Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Занепад економіки, проблеми правового поля, соціальні негаразди Україна вже переживає не перший рік. Тому тільки сукупність здорових, послідовних та своєчасних заходів в галузі економіки та права - реальний шлях для становлення держави, як гідної сучасної одиниці світового співтовариства.

В Україні має місце домінування настроїв і очікувань щодо розв'язання економічних і соціальних проблем за рахунок бюджетних коштів. Аналіз цієї ситуації, в свою чергу, показує, що можливості бюджетного фінансування інвестицій в народне господарство за останнє десятиліття значно скоротилися. В зв'язку з цим великої гостроти при вирішенні потреб прискорення ринкової трансформації економіки набула проблема створення небюджетного інвестиційного механізму.

Одним із пріоритетних шляхів розвитку економіки України має стати становлення та розвиток фінансового ринку і, зокрема, ринку іпотечного кредитування як системи економічних відносин, які виникають з приводу переливання фінансових ресурсів в галузі народного господарства, житлового будівництва під забезпечення реальним нерухомими майном.

Іпотека і іпотечне кредитування повинні стати дуже важливим інструментом формування портфеля інвестицій, мають сприяти проведенню аграрної, пенсійної реформи, розв'язанню житлової та інших соціальних проблем в Україні.

Зважаючи на нинішній стан економіки держави, ці проблеми можуть надовго загальмувати розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні, за умови, що необхідний пакет законодавчих актів для правового регулювання іпотеки буде прийнято.

Політичне, правове безчинство, корупція в усіх ешелонах влади і, на кінець, невизначеність курсу реформ - разом дає сумну картину сьогодення.

Тому, одним із найдійовішим та ефективнішим інструментом пожвавлення економіки держави є інститут застави (іпотеки).

До жовтневого перевороту 1917 року іпотека була досить поширеною в Російській імперії, але потім зникла майже на ціле століття, хоча в усьому світі вона активно розвивається. Вдосконалювалися її форми, з'являлися специфічні моделі. Новітнього досвіду іпотеки в Україні майже немає. Тому аналіз західного іпотечного законодавства та кількасотлітньої практики має важливе значення для розробки відповідного вітчизняного законодавства. Потрібно зауважити, що якщо уважно поглянути на історію розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, то можна побачити, що із заснуванням іпотечного кредитування відбувалося пожвавлення господарської діяльності та ріст економіки. Особливо це видно на прикладі США, де іпотеку було впроваджено пізніше, ніж у Європі, але завдяки спрощеній системі обігу нерухомості та американській заповзятості, ринок іпотечного капіталу став найбільшим і найдинамічнішим у світі.

Іпотечний ринок поєднує в собі механізми функціонування фінансових ринків, зокрема, кредитного, страхового, фондового, а також механізми функціонування нефінансових ринків, таких, як ринки землі, житла та іншої нерухомості. Враховуючи це, створення іпотечного ринку в Україні вимагає реалізації комплексу заходів, що пов'язані не тільки із запровадженням іпотеки, але і з розвитком фондового ринку, страхового ринку, кредитного ринку та банківської системи. Без розв'язання всіх цих питань заходи щодо запровадження іпотечного ринку в країні не будуть мати успіху. На жаль, Україна поки що не має необхідних об'єктивних передумов запровадження повноцінного та ефективного іпотечного ринку.

Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливий без створення економічних, правових інституційних передумов.

Слабкий ріст виробництва, мляве реформування АПК України, значний знос основних засобів, а звідси і висока собівартість продукції та її нездатність конкурувати з відповідними зарубіжними аналогами пояснюється недостатністю обігових коштів і відсутністю належного банківського кредитування.

Найгостріша проблема у банківській діяльності пов'язана із неспроможністю позичальника надати належну заставу. З прийняттям Закону України “Про іпотеку” багато проблем знято, та, мабуть ніхто не заперечуватиме, що в сучасних умовах (мається на увазі зношеність основних фондів) чи не єдиним об'єктом застави в довгострокових кредитах для сільгоспвиробників має бути земля, що перебуває у власному розпорядженні позичальника. Слід зауважити, що кредитора земля цікавить не як природний ресурс, а як гарантія повернення кредиту в разі неплатоспроможності позичальника.

Отже, створення іпотечного ринку пов'язане з вирішенням також комплексу складних політичних, правових, соціальних, економічних, психологічних проблем. Запровадження іпотеки, іпотечного ринку може значно посилити ефект у створенні макроекономічних передумов для сталого та довгострокового економічного зростання, значного підвищення ділової та інвестиційної активності, формування конкурентноспроможних суб'єктів господарювання, розширення внутрішнього ринку, пожвавлення ринків землі, житла, нерухомості. Іпотечний ринок може стати, як зазначив д.е.н., Академік Української академії аграрних наук П.І. Гайдуцький, основним фактором капіталовкладень у житлове будівництво, сільське господарство, міську інфраструктуру, промисловість і на цій основі сприятиме розв'язанню найбільш болючих соціальних проблем. Тому ця тема є дуже актуальною в Україні.

Метою даної роботи є розглянути необхідність, перспективи та проблеми становлення іпотечного кредитування в Україні.

Завданнями дипломної роботи є:

- розглянути історію становлення іпотечного кредитування та охарактеризувати його суть і значення для економіки України;

- визначити об'єктивні передумови функціонування іпотечного кредитування та провести аналіз сучасного стану використання категорії іпотеки;

- охарактеризувати основні проблеми становлення іпотечного кредитування в Україні та можливі шляхи їх вирішення.

Об'єктом дослідження є іпотечний ринок, діяльність установ з іпотечного кредитування, обсяги та структура іпотечних кредитів.

Предметом - сукупність відносин, що пов'язані з процесами формування розподілу і використання іпотечних ресурсів.

Під час написання даної роботи застосовуватимуться такі методи наукових досліджень: аналіз, порівняння, метод порівняння абсолютних величин, метод порівняння відносних величин.

Виходячи з теми, мети та завдань структура роботи така:

- у першому розділі висвітлено історію становлення іпотечного ринку, його суть та значення;

- у другому розділі роботи проведено аналіз процесів іпотечного кредитування, охарактеризовано механізм іпотечного кредитування комерційними банками та Державною іпотечною установою;

- третій розділ присвячено оцінці проблем функціонування іпотечного ринку та пошуку можливих шляхів його розвитку.

Про розгляді теми дипломної роботи будуть використані, насамперед, Закони України “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, наукові статті вітчизняних та зарубіжних фахівців: Бєлих Л., Бузирьова В., Опаріна Є., Кручок С., Євнух О., матеріали органів державної влади і управління.

Розділ 1. Теоретичні основи іпотеки та іпотечного кредитування

1.1 Історія становлення іпотечного кредитування

Слово "іпотека" виникло ще за часів Стародавньої Греції. Так називали стовпа, якого ставили на земельній ділянці позичальника, що брав гроші у борг під її заставу. На ньому регулярно робилися написи про внесені платежі та про залишок боргу. Пізніше ці записи почали вносити у спеціальну книгу, яку також називали іпотечною [26, 5].

В часи правління імператора Антонія Пія (II ст. н. е.) було розроблене спеціальне законодавство, яке регулювало роботу банкірів з іпотекою. Зауважимо, що влада Стародавнього Риму всебічно сприяла розвитку цього виду кредитування. Для того, щоб воно було доступним, створювалися різноманітні фінансові інституції. Так, за часів імператора Трояна було засновано фінансові фонди, призначені для підтримки вдів та сімей військових, їм іпотечні кредити надавалися під 5% річних. Це був найнижчий процент в імперії.

Інститут іпотеки у римлян пройшов еволюцію від фідуції (лат. fiducia - угода на довірі, або - довірча угода) до пігнуса (лат. pignus - неформальна застава). В період застосування фідуції боржник був абсолютно незахищеним перед кредитором, який мав право на власний розсуд вирішувати - вимагати від позичальника сплати боргу чи не повертати йому майно. Угода пігнуса обмежила права кредиторів. Згідно з нею вони уже не могли розпоряджатися заставленою нерухомістю як своєю власністю. Більше того, у випадку невиконання боржником зобов'язання кредиторові заборонялося залишати нерухомість у себе. Він мав продати заставу, відшкодувати свої збитки, а різницю між виручкою за продаж нерухомого майна і залишком боргу повернути позичальникові.

У середні віки поняття "іпотека" поступово входить у законодавство більшості європейських держав. У Німеччині воно з'явилося в XIV столітті. Щоправда перші іпотечні банки тут засновано лише в XVII сторіччі. Початок німецькій іпотеці поклав король Прусії Фрідріх II, заснувавши в 1770 році в Бреславі Сілезьке кредитне товариство - по суті перший іпотечний банк.

Це був державний дворянський банк, який здійснював фінансову підтримку великих господарств. Із метою залучення коштів банк почав випускати заставні листи. З початку XIX ст. діяльність зазначеного банку поширилася на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства. В кінці XVIII ст. почати створюватися банки для іпотечного кредитування будівництва й промисловості. Перший німецький приватний іпотечний банк засновано 1862 року у Франкфурті. На початку XX століття в Німеччині вже діяло кілька десятків банків, дві третини з яких були акціонерними, решта - державними.

У Франції іпотечна система законодавчо склалася до середини XIX століття. В цей час тут уже діяло кілька великих земельних банків, які здійснювати іпотечне кредитування великих землевласників і Промисловців.

У невеликих країнах Західної Європи, зокрема в Бельгії, Нідерландах, Фінляндії сучасна іпотечна система склалася в аграрному секторі економіки на початку XX століття.

У Сполучених Штатах Америки іпотеку в господарську діяльність впроваджено пізніше, ніж у Європі. Федеральні земельні банки, які почати надавати довгострокові позики фермерам під заставу земель, тут створено лише в 1916 році. Однак завдяки спрощеній процедурі обігу нерухомості та американській заповзятливості ринок іпотечного капіталу в США став зрештою найдинамічнішим і найбільшим у світі.

В Україні іпотека почата впроваджуватися в господарську діяльність ще в XVII-XVIII століттях, щоправда протягом тривалого часу вона діяла без законодавчого забезпечення.

Фактично відразу ж після селянської реформи 1861 року уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 pік). Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17 травня 1872 року) та загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31 травня 1872 року).

Першою не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установою іпотечного кредиту було відкрите у 1864 році. Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 року - Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Згідно із статутом цього банку, який у 1871 році уряд рекомендував як зразок "при підготовці статутів кредитних установ довготермінового кредиту", дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну і Молдову [26, 6].

Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 році у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою подання фінансової допомоги великим землевласникам. Звідси зрозумілою є всіляка підтримка урядом цієї кредитної установи. Однією з характерних рис цього товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів рублів. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років. Надаючи різноманітних пільг і відстрочок платежів (5-8% річних), керівники товариства фактично довели його до фінансового краху. Не бажаючи банкрутства цієї фінансової структури, що подобалася поміщикам, уряд повністю взяв її під свою опіку, передавши всі активи і пасиви товариства у відання Державного банку, де у 1890 році був відкритий так званий особливий відділ.

Упродовж 70-80-х років XIX століття в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 року був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від Херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08 квітня 1872 році) розгорнув свою діяльність Полтавський земельний банк. Дещо пізніше (27 лютого 1905 року) почав функціонувати Київський і Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийняте рішення про заснування державних Селянського (1882 рік) і Дворянського (1885 рік) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 році Державний емісійний банк, підтримавши наприкінці XIX ст. ідею формування у сільській місцевості широкої мережі дрібних кредитних товариств [26, 6].

Поряд із акціонерними у 80 - 90-ті роки виникли два приватних земельних банки: Сільський банк графині О.Браницької в Білій Церкві (1875 рік) і Сумський селянський банк, відкритий у 1885 році на пожертвування відомого мецената І.Г. Харитоненка. Це були вузькорегіональні банки, дія яких обмежувалася в першому випадку губернією і в другому - повітом.

Однак найпомітнішу роль у кредитуванні дрібних товаровиробників відіграв Селянський поземельний банк, організований урядом згідно із законом від 18 травня 1882 року "для полегшення селянам усіх категорій купівлі землі".

Район діяльності банку обмежувався спочатку дев'ятьма губерніями: Полтавська, Чернігівська. Київська, Волинська, Подільська, Катеринославська, Тверська, Саратовська, Могильовська (шість українських, дві російські та одна білоруська). У Харківській губернії відділення банку було відкрите у 1885 році. Після 1906 року відділення банку були відкриті майже в усіх губерніях європейської частини імперії.

З цього часу інтенсивно створюються пoзиково-ощадні, кредитні товариства та фінансово-будівельні артілі. Причому не лише в містах, а й на селі. У своїй діяльності вони широко використовували іпотеку. В 1899 році в Києві почала діяти "Київська артіль робочих майстрових і службовців для придбання житла та взаємодопомоги". Організації такого типу працювати за принципом роботи позичково-ощадних кас, які допомагали їх членам у будівництві та купівлі житла за допомогою іпотечного кредитування за зразком відомих англійських та німецьких товариств "Building Societies". З початку XX століття у великих містах України банки починають здійснювати житлове іпотечне кредитування.

Як бачимо, наша країна має давні європейські традиції іпотечного кредитування, які, щоправда, на кілька десятиліть були перерваними.

XX століття додало нових особливостей іпотеці.

Сучасних трактувань цього терміну багато. Детальніше зупинимося на працях українських і російських учених, якими найчастіше користуємося.

Найточніше визначення дав у своїй роботі В.Смирнов: “іпотека - це засіб забезпечення зобов'язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно”. Пізніше його майже дослівно повторив І.Довлієнко. Можна лише дещо доповнити процитоване визначення, уточнивши: "нерухомість, яка є заставою, залишається у заставодавця або в третьої особи". Отже, іпотека - це засіб забезпечення зобов'язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи [21, 62].

Світова практика виробила багато видів іпотеки. Серед них, наприклад - іпотека інвестора, іпотека "фіско" на нерухоме майно платника податків (податкова іпотека), іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка та інші.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

За часовим критерієм види іпотеки субординуються як попередні та наступні. Наступна, або молодша іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке є предметом іпотеки за іншим (попереднім) іпотечним договором.

За черговістю попередня та наступна іпотеки можуть вважатися першою, другою, третьою і так далі.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або як кажуть спеціалісти, чиста від попередніх зобов'язань нерухомості), є першою заставою (або ж - першою іпотекою). Перша (основна, або старша, або попередня) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право щодо задоволення власних потреб із вартості нерухомості, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).

У більшості західних країн Європи та в США одне й те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання. З економічної точки зору це ефективно і значно збільшує активи як окремих суб'єктів господарювання, так і народного господарства країни в цілому, що підвищує рівень капіталізації ресурсів.

У країнах, де законодавство передбачає зазначені вище умови іпотечного кредитування (скажімо, в США), застосовуються певні обмеження на заставне майно, що відображається в угодах між заставодавцем та заставодержателем. Так, наприклад, усі наступні іпотеки передбачають підвищену процентну ставку та менший термін кредитування, а отже - й більший ризик кредитора. У таких випадках сума позики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить 70-80% від ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%, тобто наступна іпотека передбачає більшу частку особистих вкладень власника у нерухомість.

У Сполучених Штатах найпоширенішою стала так звана "іпотека - пбгортка", або - упакований кредит. Позичка з такою заставною передбачає участь у ній як мінімум двох кредиторів. При цьому позичальник має справу лише з останнім із них (останньою іпотекою), який зобов'язується надати заставодавцеві нову позику, приймати внески за попередніми кредитами і щомісячно виплачувати (перераховувати) внески молодшим кредиторам.

Звичайна вторинна іпотека відрізняється від "іпотеки-обгортки" тим, що вона завжди (незалежно від стану виплат за боргом) є меншою від попередньої.

Субординація видів іпотеки за рангом здійснюється у зв'язку з наявністю іпотек, відмінних за ступенем важливості. Така субординація існувала ще за часів посткласичного римського права, коли лише впорядковувалися взаємовідносини між різними заставодержателями. Ще тоді найбільшу силу мали іпотеки "фіско" (тобто фіскальні іпотеки), які застосовувалися переважно для задоволення потреб держави.

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві, матимемо справу з об'єднаною іпотекою. Якщо зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Якщо ж виконання зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручителеві), матимемо справу з іпотекою на користь третьої особи.

З огляду на мету здійснення застави іпотеку поділяють на податкову ("фіско"), кредитну (або банківську), сімейну, іпотеку на майно опікуна та інші.

Банківська іпотека в свою чергу може поділятися на соціальну, дохідну та на інші підвиди, що залежить від призначення кредитування.

За предметом застави розрізняють земельну іпотеку, житлову, іпотеку цілісного майнового комплексу та інші.

Зауважимо, що класифікація іпотек може бути різною залежно від історичних традицій, які склалися в тій чи іншій країні. Наприклад, у Німеччині розрізняють документальну, забезпечувальну, загальну (солідарну) примушувальну іпотеку та багато інших її видів.

Таким чином, економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання в банку чи іншій фінансовій установі кредиту за умови, що заставне нерухоме майно залишиться в користуванні у позичальника. А іпотечне кредитування - це позика, надана за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості, яка також залишається в користуванні у позичальника.

1.2 Сутність, значення іпотеки та іпотечного кредитування

Подальший розвиток українського суспільства потребує залучення нових, раніше не задіяних резервів, які б надали додатковий поштовх до розвитку нашої економіки та через її успішну діяльність до підвищення рівня життя населення, розв'язання соціальних проблем. Як засвідчує світовий досвід, одним з таких інструментів є іпотечне кредитування.

Іпотека дозволяє отримати додаткові фінансові ресурси, надавши під заставу нерухомість. У глобальному розумінні - це можливість залучати кошти, необхідні для розвитку промислової, житлової сфери, засіб активізації функціонування ринку землі та фінансового ринку. Це також стимул до зменшення витратності виробничих процесів, підвищення технічної оснащеності та продуктивності праці вітчизняних організацій і підприємств.

Іпотека - могутній інструмент впливу на громадське життя. Її застосування дозволить значно знизити напруження в житловому секторі завдяки наданню пересічному громадянинові можливості придбати житло за рахунок іпотечного кредиту. Активне впровадження іпотечних відносин призводить до перебудови психології людей. Позичальник повинен докорінно змінити свій спосіб життя, а саме: постійно дбати про забезпечення стабільних заробітків, піклуватися про своє здоров'я і бути працездатним, певним чином впливати на стабільність соціально-політичної ситуації в регіоні і в країні в цілому, що відповідає основним інтересам суспільства та його власним інтересам.

Передумови до розвитку іпотечного ринку в нашій державі вже склалися. Це й певна соціально-економічна стабільність, і зацікавленість владних структур у сприянні розвитку іпотечного ринку. Переважна більшість підприємств та організацій, а також понад 50% житлового фонду вже не є державною чи комунальною власністю, а, отже, може використовуватися як об'єкт застави. За оцінками спеціалістів, існують значні фінансові резерви насамперед у населення, які зараз не задіяні в господарському обігу, але можуть бути до нього залучені через відносини на іпотечному ринку.

У процесі тісної взаємодії з різними інститутами система іпотеки розвивається, вдосконалюються її конкретні моделі і механізми, розширюються рамки дії. Зокрема, сьогодні незаперечно можна стверджувати, що іпотека вийшла за рамки окремих країн і стала невід'ємною складовою глобальних економічних процесів. Підставою для таких тверджень є, зокрема, те, що іпотечні цінні папери, емітовані багатьма національними іпотечними інститутами, котируються на всіх провідних міжнародних біржах і становлять досить значну частку всіх цінних паперів, які продаються на біржах.

Зростанню інтересу до такого виду кредитування сприяє, по-перше, посилення конкуренції на ринку банківських послуг. По-друге, встановлення жорсткіших і прозоріших правил кредитування, що змушує банки видавати кредити під серйозне забезпечення, одним з видів якого і є об'єкти нерухомості. По-третє, відсутність на ринку інших високодохідних інструментів змушує банки кредитувати суб'єкти реальної економіки, що в свою чергу викликає інтерес до іпотеки.

Однак слід підкреслити, що в жодному разі мова не може вестися про те, що в Україні вже почала складатися певна система іпотечного кредитування, оскільки поки що на теренах нашої держави ще не має необхідних засадних передумов для створення системи повноцінного іпотечного кредитування. Усе, що на сьогодні в практиці роботи фінансово-кредитних інститутів якимось чином пов'язане з іпотекою, робиться цілком на страх і ризик цих інститутів та їхніх клієнтів.

Світовий досвід запровадження системи іпотечною кредитування і передусім досвід країн Центральної, Східної Європи, Китаю стверджує, що на організацію і розвиток іпотечного кредитування великий вплив здійснює цілий комплекс умов і чинників.

До політичних чинників, які суттєво впливають на розвиток іпотечного кредитування, належать: загальна стабільність суспільства, передбачуваність чи непередбачуваність політичних реформ, наявність чи відсутність зовнішньої загрози, військової та економічної експансії інших держав, можливість чи недопустимість експропріаційних заходів.

Зрозуміло, що нестабільність і непередбачуваність політичної системи гальмують розвиток іпотечного кредитування. Навпаки, успішному розвитку іпотеки сприяє включення до державної політики цілої низки протекціоністських заходів, таких, як надання цільових кредитних ресурсів, державних гарантій для забезпечення іпотечних позик, а також застосування різноманітних форм адресної підтримки конкретних суб'єктів підприємницької діяльності.

Вирішальне значення для успішного розвитку іпотеки має здатність правового середовища суспільства захищати відносини власності і, перш за все, право власності на об'єкти нерухомості. Велику роль відіграє наявність або відсутність законних механізмів накладення стягнення і відчуження майна, що є об'єктом застави.

До правових чинників належить також наявність або відсутність чіткої системи реєстрації нерухомості, а також реєстрації застави та інших обтяжень на нерухоме майно.

Світовий досвід говорить про те, що успішне функціонування іпотеки можливе лише за наявності спеціального комплексу нормативно-законодавчих актів, які чітко регламентують зміст і порядок здійснення іпотечних операцій.

До економічних чинників, що суттєво впливають на розвиток іпотечного кредитування, передусім слід віднести стабільність національної грошової одиниці. Рівень інфляції не повинен перевищувати 15 - 20%. Правда, є окремі приклади функціонування іпотеки при рівні інфляції в 25 - 30%. Однак за такої інфляції розвиток іпотечного кредитування уповільнюється, загострюються проблеми залучення довгострокових ресурсів та ліквідності банків, які надають іпотечні кредити, іпотека стає не конкурентноздатною у порівнянні з іншими банківськими інструментами. Крім цього, слід підкреслити, що для успішного розвитку іпотечного кредитування важливим є не тільки стабільно низький рівень інфляції, але і його прогнозованість.

Серед економічних чинників особливе значення має страхування ризиків, які виникають у процесі іпотечного кредитування. Для успішного розвитку іпотеки необхідним є страхування об'єктів нерухомості, життя позичальників та наданих їм кредитів, а також страхування ліквідності і дохідності цінних паперів, забезпечених закладними на нерухомість. Зважаючи на сучасний стан страхового ринку в Україні, для успішного розвитку іпотеки необхідно створити низку нових страхових інститутів.

На розвиток іпотечного кредитування безпосередньо впливає загальний рівень кредитно-фінансового ринку та ринку цінних паперів. Якщо сьогодні у розвитку кредитно-фінансового ринку України, зокрема банківської системи, є певні успіхи, то ринок цінних паперів знаходиться лише у зародковому стані. Повністю відсутні на цьому ринку окремі інститути, які є необхідними для успішного розвитку іпотеки. Зокрема, це інститут заставної, без якого повноцінної іпотеки бути не може [35, 33].

Проблематичним на сьогодні є впровадження іпотеки і з огляду на стан платоспроможності громадян України, оскільки цей чинник є надзвичайно важливим для успішного розвитку іпотечного кредитування. На сьогодні за існуючої середньої заробітної плати про доступність іпотечних позик для переважної більшості громадян не варто й вести мову. Світовий досвід іпотечного кредитування свідчить, що відрахування в погашення позики не мають перевищувати 25 - 30% доходу родини. Отже, виходячи з рівня доходу пересічної української родини і враховуючи середню вартість квадратного метра помешкання, іпотечна позика не може становити значущу частку у ціні житла. У той же час у країнах з розвинутою системою іпотечного кредитування частка іпотечної позики становить від 50 (Німеччина) до 70-90% (США, Швеція, Данія). Слід сказати, що надання невеликої суми іпотечної позики є невигідним і для комерційного банку, оскільки процес оформлення такої позики є досить дорогим для банку. Отже, щоб іпотечна позика стала популярним банківським продуктом в Україні, середня заробітна плата громадян має зрости не на відсотки, а не менше ніжу 5-6 разів.

Проблема низької платоспроможності певною мірою ускладнюється відсутністю серед широкого загалу довіри до банків. За роки незалежності з різних причин традиції банківських заощаджень значно ослабли. Переконливим підтвердженням цього наявність великої кількості грошей, які знаходяться “на руках” у населення. За різними даними, які періодично оприлюднюються в пресі, сума таких коштів коливається від 10 до 20 млрд. дол. США. Не сприяють зростанню довіри населення до банків практично перманентні банкрутства комерційних банків, особливо таких системних банків, яким був недавно збанкрутілий банк “Україна”.

При запровадженні іпотеки необхідно також враховувати і те що традиції іпотечного кредитування за роки Радянської влади були втрачені. Складність процедури іпотечної позики (а вона є одним з найскладніших банківських інструментів) та відсутність досвіду участі населення у банківському кредитуванні може негативно вплинути на розвиток іпотеки в Україні.

Окремо слід сказати про систему заходів державної підтримки розвитку іпотечного кредитування. Світовий досвід свідчить про те, що успішно іпотека розвивається там, де вона має державну підтримку. Форми державної підтримки можуть бути різними. Це і створення спеціалізованих іпотечних інститутів з державним статусом, і надання державних гарантій, і податкові пільги, і пряма фінансова допомога кредитним інститутам і позичальникам тощо. Практика країн Центральної Європи говорить проте, що державна підтримка особливо важлива на перших етапах запровадження іпотеки.

З вищенаведеного можна зробити висновок, що для успішного запровадження іпотеки в Україні необхідно створити певні економічні, правові та соціальні передумови. Без цього запровадження будь-якої конкретної моделі іпотечного кредитування приречене на провал, що власне і підтверджує досвід деяких постсоціалістичних країн, зокрема, досвід Російської Федерації усередині 90-х рр.

Власне, світ знає два шляхи створення таких механізмів.

Перший - це залучення коштів через вторинний ринок закладних. У цьому разі йдеться про запровадження розширеної відкритої, або "американської" моделі іпотечного кредитування. У цій моделі основний потік кредитних ресурсів у системі іпотечного кредитування поступає зі спеціально організованого з цією метою вторинного ринку цінних паперів, забезпечених закладними на нерухомість. Реалізація такої моделі може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, під її частковим контролем за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Слід також відмітити, що оскільки вказана модель орієнтована на отримання кредитних ресурсів на відкритому ринку капіталів від незалежних інвесторів (пенсійних, страхових, взаємних, інвестиційних фондів тощо), то вона може ефективно працювати в умовах стабільної ринкової економіки. Саме тому ця модель і набула широкого розвитку у США.

Розширена відкрита модель іпотечного кредитування може бути спрощена за рахунок обмеження обертання заставних лише первинним ринком. Ця модель має ряд суттєвих вад, найбільшою з яких є пряма залежність відсоткових ставок за іпотечними позиками від загального стану кредитно-фінансового ринку країни. Відповідно розвиток іпотечного кредитування перебуває у прямій залежності від коливань на цьому ринку. Однак, не дивлячись на суттєві вади даної моделі, завдяки своїй простоті вона може бути використана до того часу, поки розвиток кредитно-фінансового і фондового ринків дасть змогу використовувати “американську” модель.

Іншим механізмом залучення кредитних ресурсів для іпотечного кредитування може бути система цільових заощаджень. Тут йдеться про запровадження збалансованої автономної моделі або системи будівельних заощаджень, яка вдало поєднує механізми накопичення з механізмами кредитування конкретних громадян, а також механізми протекціонізму держави щодо фінансової підтримки ініціативи громадян, пов'язаної з цільовим накопиченням і використанням коштів на покращання житлових умов.

Враховуючи стан соціально-економічного розвитку і, зокрема, стан розвитку фінансово-кредитної сфери в Україні, найсприятливішим, найшвидшим у часі і цілком реальним є запровадження житлової іпотеки за умови обрання збалансованої автономної моделі, або, інакше кажучи, системи накопичувальних рахунків. Вона на сьогодні несе в собі найбільший як економічний, так і соціальний потенціал. Запровадження інших моделей іпотеки потребує тривалої підготовки, яка має включати як організаційно-інституціональні заходи, так і різні форми фінансової підтримки з боку держави. За підрахунками, система накопичувальних рахунків може бути запроваджена за нинішніх умов протягом 1,5-2 років. У той же час для запровадження інших моделей іпотечного кредитування необхідно 5-6 років. За цей час у системі накопичувальних рахунків почнеться друга стадія - стадія житлового кредитування. Поєднання дії двох моделей фінансування житла реально забезпечить достатній обсяг коштів у вартості житла, яке буде придбаватися широким колом громадян. Це, у свою чергу, забезпечить величезний мультиплікативний ефект в економіці, що підтверджує досвід таких країн, як Чехія, Словаччина, Угорщина.

Але у будь-якому разі мова не може вестися про створення абсолютної копії тієї чи іншої моделі, яка себе позитивно зарекомендувала у якійсь країні, бо це ніяким чином не гаранта успіху. Необхідний комплексний підхід, який передбачає створення і запровадження такої моделі іпотечного кредитування, яка максимально наближена до реалій української економіки, враховує специфіку соціально-економічного розвитку країни. За будь-яких обставин це має бути повноцінна система іпотечного кредитування чи то житлового будівництва, чи сільського господарства, чи промисловості, яка повинна діяти у масштабі всієї держави і забезпечувати широкий доступ населення до іпотечних позик.

Зважаючи на важливість іпотеки для подальшого економічного розвитку та з метою забезпечення комплексного підходу при її запровадженні, слід розробити і затвердити державну програму розвитку такого кредитування в Україні, сформувати сучасний іпотечний ринок.

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в економіці, адже він об'єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів.

Серед найістотніших економічних функцій, виконуваних ринком, про який ідеться, такі:

- налагодження зв'язків між продавцями й покупцями, завдяки чому на взаємовигідній основі враховуються їхні інтереси;

- об'єднання місцевостей, міст та регіонів у єдиний господарський простір;

- створення системи прямих і зворотних зв'язків між усіма учасниками іпотечного ринку;

- сприяння оптимальному розподілу ресурсів;

- забезпечення інформацією суб'єктів ринку.

Водночас іпотечний ринок виконує і функції суто фінансового характеру:

- по-перше, об'єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди;

- по-друге, трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує зовнішні джерела фінансування матеріального виробництва національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб;

- по-третє, розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов'язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію - ефективне використання та розвиток нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П'ятою функцією ринку іпотечного капіталу є надійне управління ризиками в процесі обігу грошових зобов'язань.

Основні потоки іпотечного ринку відображено на рис. 1.2, на якому суб'єкти, що заощадили кошти і надають їх у позичку, є інвесторами і вони розмішені ліворуч. Ті що позичають кошти під заставу нерухомого майна для фінансування видатків, є позичальниками (заставодавцями), тож розмішені праворуч.

Основними інвесторами на фінансовому ринку є домогосподарства, підприємства, різноманітні фонди, а іноді також уряд. Найважливіші позичальники-заставодавці - підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість - купують нерухоме майно, будують та вдосконалюють нерухомість. Позичальники сплачують проценти за користування позичкою, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал.

За рахунок залучених коштів позичальник інвестує нерухомість, у результаті чого вона перерозподіляється, розвивається та вдосконалюється. Зрозуміло, зазначене інвестування є ризикованим бізнесом. Однак забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій.

Крім основних функцій, іпотечний ринок виконує й низку допоміжних.

Одна з них - переміщення фінансових ресурсів у часі та просторі. Як відомо, рух грошових коштів та зобов'язань на іпотечному ринку обумовлений тим, що фізична або юридична особа продає свої засоби іншій з метою отримання прибутку в майбутньому. Крім того, капітал, необхідний для інвестування певної нерухомості, переміщується у просторі (з регіону в регіон).

Серед інших допоміжних функцій, які виконує іпотечний ринок, - інформаційна (індикативна, яка переважно стосується цін, що допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування нерухомості в різних галузях економіки) та функція вирішення морально-психологічних проблем (використовувана на ринку застава нерухомості надає впевненості усім його учасникам - і кредиторам, і позичальникам).

Залежно від предмету застави іпотечний ринок можна поділити на:

- житловий (заставою на ньому є житло);

- земельний (заставою є земля);

- промислової нерухомості (заставою є цілісний майновий комплекс);

- комерційної нерухомості (заставою є магазини, офіси, бари та подібне).

З огляду на мету використання застави позичальником іпотечний ринок поділяється на:

- споживчий (соціальний) іпотечний ринок;

дохідний іпотечний ринок. Споживчий іпотечний ринок - це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується позичальником для задоволення власних потреб. Прикладом такого ринку є сегмент житлового іпотечного ринку, на якому за допомогою іпотечного кредиту купується житло для власних потреб. Дохідний іпотечний ринок - це та частка ринку, на якій інвестується нерухомість, що використовується позичальником у господарській діяльності для отримання прибутку.

Залежно від того, між якими суб'єктами іпотечного ринку обертаються іпотечні зобов'язання, він поділяється на первинний та вторинний.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини між кредиторами та позичальниками, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних. На ньому позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (кредитора) позику під заставу нерухомості. В даному випадку позичальник є заставодавцем, а кредитор - заставодержателем, відносини яких і створюють первинний іпотечний ринок.

Кредитор може зберігати заставні у власному портфелі цінних паперів або продавати їх інвесторам. Якщо він їх їм продає, то цим самим створює вторинний ринок заставних.

Вторинний ринок - це та частка іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами (а також у цих групах), що виникають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор заставодержателем.

Вторинний ринок заставних має велике значення для розвитку іпотечних відносин, ефективного кредитування взагалі.

Для розуміння загальної логіки функціонування вторинного ринку заставній важливо чітко з'ясувати мотиви поведінки на ньому кожного суб'єкта. Так, кредитор, вийшовши на вторинний ринок, ставить перед собою дві мети, а саме: поповнити кредитний портфель готівкою в обмін на заставні з передбаченим доходом, а також зберегти за собою визначену маржу щодо цих заставних. Практика показує: незважаючи на наявність двох професійних посередників, між позичальником і кінцевим інвестором, що отримують на свою користь частину доходу від іпотечного кредитування, його підсумковий відсоток, який пропонується держателем цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, залишається доволі високим і привабливим для інвесторів. Іншим суттєвим стимулом, що спонукає інвесторів (особливо інституційних) купувати цінні іпотечні папери, є їх висока надійність, яка, крім нерухомості, зазвичай забезпечується потужними державними гарантіями та страхуванням.

Головна мета емісії посередником нових цінних паперів полягає в якісному перетворенні таких складних інструментів, як первинні заставні в простіші і зрозуміліші для пересічних інвесторів, як правило - в іпотечні облігації з фіксованим відсотком. Зауважимо, що розмір емісії цінних паперів, здійснюваної посередником, має відповідати загальному обсягу наявних у нього первинних заставних. На вторинному ринку відбувається перерозподіл не лише доходів між його учасниками, а й ризиків. Так, кредитор частину своєї дохідності, а отже й ризиків, передає інвестору. Його ризик (за умови незмінності дохідності) можуть зменшити державні гарантії операцій на вторинного ринку заставних, що часто й трапляється. Інакше кажучи, у такій ситуації ризик інвестора бере на себе держава, тобто платники податків. Вигодою для платників податків є посилення безпеки й підвищенні ефективності роботи фінансової системи держави, а відтак - національної економіки загалом.

Функціонування вторинного ринку іпотечного капіталу забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, відповідно регулюючи циклічний потік позичкових коштів, зв'язує грошову масу, сприяє переливанню грошей із районів з надлишковими коштами у ті, де їх не вистачає, нівелює різницю між процентними ставками в різних регіонах, стабілізуючи їх у масштабах усієї країни.

На особливості іпотечного ринку, що склався в тій чи іншій державі, можуть впливати і багато які інші фактори, пов'язані зі специфікою національних економічних традицій, а також із розвитком відповідних світових тенденцій.

Отже, іпотечний ринок як важлива складова фінансового ринку на якому акумулюється значна частина фінансових ресурсів дасть можливість забезпечити коштами принаймні три сфери економіки: по-перше, це промисловість під забезпечення основних фондів (нерухомість), по-друге, сільське господарство та по-третє, житлове будівництво. Тому і виникла необхідність проаналізувати можливість його використання для зазначених цілей.

Розділ 2. Аналіз стану ринку іпотечного кредитування в Україні

2.1 Аналіз стану іпотечного ринку та його ролі в розвитку народного господарства України

іпотека кредитування ринок проблема

Інтереси прискорення економічного розвитку України і надання йому соціальної орієнтації вимагають поглиблення ринкових перетворень та структурних реформ, важливим і неодмінним елементом яких є ефективний ринок нерухомості і пов'язаної з ним системи іпотечного кредитування.

Проте в Україні сформувалося не тільки бачення проблем економічного і, зокрема, інвестиційного розвитку, а й об'єктивні передумови запровадження нових інструментів фінансового ринку, пріоритетним з яких є іпотека.

У світі не існує універсальної фінансової моделі іпотечного кредитування. Будуючи свою систему іпотечного кредитування, кожна країна виходить з макроекономічних умов, нормативної бази банківської діяльності, структури банківської системи, режиму оподаткування, програм субсидування та особливостей функціонування ринків житла. Ці чинники впливають на те, як здійснюватиметься перехід від фінансування іпотечних кредитів за рахунок власних ресурсів банків до фінансування з коштів, отриманих на ринках капіталів.

Як зазначають експерти Української національної іпотечної асоціації (УНІА), за останні роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів на користь кредитування під забезпечення реальними активами. Саме нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити до господарського обігу та сфери споживання довгострокові фінансові ресурси. Тому не дивно, що рівень розвитку та досконалості системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує і загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни. У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов'язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування). В Україні ринок житлового іпотечного кредитування складає більше половини загального обсягу іпотечних кредитів, зазначають експерти УНІА. Решта припадає на кредитування під заставу нерухомості в сільському і ще менше в господарстві комерційного призначення. Успішний розвиток житлового іпотечного кредитування обумовлюється трьома основними факторами: стабільними темпами загальноекономічного зростання; достатнім рівнем розвитку банківського сектора; наявністю належної законодавчої та регуляторної бази.

В Україні іпотечне кредитування почало формуватися у певну систему і помітно прогресувати в обсягах зовсім недавно - з 2001 року. Саме цей рік виявився переломним у контексті істотного покращання загальноекономічних показників: фактично вперше за роки незалежності українська економіка почала демонструвати стабільні темпи зростання. На розвиток ринку іпотечного кредитування справляли вплив й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, і насамперед невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

Сукупний обсяг іпотечних кредитів у розвинутих економіках сягає більше половини ВВП (для країн, що розвиваються, цей показник становить близько 20%), а частка операцій із забезпеченими іпотекою цінними паперами - більш як 70% фондового ринку.

Згідно звіту Національного банку України про дiяльнiсть банківської системи 2007 року, банки України розвивалися досить стрімко. Їхні активи збільшилися на 258,1 млрд. грн., або на 75,9% порівняно з 2006 роком, i становлять 598,3 млрд. грн.

Для порівняння -- валовий внутрiшнiй продукт України 2007 року склав майже 720,7 млрд. грн. Тобто обсяг активів вже 2008 року може досягти розміру річного ВВП. Ще три роки тому цей показник становив 40%. [39].

Головним чином збільшення активів відбулося за рахунок збільшення наданих банками кредитів.

Це означає, що все більше українців живуть у борг. I таке швидке зростання заборгованості непокоїть закордонних економiстiв. Бо значною мірою базується таке стрімке зростання кредитування українців на стрімкому зростанні їхніх доходів протягом останніх років. Якщо ж через якість, зовнiшнi або внутрiшнi причини воно припиниться, в країні може розпочатися хвиля банкрутств. Нині такий варіант розвитку видається малоймовірним.

На що ж беруть кошти українські громадяни? Користуючись даними окремих банків, можна визначити: біля третини всіх кредитів -- на купівлю житла, по четвертій частині -- на побутову техніку та авто. Решту -- на ремонт, кредитні картки, кредити готівкою тощо.

В останні місяці 2008 року різко знизився попит на продукцію та послуги, відповідно зросла кількість банкрутств, скорочень та звільнень. Також досить велику роль відіграла заборона Національним Банком України достроково видавати депозити та замороження видачі іпотечних кредитів. Ми бачимо різке падіння цін за досить короткий термін, але не зважаючи на це, повсюди панує песимістичний настрій, адже ціни знижуються під ударами потужної світової фінансової кризи. Окремо потрібно відмітити боржників, по яким криза вдарила найсильніше -- масові скорочення, банкрутства компаній, підвищення банками процентних ставок по кредитам, а також різке падіння курсу гривні відносно світових валют -- все це не сприяє поліпшенню настрою. Ситуація на іпотечному ринку України у IV кварталі 2008 року стала логічним продовженням тих тенденцій, які ми мали змогу спостерігати у попередньому кварталі. По даним банків, темпи приросту загального іпотечного портфеля банків у ІV кварталі 2008 року склали 34,3% у відносному вираженні та 21465 млн. грн. в абсолютних цифрах. У порівнянні з попереднім періодом темп приросту збільшився на 19%, а у порівнянні з аналогічним періодом 2007 року, темпи приросту іпотечного кредитування збільшилися на 11,9%. Але проаналізувавши останні зміни макроекономічної ситуації в Україні, та різку зміну валютного курсу (гривня впала відносно долара майже на 60%), можна впевнено сказати, що ріст іпотечного ринку України майже повністю зупинився і склав близько 3,7%. Станом на 1 січня 2009 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 107,6 млрд. грн. [37]

Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків.

Темпи зростання іпотечного портфеля (34,3%) випередили динаміку росту загального кредитного портфеля банків, який зріс на 29,7% і портфеля кредитування фізичних осіб (31,7%). У зв'язку з цим, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі збільшилася з 14,2% до 14,7%, і в кредитуванні індивідуальних клієнтів - з 38,6% до 39,3%. [37] Про зростання загального кредитного портфелю банків та портфеля кредитування фізичних осіб, можна сказати теж саме, що і про зростання іпотечного портфелю банків -- такий високий процент зростання викликаний лише зміною валютного курсу і не відображає реальної картини.