Іпотечне кредитування в ринковій економіці

Страхові фонди можуть самостійно здійснювати іпотечне кредитування. Вони, як і пенсійні, крім загальних інструментів ринку іпотечного кредитування, застосовують інструменти, що характерні для їx сфери діяльності. Це страхові поліси та страхові платежі, які використовуються для залучення ресурсів та у якості застави і платежів, які можуть направлятись на погашення кредиту.

Інструменти рефінансування іпотечних кредитів, в свою чергу, можна поділити нa дві групи: іпотечні цінні пaпepи тa цінні папери, пов'язані з іпотекою.

Відповідно до проекту закону «Про іпотечні цінні папери», іпотечні цінні папери - це боргові емісійні цінні папери, виконання зобов'язань емітента зa якими забезпечене іпотечним покриттям, і які засвідчують зобов'язання емітенту сплатити у встановлений строк власнику іпотечних цінних пaпepів його номінальну вартість та процент.

Іпотечні цінні папери - найбільш чисельна та глибоко структурована група фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування. Аналіз українського законодавства дозволяє виділити два типи іпотечних цінних паперів, що, враховуючи їх різновиди, в принципі відповідає світовій практиці. Це:

іпотечні облігації;

іпотечні сертифікати.

Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов'язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечна облігація засвідчує право її власника нa отримання номінальної вартості такої облігації та грошового доходу за нею у порядку, встановленому проспектом емісії, a в paзi невиконання емітентом зобов'язань зa іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Можуть випускатися такі види іпотечних облігацій:

1) звичайні іпотечні облігації;

2) структуровані іпотечні облігації.

Звичайними є іпотечні облігації, емітентом яких є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання грошових зобов'язань зa звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке може звертатися стягнення.

Структурованими є іпотечні облігації, емітентом, яких є спеціалізована іпотечна установа, що несе відповідальність за структурованими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям.

На даний момент найбільш розвинута система рефінансування за допомогою іпотечних облігацій побудована B АКБ «Аркада». У якості емітента банком була створена спеціальна юридична особа «Аркада-фонд», яка з 2001 року провела 11 випусків облігацій нa суму 149 млн. грн. [25]. ТОВ «Аркадафонд» створена спеціально для рефінансування АКБ «Аркада».

Також різновидом іпотечних облігацій є закладні листи. Закладні листи випускаються вищезазначеними кредитними установами з метою залучення коштів, які в подальшому спрямовуються на надання іпотечних кредитів. Вони приваблюють, перш зa вce, інституційних інвесторів завдяки тому, що є досить надійними і високоліквідними.

Другим типом іпотечних цінних паперів є іпотечні сертифікати. Іпотечні сертифікати - це особливий вид емісійного цінного пaпepy, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Як і решта цінних паперів, іпотечні сертифікати можуть бути іменними або нa пред'явника. Іменні іпотечні сертифікати передаються через повний індосамент. Вони повинні містити назву і юридичну адресу власника, якщо це юридична особа, або прізвище, ім'я та пo батькові для фізичних осі6. Іпотечні сертифікати на пред'явника можуть вільно обертатися.

Українське законодавство передбачає два різновиди іпотечних сертифікатів: сертифікатів із фіксованою дохідністю та сертифікатів участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - ці сертифікати, які за6езпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників [3, ст.37-38]:

право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації пpo випуск сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Іпотечні сертифікати участі є іменним цінним папером. Сетифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник іпотечного сертифіката участі стає співвласником нерухомого майна, що передано у заставу для забезпечення вимог по іпотечних кредитах, які реформовані в іпотечний актив згідно сертифіката. Також вони є засновниками довірчого управління даного нерухомого майна, яке здійснює емітент іпотечних сертифікатів. Крім того, власники іпотечних сертифікатів участі є вигодо набувачами по довірчому управлінню цим нерухомим майном.

Власники іпотечних сертифікатів мають право отримувати дохід у вигляді частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору пpo придбання сертифікатів, a також право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих нa себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчому управлінні емітента. Разом з тим власники іпотечних сертифікатів участі приймають нa себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками зa договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив.

У практиці зарубіжних країн iснує ще один різновид іпотечного цінного паперу, який також використовується як інструмент рефінансування іпотечних кредитів. Це - іпотечна облігація закладів фінансування ліквідності. В плані забезпечення, вони так само емітуються на основі пулів сек'юритизованих іпотечних кредитів. Відмінність їx порівняно зі стандартними іпотечними сертифікатами участі полягає у мінімізації ризиків, пов'язаних з використанням їx як інструменту рефінансування за рахунок застосування державних гарантій.

До цінних паперів, пов'язаних з іпотекою, належать заставна, сертифікат фонду операцій з нерухомістю, цільові будівельні облігації та корпоративні цінні папери, активи емітентів яких складаються з іпотек.

Згідно з Законом «Про іпотеку», заставна визначена як борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основними зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі. B paзi невиконання боржником основного зобов'язання власник заставної має право звернути стягнення на предмет іпотеки [5].

Заставна - неемісійний цінний папір, тобто випуск не вимагає публічної фіксації. Заставна оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.

Особливістю заставної є те, що вона в певній мірі є інструментом приватного рефінансування і тому не зовсім відповідає вимогам сучасного іпотечного ринку.

Важливу роль відіграє місцезнаходження нерухомого майна, що наповнює заставну. Попит на конкретні заставні може бути обмеженим територією певного регіону, в якому розташований предмет іпотеки. Тому з заставними безпечніше працювати в межах конкретного регіону і визначеної фінансової установи.

Фінансові установи, які створили фонд операцій з нерухомістю та отримали відповідну ліцензію, мають право випускати сертифікати фонду операцій з нерухомістю та здійснювати залучення коштів юридичних осіб і громадян в управління з метою фінансування будівництва житла.

Таким чином, сертифікат фонду операцій з нерухомістю - це інвестиційний сертифікат, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю відповідно до закону.

Фонд операцій з нерухомістю не є юридичною особою, вiн створюється фінансовою установою, яка спеціально для нього розробляє Правила Фонду, інвестиційну декларацію та проспект емісії. Емісія сертифікатів фонду проводиться шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції попередньо визначеному колу власників. Власником можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Управитель Фонду операцій з нерухомістю розпоряджається вирученими від продажу сертифікатів коштами в інтересах власників сертифікатів. Інвестує їx в операції з нерухомістю та розподіляє отриманий дохід між власниками.

Останнім часом a Україні набули широкого обігу цільові 6удівельні облігації, обсяги випуску яких все більшими темпами нарощують будівельні компанії.

Обсяг розміщення облігацій будівельних компаній у 2004 році становив 1,2 млрд. грн. і y першому півріччі 2005 poкy - вже перевищив 1 млрд. грн. [26] . Причина значного зростання популярності цільових будівельних облігацій полягає в тому, що з прийняттям закону « Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» будівельні компанії втратили вигідний їм механізми залучення коштів у будівництво через інвестиційні договори. А запропонований цим законом інвестиційний механізм виявився для них неприйнятним через брак вільних коштів і ускладнення оподаткування [11].

У цих умовах стало вигідним залучати кошти y масове будівництво шляхом випуску цільових облігацій. Враховуючи те, що деякі будівельні компанії продають пакет облігацій на придбання квартири у розстрочку (щоправда з першим внеском), a також те, що вартість нерухомості, що будується, нижче зa здану, такий механізм є вигідним і для потенційних покупців житла.

Гpyпa інструментів регулювання залучення фінансових ресурсів певним чином виділяється з вищезазначених груп, оскільки вони є інструментами не безпосереднього залучення коштів нa ринок іпотечного кредитування, a використовуються для вияву нa обсягу залучення таких коштів.

До цієї групи відносяться процентні ставки та перший внесок позичальника.

За допомогою коригування процентної ставкн нa ринку іпотечного кредитування можна стимулювати залучення ресурсів, коригувати строки пoвернення кредитних коштів стримувати попит, обмежувати pизики неповернення, валютний та інші ризики по іпотечних кредитах. Процентні ставки по іпотечних кредитах напряму залежать вiд ставок, за якими залучаються кредитні ресурси , ставок рефінансування та інших економічних факторів.

Перший внесок позичальника, як інструмент, використовується для регулювання попиту на іпотечні кредити, зменшення ризиків в кредитному портфелі банку, забезпечення виконання фінансових нормативів. Застосовується практично у всіх схемах кредитування. Розмір першого внеску залежить від кредитної політики банку тa забезпечення іпотечного кредиту. Буває нульовим (за умови наявності додаткового забезпечення), aлe як правило складає 25-30% оціночної вартості нерухомості.

У деяких випадках перший внесок може виступати також інструментом безпосереднього залучення фінансових ресурсів на ринок, як це передбачається особливими довгостроковими депозитами банку «Аркада» або використовується, наприклад, ощадно-будівельними касами.

Таким чином, можна констатувати, що на даний момент в Україні впроваджено цілий ряд фінансових інструментів, які вже набули широкого розповсюдження в світовій практиці ринку іпотечного кредитування і довели свою ефективність. Існуючі фінансові інструменти доцільно класифікувати відповідно до механізму акумулювання та перерозподілу фінансових ресурсів, умовно виділивши чотири групи: ощадно-позичкові, фондів фінансових ресурсів, рефінансування іпотечних кредитів та регулювання залучення фінансових ресурсів [9, ст.73-78].

Розділ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні

3.1 Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні

Ще у 2003 році Національний банк України сформував перелік завдань, вирішення яких сприяло б формуванню ефективного іпотечного ринку і які ввійшли до Комплексної програми розвитку банківського сектора на 2003--2005 роки. Дещо раніше питань розвитку іпотеки торкались і у відповідному указі президента, і в установчих документах Української національної іпотечної асоціації (УНІА).

НБУ, таким чином, сприяв тоді широкій дискусії, результатом якої стало вироблення системних підходів до впровадження іпотечних програм на двох рівнях -- стратегічному і тактичному. На стратегічному було сформульовано твердження, які в Україні чомусь потребували поглибленої аргументації:

-- іпотека -- це фінансовий, а не будівельний інструмент, тому саме учасники фінансового ринку, а не будівельні компанії повинні бути його основними гравцями. Першою подією в іпотечній моделі є кредит, а отже, гроші;

-- у класичній моделі іпотеки заставою не можуть бути «майбутні майнові права на квадратний метр». Можливою є іпотека незавершеного будівництва, правда, із значними обмеженнями;

-- механізм довірчого управління активами в іпотеці повинен відповідати визначеній у державі економічній логіці таких операцій. При цьому має бути комплексне розуміння цього механізму. Складність відносин управління майном, можливо, і є причиною тривалого розгляду відповідного проекту закону України. Важливість упорядкування на законодавчому рівні механізму довірчого управління сприятиме вищій довірі до емітованих іпотечних цінних паперів, а також більш ефективному та гарантованому залученню коштів, зокрема, і для фінансування будівництва житла.

На тактичному рівні Нацбанк -- за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств -- визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.

Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме -- ухвалено закони України:

-- «Про іпотеку», який достатньо повно врегулював відносини, пов'язані з іпотекою в Україні;

-- «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;

-- «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. [4, ст.377];

-- «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який, після прийняття у грудні 2005 року Закону «Про іпотечні облігації», матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями [8, ст.140].

Відповідно до вимог Закону «Про іпотеку», Кабмін затвердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» [7, ст.553].

Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль -- зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.

Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.

Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування -- розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають «сек'юритизацією» -- переведення «неліквідних» активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).

Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга -- американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери -- mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.

Вибір для України тієї чи іншої моделі повинен був стати результатом аналізу позитивних і негативних ознак кожної. Якщо американський варіант дозволяє банкам виводити пул кредитів з балансу, поліпшуючи таким чином показники адекватності капіталу, то німецький, завдяки законодавчим вимогам до банків-емітентів, іпотечного покриття тощо, робить заставні листи одним із найнадійніших фінансових інструментів. Недарма вони отримують рейтинг усіх агенцій не нижче рівня АА.

Завдяки чому досягається така надійність? Тут маємо кілька складових:

-- спеціалізований нагляд;

-- додатковий нагляд від імені інвесторів, що його здійснює довіритель;

-- за необхідності для посилення гарантій до існуючого іпотечного покриття додається додаткове покриття (перепокриття), зокрема у вигляді державних зобов'язань;

-- обмеження обсягів емісії 60-кратним обсягом капіталу банку;

-- згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;

-- кредити, видані під об'єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі -- капітал банку.

В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України «Про іпотечні облігації» [6, ст.134]. До цього Законом «Про іпотеку» були «введені в обіг» квазі-іпотечні цінні папери -- заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов'язанню до зобов'язання за заставною, що не може влаштовувати банки.

Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.

Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.

У групі економічних радників голови НБУ ще у 2004 році дійшли висновку, що оптимальним підходом для українського формату іпотечного ринку була б розробка та прийняття закону «Про іпотечні облігації» (як заставні листи) та закону «Про сек'юритизацію». У результаті вдалося б уникнути змішування різних понять в одному законі та не вводити в оману інвесторів у цінні папери. Таким чином, великі банки отримали б можливість емісії заставних листів, а менші -- механізм сек'юритизації для рефінансування іпотечних портфелів. Проте законодавець обрав інший шлях -- не європейський, не американський, а суто український, який іще потребує історичного доведення своєї унікальності [16].

Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування. Сьогодні існує декілька загальних схем іпотечного фінансування - ринкова, дотаційна (коли з бюджету виділяються ті ж самі кредити), корпоративні схеми. Але саме головне сьогодні - щоб кредити були вигідними для банків. Адже навіть використовуючи бюджетні кошти, кредит можна зробити вигідним для банку. Сьогодні у банків є ризик, пов'язаний з низькою платоспроможністю населення. І бюджетні кошти можна використовувати ефективно, компенсуючи банкам ці ризики, субсидуючи ставку по комерційним кредитам чи компенсуючи початковий внесок позичальників, тим самим сприяти зростанню кредитних портфелів. Тобто можливість населення отримати пільговий кредит теж певним чином відображається на можливостях ринку.

Необхідно відзначити, що якщо існує ситуація, при якій в країні гостро стоїть проблема дефіциту інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії з їх резервами, трастові компанії та ін.), а перед банками гостро стоїть проблема ліквідності в довгостроковій перспективі, то ця ліквідність повинна якимось чином гарантуватись центральним банком. Виникає необхідність існування механізмів, які знімали б, мінімізували ризики ліквідності з банків, ризики процентних ставок, кредитні ризики. Якраз функція центральних банків як кредиторів кінцевих інстанцій дає надію комерційним банкам, що ці ризики будуть закриті.

У багатьох країнах, зокрема, в Німеччині, уряд запровадив систему спеціалізованих іпотечних банків. Вона полягає в тому, що тільки спеціалізовані іпотечні банки можуть займатися певною діяльністю, пов'язаною з іпотечним кредитуванням . Наприклад, випуском іпотечних облігацій. Водночас інші види їхньої діяльності дуже зрегульовані. Так, вони не мають права приймати депозити від клієнтів.

Оскільки види діяльності спеціалізованих банків обмежені, за такими банками можна встановити досить ефективний нагляд, навіть якщо можливості наглядної установи незначні. Однак, незважаючи на цю перевагу система універсальних банків є більш привабливою для України, ніж спеціалізована.

Головний аргумент на користь цього твердження пов'язаний з важливістю депозитів як джерела рефінансування. Так, довгострокові кредити потребують довгострокового рефінансування. Але фінансові посередники можуть деякою мірою трансформувати короткострокові депозити в довгострокові кредити. Таким чином, дуже важливо, щоб банки, які займаються іпотечним кредитуванням могли б залучити депозити від клієнтів і рефінансувати частину довгострокових іпотечних кредитів.

Крім того, принаймні ще два аргументи вказують на перевагу універсальних банків на спеціалізованими іпотечними. По-перше, управління ризиками та фінансова стабільність спеціалізованих банків можуть бути досить слабкими. Як свідчить міжнародний досвід, ринкам нерухомості притаманні коливання і розвиток так званих «бульбашок».

Спеціалізовані банки мають не диверсифіковану структуру ризиків і можуть збанкрутувати, якщо «бульбашки» на ринку нерухомості лопнуть. Навіть, Якщо ці банки перебували під належним наглядом.

По-друге, спеціалізована система є дуже дорогою. Комерційні банки, які зохочуть розвити бізнес іпотечного кредитування, повинні будуть створити новий іпотечний банк. Це потребуватиме багато часу, зусиль та грошей. Зрозуміло, що їхні витрати відчують позичальники, що зробить іпотечні кредити більш дорогим і для багатьох потенційних клієнтів недосяжними.

Через ці причини створення спеціалізованої системи іпотечного кредитування є не бажаним для України [15, с.6].

Що стосується зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створити дворівневий іпотечний житловий ринок, так і традиційну європейську схему іпотечного кредитування. Слід піти шляхом розширення банківського іпотечного кредитування, створення будівельно-ощадних кас, які добре себе зарекомендували у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце в системі іпотечного кредитування мають посісти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інституції, що акумулюють кошти населення. Необхідно створити правову базу для обертання іпотечних цінних паперів -- як іпотечних облігацій первинного іпотечного ринку, так і облігацій вторинного іпотечного ринку, які випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів особливо розвинена у США. Там випущено іпотечних облігацій на суму, що перевищує п'ять трильйонів доларів. Доцільно створити в Україні іпотечне агентство з функціями розвитку системи іпотечного житлового кредитування [20].

3.2 Застосування нових іпотечних інструментів, як засобу підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків

Посилення конкуренції нa ринку банківських послуг взагалі та іпотечного кредитування зокрема, призводить у подальшому до скорочення банківської маржі, що підштовхує бaнки до пошуку більш ефективних фінансових інструментів залучення ресурсів та шляхів підвищення дохідності активів. Техніка "забезпеченого позикового зобов'язання" (coilaterized loan obligation - CLO) допомагає банкам вирішувати вказані питання. Забезпечені боргові зобов'язання (collaterized debt obligation - CDO) та їх більш специфічні різновиди - забезпечені облігаційні зобов'язання (со11аterized bond olbigations - СВО) та забезпечені позикові зобов'язання (CLO) є прикладом вдалого використання складних схем сек'юритизації, які спочатку розроблялися у вигляді спеціальних цінних паперів, забезпечених іпотекою (collaterized mortgage-backed securities - CMBS), і ефективно застосовувалися при виході американської економіки з кризи 1980-х років.

Забезпечене позикове зобов'язання може бути визначене як процес емісії цінних паперів емітентом, який для цілей випуску купує або отримує іншим способом активи у банку, і, в свою чергу, є інвестором трансакції. B основному активи на вихідному етапі належать банку, a після продажу SPV слугують в якості забезпечення інтересів інвесторів.

Відмінність CLO від типової схеми сек'юритизації полягає в економічній меті, яку переслідують учасники трансакції. При класичній схемі сек'юритизації aктивів (asset-backed securitization - ABS) основна мета зводиться до мобілізації капіталу, тоді як метою банку, який є учасником CLO, є більш ефективне використання власного капіталу. Сек'юритизація допомагає трансформувати виданий кредит в інструменти, які дають змогу банкам вивільнити значні кошти шляхом передавання кредитного ризику інвесторам.

З метою більш чіткого уявлення пpo правові та економічні характеристики CLO розглянемо схему відношень між учасниками , яка наведена у Додатку Г.

Слід зазначити, що основним елементом наведеної у додатку схеми є обов'язковий продаж активів (true sale), що не завжди відповідає інтересам усіх учасників угоди.

Через складність практичної реалізації банками вищенаведених угод, були розроблені схеми, альтернативні класичній сек'юритизації. Їх основним інноваційним підходом є відмова від продажу активів SPV - вони залишаються на балансі банку. Головну роль в цьому процесі відіграють кредитні деривативи, як інструмент хеджування ризиків. Техніка, за якої активи залишаються на балансі першого власника, отримала назву синтетичної сек'юритизації, приклад якої наведена в додатку Д. Необхідно враховувати, що кредитні ризики активів передаються SPV за допомогою використання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які абсорбують кредитні ризики - кредитні ноти (Credit Linked Notes -CLN). Таким чином банк отримує можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та отримати вивільнення від вимог до достатності капіталу.

Перед тим, як більш детально розглянути приклади угод синтетичної сек'юритизації, надамо характеристику двох видів кредитних деривативів, які найбільш часто використовуються, a caмe: дефолтних свопів та кредитних нот (CLN).

Дефолтний своп є найбільш поширеним видом кредитних деривативів. Згідно з угодою про дефолтний своп, одна сторона погоджується (в обмін на певну плату) з настанням оговореної події придбати цінні папepи, в яких зосереджене зобов'язання, за попередньо обговореною ціною, або виплатити різницю між попередньо узгодженою ціною таких цінних паперів та їх поточною ринковою ціною.

Кредитні деривативи є фінансовими контрактами, які укладаються переважно на позабіржовому ринку, що пояснює їх високу мінливість та волатильність умов контракту.

Кредитна нота (CLN) є комбінацією облігації з плаваючою відсотковою ставкою та дефолтного стовпу. Однак, на відміну від дефолтного свопу і свопу на сукупний дохід, продавець гарантії шляхом купівлі облігації здійснює авансовий платіж, який дорівнює вартості позики. Отримання покупцем гарантії сум, які надійшли в оплату CLN, має економічний ефект забезпечення первинного кредитного ризику. Різниця між ціною купівлі та дисконтом складає обсяг гарантії.

У практиці синтетичної сек'юритизації існує декілька видів позицій ризику. Перша позиція стосується грошового резерву, який достатній для компенсації можливих втрат. Такий резерв акумулюється протягом кількох років з додаткових доходів SPV , що перевищують відсотки, які SPV платить інвесторам. Інвестори ж беруть на себе другу позицію ризику шляхом купівлі старших (senior) або молодших (junior) облігацій, емітованих SPV. Молодші папери є субординованими пo відношенню до старших і в першу чергу приймають на себе ризики. І найбільш ризиковані папери (молодші) банк викуповує y SPV. Такі облігації на практиці мають достатньо високі рейтинги від ВВ (для молодших) до ААА (для старших) за методикою рейтингового агентства Standard and Poor's. Третя позиція ризику є найбільш захищеною та включає будь-які інші кредитні ризики, не покриті першою та другою позиціями. Як правило, банк-інвестор залишає третю позицію за собою.

Світова практика виділяє три найбільш поширених підходи структурування синтетичних CLO:

- угоди, в яких портфель активів, що складає предмет угоди, повністю хеджований та реалізований на ринку капіталів (повністю профінансовані CLO);

- угоди, в яких портфель активів хеджований, але банк-інвестор тримає старшу позицію, що дорівнює вартості втрат за кредитами даного портфеля, які перевищують молодшу позицію (частково профінансовані CLO);

- угоди, в яких портфель активів хеджований, але банк-інвестор тримає субординовану позицію, яка абсорбує перші втрати портфелю (непрофінансовані CLO).

У повністю профінансованій синтетичній CLO, SPV приймає на себе всі ризики пулу шляхом купівлі CLN, які емітуються банком-інвестором. SPV

- отримує кошти на купівлю CLN шляхом випуску серії облігацій для інвесторів, забезпечених CLN. Оскільки вартість облігацій, які купуються інвесторами, дорівнює номіналу CLN, тому банк-інвестор вважається повністю вільним від ризику.

B угодах частково профінансованих синтетичних CLO для перекладу ризиків банк-інвестор використовує комбінацію дефолтного свопу та CLN. Приклад часткового профінансованого синтетичного CLO наведений в Додатку Е.

При цьому лише частина кредитного ризику всього пулу передається SPV. Інші ризики або лишаються у банку, або передаються інвесторам на позабіржовому ринку.

При використанні непрофінансованих синтетичних CLO ніякі ризики пулу не передаються SPV. Замість цього ризики напряму переносяться контрагентам на позабіржовому ринку, тому структура CLO ускладнюється . приклад непрофінансованого синтетичного CLO наведений в Додатку Є.

Ефективність застосування кредитних деривативів залежатиме від створення в Україні відповідного ринку, який є об'єктивною необхідністю розширення банківського інструментарію впливу на позичальника та механізмів управління кредитними та процентними ризиками.

Більшість механізмів рефінансування базуються на правовому інституті довірчої власності (до речі, дана норма у Цивільному Кодексі України взагалі не передбачена) та передачі первинних активів у траст. У світі активне зростання спостерігається на ринку боргових цінних паперів - кредитних HOT (credit-linked notes), які мають багато спільного із звичайними облігаційним позиками, однак, дозволяють більш гнучко підходити до питань розподілу кредитного ризику.

Отже, необхідно відпрацювати ефективну систему використання визнаних у світі інструментів на нашому ринку іпотеки. Похідні інструменти вторинного ринку допомагають банкам уникати ризиків або мінімізувати їх за допомогою схеми сек'юритизації. Техніка традиційної сек'юритизації передбачає, що активи, які інвестори готові придбати, виділяються від іншого бізнесу компанії, наприклад, шляхом їх передачі SPV. Такий механізм дає змогу ліквідувати ризики, пов'язані з іншою діяльністю, яку здійснює продавець активів.

Ще один інструмент, про який говорилося вище - Collateralized Mortgage Obligations, CMO. Ці папери відрізняються тим, що випускаються траншами. Якщо традиційні інструменти гарантують всім інвесторам одержання рівних часток потоків коштів, що надходять у погашення кредитних зобов'язань, то в даному випадку папери розділяються на класи в залежності від строків, прибутковості і ризиків. Перевага СМО полягає в тому, що за рахунок розбивки на транші вони відсувають ризики дострокового погашення кредитів, а отже, зменшують нестабільність майбутніх надходжень. Перерозподіл виплат за траншами здійснюється в залежності від термінів виходу траншів, тобто з перших траншів знімається частина прибутковості і переноситься на останній транш, який характеризується найбільшим ризиком.

Говорячи про європейську модель іпотечного кредитування, найчастіше мають на увазі класичну німецьку однорівневу модель, у якій іпотечні банки залишають видані позички у своєму портфелі, а для залучення коштів випускають власні облігації, забезпечені платежами від позичальників і заставою нерухомого майна (іпотечні облігації, чи пфандбрифи).

Сучасний пфандбриф - це облігація, що випускається іпотечними банками для фінансування іпотечних кредитів приватним особам і комерційним організаціям. Забезпеченням пфандбрифів служить як перша заставна на нерухомість (іпотечні пфандбрифи), так і кредити суспільному сектору (публічні пфандбрифи). Пфандбрифи випускаються як в іменній формі, так і на пред'явника. Найбільш поширені терміни погашення 3, 5 і 10 років.

Основна відмінність MBS і пфандбрифа полягає в тому, що кожен випуск MBS пов'язаний з конкретним пулом. При емісії пфандбрифів не потрібно створення конкретних пулів для випуску конкретних облігацій, а створюється єдиний пул для усіх випусків. Обсяг пулів, як і їхня структура, постійно змінюється (видаються нові позички, старі погашаються). Відсотки за пфандбрифами не повинні перевищувати процентні виплати за облігаціями.

Іпотечні цінні папери, які використовуються у світовій практиці, можуть нести для інвестора наступні основні ризики: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і ризик дострокового погашення. Кредитний ризик - ризик банкрутства позичальника, несплати позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом. Величина цього ризику знижується за рахунок наявності застави.

Ризик ліквідності - ризик неможливості продати швидко іпотечний папір на ринку. Ринок іпотечних цінних паперів найбільш масштабний у світі. Імовірність того, що попит на іпотечні цінні папери знизиться, мінімальний. Ризик дострокового погашення кредиту, що лежить в основі іпотечного цінного паперу. Цей ризик є в MBS і відсутній у пфандбрифах. Для розподілу цього ризику між різними траншами, з'явилися такі різновиди MBS, як СМО і стрипповані MBS.

Процентний ризик - це ризик зміни вартості цінного паперу в залежності від зміни ринкової ставки відсотка. Цей ризик пом'якшується при використанні гнучкої ставки і збільшується ризиком дострокового погашення [32].

Вихідним моментом створення ринку кредитних деривативів в Україні має стати встановлення чіткого нормативного середовища, яке регулюватиме цей процес. Оскільки основними учасниками ринку кредитних деривативів є банки, a об'єктом торгівлі - кредитний ризик, взятий на себе банківською системою, To важливою є позиція Національного банку України з приводу цього. Необхідно чітке розуміння банками системи оцінки прямик та прихованих ризиків, притаманних новим інструментам, що визначить основні принципи їх роботи на ринку кредитних деривативів [24, с.248-253]

Висновки

У переліку економічних понять, без практичного впровадження яких було б абсолютно неможливе повноцінне формування вітчизняної ринкової інфраструктури, особливе місце займають «іпотека» та «іпотечне кредитування». Особливе тому, що іпотека є не тільки складовою фінансового ринку, формуючи, зокрема, підстави для довгострокового кредитування, а отже, й довгострокової вартості грошей в країні, але й сприяє вирішенню цілого ряду соціально важливих завдань.

Отже, іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний.

Кожна країна стикається зі стратегічним питанням щодо іпотечного кредитування. В результаті проведених досліджень можно прийти висновку, що Україна не повинна створювати спеціальні установи, такі як спеціалізовані іпотечні банки. Вони будуть досить зарегульовані і не зможуть приймати депозити від населення , а отже, залишаться без важливого джерела рефінансування іпотечних позик.

Іпотечне кредитування в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні є одним з найбільш мобільних сегментів фінансового ринку. На даний час на довгострокові фінансові ресурси спостерігається значний попит, особливо помітний у сфері довгострокового кредитування фізичних та юридичних осіб.

Відтак виникає потреба удосконалення теоретичних і практичних основ функціонування ринку іпотечного кредитування як складової ринку фінансових послуг.

Перехід України до ринкової моделі господарювання викликав необхідність створення цивілізованого ринку цінних паперів, зокрема іпотечних.

Однією з головних проблем на шляху формування системи іпотечного кредитування є пошук фінансових ресурсів, а також наявність на ринку необхідних фінансових інструментів. Основними шляхами вирішення цієї проблеми є створення первинного і вторинного іпотечного ринку, сек'юризація іпотечних кредитів та створення ринку іпотечних цінних паперів.

Створення ринку іпотечних цінних паперів в інвестиційній політиці повинно відводитися першочергове значення. Саме іпотечні цінні папери здатні забезпечувати прискорений кругообіг фінансових ресурсів в економіці.

Інвестиційна привабливість іпотечних цінних паперів характеризується трьома істотними ознаками, такими як ліквідність, надійність та прибутковість.

Фінансові установи, які надають іпотечні кредити, повинні мати можливість фінансувати свою кредитну діяльність за допомогою різних інструментів. У країнах, де іпотека є добре розвиненою, значна частка рефінансування кредитів під заставу відбувається шляхом їх сек'юритизації. Сек`юритизація - це процес "перепакування" нетоварних вимог чи активів (таких як іпотечний кредит) у цінний папір (облігацію), що забезпечується цими активами, який фінансовий інвестор маже потім купувати та продавати. Рефінансування іпотечних кредитів запрацює ефективно лише тоді, коли ринковий попит на іпотечні цінні папери буде високим. Фінансові інвестори - внутрішні та зовнішні, в свою чергу, будуть купувати іпотечні цінні папери за умови, що вони є надійними та ліквідними.

Можна виділити дві моделі сучасної емісії та обігу іпотечних цінних паперів - німецька та американська. Для України найбільш прийнятною є американська дворівнева модель іпотечного кредитування. Слід знизити ризики, пов'язані з нерозвиненою системою реєстрації прав обтяжень і вирішити ряд інших проблем по цінних паперах.

Важливим на нашу думку, є подальші дослідження даної проблеми у напрямку зменшення фінансових ризиків на ринку іпотечних цінних паперів, що дасть можливість підвищити їх привабливість.

Список використаних джерел

1. Цивільний кодекс України // Віс. Верховної ради. - 2003. - №40-44.

2. Закон України „Про заставу” // Віс.Верховної Ради України -1992 -№12

3. Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19 червня 2003 року N 979-IV // Відомості Верховної Ради. -2004. -№1. -С.1.

4. Закон України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // Відомості Верховної Ради. -2003. -№52. -ст.377

5. Закон України „Про іпотеку” від 5 червня 2003 року N 898-IV // Відомості Верховної Ради. -2003. -№38. -С.313.

6. Закон України „ Про іпотечні облігації”// Відомості Верховної Ради. -2006. -№16. -ст.134.

7. Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”// Відомості Верховної Ради. -2004. -№51. -ст.553.

8. Закон України „Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”// Відомості Верховної Ради. -2004. -№11. -ст.140.

9. Бублик Є. « Диверсифікація фінансових інструментів на іпотечному ринку україни» /РЦПУ/№1-2/2006

10. Довдиенко И. Ипотека: Учебно практическое пособие. - М.: Изд-во РДЛ,2002.- 272с.

11. Доценко Н. - Білоус « Сертифікати ФОН: від ілюзій до розчарувань» / ЦПУ №11 від 17.03.2005Кияк А. «Іпотечний ринок як система»http://www.zn.kiev.ua//

12. Энциклопедический словарь бизнесмена: менеджмент, маркетинг, информатика / Под общ. ред. М.И. Милованова. -- К.: Техника, 1993. -- С. 269.

13. Євтух О. Іпотека та іпотечний ринок// Вісник НБУ.- 2003. - №9. - С.18

14. Іванова Т. «Мізерні відсотки на кредитування житла!?»/http://e-news.com.ua/

15. Іпотечне кредитування в Україні. Матеріали круглого столу, проведеного Інститутом економічних досліджень та політичних консультацій спільно з Науковим центром НЬУ.: К. березень 2004 р.

16. Кияк А. «Іпотечний ринок як система»/http://www.zn.kiev.ua/

17. Козлов С. «Іпотечне кредитування: підсумки»//«Юридична газета»http://www.yur-gazeta.com/

18. Костюченко В., Набок Р. « Огляд іпотеки. Україна та ЄС»// Вісник НБУ, травень 2005.

19. Колобов С., Колобова В. Жилищное ипотечное кредитование: состание и перспективи развития. - М.: дашков и К, 2002. - 120с.

20. Кравченко В. « Житлова проблема - оголений нерв суспільства»/Дзеркало тижня/№36(411)-2002р.№ 36 (411)

21. Кручок С.І. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник. - К.: Мета, 2002. - 206 с.

22. Кручок С.І. Іпотечне кредитування : європейська практика та перспективи розвитку в Україні. - К.: Уражай. - 2003.

23. Лагутін В.Д. Кредитування: теорія і практика. - К.: Знання, 2002. - 215 c.

24. Любунь О.С., Паливода К.В., Денисенко М.П., Кірєєв О.І., Грушко В.І. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник. - К.: Центр навчальної літератури, 2005. - 392 с.

25. Мякишевська О.« Іпотечні цінні папери - дієвий інструмент рефінансування діяльності крелитора»/ РЦПУ №5-6/ 2005.

26. Наумець І. «Метри облігацій» / Контракти №30 від 25.07.2005 р.

27. Підсумки роботи банків на іпотечному ринку в першому півріччі 2006 року:матеріали Укр. Нац. Іпотечної асоц. - 2006-08-28

28. Погорельцева Н.П. Дослідження економічної природи іпотечного ринку // Актуальні проблеми економіки. - 2004. - №6(36). - С.66-73.

29. Ревуцька Н. Іпотечне кредитування: зарубіжний досвід і перспективи розвитку в Україні // Цінні папери України. - 2004. - №2. - C.22-23.

30. Соботович О. Система іпотечного кредитування в Україні: проблеми та перспективи розвитку // Економіка. Фінанси. Право. - 2003. - №10. - C.3-7.

31. Фоллак К. П. Правові передумови для запровадження галузі іпотечного кредитування // Програма та матеріали семінару «Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності», 22 - 24 лютого 1999 р.

32. Шибаєва Н.В. Перспективи українського ринку іпотечних цінних паперів//http://www.ufin.com.ua/

33. Офіційний сайт НБУ // www. bank.gov.ua/

34. Офіційний сайт Української національної іпотечної асоціації // www.unia.com.ua

35. Урядовий портал // www.kmu.gov.ua/control/

36. Інформаційний портал Українського агентства фінансового розвитку//www.ufin.com.ua/

Додаток А

Види іпотечного ринку

Первинний іпотечний ринок

63

Додаток Б

Іпотечні банки Данії

БАНК	Напрями кредитування
BRFkredit	Кредитування придбання у власність (або оренду) житла, а також приміень аід офіси, магазини
DLR Kredit	Кредитування агропромисловості, садівництва, лісового господарства, приватних кооперативних житлових громад
FIH Realkredit	Кредитування промисловисті
Lr Realkredit	Кредитвання проектів будівництва
Nordea Kredit Realkreditaktieselskab	Усі види іпотечного кредитування
Nykredit Realkredit	Усі види іпотечного кредитування
Realkredit Danmark	Усі види іпотечного кредитування
Totalkredit	Кредитування придбання у власність (або оренду) житла

* За даними [17, с.40]

Додаток В

Обсяги непогашених іпотечних облігацій в окремих країнах Європи у 2003 році.

Країна	Іпотечні облігації млрд.євро	Частка у європейському ринку іпотечних облігацій, %
Німеччина	259,199	38,2
Данія	231,565	34,1
Швеція	60,507	8,9
Франція	53,699	7,9
Авсрія	3,2	0,5
Іспаеія	42,909	6,3
Нідерланди	0,8	0,1
Фінляндія	0,065	0
Норвегія	9,722	1,4
Швецарія	16,864	2,5
Усього	678,53	100

*За даними [17, с.41]

Додаток Г

Приклад угоди по сек'юризації активів банку

63

* За даними [23, с.248]

Додаток Д

Приклад синтетичної сек'юризації

63

За даними [23, с.250]

Додаток Е

Приклад частково профінансованого синтетичного CLO

63

За даними [23, с.252]

Додаток Є

Приклад непрофінансованого синтетичного CLO

63

* За даними [23, с.253]