городской земля мониторинг структуризация

Определение земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства. В различных странах оно трактуется по-разному. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого расположен в центре земли, основание конуса сечет земную кору по границе земельного участка. Полезные ископаемые и все постройки внутри конуса принадлежат владельцу земельного участка.

В России под земельным участком понимается поверхность Земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации. Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Таким образом, земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает все, что находится над и под поверхностью земли. Собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и прочими законами, а также не нарушает прав других лиц.

В черте города земли водного, лесного фондов, сельскохозяйственного назначения, парки, скверы не приносят дохода. Кроме этого, ценные земли зачастую покрыты асфальтом, зданиями и другими сооружениями. Стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая сдана в аренду, равна половине ее рыночной стоимости. Обременения и сервитуты могут существенно снижать стоимость земельного участка [6, с.58].

В России пока нет четкого законодательного определения земельного участка. Все, что расположено ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом «О недрах». Все, что находится выше земной поверхности, также принадлежит государству. Земельный участок имеет трехмерное измерение. Однако ограничения по высоте и по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае.

Для города принципиально важно, что земельные участки могут перекрываться, поскольку они расположены на разных физических уровнях.

Например, границы земель водного фонда определяются проектными линиями и проходят на расстоянии 15 - 100 метров от среднего летнего уровня водоема.

Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом располагаются земли водного фонда. В основании моста, как правило, размещаются гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно, и земли (участки моста, земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за различными организациями.

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта представляют собой внешнюю границу земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель.

Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды.

Земельный участок в черте города имеет определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение. Он должен использоваться в интересах города. Описание границ участка дается в Поземельной книге города и в кадастровом деле земельного участка. Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков, расположенных на разных уровнях (наземный, надземный, подземный). Размеры участка определяются списком координат углов поворота внешних границ.

Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями. Физическая площадь земельного участка представляет собой площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), то есть то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворота как проекция границы участка на плоскость геодезической системы координат. Городской кадастр составляется в городской системе координат, так как в этой системе минимальны поправки в длины измеренных линий за переход на плоскость. В документах указывается геодезическая площадь. Если эти данные отсутствуют, то фиксируется физическая площадь по результатам непосредственных измерений на местности. Различие между этими площадями обусловлено главным образом рельефом местности.

Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и подземное пространство земельного участка.

Для города характерно полифункциональное использование земельных участков, например, комплексные пункты обслуживания, включающие кафе, шиномонтаж, магазин и так далее. Поэтому необходимо учитывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии со своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных платежей. Это возникает в следующих случаях:

- занятия проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных) работ;

- выделения земель различного функционального назначения и целевого использования [4, с.257].

Парцеллы представляют собой землевладения, которые по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей.

Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую часть.

Земельный участок должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с понятием эффективности использования городских земель. Городская администрация, как владелец земли, вправе применять экономические и административные меры при нарушении этого требования.

В городе некоторые категории земель нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям земель относятся земли общего пользования, водного фонда, а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под платную автостоянку) могут передаваться земли общего пользования.

В настоящее время отсутствует перечень технических, экономических и юридических характеристик, которые должны входить в кадастровое дело.

Набор этих характеристик и технические требования к ним могут отличаться для различных городов. Обязательными техническими характеристиками являются перечень координат углов поворота границы земельного участка и его площадь. До сих пор нет единых требований к точности вычисления координат углов поворота границ и площади земельного участка. Точность определения площади зависит от стоимости земель, размера земельного участка.

Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает, что, например, два земельных участка, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться как один. В этом случае на одну часть участка оформляется договор долгосрочной аренды (или Свидетельства), а на другую - договор краткосрочной аренды. Такие части земельного участка в земельном кадастре должны оформляться как самостоятельные участки и иметь различные кадастровые номера.

Право на недвижимость представляет собой совокупность прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, включая все обременения. Над недвижимостью может быть произведен ряд операций. Под операцией с недвижимостью понимается процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Российской Федерации. Гражданский кодекс и Российское законодательство определяют семь основных типов прав на недвижимость.

Право собственности представляет собой право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещание, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

В крупных городах предпочтительна аренда. Она является основной формой землепользования. Это оправдано, прежде всего, для земель города исторического и культурного значения. Аренда может быть долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная.

Пожизненное наследуемое владение заключается в том, что праводержатель может строить здания, сдавать участки в субаренду. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации.

Юридические лица могут иметь право хозяйственного владения недвижимостью. Подобное право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому лицу. Юридическое лицо без согласия владельца не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью.

Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлена в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Праводержатель осуществляет строительство на участке, однако не имеет право сдавать его в

субаренду или передавать в свободное пользование другому лицу без согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Право краткосрочного пользования распространяется на срок не более трех лет. Праводержателем могут выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием (агентством).

Право оперативного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости. Вышеперечисленные типы владения определяют, каким способом осуществляется владение: отдельным лицом или группой лиц.

Гражданский кодекс предусматривает общую совместную собственность (например, после смерти одного из супругов другой наследует его долю) и долевую собственность (долю каждого владельца невозможно выделить в натуре, поэтому доля в праве выражается простой дробью).

1.3 Мониторинг охраны городских земель

Современные условия управления землепользованием в городах характеризуются переходом к правовым и экономическим способам регулирования земельных отношений, повышением внимания к экологическим проблемам землепользования. Поэтому возрастает роль мониторинга городских земель, который является системой мероприятий по наблюдению за состоянием городского земельного фонда для своевременного предупреждения и устранения последствий негативных процессов в городской среде. К мониторингу городских земель можно отнести систематические наблюдения всех процессов в городской среде, которые оказывают влияние на стоимость городских земель.

Под мониторингом земель понимается система наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг в широком смысле понимается как процедура отслеживания изменений в тех или иных процессах, явлениях.

При разработке и реализации системы мониторинга городских земель особое внимание уделяется анализу изменений и негативных процессов на городских землях.

Результаты мониторинга городских земель необходимо учитывать при проектировании мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

Мониторинг земель представляет собой новую научную дисциплину, специфика которой заключается в том, что, опираясь на действующее земельное законодательство, она представляет собой сложный синтез разделов других научных дисциплин (географии, землеустройства, архитектуры и градостроительства, экологии, медицины и так далее) и опирается на оригинальные методы исследования. Междисциплинарный синтез должен осуществляться в интересах повышения эффективности использования земель и обеспечивать безопасную жизнедеятельность населения.

Основными функциональными задачами мониторинга земель являются:

- систематическое выявление изменений в состоянии земельного фонда и обновление банка данных земельного кадастра;

- изучение и оценка негативных процессов;

- использование и анализ данных контроля за использованием и охраной земель;

- информационное обеспечение кадастровой оценки земель.

Специфика мониторинга городских земель по отношению к мониторингу земель вообще определяется функциональным назначением городских земель, а также их несельскохозяйственным использованием и многофункциональностью, незначительными размерами городских землепользований и землевладений, высокими требованиями к точности определения их границ и площадей, более крупными масштабами картографирования результатов мониторинга, большей насыщенностью территории объектами недвижимости (их пространственной концентрацией).

В городе земля должна рассматриваться не только как плоскость, но и как сумма некоторых подземных и надземных территорий. Поэтому здесь неизмеримо выше степень техногенного и антропогенного воздействия на земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

Объектом мониторинга городских земель является городской земельный фонд (с учетом наземных, надземных объектов) независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера их использования. Задачей мониторинга городских земель становится создание системы слежения за изменениями баланса земель. Сокращение доли земель общего пользования, лесопокрытых территорий, земель водного фонда прямо или косвенно сказывается на снижении удобств и комфортности проживания, экологическом состоянии территории. Ведение мониторинга городских земель должно осуществляться по единой методологии с соблюдением принципа взаимной совместимости информации, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц, входных и выходных форматов.

Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга городских земель основными методами являются:

- дистанционное зондирование;

- наземные специальные съемки и наблюдения (в том числе с применением геодезических приборов);

- современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации земель, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.

В зависимости от размеров наблюдаемой территории выделяются различные уровни мониторинга. Различают мониторинг региональный, городской (охватывающий площадь в пределах городской черты с выделением земель, ограниченных границами административно-территориальных образований) и локальный (осуществляемый в границах административно-территориальных образований, на территориях отдельных землевладений и землепользований).

К городам различного ранга (по площади, численности населения, структуре производства) следует подходить дифференцированно. Для небольших городов нужно выделять следующие уровни мониторинга земель: локальный местный (охватывающий площадь в пределах городской черты) и локальный детальный (в границах отдельных землевладений и землепользований).

Разнообразные параметры и показатели мониторинга определяются с различной периодичностью, зависящей от характера конкретных наблюдений. Наблюдения могут быть базовыми (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель), периодическими (через год и более), оперативными и ретроспективными.

В настоящее время ведется активная работа по формированию новой нормативной базы в области земельных отношений, являющейся внешней средой для мониторинга земель [6, с.60].

Основным регламентирующим документом для ведения мониторинга земель служит постановление правительства РФ, в соответствии с которым ведение мониторинга осуществляется организациями ряда министерств и ведомств (Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Министерство природных ресурсов РФ, Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды и др.). Это обусловливает необходимость разработки нормативно-правовой базы, определяющей порядок взаимодействия, обмена данными и финансирования организаций, работающих в области мониторинга городских земель, а также правовой статус мониторинговой информации.

Курсовая по землеустройству это была очень интересная



2. Анализ городских земель города перми

2.1 Характеристика земельных ресурсов города перми

По земельно-кадастровой информации проведем анализ современного видового использования земель города Перми (таблица 2)..

Таблица 2 - Структура земель города Перми по видам использования на 01.01.2015 г.

№ п/п	Виды использования земель	Площадь
		га	%
1	Земли жилой застройки, из них:	445	8,5
1.1	многоэтажной	16	0,3
1.2	индивидуальной	429	8,2
2	Земли общественно-деловой застройки	110	2,1
3	Земли промышленности	107	2,1
4	Земли общего пользования	579	11,1
5	Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, из них:	30	0,6
5.1	железнодорожного транспорта	4	0,1
5.2	автомобильного транспорта	26	0,5
5.3	морского, внутреннего водного транспорта	-	-
5.4	воздушного транспорта	-	-
5.5	иного транспорта	-	-
6	Земли сельскохозяйственного использования, из них занятые:	873	16,7
6.1	Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами	9	0,2
6.2	Предприятиями, занимающимися сельскохозяйственным производством	-	-
6.3	Садоводческими объединениями и индивидуальными садоводами	232	4,4
6.4	Огородническими объединениями и индивидуальными огородниками	45	0,9
6.5	Дачниками и дачными объединениями	-	-
6.6	Личными подсобными хозяйствами	-	-
6.7	Служебными наделами	-	-
6.8	Для других целей	587	11,2
7	Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, из них:	1117	21,4
7.1	Земли особо охраняемых природных территорий в том числе:	-	-
7.1.1	земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов	-	-
7.2	Земли рекреационного значения в том числе:	1112	21,3
7.2.1	городские леса	1112	21,3
7.3	Земли историко-культурного значения	5	0,1
8	Земли лесничеств и лесопарков	-	-
9	Земли под водными объектами	1038	19,9
10	Земли под военными и иными режимными объектами	-	-
11	Земли под объектами иного специального значения	16	0,3
12	Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность	901	17,3
13	Итого земель в границах населенного пункта	5216	100,0

Структура использования земель городского округа, поселения по видам отображена на рисунке 3.

Рисунок 3 - Структура земель городского округа, поселения по видам использования на 01.01.2015 г.



Таким образом, наибольшую долю занимают земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами (21,4 %) земли под водными объектами (19,9 %); наименьшую - земли под объектами иного специального значения (0,3 %) и земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций (0,6 %).

Таблица 3 - Динамика перераспределения земель муниципального образования (городского округа, поселения), га

№ п/п	Виды использования земель	годы
		2004	2009	2014
1	Земли жилой застройки	320	350	445
2	Земли общественно-деловой застройки	123	122	110
3	Земли промышленности	113	113	107
4	Земли общего пользования	571	571	579
5	Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	31	31	30
6	Земли сельскохозяйственного использования	941	902	873
7	Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами	1095	1100	1117
8	Земли под водными объектами	1038	1038	1038
9	Земли под объектами иного специального значения	12	12	16
10	Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность	1037	1042	901
Итого земель в границах населенного пункта	5281	5281	5216

На рисунке 4 представим динамику земель жилой застройки городского поселения



Рисунок 4 - Динамика земель жилой застройки городского поселения, га

Таким образом, следует отметить положительную динамику земель жилой застройки городского поселения за период 2004 - 2014 гг.

2.2 анализ структуры городской земли города перми

Городские земли условно делят на две части - застроенные и незастроенные. Земли городской застройки состоят из территорий, уже застроенных или предоставленных под жилую и производственную застройку. Данные земли занимают значительный удельный вес в общей площади города и являются наиболее важными с функциональной точки зрения, так как отражают целевое назначение этого вида земель. Они предоставлены предприятиям, организациям, учреждениям или отдельным гражданам под строительство и эксплуатацию жилых, промышленных, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также для индивидуального жилищного строительства.

Площадь городской застройки определяется по формуле:

S г.з. = S ж з +S общ з+ S пр.з. + S тр. (1)

где S г.з. - площадь городской застройки, га

S ж з. - площадь жилой застройки, га;

S общ з. - площадь общественно-деловой застройки, га;

S пр.з. - площадь промышленной застройки, га;

S тр. - площадь, занятая транспортом, инженерными коммуникациями, га

S г.з2004 =320+123+113+31= 587 га;

S г.з2014 =445+110+107+30= 692 га;

Не застроенная территория города - это земли рекреации, в т.ч. городские леса, земли сельскохозяйственного использования, под обособленными водными объектами, общего пользования, не вовлеченные в градостроительную деятельность и другие.

Площадь незастроенной территории определяется по формуле:

S не застр.т.. = S об.п.+S с.х.ис.+S г.л.+S в.о.+ S не в гр.д.+S др. (2)

где S не застр.т.. - площадь незастроенной территории города, га

S об.п. - площадь земель общего пользования, га;

S с.х.ис. - площадь земель сельскохозяйственного использования, га;

S г.л. - площадь особо охраняемых территорий, в т.ч. городских лесов, га;

S в.о. - площадь земель под водными объектами, га;

S не в гр.д. - площадь земель, не вовлеченных в градостроительную деятельность, га;

S др.- площадь земель под объектами специального назначения и другие земли, га

Sнезастр.т.2004 = 571+941+1095+1038+12+1037 = 4694 га

Sнезастр.т.2014 = 579+873+1117+1038+16+901= 4524 га

Уровень интенсивности использования городских земель в условиях их дефицитности характеризуется показателем уровня освоенности территории го- рода под застройку, который рассчитывается по формуле:

*100 %(3)

где У ос. - уровень освоенности территории города под застройку, %

S г.з. - площадь городской застройки, га

S об.пл - общая площадь города, га

У_ос 2004 = 528/ 5281 *100 % = 11 %

У _ос 2014 = 692 / 5216 *100 % = 13 %

Схема градостроительного зонирования городского поселения представлена в приложении.



3. особенности оценки качества и мониторинга горОдских земель

3.1 Технология выполнения оценки качества земель города

Технология выполнения оценки качества земель города включает 6 основных этапов (рисунок 2).

Без учета функционального назначения земель		Учет качества земель по отдельным аспектам их состояния (1 этап)		оценка качества земель по отдельным аспектам их состояния (3 этап)		комплексная оценка состояния земель (5 этап)
С учетом функционального назначения земель		дифференциро-ванный Учет качества зе-мель по отдельным аспектам их состояния (2 этап)		дифференциро-ванная оценка качества земель по отдельным аспектам их состояния (4 этап)		комплексная оценка функционального состояния земель (6 этап)
Без учета и с учетом функционального назначения земель		поаспектная оценка качества земель по ряду отдельных аспектов их состояния		комплексная оценка качества земель
		Оценка качества земель

Рисунок 2 - Основные технологические этапы процесса оценки качества городских земель [14, с.52]

На 1 этапе проводятся обследования, и по их результатам готовятся карты учета качества земель по отдельным аспектам их состояния (без учета функционального зонирования), на которых выделяется ряд зон, характеризуемых различными диапазонами показателей для отдельных аспектов.

2 этап осуществляется путем сопряженного анализа ряда пар карт - учета качества земель по отдельным аспектам их состояния и функционального зонирования - при их наложении друг на друга. Результатом этого этапа служат карты опасности воздействия отдельных факторов на городские земли по отдельным аспектам их состояния (с учетом функционального зонирования), на которых выделяется ряд зон, характеризуемых различной опасностью последствий от воздействия учитываемого фактора на земли.

3 этап осуществляется путем преобразования поаспектных карт учета качества земель при помощи специальных алгоритмов, в результате чего продуцируются карты оценки земель по отдельным аспектам их состояния (без учета функционального зонирования).

4 этап осуществляется путем преобразования поаспектных карт опасности воздействия отдельных факторов на городские земли (с учетом функционального зонирования) состояния при помощи специальных алгоритмов, в результате чего продуцируются карты дифференцированной оценки земель по отдельным аспектам их состояния (с учетом функционального зонирования).

Комплексная оценка качества земель проводится на 5 и 6 этапах и осуществляется путем преобразования карты с границами оцениваемых элементов территории при помощи специальных алгоритмов, в результате чего продуцируются две карты комплексной оценки качества земель - без учета функционального зонирования и с его учетом.

Оценка качества земель может осуществляться на различных уровнях (земельного участка, части городской территории, города в целом).

3.2 Разработка комплекса мероприятий, направленных на охрану и защиту городских земель от негативных процессов

Городские земли, как и окружающая среда, подвержены негативному природному и антропогенному воздействию. Негативные природные процессы зависят от природно-климатических и геологических особенностей территории, антропогенные процессы связаны с негативной деятельностью человека.

Защита городских земель от негативных природных и антропогенных процессов предусматривает анализ земель по степени пригодности для застройки, как по инженерно-геологическому состоянию грунтов, так и по состоянию территории. На основе анализа разрабатываются мероприятия по предупреждению и устранению последствий негативных процессов.

На территории городов очень часто наблюдаются карстовые и карстово - суффозные процессы - это опускание участков дневной поверхности вследствие уменьшения объема почвенно-грунтовой массы. Эти процессы связаны как с растворением карбонатных пород, так и с вымыванием заполнителя из глинисто-суглинистой грунтовой толщи, выноса мелкозема грунтовыми водами.

Способы борьбы с карстово-суффозными процессами:

1.Не освоение под застройку опасных участков территории. Данный способ включает архитектурно-планировочное решение.

2. Исключение возможности образования провалов и просадки под подземными пустотами, полостями, каверзными, путем заполнения подземных пустот твердеющим материалом - цементом, песчано-бетонной смесью, др.

3. Инженерная подготовка зданий и сооружений к возможным провалам и просадкам. Этот способ состоит в создании особой конструкции для фундамента и различных сооружений. В основном используется монолитная плита.

К негативным процессам относятся и различные проявления эрозии, оврагообразования, разрушение береговой линии водохранилищ, рек, озер и т.п. Для предупреждения этих процессов разрабатываются лесомелиоративные и гидротехнические мероприятия, например, производят закладку приовражных, прибрежных лесополос, которые закрепляют почвы от дальнейшего разрушения и предотвращают осыпание берегов и оврагообразование. Ширина лесополос меняется от 12 до 30 метров. Гидротехнические сооружения размещают на пути концентрированного стока. Это перепады, стенки падения, консольные сбросы, которые сооружаются из камня, железобетона и других материалов.