Совершенствование ипотечного кредитования в банке (на примере Люблинского отделения Сбербанка России ОАО)

Сбербанк России, несмотря на сложные условия и существенно возросшую нагрузку на Банк, его сотрудников и инфраструктуру, продолжает свою деятельность в полном объеме, предоставляя все виды услуг постоянным и новым клиентам, физическим и юридическим лицам, предприятиям крупного, малого и среднего бизнеса, работающим во всех отраслях экономики.

Сложные экономические условия вызывают необходимость изменения кредитной политики Банка.

В отношении физических лиц Сбербанк России будет следовать следующим приоритетам:

· повышение доступности кредитов, предлагая различные способы их погашения -- равными ежемесячными (аннуитетными) или дифференцированными платежами, с обязательным разъяснением клиентам всех возможностей и ограничений того или иного вида платежей;

· помощь клиентам избежать принятия на себя чрезмерной долговой нагрузки, усилив внимание к индивидуальной платежеспособности при выдаче новых кредитов;

· сохранение всей линейки розничных кредитных продуктов и будем продолжать оптимизировать ее, учитывая необходимость сохранения качества кредитного портфеля;

· обеспечение повышения финансовой грамотности населения, консультации и разъяснения по всем продуктам и услугам Банка;

· усиление работы по сохранению и повышению качества кредитного портфеля, тщательно оценивая финансовые возможности заемщиков и предлагаемое обеспечение.

Люблинское отделение Сбербанка России ОАО не является юридическим лицом. Филиал является обособленным подразделением Банка, расположенным вне места его нахождения.

Филиал входит в единую систему Банка, организационно подчиняется центральному аппарату Банка, и непосредственно руководит работой подразделений системы Банка, расположенных на обслуживаемой им территории.

Филиал осуществляет от имени Банка банковские операции и сделки, представляет интересы Банка и обеспечивает их защиту.

В своей деятельности филиал руководствуется законодательством Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, Уставом Банка, его нормативными и распорядительными документами.

Филиал обязан принимать все предусмотренные законодательством Российской Федерации меры для улучшения финансового состояния Банка, предотвращения материальных потерь и взыскания дебиторской задолженности, в том числе в судебном порядке.

Ответственность по обязательствам перед клиентами, вытекающим из деятельности филиала, несет Банк. При этом списание денежных средств по обязательствам, вытекающим из сделок, заключенных филиалом, осуществляется с корреспондентского субсчета филиала. В случае их недостаточности списание производится с корреспондентского счета Банка.

Филиал осуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Банка, Генеральной лицензии, выданной Банком России, Положения о филиале, в соответствии с правилами, установленными Банком, с учетом запретов и ограничений, а также доверенностью (в том числе Генеральной доверенностью, доверенностью в порядке передоверия), выданной его руководителю Банком (Президентом, Председателем Правления Банка или иным уполномоченным лицом):

1. Привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

2. Размещение указанных в пункте 2.1.1. привлеченных денежных средств от имени Банка;

3. Открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

4. Осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

5. Привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов, а также осуществление иных операций с драгоценными металлами в соответствии с законодательством Российской Федерации и правилами Банка;

6. Инкассацию денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

7. Куплю-продажу иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

8. Выдачу банковских гарантий (для филиалов - территориальных банков);

9. Выдачу поручительств за третьих лиц, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме (для филиалов - территориальных банков);

10. Приобретение права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;

11. Доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

12. Предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

13. Осуществление лизинговых операций;

14. Оказание консультационных и информационных услуг;

15. Распространение и обслуживание пластиковых карточек международных и российских платежных систем, членом которых является Банк или с которыми Банком подписаны соглашения о сотрудничестве;

16. Филиал осуществляет покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций по которым не требует получения специальной лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации. [6, с. 5]

Филиал вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, настоящим Положением и в объеме, определенном в доверенности (в том числе Генеральной доверенности, доверенности в порядке передоверия), выданной его руководителю Банком (Президентом, Председателем Правления Банка или иным уполномоченным лицом).

Руководство текущей деятельностью филиала осуществляет управляющий отделением. Руководитель филиала несет персональную ответственность за работу филиала и подразделений системы Банка, расположенных на обслуживаемой филиалом территории, и за решение возложенных на них задач.

Финансовый год филиала начинается с 01 января и заканчивается 31 декабря. Филиал осуществляет бухгалтерский учет и составляет отчетность в соответствии с правилами, установленными Банком с учетом требований законодательства Российской Федерации и нормативных актов Банка России. Филиал представляет в Банк отчетность по формам, в порядке и в сроки, установленные Банком.

Отчетность (отчетная документация) представляется филиалом в территориальные учреждения Банка России, иные государственные органы в форме, порядке и сроки, установленные законодательством и иными нормативными правовыми актами.

Ревизии и тематические проверки деятельности филиала осуществляются органами внутреннего контроля Банка, созданными и действующими в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России и Банка.

Надзор за деятельностью филиала осуществляется Банком России в лице его территориальных учреждений в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными актами Банка России.

Деятельность филиала может явиться объектом проверки аудиторской организации, имеющей в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию на осуществление таких проверок и договор с Банком.

Прекращение деятельности филиала осуществляется путем его закрытия.

Решение о закрытии филиала принимается Наблюдательным советом Банка.

2.2 Анализ экономических и финансовых показателей деятельности банка

Для ознакомления с деятельностью любой организации необходимо изучить возможно большее число её сторон, сформировать на этой основе объективное мнение о положительных и отрицательных моментах в работе коллектива, выявить узкие места и возможности их устранения. При этом необходимо использовать ряд ключевых показателей, отражающих результаты хозяйственной деятельности анализируемой организации, которые непосредственно влияют на финансовые результаты работы и её финансовое состояние. Результаты деятельности непосредственно влияют на финансовый результат работы организации.

Сбербанк России эффективно и на выгодных условиях привлекает в российскую экономику ресурсы крупнейших частных финансовых структур развитых иностранных государств. Получаемые средства Сбербанк России направляет на кредитование базовых отраслей национальной экономики, потребительское и ипотечное кредитование. В основу долгосрочной стратегии Банка заложен принцип эффективного взаимодействия с реальным сектором, определяющим экономический потенциал страны. Такая политика способствует укреплению национального суверенитета России и повышению благосостояния ее граждан.

В целях обеспечения долгосрочной ресурсной базы Сбербанк России успешно проводит заимствования на международных финансовых рынках.

Сегодня Сбербанк России осуществляет на международном рынке казначейские операции и операции торгового финансирования, поддерживает корреспондентские отношения с ведущими банками мира, создает сеть своих филиалов и дочерних банков.

Основные показатели Сбербанка России ОАО за 10 мес. 2009г. по РСБУ (В соответствии с внутренней Методикой агрегирования статей баланса, отчета о прибылях и убытках и расчета экономических показателей).

Таблица

Основные статьи баланса (млн. руб.)
	01.11.2009	01.01.2009	% изм.
Кредиты юридическим лицам	4 346 782	3 981 010	9.2%
Кредиты физическим лицам	1 169 555	1 256 954	-7.0%
Резервы на возможные потери по кредитам клиентам	514 575	230 339	123.4%
Вложения в ценные бумаги	762 507	490 099	55.6%
Средства физических лиц	3 458 506	3 124 088	10.7%
Средства юридических лиц	1 655 665	1 800 349	-8.0%
Собственные средства	850 020	775 517	9.6%
Всего активов	6 726 871	6 721 774	0.1%
Капитал для Н1	1 340 372	1 156 913	15.9%
Достаточность капитала (Н1), %	23	20
Основные статьи Отчета о прибылях и убытках (млн. руб.)
	10 мес. 2009	10 мес. 2008	% изм.
Чистый процентный доход	373 219	269 600	38.4%
Резервы на возможные потери	-305 039	-72 735	319.4%
Чистый комиссионный доход	112 653	104 593	7.7%
Чистый доход от торговых операций на финансовых рынках	8 371	11 969	-30.1%
Операционные расходы	-171 214	-175 007	-2.2%
Прибыль до налогов на прибыль	22 066	143 676	-84.6%
Чистая прибыль	17 124	113 040	-84.9%
Основные качественные показатели (%)
	10 мес. 2009	10 мес. 2008
Рентабельность активов	0.31%	2.49%
Рентабельность капитала	2.69%	18.8%
Отношение операционных расходов к доходам	34.4%	44.7%
Филиальная сеть (шт.)
	01.11.2009	01.01.2009
Территориальные банки	18	17
Отделения	660	734
Внутренние структурные подразделения	19 050	19 675
Доля Сбербанка на Российском рынке (%)
	01.10.2009	01.01.2009
в активах банковской системы	25,60	24,7
в капитале банковской системе	29,9	30,4
на рынке вкладов физических лиц	50	51,9
на рынке привлечения средств юридических лиц	17,5	20,6
на рынке кредитования физических лиц	32,3	31,3
на рынке кредитования юридических лиц	32,3	30,5

В приведенной таблице использованы показатели, рассчитанные по внутренней методике Сбербанка России, введенной в марте 2009 года в рамках оптимизации внутреннего учета и приближения группировки статей баланса и доходов/расходов к отчетности банка по международным стандартам.

Динамика основных статей отчета о прибылях и убытках за 10 месяцев 2009 года в сравнении с 10 месяцами 2008 года:

· операционные доходы до создания резервов на возможные потери увеличились на 27,3%;

· чистый процентный доход вырос на 38,4%;

· чистый комиссионный доход увеличился на 7,7%;

· операционные расходы сократились на 2,2%;

· расходы по созданию резервов на возможные потери возросли в 4,2 раза;

· прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 22,1 млрд руб. против 143,7 млрд руб. за 10 месяцев 2008 года;

· чистая прибыль составила 17,1 млрд руб. против 113,0 млрд руб. за 10 месяцев 2008 года.

Активы банка за 10 месяцев практически не изменились и составили на 1 ноября 2009 года 6 727 млрд руб. Значительный рост кредитного портфеля корпоративных клиентов Сбербанка был компенсирован увеличением резервов на возможные потери по кредитам. Сравнение сопоставимых данных по банковской системе и Сбербанку говорит о том, что по итогам 9 месяцев т.г. темп прироста кредитов корпоративным клиентам Сбербанка (7,5%) существенно превысил темп прироста данного сегмента российского рынка (1,6%), благодаря чему Сбербанк увеличил свою рыночную долю с 30,5% до 32,3%.

Банк продолжал активно кредитовать реальный сектор экономики - за 10 месяцев российским предприятиям было выдано кредитов на сумму около 3,3 трлн руб., из них около 340 млрд руб. выдано в октябре. Остаток кредитного портфеля юридических лиц с начала года увеличился на 9,2% до 4 347 млрд руб. (по внутренней методике Сбербанка с 01.08.2009 в кредитный портфель юридических лиц включены договоры уступки прав требования по кредитам с отсрочкой платежа, далее - договоры цессии). Доля реструктурированных кредитов, по которым были внесены изменения в первоначальные существенные условия договора в благоприятную для заемщика сторону, в кредитном портфеле юридических лиц на 1 ноября т.г. составила 12,4%. В целях активного развития операций кредитования и стимулирования спроса, начиная со второго квартала т.г. банк последовательно снижает процентные ставки по кредитам во всех валютах. В частности, в сентябре были снижены ставки по кредитам корпоративным клиентам в рублях на 0,75-2,00 п.п. Тем не менее, главным фактором, определяющим возможность наращивания банком кредитного портфеля, остается невысокий спрос на кредиты со стороны российских предприятий на фоне низкой деловой активности в экономике страны.

Низкий спрос населения, связанный в основном с падением доходов населения, обусловил снижение портфеля розничных кредитов за 10 месяцев на 7,0% до 1 170 млрд руб. Тем не менее, во второй половине текущего года наблюдается процесс стабилизации розничного кредитного портфеля банка. По итогам октября в нескольких территориальных банках розничный кредитный портфель увеличился. В целом по Сбербанку объем розничного портфеля за октябрь снизился на незначительную величину -0,05% или 0,5 млрд руб. Контроль принимаемых рисков позволяет банку поддерживать качество кредитного портфеля на приемлемом уровне. Удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов, включающем договоры цессии, на 1 ноября т.г. составляет 4,0%. Такое же значение имеет показатель удельного веса просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов, не включающем договоры цессии. По состоянию на 1 ноября т.г. резервы на возможные потери по ссудам, созданные банком, более чем вдвое покрывают объем просроченной ссудной задолженности.

Портфель ценных бумаг с начала года увеличился в 1,6 раза до 763 млрд руб. в основном за счет приобретения корпоративных облигаций, вложения в которые возросли в 3,2 раза до 269 млрд руб. При этом банк покупает облигации ведущих российских эмитентов, представляющих различные отрасли, тем самым финансируя национальную экономику. Активные приобретения корпоративных облигаций изменили структуру портфеля ценных бумаг банка: доля корпоративных облигаций с начала года возросла с 17% до 35%, доля государственных ценных бумаг и субфедеральных облигаций сократилась с 80% до 61%.

Остаток привлеченных средств физических лиц за 10 месяцев увеличился на 334 млрд руб. до 3 459 млрд руб. При этом полностью компенсирован отток средств юридических лиц, остаток которых сократился за этот же период на 145 млрд руб. и составил 1 656 млрд руб. Банк придерживается консервативной ценовой политики в привлечении средств, контролируя стоимость привлекаемых ресурсов.

Положительная динамика привлеченных средств физических лиц поддерживает высокий уровень ликвидности в различных видах валют. В этих условиях в рамках управления ликвидностью в октябре банк впервые приобрел государственные ценные бумаги стран еврозоны. Также был успешно погашен трехлетний синдицированный кредит на сумму 1,5 млрд долл. США.

2.3 Анализ показателей Люблинского отделения Сбербанка России ОАО за 2008-2009г.г. в рамках предоставленных ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов.

Сбербанк России ОАО является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 июня 2009 г. его кредитный портфель соответствовал более 30% всех выданных в стране займов.

Низкий спрос населения на кредиты обусловил снижение портфеля розничных кредитов за 9 месяцев на 7% до 1 170 млрд руб. Тем не менее, наблюдается процесс стабилизации розничного кредитного портфеля банка: его объем снизился за III квартал на незначительную величину -0,3%, тогда как в I квартале портфель снизился на 3,8% и во II квартале на 2,9%.

Структуру кредитного портфеля мы можем увидеть на графике 2.1.

В первые 3 квартала Автокредит занимает первое место по суммам перечислений - 573 473 тыс. руб. Такой объем связан с различными спец. программами от автопроизводителей, а также в связи с государственной поддержкой Заемщиком, берущих кредит на автомобили, произведенные на территории Российской Федерации. Кредит на неотложные нужды и доверительный, как самый простой не целевой кредит всегда отличается большими объемами. Также высокие объемы потребительского кредитования связаны с введением новых кредитных программ очень удобных для потребителей данного продукта. И третье место по суммам выдачи занимает ипотечный кредит - сумма перечислений за три квартала 2009г. составила 250 832 тыс. руб.

Сбербанк России ОАО, как социальный банк, как банк «для народа» всегда уделял особое внимание жилищному кредитованию и конкретно ипотеке. Ипотечное кредитование - один из видов кредитов, которому банк уделяет повышенное внимание, постоянно совершенствуя программы, вводя в использование новые программы ипотечного кредитования. В ноябре 2009 года Сбербанк запустил новые программы жилищного кредитования - Кредит «Рефинансирование жилищных кредитов», предоставляемый на погашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения (квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории России; а также Кредит «Уверенность», предоставляемый на погашение платежей по ранее полученным в Банке Жилищным кредитам, не соответствующим стандартам ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

График 2.1 Кредитный портфель Люблинского отделения по видам кредитных программ, данные 2009г.

Таблица № 2.1 Суммы выданных кредитов Люблинским отделением Сбербанка России ОАО, 2006-2009гг.

Вид кредита	1-3 кв-л 2007	1-3 кв-л 2008	1-3 кв-л 2009
	Сумма перечислений (тыс. руб.)	Темп прироста %	Сумма перечислений (тыс. руб.)	Тем прироста %	Сумма переч. (тыс. руб.)	Тем прироста %
Кредит на недвижимость	109 106	-	24 385	-77,65	13 261	-45,62
Ипотечный кредит	280 464	-	516 199	84,05	250 832	-51,41
Кредит на недвижимость сотрудникам банка	1 500	-	0,00р.	-100	0,00р.	-
Ипотечный кредит сотруд. банка	0,00р.	-	6 865	100	0	-100
Кредит Молодая семья с детьми	0,00р.	-	0,00р.	-	5 297	100
Кредит Молодая семья без детей	0,00р.	-	0,00р.	-	2 003	100

Из таблицы 2.1 видно, что суммы перечислений кредита на недвижимость упали на 77,65% в 2008 г. и продолжают падать в 2009г. - объемы выдач сократились на 45,62 %.

Объемы выдач ипотечного кредита в 2008г. резко увеличились - на 84,05%, что связано было со снижением цен на недвижимость. И в 2009 г. объемы снова стали снижаться - снижение на 51,41%.

Жилищные кредиты сотрудникам банка, как видно из таблицы, явление редкое. Кредит на недвижимость сотруднику банка был выдан последний раз в 2007 году. И ипотечный кредит сотруднику был выдан в 2008г. прирост был 100%, а в 2009 г. этот вид кредита остался без внимания.

Жилищные кредиты для молодых семей, как видно, не пользуются спросом. Первые кредиты по данной программе были выданы лишь в 2009г. Объясняется это в первую очередь тем, что по кредитам для Молодых семей процентные ставки не отличаются от общих ставок по жилищным кредитам.

Объемы выдачи становятся минимальными, что связано с ужесточением требований к заемщикам, увеличением отказов, ужесточением андеррайтинга, повышением процентных ставок, увеличением первоначального взноса.

Таким образом, текущий кризис ликвидности отрицательно повлиял не только на работу всего финансового сектора в целом, но и на ипотеку в том числе. Дальнейшее развитие событий в этой области экономики напрямую зависит от действий, которые предпримет государство для стабилизации обстановки в стране.

Таблица 2.2 Объемы выдачи жилищных кредитов Люблинского отделения, 2009г.

Вид кредита	Сумма (тыс. руб.)	Удельный вес (%)
"На недвижимость"	13 261	4,89
"Ипотечный"	250 832	92,42
"Молодая семья"	7 301	2,69
Итого:	271 394	100

Из таблицы 2.2 мы видим, что наибольшей популярностью пользуется «Ипотечный кредит» и соответственно занимает наибольший удельный вес в портфеле жилищных кредитов - 92,42%. Второе место занимает кредит «На недвижимость» - 4,89%. Этот продукт слабо развит в связи с тем, что выдается под обеспечение уже имеющегося объекта недвижимости у заемщика, а это является серьезным препятствием для лиц, желающих приобрести свое первое и единственное жилье. На третьем месте в портфеле жилищных кредитов находится «Молодая семья», его удельный вес всего 2,69%.

Одним из серьезных недостатков всех видов жилищных программ являются проволочки между различными структурами: банк, страховая компания, риэлторское агентство. Заемщик тратит огромное количество времени для того, что бы уладить вопросы, касающиеся будущего ипотечного кредитования с различными специалистами разных структур. Как показала моя собственная практика в области ипотечного кредитования, 15 % сделок срываются именно по причине того, что клиенту просто не хватает времени, которое дает ему банк, для того, что бы выйти на сделку.

Люблинское отделение Сбербанка планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. Сбербанк продолжает активно участвовать в реализации национального проекта «Доступное жилье», разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.

3. Разработка и внедрение предложения, направленного на улучшение деятельности банка по ипотечному кредитованию

3.1 Разработка общих положений совершенствования ипотечного кредитования в банке

Предрекаемый некоторыми аналитиками крах российской ипотечной системы не состоялся, однако масштабный кризис в финансовой сфере возможен. Прежде всего, это связано с подорожанием кредитов на мировом межбанковском рынке, который является основным источником перекредитования российских банков.

В условиях кризиса совершенствование ипотечного кредитования - это создание антикризисных моделей ипотечного кредитования.

В мировой и российской банковской практике выработаны эффективные механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования, к которым относятся:

1) Финансирование в рамках автономной модели. Источниками средств для выдачи кредитов являются депозиты лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. В условиях кризиса такая модель является неэффективной;

2) финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Эта модель в условиях кризиса затруднительна;

3) рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации). В условиях ослабленного фондового рынка выпуск банковских облигаций нецелесообразен;

4) рефинансирование кредитов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. В настоящее время эта модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт;

5) рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных) - американская модель. В сентябре 1997 г. на основании постановления Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Эта модель в условиях кризиса так же оказалась неэффективной, что проявилось в повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточения требований к заемщикам.

6) выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. В условиях кризиса данная модель не работает, так как фондовый рынок находится в стагнации.

Основные направления деятельности по развитию системы ипотечного кредитования в Люблинком отделении - повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения:

· Поэтапное снижение процентной ставки по ипотечным кредитам

· Разработка и реализация целевых программ ипотечного кредитования для отдельных групп населения

· Сокращение первоначального взноса

В октябре 2009г. Сбербанк первым смягчил требования к заемщикам, снизив размер первоначального взноса по ипотечным программам. Минимальный размер первоначального взноса по стандартным жилищным продуктам, а также по программе «Молодая семья» (для семей без детей) был снижен с 30 до 20%. А по программе «Молодая семья» (для семей с детьми) размер первоначального взноса был снижен и вовсе до 15%. В Сбербанке отметили, что эти изменения были сделаны для повышения доступности жилищных кредитов банка.

Кроме того, по мнению экспертов, с новыми условиями (ставка 13,5--16% и первоначальный взнос 15--20%) ипотеку от Сбербанка можно назвать самой доступной на рынке.

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина.

Одним из выходов из сложившейся кризисной ситуации является попытка банков создать новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Сущность их заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. Но в данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто потенциальным заемщиком.

Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры.

Сбербанк России ОАО занимает лидирующие позиции на рынке жилищного кредитования. Однако же, если сравнить Люблинское отделение с другими отделениями, то следует отметить, что доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле не так велика как, например, в Царицынском или Тверском отделениях. Необходимо внедрить какое-то новшество, что позволит привлечь клиентов в Люблинское отделение и увеличить количество выданных ипотечных кредитов.

Сбербанк России ОАО предлагает самые низкие эффективные процентные ставки, а также достаточно длительный срок кредитования (до 30 лет), дифференцированные платежи по кредитам, которые являются наиболее выгодными для заемщика, бесплатные консультации, заемщик имеет возможность свое имущество не выходя из банка, так как кредитные специалисты в настоящее время занимаются и страхованием, а также вступила в действие новая программа ипотечного кредитования без поручителей, что, на мой взгляд, является большим шагом в развитии ипотечного кредитования Сбербанка, так как долгое время требование о наличии поручителей было серьезным препятствием для заемщика, что приводило к потере банком клиентов.

И, тем не менее, необходимо развиваться. Нужно совершенствовать схемы ипотечного кредитования, систему взаимодействия с клиентами, при этом не надо забывать о прибыли банка. Усовершенствовать ипотечное кредитование возможно различными способами, при этом не только не потеряв прибыли банка, а даже увеличив её. К таким предложениям я могу отнести снижение первоначального взноса, увеличение срока кредитования для молодых семей, внедрение схем кредитования без поручителей. Касаемо схемы взаимодействия банка и клиента при предоставлении ипотечного кредита, я предлагаю внедрить систему «одного окна».

3.2 Разработка проектного решения по совершенствованию ипотечного кредитования в Люблинском отделении Сбербанка России ОАО

Как было выяснено во второй главе дипломного проекта, важным недостатком в деятельности ипотечного кредитования Люблинского отделения Сбербанка России ОАО является то, что 15% клиентов уже получив положительное решение банка на определенную сумму кредита, просто не доходят до конкретной сделки. Отчасти это связано с тем, что цены на рынке недвижимости совершенно непредсказуемы и никогда не стоят на месте, но главное то, что несмотря на огромное количество предложений по продаже квартир в Москве и Московской области, клиенты, как ни странно, не могут найти квартиру. Известно, что при купле-продаже объектов недвижимости участники предполагаемой сделки пользуются услугами риэлторских агентств. Так кто такие эти риэлторы? И чем они занимаются? Риэлтор (маклер, брокер) - специалист по сделкам с недвижимостью. В его задачи входит: общение с клиентами, работа с документами и базами предложений, показ квартир, ведение деловых переговоров по телефону и лично, организация сделок и их оформление. В задачи риэлтора также входит изучение рынка недвижимости с целью предложения клиенту наиболее подходящего для него решения его проблемы.

Также риэлторы могут помочь в разрешении юридических вопросов путем консультации. А кроме всего этого, риэлторы могут помочь правильно выбрать на рынке недвижимости именно тот объект, который больше всего подойдет клиенту. Главная цель деятельности риэлтора - заключение сделки с недвижимостью, с учетом задач, поставленных его клиентом. Деловой и информационный потенциал риэлторов, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования.

Основные формы взаимодействия риэлторских фирм и банков представлены на рисунке 3.1.



Рисунок 3.1. Схема стандартного взаимодействия банка и риэлторской фирмы в процессе ипотечного жилищного кредитования

Вышеприведенная схема отработана и достаточно удобна. Но и у нее есть недостаток, который откладывает отпечаток на работе банка. При таком взаимодействии банку приходится полностью полагаться на риэлторскую фирму. Квартиру, которую находит риэлтор, банку в любом случае необходимо проверить: и на соответствие документов действующему законодательству, и на юридическую чистоту, и обязательно выехать на объект недвижимости для его проверки его наличия вообще. Таким образом, недостаток процесса ипотечного кредитования выглядит следующим образом: банк, приняв положительное решение, надеясь предоставить заемщику кредит, рассчитывает на получение определенной прибыли; и вот тут банк просто ждет, пока сработает риэлторская фирма, которая работает не всегда качественно; при этом 15% потенциальных заемщиков из-за предоставления некачественных риэлторских услуг оказываются без квартиры, а банк теряет прибыль.

Рассмотрим более основательно функции, которые выполняет риэлторская фирма.

1) Информирование потенциальных заемщиков банка о состоянии и перспективах развития как первичного, так и вторичного рынка жилья в разных районах города (региона).

Кредитные специалисты банка уже на первичной консультации рассказывают будущему заемщику не только об условиях предоставления кредита, процессе его предоставления и об обязательных требованиях к заемщику, но и как специалисты своего дела о состоянии рынка недвижимости, будь то вторичный рынок жилья или первичный. Таким образом, банк по этому пункту нисколько не отстает от сотрудников риэлторской конторы.

2) Оказание банку помощи в проверке безупречности прав собственника на квартиру (юридическая чистота залога).

Как уже говорилось во второй главе, банк при предоставлении пакета документов на объект недвижимости, проверяет юридическую чистоту квартиры и сделки, так как банк даже более заинтересован в этом, чем риэлторская фирма. Это объясняется тем, что цель риэлторской фирмы - совершить сделку и получить комиссионный доход, а цель банка прокредитовать заемщика, иметь соответствующее обеспечение возврата кредита, и соответственно банк не допустит того, чтобы у кредитуемой им, например, квартиры были «серые пятна» с точки зрения законодательства. Это ему просто не выгодно. Таким образом, по этому пункту деятельности банк не только не уступает риэлторской фирме, но и «обгоняет» её.

3) Оказание уполномоченным сотрудникам банка консультационных услуг по различным вопросам, связанным с недвижимым имуществом и сделками с ним

Как я уже говорила, сотрудники банка достаточно покованы знаниями о рынке недвижимости и операциями на нем проводящимися и не нуждаются в консультационных услугах со стороны риэлторской фирмы.

4) Осуществление юридического сопровождения сделок

Банк, как наиболее заинтересованное лицо в юридической чистоте сделки, осуществляет юридическое сопровождения силами собственного юридического подразделения. Делаем вывод, что по этому пункту банк так же не нуждается в услугах риэлторской фирмы.

5) Проведение рыночной и ликвидационной оценки недвижимого имущества.

Сбербанк России ОАО имеет дочернее предприятие со 100 % участием в уставном капитале ООО «Аукцион». Компания специализируется на предоставлении профессиональных услуг по оценке недвижимости. Соответственно, услуги риэлторской фирмы в этом направлении так же не актуальны.

Проанализировав стандартную схему взаимодействия банка и риэлторской фирмы применительно к деятельности Сбербанка России ОАО, можно сделать вывод, что банк просто не нуждается в этих услугах.

Но есть и другая сторона работы риэлторов - это работа с клиентами. В чем же заключаются эти функции:

- Осуществляет поиск объектов недвижимости среди сотен тысяч предложений по рынку

- Просматривает объекты, в поисках подходящего варианта

- Организовывает просмотры

- Согласовывает с представителем продавца сроки и условия сделки

- Согласовывает порядок расчетов

- Контролирует сделку до получения покупателем документов собственности

- Передача недвижимости

Согласование сроков и условий сделки, согласование порядка расчетов, контроль за сделкой - все эти обязанности выполняет и кредитующее подразделение банка. Банком остаются неохваченными только функции, касающиеся непосредственно объекта недвижимости: поиск, просмотры, передача.

Именно эти риэлторские функции, которые остались не охваченными деятельностью банка в области ипотечного кредитования, я предлагаю внедрить в работу кредитующего подразделения.

Процесс предоставления кредита можно разбить на несколько этапов: консультирование, рассмотрение вопроса о предоставлении кредита, оценка платежеспособности заемщика и определение максимального размера кредита, оценка обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредиту, оформление кредитной документации, предоставление кредита, сопровождение кредитного договора.

1) На этапе консультирования потенциальный заемщик может задать все интересующие его вопросы специалисту и получить полную консультацию по необходимому продукту, в том числе помощь по выбору необходимой программы кредитования, соответствующей потребностям заемщика.

2) Рассмотрение вопроса о предоставлении кредита, после предоставления заемщиком всех необходимых документов.

3) Оценка платежеспособности заемщика и определение максимального размера кредита. Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.

4) Оценка обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредиту.

5) Оформление кредитной документации. При принятии положительного решения о выдаче кредита кредитующее подразделение оформляет с Заемщиком кредитные документы:

Кредитный договор;

Срочное обязательство (График платежей) в зависимости от вида обеспечения:

Договор (ы) поручительства;

Договор (ы) залога (ипотеки);

6) Предоставление кредита.

Выдача кредита производится в соответствии с условиями Кредитного договора, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке

7) Страхование предмета объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка и служащего обеспечением возврата кредита.

8) Сопровождение кредитного договора

Из процесса предоставления ипотечного кредита, мы видим, что банк занимается и услугами кредитования и страхованием. Для полного цикла нам не хватает только риэлторских услуг.

Эти услуги будут предоставляться в добровольном порядке по желанию заемщика. Услуга эта, по предварительному опросу клиентов, будет пользоваться спросом. Следуя принципу банка - платить только за работу, как банк не взимает платы за рассмотрение заявки, так не будет и брать предоплаты за оказание риэлторских услуг. Плата за работу будет взиматься при выдаче ипотечного кредита, т.е. уже за выполненную работу.

Среднерыночная стоимость риэлторских услуг составляет 4-5 % от сделки. В целях установления антикризисных цен, считаю приемлемым установить стоимость предоставления риэлторских услуг в размере 2,5% от стоимости сделки для заемщиков по кредиту «Молодая семья», 3% для остальных клиентов, выступающих заемщиками по ипотечным кредитам.

Считаю целесообразным не создавать отдельного подразделения для работы в этом направлении, а возложить эти обязанности на сотрудников, занимающихся кредитованием. Таким образом, кредитный специалист будет вести сопровождение сделки в полом объеме с момента консультации до подписания акта приема-передачи квартиры в руки покупателя (Заемщика банка) и избежит несогласованности действий, как это бывает, когда дело сделку ведут одновременно три разных специалиста из разных структур. И конечно это очень удобно для клиента. Система «одного окна» всегда была и будет очень удобна.

3.3 Оценка экономической эффективности предлагаемых решений

Предлагаемое решение поможет не только привлечь клиентов и усовершенствовать систему взаимодействия банка и заемщика, но и принесет дополнительную прибыль.

Приняты следующие ставки за оказание риэлторских услуг: 3%, а для кредита по программе «Молодая семья» - 2,5%.

Таблица 3.1. Средние суммы выдач по жилищным кредитам, данные 2009г.

Вид кредита	Количество выданных кредитов (шт.)	Средняя сумма выдачи (тыс. руб.)
Кредит на недвижимость	13	1 020
Ипотечный кредит	71	3 532
Кредит Молодая семья с детьми	4	1 324
Кредит Молодая семья без детей	1	2 003

Рассмотрим реальные показатели Люблинского отделения по жилищным кредитам: 11 кредитов по программе «На недвижимость» и «Ипотечный» и 2 по «Молодой семье».

Таблица 3.2. Сумма полученных банком процентов за оказание риэлторских услуг по жилищным кредитам.

Вид кредита	Кол. выданных кред. в месяц (шт.)	Сред. сумма выдач (тыс. руб.)	Сумма получ. Проц. за оказ. риэлт. услуг (тыс. руб.)
Кредит на недвижимость	2	1 020	61
Ипотечный кредит	9	3 532	954
Кредит Мол. семья с детьми	1	1 324	33
Кредит Мол. семья без детей	1	2 003	50
Итого:	13	-	1098

Из таблицы 3.3.2 видно, что сумма полученных процентов за оказание риэлторских услуг банком за месяц - 1 098 тыс. рублей.

Но в связи с нововведением банк понесет и определенные расходы.

Таблица 3.3. Ежегодные расходы банка по новому направлению работы - риэлторские услуги

Виды расходов банка	Сумма расходов в год (тыс. руб.)
Обучение сотрудников	240
Расходы на рекламу	150
Канцелярские расходы	15
Расходы на оплату ГСМ сотрудникам	250
Оплата мобильной связи сотрудникам	130
Иные расходы, связанные с оформлением документов	160
Итого:	965

Из таблицы 3.3.3 видно, что ежегодные расходы банка составят 965 тыс. рублей (в месяц примерно 80 тыс. руб.)

Из таблицы 3.3.2 мы видим, что банк получает доход за месяц в размере 1 098 тыс. руб., а расходы в месяц по данному направлению составляют 80 тыс. руб. Таким образом, прибыль банка в месяц будет равна 1 018 тыс. рублей.

По прогнозам Московского Ипотечного центра предлагаемая услуга позволить увеличить количество сделок на 15%. Произведем расчет прибыли банка в год с учетом прогнозов.

Выручка (средняя стоимость риэлторских услуг * прогнозируемое количество кредитов дополнительно к основному потоку) = Переменные издержки + Постоянные издержки + Прибыль.

Прибыль = 105 * 24 - 240 - 725 = 1555 тыс. руб.

Таким образом, мы можем видеть, что предлагаемая услуга может увеличить объемы выдач ипотечных кредитов и увеличить прибыль банка.

Заключение

Проведя анализ современного состояния и развития ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы:

Экономическое содержание ипотечного жилищного кредита трактуется как ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан под обеспечение недвижимым имуществом.

Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. В рыночных условиях основными источниками средств для приобретения жилья являются собственные средства граждан и ипотечные кредиты банков. Большая часть населения не обладает накоплениями для улучшения своих жилищных условий. Поэтому, ипотечное кредитование -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Ипотечное кредитование является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает положительное влияние на экономику страну в целом. Ипотечное кредитование стимулирует спрос на рынке недвижимости и строительства, что вызывает оживление в производстве строительных конструкций и материалов, происходит модернизация строительных мощностей.

Однако, мировой финансовый кризис, значительный внешний долг банковского сектора, рост инфляции в России, увеличение потребительских расходов населения и снижение доли сбережений домохозяйств, могут привести к затруднениям отдельных заемщиков при исполнении ими долговых обязательств, а в целом к уменьшению темпов роста рынка жилищной ипотеки в 2009-2010гг.

Но и это не единственная причина. Существует ряд факторов, сдерживающих ипотечное кредитование:

- Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ

-Несовершенство законодательной базы в области ипотечного кредитования и несогласованность правовых актов между собой

- Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства

- Высокие процентные ставки

- Непрозрачные источники доходов граждан

Все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения.

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

Использование антикризисных моделей системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынке недвижимости России строительные компании среднего и малого размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.

Следует признать, что у российских банков еще недостаточно практики функционирования механизма ипотечного кредитования, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, установления оптимального баланса прав, делающего систему кредитования наименее рискованной. Все эти проблемы связаны с тем, что ипотечный рынок в России только развивается.

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Список используемой литературы

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009);

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009)

3. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 30.12.2008) "О залоге";

4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997);

5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997);

6. Положение № 228\1р о филиале Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (Сбербанка России) открытого акционерного общества - Люблинском отделении.

7. ПОРЯДОК кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами № 229-3-р (Редакция 3) (с учетом Изменений № 229-3/16-р от 23.09.2009);

8. ПОРЯДОК предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов

физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости («Жилищный кредит») № 1040-3-р (Редакция 3) (с учетом Изменений № 1040-3/11-р от 09.09.2009 г.);

9. ПОРЯДОК предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости («Молодая семья») № 1207-2-р (Редакция 2) (с учетом Изменений № 1207-2/6-р от 09.09.2009 г.);

10. Арустамова В.А.: Влияние кризиса ликвидности на российский рынок ипотеки / Финансы и кредит / № 7, 2009г. с. 18.

11. Городнова Н.В.: Рынок ипотечного кредитования: меры государственного воздействия и возможности формирования финансово-промышленного холдинга / Финансы и кредит / № 27 (363) - 2009г. с. 61.

12. Логинов М.П.: Антикризисные модели ипотечного кредитования / Финансы и кредит / № 7, 2009г. с. 11.

13. Попов В.Н.: Американский ипотечный кризис: предпосылки, причины, опыт для России / Финансы и кредит / № 30 (366) - 2009г. с.17.

14. Федоров И.Б.: Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? / Банковское дело / № 2, 2009г. с.68.

15. Бусов В.И. Ипотечное кредитование: учебное пособие для студентов специальностей «Финансы и кредит» - 080105, «Менеджмент организации» - 080507 / В.И. Бусов; Государственный университет управления, Институт национальной и мировой экономики ГУУ. - М.: ГУУ, 2008. - 204 с.

16. Войтов П.Ф., Головин О.Л. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК»: Учебное пособие - М.: Изд-во РАГС, 2009. - 280 с.

17. Гуртов В.К. Жилье России XXI век. Национальный проект «Доступноеи комфортное жилье - гражданам России» и перспективы развития жилищного строительства (Проблемы развития и направления их решения) / Российская академия государственной службы при Президенте РФ; Кафедра экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства. - М.: Статут, 2009. - 271с.

18. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования - М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007. - 576 с.

19. Лаврушин О.И. Деньги, кредит, банки - 8-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2009. - 560с.

20. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.

21. Смирнова Н.Ю. Про кредиты; под общей ред. П.А. Астахова. - М.: Эксмо, 2009. - 176 с. - (Антикризисный штаб Павла Астахова)

22. Показатели Люблинского отделения Сбербанка России ОАО.

23. Сайт в интернете www.sbrf.ru

24. Сайт в интернете www.cbr.ru

Приложение 1

Таблица. Отчет о прибылях и убытках кредитной организации по состоянию на 01.10.2009 г.

	тыс.руб.
группа доходов А "От банковских операций и других сделок	683555477
группа доходов Б "Операционные доходы	5082922024
группа доходов В "Прочие доходы	5886495
Всего по Главе I "Доходы"	5772363996
группа расходов А "От банковских операций и других сделок	282710578
группа расходов Б "Операционные расходы	5476033515
группа расходов В "Прочие расходы"	1688597
Налог на прибыль	2804823
Итого расходов	5763237513
ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
Прибыль после налогообложения	9126483
Неиспользованная прибыль	9126483

Приложение 2

Рис. Процентные доходы по состоянию на 01.10.2009 г.

Приложение 3

Кредитный портфель Люблинского отделения Сбербанка России ОАО по сотоянию на 01/10/2009г.

Приложение 4

Таблица. Динамика выдач жилищных кредитов Люблинского отделения Сбербанка России ОАО по сотоянию на 01/10 последних трех лет.

Вид жилищного кредита	1-3 кв-л 2007	1-3 кв-л 2008	1-3 кв-л 2009
	Сумма перечислений (тыс. руб.)	Темп прироста %	Сумма перечислений (тыс. руб.)	Тем прироста %	Сумма перечислений (тыс. руб.)	Тем прироста %
Кредит на недвижимость	109 106	-	24 385	-77,65	13 261	-45,62
Ипотечный кредит	280 464	-	516 199	84,05	250 832	-51,41
Кредит на недвиж. сотрудникам банка	1 500	-	0,00р.	-100	0,00р.	-
Ипотечный кредит сотрудникам банка	0,00р.	-	6 865	100	0	-100
Кредит Молодая семья с детьми	0,00р.	-	0,00р.	-	5 297	100
Кредит Молодая семья без детей	0,00р.	-	0,00р.	-	2 003	100

Размещено на Allbest.ru