Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему:

"Анализ нормативно-правовой базы создания и ведения Государственного земельного кадастра"

Введение

Одним из необходимых условий интенсивного роста экономики в России является совершенная законодательная база, позволяющая государству эффективно управлять земельными отношениями. Поскольку земельные отношения в значительной мере определяют создание налогооблагаемой базы, то без преувеличения, можно отметить, что на современном этапе данная проблема является значимой государственной задачей.

Важнейшим фактором, в значительной мере сдерживающим полноценное развитие земельных отношений в России, до настоящего времени, было отсутствие полноценного земельного законодательства, что обусловливало многочисленные проблемы при государственном регулировании земельных отношений. В значительной мере эта ситуация изменилась в связи с принятием Государственной думой Земельного Кодекса, а также рядом нормативно-правовых документов, разработанных и принятых как на уровне исполнительной власти Российской Федерации, так и Государственной Думой./3,4,5,6,7,8,9/.

В Земельном кодексе систематизированы основные земельные нормы, установленные Президентом Российской Федерации и Правительством РФ в ходе земельной и аграрной реформ, проводимых в девяностых годах. Главная задача нового Земельного кодекса - приведение земельного правопорядка в соответствие с состоянием экономических и общественных отношений в России в XXI веке.

В юридическом плане в Земельном кодексе зафиксировано соотношение и взаимодействие гражданской (имущественной), административной (управленческой), земельной и других отраслей российского права, участвующих в государственном регулировании земельных отношений.

Важнейшим приоритетом, впервые провозглашенным в Земельном кодексе, является приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средств производства в сельском и лесном хозяйстве.

Принятие полноценного Земельного Кодекса обусловливает возможность создания и ведения на заданную территориальную зону государственного земельного кадастра (ГЗК), нормативно-правовые положения, которого определены 70 статьей Земельного Кодекса и законом о ведении ГЗК.

Таким образом, сформулируем основные положения, которые необходимо рассмотреть в данной дипломной работе:

Выполнить анализ и в реферативной форме отразить основные нормативные положения Земельного кодекса Российской Федерации;

С позиций закона о ведении государственного земельного кадастра проанализировать его нормативно-правовые положения и представить составные элементы в виде структурной схемы.

Исходя из технологической схемы создания государственного земельного кадастра рассчитать сметную стоимость выполнения работ по сплошной инвентаризации земель застроенных территорий на примере города Новосибирска

земельный кадастр инвентаризация стоимость

1. Анализ основных нормативных положений земельного кодекса Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации принят 28.09.2001 г. Он состоит из 18 глав и 103 статей. Введение Земельного кодекса в российское законодательство регулируется законом о введение Земельного Кодекса в Российской Федерации.

1.1 Общие положения

В этой главе Земельного Кодекса приведены общие положения и принципы земельного законодательства, действующего на территории РФ.

В первой статье данной главы приведены основные принципы земельного законодательства, которые заключаются в следующем:

использование земли как основы жизни и деятельности человека;

охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды;

участие граждан и общественных организаций в государственном регулировании земельных отношений;

приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий;

платность использования земли;

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим определяется исходя из их принадлежности к соответствующей категории;

разграничение собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

сочетание интересов государства и законных интересов граждан.

Принципы - это основополагающие начала, исходные положения, подходы к решению различных вопросов и проблем. Будучи закрепленными законом, принципы становятся законодательными, т.е. обязательными при разработке соответствующего законодательства, нормативно-правовых актов и подзаконных положений.

Во второй статье Земельного кодекса приведены основные положения земельного законодательства:

Совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, нормативных актов органов местного самоуправления.

Органы исполнительной власти всех уровней принимают решения, регулирующие земельные отношения, на основании установленной нормативно-правовой базы, базирующейся на данном Земельном Кодексе.

В этой статье устанавливается четкая иерархия актов земельного законодательства, подчеркивается верховенство федерального закона. Закон - это нормативный акт, принимаемый в особом порядке и направленный на регулирование наиболее важных общественных отношений.

В третьей статье Земельного Кодекса определяются отношения, которые регулируемые земельным законодательством. К одним из принципиальных положений в этой статье следует отнести то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

В четвертой статье настоящего Кодекса установлен приоритет международных договоров РФ над Земельным Кодексом и внутренним Российским законодательством. На наш взгляд это один из узловых моментов Земельного кодекса, позволяющий в угоду внешним или внутренним политическим интересам обходить основополагающие принципы земельного законодательства (хотя, следует отметить, что данный международный договор должен быть ратифицирован в установленном порядке законодательным органом власти). Отметим, что на основании комментария к Земельному Кодексу /2/ подобная норма имеется во многих федеральных законах. Согласно 15 статьи Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Ратифицированные договоры Российской Федерации обладают приоритетом, только в отношении законов и подзаконных актов и не могут быть выше Основного закона - Конституции РФ. Такая практика законодательства имеет место во многих зарубежных странах.

В статье 5 определены участники земельных отношений, которые группируются по следующим признакам:

Российская Федерация,

субъекты Российской Федерации;

муниципальные образования и органы местного самоуправления;

физические и юридические лица.

Участники земельных отношений определяются настоящим Кодексом следующим образом:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды:

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Отметим, что Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования могут выступать в земельных отношениях в двух вариантах:

Регуляторами земельных отношений по поводу земель, находящихся под их юрисдикцией;

Собственниками земель, находящимися в их владении, на равных началах с физическими и юридическими лицами.

На основании статьи 6 объектами земельных отношений в РФ:

земля как природный объект и природный ресурс;

земельные участки;

части земельных участков.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода в состав земель иной категории.

Отметим важную особенность данного положения. Федеральный закон может регламентировать перевод части земельного участка в иную категорию земель. Эта особенность позволяет делить земельные участки и передавать их в частную собственность на основании федерального закона, а не ЗК.

Состав земель в Российской Федерации на основании статьи 7 по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли поселений;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли для обороны и безопасности Российской Федерации;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права. Стабильность целевого назначения земель, сохранение прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, были признаны основополагающим принципом российской земельной политики.

Рисунок 1 - Распределение земель РФ по целевому назначению

Основным проблемным вопросом, из-за которого так долго не принимался Земельный кодекс, и который обусловил накал политической борьбы, в последнее время, явились земли сельскохозяйственного назначения, приведенные в первом пункте настоящей статьи. Отнесение земель к той или иной категории, в том числе и к землям сельскохозяйственного назначения, выполняется на основании зонирования территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В зависимости от категории земель для них устанавливается особый правовой статус.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Важнейший принцип регулирования земельных отношений приведен в восьмой статье настоящего Земельного Кодекса, в которой определяется схема отнесение земель к соответствующим категориям и перевод их из одной категории в другую.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

Земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

Земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

Земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

Земель, находящихся в частной собственности:

4.1. Земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

4.2. Земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в другую категорию только решением или правительства Российской Федерации или органами исполнительной власти субъекта Российской федерации. При этом порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Отметим, что органы местного самоуправления, к которым в частности относится и администрация города Новосибирска, выведены из принятия решений по землям сельскохозяйственного назначения.

Рисунок 2 - Структурная схема перевода земель из одной категории в другую

Нарушение установленного порядка является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к соответствующим категориям или о переводе их из одной категории в другую.

В девятой статье Земельного кодекса определены полномочия Российской Федерации в области регулирования земельных отношений. Они заключаются в следующих нормативных положениях:

Установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

Установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

Государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

Установление порядка изъятия и самого изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

Разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель.

В десятой статье Земельного Кодекса определены полномочия субъектов Российской Федерации в области регулирования земельных отношений. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъекта Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ.

В одиннадцатой статье Земельного Кодекса определены полномочия органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель.

1.2 Охрана земель

Во второй главе настоящего Земельного Кодекса приводятся нормативные положения, касающиеся охраны земель. При этом в двенадцатой статье земля в Российской Федерации определяется как основа жизни и деятельности населения РФ. Поэтому использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском, лесном и других хозяйствах.

Эта статья Земельного кодекса соответствует 9 статьи конституции РФ, которая предусматривает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Эта формула и является фундаментом прав и обязанностей государства, общества и землеобладателей заниматься охраной земли.

Исходя из этих, основополагающих принципов, в Земельном Кодексе поставлены следующие задачи по охране земель Российской Федерации:

Предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных воздействий хозяйственной деятельности;

Обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным воздействиям хозяйственной деятельности человека.

Для решения поставленных задач в ЗК определены следующие мероприятия, которые обязаны проводить собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков:

Сохранение почв и их плодородия;

Защита земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения;

Защита сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем;

Ликвидация последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

Сохранение достигнутого уровня мелиорации;

Рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв, своевременное вовлечению земель в оборот;

Сохранение плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

В четырнадцатой статье определены условия для использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению

Земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению, и на которых не обеспечивается производство продукции, соответствующей установленным законодательством требованиям, подлежат ограничению в использовании, исключению их из категории земель сельскохозяйственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещается производство и реализация сельхозпродукции.

Порядок использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, определяется Правительством РФ с учетом нормативов предельно допустимых уровней радиационного и химического воздействия.

Лица, в результате деятельности которых произошло радиоактивное и химическое загрязнение земель, полностью возмещают убытки и потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также компенсируют затраты на дезактивацию земель и приведение их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

1.3 Собственность на землю

В третьей главе земельного Кодекса определяются нормативно-правовые статьи о собственности на земли Российской Федерации. Так в пятнадцатой, шестнадцатой, семнадцатой, восемнадцатой и девятнадцатой статьями данного кодекса определяется понятие собственность на землю Российской Федерации. Структура формы собственности на землю приведена на рисунке 3.

Объектом права собственности на землю является земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и установлены в установленном порядке. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению распоряжаться этим земельным участком, если это не противоречит закону или иным нормативно-правовым актам. Например, собственник может использовать земельный участок только в соответствии с его целевым назначением и использовать его таким образом, чтобы не наносить вред окружающей среде. В соответствии со статьей 40 ЗК РФ собственник может возводить жилые, производственные и промышленные здания и сооружения в соответствии с градостроительными регламентами и соблюдением других нормативно-правовых документов.

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами на основании федерального законодательства Российской Федерации.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» (полный текст данного закона приведен в приложении В).

На основании этих статей (15-19) ЗК РФ выделяет три способа возникновения права государственной и муниципальной собственности:

Указание в федеральном законе на принадлежность земельных участков;

Акты правительства об утверждении перечней земельных участков на которые у Российской Федерации и ее субъектов возникает прав собственности;

Приобретенные в результате сделок РФ, ее субъектами или муниципальными образованиями земельных участков у граждан или юридических лиц.

Отметим при этом, что субъектами Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ являются республики, края, области, города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург), автономные области и округа.

Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на правах собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Территории этих муниципальных образований, устанавливаются в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (эта норма также относится и к земельным участком, которые должны быть признаны таковыми как с точки зрения федеральных законов, так и законов субъектов Российской Федерации).

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Отметим, что основным нормативно-правовым документом, определяющим правовые отношения на уровне разграничения земель по формам собственности, является закон «О разграничении государственной собственности на землю».

1.4 Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками

На основании статьи 20 настоящего Земельного Кодекса в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Отметим важную особенность в данной статье Земельного Кодекса. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако, если граждане, обладали земельными участками этим правом до принятия Земельного Кодекса, то их право на земельный участок сохраняется и они могут приобрести его в свою собственность.

Земельные участки, предоставляемые в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чей-то собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, которые не являются собственниками земельного участка.

Только обладание земельным участком на правах собственника предполагает в полном объеме реализовать права владения и управления данным земельным участком.

В статье двадцать первой Земельного Кодекса определено пожизненное наследуемое владение земельными участками. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на этом праве после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками было известно еще по законодательству советского времени. Отметим важную особенность данной формы собственности - этим правом могут обладать только физические лица. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. При этом, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Важнейшее положение, в значительной степени определяющее государственное регулирование земельных отношений на современном этапе, определено в статье 22 настоящего Земельного кодекса. В этой статье обозначены основные правовые моменты, возникающие при аренде земельных участков.

Иностранные граждане или лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Собственники могут предоставлять свои земельные участки в аренду как физическим, так и любым юридическим лицам.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Арендатор земельного участка имеет право передать этот участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд на срок не более чем один год. При этом арендатор в пределах срока договора аренды обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством;

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Досрочное расторжение этого договора, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отметим, что основная обязанность арендодателя - предоставить земельный участок арендодателю в виде, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли и, самое главное, в установленный договором срок.

На земли, переданные в аренду, устанавливается арендная плата. Порядок арендной платы определяется правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. При наличии частной собственности на земельный участок порядок арендной платы устанавливается в соответствующем договоре.

В настоящее время в практике государственного регулирования широкое распространение получило право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Это нашло отражение в 23 статье данного Земельного кодекса.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Частный сервитут устанавливается только по отношению к соседнему земельному участку. Он оформляется соглашением между лицом, требующим установить сервитут и собственником земельного участка. В случае спора между ними - судом соответствующей инстанции.

Публичный сервитут устанавливается законом или нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления. В отличие от частного - публичный сервитут устанавливается в интересах всего государства, местного самоуправления или местного населения.

Отметим, что сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок от одного собственника (пользователя) к другому. Земельным кодексом определено, что публичные сервитуты устанавливаются в следующих случаях:

Для обеспечения прохода или проезда граждан через земельный участок;

Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических сетей и объектов транспортной инфраструктуры;

Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков;

Проведения мелиоративных и дренажных работ;

Забора воды и водопоя;

Прогона скота через земельный участок;

Сенокоса или пастьбы скота на земельных участках за исключением земельных участков в пределах земель лесного фонда;

Использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений;

Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Свободного доступа к прибрежной полосе.

Отметим важное нормативно-правовое положение, определенное в данной статье Земельного кодекса - обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения данным земельным участком.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным как для самого земельного участка, так и для собственника.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен данный сервитут.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь или землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти, убытков или предоставления равноценного земельного участка.

Лица, права которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В статье 24 определены условия для предоставление в безвозмездное срочное пользование земельных участков:

Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами исполнительной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год;

Из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

Из земель организаций, гражданам в виде служебного надела.

Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования - временным характером отношений.

В статье 26 Земельного кодекса определены основания возникновения прав на земельный участок.

Права на земельные участки по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, права на земельный участок возникают с момента регистрации в учреждении юстиции.

Договоры аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Важное нормативно-правовое положение устанавливает статья 27, определяющая ограничения оборотоспособности земельных участков, который осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом и федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

Государственными природными заповедниками и национальными парками;

Зданиями и сооружениями, в которых размещены Вооруженные Силы Российской Федерации, военные суды, ФСБ;

Объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

Объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

Исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями;

Воинскими и гражданскими захоронениями;

Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие типы земельных участков:

В пределах особо охраняемых природных территорий;

В пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

Предоставленные для нужд связи;

Занятые объектами космической инфраструктуры;

Расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

Предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотоспособностью земельного участка понимается возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом земельные участки изъятые из оборота должны быть указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте, определяются в порядке, определенном законом.

Нормативно-правовой порядок приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отражен в двадцать восьмой статье настоящего Земельного Кодекса. В данной статье вводятся новые правила приобретения прав на земельные участки из фонда государственной и муниципальной собственности:

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только юридическим лицам, но граждане могут пользоваться этими участками, которыми они обладают на этом праве;

Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, но они могут продолжать пользоваться ими на основании этого права;

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок с момента подачи заявления в письменной формы в органы государственной власти или местного самоуправления.

В двадцать девятой статье Земельного Кодекса определено, что предоставление земельных участков в пользование физическим лицам осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления.

Статьи 30 - 32 Земельного Кодекса Российской Федерации объединены общей темой, поскольку в них определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выбор участков для строительства, принятие решения о его предоставлении и т.д.

В тридцать третьей статье ЗК РФ определены нормы предоставления земельных участков в пользование физическим лицам. Нормирование земельных участков - одна из проблем в условиях перехода от общенародной, государственной собственности к разнообразию и равенству различных форм собственности на землю - частной, муниципальной, государственной.

В тридцать четвертой статье Земельного Кодекса развита тема предшествующих статей о порядке предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, но для целей, не связанных со строительством.

Определение принадлежности земельного участка при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, определен в статье 35 Земельного Кодекса РФ. В этой статье проявляется взаимодействие двух отраслей права - гражданского, регулирующего имущественные отношения, и земельного, рассматривающего землю как важнейший элемент природы и природный ресурс, и как недвижимое имущество, объект права собственности.

Важнейший элемент государственного регулирования земельно-имущественных отношений при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения приведен в статье 36 Кодекса РФ. В этой статье регламентируется соотношение прав на земельный участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения, устанавливаются порядок и сроки рассмотрения данных вопросов, закреплена специфика регулирования указанных отношений с участием иностранных граждан.

В статье 37 определены особенности купли-продажи земельных участков. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

Ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершения иных юридических сделок с землей;

Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 4 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка.

В статье 38 рассмотрено приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды на торгах (конкурсах, аукционах):

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством в соответствии с Гражданским и Земельным кодексом Российской Федерации.

Данная статья распространяется на те случаи проведения торгов, когда продавцом земельного участка является исполнительный орган государственной власти РФ или местного самоуправления. Торги проводятся в виде аукциона или конкурса. Выйгрывшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия.

Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения определены в тридцать девятой статье Земельного Кодекса РФ. В этом случае права сохраняются, если данное физическое лицо начало работы по восстановлению в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, вправе продлить этот срок. Условия сохранения этих прав, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды или субаренды земельного участка.

1.6 Права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов на использование земельных участков

В статье 40 ЗК РФ определены права собственников земельных участков на их использование. Собственник земельного участка имеет право:

Использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке полезные ископаемые, пресные подземные воды и закрытые водоемы;

Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и нормативов;

Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы.

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо в безвозмездное срочное пользование;

Расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации.

В статье 41 определены права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

В 42 статье определены обязанности землепользователей:

Использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки;

Осуществлять мероприятия по охране земель;

Своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

Своевременно производить платежи за землю;

Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

Не допускать ухудшение плодородия почв на земельных участках.

1.7 Прекращение и ограничение прав на землю

В статье с 44 по 47 определены основания для прекращения прав на земельный участок в зависимости от форм собственности. В виде структурной схемы эта зависимость приведена на рисунке 5.

Отметим, что прекращение прав на земельный участок, как правило, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Право на служебный надел (безвозмездное срочное пользование) прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений с соответствующей организацией. Однако, право сохраняется если работник ушел на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Основания прекращения сервитута приведены в статье 48 ЗК РФ:

1. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

2. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия соответствующего акта об отмене сервитута.

Правила изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд приведены в 49 статье ЗК РФ:

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных со следующими обстоятельствами:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других приемлемых вариантов.

2. Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий устанавливаются статьями 79, 83, 94 и 101 настоящего Кодекса.

В статье 50 определено, что земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

Правила реквизиции земельного участка приведены в 51 статье ЗК РФ:

1. В случаях стихийных бедствий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков;

3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

6. Оценка, по которой собственнику компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, может быть оспорена в судебном порядке.

В статье 53 определены условия и порядок отказа лица от права на земельный участок, которые заключаются в следующем:

1. Отказ лица от принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращения соответствующего права.

2. При отказе от права собственности этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

3. При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения или постоянным (бессрочным) пользованием распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка

1. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии не устранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

3. Одновременно с наложением административного взыскания лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

1) указание на допущенное земельное правонарушение;

2) срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

3) указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;

4) разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок.

4. В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушении в установленный срок, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

5. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок подает заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок.

6. Прекращение права не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда.

7. Решение об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования может быть обжаловано в судебном порядке.

Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

3. Порядок выкупа земельного участка у его собственника; определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии, устанавливаются гражданским законодательством.

В статье 56 определены ограничение прав на землю которые заключаются в следующем:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, местного самоуправления или решением суда.

4. Ограничение прав на землю устанавливается бессрочно или на определенный срок.

5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации.

1.8 Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд