Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость.

Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях. Как показывает практика, наибольших масштабов ипотечный кредит достигает в странах, организовавших в рамках своих экономик эффективные системы его рефинансирования, в первую очередь при помощи секьюритизации. Именно применение подобных механизмов в своё время вызвало бурный приток так называемых «длинных» денег в банковские системы разных стран, что существенно расширило объёмы ипотечного кредитования, увеличило ликвидность и надёжность этих банковских систем.

Кроме того, спецификой основных систем рефинансирования является наличие рынков пускай не самых доходных, но малорисковых ценных бумаг для инвестирования, что очень важно для долгосрочных перспектив развития экономик.

Ипотека в разных странах имеет своё место и смысл. В каждой стране действует своё специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства.

Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надёжным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения её у кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.

Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное представление об ипотеке в системе рыночных отношений наиболее адекватно сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных систем ипотечных кредитных институтов:

- в рамках систем представлены ипотечные институты разных форм собственности (государственные, общественно - частные), при этом, роль государственных ипотечных кредитных институтов постепенно снижается;

- существуют банковские и небанковские ипотечные институты;

- ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки (в большинстве стран роль последних возрастает);

- некоторые ипотечные институты специализируются только на одном направлении ипотечного кредитования (например, на жилищной ипотеке), другие же оперируют на всём рынке ипотечных кредитов;

- доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развитие операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренцией, потребностями субъектов рынка недвижимости, а также государственными приоритетами;

- в настоящее время возрастают связи и взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми, в том числе страховыми, учреждениями, растёт число совместных услуг и взаимных операций;

- в последнее десятилетие на рынках ипотечного кредитования наблюдается усиление конкурентной борьбы между «традиционными» для каждой страны ипотечными кредиторами и пришедшими на этот рынок новыми ипотечными учреждениями, результатом чего стало некоторое снижение стоимости ипотечных ссуд, а также сокращение нормы прибыли ипотечных кредитных институтов (в настоящее время составляет около 1,5%).

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики.

Что касается общих моделей организации ипотечного кредитования, то основных их в сущности три, и различаются они, прежде всего, в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования:

- депозитный механизм (система сбережений);

- одноуровневая модель, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска закладных листов (ценных бумаг облигационного типа);

- модель рефинансирования путём эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Ключевым отличительным признаком депозитного механизма (системы сбережений) является принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу депозитного накопления.

Источником ресурсов для системы стройсбережений являются вклады граждан, плата заёмщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение определенного периода вложил на свой счет определённую сумму (классическая форма контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы). Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на всё время действия контракта.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства под более низкие проценты. Вкладчиками и заёмщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.

Таким образом, привлечение средств на финансирование выдачи кредитов основывается на следующем:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является невысокой, поэтому для вкладчика (изначально - держателя депозита) отсутствует риск из-за колебания процентов;

- размер выплат кредитора точно устанавливается с самого начала.

Закладные листы (ипотечные облигации) - долгосрочные ценные бумаги, представляющие собой долговые обязательства ипотечных кредитных институтов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом.

Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов её построения и функционирования:

- на эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия, к получателям которой предъявляются определённые требования;

- объём всех выпущенных ипотечным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды;

- только 60-70% заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов;

- все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр;

- при банкротстве эмитента держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по его обязательствам;

- активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности эмитента;

- наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов её построения и функционирования является относительно надёжной. Такие системы доминируют в Европе - Дании, Швеции, Канаде, Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии, Франции и Испании. В Германии с момента принятия в 1900 году закона об ипотечных банках не было зарегистрировано ни одного банкротства данного института.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и на международных рынках, котируются на ведущих биржах, а также составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и других финансовых институтов.

Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путём эмиссии ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, получил название секьюритизации (securities - ценные бумаги) и был впервые применён в США, где и является в настоящее время доминирующим. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг (в целях привлечения ресурсов для ипотечного кредитования).

Такое разграничение позволяет первичному ипотечному кредитору улучшить свои показатели ликвидности за счёт удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов, трансформации их в ликвидные активы; снизить свои риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования (происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса); увеличить объёмы кредитных операций. Секьюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды). Первичный кредитор продаёт принадлежащие ему обязательства специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования, путём выпуска ипотечных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Для повышения надёжности ценных бумаг создаются резервные фонды, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заёмщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство в лице крупных государственных и полугосударственных организаций, оперирующих на вторичном рынке ипотечных ссуд.

В последнее десятилетие механизм секьюритизации (адаптированный к конкретным условиям) получает всё более широкое распространение в мировой практике. Рефинансирование ипотечных кредитов в рамках вторичного рынка путём секьюритизации является наиболее рациональным методом управления активами ипотечного кредитного института. Однако, существуют определённые объективные ограничения. Так, применение данного механизма рефинансирования:

- невозможно в отношении нестандартных ипотечных ссуд;

- обеспечивается при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке;

- возможно в условиях стабильной экономики, надёжной кредитно- финансовой системы, высокоразвитого фондового рынка, поддержки государства.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования, общим для рассмотренных выше моделей является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне должен поддерживаться государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий.

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования возможно благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы. Данный вывод важен для правильного понимания роли государства в формировании национальной системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой.

Как показывает мировой опыт, методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования можно методологически разделить на следующие методы:

1) общего регулирования, которые в свою очередь разбиваются на методы:

- кредитно-денежной политики - изменение денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен посредством регулирования ставки рефинансирования (учётной), проведения операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами, регулирования норм резервов коммерческих банков.

- налоговой политики - направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заёмщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумаги и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов;

2) специальные методы, характерные только для рынка ипотечного кредитования, в частности:

- инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка с целью его развития (США, Канада). Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, по сравнению с частными. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства);

- стимулирование специализированных кредиторов - создание специальных законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.);

- государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, нацеленная на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов, выданных по единым стандартам (США, Германия, Канада, Дания и др.);

- стимулирование первичных и вторичных рынков закладных с помощью программ государственного страхования (США, Канада и др.);

- прямое регулирование процентных ставок;

- стимулирование заёмщиков за счёт кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.);

- осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета (Испания, Индия и др.).

Казахстан, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, развивает апробированные на Западе формы бизнеса, адаптируя их к местным условиям.

Опыт «депозитного» механизма привлечения средств в ипотечное кредитование нашел отражение в Законе Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», в соответствии с которым создан Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана.

Действующая система жилищных строительных сбережений представляет собой замкнутую систему финансирования строительства жилья, основанную на привлечении средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставлении ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традиционного ипотечного кредитования.

Рефинансирование ипотечных ссуд осуществляется АО «Казахстанская ипотечная компания», образованным в соответствии с Концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, одобренной Правительством Республики Казахстан в августе 2000 года. Ее создание позволило решать вопросы ликвидности банков в условиях долгосрочного ипотечного кредитования путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов, в том числе за счет выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

Деятельность по предоставлению ипотечных кредитов, как и любой вид кредитования, сопряжена с определенными рисками, одним из эффективных путей снижения которых является страховая защита.

Страхование ипотечных кредитов представляет преимущественные и выгодные условия как для заемщика, так и для кредитора. Это обуславливается расширением платежеспособности путем снижения размера первоначального взноса, что, безусловно, повышает доступность ипотечного кредитования. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов является одним из основных элементов функционирования механизма ипотечного кредитования. В этой связи, в Казахстане в 2003 году был создан Фонд гарантирования ипотечных кредитов.

Президентом республики подписан Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищных строительных сбережений», которым предусматривается возможность получения вкладчиком АО «КИК» предварительного жилищного займа в целях улучшения жилищных условий с одновременным накоплением сбережений, не дожидаясь, как сегодня, обязательного минимального трехлетнего срока накоплений. Упрощается порядок заключения договоров о сбережениях. Кроме того, изменяется схема накопления и кредитования системы сбережений. В частности, вводится соотношение пятьдесят на пятьдесят: 50% должен накопить сам вкладчик, 50% - премия государства. При этом, на покрытие таких расходов в бюджетах последующих лет будут предусматриваться соответствующие ассигнования.

Такое изменение, по мнению разработчиков законопроекта, принесет несомненную пользу вкладчикам системы сбережений, потому что повысится надежность вложений и безопасность долгосрочных накоплений.



2. Анализ эффективности ипотечного кредитования в Республике Казахстан

2.1 Анализ современного состояние ипотечного кредитования в РК

Казахстан - одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивался очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2005 г. достигал, по оценкам экспертов, примерно 90 млрд. долл. США. В короткий срок были сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»[24; c. 18]; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»[3; c. 69]; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования»[4; c. 111].

В докризисный период практически все казахстанские банки начали осваивать ипотечный рынок большими темпами. Внутренний рынок жилищного кредитования в то время в стране достиг небывалых темпов развития. И благодаря конкуренции предложения жилищного кредитования кредиты становились все доступнее для населения. Снижались процентные ставки ипотеки, росли ее сроки. Еще в 1999 году кредит на квартиру средней стоимости - от 6 до 12 тысяч долларов - был практически недоступен представителю среднего класса. Собственно, таких кредитов на рынке и не было. Предложения ипотеки (под 23-24 проц., и не дольше двух лет) исходили, как правило, от стройкомпаний, аффилированных с отдельными банками, и это был в основном дорогой элитстрой. В докризисный же период средней казахстанской семье с ежемесячным доходом в 600-800 долларов США вполне по силам было купить в кредит на вторичном рынке квартиру стоимостью 30-50 тысяч долларов. Например, к ее услугам стандартные кредиты со ставкой от 9 до 11,5 проц. годовых сроком до 20 лет. Как видим, прогресс был налицо.

В 2005 году еще за два года до финансового кризиса ипотечные кредиты абсолютно лидировали среди прочих финансовых продуктов по рекламе. Банки самыми разными путями стремились заинтересовать потенциальных клиентов ипотечных программ. Одни снижали размер первоначального взноса при покупке квартиры, как это сделал, например, АО «БТА Банк». Другие готовы были дать ипотечный кредит вообще без первоначального взноса, правда, с дополнительным залогом. Невзирая на собственные риски, финансисты упрощали процедуру рассмотрения заявок и делают разные другие шаги навстречу клиенту.

Все это привело к снижению доли капитализации коммерческих банков и росту кредитных рисков. Уже в докризисный период многие банки имели проблемные ипотечные кредиты, но во время и после кризиса объем проблемных ипотечных кредитов стал причиной практически банкротства большинства коммерческих банков Казахстана. Все это усугубилось падением рынка недвижимости и снижением стоимости залогового жилья в два раза или на 50%.

Прежде всего, активизацию ипотеки считали - сигналом нового качественного состояния экономики. Доходы среднего казахстанца увеличились и стали более стабильными, поэтому в стране быстро развился потребительский рынок.

Из-за насыщения экономики деньгами и возникшего уже к 2003 году кризиса привычных краткосрочных инструментов оборота банки начали переключаться на более долгосрочные проекты. А это, помимо финансирования промышленности, - потребительское кредитование, и ипотека в частности.

С точки зрения долгосрочной доходности, поскольку сами кредиты «длинные», а ставка фиксированная, ипотека - очень выгодный финансовый инструмент. Немаловажный плюс этого бизнеса - значительная диверсификация кредитных средств: ведь у банков тысячи заемщиков, тысячи договоров. Исходя из этого, портфель ипотечных кредитов считался стабильной базой для любого банка. Не случайно ипотека была так популярна у финансистов Запада до международного кризиса финансовой системы.

Очевидно, интерес банкиров был связан с перспективами, которые, исходя из анализа спроса на рынке, были очень многообещающими. По результатам статистических исследований до кризисного периода, 32 проц. опрошенных казахстанцев не отказались бы улучшить свои жилищные условия, купив квартиру в кредит на вторичном рынке. Но в то же время, 77 проц. респондентов не устраивала ситуация, когда за двухкомнатную квартиру стоимостью 20 тысяч долларов в итоге придется заплатить 40 тысяч долларов. Цена ипотеки в 11 процентов годовых не удовлетворяла подавляющее большинство ее потенциальных клиентов.

Можно сказать, что рынок ипотечного кредитования в Казахстане в докризисный период испытывал острую проблему ликвидности, иными словами, на нем сложился избыток предложения и дефицит спроса. По оценкам Казахстанской ипотечной компании, в докризисный период объем рынка жилищного кредитования в стране не превышал 14-15 млн. долларов. В 2005 году банки-партнеры компании заключали с клиентами всего около 1400 ипотечных договоров. То есть потенциал рынка был еще далеко не раскрыт. Рынок оставался узким, и связано это прежде всего с поведением банков, которые не могли, сделать кредитные продукты более привлекательными. Проблема была - в дороговизне казахстанской ипотеки. Наметилась определенная ценовая планка, ниже которой банки пока не могут спуститься, но которая значительно выше уровня потенциального массового спроса.

Проанализируем пост кризисное состояние ипотечного рынка Республики Казахстан и проведем оценку факторов, влияющих не его стабильность, таких как рынок недвижимости, финансовая стабильность банков и пр.

В ближайшей перспективе (вплоть до 1-2 лет) динамика цен на жильё будет зависеть преимущественно от политики банков по финансированию строительства и выдаче ипотечных кредитов. В более длительном периоде важным фактором роста цен может стать недостаточное предложение нового жилья в крупных городах.

В течение 2009 года наблюдалось дальнейшее падение цен на недвижимость, однако его темпы были не столь высокими в сравнении с 2008 годом. Так, если в среднем30 по Казахстану за девять месяцев 2008 года цены на недвижимость упали на 9,6%, то за три квартала текущего года падение составило 6,6%. В Алматы и Астане, где «перегрев» рынка до середины 2007 года проявлялся значительно сильнее, чем в остальных регионах, коррекция цен также происходила менее интенсивно. Если в Алматы и Астане с января по сентябрь 2008 года средняя цена снизилась на 20% и 17,4%, то в аналогичном периоде 2009 года темпы снижения составили 15,1% и 12,5% соответственно. В течение трёх кварталов 2009 года наблюдалось также повышение цен аренды жилья, одной из причин которого являлось снижение доступности жилья вследствие сокращения объёмов выдачи ипотечных займов (Рисунок 1).

Рисунок 1. Динамика цен покупки и аренды недвижимости



Снижение темпов роста цен на жильё в Казахстане происходило фактически параллельно с падением индексов цен на недвижимость в других странах, что объясняется тесной взаимосвязью между конъюнктурой рынка недвижимости и состоянием национальных банковских систем, которые в период кризиса стали испытывать трудности с привлечением фондирования (Рисунок 2).

Рисунок 2. Межстрановое сравнение ценовой динамики рынка недвижимости

Так, начало периода падения цен на недвижимость в Казахстане совпадает с резким снижением активности банков, связанной с выдачей ипотечных кредитов. При этом дефицит кредитования был одним из ключевых факторов, определяющих падение цен на рынке жилья (Рисунок 3).



Рисунок 3. Объёмы выданных кредитов и ставки кредитования по направлениям, связанным с рынком недвижимости

Падение объёмов предложения нового жилья в 2008 - 2009 годах наряду со снижением платежеспособного спроса со стороны населения было тесно связано с падением объёмов кредитованием строительной отрасли банками. Так, по результатам 3-х кварталов 2009 года снижение совокупного ввода в эксплуатацию полезной площади в сравнении с аналогичным периодом 2007 года составило в целом по Казахстану 27,96%, по Астане - 11%, по Алматы - 7,2% (Рисунок 4). Необходимо отметить, что существенную роль в восполнении объёмов финансирования строительного сектора в городах Алматы и Астана сыграли АО «ФНБ «Самрук Казына» и акиматы этих городов.

Рисунок 4. Объёмы ввода нового жилья в эксплуатацию

Текущие проблемы с финансированием строительной отрасли могут привести к недостатку предложения на первичном рынке жилья через несколько лет. Так, количество выданных разрешений на строительство многоквартирных жилых домов снизилось в 2008 году по сравнению с 2007 в среднем по Казахстану на 16,%, а в Астане - на 78,6%. Количество разрешений, выданных на строительство в Алматы в первом полугодии текущего года, незначительно превысило уровень 2007 года. В Астане же наблюдается противоположная тенденция: выдача разрешений на строительство в 2008 - 2009 годах фактически прекратилась (Рисунок 5).

Рисунок 5. Количество выданных разрешений на строительство многоквартирных жилых домов

Снижение привлекательности рынка недвижимости как объекта инвестирования и значительное падение платежеспособного спроса способствовали снижению объёмов инвестиций31 в строительство жилья в 1 квартале 2008 - 1-м квартале 2009 года. Со 2-го квартала текущего года рост инвестиций в строительство жилья возобновился, однако делать однозначный вывод о перемене тренда преждевременно, так как объёмы инвестиций во 2-3-м кварталах текущего года не достигли уровня предыдущего года. Снижение объёмов кредитования строительной отрасли и ипотечного кредитования внесло значительный вклад в отрицательную динамику инвестиций в жилищное строительство. Так, доля инвестиций в строительство за счёт заёмных средств снизилась с пикового значения 66% в 1-м квартале 2008 года до 24,2% в 3-м квартале 2009 года в среднем по Казахстану.

Если в мае 2007 года банки выдали населению ипотечных кредитов на сумму около 64 млрд. тенге, то в январе 2009 года - только 3,8 млрд. тенге

В январе 2009 года объем ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, достиг своего трехлетнего минимума. По сравнению с пиком ипотечного кредитования в мае 2007 года, январский показатель снизился почти в 17 раз и составил всего 3,8 млрд. тенге.

Рисунок 6. Объем ипотечных кредитов, выданных за месяц, млрд тенге.

Источник: аналитическая служба Business Resource по данным Нацбанка

Общая сумма ипотеки «на руках» у заемщиков, также последовательно снижается. Если на конец октября 2007 года она составляла почти 700 млрд. тенге, то на конец января 2009 года - 650 млрд. тенге. Этот показатель снижается медленно, так как большинство ипотечных кредитов были выданы 2-3 года назад на длительные сроки (от 5 до 20 лет).



Рисунок 7. Общая сумма ипотечных кредитов, выданных населению, млрд. тенге

Больше всего ипотечных кредитов по-прежнему числится за жителями Алматы (34% рынка) и Астаны (15%). Но за год общий объем ипотеки в столицах снизился намного больше, чем в других регионах.

По доле рынка 5-процентный порог превышают только Южно-Казахстанская, Восточно-Казахстанская и Карагандинская область. В остальных регионах аккумулировано менее 5% всех, выданных в республике ипотечных кредитов.

Рисунок 8. Просроченная задолженность по кредитам, выданным на строительство и приобретение жилья гражданам, млрд. тенге.

Источник: аналитическая служба Business Resource по данным Нацбанка



Рефинансирование ранее выданной ипотеки позволит снизить кредитное бремя многих заемщиков, но вряд ли окажет большое влияние на показатели просроченной задолженности. Просрочка по кредитам, выданным на строительство и приобретение жилья гражданами начала расти еще осенью 2007 года и с тех пор быстрыми темпами продолжает увеличиваться.

Ставки по ипотеке в течение всего 2008 года и в январе 2009 года держались в коридоре от 12% до 13%. Колебания составляли лишь десятые доли процента. Для сравнения, в сентябре 2007 года средняя ставка по ипотеке на рынке достигала 14,2%.

На уровень ставок большое влияние оказала поддержка правительства, которое в 2008 году выделило через банки 360 млрд. тенге на кредитование строительства и приобретение недвижимости гражданами. В 2009 году из государственных резервов были выделены еще 120 млрд. тенге на рефинансирование ранее выданных ипотечных займов под меньший процент.

Очевидно, что в условиях роста безработицы и сокращения доходов населения, просроченная задолженность населения перед банками по ипотеке будет возрастать.

2.2 Оценка эффективности ипотечного кредитования в РК

Ипотечные организации в 2008 году оказались под влиянием тенденций, происходивших в банковском секторе и на рынке недвижимости. В динамике активов и обязательств ипотечных организаций имело место снижение последних соответственно на 1,8% (с 216,1 до 212,2 млрд. тенге) и на 6,6% (с 171,6 до 160,3 млрд. тенге) в отличие от аналогичных показателей организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций. Снижение обязательств было обусловлено уменьшением с начала года займов, полученных от других банков и небанковских организаций на 15,7% и выпущенных в обращение ценных бумаг на 6,0%.

Капитал ипотечных организаций вырос на 16,4% до 51,9 млрд. тенге. Уровень покрытия капиталом обязательств остается низким даже при снижении значения левереджа с 3,85 до 3,09 (Рисунок 9), так как значение капитала, покрывающее обязательства увеличилось лишь с 26,0% до 32,4%.

Рисунок 9 - Сведения об активах, обязательствах и капитале ипотечных организаций (млрд. тг.)

Динамика ссудного портфеля ипотечных организаций с начала 2008 года демонстрирует снижение на 5,5% с 180,3 до 170,5 млрд. тенге, что было обусловлено в большей степени снижением операций «обратное Репо» на 42,5% до 9,1 млрд. тенге, и в меньшей степени сокращением займов клиентам на 1,9% до 161,4 млрд. тенге (Рисунок 10).

Рисунок 10 - Динамика ссудного портфеля ипотечных организаций (млрд. тг.)

Качество кредитного портфеля ипотечных организаций претерпело незначительное изменение. В структуре ссудного портфеля с начала 2008 года доля стандартных займов снизилась на 0,3 п.п. до 92,2% с перемещением в категорию сомнительных займов, доля которых увеличилась на 3,4 п.п. до 7,3%. При этом не существенно снизился в ссудном портфеле удельный вес безнадежных займов с 0,6% до 0,5%. Несмотря на снижение качества займов ипотечных организаций, их уровень остается достаточно высоким по сравнению с качеством займов банковского сектора (Рисунок 11). И на этом фоне показатели доходности ипотечных организаций остаются в целом положительными (Рисунок 12).

Рисунок 11 - Качество ссудного портфеля ипотечных организаций

Рисунок 12 - Показатели доходности ипотечных организаций

Таким образом, можно отметить, что все участники кредитной системы Республики Казахстан отреагировали на мировой финансовый кризис ухудшением качества кредитного портфеля, снижением уровня рентабельности, ликвидности.

Особенности банковского ипотечного кредитования заключается в следующем:

- сравнительно низкий риск при выдаче ссуды, поскольку она обеспечена недвижимостью;

- эти ссуды носят долгосрочный характер;

- они обеспечивают для банка стабильную клиентуру;

- банк имеет возможность диверсифицировать свой кредитный портфель, поскольку закладные можно при необходимости реализовать на вторичном рынке ценных бумаг.

В условиях рыночных отношений проблемы совершенствования экономических методов управления строительством приобретает особую актуальность.

Проблемы, существующие в сфере ипотеки, общеизвестны: высокие цены на жилье, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, значительный первоначальный взнос.

Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами - повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее, между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.

На практике видно: чем больше строят, тем больше возникает проблем. Еще в предстартовой рыночной суматохе Кокшетау потерял мощную стройиндустрию. Как результат: кирпич завозится из Киргизстана, Узбекистана, России. Приходится импортировать бетон, цемент. Кровлю, буквально все отделочные материалы вплоть до извести, что, естественно, ведет к удорожанию жилья.

Ценовой фактор лежит в основе жилищной программы. Пусти все на самотек. Объект обойдется в копеечку. Стоимость стройматериалов растет каждые полгода. Поэтому дабы, смягчить жесткий диктат рынка, необходимо работать на перспективу.

Из-за постоянно растущих цен на рынке недвижимости, громоздких систем ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений собственная квартира для многих остается мечтой несбыточной. В стране при огромных темпах и объемах строительства на одного человека приходится всего 18-19 кв. метров. Как свидетельствуют эксперты, ввод в эксплуатацию новостроек и даже успешная реализация госпрограммы в ближайшие проблемы десятилетия жилищные проблемы не решат.

Цель ипотечной программы - комплексное решение проблем развития жилищного строительства, сохранение и повышение эффективности использования и эксплуатации жилищного фонда, создание современной и эффективной жилищно-коммунальной сферы.

Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

По программе Правительством Казахстана на 2005-2007гг. предложены следующие пути решения жилищных проблем

1. Будут приняты меры по стимулированию дальнейшего развития выпуска эффективных и экологически чистых строительных материалов и внедрения новых технологий в их производстве;

2. Предусматривается дальнейшее введение в эксплуатацию коммунального жилья для социально незащищенных слоев населения и строительство доступного жилья за счет кредитных средств из республиканского бюджета;

3. Продолжится работа по поддержке и стимулирования развития сектора индивидуального жилищного строительства, нацеленная на совершенствование процедур предоставления земельных участков и подведения инженерно-коммунальных сетей;

4. В целях стимулирования платежеспособного спроса будут совершенствоваться системы ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений;

5. Планируется внести изменения и дополнения в законодательство о жилищных строительных сбережениях, что позволит усовершенствовать условия приобретения жилья через данную систему

6 .Будет принята Программа развития жилищно-коммунальной сферы в РК на 2006-2008 годы, который предполагает системные преобразования в данной сфере.

В результате принятых мер в стране будет обеспечен ввод в эксплуатацию жилья общей площадью 15,83 млн. кв. метров (за 2005-2007гг) в том числе в 2006 г планируется ввести 5,11 млн.кв. метров, в 2007г -5,68 млн.кв. метров. В том числе за счет средств населения планируется ввести в 2006 г -2600тыс кв. метров (21,3 тыс. жилых домов). Также будут решены вопросы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, повышено качество предоставляемых коммунальных услуг.

30% обращений казахстанцев в общественные приемные “Народного контроля” касаются именно жилищной проблемы. В некоторых регионах, например, Мангистауской области, эта цифра достигает 50%. Проблема обеспеченности жильем волнует, в основном, малообеспеченных граждан, многодетные семьи, пенсионеров. В западных регионах страны много подобных обращений от оралманов.

Повсеместно по Казахстану очень остро стоит вопрос с жильем, выделяемым из государственного фонда. Граждане стоят в огромных очередях на жилье, которые “практически не двигаются”. Координатор “Народного контроля” привела в качестве примера ситуацию в Уральске, где за последние шесть лет квартиры из госфонда получили только 30 семей. Схожее положение у очередников в Актюбинске, которые стоят в очереди по 10-20 лет и не имеют “никакой надежды получить квартиру. Зачастую, квартиры, выделяемые из гос. фонда, “находятся в непригодном для жилья состоянии”. Местные органы власти при этом не выделяют дополнительные средства на ремонт.

В некоторых регионах страны, например, в Кокшетау и Костанае, строительство государственного жилья “заморожено”. Однако люди обращаются в местные органы власти с предложением выделить им квартиры в недостроенных домах для того, чтобы они сами, своими силами, довели их до пригодного состояния. Пока, к сожалению, не везде эти вопросы рассматриваются. Между тем подобный опыт решения жилищной проблемы уже существует. К примеру, карагандинский областной акимат начал перераспределение заброшенного жилья в отдаленных районах. Это брошенные квартиры, которые находятся в ветхом состоянии. Люди могут сделать ремонт и на законных основаниях проживать в этих квартирах, при этом долги по коммунальным платежам предыдущих жильцов этих квартир акимат аннулирует.

Она также отметила, что “ипотечное кредитование практически недоступно” большинству казахстанцев. Население уверено, что процентные ставки завышены. У многих казахстанцев, особенно у бюджетников, “нет возможности пользоваться услугами ипотечного кредитования”.

Говоря о проблеме обеспечения жильем молодежи, одним из вариантов ее решения может стать восстановление программы Молодежных жилищных комплексов. Эта программа существовала в Алматы ранее. Выдавались беспроцентные кредиты, и сама молодежь активно участвовала в строительстве жилья.

Еще одним способом решения вопроса участники круглого стола назвали воссоздание семейных общежитий и строительство малогабаритного жилья, которое будет пользоваться спросом у малообеспеченных граждан.

Цель и задачи Программы

Для развития долгосрочного финансирования жилищного строительства, в первую очередь, в целях привлечения средств населения, разработан и представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан проект Закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Система строительных сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жилья, основанная на привлечения средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система Стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, Стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традиционного ипотечного кредитования.

Выплаченные Стройсбербанком средства (накопления + ссуда) могут быть направлены на мероприятия по улучшению жилищных условий (строительство нового жилья, приобретение жилья на вторичном рынке, капитальный ремонт квартиры).

Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание данной системы позволит: привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов; активизировать рынок жилья.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна:

- быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;

- носить развивающийся характер;

- опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;

- определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;

- определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;

- налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;

-создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.

Основные направления и механизмы реализации Программы

В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют высоко капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования является проблематичным, наиболее приемлемым для Казахстана становится Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания ипотечной компании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения европейской или американской моделей в последующем времени.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Целостная системы ипотечного кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных вопросов являются: стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также определение финансовых инструментов для привлечения средств.

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.

Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного общества, потенциальными учредителями которой стали бы Национальный банк Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня. На начальном этапе деятельности эта компания должна выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала.

Необходимые ресурсы и источники их финансирования

Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов является:

- выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке;

- рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций;

- рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет осуществляться из следующих источников:

-кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

- за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

- средства от размещения целевых облигационных займов;

- продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.

Ожидаемый результат от реализации Программы:

- улучшение жилищных условий широких слоев населения; наращивание жилищного фонда республики в результате роста ежегодно ввода жилья к 2004 году до 1500 тыс. кв. м.;

- увеличение сроков эксплуатации и улучшение комфортности жилищного фонда;

- повышение безопасности проживания граждан;

- улучшение архитектурного облика населенных пунктов;

- стимулирование собственной инициативы граждан при решении жилищной проблемы;

- стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;

- развитие строительной отрасли;

- мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;

- увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности, налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут задействованы в строительстве и сопутствующих строительству отраслях и другие; создание новых рабочих мест; развитие экономики Казахстана.

Для примера, проанализируем финансовые показатели АО «Казахстанская Ипотечная Компания». Анализ финансовых результатов деятельности предприятия осуществляется в целях:

- систематического контроля за выполнением планов реализации продукции и получением прибыли;

- выявления факторов, оказывающих влияние на объем реализации и финансовые результаты;

- выявления резервов увеличения объема реализации продукции и суммы прибыли;

- разработки мероприятий по использованию выявленных резервов.

На основе консолидированной финансовой отчетности составим таблицу 1.

Таблица 1

Анализ основных финансовых показателей АО «Казахстанская Ипотечная Компания» за 2007-2009 гг, млн. тг

	2007 год	2008 год	2009 год	Изменение
				гр 3 - гр 2	гр 4 - гр 3
1	2	3	4	5	6
Доходы в виде вознаграждения	6 096	9 277	8 931	3 181	-346
Расходы в виде вознаграждения	-3 966	-7 134	-7 504	-3 168	-370
Чистый доход в виде вознаграждения	2 130	2 143	1 427	12	-715
Комиссионные доходы	126	57	54	-69	-4
Комиссионные расходы	-41	-39	-18	2	21
Чистый комиссионный доход	84	18	36	-66	18
Чистая прибыль / убыток от операций с финансовыми инструментами, оцениваемыми по справедливой стоимости	-51	-15	2	37	17
Чистый убыток от инвестиционных ценных бумаг	0	-232	0	-232	232
Чистый убыток от курсовой разницы	4	-40	-2 759	-44	-2 719
Прочие доходы	13	1	1	-13	0
Убытки от обесценения	0	-185	-4 398	-185	-4 213
Общие и административные расходы	-1 018	-1 290	-1 183	272	-108
Убыток / прибыль до налогообложения	1 163	400	-6 873	-763	-7 273
Расход по подоходному налогу	-145	-174	0	-29	174
Убыток / прибыль за год	1 018	227	-6 873	-791	-7 100

Источник: Консолидированная финансовая отчетности АО «КИК» за 2007-2009 гг

Таблица 1 показывает, что доходы в виде вознаграждения составили в 2007 году - 6 096 млн. тенге, в 2008 году 9 277 млн. тенге, в 2009 году - 8 931 млн. тенге. В 2009 году доходы в виде вознаграждения снижаются на 346 млн. тенге. В то же время расходы в виде вознаграждения растут с 3 966 млн. тенге в 2007 году до 7 134 млн. тенге в 2008 году и до 7 504 млн. тенге в 2009 году.

Вследствие этого, чистый доход сокращается с 2 130 млн. тенге в 2007 году и 2 143 млн. тенге в 2008 году до 1 427 млн. тенге в 2009 году или на 715 млн. тенге меньше чем в предыдущем году.

Комиссионные доходы снижаются с 126 млн. тенге в 2007 году до 57 млн. тенге в 2008 году и до 54 млн. тенге в 2009 году. Комиссионные расходы снижаются с 41 млн. тенге в 2007 году до 18 млн. тенге в 2009 году.

Таким образом, чистый комиссионный доход составляет в 2007 году - 84 млн. тенге, в 2008 году - 18 млн. тенге, в 2009 году - 36 млн. тенге.

В 2009 году в результате падения курса тенге АО «Казахстанская ипотечная компания» потеряла 2 759 млн. тенге чистыми убытками от курсовой разницы.

Общие и административные расходы в 2007 году составляли 1 018 млн. тенге, в 2008 году - 1 290 млн. тенге, в 2009 году - 1 183 млн. тенге.

Таким образом, чистый убыток за год в 2007 году составлял 1 018 млн. тенге, в 2008 году снизился до 227 млн. тенге. В 2009 году общество получило значительный убыток в размере 6 873 млн. тенге. Убытки были получены в результате потерь на курсовой разнице и в результате убытков от обесценения.

Анализ финансовых результатов деятельности предприятия включает в качестве обязательных элементов:

- исследование изменения каждого показателя за анализируемый период («горизонтальный анализ»);

- исследование структуры соответствующих показателей и их изменений («вертикальный анализ»);

- изучение динамики изменения показателей финансовых результатов за ряд отчетных периодов («сравнительный анализ»);

- расчет отношений между отдельными позициями отчета или позициями разных форм отчетности («анализ относительных показателей»);