Совершенствование ипотечного кредитования в банке (на примере Люблинского отделения Сбербанка России ОАО)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Совершенствование ипотечного кредитования в банке (на примере Люблинского отделения Сбербанка России ОАО)

ипотечный кредитование банк

Введение

Жилищная проблема России является одной из наиболее острых социально-экономических проблем, решение которой требует существенной реорганизации и повышения эффективности ипотечного жилищного кредитования. Развитие жилищной ипотеки представляется перспективным инструментом повышения платежеспособного спроса населения, фактором активизации жилищного строительства и ускорения социально-экономического развития России. В 2007 г. на одного жителя России приходилось 21,5 кв.м общей площади жилых помещений. По этому показателю Россия заметно отстает от развитых стран. Например в Германии на одного жителя приходится 50 кв. м общей площади, в Великобритании - 62 кв.м, в США - 70 кв. м, притом что минимальный уровень обеспечения жильем согласно социальным стандартам ООН составляет 30 кв.м на человека.

Несмотря на значительный научный интерес, проявляемый к жилищной ипотеке, теория становления, развития и регулирования ипотечного жилищного кредитования содержит немало нерешенных вопросов. Это сдерживает решение проблем совершенствования жилищной ипотеки, повышения ее конкурентоспособности и эффективности.

Целью дипломного проекта является совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в Люблинском отделении Сбербанка России ОАО.

В соответствии с поставленной целью в процессе дипломного проектирования осуществлялось решение следующих задач, определивших логику и структуру работы:

- уточнение сущности, принципов и функций ипотечного жилищного кредитования.

- изучение правовых основ ипотечного кредитования

- оценка современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования, выявление тенденций его развития.

- изучение видов и процесса предоставления ипотечных жилищных кредитов Люблинского отделения Сбербанка России ОАО, а также анализ показателей в рамках выданных ссуд.

- выявление факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, обобщение российского и позитивного зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования.

- разработка направлений совершенствования ипотечного кредитования в Люблинском отделении Сбербанка России ОАО.

- расчет экономической эффективности предлагаемых решений.

Объектом исследования является деятельность Люблинского отделения Сбербанка России ОАО в области ипотечного жилищного кредитования.

Предмет исследования - отношения между субъектами, возникающие в процессе осуществления деятельности банка по ипотечному кредитованию.

Теоретической основой исследования послужили работы отечественных авторов, посвященные вопросам развития и совершенствования ипотечного жилищного кредитования, государственного регулирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

В качестве информационной базы исследования использовались данные Люблинского отделения Сбербанка России, инструкции по кредитованию физических лиц Сбербанка России, данные Федеральной службы государственной статистики, Банка России.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

1.1 Ипотечное кредитование: определение и экономическая сущность

Ипотечное кредитование является одним из видов банковской деятельности по предоставлению кредита под залог недвижимого имущества, При ипотечном кредитовании под залог недвижимости (ипотеку) кредитор становится залогодержателем, а залогодателем обычно выступает должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Из классического определения ипотеки следует, что кредитор - залогодержатель при этом не становится собственником заложенной недвижимости, однако получает в случае невыполнения условий кредитного договора право требовать удовлетворения за счет заложенного имущества, в чьих бы руках. оно не находилось.

Ипотечное кредитование, как любой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности и платности. Методом обеспечения возвратности данного вида кредита выступает ипотека, т. е. залог недвижимости на определенных условиях.

Под ипотекой понимается разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства перед залогодержателем; последний при этом приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Ипотека служит материальным обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения. Она опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно при ипотеке движение стоимости от залогодателя к залогодержателю имеет место только в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита. [16, c. 11]

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога (недвижимости) делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и уверенность кредитора в возвращении ссуды. Также ипотека как реальное обеспечение кредита делает возможным более низкий ссудный процент по ипотечной ссуде, увеличение суммы кредита и/или срока кредита, по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и как следствие реальная возможность заемщика потерять свое недвижимое имущество вследствие нарушения своих обязательств стимулируют рациональное, производительное использование кредита.

Необходимо выделить четыре специфические особенности ипотечного кредитования в общей системе кредитования.

Во-первых, ипотечный кредит выдается строго под определенный тип залога, т. е. под зарегистрированную должным образом недвижимость, которая облегчает залогодателю контроль за сохранностью предмета залога.

Во-вторых, ипотечное кредитование является долгосрочным (на срок до 30 лет) видом кредита, что способствует уменьшению размера ежемесячных выплат, но повышает стоимость кредита для заемщика. Увеличение срока кредита в свою очередь позволяет увеличить сумму кредита.

В-третьих, ипотечные кредиты носят целевой характер. В-четвертых, ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией за счет того, что сумма кредита, как правило, составляет не более 60-80% рыночной стоимости покупаемого жилья, а величина ежемесячного платежа, как правило, не превышает 50% совокупного дохода заемщика, при процедуре оценки вероятности погашения кредита используется информация о подтвержденных текущих доходах заемщика

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредитования, необходимость которого обусловлена, прежде всего, развитием товарно-денежных отношений. [16, c. 12]

Для стимулирования банковских инвестиций необходимо включение в оборот таких ресурсов, которые в наименьшей степени подвержены инфляционному обесценению и потере ликвидности. К таким ресурсам в первую очередь можно отнести землю и объекты недвижимости. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Ипотечный кредит - одно из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: производственный, аграрный, потребительский.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

- между денежными накоплениями у одной группы экономических объектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотечное кредитование способствует обеспечению непрерывности процесса производства в строительстве. Для того чтобы индустрия строительства была рентабельной, необходима быстрая и прибыльная реализация построенных объектов. Применение ипотечного кредита позволяет существенно расширить круг потенциальных потребителей - покупателей недвижимости. Ипотечный кредит, таким образом, в определенной степени способствует эффективному функционированию строительной отрасли. [16, c. 13]

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет важнейшие функции, которые могут быть классифицированы по следующим группам:

1) функции системы ипотечного кредитования, реализуемые в секторе реальной экономики (привлечение инвестиционных ресурсов и различные отрасли, обеспечение оборота прав собственности и прочие);

2) Функции системы ипотечного кредитования, реализуемые 11 финансовом секторе экономики (обеспечение стабильности кредитной системы, развитие института рефинансирования, стимулирование развития страхового рынка и прочие);

3) социальные функции системы ипотечного кредитования, в том числе при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». [16, c. 15]

Система ипотечного кредитования обеспечивает, во-первых, мобилизацию финансовых ресурсов для инвестиционных целей (в том числе для инвестиционного финансирования и развития широкого спектра видов недвижимого имущества), а также для финансирования приобретения недвижимости.

Ипотека как механизм долгосрочного обеспеченного кредитования может эффективно использоваться при кредитовании застройщиков, Во многих странах ипотечные кредиты предоставляются девелоперам, возводящим жилье, что позволяет привлечь на рынок жилищного строительства большее количество компаний, создать конкуренцию, увеличить объемы ввода жилья и снизить его продажную цену. Важным моментом является то, что при кредитовании девелоперов (или застройщиков) нет необходимости привлекать средства населения в стройку на ранних стадиях, что существенно снижает риски потери сбережений и повышает «исполнительскую дисциплину» застройщиков. [16, c. 16]

Другим интересным направлением применения механизма ипотеки в реальном секторе экономики является целевое ипотечное кредитование на развитие предпринимательства.

Развитие малого и среднего предпринимательства - одна из важнейших задач в российской экономике. При этом ВО многих регионах актуальна проблема занятости населения. В этом смысле кредитование под залог жилья (70% населения страны являются собственниками жилья) открывает возможности для получения долгосрочных и недорогих кредитных ресурсов на развитие собственного бизнеса. [16, c. 17]

Ипотечное жилищное кредитование оказывает воздействие на самые разнообразные сектора финансовой системы Российской Федерации, в частности на рынок банковских услуг, рынок коллективных инвестиций, страховой рынок.

К основным функциям, присущим ипотечному жилищному кредитованию и реализуемым в финансовой системе, следует отнести:

развитие механизма рефинансирования кредитов;

создание мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной;

3) диверсификацию и стабилизацию кредитных портфелей банков;

стимулирование роста страхового рынка;

формирование дополнительных рабочих мест за счет развития инфраструктуры банковского сектора. [16, c. 19]

Рынок ипотеки, сформированный во всех регионах России, создал базу для развития инфраструктуры отрасли. Помимо появления в регионах филиалов крупных банков, ипотека дала новый импульс развитию многих направлений бизнеса, в частности страхового бизнеса. Обязательное страхование основных рисков при ипотечной сделке обеспечило приток новых клиентов в страховые компании на долгосрочной основе. В результате этого в регионах стал развиваться страховой бизнес.

Помимо вышеуказанных видов бизнеса развитие получила и риелторская деятельность. В деятельности риелтеров возникло новое направление - ипотечный брокеридж Ипотечный брокеридж как отдельный бизнес еще только зарождается, но многие риелтерские агентства (практически все крупные) оказывают услуги по консультации и подбору наилучшего варианта ипотечного кредитования для своих клиентов. [16, c. 23]

Еще один вид нового бизнеса - коллекторские агентства. Последние появляются на рынке, оказывая услуги по сбору «плохих» долгов. Следуя мировой практике, такие агентства очень часто специализируются именно на рынке ипотеки. В сферу их потенциальной деятельности также попадает автокредитование, потребительское, образовательное кредитование.

Необходимо подчеркнуть, что активное развитие рынка ипотечного кредитования имеет более широкую цель, чем просто поддержание платежеспособного спроса населения на жилье. Проведенный анализ позволяет охарактеризовать рынок ипотеки с точки зрения кредитного и финансового рынков как лидирующий сегмент их количественного и качественного роста.

С точки зрения развития экономики в целом, ипотека закладывает фундамент для дальнейшего развития финансовой инфраструктуры, появления новых финансовых механизмов, позволяющих развивать реальный сектор экономики за счет малого и среднего предпринимательства в регионах (жилищное строительство, рынок строительных материалов); а также способствует формированию механизмов кредитования социальной инфраструктуры (образовательное кредитование). [16, c. 24]

Развитие системы ипотечного кредитования позволит реализовать ряд важнейших социальных функций этого финансового института, к которым следует отнести:

· Обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами;

· увеличение платежеспособного спроса граждан за счет развития дополнительных инструментов инвестирования накопленных средств;

· вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья. [16, c. 25]

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке (в пер. с греч. - заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н.э. [18, c. 66]

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника С обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека С от греч. /lypoteka - под ставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. [20, с. 6] Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А. Базанова,

Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов». [18, c. 66]

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита - личный и реальный. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией кредита в римском праве наряду с другими видами обеспечения являлась форма залога без передачи владения вещью крсдитору - hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения: Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia сит creditore, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск ... о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве, - pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение ... вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг".

Позднее в римском праве fidисiа сит creditore была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;

hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязателъства. [18, c. 67]

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений ... Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. < ... > Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи ... Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника» [18, c. 69]

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1), принятом в 1994 Г. (далее- ГКРФ).

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 Г. NQ 102-Ф3, хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик. [18, c. 70]

В современном российском праве определение ипотеки близко к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». [18, c. 71]

1.2 Правовые основы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в России получило существенное развитие с принятием Закона о залоге и в последующем Гражданского Кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закона об ипотеке, Закона об ипотечных ценных бумагах 1. 8 настоящее время эти законодательные акты являются основополагающими при совершении сделок, связанных с обременением прав на недвижимое имущество. Безусловно, они не дают однозначного или даже достаточного ответа на многие вопросы практики в силу императивного характера российского законодательства.

При составлении соглашений договаривающиеся стороны (в ипотечном кредитовании это кредитор и заемщик) должны исходить из действующего на данной территории административного деления Российской Федерации, где расположен подлежащий залогу объект недвижимости, свода законов, регламентов и нормативов. Основными документами ипотечного кредитования, согласно действующему в России законодательству, выступают кредитный договор и договор о залоге (договор об ипотеке), взаимосвязанные между собой. В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная относится к категории ценных бумаг и имеет равное с другими ценными бумагами обращение на соответствующем рынке. В Российской Федерации закладная отнесена к ценным бумагам Законом об ипотеке, принятым Государственной Думой РФ в 1998 году.

Закладная оформляется залогодателем и является дополнением к договору об ипотеке, но не подменяет его. В ней удостоверяются следующие права ее законного владельца;

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная должна содержать все данные, определенные пунктами 1-14 статьи 14 Закона РФ «Об ипотеке». Это:

- название документа;

- имя (название) залогодателя и его основные реквизиты;

- имя {название) первоначального залогодержателя и его реквизиты;

- название, дата, место заключения кредитного договора, обязательство по которому обеспечивается ипотекой;

- имя (название) и реквизиты должника по ипотечному кредиту;

- сумма кредита, обеспеченная ипотекой, и размер процентов или условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

- сроки платежей по ипотечному кредиту и размер каждого платежа или условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей;

- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения этого имущества;

- денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

- право, по которому имущество принадлежит залогодателю, и

данные, подтверждающие его государственную регистрацию; - наличие обременений заложенного имущества;

- сведения о государственной регистрации ипотеки;

- подписи, залогодателя, должника по ипотечному кредиту, дата

выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если оформленный документ не содержит какого-либо из указанных сведений, он не может быть признан в качестве закладной. При несоответствии закладной договору 00 ипотеке верным считается содержание закладной, если в момент свершения сделки ее приобретатель не знал и не должен был знать об этом несоответствии.

Основные положения Федерального закона «Об ипотеке»

В главе I Закона «Об ипотеке» определены основные положения об ипотеке, закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования, в том числе введено понятие ипотека в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору ипотеки) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в ЕГРП на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке.

Законом «Об ипотеке» предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно ст. 23 исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Глава V Закона «Об ипотеке» посвящена пользованию залогодателем заложенным имуществом, его содержанию и ремонту, страхованию заложенного имущества, а также мерам по его предохранению от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора; в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

В главах VI, VII, VIII и IX Закона «Об ипотеке» закреплены положения, определяющие переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, даны определения последующей ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке, передачи и залога закладной, а также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества либо общества, или паевого взноса в имущество производственного кооператива, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В законе «Об ипотеке» предусмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 50), судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51), подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 52), определены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц (ст. 53), а также вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54), и порядок обращения на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст.55).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации и т.д.

Предусмотрено право суда, по просьбе залогодателя и при наличии уважительных причин, в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года при наличии ряда оснований.

Наиболее сложной и не отработанной в России стороной возврата кредитов является выполнение заемщиком, гарантом и поручителем своих обязательств, обращение взыскания на имущество заемщика (гаранта, поручителя) по обязательствам. Гражданский кодекс рф и Закон об ипотеке устанавливают различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество (ГК РФ, ст.З49; Закон 06 ипотеке, СТ. 50, 51). В тех случаях, когда возвращение кредита либо иного обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества, требования кредитора - залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества, которое было заложено (ГК РФ, ч. 1, п. 1, ст. 349; Закон об ипотеке, ст. 61). Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это согласие нотариально удостоверено (ч.2, п. 1, ст. 349 ГК РФ, Закон об ипотеке, ст. 55). В соответствии с п.2, ст. 349 ГК РФ предоставляется право включать в договор залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом недвижимого имущества.

Установленный законом порядок взыскания не подлежит изменению условиями договора о залоге.

Для эффективного использования залогового обеспечения возвратности кредитов банк должен иметь высококвалифицированных юристов, имеющих опыт работы с залогом имущества и ведения судопроизводства по отчуждению собственности, а также отлаженные связи по реализации предметов залога.

1.3 Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования и основные тенденции развития

В настоящее время в России первоочередной задачей социально-экономического развития является формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Чтобы выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения, важно иметь прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья. В конце 2003 - начале 2004 г. был проведен анализ сложившихся тенденций на рынке жилья и в сфере жилищного строительства и сделаны прогнозные оценки на 2004-2010 г.г. по следующим направлениям:

потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

возможности строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

возможности банковской системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам;

возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения. [18, с. 37]

Анализ результатов обследования показал, что проблема доступности жилья остается в России острейшей социальной проблемой. По состоянию на конец 2008 г. лишь 39% домохозяйств были удовлетворены жилищными условиями, а 61% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия (рис. 1.1).

Рис. 1.1 Удовлетворенность населения жилищными условиями

Результаты опроса показывают, что общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, или 17767,5 млрд руб. (в ценах 2008 г.). Удовлетворение этой потребности требует, увеличения жилищного фонда на 46,1%. При этом платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет лишь 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4285,9 млрд руб. в ценах 2008 г.).

Проведенный опрос показал, что 28,5% респондентов готовы решать жилищную проблему рыночными способами, приобретая или строя жилье (имеется в виду не платежеспособный спрос, а психологическая готовность), 6% населения настроены арендовать жилье либо обменять его на лучшее, 7% - это очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры, а 19% не рассчитывают на получение социального жилья. Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. Иными словами, частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях. При этом 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья. Характеристика жилищных потребностей населения представлена на рис. 1.2.

Без оказания государственной помощи

Рис.

Если государство окажет частичную помощь в приобретении (строительстве) жилья.



Рис. 1.2.

Жилищные потребности населения

При этом в настоящее время приобретение или строительство жилья доступно лишь ограниченному кругу граждан, имеющих высокие доходы. Только 12,4% домохозяйств, по оценкам на базе анкетного опроса населения, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или кредитных средств.

Доступность жилья, т.е. способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов в этой области, широко используемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»).

Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах России показывает примерно одинаковую положительную динамику. Отметим, что после финансового кризиса в 1998 г. доступность жилья по данному показателю снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В дальнейшем ситуация стабильно улучшалась, и в настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья как следствие более быстрого роста доходов населения по сравнению с ростом цен на рынке жилья.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду совершенно разные условия доступности для населения финансовых ресурсов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье, необходимо осуществлять предварительные накопления, а также иметь возможность получения долгосрочных ипотечных кредитов. Следует отметить, что существует значительная разница между Россией и развитыми странами с точки зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам.

Низкая реальная доступность жилья для населения и недостаточное развитие рынка жилья в России объясняется наличием ряда проблем:

1) низкий платежеспособный спрос основной части населения и слабое развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования;

2) высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые определяются все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокие риски ипотечного кредитования и административные расходы кредиторов;

3) недостаточный объем предложения жилья (чрезвычайно монополизированные строительные рынки не позволяют работать рыночным механизмам: предложение слабо реагирует на спрос, а строители имеют возможность держать и повышать монопольную цену);

4) высокие затраты по транзакциям на рынке (например, до недавнего времени были чрезмерные государственные требования по обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки - 1,5% стоимости жилья);

5) недостаточная защита прав граждан - участников рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства жилья. [18, с. 41]

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и росту численности платежеспособного населения, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Возможности граждан улучшать жилищные условия также существенно ограничены объемами предложения жилья на рынке жилищного строительства.

Общий объем жилищного строительства в 2008 г. составил 43,5 млн кв. м, что в 1,4 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 г. происходит увеличение объемов ввода жилья.

Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные. [18, с. 42]

Для решения всех перечисленных проблем был разработан пакет законов по созданию условий для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке, который был принят Государственной Думой в конце 2004г.

Новой жилищной политикой предусмотрены меры по повышению доступности приобретения гражданами жилья в собственность, а также увеличению возможностей семей с низкими доходами, которые не в состоянии приобрести жилье в собственность, решать свои жилищные проблемы путем получения социального жилья.

Формирование рынка доступного жилья предполагает сочетание мер по стимулированию платежеспособного спроса населения на жилье и мер по увеличению предложения жилья на рынке, поскольку повышение спроса на жилье без соответствующего ускорения темпов жилищного строительства может привести к стремительному росту цен на рынке жилья.

Основная цель пакета законодательных предложений - создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

· развития долгосрочного жилищного кредитования граждан;

· создания условий для увеличения объемов жилищного строительства.

Принятые законы можно условно разбить на пять блоков.

Базовый блок - Жилищный кодекс. Этот документ, по сути, определяет новую государственную жилищную политику, полностью соответствующую положениям Конституции Российской Федерации. Согласно этой политике, бесплатно жилье предоставляется государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке. [18, с. 43]

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса населения, в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Законами предусмотрены меры по формированию условий для уменьшения рисков ипотечного кредитования за счет упрощения процедуры обращения взыскания, снижения бюрократических барьеров, требующих обязательного согласования всех сделок с органами опеки и попечительства, отмены прав членов семьи на пользование жильем после его продажи собственником. Принятые законы создадут предпосылки для снижения ставок на рынке ипотечного кредитования, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, жилищно-накопительных программах и т.д.). Таким образом, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные жилищные накопительные схемы. Кроме того, развитие ипотечного страхования позволит снизить требования банков к размеру первого взноса и повысить доступность ипотечных кредитов для покупателей первого жилья.

Третий блок - законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, т.е. с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему - переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ определяет что и как можно строить на каждом земельном участке, Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвесторзастройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, - все отражено в публичном законодательном документе.

В этом же блоке очень важная тема - это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселениями занято только 1% территорий, но недостаточно земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, которые могут быть застроены жильем. Привлечению средств частных инвесторов в этот сектор были посвящены два закона: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере. [18, с. 44]

Четвертый блок указывает на необходимость регулирования инфраструктуры рынка жилья, снижения транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы государственной системы регистрации прав на недвижимость, усиления прав добросовестных приобретателей жилья, отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Здесь в целом созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении транзакций на этом рынке и усилении прав его участников.

Пятый блок касается изменений в налогообложении: отменен НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширена основа для получения имущественного вычета по подоходному налогу.

В соответствии с принятыми изменениями налоговый вычет можно получить не только по банковским кредитам, но и по займам других организаций на приобретение и строительство жилья. Ставка подоходного налога на материальную выгоду, полученную от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, понижена с 35 до 13%. Установлена стимулирующая ставка налога на прибыль для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также в среднесрочные (эмитированные на срок 3 лет и более) муниципальные ценные бумаги - на 2 года она снижена до 9%. Это позволит привлечь средства на развитие инфраструктуры и ипотечного кредитования. [18, с. 45]

В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.

Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе - кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути - перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумаг среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита выросла на 2-3%). При этом российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.

Частично проблему решает Центральный банк РФ, который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.

Изменения условий на рынке заставило ряд российских банков кардинально пересмотреть свою политику в сфере ипотечного кредитования.

Прежде всего ужесточились требования к заемщикам. Сегодня банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит увеличился с 10-15 до 30-35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования.

Кроме ужесточения андеррайтинга банки в среднем повысили процентные ставки на 2 - 3 процентных пункта.

Помимо повышения процентных ставок многие банки отказываются от ипотечного кредитования в целом либо от некоторых его видов.

Многие аналитики утверждают, что кризис помог скорректировать ипотечную политику. Прежде всего, участники рынка поменяли подход к оценке рисков и платежеспособности потенциального клиента, а проблемы с возвратом кредита перенесли на самого заемщика.

Таким образом, ипотека в России постепенно возвращается на уровень 2000 года, когда объемы ее выдачи были минимальными.

2. Анализ деятельности Люблинского отделения Сбербанка России ОАО

2.1 Организационно - экономическая характеристика Люблинского отделения Сбербанка России ОАО

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%. По данным журнала The Banker (1 июля 2009 г.), Сбербанк занимал 38 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.

Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. По состоянию на 1 июня 2009 г., доля Сбербанка России на рынке частных вкладов составляла 50,5%, а его кредитный портфель соответствовал более 30% всех выданных в стране займов.

Управление Сбербанком России основывается на принципе корпоративности в соответствии с Кодексом корпоративного управления, утвержденным годовым Общим собранием акционеров Банка в июне 2002 года.

Органами управления Банка являются:

· Общее собрание акционеров -- высший руководящий орган Сбербанка России. На Общем собрании акционеров принимаются решения по основным вопросам деятельности Банка.

· Наблюдательный совет. Наблюдательный совет Банка состоит из 17 директоров, среди которых 11 представителей Банка России, 2 представителя Сбербанка России и 4 независимых директора.

· Правление Банка. Правление Банка состоит из 14 членов. Возглавляет Правление Банка Президент, Председатель Правления Банка.

Все органы управления Банком формируются на основании Устава Сбербанка России и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 19 490 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине. Также планируется создание дочерней структуры на территории Республики Беларусь. Сбербанк нацелен занять 5% долю на рынке банковских услуг этих стран. В соответствии с новой стратегией, Сбербанк России планирует расширить свое международное присутствие, выйдя на рынках Китая и Индии.

Акции Сбербанка России котируются на российских биржевых площадках ММВБ и РТС с 1996 г. В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет 40% объема торгов на ММВБ.

Учредитель и основной акционер Банка -- Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 8 мая 2009 г., ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала Сбербанка России (более 24%) свидетельствует о его инвестиционной привлекательности.

Надежность и безупречная репутация Сбербанка России подтверждаются высокими рейтингами ведущих рейтинговых агентств. Агентством Fitch Ratings Сбербанку России присвоен долгосрочный рейтинг дефолта в иностранной валюте «BBB», агентством Moody's Investors Service - долгосрочный рейтинг депозитов в иностранной валюте «Baa1». Кроме того, агентство Moody's присвоило Банку наивысший рейтинг по национальной шкале.

В октябре 2008 г. Сбербанком была принята новая стратегия развития на период до 2014 г., в рамках которой Банк нацелен на дальнейшее развитие своих конкурентных преимуществ и создание новых областей роста. Совершенствование системы управления рисками, оптимизация расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности деятельности, позволят Сбербанку России доказать свою устойчивость в текущих условиях нестабильности на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской финансовой системе и стать одной из лучших мировых кредитных организаций.