Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

- изучение влияния отдельных факторов на результативный показатель («факторный анализ»).

Уплотненный баланс дает возможность сделать предварительную оценку финансового состояния предприятия. Во-первых, существуют статьи, говорящие о неудовлетворительной работе - это убытки. Во-вторых, статьи, свидетельствующие об определенных недостатках - это большая кредиторская задолженность.

Баланс предприятия - система показателей характеризующая поступление и расходование средств путем их сравнения.

Бухгалтерский баланс - сводная ведомость отражающая в денежной форме средства предприятия по их состоянию, размещению, использованию и источникам образования. Состоит из актива и пассива.

Горизонтальный анализ активов баланса - сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом. Он позволяет определить абсолютные и относительные отклонения различных статей бухгалтерской отчетности по сравнению с предшествующим периодом.



Таблица 2

Горизонтальный анализ баланса АО «Казахстанская Ипотечная Компания» за 2007-2009 гг, млн. тг

	2007 год	2008 год	2009 год	Изменение
				гр 3 - гр 2	гр 4 - гр 3
1	2	3	4	5	6
Активы
Денежные средства и их эквиваленты	11 499	10 969	10 135	-530	-833
Счета и депозиты в банках и других финансовых институтах	5 745	3 676	7 534	-2 069	3 858
Финансовые инструменты, оцениваемые по справедливой стоимости, изменения которой отражаются в составе прибыли или убытка за период	73	50	20	-22	-30
Дебиторская задолженность по сделкам "обратного репо"	15 283	4 708	0	-10 576	-4 708
Активы, имеющиеся в наличии для продажи	0	1 900	5 606	1 900	3 706
Кредиты, выданные клиентам	60 153	72 500	68 028	12 347	-4 472
Инвестиции, удерживаемые до срока погашения	11 091	10 438	8 632	-652	-1 806
Текущий налоговый актив	0	41	281	41	240
Основные средства	1 205	2 283	2 625	1 078	342
Нематериальные активы	154	270	68	116	-202
Отсроченные активы	0	9	9	9	0
Прочие активы	31	342	293	311	-50
Итого активов	105 233	107 186	103 233	1 953	-3 954
Обязательства
Выпущенные долговые ценные бумаги	53 491	52 681	56 387	-810	3 706
Прочие привлеченные средства	22 092	23 924	23 763	1 832	-162
Прочие обязательства	638	379	165	-259	-214
Итого обязательств	76 221	76 984	80 314	763	3 330
Капитал
Акционерный капитал	26 420	28 920	28 920	2 500	0
Эмиссионный доход	0	13	13	13	0
Собственные акции	0	-1 090	-1 090	-1 090	0
Резервный капитал	1 938	2 377	2 598	439	221
Резерв по переоценке активов, имеющихся в наличии для продажи	0	-320	-622	-320	-302
Нераспределенная прибыль	654	302	-6 901	-352	-7 203
Итого капитала	29 012	30 202	22 918	1 190	-7 284
Всего обязательств и капитала	105 233	107 186	103 233	1 953	-3 954

Источник: Консолидированная финансовая отчетности АО «КИК» за 2007-2009 гг

Таблица 2 показывает, что денежные средства и их эквиваленты в 2007 году составляли 11 499 млн. тенге, в 2008 году - 10 969 млн. тенге, в 2009 году - 10 135 млн. тенге. За 2008 году сумма денежных средств сократилась на 530 млн. тенге, за 2009 год сократилась на 833 млн. тенге.

Наблюдается рост сумм на счетах и депозитах в банках и других финансовых учреждениях с 5 745 млн. тенге в 2007 году и с 3 676 млн. тенге в 2008 году до 7 534 млн. тенге в 2009 году.

Дебиторская задолженность по сделкам «обратного репо» сокращаются с 15 283 млн. тенге в 2007 году и с 4 708 млн. тенге в 2008 году до нулевых показателей в 2009 году.

Кредиты, выданные клиентам в 2007 году составляют 60 153 млн. тенге, в 2008 году - 72 500 млн. тенге, в 2009 году - 68 028 млн. тенге. За 2008 год объем кредитов увеличился на 12 346 млн. тенге, за 2009 год сократился на 4 472 млн. тенге.

Инвестиции, удерживаемые до срока погашения сокращаются за 2008 год на 652 млн. тенге, за 2009 год на 1 806 млн. тенге и на конец 2009 года составляют 8 632 млн. тенге.

Наблюдается увеличение стоимости основных средств с 1 205 млн. тенге в 2007 году до 2 283 млн. тенге в 2008 году и до 2 625 млн. тенге в 2009 году.

Таким образом, общая сумма активов сокращается с 105 233 млн. тенге в 2007 году и с 107 186 млн. тенге в 2008 году до 103 233 млн. тенге в 2009 году. В условиях финансового кризиса, когда многие коммерческие банки сократили валюту баланса на 20-50%, исследуемая организация достаточно успешно перенесла финансовые трудности.

Рисунок 13 - Динамика основных статей баланса АО «Казахстанская Ипотечная Компания» за 2007-2009 гг, млн. тг

Структура обязательств общества представлена выпущенными долговыми ценными бумагами и прочими привлеченными средствами.

Так сумма выпущенных долговых ценных бумаг в 2007 году составляет 53 491 млн. тенге, в 2008 году - 52 681 млн. тенге, в 2009 году - 56 387 млн. тенге.

Общая сумм обязательств увеличивается с 76 221 млн. тенге в 2007 году до 76 984 млн. тенге в 2008 году и до 80 314 млн. тенге в 2009 году или на 3 330 млн. тенге больше чем в 2008 году.

Акционерный капитал компании в 2008 году был увеличен до 28 920 млн. тенге с 26 420 млн. тенге в 2007 году. Резервный капитал в соответствии с требованиями Агентства финансового надзора и НБ РК возрастает с 1 938 млн. тенге в 2007 году до 2 377 млн. тенге в 2008 году и до 2 598 млн. тенге в 2009 году. Нераспределенная прибыль в 2007 году составляет 654 млн. тенге, в 2008 году 302 млн. тенге, в 2009 году появляется нераспределенный убыток в сумме 6 901 млн. тенге. Таким образом, общая сумма капитала сокращается с 29 012 млн. тенге в 2007 году до 22 918 млн. тенге в 2009 году или на 7 284 млн. тенге по отношению к 2008 году.



Рисунок 14 - Структура пассивов АО «Казахстанская Ипотечная Компания» в 2009 году, млн. тг

По рисунку 2 видно, что обязательства составляют 78% в структуре баланса общества, 22% принадлежит собственному капиталу.

Таким образом, в результате анализа можно сказать, что общество получило значительные убытки в результате обесценения активов, а также в результате потерь на курсовой разнице. Это все внешние факторы, которые администрация общества не может предупредить или спрогнозировать, поэтому можно говорить об удовлетворительной работе общества, несмотря не негативные финансовые показатели в 2009 году.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Рассмотрим основные проблемы существующие на ипотечном рынке Республики Казахстан, которые не только препятствуют развитию ипотеки, но и создают нестабильность в финансовом секторе страны.

В процессе подготовки и совершения ипотечной сделки клиент может сталкиваться с различными трудностями.



Рисунок 15. Проблемы на ипотечном рынке Республики Казахстан

Проблема первая. Трудности с банком.

Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры. Во-вторых, банк с целью подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию - все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика.

Проблема вторая. Трудности с риелтором.

Немаловажная роль в успехе ипотечной сделки принадлежит риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера и вопрос определения объема оплаты услуг… Специалисты считают, что прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

Многие покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому способствует, с одной стороны, высокий уровень образованности потенциальных заемщиков и с другой, - низкий уровень квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными сведениями о существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными.

Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет дополнительные расходы:

1%-1,5% от суммы кредита - единовременная комиссия банка за выдачу кредита;

0,8%-1,5% - страховая премия;

$150 - стоимость отчета об оценке;

$100 - месячная стоимость аренды банковской ячейки;

около $500 - регистрация сделки.

Ко всем этим расходам стоит подготовиться заранее.

Проблема третья. Выбор объекта.

В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе - ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности

Анализируя современную банковскую политику РК, в частности, практику его Ипотечного кредитования населения, нельзя однозначно определить, чем оно является для нуждающихся в жилье людей? Спасение или ловушка? Здесь есть две точки зрения. Первые - это в первую очередь те, которые берут кредит и под бременем непомерно высоких процентов, не могут расплатиться, теряя в конечном случае и деньги и квартиру, забираемую банком. Вторые - это ипотечные компании и банки.

По мнению критиков, сложившаяся практика ипотечного кредитования в нашей республике, недоступна для большинства населения и, к сожалению, работает в пользу лишь ипотечных компаний и банков, а не тех, кто действительно остро нуждается в жилье. Действующая политика ипотечного кредитования в РК, по мнению аналитиков, учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье. Существующая политика в области рынка жилья, по мнению специалистов, социально не ориентирована, и эта особенность проявляется в следующем:

во-первых, сложными условиями кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком (последующие докладчики более детально расшифруют это положение),

во-вторых, непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 14 - 23%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам,

в-третьих, политика банков, строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, они фактически грабят население страны,

в-четвертых, практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешнее решили эту проблему,

в-пятых, банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана,

в-шестых, современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису,

в-седьмых, эта ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков. Господство нескольких монополий на рынке жилья - это, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья,

в-восьмых, сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает,

в-девятых, главный принцип либерализма - минимальное вмешательство государства в дела экономики - был подменен практически его самоустранением не только в экономике, но и в других сферах жизни. Говоря иначе, социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

Отмечая эти недостатки, мы считаем, что в настоящее время в области ипотечного кредитования уже назрела необходимость в усилении контроля со стороны государства и совершенствовании ее законодательной базы. Сейчас совершенно очевидно, что продолжение существующей политики в области ипотечного кредитования может привести общество не только к социальной напряженности, но и к экономическим проблемам в виде системного дефолта.

В решении этого вопроса наше общество должно в известной мере опираться на опыт регулирования рыночных отношений развитых стран, которые в свое время прошли эти трудности. В этом плане есть смысл напомнить участникам круглого стола некоторые основополагающие принципы рыночной экономики, которых не знают или почему-то игнорируют наши отечественные реформаторы. Азбучной истиной является положение о том, решающую роль в развитии любого общества играет политика государства в отношении экономики.

На примере любого государства можно конкретно увидеть, как сказывается на состоянии экономики официальная политика. Она может либо открыть дорогу для быстрого развития экономики и предпринимательства, либо поставить на их пути глухие барьеры, загнать в непроизводительную, теневую экономику. В этом плане, анализируя современное состояние казахстанской экономики, можно отметить в контексте нашего вопроса следующий момент. Это представление реформаторов о том, "невидимая рука" рыночной самонастройки без всякого внешнего вмешательства заставят капиталиста действовать в интересах всего общества. Данный тезис возник относительно модели нерегулируемого рынка, который был свойственен американскому капитализму середины позапрошлого века.

Современный Казахстан, как отметил Президент в своем недавнем Послании прошел переходный период, и теперь, можно сказать, в Казахстане построено общество с рыночной экономикой. Если дело обстоит так, то уже необходимо экономику социально ориентировать. А для этого должна быть усовершенствована законодательная база рыночных отношений, банковской системы и, в контексте темы дипломной работы, система ипотечного кредитования в Казахстане. Становление и развитие рыночной системы Казахстана в известной мере повторяет традиционный путь капитализма. Когда общество, пройдя "стихию рынка", должно идти по пути законодательного введения норм цивилизованной предпринимательской практики и рынка. В этом плане любое современное развитое государство весьма строго регулирует свободный рынок.

Таким образом, у современного государства имеются два общепризнанных рычага регулирования ипотечного кредитования:

первый - законодательный и административный, ограничивающий и контролирующий стихийные начала в сфере свободного предпринимательства;

второй - экономический, позволяющий стимулировать и направлять предпринимательскую инициативу в общественно полезное русло. Вся проблема заключается в том, чтобы научиться разумно, пользоваться этими рычагами на всех уровнях нашей современной государственной структуры.



3. Повышение эффективности ипотечного кредитования в РК

3.1 Методы оценки эффективности ипотечного кредитования

Рассмотрим методики оценки кредитоспособности заемщика, при выдаче ипотечного жилищного кредита физическому лицу.

Кредитный риск банков при кредитовании физических лиц, понимаемый как риск невозвратности ссуды и неуплаты процентов по ней в полном объеме, зависит и от материального положения, от физического состояния заемщика и его личностных качеств. В связи с этим при кредитовании частных лиц банк оценивает факторы обеспечения кредита и человеческих качеств заемщика. Заявление заемщика на выдачу ссуды представляет собой стандартную анкету: заявление состоит из нескольких смысловых частей. Эти блоки включают в себя формальные сведения о клиенте (ФИО, адрес), характеристика испрашиваемой ссуды (размер, срок, цель), данные о финансовом состоянии. Сейчас для этого используется «скоринг» кредитование. Сущность кредитного скоринга состоит в том, что каждый параметр оценки кредитоспособности заемщика имеет реальную оценку. Итоговая сумма баллов - это оценка кредитоспособности заемщика. Каждый вопрос имеет максимально возможный балл, который выше для таких важных вопросов, как профессия, и ниже, как возраст. Оценка кредитоспособности по методу скоринга является обезличенной[27, с.84].

Таким образом, система анализа кредитоспособности физического лица состоит из двух блоков:

- cистема оценки кредитоспособности клиента, основанная на экспертных оценках экономической целесообразности предоставления кредита;

- балльные оценки (методы кредитного скоринга).

Но нельзя использовать только метод скоринга, можно использовать и детализированную информацию, которая может включать в себя следующие вопросы:

- внешность - манеры, степень откровенности, возраст, семейное положение, семейные обязательства, хобби, почетные должности;

- образование;

- квалификация;

- физическое состояние - знание спортом, хронические заболевания с учетом последних лет;

- имущество - личное, личные доходы, личные долги, налоговые долги.

А. Месячный доход з/п за вычетом налогов пособия на детей пенсия проценты по вкладам и ценным бумагам прочие доходы ИТОГО:

В. Месячный расход текущие расходы взносы по страхованию обслуживание предыдущих ссуд плата за жилье прочие расходы ИТОГО:

Располагаемый доход - C. Равен С=А-В.

Для установления размера покрытия кредитного риска по потребительским ссудам банки рассчитывают специальный коэффициент, который характеризует минимальный размер платежей в погашение ссуды и максимально допустимый размер задолженности по отношению к доходам заемщика. Для получения приблизительной картины кредитоспособности физического лица, банк оперирует следующими показателями.

К1 - минимально допустимый размер задолженности

К2 - максимально допустимый размер

Экономически обоснованными границами можно считать следующие значимые коэффициенты: К1=10%, К2=80%, следовательно, минимальный размер платежей в погашение суды может составлять 10% от С (располагаемого дохода), а максимальный размер - не более 80% от располагаемого дохода.

В мировой практике существует ряд методик кредитного скоринга. Известной методикой является модель Д. Дюрана, появившаяся в США в 40-е года. Дюран выделил группы факторов, позволяющих определить степень кредитного риска. Он выделил следующие коэффициенты при начислении баллов:

- возраст -0,1 балл за каждый год свыше 20 лет (максимум - 0, 30);

- пол - женский (0, 40), мужской (0);

- срок проживания - 0, 042 за каждый год в данной местности (максимально - 0, 42);

- профессия - 0, 55 - за профессию с низким риском, 0 - за профессию с высоким риском, 0, 16 - другие профессии

Работа - 0, 21 - предприятия в общественной отрасли, 0 - другие

Занятость - 0, 059 - за каждый год работы на данном предприятии

Финансовые показатели - наличие банковского счета - 0, 45, наличие недвижимости - 0, 35, наличие полиса по страхованию - 0, 19.

Таким образом, Дюран определил границу выдачи ссуды как 1, 25 и более. Если набранная сумма баллов менее 1, 25, следовательно, заемщик является неплатежеспособным, а если более, то кредитоспособным. В отечественных условиях для получения кредита заемщик - физическое лицо - предоставляет в банк следующие документы:

- паспорт;

- справку с места работы;

- документы, подтверждающие доходы по вкладам в других банках и по ценным бумагам;

- заявку на выдачу кредита;

- поручительство трудоспособных граждан.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Так, при получении ссуд на строительство жилого здания требуется справка о разрешении строительства с указанием сметной стоимости строительства и т.п. В анкетах, используемых для оценки кредитного риска в мировой практике ключевым пунктом является величина доходов заемщика. Банк может проверить достоверность сведений о величине годового дохода заемщика. В нашей стране только еще идет налаживание подобной системы, поэтому наши банки не могут проверить достоверность величины фактического дохода заемщика и полагаются только на его честность. Поэтому -то наши банки первым делом обращают внимание на то, чем и как будет обеспечиваться кредит, например. залогом или поручительством. Таким образом, в отечественных условиях при оценке кредитного риска представляется целесообразным пользоваться как анкетами, так и интуицией кредитного работника. В то же время интуиционный подход должен основываться на объективных данных анкеты. Основная проблема скорингового метода оценки кредитного риска в нашей стране состоит в невозможности проверки истинной величины доходов заемщика[29, с.58].

Процесс кредитования сопровождается воздействием на заемщика множества факторов риска, которые могут повлечь за собой непогашение или несвоевременное погашение кредита, что принесет банку убыток. Подобный исход может явиться следствием действия форс-мажорных обстоятельств, но чаще всего в этом виновно одно из следующих взаимосвязанных звеньев: кредитор - банковский продукт - заемщик. Дополнительные затруднения в оценку кредитоспособности потенциального заемщика по ипотечному жилищному кредиту вносят длительный срок кредитования и сравнительно большие размеры кредитов.

Как правило, оценку кредитоспособности заемщика банк начинает проводить после этапа предварительной квалификации. При положительных результатах предварительной квалификации заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету на кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Решение принимается на основе экспертных оценок сотрудников кредитного подразделения банка - это методика экспертной оценки кредитоспособности заемщика - физического лица.

Полный комплект необходимых документов включает в себя:

- документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;

- документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справку о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристику жилого помещения);

- документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика;

- документы об образовании;

- паспортные данные членов семьи;

- документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копию трудовой книжки, копию свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

- сведения об активах заемщика;

- документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справку о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справку об уплате налога на имущество, справку об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки и разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания и др. документы)[17, с. 205].

Стандартная заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

- условия предоставления ссуды;

- сведения о заемщике/созаемщике;

- сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика;

- активы заемщика/созаемщика;

- обязательства заемщика/созаемщика;

- недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика;

- первоначальный взнос;

- сведения о приобретаемой недвижимости;

- сведения о предстоящей сделке;

- сведения правового характера.

После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) заемщику, как и кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных казахстанских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банкам приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит[24, с.107].

Расчет суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщику необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. Это является препятствием для получения кредита для многих казахстанских граждан, так как они не могут официально подтвердить свои доходы и показать свою платежеспособность. Поэтому многие казахстанские банки уже не требуют официального подтверждения дохода заемщика при предоставлении ипотечного жилищного кредита. Особенно это касается предоставления кредитов для покупки квартир в новостройках. Банки, тесно связанные с риэлтерскими и строительными компаниями, заинтересованы в скорейшей продаже квартир в кредит, пусть и с большим риском. Итак, при оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов:

- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

- доход в виде дивидендов;

- доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

- пенсионные выплаты и стипендии;

- чистый доход в форме арендной платы;

- алименты и пособия на детей;

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие:

Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

- ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

- ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

- ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

- ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время - минимум $50 на человека);

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

- обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства, см. далее).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита[19, с.37].

В некоторых казахстанских банках существуют свои методики оценки кредитоспособности физических лиц.

Рассмотрим порядок оценки кредитоспособности заемщика на примере одного ведущего казахстанского банка.

При обращении клиента в банк за получением кредита уполномоченный сотрудник кредитующего подразделения (далее - кредитный инспектор) выясняет у клиента цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет ему условия и порядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых для получения кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита зависит от вида кредита и его суммы, но не должен превышать от момента предоставления полного пакета документов до принятия решения 15 календарных дней - по кредитам на неотложные нужды и 1 месяца - по кредитам на приобретение недвижимости. Заявление клиента регистрируется кредитным инспектором в журнале учета заявлений; на заявлении проставляются дата регистрации и регистрационный номер.

Далее кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита. При проверке сведений кредитный инспектор выясняет с помощью единой базы данных кредитную историю заемщика и размер задолженности по ранее полученным кредитам, направляет запросы в кредитные учреждения РК, предоставлявшие ему ранее кредиты, при необходимости направляет запросы в другие организации. Кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты. Справка должна содержать следующую информацию: полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты; продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации; настоящая должность заемщика (кем работает); среднемесячный доход за последние шесть месяцев; среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам. Справка выдается администрацией предприятия, учреждения, организации по месту работы (установлении пенсии) заемщика в одном экземпляре и предоставляется в кредитующее подразделение[25, с.91].

При рассмотрении дохода заемщика, его поручителя для решения вопроса о возможности выдачи кредита в АО «Жилстройбанк» учитываются:

- доходы, получаемые гражданами за выполнение ими трудовых и иных приравненных к ним обязанностей по месту основной работы;

- доходы от предпринимательской деятельности и другие постоянные источники дохода;

- в исключительных случаях по усмотрению банка в расчет платежеспособности заемщика могут быть включены доходы, получаемые не только по месту работы, но и совокупный доход семьи.

При расчете кредитоспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:



Р = Дч х К х t ,

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К - коэффициент в зависимости от величины Дч :

К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;

К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;

К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;

t - срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в тенге / Курс доллара США, установленный НБ РК на момент обращения заявителя в банк

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора[17, с. 5].

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч₁ х К₁ х t₁ + Дч₂ х К₂ х t₂,

где Дч₁ - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t₁ - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Дч₂ - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);

t₂ - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

K₁ и K₂ - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч₁ и Дч₂.

При предоставлении кредита в тенге кредитоспособность рассчитывается в тенге. При предоставлении кредита в иностранной валюте кредитоспособность рассчитывается в долларах США. Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp х годовая процентная х срок кредитования ставка по кредиту (в месяцах) Sp+ = Р.

12 х 100

Откуда: P Sp= Годовая процентная * срок кредитования ставка по кредиту (в мес.)

1+ 12 х 100

2. Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

К минусам данной методики можно отнести то, что совокупный доход семьи банк учитывает лишь в исключительных случаях, что значительно сужает круг потенциальных заемщиков. Несомненным плюсом данной методики можно считать наличие специально разработанных формул и поправочных коэффициентов, облегчающих работу кредитных экспертов и дающих наглядное представление о кредитоспособности потенциального заемщика. Обязательность предоставления справки о доходах, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, использующего данную методику, в то время как некоторые другие банки не требуют официального подтверждения дохода для получения ипотечного жилищного кредита, а с другой - позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск, что является плюсом данной методики[14, с.37].

Иной методикой пользуются в АО «БТА - Ипотека», где кредитоспособность заемщика и величину кредитного риска определяют по ряду характеристик (рисунок 16).

Рисунок 16. Обзор количественных характеристик оценки заемщика

Количественные характеристики. Рассчитываются по следующим коэффициентам:

- PTI (Payment to income) (платеж к доходу) - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Совокупный семейных доход определяется как сумма доходов супругов на основании справок с места работы о доходах, деклараций о доходах за предыдущий год, заверенных налоговой инспекцией. В том случае, если супруги не выступают созаемщиками по кредитному договору в расчет принимается индивидуальный доход заемщика. Максимально допустимое значение коэффициента PTI составляет 40%;

- OTI (Obligations to income) (обязательства к доходу) - отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период. Общая сумма ежемесячных обязательств включает в себя все выплаты, вычеты и удержания, производимые Заемщиком в течение месяца, в том числе плату за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание кредитов (прочих), алименты, плату за обучение (как самого заемщика, так и других членов семьи, находящихся на иждивении) и прочие выплаты. Максимально допустимое значение коэффициента ОTI составляет 50%;

- достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание. После уплаты всех обязательных ежемесячных платежей (включая платежи по запрашиваемому кредиту) остаток денежных средств не должен быть меньше прожиточного минимума, устанавливаемого для данного региона на 1 человека, исходя из количества членов семьи (расходы на содержание). Расходы на содержание рассчитываются как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на содержании, самого заемщика (заемщиков) и суммы прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки. В случае, если расходы на содержание больше остатка денежных средств после уплаты всех обязательных платежей, платежеспособность заемщика не отвечает установленным требованиям[22, с.90].



Рисунок 17. Обзор качественных характеристик при выдаче ипотеки

Качественные характеристики:

- доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов Заемщика должны быть отнесены:

- наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально;

- наличие неденежных активов. Имущество заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика и расчете соотношений его доходов к платежам. Однако наличие значительных активов в виде движимого и недвижимого имущества может служить существенным компенсирующим фактором, влияющим на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов;

- наличие значительного объема денежных средств или быстроликвидного имущества сверх суммы, необходимой на оплату первоначального взноса и покрытие расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, свидетельствующий о наличии у заемщика дополнительных средств (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита;

- стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

- послужной список заемщика за последние десять лет, с объяснением всех причин перерыва в трудовой деятельности, превышающего один месяц. Положительным компенсирующим фактором является постоянная работа заемщика в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста;

- причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причина увольнения (по собственному желанию, по независимым от заемщика обстоятельствам, связанным с реорганизацией или закрытием предприятия и т.д.); сопровождалась ли смена места работы переходом в другую сферу деятельности, продвижением по службе, повышением или снижением уровня оплаты труда;

- оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени;

- возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильно получаемых доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения; При этом молодость заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор. Уровень образования и возраст дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода его доход будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в нем будет соответственно снижаться;

- кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должны быть изучены:

- выполнение заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров, договоров займа и прочих денежных обязательств (в том числе выплата алиментов);

- своевременность внесения платы за жилье, коммунальные услуги и налога на имущество, которая производится по соответствующим расчетным книжкам Заемщика. Однако некоторые отдельные и нерегулярные просрочки платежей следует скорее отнести за счет неудобства осуществления незначительных платежей. Заемщик не должен иметь на момент оценки просроченных платежей. Прекращение оказания услуг заемщику в прошлом в связи с невнесением им платы является серьезным аргументом против предоставления данному заемщику кредита;

- аренда жилья. Если заемщик в прошлом платил за аренду жилья, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Предоставление договора аренды, подтверждение своевременности внесения платежей в течение длительного срока (не менее 12 месяцев) и положительные отзывы домовладельца имеют большое положительное значение. Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного» (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного» (большой риск невозврата кредита)[27, с.9].

Анализируя данную методику, можно сделать вывод о том, что она базируется на методе экспертных оценок, являясь по сути его разновидностью. Очевидно также, что данную методику отличает соблюдение принципа системного подхода к оценке кредитоспособности заемщика. При этом некоторое завышение коэффициента PTI (40% по сравнению со средними 30-35%) увеличивает количество потенциальных заемщиков, но в то же время повышает кредитный риск и снижает качество кредитного портфеля. Отсутствие унифицированного набора вопросов к заемщику позволяет учитывать специфические факторы кредитоспособности конкретного заемщика. В целом же оценка кредитоспособности заемщика - физического лица методом экспертных оценок позволяет выработать индивидуальный подход к каждому потенциальному заемщику, учесть неограниченное количество факторов кредитоспособности. Это требует высокой квалификации сотрудников кредитующего подразделения, позволяющей им самостоятельно принимать решения, в каждом конкретном случае анализируя определенную совокупность факторов кредитоспособности заемщика. Более унифицированный подход к оценке кредитоспособности заемщика - физического лица реализуется с помощью балльной системы, в которой критерии надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о кредитоспособности клиента. [27, с.94]. Таким образом, в системе обеспечения возвратности по ипотечным жилищным кредитам залоговым обеспечением как правило является недвижимое приобретаемое имущество. В некоторых случаях залогом выступают средства на гарантийных депозитах или дополнительное имущество. Механизмы обеспечения возвратности ипотечного кредита являются основой повышения прибыльности по выданным ипотечным займам.

3.2 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования в РК

По результатам проведенного исследования предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования.

Рисунок 18. Обзор предложений для совершенствования ипотечного кредитования



1. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7 %, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов и определенным законодательно-основным видом деятельности - кредитованием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток - недостаточную защиту финансовых интересов его членов. На наш взгляд, оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберегательных касс.

2. Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 25-50 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях. Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На республиканском уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РК ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5 % годовых и сроком до 30 лет).

3. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно было бы использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении НБ РК. Эти средства так же будут выполнять свои резервные функции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижимости.